前瞻布局粤港澳大湾区 龙光地产踏入收成期

　　中央印发大湾区发展纲要，不少上市企业都声称其有“大湾区概念”，在区内坐拥不少土地储备的龙光地产（03380.hk），正是“真材实料”的大湾区概念股。中央刚于2月印发大湾区纲要，大湾区发展或如当年一带一路，成为热门投资话题。不论大湾区各大城市角色如何，一旦经济发展起来，区内地产行业自然水涨船高。

　　根据招银国际数据，截至去年中，龙光地产土地储备达3546万平方米，再加上1240万平方米的并购及城市更新项目，土储总值达6412亿元（人民币，下同），其中大湾区项目占比超过八成，其中主要位于深圳、惠州、珠海、佛山等一、二线城市。

　　平价买地现在收成

　　在调控楼市下，房价难以明显上涨，不少中小房企有地但缺乏资金建房，或是拿地价格太高，限价销售利润微薄。

　　虽然政策一定程度影响盈利，但相对而言，有平价土地储备的龙头房企，自然能在限价下有更大的盈利空间，财政上又相对充裕，政府限价实际上有助汰弱留强，是房企的去产能化。

　　龙光地产过去一直采取逆周期及多元化的拿地策略，在大湾区深耕同时，土地成本相对较低，加上拥有多个城市更新项目，成为集团的最大优势。城市更新可以以较低地价在优质地段取得大型土地发展项目，回报率更高之余，亦有助巩固公司的龙头地位。

　　深圳南宁销售均佳

　　深圳为大湾区其中一个重要的城市，房价近年亦明显上升。集团去年上半年在深圳地区的销售达到190亿元，按年增加230%，根据安信国际估计，以销售额计在深圳排行第二，市占率为12%。

　　龙光在深圳的项目基本都是地铁沿线甚至是地铁上盖物业，享受一定的溢价。按招银国际估计，龙光在去年上半年，于深圳的土地储备达到210万平方米，即使集团未来几年不再新增土地储备，仍有足够的项目支持未来几年在当地的发展。该行更指，集团并不急于开发深圳项目，反而每年只推出一定数量的项目，保持每年较稳定及较高的利润率。

　　除了大湾区外，集团去年在广西亦相当成功，去年在南宁的销售额突破百亿。考虑到一线城市及二线城市如南京、武汉等都推出相当严厉的楼市政策，令不少投资者涌到南宁购房，来自北京及深圳的买楼人士占近15%，当地楼价升幅去年亦较广州高。集团在广西有近800万平方米的土地储备，考虑到南宁楼价仍相对处于洼地，有望在今年延续去年的佳绩。

　　今年销售料近千亿

　　集团去年销售额达到718亿元，按年增65%，成功完成700亿元的目标，销售面积升近八成。在去年下半年内地楼市热度减退下，成绩相当不错。管理层已表明今年将推出1600亿元的可销售资源，按照过去五至六成的去化率，今年销售额应在800亿元至960亿元左右。

　　由于集团在2015年楼市升温前，已经以较低成本累积大湾区内城市，特别是深圳的土地储备，加上多个项目位于地铁沿线，龙光在同业利润率属较高水平，于2017财政年度及2018年度上半年，分别为34.4%及37%。

　　融资成本较同业低

　　龙光财务稳健度亦不错，从去年第四季到现在，公司总共发行3笔美元优先票据及一笔境内公司债，分别融资7.2亿美元及24.9亿元，最新一笔于今年2月20日公布发行，规模达3亿美元的优先票据，年息为7.5厘。至于境内公司债融资票面利率为5.98厘；而集团亦于1月与多间银行签订融资协议，获得16.1亿港元贷款。

　　公司融资成功，不单规模在民企来说是可观，且融资成本在同类公司中亦属低水平，为公司其后投地及建筑提供良好的弹药。集团于今年来分别在珠海及南宁投得多个地块。与此同时，公司于1月两次回购股份，既反映管理层对集团估值的信心，同时亦反映公司资金充足。集团财务稳健，进可攻退可守，且大湾区地产概念强，公司早前又刚进行回购，股价尚有上升潜力。可于现价约12港元入货，目标看16.4港元。