深圳宝安区：发挥城市更新龙头和引擎作用

　　近日，宝安召开城市更新工作会议。包括宝安区相关负责人、宝安各街道办主要负责人、宝安各股份合作公司主要负责人以及有关城市更新项目申报主体、实施主体等约200余人参会。

　　“宝安的城市更新是粤港澳大湾区建设的需要，是深圳、宝安发展的需要，更是百姓的期盼。”宝安区区长郭子平在当天的会议上强调。当天会议由宝安区副区长朱恩平主持，会议透露，强区放权以来，宝安区更新工作进度加快、成效明显。当天会议公布的一项数据显示，近年来宝安城市更新工作各项指标位居全市前列。比如，新增项目25个，面积352.6公顷，其中，改工类项目16个，用地225.7公顷，超过强区放权前历年总和(218.2公顷)，数量和面积均居全市第一。郭子平表示，接下来宝安将在推动政策宣讲落地、强化高品质规划统筹等方面入手，继续推动宝安城市更新发展。

　　据了解，在城市更新工作中，宝安努力探索符合宝安区情的更新模式，“新桥东经验”等获得上级高度认可。目前，随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布，宝安迎来了大发展、环境大改变、竞争力大提升的重大机遇，宝安将继续探索城市更新工作的新机制、新模式，拓展城市发展空间，提升城市形象，为粤港澳大湾区建设做出“宝安贡献”。

　　作为深圳的国土大区，宝安土地面积397平方公里，占全市19.9%。宝安在发展过程中，书写城市发展奇迹的同时，土地资源几近枯竭，大量旧工业区和连片的旧屋村、低端厂房占据产业空间，旧屋村管理无序、布局结构混乱、安全隐患突出，教育等公共配套设施压力持续加大，交通、市政基础支撑能力承受考验。面对城市发展的需要，面对宝安产业空间重组、城市功能形象重构的新要求，宝安是如何发挥城市更新这个龙头和引擎的作用的？未来将有哪些新的发展方向？

　　强区放权以来城市更新成效突出

　　据了解，强区放权以来，宝安区更新工作进度明显加快、成效突出，这得益于科学高效的组织决策和规范清晰的政策支撑，为宝安的城市更新工作提供高效动力。

　　“1+1+6”决策体系是宝安城市更新的“大脑”。其中，两个“1”分别指宝安区城市更新工作委员会及其下设的办公室，“6”是指“规划（交通市政）”、“产业发展”等6个专业委员会。在这套指挥体系下，强区放权以来，截至2019年3月1日，宝安已召开全区城市更新工作委员会24次，审议各类议题146项，科学高效推进了城市更新工作实施。

　　以《深圳市宝安区城市更新暂行办法》为核心的 “1+12”文件，明确了宝安全区城市更新运作机制，为推进城市更新工作提供了政策支撑。《关于加快城市更新工作的若干措施》、《关于进一步规范和加快城市更新工作的若干措施》（修订）等措施，则加快、规范了宝安的城市更新工作以及市场行为、国有资产和集体资产监管等。

　　以规划引领、产业优先、民生为本的原则，为宝安城市更新工作定下航向。建立共识、多方参与、科学决策则是宝安城市更新的实施路径：在法律框架下，达成政策共识、规划共识、行动共识；集合各政府部门、权利主体、市场主体等关联方共同参与、密切配合、形成合力；充分听取各方意见，依程序按照规划、政策科学决策，实现了宝安高效率、高质量的城市更新。

　　城市更新成效突出，带来城市面貌的改变也带动经济发展。当天的大会上，宝安区臣田股份合作公司相关负责人介绍，臣田国际汽车城更新项目等在宝安区委区政府，市规土委、宝安区城市更新和土地整备局等关心和大力支持下，臣田研发大楼项目已进入竣工验收阶段，目前已与承租商签约整栋租赁框架协议，除了带来收益外，还带动就业约1500人左右。

　　宝安的城市更新工作也得到企业的大力支持。中粮地产相关负责人表示，截止到目前为止，中粮地产在宝安地区投资的城市更新项目7个，投资超300亿元。未来将继续扎根宝安，积极响应粤港澳大湾区发展规划，做实优质项目，尤其以产业发展为引领，通过城市更新缔造与经营产业发展平台，服务区域产业规划落实，促进宝安区经济大发展。

　　探索符合宝安区情的更新模式

　　去年12月，经市政府批准，位于新桥街道的新桥东片区重点更新单元被列入计划，拆除用地面积约为1.27平方公里，单个项目用地规模全市最大。在此过程中，宝安创新提出“政府主导+区属国企实施+街道、社区参与”和“重点更新单元+土地整备+综合整治”模式、“新桥东经验”获上级高度认可。

