【掌柜探盘】万科星城：沙井首个装配式建筑均价将破5？

　　提到沙井，很多人的想法就是关外、偏远、蚝乡……不过，近年来趁着深圳"西部大开发"的好时机，依傍着深圳新国际会展中心、"大空港"规划建设等的重大利好，沙井"杀"入深圳人的眼球。

　　不同于福永的工业区聚集，沙井的居住氛围更加强烈，配套也更为完善。房掌柜走访沙井时发现，片区又有一个新盘即将问世。这个新盘就是沙井街道上星工业区城市更新项目—万科星城。

　　掌柜点评：

　　1.距离地铁11号线约2公里，轨道出行相对不便，且未来片区内也无更近的地铁配套。周边路况拥挤，也不算很顺畅。

　　2. 项目周边生活配套趋于成熟，未来还有海岸城的大型商超，可以满足社区居民出行逛街购物、休闲、文化等需求。

　　3. 片区内划分有宝安中学(集团)第二外国语学校等学校，但是缺少知名教育品牌资源。而万科星城自带36班九年一贯制公立学校，有望引入名校保证学位需求得同时能够带动周边区域教育品质。

　　4.片区内多数为小产权及厂房，整体环境有较大提升空间。而万科星城项目04地块住宅容积率5.82，容积率相对偏高。

　　规划

　　西部中心

　　沙井地理优势突出，地处粤港澳大湾区核心区域，是深圳市空港新城的主要辐射和服务区，也是广深科技走廊的关键节点。

　　将沙井定位为深圳西部中心,因海陆空交通四通八达，距宝安国际机场仅8公里，广深高速、深圳市大外环高速、沿江高速出入口近在咫尺，穗莞深城际轨道线在沙井设站。

　　未来的沙井依托空港新城核心腹地，临空经济、会展经济将不断发展壮大，电子制造业地位和优势将不断提升，必将成为粤港澳大湾区一颗闪亮璀璨的明珠。

　　智造重镇

　　沙井历来都是工业重镇，产业基础雄厚，产业链条完善，拥有工业企业4300余家，其中亿元以上产值企业167家，十亿以上企业18家，“四上”企业566家、国高企业273家、六类百强企业30家、上市企业20家。

　　在粤港澳大湾区、“空港新城”及“两城”规划中，沙井都是宝安产业发展的核心载体和重要着力点，特别是在“两城”的规划蓝图中，沙井位处宝安先进制造城核心位置。

　　未来沙井将依托雄厚的产业基础和创新资源集聚优势，成为珠江东岸智能制造产业基地和全区经济再腾飞的重要引擎。

　　旧改

　　万科星城原为沙井街道上星工业区城市更新项目，早先列入《2014年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，2016年旧改区域内的厂房拆迁完毕后，于2016年7月11日年经市规划国土委批准开工建设。

　　片区内除了万科星城外，沙井片区已经公示的城市更新规划项目有20多个。其中更新方向包含居住的项目有13个，含有商业性质的旧改项目也有9个。待区域建筑成型后，居住环境得以整体提升及改善，将形成一个较强的宜居圈。

　　据房掌柜了解，2018年，沙井有三个项目备受市场期待——占地21万平米海岸城、18万平米万科星城、4.5万平米博林君瑞。

　　其中博林君瑞目前已经售罄，海岸城尚未有入市计划。而有消息称万科星城将在今年下半年入市。

　　交通

　　小编从福田出发，乘坐地铁11号线约50分钟到达马安山地铁站。从B出口出来后手机导航显示，马安山地铁站距离万科星城约2公里(并不属于地铁盘)，需要步行约30分钟。小编找了一辆共享单车，骑了约15分钟左右到达万科星城项目所在地—上星南路。在骑行过程中，小编发现从地铁站前往项目的多处路段正在修路，且道路并不宽敞，加上路边停放的车辆，道路只能容纳一辆车子经过。

　　除了地铁11号线，沙井未来还将有地铁12/18/20/30号线，但距离万科星城最近的还是11号线。

　　项目300米内范围内的公交站台有1个，为“名豪丽城”;500米范围内的公交站台有8个，较近的“沙井中心批发市场”、“丽沙花都”、“沙井天虹商场”等，公交出行却还算便捷。

　　学校

　　房掌柜到达项目现场发现，万科星城位于企安路、富通路、上星南路、上星路，4条道路的围合区域。而项目涵盖物业主要有住宅、公寓、办公、商业、酒店、幼儿园及一所制九年一贯制学校。

