从市场需求的层面来看，调控期间商用物业他的销售呈一个强势增长的态势，2010年办公楼商业应用用房的销售同比增幅为21.9%和29.9%，同期住宅的面积同比增幅为8%。从2011年1—7月的数据可以发现，商用物业销售面积仍然呈一个上升的趋势，全国商品房销售的面积是52037万平米里面同比增长了13.6%，其中住宅销售面积增长129%，办公楼增长9.9%，商业营业用房的增长是19.3%，是最大的。从另外一个市场需求的层面可以看到，2011年1—7月份全国商品房的成交均价同比上涨11%，但这里面住宅上涨是10%，办公楼成交均价的同比上涨是15.9%，商业营业用房的成交均价同比上涨15.5%，同比住宅的上涨高出了5%以上。这个可以给我们一个信号，2011年初开始全国住宅的成交均价的涨幅收缩是很明显的，短期的涨幅受到了抑制，受二三线城市住宅销售的带动近期已经显露一个回升的势头，但是也引发了限购向二三线城市的扩容，同时商用地产也因为受需求的推动商用地产的销售层加价格是快速上涨，尽管近期的涨幅有所收窄，但是远高于住宅的价格。
在这里我们搜集了五大城市的优质写字楼的销售数据，我们可以看到，商用物业是需求旺盛的，在北京、上海、广州、深圳、天津这五个优质写字楼的市场为例，随着经济的向好，资金溢出等利好极大推动了相关的投资，整个销售的价格呈大幅地增长。从北京、广州、上海这几个写字楼的售价指数来看是一路走高的。我们可以看到深圳、天津写字楼的增长也是一路走高的，在第二季度的同比上年的增幅里面看（见图），最高的是深圳，接着是天津、北京、上海，这是写字楼销售市场的情况。
对于写字楼的租赁市场我们也进行了分析，租赁市场五大城市的投资环境随着产业结构的随着产业结构的稳步优化，产业发展尤其是服务业持续拉动对商务办公楼宇的需求，2010年以来随着经济的复苏，商用物业的价值是凸显的，各城市甲级写字楼的租金在上扬，包括深圳我们会展中心的所在地CBD写字楼的价格也是有了比较大的一个涨幅。整个中去最高的写字楼的租金达到了280元一平米的水平。
我们看看对这五个城市同比的分析（见图），北京、上海、广州、深圳他们同比的增长除了天津以外，全部都超过了10%以上，而且接近20%的水平，空置率都不过20%，特别是上海、广州、深圳他的空置率低于10%的。还有一个可以判断我们商用地产交易活跃度的就是大宗交易量的监测，我们对大宗交易有一个判断，交易额超过1亿元人民币或者是整栋销售的物业，我们可以看到2010年全国大宗交易共76笔，2011年到目前为止共成交了79个亿，预计2011年大宗交易的市场将会更加活跃，根据我们目前的了解也是很多大宗交易在酝酿。全国大宗交易中综合类的物业占了44%，其中一些未开发的或者是在建项目占了51%，甲级写字楼占了13%。我们可以看到大宗交易从08年的400亿到09年接近500亿，到2010年他接近600亿，我们预计2011年他会超过600亿的大宗交易。而且这些大宗交易他会集中在五大城市里面，有53%的大宗交易是集中在五大城市里面，这五大城市里面总共有41笔，他的总成交额金额超过了357亿，而且70%的买家的构成是来自于国内，其中上市公司占了68%。
我们看一下在这样的一个市场变化下商用地产他会迎来的机遇，首先商用地产与住宅物业最基本的模式上的差异，商用地产是通过长期经营获得资产土地的双重升值，后者则是以销售兑现短期利益，这是他们的不同之处。在目前一个住宅政策的波动下，未来2—3年，住宅市场估计仍然会持续波动的，而在同时商用地产随着产业的需求，市场成熟度等因素的提升，中期内将保持一个上升的势头。我们在这里有一个住宅和商用他的几点不同之处，住宅在上世纪90年代房改以来到目前为止他是有20年的爆炸式的增长，商用只是在沿海经济城市发展比较快，住宅的政策扶持和优惠比较多，商用一直无法享受到这个政策的。住宅是开发周期短资金回笼快，能够快速实现资产增值，这一直以来很多的大中小型的开发商一直热衷于在住宅的领域开发，因为变现比较快。商用地产从开发、运营、周期较长，开发及管理等多个环节都会存在较大的风险。住宅上无论从技术上资金上都相对要求比较低，而商用他的进入门槛比较高，对资金、技术、管理水平都有较高的要求。
