房掌柜

    东莞松山湖地处东莞几何中心,是著名的高新产业园区和风景旅游景区。拥有广袤的湖泊和葱茏的绿植，也是莞深两地休闲旅游度假的好去处。

    2001年11月，松山湖科技产业园经广东省人民政府批准成为省级高新技术产业开发区。

    2002年5月，在国家科技部组织的一项全国典型高新区核心能力测评课题研究中，松山湖被评为“中国最具发展潜力高新技术产业开发区”。

    2004年，松山湖科技产业园被授予“国家电子信息产业基地”称号；2007年被列入“部省市共建国家火炬创新创业园试点计划”,同时被评为“跨国公司最佳投资的开发区”，被国家科技部认定为“国家高新技术创业服务中心”。

    2009年2月,松山湖“升格”一事得到广东省明确支持；2010年9月，经国务院批准，松山湖正式升级为国家高新技术产业园区，松山湖成为东莞唯一的国家级高新园区。     2010年，松山湖代表东莞参展上海世博会；10月7日至12日，世博会“城市最佳实践区”松山湖案例在城市未来馆揭幕展出，此次亮相是松山湖从全球28个国家、80个城市和地区的113个案例中脱颖而出成功入围。

    参展世博和升格为国家级高新区之后的松山湖，主动国际化，急速进入价值想象期，被越来越多的高端人士所接受和认同。无论是领先世界的前沿规划理念、城市与自然资源的极致融合，还是后期每平方公里11亿元的超高投入，世界500强跨国企业的进驻，松山湖稀缺、难以复制的区域价值在全中国实属罕见。松山湖已经成为未来中国城市发展的典范，而中国的松山湖，也正在演变成世界的松山湖。

    目前松山湖房地产开发，主要集中了光大、万科、保利、长城、光耀等等开发商。房掌柜市场调查显示，在这些楼盘中，有40%-60%为深圳客。而在深圳网友中，对比东莞其它镇街，对松山湖最感兴趣的网友在八成以上。

房掌柜

沙龙即将开始！

彭宇

大家好，今天下午我们的主题是进军东莞松山湖&深圳北置业优选地的主题沙龙，今天我们请了以下嘉宾：

    誉景名居项目负责人徐浚杰；
    瑞峰置业副总经理翟志球；
    银湖山庄那湖湾营销策划经理官长剑；
    中惠熙元营销经理彭伟国

    欢迎各位嘉宾！今天到现场的朋友有很多，尤其是深圳的朋友，但是我相信大家对松山湖都多多少少有一些了解。松山湖是一个高新产业园区，现在已经发展为旅游景区和高端住宅片区，东莞的松山湖走向中国的松山湖，一直到世界的松山湖，经历了一个具有历史性的发展。而我们深圳北的概念主要是靠近深圳的一些地区，因为地理位置离深圳比较近，而且他们的房产和深圳相比是有较量的，所以吸引了很多人到深圳北置业。松山湖和深圳北到底还有什么更多的优势值得我们挖掘？这就是我们今天需要探讨的内容。

    今天首先有请徐总代表誉景名居聊一下，我们也想问一下誉景名居的项目。誉景名居现在占深圳资源比例是多少？

徐浚杰

    大家好，我是代表誉景名居的，跟大家聊一下。可能大家对誉景名居的认知不太多，誉景名居是位于松山湖北部的一个项目，我们是以推广深圳客为主，整个深圳客的资源、成交客户是达到40%。说白了，它虽然作为松山湖北的一个项目，交通资源，包括整个楼盘的价格是比较优惠的，所以也吸引了很多深圳客户的到来。

彭宇

翟总主要是有两个项目，一个是位于北京的项目，一个是位于松山湖片区的项目，我们想了解一下这两个项目占深圳资源有多少？

翟志球

    很多深圳客对松山湖的了解是从这个湖来了解的，因为这个地方的生态资源是作为最大的资源，伴随着松山湖板块的海拔，它的范围在不断扩大。作为整个东莞经济发展中城市转型的一个最大楼盘，整个板块的影响力正在不断的向周边的社区扩散，包括周边的大阪等板块。根据我们的检测，深圳客过来投资给产业转型带来的需求，基本上深圳客户都会占到40%左右。