　　除了项目自带的学校配套外，万科星城周边教育资源相对丰富，一公里内就有1所9年一贯制公立学校宝安中学(集团)第二外国语学校，以及12年制的民办学校华一实验学校。另外，项目自身，以及沙井海岸城还各自规划有一所九年制公立学校。

　　从学区上来看，根据宝安区教育局划片，万科星城目前所在的小学和中学学区均属于宝安中学(集团)第二外国语学校，即原来的上寮学校，上寮学校在2017年深圳初中十大版排名中，排在全市第46名，整体算是比较靠前。小学的分享学区是清平实验学校，新桥小学，或万丰小学;中学的分享学区是沙井中学，荣根学校。

　　商业配套

　　目前，在万科星城的东侧有城市丽都花园、西侧棕榈堡和丽莎花都、南侧名丽豪城等成熟小区环绕，周边已具备一定的生活氛围。

　　片区商业方面，小编在走访的过程中了解到，目前沙井片区以小体量、分散式的商业配套为主，片区内仅有1所大型商场京基百纳，但距离万科星城较远。

　　项目沿中心路一路向北，有农批市场、义务商贸城、行色城购物广场、天虹商场、佳华商场、华润万家、沙井图书馆、新桥文化艺术中心等，是沙井目前最繁华的街道之一，基本能满足社区居民出行逛街购物、休闲、文化等需求。

　　而在未来1—3年内，项目边上还有博林君瑞1.5万平米集中商业，以及沙井海岸城的14.4万平米大型商场，因此，万科星城周边商业配套算是非常丰富，业主购物逛街也较为便利。

　　医疗配套

　　医疗配套上，距离万科星城最近的综合性医院是万丰医院，该院开设有三十余个科室，能提供较全的医疗服务。

　　除此之外，沙井目前最好的医院应该是原沙井人民医院，即现在的宝安第二人民医院，虽已被评委三级综合医院，但仍属于二甲。

　　另外在项目周边还有上星社康医院、沙井医院第二门诊、深圳天伦医院等。

　　产品

　　小编在项目周边找了又找也没有发现有营销中心的踪影，后面在询问施工人员得知，之前开放的临时展厅已经拆除。随后，小编拨打项目400电话想要询问项目释放信息，接到小编电话的是集团总部的人，对方表示对万科星城项目不是很了解，稍后会让项目负责同事联系小编。直到晚上八点，小编也没有接到任何有关万科星城项目部的电话。

　　在走访的过程中，小编了解到，万科星城项目分为两期，用地面积18万平米，总建筑面积高达约90万平米。

　　其中项目共有六个地块，三块住宅用地、两块商业用地和一块教育用地。

　　01地块为教育设施用地，配置一所18班幼儿园和一所36班九年一贯制学校;02地块(万科星城上郡)、03地块(万科星城名邸)、04地块(万科星城华府)为住宅用地;05、06地块主要为商业、办公、酒店和商务公寓等。

　　在万科星城项目建设的工程告示牌显示，万科星城名邸开工日期为2017年9月20日，竣工日期为2020年12月31日。从外部看，目前一期已出地面，二期打地基阶段。

　　小编了解到，万科星城首批预计入市的是04地块7栋住宅，户型面积为80—135平米产品。

　　周边房价

　　沙井以小产权、农民房、厂房著称，片区内可售的商品房有万科翡丽郡、西荟城、丽沙花都、禧园、棕榈堡花园、拾悦城、香莎公馆、星河荣御等楼盘，均价在3.7—4.5万/平米。

　　沙井目前最大的一个特征是，新房二手房倒挂。目前，万科星城周边的棕榈堡、丽莎花都，二手房价格已达每平米4.5万元，而沙井更核心地段的鸿荣源禧园西荟城等楼盘，成交价已经破五。

　　而万科星城结合项目的拆迁建设等成本，加上自身的商业占比较大，市场上传出5.3万/平米的可能性也并不小。

　　小编总结：粤港澳大湾区建设的大背景下，开发商纷纷入驻沙井片区。在各种配套和旧改的日益完善下，沙井以崭新的面貌承接起西部的发展。而万科星城作为片区内备受关注的项目之一，虽然目前正在建设中，价格也还没出，具体的产品内容也有待考察。但据说采用全区第一个装配式建筑，再加上万科出品，项目还是值得期待。

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万科星城 均价：待定

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