在这里我们可以看到很多全国性的开发商也包括了上市公司和未上市公司，以及发展到一定规模的开发商，他们有一个经营战略的改变。就是加大商用地产的开发比例，增加物业持有比例获得长期稳定的现金流，这将是房地产产业结构改善优化的一道标志，也就是说，资产运营由资本化收益向现金流收益进行一个发展。
这里有一幅图（见图），这个图是上海浦东，一个是1993年的图是上海浦东的航拍图，一个是2002年上海浦东的航拍图，仅仅是10年的时间我们可以看到他的变化，而推动这个变化最大的动力就是城市化，我们可以看到我国目前处于城市化加速发展的一个中期阶段，从96年到2045年这是一个城市化中期的发展，整个城市化他的动力将是支持未来商用地产持续发展的一个最大引擎，也就是说2010年—2020年，将成为商用地产发展的黄金十年。在这个期间，我们可以看到有一个特点，在30%—70%的城市化率过程当中第一产业的比重会逐渐下降，第二三产业会快速增长。
我们也可以看到城市化推动城市圈经济的一个效益会逐渐地明显，我国有三个大型城市圈八个中小型城市带，随着产业人口的转移、产业聚集的形成，将持续推动城市商务和商业消费的需求。我们也对目前国内经济发展最好的17个城市作了一个数据的分析，也就是说他们的GDP超过5千亿以上的17个大城市，我们可以看到有这样的一个特点（见图），城市圈的经济效益将拉动整个消费的需求，城市全的协同联动效益对区域的经济发展尤其是对城市的零售消费物业市场推动明显，而二线城市处于一个快速的推进，经济快速上升的通道中，因此会带动零售消费市场的快速增长。从这个表我们可以看到这17个城市他的社会零售总额近五年的复合年均增长，最高的其实还是在几个一线城市，北京、上海、深圳、广州，但是我们从这个表里面可以看出他的支出收入比并不在一线城市，最高的是重庆，接着是沈阳、佛山、大连、成都，这些都高于了上海、深圳、北京等城市。重庆他相当于赚100块可以花92块，是非常舍得花钱的。我们也可以看到高铁网络将加速驱动二三线城市商务消费市场的需求，我国的“四纵四横”的高铁网络将加快人才、物流、信息等要素市场的流动，从而推动各城市间的融合，对于一个二线乃至众多的内陆四线乘势而言，改善城市的核心交通将有助于其“地利”优势的形成，从而为其商务、消费市场潜力的挖掘奠定基础。未来的高铁网络将对整个全国的商业市场他的格局会有一定的影响。
整个的机遇和趋势小结，在产业聚集、人口集中、交通枢纽这三个关注点下，我们商用地产的机遇是一个扩大化的态势，这些利好因素都会对商用地产市场有一个升温的作用，而且增长的契机也是显现的。我国未来城市化进程的深化和加速，也将促成商用地产发展的黄金十年，而且很大的一个机会是在二三线城市，二三线城市具备的土地等成本优势，而且得益于这个城市圈经济效益以及交通网络的提升，因此，他会对相关的地产平台的需求有一个快速的增长，未来二三线城市将成为商用物业市场扩大规模的着力点。
在这样的机遇跟趋势的背景下我们可以关注一下投资热点，首先说一下商用地产多元的选择，商用地产是多元细化的产品分类，他将对住宅而言有更多元的产品可以扩大开发投资者的选择，如果我们按用途分可以分为办公、零售、工业、短宿，办公包括了写字楼、SOHO办公、LOFT，零售包括了购物中心、百货商场、超市卖场、商业街和独立商铺，工业包括了厂房、研发和仓库物流，短宿就是酒店、服务式公寓和度假村。产业进行了分类可以分为商用地产、旅游休闲地产和文化地产。
