房地产行业调整下 深圳房地产市场启示录

　　作为改革前沿阵地，深圳的房地产市场在全国市场中，一直显现出其独特性，尤其在处于行业调整的当下，深圳在楼市、土地市场以及新兴的住房租赁市场方面创新性的做法，对全国来说，往往具有借鉴作用。

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　　易居企业集团深圳公司副总经理潘传灿：“精细化时代，品质产品、多维度服务才是最重要的竞争优势”

　　伴随着7·31新政的出台，近期深圳楼市似乎进入了一个更为“冷静”的阶段，成交量下滑、市场观望情绪浓重，甚至部分区域项目降价促销、二手房降价百万元。

　　易居企业集团深圳公司副总经理潘传灿认为，这是市场的正常反应，一般新政策出台后，市场需要3-6个月的消化周期来适应，至于出现部分新房及二手房促销情况，或是个别需要资金周转的案例，目前不会是主流。

　　潘传灿表示，7·31楼市政策主要还是为了抑制房价上涨过快，保持市场平稳，目前已经显现出明显的效果。待市场逐渐适应新的政策后，明年市场情况会比目前乐观，接下来成交量会慢慢恢复平稳，房价整体也不会有太大的波动。

　　但潘传灿也强调，所谓乐观需要看不同的区域和不同的项目定位，属于区域内高价、高端项目的压力会更大，市场情况更为艰难。

　　提及深圳的调控环境，潘传灿表示目前处于较为严峻的时期，他还认为在四大一线城市中，深圳的调控不算最为严厉的。

　　外部调控之下，深圳市场内部的竞争压力也随着越来越多外来开发商进驻而变得更大，同时消费需求的改变，也对开发商提出了更高的要求。

　　潘传灿指出，以往市场尤为火热，开发商打出送面积、地段、学位等口号，就可以吸引购房者，但现在除了学位依然是购房者重点考虑的因素，另外两项的吸引力已经减弱。在目前更为精细化的市场需求下，开发商如何在提供品质产品的同时，给予消费者多维度的服务才是最为重要的竞争优势。

　　比如，此次超强台风“山竹”过境深圳，引发市场对住宅项目质量和物业服务的关注，就是对此最好的佐证。

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　　深圳市房地产中介协会研究总监徐枫：“用资本来推动租赁市场是房租上涨矛盾所在”

　　租房问题似乎从未像这个夏天这般在社会上引起广泛的关注和讨论。

　　为解决供给结构不平衡，房价上涨过快等问题，在国家政策的引导下，众多机构开始进入住房租赁市场并大举扩张，却引发了关于长租公寓推高租金，导致居住成本不降反升等争议，甚至令部分企业陷入舆论漩涡当中。

　　政策出发点无疑是好的，落地过程中却出现了反效果，问题出在哪里?

　　对此，深圳市房地产中介协会研究总监徐枫给出的答案是：“用资本来推动租赁市场其实并不妥。”

　　徐枫解释道，无论是银行还是其他金融机构，都属于资本方，既然有投资成本，就必然会索求回报。

　　“资本都是急功近利的。”所以当这些资金作为主流进入租赁市场后，最终还是要从终端的租金层面获取相应的回报，导致租金上涨，而长租公寓所面对的租客，又基本是市场中的刚需群体，所以就导致了双方矛盾的产生，因此这并非单纯租金价格层面的问题。

　　即便是房企用自身资金拓展长租公寓，这样的住宅依然是商品房属性，并非保障性住房，始终难以从根本上解决居住问题。

　　提到深圳目前的租赁住宅市场，徐枫指出目前存在的两个较为突出的问题，一是在政府层面，租赁市场属于多头管理，但属于哪个部门主管却又不明确。

　　第二，徐枫认为租赁市场其实是目前最为市场化的，且不同产品的客群分类较为清楚，对租金的敏感度并不同。高端住宅租客更注重的是服务、交通便利性等，城中村租客则首先考虑租金问题，若要从租金层面管理，首先应该从城中村开始。

