一、月度市场综评
1、二手住宅量价下滑,全月过户不足两千套创近五年新低,均价环比三连跌。
2、新房住宅量跌价涨,成交量环比少近五成,价格连续两月微涨至54232元/㎡。
3、市场迅速恢复,新房关注度高,二手带看快速回弹,后市成交有望提升。
二、关键数据
1、2月二手住宅成交1997套,环比下跌48.54%,同比下跌36.26%。
2、2月二手住宅成交16.82万㎡,环比下跌49.18%,同比下跌35.73%。
3、2月二手住宅成交均价53276元/㎡,环比下跌1.07%,同比下跌7.03%。
4、2月新房住宅成交1279套,环比下跌48.82%,同比上涨61.08%。
5、2月新房住宅成交12.75万㎡,环比下跌49.34%,同比上涨64.07%。
6、2月新房住宅成交均价54232元/㎡,环比上涨0.22%,同比上涨0.08%。
7、2月新房住宅批售175套,环比下跌96.00%,同比上涨207.02%。
8、2月新房住宅批售1.59万㎡,环比下跌96.05%,同比上涨153.22%。
9、2月租金72.78元/㎡,环比下跌4.82%,同比上涨7.98%。
三、详细干货版目录
1、二手住宅市场综述
2、新房住宅市场综述
3、二手新房住宅市场对比
4、新增预售项目
5、租赁市场分析
1、二手住宅市场综述
(1)成交量分析
2019年2月,Q房网数据研究中心监控显示:深圳全市二手住宅共成交1997套,环比下跌48.54%,同比下跌36.26%;成交面积16.82万㎡,环比下跌49.18%,同比下跌35.73%;成交均价53276元/㎡,环比下跌1.07%,同比下跌7.03%,整体量价齐跌。
受农历春节影响,每年2月市场成交相对冷淡。从数据看,1月最后一周起,成交已逐渐进入假期节奏,春节前后共有10个工作日每日成交只有两位数。假期影响加上全月只有17个工作日,2月份二手住宅过户量环比回落近五成,相比去年同期,量值也有近四成下降,过户总量为近五年来新低。从市场即时成交看,节后第二周起,二手市场盘客和带看量稳步恢复,过户量也回升至节前日均二百套左右水平。后731时代,持续了半年有余的平淡成交,需求的蓄积,加上惯例的、即将开始的学位申请时期对学位紧缺恐慌的激发,让二手市场在阳春三月变得温热可期。
细分到深圳各个区域表现如下:在2月二手住宅成交中,龙岗区以440套的成交总量继续位列全市首位,占全市成交总量的22%;其次是宝安区成交419套,占全市成交总量的21%;再次福田区成交405套,占全市成交总量的20%;南山区成交351套,占全市成交总量的18%;罗湖区成交336套,占全市成交总量的17%;盐田区成交46套,占全市成交总量的2%。从环比情况看,六个区域环比齐跌,跌幅在五成左右。
(2)成交价格分析
2月全市二手住宅成交均价持续下探,幅度较上月有所缓和。同比方面同样持续三个月下跌,即是均价已连续三个月低于去年同期水平。本月市场延续1月价格小幅松动状态,业主让渡少许利润空间后,激活了部分市场成交。价格波动充分反映了个体成交为主的二手市场的博弈状态,客户业主双方通过反复试探对方的价格底线,从而达到新的交易的平衡。
从各区域成交均价来看,三大梯队成员不变,价格有小幅调整,其中第一梯队的南山区落入“7字头”;福田区维持 “6字头”;第二梯队,宝安和罗湖“5字头”;第三梯队,盐田和龙岗“4字头”上下。环比方面,六个区域中南山、福田和罗湖区下跌,其中南山区跌幅较大,为9.25%;宝安、盐田和龙岗区略有增长,涨幅在5个百分点左右。
(3)成交结构分析
①成交面积段分析
从成交面积区间结构图看,2月份占比最大的面积段依然是50-90㎡户型,成交占比53.54%,较上月下降1.36个百分点;占比第二高为50㎡以下户型,成交占比24.78%,较1月上升5.17个百分点,是当月占比变化幅度最大的面积段。从2月成交数据来看,50㎡以下小户型占比明显回升,除了144㎡以上大户型占比保持相对稳定外,其余户型占比全面回落。
②成交单价段分析
从成交单价区间结构图看, 2018年11月起,4-5万单价区间占比逐步下降,至2019年1月占比低至21.32%。2月,4-5万单价区间占比大幅反弹,达28.32%,成为当月成交单价占比最高区间;其次是6万以单价区间,占比26.99%,较上月微涨0.28个百分点。从全月情况看,成交呈现中端价位扩张,两端价位缩减的态势。
③成交总价段分析