我们可以从几个市场参与战略的转变看到市场上一些代表的变化，万科09年提出了一个新战略，将加大持有物业的储备，包括养老物业、酒店和商业配套等，商用物业的比例将占到20%。保利地产计划将商用物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%，未来3年内将持有型商用物业增加到360万平米。招商地产有一个很大的动作就是将旗下全资子公司深圳招商房地产有限公司一分为二，新成立了深圳招商商置投资有限公司，特别是2011年招商地产发力商业地产可以说是他的一个元年，以海上世界为代表的亲水综合体和购物中心将成为他在商业地产方面的两大发展方向。2011年金地将在商业地产投资1—2个综合体项目，未来金地会以大中型城市综合体为主要的产品，将比较发达的二线城市为主兼顾一线城市，预计五年后达到600亿的规模，约占集团总投资额的20%。万通也是在今年宣布了集中发力商业地产，今后几年将推出五大新项目，万通中心是他未来的商用物业的一个旗舰的品牌。
在这里我们可以对城市综合体做一个分析，我们认为什么叫城市综合体呢，他有写字楼、购物中心、酒店、会展中心、文化娱乐中心、公寓等三种以上不同功能业态的建筑群体，在规模上满足建面达到10万以上的称之为城市综合体。我们对全国的城市综合体现状有一个分析，到2010年底已经建成而且建筑面积达到10万平米的项目一共有125个，现存供应的总建面达到了4962万平方米，对未来三年数据的搜集，在建、规划建设的城市综合体项目初步统计将达到129个，也就是说未来供应总建面将会达到6184万平米。加起来全国主要开发商开发的城市综合体将达到了超过1.1万平米，这是一个非常大的数，未来在这方面的竞争也非常的大。对于他目前供应的分布，我们从这个图上可以看到，主要还是集中在一线城市，未来供应的分布二线城市他的比例差不多占到了49%，使二线城市在未来城市综合体这一块的供应会非常大。
我们看一下零售商业物业的市场，全国的购物中心的开发量增长非常显著，2002年累计开发约2100万平米，到了2011年末，预计总量将达到1.7亿平方米。也就是说中国的购物中心正处于一个快速增长期，其多元化物业态组合的特征使其成为一个能够有效联合各类零售商资源的一个物业平台。
酒店式公寓这是一个新兴的投资方式，在一个城市综合体功能互补趋势需求下，酒店式公寓成为了一个重要的组成部分，酒店式公寓他需要在较成熟的商务环境中提供需求支撑，因此，酒店式公寓这种产品类型在商圈型综合体里面更适宜投资，因为他是介于普通住宅和酒店之中的一种物业，中国市场内其实我们可以看到酒店式公寓他有一个分类，而且有一些境外的品牌进入中国市场也发展得非常好，因为他的管理和服务质量差异较大，一些标准化的国际品牌已经逐步进入，目前市场上还存在一些伪酒店公寓，就是说并没有真正的提供酒店式服务的。我们可以看到专业知名的酒店及服务式公寓运营商，像一些雅诗阁、辉盛、逸兰包括香港莎玛的一些品牌，其实在中国的华东、华北、西南都有比较大的布局，在广州、深圳也有一部分，在深圳像雅诗阁跟辉盛都跟招商地产有比较好的合作，主要集中在目前蛇口这一块。另外一种是高档的住宅公寓产品，这种是以高品质的酒店式物业管理为增值点的，他并没有说引入一个管理的品牌，但是他的硬件标准达到了酒店的标准。还有市场上更多的小户型打着“酒店式公寓”带精装修的这种产品，这种产品的档次跟质量就非常参差不齐了。酒店式公寓回报的情况，我们对三种不同的物业类型的回报做了一个分析，高档住宅的回报3个点，高端酒店式公寓是5个点，综合性商业用途的办公商业达到6个点。高端酒店式公寓在高初始投资和持有期内的高使用成本他是比较高的，另外一个中低端的酒店式公寓尤其是小户型产品散售后的服务及管理质量无法保证也将影响他的回报，目前的酒店式的公寓带国际品牌的这种是回报率最高的。
对于房地产金融产品创新和投资渠道的多元化是未来支持中国商用地产的一个重要的部分，一方面需要法律法规的完善，另外一方面需要一个金融产品的创新，同时也需要对信用制度的提升，建立一个信用制度的社会环境。同时商用物业由于他的长期持有性，所以很多商用物业他对基金的需求是非常大的，国外很多大型的商用物业其实支持他基金的、支持他资金来源的是一些低成本的基金，因此未来基金进入退出机制的多元化以及房地产投资基金这种产品多元性的出现，以及对专业人才的增长，都是对商用地产他需要达到各方面的一个支持才能支持到商用地产的发展。
