“731”新政之后,不限购不限贷“真公寓”成了入住深圳的最后机会。但是鱼龙混杂的市场,“真公寓”仅占一成,识别门道有三招,擦亮眼睛识真伪。
“731”定论 坚定整治楼市
2018年7月31日,是中国房地产市场彻底转向的一天。
7月31日,中共中央政治局召开会议。会议提出,下决心解决好房地产市场问题。坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
随后,住建部要求完善地方房地产调控工作的评价考核机制,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。
在“房住不炒”定位下,国家对房地产“紧调控”基调明确不会改变。坚决遏制房价上涨的决心,一改过去“遏制房价过快上涨”说辞,宣告中国房价上涨出现天花板。众多开发商们终于放弃“经济下行,势必救市”的幻想,明知扎堆入市会加剧竞争,一大批捂盘已久的准现楼项目,纷纷毫不犹豫地争相入市。
金地龙城中央距离地铁龙城广场站530米
“731”新政 史上最强调控
与政治局会议同日的7月31日晚,深圳市政府发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,深圳楼市限购限售政策再次升级。
“731”新政,规定企业不得购买住房;住宅3年限售;离婚首付比例加大。
“731”新政,规定商务公寓5年限售;新供用地禁售商务公寓,一律只租不售且不得改变用途。
8月13日,深圳市规土委印发《关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》。明确2018年7月31日前已经完成审批的四类项目商务公寓不划进禁售范围。
曾经在过往楼市调控中幸免的商务公寓,遭遇“731”新政“断供”的致命一击。
“731”新政对深圳楼市商务公寓的“限售”、“禁售”,对未来商务公寓供应带来严重冲击,今后数年深圳公寓新房到了“卖一套少一套”的限量版末班车时期;若干年后,深圳楼市将进入公寓新房零供应时代,市场中将只有二手公寓销售。
“731”之后 龙中网红公寓突热销
两月成交850套
7月28日,金地龙城中央3期1892套自在寓开盘。开盘3天后即遭遇731新政。在新政出台后深圳新房市场几乎冻结的背景下,金地龙城中央在一个多月时间内,卖出850套公寓,销售几近一半货量;中秋小长假3天,自在寓卖出80多套。
金地龙城中央北邻河岸中央公园
中心城区,中心配套金地龙城中央位于龙岗中心城的核心区域,龙岗区政府所在地龙城广场南侧,北邻约1.3万㎡龙岗河中央公园。项目步行530米可达地铁3号线龙城广场站。
金地龙城中央与龙中中心配套一河之隔
项目占地面积76999㎡,总建筑面积517886㎡,容积率5.32。总户数4620户,停车位2540个。项目为含住宅、公寓、写字楼的综合体项目,分3期开发。2015年1期、2016年2期现已售罄,3期推出4栋公寓和1栋160米写字楼。
金地龙城中央自在寓,大社区中的“真公寓”
金地龙城中央所在的深圳东部中心龙岗中心城,其中心级公共设施齐全,有“三馆一城”的红立方(科技馆、青少年馆、公共艺术馆、书城),龙岗文化中心的大剧院、音乐厅、文化馆、展览厅、影城、城市规划建设展览厅,还有占地52万㎡,总建筑面积29万㎡的大运体育中心。
从“福田中心区、龙岗中心城公共设施面积统计表”中可见,龙岗中心城除了会展中心之外,其他公共设施与福田中心区基本相同,应有尽有。龙岗中心城的市政配套,仅次于福田中心区而优于深圳其它城区。金地龙城中央距离红立方660米
1000米生活圈,龙城最大中心商圈
商业定中心。金地龙城中央自带约5万㎡街区商业,项目东侧是花样年龙年大厦。
