买公寓前请三思！三招教你辨别“真公寓”

　　“731”新政之后，不限购不限贷“真公寓”成了入住深圳的最后机会。但是鱼龙混杂的市场，“真公寓”仅占一成，识别门道有三招，擦亮眼睛识真伪。

　　“731”定论 坚定整治楼市

　　2018年7月31日，是中国房地产市场彻底转向的一天。

　　7月31日，中共中央政治局召开会议。会议提出，下决心解决好房地产市场问题。坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　随后，住建部要求完善地方房地产调控工作的评价考核机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

　　在“房住不炒”定位下，国家对房地产“紧调控”基调明确不会改变。坚决遏制房价上涨的决心，一改过去“遏制房价过快上涨”说辞，宣告中国房价上涨出现天花板。众多开发商们终于放弃“经济下行，势必救市”的幻想，明知扎堆入市会加剧竞争，一大批捂盘已久的准现楼项目，纷纷毫不犹豫地争相入市。

金地龙城中央距离地铁龙城广场站530米

　　“731”新政 史上最强调控

　　与政治局会议同日的7月31日晚，深圳市政府发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，深圳楼市限购限售政策再次升级。

　　“731”新政，规定企业不得购买住房；住宅3年限售；离婚首付比例加大。

　　“731”新政，规定商务公寓5年限售；新供用地禁售商务公寓，一律只租不售且不得改变用途。

　　8月13日，深圳市规土委印发《关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》。明确2018年7月31日前已经完成审批的四类项目商务公寓不划进禁售范围。

　　曾经在过往楼市调控中幸免的商务公寓，遭遇“731”新政“断供”的致命一击。

　　“731”新政对深圳楼市商务公寓的“限售”、“禁售”，对未来商务公寓供应带来严重冲击，今后数年深圳公寓新房到了“卖一套少一套”的限量版末班车时期；若干年后，深圳楼市将进入公寓新房零供应时代，市场中将只有二手公寓销售。

　　“731”之后 龙中网红公寓突热销

　　两月成交850套

　　7月28日，金地龙城中央3期1892套自在寓开盘。开盘3天后即遭遇731新政。在新政出台后深圳新房市场几乎冻结的背景下，金地龙城中央在一个多月时间内，卖出850套公寓，销售几近一半货量；中秋小长假3天，自在寓卖出80多套。

金地龙城中央北邻河岸中央公园

　　中心城区，中心配套

　　金地龙城中央位于龙岗中心城的核心区域，龙岗区政府所在地龙城广场南侧，北邻约1.3万㎡龙岗河中央公园。项目步行530米可达地铁3号线龙城广场站。

金地龙城中央与龙中中心配套一河之隔

　　项目占地面积76999㎡，总建筑面积517886㎡，容积率5.32。总户数4620户，停车位2540个。项目为含住宅、公寓、写字楼的综合体项目，分3期开发。2015年1期、2016年2期现已售罄，3期推出4栋公寓和1栋160米写字楼。

金地龙城中央自在寓，大社区中的“真公寓”

　　金地龙城中央所在的深圳东部中心龙岗中心城，其中心级公共设施齐全，有“三馆一城”的红立方（科技馆、青少年馆、公共艺术馆、书城），龙岗文化中心的大剧院、音乐厅、文化馆、展览厅、影城、城市规划建设展览厅，还有占地52万㎡，总建筑面积29万㎡的大运体育中心。

　　从“福田中心区、龙岗中心城公共设施面积统计表”中可见，龙岗中心城除了会展中心之外，其他公共设施与福田中心区基本相同，应有尽有。龙岗中心城的市政配套，仅次于福田中心区而优于深圳其它城区。

金地龙城中央距离红立方660米

　　1000米生活圈，龙城最大中心商圈

　　商业定中心。金地龙城中央自带约5万㎡街区商业，项目东侧是花样年龙年大厦。

　　龙岗中心城是龙城最大的中心商圈，拥有众多购物中心。距项目500米的5万㎡万科里，万科3.0版社区型购物中心，集公园式、休闲、运动、娱乐于一体的开敞式街区步行街，拥有24h营业功能,引进近100余家商业品牌，5成以上品牌为龙岗首家。项目1000米生活圈，有7.8万㎡世贸百货、4.3万㎡东方国际茶城、15万㎡万科广场、4.3万㎡宝能all city。项目周边所具备的龙岗中心城中心商业配套，在深圳楼市在售的公寓项目中，几乎无出其右。