在机遇的另一方面我们也可以看到商用地产的挑战和不确定因素，商用地产区别于住宅物业的基本属性他是不会变的，他是需要依托长期向好的经济大环境，成熟的融资环境和专业的经营管理团队，我们可以看到分三个阶段，一个是开发、一个是运营、一个是经济效益，开发的这一块他需要专业的人才提供针对性的建议，需要长期稳定的资金的支持。在运营这一块需要多元化专业经营的介入和相互间的协同。在经济效益方面在一个健康的资金结构下，如何配置优化的资产结构这是非常重要的，因为他的回报周期是比较长的，风险也比较大，如果资金实力不够的话很容易就会把企业的资金沉淀到一个商用地产项目上，而使企业进入到一个困局。
我们选了一个城市综合体为例，开发和运营中需针对一系列的关键问题作出决策，这些决策的偏差都会带来长期负面的影响。我们可以看到从开发模式上我们分成了开发选址、开发业态组合和主导业态，各业态的一个开发体量，开发周期和不同业态的开发时序，开发融资和资金运用，这几点是非常关键的。同时我们也要决定他的运营模式，这里包括了各业态的经营方式，租售模式，价格、开发节奏，同时经营管理团队的导入与协调，项目能源优化的方案，持续性的项目与能源的管理。这里面有两点提到“能源”，做过商业经营管理的同行们都知道，商业物业和住宅物业不同之处就是他是能耗非常大的，每天一打开写字楼、一打开商业的门，里面的空调、水电就开始运作，所以他的能源提前做一个优化的组合将会为未来的运营成本节省很大的开支。
租售模式是比较关键的，在这个关键的问题里面如何平衡长期持有的资产型商用物业和出售部分的关系这是一个考验开发商判断能力的重要方面，以万达为例，我们看到第一跟第二代的万达他的不同之初。第一代他的业态上是以纯商业和商业+居住，功能比较简单，第三代是业态功能多样，以及变成了以复合式商用地产物主，增加了商务办公、酒店和公寓。第二代他的商业是以出售为主的，后期的统一经营是难以保证的，可以看到第三代他的商业持有与销售的比例已经变成了8：2，他的集中式商业购物中心是全部持有的，只销售商业街、邻街的一些铺位，回收一些现金流。第一二代他的商铺售价、散铺投资的回收预期无法实现，实现了后面一连串的甚至发展成为一些社会矛盾的问题。我们可以看到在建筑形态上第一代跟第三代也有了明显的不同，第三代甚至他现在发展到第四代、第五代的产品，其实主要是以盒式商业+街区+高层，或者是公寓、或者是酒店、或者是写字楼的模式，这也是万达这两年高速发展形成的。
对于拥有多元资产池的开发而上言，资产型商用物业的比重非常高，也可以带来长期稳定的现金流。他也会有合理的租售结构，我们可以看到有两个，一个是香港新鸿基，这是在全球房地产排名前十的企业，从他2010年的年报可以显示，持有经营型商用物业比例达到了68.7%，另外一个是高富诺是全球最大的房地产基金管理公司之一，从他2010年的年报里面显示旗下24只基金资产池里面持有商用物业的价值比例占到了8.8%，也可以看到新鸿基和高富诺他们都是成熟的房地产投资企业，持有物业的比例通常在60%以上，像高富诺这样高的甚至超过了80%—90%，而且专注于长期持有物业的开发和管理，同时也对房地产投资、信托、基金等投资这些放民而言，可以带来稳健、长期租金受益的资产型商用物业，这些基金他会关注和青睐的一些类型。根据我们和很多一些全国性已经开始把商用物业作为未来一个比例提高的这些开发商而言，我们也发现其实很多开发商已经和一些基金、以前的一些信托在合作，作为长期持有商业他的资金来源。
商用地产将会带给房地产市场的价值提升。第一是住宅市场他的不确定因素，现在很多的投资转向了商用地产，另外一个在中国经济环境向好的城市化进程中，商用地产的需求得到了一个增强，商用地产所要求的融资环境和经营专业他带来了非常大的风险和挑战，在这里我们也做了一个城市综合体的研究报告，这份报告如果大家有兴趣可以和我们第一排的工作人员去索取。这是我们做的中国城市综合体上海篇，对城市综合体的发展有一个比较深度的分析。未来我们会出北京、深圳、广州以及一些热点城市的篇幅。今天我跟大家分享的主题就到这里，谢谢大家！
谢谢李总，他用详细的数据给我们指明了商用地产投资的方向，估计各位听到有很多的困惑问题可以提出来跟他交流一下。