龙岗中心城是龙城最大的中心商圈,拥有众多购物中心。距项目500米的5万㎡万科里,万科3.0版社区型购物中心,集公园式、休闲、运动、娱乐于一体的开敞式街区步行街,拥有24h营业功能,引进近100余家商业品牌,5成以上品牌为龙岗首家。项目1000米生活圈,有7.8万㎡世贸百货、4.3万㎡东方国际茶城、15万㎡万科广场、4.3万㎡宝能all city。项目周边所具备的龙岗中心城中心商业配套,在深圳楼市在售的公寓项目中,几乎无出其右。
将来,项目周边尚有合正龙腾旧改项目21万㎡商业和学校配套,恒大旧改项目7万㎡商业和学校配套。
金地龙城中央的1000米生活圈,是令人羡慕的类同福田中心区的城市中心级公共设施配套。
带装修、有阳台、通燃气“真公寓”2018年7月28日开盘的项目3期41-82㎡1-3房自在寓,是带装修、有阳台、通燃气的“真公寓”,均价约3.4万/㎡。
市场普遍认为,金地龙城中央自在寓是居住属性明显的“真公寓”,在731之后或将是不可多得的稀缺产品。“真公寓”可以自住或出租,“限售5年”影响甚少,市场追捧理所当然。
“真公寓”热销 中心公寓扎推上市
或是自在寓的中心“真公寓”热销的示范效应使然,在新政两月之际,深圳迎来了首波商务公寓上市热潮。
据深圳规土委官网显示,9月中下旬共有7个商务公寓集中拿证,超过同期上市项目数一半。11天内3452套商务公寓井喷而出,是今年上半年商务公寓上市量814套的4.2倍。
值得注意的是,扎堆上市的商务公寓项目都在南山、罗湖区的中心地段,如华润悦玺、万科瑧湾汇、华润城等盘。
“731”新政对于类住宅公寓是重大打击,中心“真公寓”反而成了稀缺的居住宠儿。
类住宅公寓鱼龙混杂 “真公寓”上半年仅占13%深圳的类住宅公寓鱼龙混杂,办公产品改建的商办公寓,产业研发用房改建的产业公寓(须用企业名义购买),商业产品改建的商业公寓,以及与商务配套可以居住的商务公寓。为了避免混杂难辨,业界将商务公寓称为“真公寓”。
据“2018年上半年深圳新房项目网签率统计表(截止2018.7.24)”,今年上半年深圳有14个各类公寓项目,为24个住宅项目的6成。在各类类住宅公寓中,商办公寓3个,商务公寓6个,商业公寓1个,产业公寓4个,“真公寓”商务公寓项目占4成。
在深圳上半年批售的商品房中,住宅9655套占57.3%,纯办公831套占4.9%,类住宅公寓6275套占37.8%。
在深圳上半年批售的类住宅公寓中,办公公寓3264套占52.0%,产业公寓2173套占34.6%,商业公寓24套占0.4%,“真公寓”商务公寓814套仅占13.0%。
绝大多数非“真公寓”的类住宅公寓之中,选择仅占一成的“真公寓”,既是真假难辨,又如沙里淘金。
30-70年产权 “真公寓”年限各异有人说,商务公寓属于商业用地,产权年限都是40-50年。这在国内其它城市是对的,而在深圳是不准确的。
中国的房产年限,根据三类房屋的用途而定,住宅70年,工业和综合类50年,商业40年。除了重庆房屋产权年限一律50年之外,国内城市的房屋产权年限,均按照房屋性质确定产权年限,即便是在同一地块中,依然是住宅70年,商业40年。
深圳房屋产权年限的界定,过往与全国绝大多数城市不同,是以地块的产权年限确定房屋的产权年限。在同一地块中,以占比最大的房屋产权年限,为地块中其它各类物业的产权年限。据“深圳商务公寓产权年限表”,万科蛇口公馆的用地性质和占比最大物业是住宅,其商务公寓年限也是70年。
商业用地和商业办公用地产权年限40年或50年,如万科云城、佳华领汇广场King公馆等。工业用地(工改工项目)产权年限50年,如新浩e都.寓PARK、奥园峰荟等。启迪协兴科技园在2015年12月土地拍卖时的产权年限30年,其商务公寓是深圳目前唯一的产权30年商务公寓。
深圳近年有商住用地,如同国内城市按照物业性质而产权年限分离,如中粮祥云广场、名居广场、宝树台、深业中城,住宅70年,商务公寓40年。
大型住宅项目往往由多地块组成,商务公寓多设于商业用地,如金地龙城中央的住宅地块住宅产权70年,商业地块的商务公寓40年。