　　将来，项目周边尚有合正龙腾旧改项目21万㎡商业和学校配套，恒大旧改项目7万㎡商业和学校配套。

　　金地龙城中央的1000米生活圈，是令人羡慕的类同福田中心区的城市中心级公共设施配套。

　　带装修、有阳台、通燃气“真公寓”

　　2018年7月28日开盘的项目3期41-82㎡1-3房自在寓，是带装修、有阳台、通燃气的“真公寓”，均价约3.4万/㎡。

　　市场普遍认为，金地龙城中央自在寓是居住属性明显的“真公寓”，在731之后或将是不可多得的稀缺产品。“真公寓”可以自住或出租，“限售5年”影响甚少，市场追捧理所当然。

　　“真公寓”热销 中心公寓扎推上市

　　或是自在寓的中心“真公寓”热销的示范效应使然，在新政两月之际，深圳迎来了首波商务公寓上市热潮。

　　据深圳规土委官网显示，9月中下旬共有7个商务公寓集中拿证，超过同期上市项目数一半。11天内3452套商务公寓井喷而出，是今年上半年商务公寓上市量814套的4.2倍。

　　值得注意的是，扎堆上市的商务公寓项目都在南山、罗湖区的中心地段，如华润悦玺、万科瑧湾汇、华润城等盘。

　　“731”新政对于类住宅公寓是重大打击，中心“真公寓”反而成了稀缺的居住宠儿。

　　类住宅公寓鱼龙混杂   “真公寓”上半年仅占13%

　　深圳的类住宅公寓鱼龙混杂，办公产品改建的商办公寓，产业研发用房改建的产业公寓（须用企业名义购买），商业产品改建的商业公寓，以及与商务配套可以居住的商务公寓。为了避免混杂难辨，业界将商务公寓称为“真公寓”。

　　据“2018年上半年深圳新房项目网签率统计表（截止2018.7.24）”，今年上半年深圳有14个各类公寓项目，为24个住宅项目的6成。在各类类住宅公寓中，商办公寓3个，商务公寓6个，商业公寓1个，产业公寓4个，“真公寓”商务公寓项目占4成。

　　在深圳上半年批售的商品房中，住宅9655套占57.3%，纯办公831套占4.9%，类住宅公寓6275套占37.8%。

　　在深圳上半年批售的类住宅公寓中，办公公寓3264套占52.0%，产业公寓2173套占34.6%，商业公寓24套占0.4%，“真公寓”商务公寓814套仅占13.0%。

　　绝大多数非“真公寓”的类住宅公寓之中，选择仅占一成的“真公寓”，既是真假难辨，又如沙里淘金。

　　30-70年产权 “真公寓”年限各异

　　有人说，商务公寓属于商业用地，产权年限都是40-50年。这在国内其它城市是对的，而在深圳是不准确的。

　　中国的房产年限，根据三类房屋的用途而定，住宅70年，工业和综合类50年，商业40年。除了重庆房屋产权年限一律50年之外，国内城市的房屋产权年限，均按照房屋性质确定产权年限，即便是在同一地块中，依然是住宅70年，商业40年。

　　深圳房屋产权年限的界定，过往与全国绝大多数城市不同，是以地块的产权年限确定房屋的产权年限。在同一地块中，以占比最大的房屋产权年限，为地块中其它各类物业的产权年限。据“深圳商务公寓产权年限表”，万科蛇口公馆的用地性质和占比最大物业是住宅，其商务公寓年限也是70年。

　　商业用地和商业办公用地产权年限40年或50年，如万科云城、佳华领汇广场King公馆等。工业用地（工改工项目）产权年限50年，如新浩e都.寓PARK、奥园峰荟等。启迪协兴科技园在2015年12月土地拍卖时的产权年限30年，其商务公寓是深圳目前唯一的产权30年商务公寓。

　　深圳近年有商住用地，如同国内城市按照物业性质而产权年限分离，如中粮祥云广场、名居广场、宝树台、深业中城，住宅70年，商务公寓40年。

　　大型住宅项目往往由多地块组成，商务公寓多设于商业用地，如金地龙城中央的住宅地块住宅产权70年，商业地块的商务公寓40年。

　　由“深圳商务公寓产权年限表”可见，深圳的商务公寓产权年限，30年、40年、50年、70年的都有。因此，在深圳楼市，不能简单地以产权年限，推断是否“真公寓”。

　　三招辨识“真公寓”