电子商务他是一个虚拟经济对空间的要求对现实的实体经济要求不一样，他是一个增长速度非常快的经济，这种环境下您认为商业物业作为实体的经济空间他的增长和需求的速度会不会受到影响？
您提的问题是商用物业未来的增长问题，在刚才我们的报告里面也说到了，未来我们认为随着中国城市化，这黄金十年就是2010—2020年商用物业会带来非常大的机遇，对于一线城市而言他的城市化比率已经接近了90%，所以他在短期的物业溢价上非常明显，但是从开发机会以及未来的溢价机会上可能二线城市和一些省会级的二线城市他的机会会更多，因为他目前的土地成本会相对一线城市也很多，其实现在在一线城市里面进行商业投资的我们看到很多都是有实力的开发商，如果对于一些开发型成长型的投资可以考虑二线城市。
请问李总，未来的地产基金方面和地产商将会作哪些方面的交流和合作，和战略同盟比较好一点？
按照我们目前了解的情况，目前一些上市公司以及一些境外的公司，他在和地产基金的合作上相对一些渠道是已经打通了的，对于一些现在开始进入商用地产的一些有一定实力的全国性的开发商包括我们深圳的一些本土的开发商，其实他们的模式也在进行着转变，例如深圳某一个在香港上市的开发商，他在开发这种商用地产项目的时候，他会考虑把一半的物业卖给基金来持有，在未来通过经营收益，当这个项目他达到了一定的溢价水平之后在这个基金再退出，这样一方面解决他资金需求的问题，另外一个也能够保证他自己在商用地产这一块培养自己的经营团队，持有自己的经营团队这样的一个物业。这是一个已经出现的趋势。
您好李总，我有一个小小的困惑想跟你沟通一下，我们知道从住宅的领域到商业物业的开发运营这个壁垒和挑战是蛮大的，作为职业经理人从运营模式的转变过程当中对于职业经理人面临最大的挑战，怎么样去迎合这个市场的挑战和老板的思路模式的挑战，这个东西怎么平衡，我想结合你的经验给大家也分享一下。谢谢！
首先随着中国商用物业发展物理的增大，以及这种商用物业的比例增加，对于商用地产这一块人才的需求是非常大的，按照目前的市场情况来看是非常的抢手。其实之前我们大部分职业经理人也是从事住宅地产开发的公司，其实也都会接触到一定的商用物业，因为每个住宅项目也会有一定的商用的比例，但是对于一些更专业的比如综合体、购物中心的开发可能会接触得少一些，我想在未来的房地产发展上其实住宅还是主流，住宅始终是主流，他只是一个波动期而已，因为商用物业的比例没法超过住宅的，但是在商用物业高速发展的阶段如果有机会进入到这一方面的，或者是想进入到这一方面这个领域的，可能会有一个调整和一个时间，也是在你本身的企业里面有没有这类型的物业去开发，这也是一个重点。因为我们也了解到很多开发商其实获得土地是根据各个开发商不同的资源他的能力而定的，您所在的这个企业或许获得了一块商用物业这样的土地，其实你就有机会参与，因为很多的开发商他还是会用回原来一直做开发的团队，他会补充一些专业的人员进来，这是一个过渡的期间。但是商用物业不可能取代住宅这是肯定的，谢谢！
李总比较含蓄，我来回应一下。其实这位先生提到了关于人才也好、思维方式的转变也好，我觉得完全有一个更简单的方法来解决，就请易城中国来做代理，因为易城中国是专门从事商业地产开发代理的一家公司，是一个下属公司。非常感谢李总给我们做了非常精彩的演讲，我们的这场讲座到此结束，感谢各位，谢谢！
尊敬的各位来宾，大家上午好！欢迎大家来到《城市化下的商用房地产机遇》论坛，随着限购令的长期化，住宅投资的属性逐步丧失，越来越多的大牌开发商都已经进入了商业地产的开发，以万科为代表，万科已经专门设立了酒店服务公司、商业开发公司等等，在这种新的形势下商业地产成为了整个投资界所关注的领域，在新的形势下到底有哪些机遇，我们今天有幸请到了李健先生给我们做一场专场的讲座，他是工商管理硕士，易城中国华南区总经理，先后在多家广东房地产企业任职高管，具备丰富的房地产开发经验，2010年加盟易城中国服务星河、中国奥园等等大型的公司，下面有请李健先生！
