万科心无旁鹜做本业 每天都是卖楼的好日子

　　3月26日，大梅沙万科中心，万科(000002.SZ)2018年业绩推介会如期举行，董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，首席运营官张旭，首席财务官孙嘉，董事会秘书朱旭出席会议。

　　在万科2018年业绩报告中显示，2018年万科实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%;实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。各项指标显示，地产下行周期，万科仍保持稳定的增长。

　　白银时代 万科试图找到新的增长曲线

　　2018年9月28日，“活下去”3个字出现在了万科大梅沙秋季内部会议的主背景板上。有人说，万科在地产圈演了一台戏;也有人说万科喊话“活下去”，是万科居安思危的正常表现。而此前，早在9月11日万科南方区域月度例会上，万科董事会主席郁亮便呼出“未来三年的目标是活下去”的口号。

　　面对大家对“活下去”的各种猜测，2018年业绩推介会上，郁亮笑言，“去年说法很让大家操心啊。”针对2018年内部讲话变成公开讲话，他再次解释称，万科是个危机感驱动的公司，但不是危机驱动的公司。

　　回顾万科转型之路，1993年万科开始做减法、2008年成为全球最大的住宅开发企业、2010年成为世界上第一家销售额突破千亿的房地产企业、2012年提出“城市配套服务商”战略、2014年开始第四个十年，转型试验，物流、租赁住宅和物业市场、2015年开展冰雪业务、2016年开始商业经营、2018年，升级为“城乡建设与生活服务商”。

　　“这六七年以来万科不断用更开阔的视野做更多的尝试，也把服务延伸到客户服务的更多方面。我们试图找到一个支持万科新的增长曲线，在这点上万科从来没改变过、也没动摇过。”郁亮表示。

　　郁亮：收敛聚焦，不是砍树而是修剪枝叶

　　早在2012年，万科提出来房地产进入白银时代，就已经启动转型，也让万科有足够时间探索和思考。

　　郁亮认为，白银时代也会围绕很长时间，转型和变革也会需要很长时间，青铜时代再转型已经来不及。

　　在2018年业绩报告中的《致股东》中，郁亮表示，“基本盘”将是万科2019年最重要的词汇，“先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶;先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。”

　　郁亮表示，收敛聚焦不是砍树，是修枝剪叶，一棵树要经过适当的修枝剪叶才能让根扎得更深，让主干长得更加粗壮，之后才能结出更多的果实来。这是万科收敛聚焦、巩固基本盘的本意。

　　大江大海计划一定不是“海盗行动”

　　支持转型的基础除了现金流，人才也不可忽视。2000年，万科制定了命名为“海盗”的挖人行动，中海成为“海盗”行动针对的对象，在三年的时间内，吸引近50位中海骨干人员加入万科。2019年，万科上海区域提出“大江大海计划”的人才计划，将从内部、社会进行人才竞聘。

　　郁亮解释，“大江大海计划”和海盗计划一点关联都没有。万科在未来没有岗位的说法，岗位对着人，人对着岗位，大江大海一定不是海盗行动，更多主张从乙方挖人，绝不从同行挖人。

　　“万村计划”暂停签约新房源 万科稳妥推进已获取项目

　　此前，万科曾被多次提及的“万村计划”，并未在2018年业绩推介会上提及。

　　万科总裁、首席执行官祝九胜表示，“万村计划”是万科在租赁住宅业务当中的一种解决方案。以深圳为例，万村计划进入了60余个城中村，获取房间近10万间。但是在2018年，万科针对“万村计划”做了一些收敛聚焦的动作和安排。

　　据了解，2017年7月5日，深圳市万科发展有限公司出资1000万成立深圳市万村发展有限公司，作为“万村计划”项目运营公司。一年时间，“万村计划”的房源数从2000间拓展到7、8万间。

　　“我们的出发点是希望通过这些城中村的微改造和整治，让城中村当中的租户能够住得更舒服、环境更好，但这里面涉及的利益相关方挺多，问题比我们一开始想象的要复杂。我们会谨慎地考虑这个问题，稳妥地推进已获取的项目，尽快让它们成为可出租的状态。”祝九胜说。

　　万科业务全面开花 张旭：每天都是卖楼的好日子

　　2018年是万科“城乡建设与生活服务商”战略的开局之年，得益于前瞻性的布局与经营管理效率的提升，万科赢得了战略上的主动，传统开发业务优势持续巩固，非开发业务的经营表现亦不乏亮点，经营能力持续提升。

　　物业服务方面，2018年实现营业收入98亿元，同比增长33%。2018年万科将租赁住宅业务提升为核心业务，截至目前，万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间。

　　商业开发与运营方面，截至2018年底，万科在商业领域的总管理项目210余个，总建筑面积超过1300万平方米。

　　物流仓储服务方面，万科旗下万纬物流已累计获取项目124个，合计可租赁物业的建筑面积约971万平方米。万纬物流还持续丰富服务内容，通过收购融合太古冷链物流，实现冷链规模及运营能力的升级。

　　此外，万科在产业办公、冰雪及其他业务方面进行积极探索。截至2018年底，万科已在超过20个城市开展标准办公与产业园的建设和运营管理业务，管理面积合计约700万平方米;成功中标北京2022年冬奥会和冬残奥会延庆赛区PPP项目。

　　对于2018年万科设定的6300亿元销售回款，万科首席运营官张旭在业绩会上表示，这不仅包含开发业务回款，还包括物业、租赁住宅等其他业务的回款。

　　“不会给自己定刚性指标，但每年都有开工，交付竣工等经营计划。对万科来说，每天都是卖楼的好日子，卖好房，做好产品，好服务，这是万科今年的任务安排。”张旭说。

　　郁亮：万科从来不评价政策，我们只是应对

　　今年两会上，在问及政府工作报告为何没有强调“房住不炒”时，住建部部长王蒙徽表态称，2019年将继续坚持这一定位，稳地价、稳房价、稳预期。

　　针对近期房地产政策，郁亮表示，万科从来不评价政策，我们只是应对。认真应对，房住不炒非常重要，心无旁鹜做本业很重要。