　　如何不用查看商务公寓的土地资料，仅从项目的推广资料和数据，就能很快地识别“真公寓”？首先看层高，第二看推广说辞，第三看是否通燃气。

自在寓前的龙岗河，已经治理的水清草绿

　　层高，揭示“真公寓”

　　作为商品房的各类公寓，在项目报建时，必须根据深圳的建筑设计规范，设计公寓产品的层高。深圳各类房屋的层高上限：住宅3.3米，商务公寓3.6米，办公产品4.5米，厂房4.5米，商业一层6米，其上5.1米。

　　从“深圳类住宅公寓层高统计表”中可见，各类类住宅公寓的层高，已然揭示出房屋属性，商务公寓层高2.8-3.6米；办公公寓层高3.15-4.5米，产业公寓层高3.9-4.5米，商业公寓层高3.2-5.1米。

　　层高5.1米，可以隔成完整两层的复式结构，“买一层送一层”是其卖点；层高4.5米，可设计成有挑空的小复式结构；层高3.6米，或为顶级豪宅的阔绰空间，如恒裕QFC国金汇和深业中城，或为小公寓添加阁楼，如琳珠华庭和保利达小行星。

　　建筑层高的限高，是辨识“真公寓”的试金石，层高3.6米是“真公寓”的层高上限，凡是超过3.6米的3.9米、4.5米、5.1米层高的公寓，均不是“真公寓”，只能是办公公寓、产业公寓、商业公寓等类住宅公寓。

　　推广，自报公寓属性

　　商务公寓项目因其名正言顺，故在推广中，往往以“真公寓”自称。而其它类住宅公寓，如“深圳类住宅公寓的推广产品定位”所示，其不敢妄称是“真公寓”，一般以“创变空间”、“创享空间”等含混其词的“**空间”自称。事实上已经含蓄地告白其非“真公寓”。

　　通燃气，更适宜居住

　　商务公寓属于为商务人士提供中短期住宿服务的商务建筑。1999年《深圳市建筑设计技术指标计算规定》定义的商务公寓，可供短期居住而带有小型厨房、厕所的居住或办公。过去商务公寓的小型厨房，以厨电为主，不通燃气。2007年葵花公寓，即为不通燃气的商务公寓。

　　根据《住宅设计规范》、《城镇燃气设计规范》等相关规定，燃气到户必须满足两个条件，一是厨房空间在报建时必须是围蔽的空间，二是这个空间必须要有直接对外的窗户。如果能满足这两个条件，商务公寓可以通燃气。

　　2012年万科壹海城的商务公寓，首开“通燃气”商务公寓先例，实现了商务公寓真正向住宅产品的转化。深圳的顶级豪宅深圳湾一号、深业上城以及中大户型商务公寓，均有独立开窗的厨房，因此“通燃气”不是问题。

　　对于30-40㎡小户型商务公寓，往往有不能采光的黑卫生间和开放式厨房。由于开放式厨房不适于“通燃气”，因此从“深圳商务公寓项目通燃气情况统计表”中可见，在19个商务公寓项目中，通燃气的项目14个，占73.3%；不通燃气的项目只是少数。

　　是否配备居家必须的燃气，不是“真公寓”的必要条件，而是“居住型”公寓的充分条件。9月28日开盘的华润城三期，推出40-60㎡小户型公寓，开盘时发现，最受市场欢迎的不是总价最低的40㎡户型，而是最大面积的60㎡户型，这与60㎡户型通燃气，而40㎡公寓不通燃气有很大关系。

　　在当今的深圳楼市，户型小、总价低、功能全的小户型“真公寓”，“带装修、有阳台、通燃气”是其标配。

　　“7.31”新政，限售5年增大持有成本，迫使投机需求退场；将来商务公寓只租不售，形成新房供应断崖。但因其不限购不限贷的优势，在源源不断的庞大入深居住人口面前，中长期需求依然在。金地龙城中央自在寓，是目前市场上日渐缺少的配套齐全的中心“真公寓”，依然是市场需求量较大的居住类产品。

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金地龙城中央自在寓 均价：34000元/㎡

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