在座的各位来宾、各位同仁，大家早上好，下面我跟大家分享的主题是《城市化下的商用房地产机遇》，“商用地产”这个词在今年特别热，我们易城中国人民商用地产是一个宽的概念，他包括了写字楼，包括了商业，包括了工业地产，包括了酒店。这种非住宅类的带经营性的物业我们称之为商用地产。
我们来看看过去一年多整个市场的变化，特别是在政策的环境变化下我们进入了一个调控的波动期，回顾一下2010年的三轮调控（见图），这三轮调控之后一线城市的住宅市场反应非常明显，成交量跌幅非常显著，而且量跌价滞的显示，二线城市有涨有跌，价格相对比较平稳。我们做了北京、上海、深圳三个城市他们基本上下浮的速度最低下浮了14%，最低的是北京，上海跟深圳是比较高的。2011年调控再度地加码，六次上调准备金率，两度加息，整个一线城市新建住宅的价格上浮逐月收窄，这一轮的调控力度非常大，一轮接着一轮。我们可以再看看近期的政策的动向，8月25号台州出台了《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，第一个限购令，上海对商业地产的期房贷款也出了三个不同的要求，主要会影响到开发商资金链的层面。央行在扩大存款准备金率基数的同时，这个其实对开发商而言流动性的进一步收缩预计将加大下半年贷款的南都。在这个同时，开发量的资金其实大量流向了未被纳入限购范围的二三线城市，造成了上半年部分二三线城市房价的增长。国务院7月12日首次提出了扩大调控范围，这个时期商用地产在短期内的高速增长也引发了对金融业风险的担忧，所以首先出台了上海商用房地产期房贷款的政策。
我们看看整个市场的变化，首先我们从资金链来分析，从这个图表（见图）我们可以看到，2011年1—7月份全国房地产企业资金的来源构成，以及各资金来源同比增长的情况，有一个很明显的信号，自筹资金占的比例是超过了一半50%，从整个开发商资金来源的结构看，企业自筹资金的上升意味着对企业自有资金的要求会有一个提高，开发门槛也相应地提高，从而加速了房地产行业新一轮的整合。其实到现在为止，我们已经看到了市场上一些并购、收购土地的一些信息，而且随着国内信贷环境继续紧缩之后，我们可以预料到开发商企业急需开拓新的融资渠道。另外一个是住宅销售压力增大造成了资金面的紧张，从我们2010年一季度到2011年二季度的数据分析，我们可以看到（见图），在高压政策下各地住宅的销售是走低的，库存压力也会逐渐增大，按照我们的数据显示，到2011年第二季度末下属13个样板城市的库存总量超过了7310万方环比增长了15%，同比增长31%，我们可以观察到一线城市中北京的调控是最为严厉的，去化周期超过了12个月就是蓝色这条曲线（见图），二线城市中杭州、武汉、宁波、南京等去化周期周期也是比较长可以看到红线虚线（见图）上面几个城市，供过于求的局面非常显著。
房企拿地都转向了二三线城市，因为库存增加造成了土地市场较为低迷，上半年对于15家重点房企的检测显示企业公开拿地的均价和总价呈现了下滑的趋势，显示了企业对后势的不确定性和企业资金压力的增大，更多的开发商向二三线城市纵深布局的策略，拿地规模显著增长。这个图表（见图）可以看到，15家品牌房企在一线城市拿地13幅金额超过132亿，同比下降了30%。二在二三线城市同比有显著地增长。
另外一个比较重要的信号2010—2011年的调控下，住宅用地招拍挂成交溢价率呈现下行趋势，我们可以观察到黄色的线是上半年的溢价率逐步地走高，我们可以看到2011年的3月份住宅的用地他们的趋势是呈一个趋势上半用地他们开始逐步走高，这是一个很明显的信号。过去20年住宅用地地价增长领先于商用用地，2010年一季度，商业用地的价格环比增长20年来首次超过居住的用地，蓝色的是居住用地，橙色的是商业用地，2010年这个节点上出现了20年来的第一次信号，商业用地超过了住宅用地的增幅，这个信号是20年来第一次。另外从土地市场典型城市的商业地价的分析我们可以发现，各主要城市的商业地价都呈一个上升的势头，进入了2011年增势在持续地扩大，这显示了一线城市的增幅最为显著的，二三线城市呈小幅的增长。
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