钟伟：日本房地产泡沫只是孤本 不具普遍性

　　博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会将于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起，全联房地产商会、精瑞人居发展基金会联合主办，是中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛之一。本届年会主题为：“潮平风正：美好住居新航海”。

　　在本次会议中，著名经济学家钟伟发表了关于房地产形式的主题演讲。

　　他对市场热议的“日本房地产泡沫”发表了独特的观点。钟伟称，日本房地产泡沫只是一个孤本概念，在全球来看，其崩盘不具有普遍性。首先，从事实上来看，世界上任何一个地理面积大于日本的大国几乎都没有发生像日本房地产崩盘如此惨的事情;此外，日本的GDP已经在25年内没有增长，现在是4.5—4.8万亿美元，九十年代日本就是这样的水平;但同一时间内美国和欧洲的国家GDP增长了230%—250%;此外，日本的人口不但没有增长，而且还轻微的减少了几十万，但横向来看，中国、美国都是有增长的;第三，日本房地产崩盘的时候，汇率升值了2.4倍。

　　这样的孤本案例，并没有普遍性。

　　但是钟伟剔提出，我们并不能低估日本。日本国土面积相当于江浙沪和广东，三省一市的综合，如果不考虑上海，江浙和广东三个省的GDP低于日本50%，日本的人口比中国最发达的江浙加广东的人口要少一半，因此总体量来看，日本的人均收入在全球来看仍是相对较高的。

　　以下附演讲全文：

　　钟伟:非常高兴有机会再次来到博鳌，18年是非常长的时间了。本来我忐忑不安，前面所有的发言人都超时了，所以我就心安理得了。关于经济我一句话都不想说了，经济已经定调了稳中向好，好在哪里没有看见，中国经济个人的感受汪洋中的一条船。没有航标不知水深，我们在汪洋当中飘荡，甚至一定程度上失去了方向感。今年楼市20年，前面各位发言人非常的犀利和精彩，我们聊一点轻松的话题。

　　楼市20年有不少金句，我挑选了8句，专家学者习以为常，但很多习以为常的东西都是重要的。

　　“曾经有一套房屋摆在我面前，我没有珍惜，等到失去之后才后悔莫及”，这个说法有没有道理。

　　房子不是爱情，爱情是70亿地球人中任意选两位，像尘埃一样在时间和空间的某一个点耦合，这是很难的。爱情会失之交臂，永远不会再来。房子不是，在过去的20年你在任何的时点，都可以买入商品住宅，如果有耐心，短则持有2年，长则持有6年可以获得100%以上的收益。现在一些人买的房，不排除被套住，耐心拿6年，就会翻倍的收益，这是一个常识。20年来坚持自己的错误，坚决不买房，智商上有重大的缺陷，因为不是爱情，即便是爱情，你也不能等待，让一个女孩等待18年或者是20年，王宝钏在平遥等薛平贵只有十几年。

　　“城镇居民自有住房率已超过了100%，人均住房面积达46.8平方米”，这个数据这么辉煌，对不对?每个部委拿出自我表扬的东西，央行怼财政部，财政部手中有粮，心中不慌。我广泛的收了这么多的钱，多么伟大的事情。某个部委说城镇居民有2000万人口的迁徙，每年改善一个平方米，这是多么好的政绩，这是事实吗?很可疑的。城里有多少人，说得清楚吗?户籍人口5.5亿到7.9亿，最近还有一个部委说，不离开农村的是2.15亿，农村和城市穿梭的人是2.85亿，按照这个说法，城镇有9亿人。所以城里有多少人说不清楚，城里有多少户，也没有人说得清楚，因为户型小型化，以前一户家庭人比较多，例如2.9个人，同时人口又在迁徙之中，更难确定人户分离后，人和房子怎么对得上号。城镇一共住了多少人，这些人是经常居住，有户籍居住，偶尔居住?我不认为我们弄清楚了。你有多少房子搞不清，有多少人搞不清，有多少户搞不清楚，你就拿出政绩指标，户均一套房，住房够了，这是很荒诞的。我们倾向的认为，随着人口总量的增长，人口的迁徙，新生儿的出生，未来十年每年商品房需要1000—1500万套，万科的董秘告诉我，未来10年，中国需要172亿平方米的住宅。所以说户均住宅已经够了，而且我们生活的挺好，这与日常生活的常识不相符合。