    另外，深圳北的概念，在岗厦这些地方，大的深圳北的概念。经过这么多年的发展，整个板块吸引深圳客的一个最大因素是地缘因素，我们从会展中心到那个地方是30分钟左右，而价格差距是比较大的。比如龙岗的房子，差额有几倍的价格，无论是别墅还是楼房。所以这个价格洼地在限购令限制了一些深圳的投资需求之外，万一到这些深圳北的区域。明显看到近一两年来，深圳客到深圳北置业的比例是不断飙升的，根据我们的统计，2008年只能做到20%的深圳客，现在基本上可以做到50%、60%，尤其是别墅类的项目。深圳客过来，一般比较关注的，之前都是一些生态资源型的项目，也就是有山、有湖的项目，现在又有一个转变。它的投资需求不断扩大的情况下，现在很多项目是深圳客比较关注的，主要是这些的项目性价比比较高。

彭宇

银湖山庄也是非常好的项目，想问一下官总，深圳人到东莞置业的现象是怎样的？

官长剑

   首先非常感谢房掌柜给我们今天这个平台，和房掌柜的网友和深圳置业人一起来探讨这个话题。因为交通距离和文化、地缘的优势，深圳往深圳北置业的一个非常大的有利因素，半个小时的生活圈。而且可以享受深圳成熟的商业生活配套，再加上资源很丰富，比如湖、山、岛。第三是价格洼地，在深圳龙岗、宝安等一些地方，一万块钱一个平方。在深圳北资源很便利的条件下是七八千块钱，那湖湾吸引了将近40%到50%的深圳客户。

    我们有一个小小的案例和大家分享一下，比如我们的那湖湾，有一个共识，大家都用三句话给这个客户说，基本上这三句话是很不爽的，但是客户都能接受。第一句话是在深圳城市享受30分钟生活圈，而且有湖、有山、有资源的项目，在深圳的其他地方可以买得到吗？第二句，用七八千块钱的房价来享受这个产品，在松山湖也好，在深圳北的其他地方，估计你也享受不到。第三句话是深圳北，包括万科、金地、碧桂园和深圳城建、中信等一线的地产商都进驻的时候，明年或者后年，你还能用七八千块钱甚至一万块钱的价钱可以买到这个产品吗？这是不可能的。所以我们通常用这三句话给客户讲，而且效果都是非常好的。
 

彭宇

确实是很有说服力的三句话，如果我是一个深圳客，也是会被打动的，这是深圳北对于深圳客的一个很大的吸引力。今天我们也有幸请到了彭经理来聊一下。

彭伟国

    各位网友，大家好！首先说到深圳北，大家都知道深圳的城市扩张很快，在北边，主要的有几个地方。我们中惠熙元在深圳北，现在政府在打造一个旅游资源，那么它的资源环境占了很大的优势。第二，刚才也说了到深圳是30分钟生活圈。我补充一句，除了交通短距离之外，未来几年还有城际轨道，在城际轨道建成以后，我相信往深圳北扩张的趋势是很快的。我们在黄江有一个项目，因为我们在做深圳市场已经有很多年了，包括我们一直在耕耘，我们已经做了六年的房地产，所以在深圳人的认可度非常高，我们项目的入住率可以达到60%到70%，是非常适合投资和居住的项目。

彭宇

其实松山湖在深圳人的心里，可能比深圳北更具有优势，如果自住的话，在深圳北还是方便一些。在场有很多深圳的朋友，对于松山湖整体的规划和未来的前景在哪里？也给深圳的朋友分享一下。

徐浚杰

作为东莞松山湖的整个片区发展，在东莞是作为国家特定的一个高新园区，在战略定位上，因为它有特定的定位，也吸引到许多高新的企业进驻松山湖，比如华为，包括万科的进驻，都是一些大的公司进驻，带来了很多高新区的人群。而作为松山湖的住宅来说，在东莞的一些其他项目都是高端性的楼盘。所以把整个松山湖的居住定位是在中高端的核心区域。第三是物流，由于它在政策上的优势，它的交通路线很便利，包括轨道交通已经设立了，所以在未来的时间，松山湖是半小时的生活圈，这是完全可以达到的。松山湖的居住用地的后劲性比较强，所以升值潜力很大，由于它的土地资源受居住的资源影响，所以带动了整个在松山湖片区的居住氛围。还有松山湖的泛片区，比如天河北，这也是对松山湖的战略上，在投资表现上去看，深圳人在东莞投资，在东莞价格洼地，它是非常有投资价值的。深圳现在的楼价，你在深圳买一个洋房，相当于在这里买一个别墅，居住别墅是一个非常好的固定资产的享受。现在货币的贬值，在保值上，在一个洼地里面投资是一个最好的选择方向。在交通一小时的生活圈里面，让所有深圳人在这里有更低的投资，现在松山湖有很多高新的后花园，以东莞鸟瞰图来看，整个东莞，尤其是在松山湖片区，它会带来一个新的高新区，对居住也带来比较大的优势。

