告别了群租房、地下室的“蓝领公寓”要怎么进化？

　　2017年末，一场大兴群租房火灾引发了社会关注。不仅仅是了城市中蓝领人口迁移问题和南五环外房屋租金飞涨的现实结果，由此暴露的群租房安全问题更是引发了相关部分关注。

　　城市飞速发展的另一面，是这样一个尴尬的事实：对于那些支撑城市基础服务的外来务工人员，租赁市场始终缺乏有效的住房供给。大部分收入微薄的城市“蓝领”，选择十分有限;由于居住环境存在安全隐患与政策风险，与城市治理的目标存在矛盾，外来务工人群只能选择不断向城市边缘迁徙。

　　尽管需求旺盛，但长期以来住房租赁市场一个普遍的观点是：与高租金、高溢价的白领公寓相比，蓝领公寓的租金低、收益不稳定，市场中可供选择的物业稀少，且存在安全与管理风险，是块不折不扣的烫手山芋。

　　因此，如何妥善安置外来务工的都市蓝领，保障他们的居住品质，一直以来都是城市治理者们要解决的一道难题。

　　2017年7月，“租购并举”政策的出台为租赁市场撕开了一个大口子，也为蓝领人群的都市安居问题的解决提供了更多的可能。

　　经过一年的酝酿与调整，杭州和北京的租赁住房新政先后在今年5月、6月率先出炉：

　　5月22日，杭州市颁布《蓝领公寓(临时租赁住房)租赁管理办法》，对蓝领公寓的需求申报、人员准入、房源分配、租金状况、后期运营等方面做了规范。

　　6月15日，此前由北京市住建委、市公安局、市规土委联合制订的《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》也正式发布实施。

　　6月22日，由杭州市政府统筹的首个蓝领公寓“王马里”迎来了首批住客。

　　7月16日，杭州拱墅区筹集的“春风驿·康桥”蓝领公寓启动租赁受理工作。

　　顶层设计的破冰为租赁市场开辟了新的赛道，昔日备受冷遇的“蓝领公寓”渐渐走向了租赁市场的话题中心。随着地方政府的政策引导，这一市场空白，已经让不少创业者与转型中的地产从业者看到了机会。

　　政策破冰，市场回暖

　　对于价格敏感的外来务工人群，大城市的房屋租赁环境并不友好。

　　“主城区大量的城中村拆迁后，就很难找到1000块以下的房子了。” 拖家带口的苏师傅曾向钛媒体驻杭州团队感叹。苏师傅五年来一直在杭州做出租车司机，他告诉钛媒体，全家已经从杭州主城区的城中村一路搬迁到了距离市中心近 20 公里的勾庄地区。

　　近几年，我国外来流动人口的规模一直保持在2亿以上，2017年流动人口约为2.44亿人。如何搞定住宿，就是外来务工人员在大城市落脚的第一道坎。

　　那些与苏师傅相似境遇的蓝领群体，面对逐年上涨的房租与日渐稀少合适居所，只能选择群租房、地下室或者向城市边缘迁移。

　　魔方生活服务集团副总裁、企业公寓事业部总经理李亮告诉钛媒体，由于民宅租赁成本较高、企业可承受员工住宿成本有限，城市中低收入人群的居住问题一直没有完善的解决方案。很多企业选择一套民宅中安置较多员工，导致消防安全、人口治安、卫生防疫等均存在隐患，也通常是各地执法部门打击和清理的群租对象。

　　因此，国家对租赁市场的顶层支持，成为改善蓝领人群在一二线城市居住需求的重要契机，也成为蓝领公寓能否合规合法运营的关键。

　　今年5月，继2017年7月住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》开启住房租赁新政后，北京、杭州相继出台的对蓝领公寓的政策利好。

　　6月15日，北京市住建委正式发布实施了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》，一改此前“人均居住面积不得低于5平米，每个房间居住的人数不得超过2人”的硬性要求，对蓝领公寓的规定放宽到“人均使用面积不得低于4平方米，每间宿舍居住人数不得超过8人”。

