第一太平戴维斯谢靖宇：第二季度深圳楼市调控主基调保持不变

　　2019年4月11日，第一太平戴维斯发布2019年第一季度深圳房地产市场研究报告，报告指出2019年第一季度，深圳甲级写字楼市场空置率小幅上升，平均租金和平均售价也有小幅下滑;优质零售物业空置率小幅上升至4.2% ，首层平均租金小幅增长;商品住宅一二月成交量大幅下滑，三月开始逐渐回暖，成交价格有小幅下滑。

　　进入第二季度，第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇认为深圳甲级写字楼空置率还将小幅度上升，租金也会出现小幅下滑;优质零售物业的空置率将小幅攀升，首层平均租金小幅增长;住宅成交量将有所上升，成交均价保持平稳。

　　写字楼

　　一季度深圳甲级写字楼空置率18.2%

　　租金每平每月225.8元，环比下跌1.7%

　　深圳写字楼市场无新增供应，全市写字楼总存量仍为608万平方米。甲级写字楼净吸纳量约为4.7万平方米。值得关注的是，受宏观经济影响，福田中心区部分金融企业为节省成本缩减租赁面积甚至退租搬迁，致使福田净吸纳量将为负1.2万平方米。

深圳写字楼市场现有存量和新增供应

　　全市甲级写字楼市场空置率环比上升0.2个百分点，同比下降0.6个百分点，至18.2%。全市甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至人民币每平方米每月225.8元。

从细分市场来看，罗湖写字楼存量629，272平方米，平均租金199元/月，空置率8.9%；福田中心区写字楼存量2,788,550平方米，平均租金253元/月，空置率14.1%；车公庙写字楼存量335,900平方米，平均租金250元/月，空置率6.2%；科技园写字楼存量792,494平方米，平均租金181元/月，空置率20.1%；后海写字楼存量896,582平方米，平均租金236元/月，空置率23.6%；前海写字楼存量227,651平方米，平均租金189元/月，空置率58.8%；宝安写字楼存量223,925平方米，平均租金188元/月，空置率44.6%。

甲级写字楼平均售价环比下跌0.1%，同比上涨2.8%，至人民币每平方米55,257元。

　　预计2019年将有约109.9万平方米的甲级写字楼交付，主要集中于福田中心区和前海，分别占总新增供应的28.8%和25.5%。

　　谢靖宇表示，受新增供应入市的影响，深圳供过于求的情况或将持续，短期内深圳甲级写字楼市场空置率将持续上升，2019年全年空置率或将攀升至20%左右。与此同时，短期内深圳甲级写字楼平均租金将持续下跌，2019年全年预计下跌3%。

　　零售

　　一季度优质零售物业空置率4.2%

　　首层平均租金每平每月757元，环比增长0.4%

　　截至2019年2月，深圳社会消费品零售总额达约976.0亿元人民币，同比增长5.5%。

　　2019年第一季度，深圳优质零售物业市场无新项目入市，全市优质零售物业市场总存量仍为约424.4万平方米。

　　受购物中心品牌调整影响，一季度部分铺位租约到期且无新品牌入驻，全市优质零售物业市场空置率环比小幅上升0.3个百分点至4.2%。

深圳各区零售物业空置率

　　从业态来看，深圳优质零售物业市场的租赁需求主要来源于中高端护肤品及化妆品、儿童及母婴用品、体育及户外、个人护理以及健身房等业态。

　　优质零售物业市场首层平均租金环比增长0.4%，至人民币每平方米每月757元。其中，宝安子市场表现亮眼，其首层平均租金环比增长3.5%。

　　谢靖宇透露，到2019年第二季度，位于福田区的卓悦中心一期预计将入市，届时将为市场带来18.6万平方米的新增供应。受新增供应的影响，预计2019年第二季度空置率将小幅攀升。租金方面，预计全市首层平均租金将保持继续上涨趋势。不过在有新项目落成的子市场内，新项目或将以较低的租金开业以换取高出租率，因此平均租金或将有一定程度的下跌。

　　住宅

　　一二月成交量大幅下滑，三月逐渐回暖

　　二季度深圳楼市调控主基调保持不变

　　每年一、二月，楼市进入淡季，受季节性因素影响，一、二月，深圳住宅销售市场的供应量和成交量分别环比下降87.7%和57.9%，至30.4万平方米和41.1万平方米。进入三月起，市场开始逐渐回暖，成交量出现较大幅度上涨。

　　来自第一太平戴维斯的数据显示，截至2019年2月，全市一手住宅平均价格为人民币每平方米55,996元，环比下跌2.3%。

　　谢靖宇认为，预计2019年第二季度，深圳楼市调控主基调保持不变。但总体政策环境将有所松动，房贷利率的下调将继续推动深圳住宅市场的自住和投资需求的增长。预计住宅成交量将有所上升，成交均价保持平稳。

　　住宅租赁市场方面，季节性因素影响仍然存在，一、二月全市服务式公寓市场进入淡季。三月份市场逐步回暖。全市服务式公寓市场入住率约为83.2%，环比下降2.1个百分点。同期全市平均租金保持稳定，环比上涨0.6%至人民币每平方米每月247元。

　　预计2019年第二季度，泰华地产旗下的梧桐岛共享公寓将入市。粤港澳大湾区的政策利好将吸引更多海内外高素质、高收入人才的聚集和流入。短期内，深圳服务式公寓市场需求将不断增长，平均租金和入住率将呈上升趋势。