　　要解决目前住房租赁市场租金、管理混乱等问题，徐枫认为，最根本的源头在于政府要对租赁交易链条进行管控，并且规范租赁合同，使得交易双方权责分明且对等，“目前国内租赁市场更多属于卖方市场，租客权益稍弱，政府加强管控后，某种层面上也是对租客的一种保护”。

　　值得一提的是，9月初深圳市政府就住房租赁提出了一个创新性的措施——— 稳租金商品房，项目由房企负责开发建设并管理运营，政府则对租金进行管控和指导，采取严格的租金管制，一房一价，一年一调，且租金年增长最高不得超过5%。

　　徐枫表示，这体现了政府对租金控制的决心，目前只是一个项目的试点，后续政府会出台相应的配套性措施，前景还是可期的，作为一个创新性的措施，其对目前整体市场租金也有稳定的作用。

　　“最高明的地方还在于政府没有沿用限价政策。”徐枫指出，若再过度使用限价手段，会容易导致灰色的交易链条产生。

　　至此，问题其实又回到了对租房交易链条进行管控上，徐枫认为，目前深圳租房市场的租金价格并不透明，这也是最大的症结所在，“若能做到整个市场的租金价格机制透明，数据公开，交易自然就会慢慢趋向理性”。

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　　合一城市更新集团执行总裁、深圳城市更新企业协会创始副会长赵磊：“建议放宽城市更新项目立项条件”

　　由于土地资源匮乏，存量资产开发的重要性日渐凸显，这在深圳市场表现得尤为明显，今年上半年深圳房地产市场供应中，来自城市更新项目的比例甚至已经达到46%。

　　为加大存量土地的盘活力度，深圳市城市更新“十三五”规划还订立了城市更新供地30公里的目标，推动城市更新的发展，吸引大批开发商抢滩，但由于部分机制尚未完善，目前城市更新项目的推进始终较为缓慢。

　　对此，合一城市更新集团执行总裁、深圳城市更新企业协会创始副会长赵磊指出，目前深圳城市更新供地主要有拆除重建类和综合整治类两种模式。但前者存在市场参与动力不足，盈利空间相对较少的问题。

　　后者则主要面临拆迁难的问题，难以确认实施主体无法出地，尚未立项的项目则苦于面临立项难，尤其是土地合法权属比例达不到政策要求。例如城市更新项目100%签约确认实施主体才能拆迁的规定，虽保障了业主的权益，却也增加了项目推进的难度，导致开发商进退两难。

　　“期待出台签约率过95%强制征收的法规。”对此，赵磊建议加大政策支持力度，出台解决立项难、拆迁难的政策，放宽立项条件，尽快出台类似“新三规”这样可以提高合法权属土地比例的政策;从市场层面，则呼吁市场主体合作共赢，提升专业能力。

　　此外，赵磊指出，深圳城市更新市场完善的政策体系和市场经济配套吸引大量外来开发商进入，项目越来越活跃，但市场可能存在的政策、审批、拆迁等风险也容易让开发商“水土不服”。

　　赵磊就此提出三点建议，一是深圳政策执行要求越来越严格，近年来政策层出不穷，需及时关注政策变化;二是与政府部门保持顺畅沟通，同时根据周边市场制定合理拆赔标准，实现多方共赢;三是对项目合理估值，对市场价格、拆迁难度等细致调研，控制投资风险，避免对项目规划指标和经济收益盲目乐观。

　　赵磊谈道，今年4月到8月份，深圳针对城市更新出台一系列政策，包括集体资产监管、计划申报规定、规划编制规定、用地审批规定等，主要在于将原来城市更新实践过程中存在的一些问题进行修正，另外深圳强区放权后，相关职能机构权责调整，变为市级统筹和区级决策，新出台的城市更新政策也需与新的形势相匹配。“这些政策的修订将促使城市更新各个环节更加规范完善，但市场会有一段调整期，相信会进一步推动城市更新市场的健康发展。”

（来源：南方都市报）

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