　　6月22日，继5月22日杭州颁布《蓝领公寓(临时租赁住房)租赁管理办法》后，位于杭州下城区长木村岳帅里144-148号的“王马里蓝领公寓”也正式交付使用。

　　截至6月30日，杭州全市已确定蓝领公寓筹建项目38个，合计筹集房源15195套。

　　钛媒体了解到，王马里蓝领公寓是由原有的城中村礼堂和农居房改造优化出的345套房源，有单人间、双人间、套间等房型，还设有公共卫生间、公共食堂(厨房)、小卖部、理发室、电动车停放位等便民设施。目前共有108家单位提交了有关下城区王马里蓝领公寓的承租意向，其中物业、餐饮、保洁、保安四大服务行业的单位有49家。

　　杭州各区蓝领公寓筹集情况

　　此前蓝领公寓的痛点是需求与供给严重不平衡，如今政策的出台与政府示范项目的推出，为蓝领公寓撕开了一个口子，为社会化蓝领公寓铺平了前路。

　　此前，已经有公寓企业嗅到了商机，目前市场中除了新起点公寓、安歆·寓这样的垂直类创业公司，魔方公寓与自如这样的头部企业也快速入局。

　　告别群租房、地下室，新一代蓝领公寓究竟什么样?

　　去年11月，链家创始人、自如董事长左晖与自如 CEO 熊林先后在朋友圈透露信息，自如将布局蓝领公寓的消息，引起业内关注。

　　按照链家集团董事长左晖的观点，自如这种平价租房品牌的价值在于，“为城市最普通的劳动者提供有尊严、可支付的居住产品”。

　　今年3月，继自如友家、自如寓、自如整租、自如驿、自如民宿后，自如旗下首个面向企业员工的公寓——“自如城市之光”正式亮相。

　　这幢位于北京市丰台区卢沟桥乡西局村万丰路 526 号的物业，一改以往外界对蓝领公寓的刻板印象。公寓采用原创设计钢架结构床，并配备隐藏式灯带和密码保险柜，在生活服务区域的划分上也十分丰富——休闲活动厅、健身房、餐厅、洗衣房、晾晒区、自助熨烫区等多个区域保证日常所需。另外，为每个房间配备双周保洁及24小时安保服务，附近交通便利，周边的商业与生活配套也较为齐全，更多吃喝娱乐步行距离皆可满足。

　　据悉，近日，万豪集团旗下北京金融街(7.22 +1.55%,诊股)威斯汀大酒店的员工已经迁入自如城市之光自如寓。

　　无独有偶，6月底，魔方公寓旗下“9号楼公寓”在北京酒仙桥、杭州浙江工商大学创业园的社会化蓝领公寓项目也陆续亮相。

　　以位于杭州主城区的浙江工商大学创业园的蓝领公寓项目为例，该项目由浙江工商大学既有的学生宿舍改造而来。用户既包括小的餐饮店、品牌连锁店，也包括大型的酒店、制造业企业，共有房间量 215 间，主要产品设计有单人间、双人间、四人间，每间房间 3000 元左右，除了人脸识别、智能门锁等安防措施外，公共健身区、公共厨房和餐厅等。“目前已经满租。”

　　作为9号楼业务的负责人李亮透露，从2016年开始到现在将近三年时间，9号楼的社会化蓝领公寓项目已经迭代到第三代产品，在一线城市与主要的二线城市都有布局。他表示，政策破冰后，他们明显感到了企业与蓝领工人需求的迫切，并计划继续加注。

　　“目前我们在整个魔方体系中占比15%左右，我们的目标是到年底翻一倍，其实没有上限。”据钛媒体了解，目前9号楼公寓全国范围内房量有5000间房左右，年底目标是1万间左右，这其中杭州储备1000间，年底到2000间。

　　李亮向钛媒体透露，未来不到三年的时间，公司希望做到5万间的房量。

　　显然，雄心勃勃的魔方公寓正试图在行业混战来临前储备足够的弹药，自如也在紧罗密布的加大投入。但低价的蓝领公寓，其价值能够承载品牌公寓的千亿市场梦吗?

