李迅雷驳高善文楼市判断:2019房地产将进入减持窗口

　　12月21日，中泰证券研究所所长、首席经济学家李迅雷做客今日头条财经微访谈。对于明年楼市的具体走向，李迅雷给出了不同于“高善文”的判断。

　　李迅雷认为，2019年房地产将进入减持的时间窗口，一方面是2019年商品房销售面积将出现负增长，居民的杠杆率处于高位;另一方面，中国今后最大的隐忧是，人口老龄化背景下城镇化进程的放缓，大部分三、四线城市都呈现人口净流出，故尤其要减持未来人口将大量净流出地区的房地产。

　　李迅雷表示，虽然从表面上看，三四五线城市去库存非常成功，但是，对于一个在2014年就供给过剩的房地产市场而言，当前的过剩状况应该更严重的。

　　此外，李迅雷分析认为，看好明年楼市的几个理由都不够有说服力，

　　第一个理由是认为接下来将有一轮楼市补库存的行情，房价将再度上涨。但资产不同于商品，前者是买涨不买跌，既然过去楼市是靠涨价去库存，那么，今后可能就会面临“跌价补库存”，即当新开工面积大于销售面积的时候，开发商就进入被动补库存模式了。

　　第二个理由是目前房贷利率处于高位，今后的货币政策会推动房贷利率下行。从历史数据看，房贷利率下行后房地产销量会上行，利好楼市。虽然从逻辑上讲是成立的，但历史未必会简单重复。例如从2004年以来，打压楼市的政策屡屡失败，但刺激楼市政策却立竿见影，其深层原因是房价处在上升周期中，如今似乎已经到了拐点，难道今后刺激楼市的政策依然会屡试不爽?

　　第三个理由是一二线城市一旦放开限购，房价就会出现上涨。我认为，限购确实是抑制房价上涨的因素之一，但取消限购并不必然会导致房价上涨，因为决定推动上涨的因素很多，如估值因素。目前一、二线城市的房价水平仍处在历史的最高位，三、四、五城市大部分都发生了人口净迁出，似乎并不支持房价继续上涨。

　　今年下半年以来，全球房价涨幅较大的城市几乎都出现了房价下跌现象，如美国的西雅图、加拿大的温哥华等华人集聚的城市。中国似乎也难以成为例外，如前两年房价涨幅较大的北京、上海、深圳等一线城市，出现了涨幅缩小甚至下跌的趋势。

　　对于房地产的个人投资者来讲，从理论上讲，如果每年的房价涨幅不足以覆盖资金成本，则投资为负收益，故杠杆越大，风险也就越大。房价走L型就意味着有部分人投资亏损。

（来源：金融界）