彭宇

今天沙龙的主题是深圳北置业优选地，为什么深圳北和松山湖能够成为深圳人投资比例这么高的区域？包括它的交通、价钱和产品形态，包括它的资源，都是我们需要归结的东西。包括网友也想了解的更清楚和更明白，所以想请各位嘉宾归结一下深圳北和松山湖各自对深圳客的吸引力，它的优势在哪里？

翟志球

    未来松山湖随着自身的完善和不断发展，作为高新产业区，作为东莞的中心位置，它未来肯定是经济发展的龙头，带来的产品发展就是产业升级带动房地产的升级，大家都可以看见，现在在松山湖片区，基本上都是豪宅和一些高端产品云集的地方，从签约的数据来看，它的单价也是代表着东莞的房价一直往前走。

    第二个板块是深圳北板块，地缘优势在未来始终是它的基本吸引点，未来随着基金的互动和交往越来越多，双层生活的概念是未来的一种趋势，这种趋势就可以带动整个房地产产业的转型和发展。另外，深圳北的一个最大优势是生态资源的优势，这些优势造就了深圳客最关注的一些深圳没有的生态资源都集中在深圳北，这些都是以山水资源为名的一些置业。他们大部分都是电子产业、高科技产业，还有高尔夫产业，居住的环境，深圳北的板块在周边的片区来说还是比较理想的。而且这个片区的升值潜力是比周边的一些片区要值钱，因为深圳北这几个板块，它本身的购买力就非常强，本土的购买力支撑了这个市场的半边天，它不像深圳周边的一些地区，它完全要依赖深圳的一些购买意愿，但是在深圳北就不一样，本土的资源力量和经济就发展的比较好，所以在深圳北可以看到一些机会，尤其是在限购的时候，他们的投资需求是要有出口的。最近的肯定是东莞或者惠州那边，东莞这个片区对深圳的依赖度没有那么高，它有自身的造血能力。万一限购政策再进一步加强调控的话，深圳北片区受的影响应该是最小的，而且东莞的房地产比较理性。深圳客源投资比较成熟，这些他都看得到的。所以从国庆这段时间来看，深圳客来深圳北置业的趋势还是不会改变的。

官长剑

    其实说到深圳北和松山湖，尤其是我刚才讲的三句话，就说明了这个地域最大的优势和特点，包括有华为等500强进驻，它有经济潜力。第二是下雨的时候，这个城市就非常的漂亮，包括有一些景点，走在这条路上都感觉很舒服，深圳北应该说是有口皆碑的。第三，非常明显的是这两年，万科、保利等龙头地产商云集松山湖，说明这个地方的发展前景有空间支撑，市场非常看好。其实说到深圳北，刚才有一些嘉宾都说过了，它是区域比较广一点的，但需要将近半个小时的车程。为什么不花半个小时的时间去深圳北买一个有湖、有资源的地方，而且花七八千的价格，这就是深圳北的价格洼地的表现。

    还有交通的发展，包括和深圳地铁的接驳，交通距离是越来越近了，心理距离在一段时间内给深圳人的感觉是塘厦也是深圳的一部分。其实这么多年来，包括人居环境和城市建设、路网的改善，深圳人现在有蜗居的困惑，还不如到深圳北买一个大房子，享受半个小时生活圈的资源。

彭伟国

深圳北和松山湖，我用几句话来讲。第一点是它的自然资源的稀缺性，可以说在东莞，甚至深圳或者珠三角都没有这样的环境在支撑。第二，它的起点高，政府对它的定位和规划是非常高端的水平。第三，有一些高端企业都在里面，深圳北未来的趋势，它的城市扩张或者城市的融合，这是一个必然趋势。另外，本身的资源，比如樟木头，保利花百亿去打造生态城。我们中惠熙元也是决定为大家打造舒适、有山水环境的项目，而且大家也有这个需求。另外，它还有交通优势。谢谢！