　　蓝领公寓还是一片“价值洼地”

　　“前几年，好不容易拿下的物业做蓝领公寓，基本上是做一幢赔一幢”。 一位不愿透露姓名的长租公寓从业者也向钛媒体表示，尽管进入门槛较低，但蓝领公寓被很多公寓品牌战略性放弃。而这中间，除了政策性原因，更重要原因在于物业稀缺、租金回报低、收益不稳定且管理复杂。

　　“同样的物业，做高溢价的白领还是做有政策风险且回报低的蓝领公寓?”。有业内人士向钛媒体表示，此前由于社会化经营管理的宿舍产品缺乏相应的法律与政策支持，公寓品牌在物业改造报批、消防报验及验收、经营证照办理等方面，只能参考酒店标准执行，成本过高。

　　因此，对于大部分已经沉浸在控房战争中无法自拔的创业者、地产商、房产中介，能够在白领服务公寓的血拼中及时止损就已万幸，很少有企业愿意为了博公益之名而流血上马蓝领公寓项目。

　　但实际上，尽管白领公寓在品牌溢价上价值更高，但从经营角度来看，不应该忽略蓝领公寓在坪效与空置率上的优势。由于物业租金以及改造成本较高，决定了白领公寓定价高于蓝领公寓，但是，“在同等条件下，蓝领公寓多人间单个床位的价格最高可达1500-1600，对物业空间的利用率更高”;此外，目前市场中的蓝领公寓以企业用户为主，租金收益稳定，出租率高于白领公寓，房间的空置率更低。

　　当下的市场利好是，北京与杭州的政策中已经明确，蓝领公寓可以利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋进行改建，这就为市场拓展了房源供应渠道。

　　但更多的人担心的是，在政策放开、资本进入之后，未来蓝领公寓会不会与白领公寓市场如今拥挤的现状相似，陷入“烧钱—扩张—亏损”的死循环?

　　“在日本租房是很正常的事情，个人租客的租期通常会是5年以上，而在中国通常是9到12个月”。魔方生活服务集团副总裁金喆表示，中国的房屋租赁市场成熟度还远远不够。

　　金喆认为，在日本“集中式+分散式”机构化运作的比例占到83%，美国是50%左右，中国前几年还不到2%，今年有可能是2%到5%之间，因此租赁市场的空间非常大，也不必将所有鸡蛋都放在白领公寓这一个细分市场，同时也不必过于担忧在国资、地产商的大举进军后，蛋糕不够分。

　　“地产像打猎的人，运营的人更像种地的人，恰恰做公寓这个事情需要耐心和精细化运营。”华住酒店集团总裁、城家董事长兼 CEO 金辉在接受钛媒体采访时曾说过。

　　无论是开发商做公寓还是国家战略做公寓的维度，经营公寓，最后的本质是一个运营的事情;市场对于公寓品牌的核心考验在于“企业的机构化运营能力”。

　　李亮对钛媒体表示，所谓的“机构化运营能力”首先体现在对用户需求的洞察上。

　　蓝领人群的居住需求一直在变，九零后年轻蓝领的受教育水平在不断提高，同都市白领以及新中产一样，正经历着消费升级的洗礼。

　　“一线城市巨大的企业住宿需求。但用工企业很难为员工找到合适的位置，同时现在年轻人对住宿的需求以及安全性、私密性不仅是单纯住的问题，更多的是私密性与社交需求。”李亮所负责的“9号楼”公寓，主要的服务对象包括制造业的蓝领工人与服务业的从业人员。

　　据李亮的观察，如今蓝领人群的需求对居住的需求不仅仅对价格敏感，而且变得更加细分，可以划分为两部分人群。他们对住宿环境的要求有比较大的差异：

　　一类人群，每天面对机器的产业工人下班之后，需要社交与户外活动来支撑，来平衡、调节他们的生活，他们对于地段的要求不高，对生活区的配套与小业态诉求较多。

　　另一类人群，经常与人打交道的服务业从业者，他们在居住方面的需求是“需要一个安静的环境”，对社交并不敏感，喜欢独自活动，由于下班时间较晚，更倾向于选择靠近城市中心区的居所。

　　因此，基于不同的客群，长租公寓品牌在先期的物业选择与改造过程中，就要优先考虑项目的配套与内部空间规划了。因为作为运营方，不仅要考虑优化空间和成本，还要注重如何提高坪效。

　　李亮透露，目前9号楼已经可以为企业(的蓝领员工)提供定制模式。

　　按照李亮的判断，“未来只有以精细化运营能力见长的品牌，才能在蓝领公寓这个细分市场实现运营管理能力的快速复制。”

（来源：钛媒体 高梦阳）