　　“爷爷奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以后会有七套房，”你脑子怎么想的，假定爷爷奶奶是50后，父母是80后，现在的孩子是20、10后，也就是8岁左右，你的意思是什么，你的意思是说过了30年，中国死掉了4/7的人口，也就是2070年的时候，中国只剩下2亿人，这不是房地产价格能不能稳住的问题，户籍7套房的问题，而是中华人民共和国还能不能稳定的问题，所有的资产价格都在地上了，不仅仅是房子了。另外一个需要考虑的因素，真的认为60年后，现在的房子还是房子，不是一堆瓦砾?我不知道7套房的说法为什么流传的如此之荒诞。过去20年中国的房价上涨了10倍，我们在这里开会，我不觉得会场的地面是弧形的，我觉得是平面的，因为我的观察尺度是几米，如果我们在飞机上俯瞰地球，看到地壳是弧线，如果10公里到20公里看地球的话，地球是三维的，如果一、二米看地球的话，地壳是平面的。空间尺度如此，时间尺度也是如此的，刚才讲的7套房用错了时间尺度，房地产20年也是巨大的时间尺度，改革开放40年也是巨大的时间尺度，大到怎样的情况，当年的年轻人已经是中老年人了，这是残酷的事实。我们要看一下，20年的尺度有多大，假定房价复合增长4%，并不过分的。100年的时间，房价将涨幅超过50倍，所以现在一套房假定说是100万，100年前这套房是2万元，这也仅仅是年均复合4%的增长而已。同样我们看下中国的情况，樊纲老师会批评我的，货币供应量巨大的增长，人均收入巨大的增长，除了水、电、燃气这些价格之外，我想问一下在座的各位，1998—2000年的时候，跟现在相比，究竟有什么商品和服务涨价的价格是低于10倍的。譬如说大米，1998年开始，保护价收购，当时大米政府的收购价是0.5元/斤。现在五常大米和东北大米是多少价钱。2000年左右的理发是1、2元，现在男最简单的理发是多少价格，请列举20年涨价没有超过10倍的有多少，除了冰箱、洗衣机这些工业品。你现在拥有的商品房的涨幅没有超过4倍，原因是在2008年之前，中国所供应的商品住宅是过去20年所供应住宅量的不到20%，现在有80%的人所拥有的住宅是近10年的。并且习惯使用了新房价格，而不采用特征房价指数。这是当时一系列习以为常的错误，还有一些错误就是租售比，租金月供比，流传的极其广泛，我都不想解释了。

　　“一套房子月供5000元，月租4000元，这个房子是负资产不能买了”，谁告诉你的，是学金融的吗，这显然是错误的。我们举一个例子100万的房子，贷款25年，70万，贷款等期房，差不多是2500元/月，这套房子相当于什么，极端情况下，如果获得零利率25年70万的贷款，你贷不贷，我会贷的。但是2500元/平方米的本金要还的，利息不想支付。所以租客所掏的4000元覆盖了你不想承担的2500元的利息，替你额外归还的1500元的本金。1500X12个月/首付30万=6%，因此这套房化解为金融产品相当于你买了一个25年的固定收益率6%的产品，另外辅助你白住45年的房子。值不值得买，当然值得买，这已经考虑了未来70年房价零涨幅。

