丁祖昱：上半年房企业绩增速显著放缓

　　7月20日，在21世纪经济报道主办的“2019中国资产管理年会”上，易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱在不动产基金主题论坛上围绕“2019年上半年房地产市场形势与未来趋势”做了主题演讲。

　　丁祖昱指出，今年上半年房企业绩增速显著放缓，下半年房企压力来自于市场竞争本身。

　　“房住不炒”的基调不变。丁祖昱认为，虽然金融方面调节政策变动不少，但是房地产行政管理的政策越来越稳定，“到目前为止，中央今年上半年没有出过任何的政策，地方上面根据市场的实际情况有松有紧。把市场交还给地方进行管理是对的，而且这个趋势也不会发生大的改变。我觉得房住不炒的总基调之后，在相当长的时间里边不会出现忽松忽紧的状况。”

　　上半年房企业绩增速放缓

　　今年6月，房企销售下行压力显著，土地市场回暖带动投资开发维持高位。

　　据统计，2019年上半年，新房存量整体先升后降，一线城市大幅上升、二线城市下降，三四线城市呈回升趋势;6月末，全国42个城市新房存量同比增长3%，一线激增38%，二线下降16%，降幅明显。新房成交维持在去年平均数的水平上，但是一线明显回升，二线基本保持，三四线基本下降。

　　二手房市场方面，上半年“先升后降”处高位，6月重点城市环比普跌，特别是北上广深这四个城市在6月份下滑的趋势是比较明显的。数据统计，6月份，北京二手房成交量为104万平方米，同比下跌24%，环比减幅为12%;深圳二手房成交量仅有53万平方米，环比下降18%，同比下降2%。

　　土地市场方面，上半年成交规模同比收缩14%，地价自2018年第四季度以来一路走高，突破3000元/平方米。“据统计，上半年，全国经营性土地成交建筑面积1.06亿平方米，同、环比双降，降幅分别为14%和20%。各城市，尤其是一、二线，主城区地块在上半年集中供应明显增多，使地价一路走高，环、同比上涨幅度均在两成以上。”丁祖昱表示。

　　数据显示，上半年溢价率先涨后跌，整体较去年下半年明显回温。丁祖昱指出，受各城市大规模供应优质地块影响，一季度土地市场明显回温，4月份溢价率高达23%;二季度多数城市采用“限地价”的竞拍方式，成交溢价率也因此回落。其中，二线城市市场热度最高，成交溢价率接近20%;三四线城市市场相比一季度虽然有所回温，但仍然不及去年同期水平。

　　丁祖昱指出，今年上半年房企业绩增速显著放缓，下半年房企压力来自于市场竞争本身。上半年，中国房地产市场保持稳定增长预期。整体来看，虽然行业在总量上保持了一定的增长，但较前两年降速明显。1-6月，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，仅同比微增4%，与4、5两月的累计业绩同比增速基本持平。

　　丁祖昱认为：“由于百强房企较去年增速显著放缓，在宏观数据上未来的销量增长是非常不乐观的。”

　　下半年压力来自市场竞争本身

　　从企业数据表现来看，上半年最大的增长压力来自于供货，而供货的压力源于去年下半年房企整体拿地力度的大幅度缩减。“但经过今年上半年房企集中拿地补库存，在供应增长了之后，下半年最大的压力还是来自于市场竞争本身。”丁祖昱预测道，“下半年或降延续上半年的走势，7、8两月市场会与1、2两月较为接近，表现为销售下滑，而且7、8两月的土地市场压力肯定较大;而9月之后又会有一个明显的回升，特别是四季度由于供货增长的原因，整体销售会更上台阶。”

　　对于房地产行业未来走势，丁祖昱作出以下六点判断：一是2019年政策预期稳定，坚持一城一策、有收有放;二是市场持续波动，频率加快，波幅收窄;三是不同能级城市持续分化，城市内部分化加剧;四是新房、二手房、土地市场不同步，二手房指标先行;五是行业规模稳中微涨，其中新房15万亿元，二手房6万亿元;六是城市集中度、企业集中度、关联行业集中度都有不断上升的趋势。

  （来源：21世纪经济时报）