深圳新规：土地用途变更为居住用地的应建设人才住房

　　近日，深圳市政府办公厅正式印发《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》。

　　此《处置办法》着力盘活存量土地，保障公共利益，一方面适度放宽土地使用权人的利益空间，提高原土地使用权人参与处置的积极性;另一方面充分保障公共配套设施用地需求和增加人才住房供给，加快规划实施和存量土地开发利用。

　　此办法最大的亮点再于，解决历史遗留问题，盘活存量土地;商服用地、工业用地、物流仓储用地等符合规定可变更为居住用地，但居住用地部分需要建可售人才房;未来人才住房将有望增加。

　　适用范围

　　《处置办法》明确规定延续588号文限定的适用范围，即2015年10月9日前经生效法定图则变更土地用途或者调整容积率的已出让未建用地;

　　已出让未建用地申请按照本办法处置的，需不属于闲置土地或者虽属于闲置土地但已依法处置完毕，可以由土地使用权人继续开发建设。

　　不包括招标、拍卖、挂牌出让用地。城市更新、土地整备、征地返还用地和非农建设用地等涉及土地用途变更和容积率调整也不适用本办法。

办法自公布之日起施行，有效期5年。

　　建设人才住房可享地价优惠

　　加大住房供应，解决民生住房需求。《办法》在处置方式的调整中，重点针对变更为居住类的用地，提出建设为可销售的人才住房的要求。其中，由商业服务业用地变更为居住用地的，超出原合同约定建筑面积的部分建设为可销售的人才住房。由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的，住宅部分均建设为可销售的人才住房。

　　同时，考虑到用途变更前后土地价值的差异，兼顾企业利益保障，对于由商业服务业用地变更为居住用地的，允许原土地使用权人按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。

　　为保证科学性、合理性，既利于扩大住房供应又能兼顾原土地使用权人利益，《办法》明确了可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定。

　　分类设置提高容积率的贡献方式

　　为促进集约节约用地，《办法》对提高容积率增加建筑面积的情形做了分类处置。如，商业用地增加建筑面积的，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，还应将超出原合同约定建筑面积部分的20%(须为办公用房或生效法定图则未规划的公共配套设施用房)无偿移交政府。居住用地增加建筑面积的，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，超出原合同约定建筑面积的部分均建设为可销售的人才住房。城市基础设施和公共服务设施用地增加建筑面积的，无偿移交规划的其他城市基础设施和公共服务设施用地后，直接按照法定图则继续开发建设。

　　不过，对于由其他用途用地变更为文体设施、医疗卫生、社会福利、社会停车场(库)、加气站、充电站和训考场用地的，经征得市级相关行政主管部门同意后，可以由原土地使用权人按生效法定图则继续开发建设。

　　简化审批流程提高行政效率

　　结合“强区放权”，《办法》从简化审批流程，提高行政效率角度出发，明确市规划和自然资源主管部门辖区派出机构受理已出让未建用地土地用途变更和容积率调整申请，审定处置方案后核发建设用地方案图和建设用地规划许可证，并签订土地使用权出让合同补充协议。

　　此外，按照《办法》建设的人才住房由市住房主管部门直接纳入安居工程计划。在签订土地使用权出让合同补充协议前，由土地使用权人与市住房主管部门或者其委托单位签订建设和管理任务书。

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