　　“日本房地产泡沫”我们还需要考虑什么，天天说日本泡沫，真的认真看了日本吗?除了日本房地产泡沫之外，地球上有没有第二个大国有同样的泡沫?列举一个出来，英国、法国、德国、中国、美国、加拿大、澳大利亚，有没有任何一个地理上稍微大一点的国土面积二、三十万平方公里这样的大国像日本一样惨，有没有，列出来我就认输。我可以确信的向大家汇报，一个都没有，因此日本的房地产是一个孤本，不能够普遍的去说的事情，为什么日本这么惨。第一个原因25年日本的GDP没有增长，现在还是4.5—4.8万亿美元，九十年日本就是这样的水平。但同一时间内美国和欧洲的国家GDP增长了230%—250%，日本是特殊的国家，GDP在过去的25年没有增长。第二个因素人口没有增长，还轻微的减少了几十万，欧元区的人口增长吗?美国的人口增长吗?中国的人口增长吗?能不能找出一个国家，像日本那样，过去15年人口轻微的负增长。汇率升值了2.4倍，如果找不出，就不要将日本的问题，类似于新加坡的祖屋制度放到中国变成普遍的制度，这是孤本的案例，目前全球主要城市的房价，都远远高于1994年就是25年前。但又不要低估日本，不要说小日本，日本的国土面积相当于江浙沪和广东，三省一市的综合，如果不考虑上海，江浙和广东三个省的GDP低于日本50%，日本的人口比中国最发达的江浙加广东的人口要少一半。日本仍然是全球人均收入相对比较高的，社会生活和人均预期寿命非常高的国家，中国改革开放40年，真正解读的意义只是中华民族自我救赎的过程，目前来说，周围是不及格的，全球人均GDP是1.2万美元，中国仅仅是9000美元。

　　“从住房收入比看，房价已经见顶了，”这是荒唐的，谁告诉你住房收入比是可靠的指标，住房收入比是折算的，但是你一个月赚1万元，一年12万元，我住在同样的区域，你省吃俭用，我不省吃俭用，购买能力是不一样的。现在你1万元，我也1万元，你比我勤奋和聪明，你上升明显，我不思进取，我的工资收入没有增长，从动态的角度来说，未来承受的房价是不一样的。另外就是财富的增长，准确的公式是下面的公式，而不是简单的说明收入方向。同样理解，日本家庭部门的储蓄率已经是零了，没有钱了，美国储蓄率是7%到8%，中国是40%多，也就是樊教授讲的，中国从收入水平来讲并不是算富，从财务的角度来说是富的。中国可投资金融动产是120万套，什么时候房价见顶。你买不起大的，买小的了，因此中位数套型面积变小了，中国尤其是在三四五线比较畅销的户型面积是120平方米—140平方米，买不起新的买旧的，也反应房价见顶了，买不起近的，买远的，北上广深房价是否见顶了，取决于一小时生活圈房价的价格，买不起小和旧的，就要加杠杆就是贷款。中国商业贷款是28多万亿，住房公积金大概是10万亿元左右，大概是38万亿元，金融动产是120万亿元，金融的杠杆和按揭杠杆是53%、54%，还是比较温和的，我没有听说商业银行因为发放个人住房贷款，而遭受住房贷款严重违约的情况，这些都不存在。首次置业明显增加，年轻人20岁买不起房，购房年龄到了35、36岁，在北京上海轻微的有了这样的现象，中国全国来讲，还不能得到收入房价比武断的说房价见顶了，我们动态计算的结果，北京、上海、深圳这样的房价，至少有50%的涨幅。这是假定我们的收入增长年均8%。

　　我们也倾向的认为未来的3年，无论中国的三四五线城市几乎低于1.4万元/平方米的房屋都会消失，因为住宅供应每平方米的成本是6800元/平方米，如果货币比是两倍的话，开发商不赚钱的，6800元/乘2倍，1.4万元—1.5万元/平方米会成为主流。过去20年种种离奇古怪的解释习以为常。我们曾经有五四运动，中国目前的国民包括我本人在内，要认真的思考西方的文明体系，再次拥抱德先生和赛先生的启蒙，谢谢大家。

（来源：金融界）