龙华地王金茂府解局之道 上塘能否托举10万+豪宅

　　三年前夏天，深圳龙华上塘一宗居住用地出让，包括万科、中海、龙光在内的18家房企争相举牌，最终被中国电建和中国金茂以82.89亿联合中标，可售楼面价约5.68万/平，面粉碾压面包，再次刷新龙华单价地王记录，“宇宙中心”真的很疯狂。

　　这宗占地约3.57万平、总建面16.4万平的宅地，除了地王标签，还是深圳首宗限售试点地块。这意味着，该宗地上的住宅和商业必须要竣工并取得不动产权证书后才可以销售。

　　拿地成本高，现售压力大，开发商必须要具备强有力的资金实力和运营能力。从拍卖大厅落锤的那刻起，就注定是一个不太好解的局。

　　高调的地王狂欢

　　2016年6月2日，深圳龙华出让当年第一宗商住用地，也是深圳有史以来第一宗商品房现售试点地块，一经推出便引发市场强烈关注。

　　与现售对应的是预售，这一制度自1994年从香港引入大陆后，在各地广为沿用，除个别城市个别项目现售外，预售已然成为新建商品房的主流销售制度。

　　现售制度要求在这宗地上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不得提前进行预售，必须要在竣工并取得不动产权证书后才可销售。

　　尽管现售对开发商资金实力要求严格，也抵挡不住来势汹汹的各路房企。当时，包括万科、中海、龙光在内18家房企对这块宝地虎视眈眈，在龙华拿下多宗地王的龙光举牌56.3亿，万科一度举牌57.5亿。最终谁也没有想到，中国电建和中国金茂以82.9亿笑到了最后。

　　该宗地位于地铁4号线上塘站处，是龙华发展成熟繁华的生活区，地理位置优越，北面是龙华鸿荣源尚骏，特发和平里和潜龙曼海宁，南面是2013年的龙华地王中海锦城、东面是恒大岳盟旧改，西面是恒裕龙华上塘项目。

　　拿到地后，金茂迅速拿出了方案，项目定位龙华金茂府。一个月后，工程队进场施工。

　　现售压力自然不容小觑，坊间传闻金茂在积极寻求投资方，以缓解资金压力。有分析人士猜测，基于现售压力叠加融资环境收紧以及楼市调控并没有放松迹象，电建和金茂或许需要找其他合伙人。

　　果不其然，2017年10月，北京产权交易所挂出的金茂府项目公司深圳悦茂增资扩股的成交结果，深圳悦茂引入了一家叫嘉兴鼎信创然投资合伙企业(有限合伙)的机构。

　　尴尬的高端定位

　　金茂府北面是鸿荣源的高品质住宅尚峻，主推约81-120平3-4房，价格6-6.5万/平，2017年入市，目前已经售罄。

　　像潜龙曼海宁、中海锦城、特发和平里这几个早几年的二手盘，价格在5.5万-7.5万/平。

　　金茂府楼面价逼近二手房均价，且还不算上融资成本、建造成本和营销成本。金茂府的产品定位必须要有别于上述楼盘，换条赛道奔跑才可能赢得市场。

　　第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿曾表示，龙华地王预期价在65-70亿之间，电建金茂联合体的总价大超预期，项目将来要卖到10万每平才能赚钱。

　　事实却也如此，龙华金茂府龙华纯大户型智慧社区，面积段在155-240平4-5房。同时，将智能化升级智慧化，以此打造金茂的首个“智慧住宅”。

　　金茂有句耳熟能详的广告语：五岳归来不看山，金茂归来不看府。“府”系是金茂的高端产品线，从项目案名的设计也可以看出，金茂府的定位之高端。

　　去年10月8日，金茂在北京水立方举行金茂府2.0发布会，中国中化集团有限公司董事长、中国金茂控股集团有限公司董事长宁高宁和中国金茂总裁李从瑞也出来站台。

　　发布会上，金茂高层高调宣布，要把龙华项目打造为首个全现房销售的金茂府项目，并成为继广渠金茂府、大宁金茂府后，金茂的第三个府系标杆项目。

　　这场发布会还揭秘了，作为金茂府2.0的首个落地产品龙华金茂府将使用的多项核心技术，譬如，个性化动态调节室内温湿度，远程控制室内装置切换生活场景等等。

　　某种意义上，这场盛大的发布会更多是为龙华金茂府项目做品牌背书。

　　龙华金茂府楼书是这样描述的：“府系1.0”经过多年打磨、更新迭代，产品系升级为2.0后的首发作品，也是中国金茂在全国的首个智慧住宅样板，将以中国金茂最顶级标准，打造粤港澳首席智慧住宅，引领智慧人居新时代。

　　房掌柜最新踩盘了解到，距拿地1000多天过去，龙华金茂府很快就要入市了。前段时间，龙华金茂府开放了城市会客厅，预计今年6月现房入市，主推155平3+1房、180平4房、240平4+1房，精装修交楼。

　　2018年11月8日，龙华金茂府举办主题为“匠心之旅，品鉴美好”的城市会客厅开放盛典暨品牌价值论坛，这也是金茂品牌多年积淀首次在深圳公开发声。

　　远远望去，7栋100米+(两栋44层，5栋47层)的塔楼已经封顶，外立面挂铝板，奢华大气。从项目的产品定位、教育配套可以看出，金茂府想要打造标杆项目的压力跟决心。

　　和龙华在售的一二手经典项目不同，金茂府定位龙华纯大户型社区，面积段跳过3房，径直到155-240平4-5房。配建幼儿园按“省一级”幼儿园标准建造，获美国LEED school及国家绿色三星绿色认证，将于2019年9月开园。自带商业街区J·LIFE走高端奢华路线，引进的全是首进龙华的高端品牌，预计将于项目开盘前开业。

　　市场买不买单?

　　这么“牛气吼吼”的项目，要卖多少钱呢?

　　房掌柜从多个信源处获悉，龙华金茂府预计要卖到12-15万/平，这和当时拿地时业内预估不低于10万不谋而合。

　　不过，从目前情况来看，金茂府12万/平的价格，在上塘片区能否被市场接受呢。

　　房掌柜走访上塘几家中介门店，不少中介均表示，金茂府虽定位豪宅，但对周边二手房刺激并不明显，二手房挂牌价格和数量很稳定，市场很稳定没前几年那么火热。有中介直言，不太看好金茂府的去化情况，买得起10万+，在南山、福田就有很多选择，没必要来上塘，特发和平里的大四房挂牌价5万出头，和金茂府的楼面价持平。

　　但也有中介表示，金茂府的品质、配套完胜周边其他项目，市场上不缺钱，缺的是好项目，而且是现售，各项配套都已经落地，自然可以卖一个好价格。

　　目前，一切还未有定数，不过可以肯定的是，龙华金茂府不会闹出像佛山金茂绿岛湖楼顶奇葩设计令人大跌哭笑不得的景象。