【掌柜探盘】唐商前海双悦：均价3.3万/平米 开盘四个月剩的比卖的多？

　　上星南路是沙井新房供应最为集中的一条道路，沿线范围内有四个楼盘加持。除了已经售罄的博林君瑞、尚未推出的万科星城和万丰海岸城，剩下的就是打着4.5米层高宣传的唐商前海双悦。

　　对于置业者来说，为什么在沙井配套最为完善居住氛围最为强烈的片区，一个均价才3万多的楼盘，开盘四个月还有货量剩余?房掌柜带着疑问决定去唐商前海双悦了解一下。

　　掌柜点评：

　　1、4.5米层高，相当于2层，可以做复式，但是户型都是长方形的，10米乘4米，一进门就是厕所，且采光的地方只有阳台的窗户，进深太长。

　　2、50年产权不限购不限贷的产业研发和办公用房。针对一些没有名额的置业者来说是个不错的选择，但是只能以公司名义购买。

　　3、均价3.3-3.5万/平米。地铁11号线开通后，沙井可以说是深圳楼市最受关注的区域之一。3.3-3.5万/平米的项目单价相较于周边4.5万/平米均价，还是具有一定优势。

　　4、50-100平米智变空间，带阳台，通燃气，毛坯交楼。置业者可以根据自己的喜好进行装修。

　　一街四盘 配套共享

　　小编从马安山地铁站出发，找了个共享单车，骑行了约20分钟左右才到达上星南路。从上星南路与中心路的交汇处往广深高速一路骑行，万丰海岸城、博林君瑞、万科星城、唐商前海双悦都坐落在上星南路两侧。

　　万丰海岸城，可以说是沙井人甚至是全深圳人备受关注的项目之一。原为万丰南山工业区及万丈埔工业区(一区)片区城市更新单元，在2016年时列入进《2016年深圳市城市更新单元计划第四批计划》。据房掌柜了解，项目建成后会形成涵括住宅、商业、写字楼等计容总建面超过80万平米的超大型综合体，会成为沙井目前最大体量的综合物业。而项目从公示旧改至今，不过短短1年多，对于建面约80万平米的项目来说进展堪称神速。目前，项目正在施工中，预计2019年将会和大家见面。

　　博林君瑞原名博林西岸，是万丰博林城市更新单元。占地面积45171.59平米，建筑面积175297平米，项目自带幼儿园、社区健康服务中心等。其中还包括15000平米地下商业。目前，博林君瑞住宅部分已经全部售罄，商业部分在9月7号举办了招商发布会。

　　万科星城原为沙井街道上星工业区城市更新项目，早先列入《2014年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，2016年旧改区域内的厂房拆迁完毕后，于2016年7月11日年经市规划国土委批准开工建设。

　　万科星城项目分为两期，用地面积18万平米，总建筑面积高达约90万平米。其中项目共有六个地块，三块住宅用地、两块商业用地和一块教育用地。

　　目前，万科星城也正在建设当中，预计首批预计入市的是04地块7栋住宅，户型面积为80—135平米产品。

　　唐商前海双悦总占地约1.4万平米，总建面约12.5万平米，由A、B两座高约99米的双子塔构成。

　　项目由103套商业产品，以及922套产业研发用房构成。底层为2.5万平米商业。项目距离万科星城不到500米。

　　除了四个新盘之外，上星南路上还有名丽豪城等成熟小区环绕。上星南路往北更有农批市场、义务商贸城、行色城购物广场、天虹商场等商业配套，上星南路势必会成为沙井片区未来的商业新中心。

　　均价3.3万/平米开盘四个月还有剩?

　　据房掌柜了解，唐商前海双悦5月18日在规土委共备案了1025套房源，包括103套商业产品以及922套产业研发用房。其中，产业研发用房的备案价约3.4万，并于5月26日在营销中心开盘顺卖。

　　但是，踩盘时销售透露，项目还有不少货量剩余，而旁边的博林君瑞比唐商前海双悦晚开盘却已经早早售罄。

　　小编在走访过程中发现，唐商前海双悦靠近德普沙井电子城，附近还有不少小产权农民房小工厂环绕，周边环境比较杂乱。

　　走进项目的营销中心，发现现场只有几个销售和工作人员，并没有发现有来看房的人员。一位女销售介绍说，项目目前在售的是53-100平米的办公产品，均价3.3万/平米。项目自带有2.7万平米的商业，其中1-4层为商业，5层为空中花园，预计2019年年底毛坯交楼。

　　随后，在销售人员的带领下去看了55平米的样板间。小编发现55平米的样板间就是一个大单间，4.5米层高，可以隔成两层，使用率还是挺高的;窗户略窄，采光或许会受些影响，卫生间也比较小，开间4米，虽然不算太拥挤，但是做两层会稍显拥挤，不过最后具体的房间布局要看个人。

　　销售人员还透露，项目物管费为6元/平米*月，这个价格在市面上算不上便宜;梯户比是7梯32户，但是电梯不算大只能容纳4-6人，不过对于主推小户型的项目来说能够满足日常需求;车位比为1:0.95，基本上能做到一户一车位。

　　小编在样板间还发现，项目旁边就是107国道，过往车辆会对业主有一定程度的噪音影响。且项目所处路段车流量较大，易造成拥堵。

　　在小编的要求下，销售人员大概算了一下55平米户型的总价。由于是产业研发用房，项目首付需要5成。按照3.3万/平米的均价，55平米户型总价约180万左右，首付5成需要支付90余万，贷款8-10年，月供也达到了9500左右。

　　小编总结：项目地处沙井板块，坐拥各种规划利好，但是项目自身属于产业研发用房，只能以企业的名义购买，后期的持有成本高。均价3.3万/平米，项目最大的优势就是总价相对来说较低，但首付5成，购入后第三年要交房产税，每年千分之8.4，也是一笔不小的费用。对于投资客来说，项目持有成本太高，风险太大，且不易脱手。

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唐商·前海双悦 均价：32000元/㎡

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