由“深圳商务公寓产权年限表”可见,深圳的商务公寓产权年限,30年、40年、50年、70年的都有。因此,在深圳楼市,不能简单地以产权年限,推断是否“真公寓”。
三招辨识“真公寓”
如何不用查看商务公寓的土地资料,仅从项目的推广资料和数据,就能很快地识别“真公寓”?首先看层高,第二看推广说辞,第三看是否通燃气。
自在寓前的龙岗河,已经治理的水清草绿
层高,揭示“真公寓”作为商品房的各类公寓,在项目报建时,必须根据深圳的建筑设计规范,设计公寓产品的层高。深圳各类房屋的层高上限:住宅3.3米,商务公寓3.6米,办公产品4.5米,厂房4.5米,商业一层6米,其上5.1米。
从“深圳类住宅公寓层高统计表”中可见,各类类住宅公寓的层高,已然揭示出房屋属性,商务公寓层高2.8-3.6米;办公公寓层高3.15-4.5米,产业公寓层高3.9-4.5米,商业公寓层高3.2-5.1米。
层高5.1米,可以隔成完整两层的复式结构,“买一层送一层”是其卖点;层高4.5米,可设计成有挑空的小复式结构;层高3.6米,或为顶级豪宅的阔绰空间,如恒裕QFC国金汇和深业中城,或为小公寓添加阁楼,如琳珠华庭和保利达小行星。
建筑层高的限高,是辨识“真公寓”的试金石,层高3.6米是“真公寓”的层高上限,凡是超过3.6米的3.9米、4.5米、5.1米层高的公寓,均不是“真公寓”,只能是办公公寓、产业公寓、商业公寓等类住宅公寓。
推广,自报公寓属性
商务公寓项目因其名正言顺,故在推广中,往往以“真公寓”自称。而其它类住宅公寓,如“深圳类住宅公寓的推广产品定位”所示,其不敢妄称是“真公寓”,一般以“创变空间”、“创享空间”等含混其词的“**空间”自称。事实上已经含蓄地告白其非“真公寓”。
通燃气,更适宜居住
商务公寓属于为商务人士提供中短期住宿服务的商务建筑。1999年《深圳市建筑设计技术指标计算规定》定义的商务公寓,可供短期居住而带有小型厨房、厕所的居住或办公。过去商务公寓的小型厨房,以厨电为主,不通燃气。2007年葵花公寓,即为不通燃气的商务公寓。
根据《住宅设计规范》、《城镇燃气设计规范》等相关规定,燃气到户必须满足两个条件,一是厨房空间在报建时必须是围蔽的空间,二是这个空间必须要有直接对外的窗户。如果能满足这两个条件,商务公寓可以通燃气。
2012年万科壹海城的商务公寓,首开“通燃气”商务公寓先例,实现了商务公寓真正向住宅产品的转化。深圳的顶级豪宅深圳湾一号、深业上城以及中大户型商务公寓,均有独立开窗的厨房,因此“通燃气”不是问题。
对于30-40㎡小户型商务公寓,往往有不能采光的黑卫生间和开放式厨房。由于开放式厨房不适于“通燃气”,因此从“深圳商务公寓项目通燃气情况统计表”中可见,在19个商务公寓项目中,通燃气的项目14个,占73.3%;不通燃气的项目只是少数。是否配备居家必须的燃气,不是“真公寓”的必要条件,而是“居住型”公寓的充分条件。9月28日开盘的华润城三期,推出40-60㎡小户型公寓,开盘时发现,最受市场欢迎的不是总价最低的40㎡户型,而是最大面积的60㎡户型,这与60㎡户型通燃气,而40㎡公寓不通燃气有很大关系。
在当今的深圳楼市,户型小、总价低、功能全的小户型“真公寓”,“带装修、有阳台、通燃气”是其标配。
“7.31”新政,限售5年增大持有成本,迫使投机需求退场;将来商务公寓只租不售,形成新房供应断崖。但因其不限购不限贷的优势,在源源不断的庞大入深居住人口面前,中长期需求依然在。金地龙城中央自在寓,是目前市场上日渐缺少的配套齐全的中心“真公寓”,依然是市场需求量较大的居住类产品。
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金地龙城中央自在寓 均价:34000元/㎡ |
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