彭宇

刚才说了深圳北和松山湖对深圳客的种种优势，包括它的交通和价格、资源优势，深圳人到深圳北没有买这个楼是什么原因呢？有什么阻力呢？什么原因阻碍了他们来深圳北置业？

徐浚杰

这个问题是在于深圳人的选择，在选择深圳北和松山湖地块来说，有几个很大的原因，第一个是在我们的宣传上还没有给到很多内在的优势给深圳人；第二，它是景观项目，深圳人对于大景观还是有一定吸引力的。看到很多惠州的房地产公司大力在深圳北，我相信随着更多的深圳人进入东莞去购房，享受到在东莞购房居住的乐趣，我相信深圳人对东莞的印象会更加深。在轨道交通还不完善的情况下，对他还没有那么大的吸引力。

翟志球

    阻碍深圳人到东莞来的主要原因是房地产市场的影响，第一个是传闻是全国的“限购令”准备要铺开，敏感的深圳投资客就会担心未来的市场走向，在市场上大家也有观望的情绪，这也是正常的市场。另外，东莞对于外来置业需要的社保、纳税证明等行政措施，也的确是阻碍了一些深圳客户来深圳北或者松山湖购买房子。第二，东莞，包括深圳北和松山湖的物业，现在都会比较低调一些，大家在秋交会里面也可以看到，惠州和其他城市来参展的还是比较多的，但是东莞的楼盘还是比较务实的或者说比较保守一点。可能他们在本地也有一个很好的业绩做支持，他们更多的是先把本土的市场稳固，然后再做深圳市场，和惠州的一些做法就不一样。

    另外一个原因，在交通上的很多优势，包括双层生活，目前还在进行建设的过程中，只有先知先觉的这些深圳的投资客会提前过来置业，很多人都是喜欢眼见为实，比如我要等到地铁通了才能来，到时候肯定不是这个价格了。但是他会存在这个置业观念，这个观念也是可以改变或者说可以引导的。

官长剑

在深圳置业的最大障碍是心理方面的障碍，有一些距离感。深圳福田CBD，从我们今天在的会展中心到塘厦是30分钟的距离，这是什么概念？从会展中心到宝安机场是40分钟，也就是交通距离是非常近的。但是深圳在东莞的生活中是投资，但不是宜居的地方。前两年是很令人激动的，包括双层生活的概念，但是这两年东莞房价不断的上涨，但是它是由于这个城市经济的发展和城市生活环境、居住环境、生态环境等各个方面改善提升的一个结果。到深圳北的心理障碍和惠州置业有相同的因素，惠州这两年的滨海物业在不断的宣传造势，而深圳前期没有体验过滨海物业和海边的生活。享受城市生活和商业配套的生活，尤其是一些先知先觉的深圳人，深圳成熟的生活和便利的交通以及价格洼地，这是吸引置业者考虑的一些因素。心理障碍方面，这两年随着两个城市之间的交通距离和城市形象的改善，尤其是东莞这两年的城市形象和文化建设、交通建设等各方面改善很大，心理的障碍在未来的发展中也会慢慢减少的。深圳北的价值，我相信在一段时间内肯定会提升的。谢谢！

彭伟国

我觉得影响深圳人到东莞置业的阻力，主要是居住理念和居住惯性会影响他到东莞投资或居住。为什么这么说呢？深圳相对东莞，毕竟它的城市化进程比东莞要先进一点。我给大家一个建议，还是要具有发展的眼光去看待这个问题，东莞把所有的交通和城市文明建设都已经完善了以后，你再进来置业已经晚了。

彭宇

    归纳一下各位嘉宾的观点，一个是深圳的政策干预，第二是惠州市场的竞争，第三是心理的障碍，最后是习惯的因素。我相信随着东莞城市的成熟和城市化进程的加快，还有整个交通路网的完善，未来深圳北到东莞置业的比例会越来越大。东莞的这种情况，虽然增长比较缓慢，但是还不存在太多被套牢的情况。

    今天的沙龙就到这里，谢谢大家！