　　据了解，该片区将打造具有示范效应和引领作用的产业升级示范区，预计可新增约260万平方米建面优质产业空间，引进优质企业入驻。这种连片旧工业区改造升级的模式，除了在“新桥东”模式外，宝安还有“桃花源”模式——该模式在功能不变、权属不变、主体结构不变的前提下，通过梳理现有建筑内部空间等方式，预计可优化提升约35万平方米产业空间。

　　上述宝安创造的连片旧工业区改造升级的经验，为全市的城市更新工作探路。此外，宝安推行的“M1+M0”模式，则在严格落实工业区块线管控要求的前提下，结合辖区实际，增加产业生产空间，科学配置先进制造及研发用房，优化了产业空间结构。

　　城市更新工作中，宝安一直注重结合辖区情况。比如，宝安区有不少的连片旧屋村和历史街区。为此，宝安提出了“改造提升+活化保护”模式通过城市更新，加强对历史建筑、历史风貌区的保护、活化和传承，打造一批特色文化街区如沙井金蚝小镇，提升宝安城市文化内涵，传承文脉。

　　通过城市更新和土地整备联动，宝安解决石岩一级水源保护区历史遗留违法建筑拆迁难和安置难问题，创造出“一水经验”，也得到上级部门的高度认可。其做法是通过石岩街道泉宝工业区城市更新项目移交的公共利益用地，解决一级水源保护区拆迁安置用地，超快速完成石岩街道兆新能源工业园更新单元计划审查，配合土地整备部门在考核时限内完成一级水源保护区拆迁工作，确保中央环保督查任务如期完成。

　　宝安创造的四同步模式，则是公共资源再配置的“规划+建设+验收+使用”实现“四个同步”。比如，项目竣工时，要求街道、公共物业管理局、教育卫生等相关部门一起参与规划验收，公配设施验收不通过的，建设项目不得验收通过，此举大大利于保障实现公共利益。为确保城市品质，宝安通过“更新局技术把关+专家评审优化+委员会科学决策”三层审查模式打造建筑精品。

　　宝安各基层单位也积极开展城市更新项目的创新模式。沙井街道办相关负责人就表示，针对沙井城市更新“碎片化”等问题，宝安区城市更新和土地整备局指导沙井创新思路进行片区统筹，采用“重点更新单元+历史街区活化整治”模式和“政府规划统筹+市场主体实施”方式，实施沙井大街金蚝小镇连片旧屋村和历史街区活化整治推进；采用“政府主导，统一规划、统筹算账、分类分片分期实施”的工作思路，推进占地2.7平方公里的沙井西成片工业区。

　　顺应市民期待未来这样干

　　目前，宝安迎来了大发展、环境大改变、竞争力大提升的重大机遇。特别是，宝安处在粤港澳大湾区中所处的地理位置，是深圳参与粤港澳大湾区城市群竞争的前沿阵地，发展前景得天独厚。但是，目前宝安的城市面貌、建筑品质等与人民的期待还不匹配，城市更新将是宝安今后拓展城市发展空间，提升城市形象，顺应粤港澳大湾区发展要求的重要抓手。

　　市民有期盼，未来将如何干？宝安提出，要推动政策宣讲落地，当日的会议上，宝安区城市更新和土地整备局主要负责人，就刚刚出台的《关于进一步规范和加快城市更新工作的若干措施(修订版)》进行了解读，让公众对宝安城市更新工作有更全面的了解。

　　强化高品质规划统筹将是未来的方向。特别是，目前，宝安区城市更新鼓励集中连片更新改造，统筹片区功能布局、交通组织、城市设计等，提升城市品质。据了解，去年宝安规划了18个连片工业区，率先选取14个片区分批推进、滚动开展，今年宝安要求每个街道至少一个平方公里级项目，首批推进6个片区的改造。

　　立足产业大区根本，坚守工业区块线，为企业提供更优越的生产经营环境，仍然是未来宝安城市更新坚持的主线。比如，企业是宝安的“饭碗”，宝安城市更新将先做好规上、国高等优质企业的安置工作。宝安还计划从扩大“工业上楼”试点等方式入手，为实体经济的发展提供充足的、交通便利、结构完善的产业空间，助力智创高地建设。

　　落实公共利益保障是底线。未来宝安将继续坚持公共配套建设优先，做到与项目同步规划、同步建设、同步验收、同步使用，切实保障公共利益。同时保护和传承好本土原有文化和建筑，注重文脉传承，加强建筑设计和城市设计，强化互联互通、开放共享，在“增绿”、“护蓝”上下功夫，提升城市整体形象与环境品质，打造精品城市，建设生活品质优良的共享家园。

　　宝安还要求强化阳光更新。坚持全程公开透明、全程审计跟踪、全程动态监督的权力运行机制，确保更新工程规范廉洁阳光。据了解，宝安区城市更新智慧管理平台年内将上线运行，该系统包括城市更新项目智能审批系统、跟踪监管系统等，实现动态管理更新项目开发建设全过程，加强部门间的信息共享，逐步打造“阳光更新、效率更新、共享更新”的新格局。

    （来源：深圳特区报）