从成交总价区间结构图看,市场份额最大的部分为300-400万总价产品,占比25.66%,较上月上升2.13个百分点;其次为200-300万总价区间,占比22.12%,较1月下降0.67个百分点;当月占比变化幅度最大为100-200万总价区间,上升6.13个百分点,达18.14%,占比是近两年以来这一总价区间少有的高度。
结合面积段成交来看,过去的2月,是近半年以来,全市小户型低总价成交相对活跃的月份。类似的现象出现在新房市场,某些小户型低总价公寓大受追捧。双低成交一方面反映了深圳市场客观需求的真实存在,另一方面也折射了房价高企的今天购房压力及重重挑战。
2、新房住宅市场综述
2019年2月,Q房网数据研究中心监控显示:深圳全市新房住宅共成交1279套,环比下跌48.82%,同比上涨61.08%;成交面积12.75万㎡,环比下跌49.34%,同比上涨64.07%;成交均价54232元/㎡,环比上涨0.22%,同比上涨0.08%,整体量跌价涨。
从全月成交数据上看,2月上旬,新房成交基本处于停滞状态,但在节后第一周,即月度中旬,成交迅速恢复常态,回到节前日均80套左右水平。受节日影响, 2月供应也基本处于冰封状态。进入3月,新房供应开始加速,市场成交有望保持并迎来一波小阳春。
2月份,深圳主力项目包括华强城、天汇城、香山美墅、凤凰公馆、万科瑧山府、实地剑兰郡、佳兆业盐田城市广场等,排名TOP10中的高价项目包括香山美墅、万科瑧山府。
价格方面,2016年10月份开始小碎步下调以来,至今新房住宅月度均价首次连续两月小幅反弹,本月上涨120元/㎡,仍控制在5.4万元/㎡区间。均价的小幅上涨,不再是一味连跌,言价格止跌回涨稍显夸张,但一定程度上也反映出政策对市场的限制不再僵化。
细分到深圳各个区域表现如下:在2月新房住宅成交中,宝安区为成交第一区,全区共成交616套,占全市成交总量的48%,主力成交项目包括华强城、天汇城、深国际万科和风轩、卓越中寰等。其次是龙岗区,共成交405套,占全市成交总量的32%,主力成交项目包括凤凰公馆、远洋新天地、中骏云景府、大族云峰等。南山区成交152套,占全市成交总量的12%,位列第三,主力成交项目为香山美墅、东关·乐尚林居等。福田区成交44套,盐田区成交41套,罗湖区成交21套。从环比变化来看,除盐田区保持不变外,其余五区均有不同程度下跌,跌幅在一到五成之间。
从各个区域的价格情况看,福田区以 “9字头”继续保持新房价格榜首;其次是南山区,月度均价保持“8字头”,罗湖区“7字头”, 宝安、盐田区近“5字头”,龙岗区近“4字头”。与1月相比,六大行政区均价环比涨少跌多,除宝安区略有上涨外,其他五区环比下跌,跌幅均不大,在五个百分点以内。
3、二手新房住宅市场对比
2019年2月,Q房网数据研究中心监控显示:全市住宅共成交3276套,环比下跌48.65%,同比下跌16.58%;成交面积29.57万㎡,环比下跌49.25%,同比下跌12.89%,新房二手住宅成交套数比为0.64。在新房、二手房齐齐减半情况下,全市住宅成交总量回落。从节后市场恢复进度看,新房市场仍保持较高关注度,成交大概率回到温热状态;二手带看量迅速回涨也将进一步活跃市场,全市成交氛围有望提升。
4、新增预售项目
2019年2月,Q房网数据研究中心监控显示:全市有宝安区凤凰天誉华府和龙岗区卓越弥敦道名苑2个项目获批售,其中批售类型为175套住宅和33套商业类产品。从近一年批售情况看,月度批售总量逐月攀升,在2018年11月达到高峰后三连降,2月进入谷底,和历年2月惯例低供应表现一致。年底的批售高峰中开发商的入市热情可见一斑,假期过后,供应将很快回到加速通道。
5、租赁市场分析
根据Q房网云房源大数据统计,2月份全市商品住宅租金为72.78元/㎡,环比下跌4.82%,同比上涨7.98%。2月租赁市场整体活跃度已有提升,租金并未延续2018年的上涨势头,商品房租金连续两月回落,进入相对稳定阶段。从往年交易数据看,3月是年内第一个租赁高峰,租金惯例有所上涨,从近两个月租金走势看,上涨的幅度不会很大。
从各区域月度租金价格来看,南山区1月租金105.70元/㎡·月,排名第一,环比下跌3.47%;其次为福田区,105.05元/㎡·月,环比下跌1.41%;再次为罗湖区,84.17元/㎡·月,环比下跌9.88%;租金最低依然为龙岗区,47.13元/㎡·月,环比下跌2.80%。2月份全市六大区域租金环比均有下降,其中罗湖区降幅较为明显,近一成。
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