(匿名)

　　除了在各大开发商的售楼中心买房，通过中介来买房也是常见的一种形式。通过中介来买房有利有弊，但是大多数中介为了促成交易从中获取一定的手续费可谓是费尽了心思。为了防止在交易过程中时中了中介的圈套，上当受骗，我们要做到心里有底。今天我们要说的就是，如何与房产中介斗智斗勇，见招拆招。

　　很多人选择购买二手房，除了因为可以直接拎包入住外，还有一个原因，那就是落户相比新房来说更为及时。但是并不是所有购买二手房的朋友都能顺利落户的。今天小编整理了几个无法办理落户的房源，以及避免户口纠纷的办法，大家一起来看看吧。

　　一、无法办理落户的房源

　　1、小产权房

　　小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，自然无法办理落户。而且小产权还不受法律保护，如果遇到拆迁等情况，往往得不到相应的赔偿。

　　2、违规建造的房屋

　　违规建造的房屋一般是指没有申请或者申请未获得批准，没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的房屋，或者是虽然取得建设工程规划许可证，但未按照批准的范围、使用性质建成的房屋，这类房屋是无法落户的。不过，有些购房者为了图便宜，冒风险购买了这种房屋，结果“钱房两失”。

　　3、被查封的房屋

　　如果欲购买的房子因其他债务纠纷、所有权有争议涉及民事诉讼或刑事案件等原因导致房屋被法院查封，那么在这种情况下，即使购买了这类房屋也是无法落户的。

　　4、未经其他产权人同意出售的房屋

　　如果房子有多个共有产权人，买房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，买卖无效。落户时，必须要所有共有产权人到场签字，有人来不了，应要求对方提供经过公证的授权委托书，尽可能降低毁约风险。

　　二、如何才能避免户口纠纷问题?

　　1、查询卖方家庭的户籍情况

　　首先要求卖方出示户口本，并将其复印，保留凭证。通过审查卖方的户口本，买方可以大致地了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法存在两点缺陷，一是户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况，而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能;二是户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。

　　所以，小编建议购房者委托律师或亲自到派出所查询交易房屋的户籍情况。如果派出所仅限本人调取户籍材料的活，买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合的话，则房屋的户口可能存在问题。

　　2、在合同中约定好户口迁出的时间和违约责任

　　为了避免二手房交易户口纠纷，购房人最好在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。

　　a、必须明确的在合同中约定卖方迁出时间：

　　购房者应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记、交付了大部分房款之后。

　　b、预留部分房款，并约定具体的违约责任：

　　在交易中预留部分房款，待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分的房款，并在合同条款中约定每逾期一天的罚金，在逾期多少时间后可以解除合同以及合同解除的赔偿金等事项。

　　1、巧立名目乱收费

　　大部分人对中介的认知就是拿人钱财，替人办事。中介收取合理的代办费是理所应当的，但是通过巧立名目，利用购房者的一知半解来收费，这我们就不能买账了。

　　最常见的就是收取快贷费和加急赎契费，这些名目有一个通性，大多都是“加急件”，除非你自己真的觉得这些事项有必要加急办理，不然无论中介怎么在你耳边念经，你都可以置之不理。千万不可以在中介面前表现得你比他还急，这就给了中介见缝插针的机会，把所有“加急件”的费用都摊到你的头上。

　　2、全权委托书

　　在与中介周旋的时候，中介一般会说：“卖房手续很麻烦的，您签全权委托书吧，交给我们全权代办，而且我们还会优先给您推荐房源。”碰到这样的中介，对于这种说辞你信还是不信呢?

　　要知道，买房不像买菜，应该慎重对待。遇到这样的中介，您千万不要轻易相信，如果发生什么情况，中介都会以您已经委托他全权代理为理由来推卸责任，到时候您真真是吃了哑巴亏了。

　　3、疲劳攻势

　　不知道您在找中介看房的时候有没有碰到过这样的情况，给您介绍的第一套房子，勉勉强强，还算凑合，当中介介绍到第二套房子的时候，感觉各方面条件都不错，顿时有种发现新大陆的感觉。

　　然后当天下午中介就来电话了，告诉您就在刚刚第二套房子已经卖出去了，第一套其他人看了之后比较满意，购买意向很强，考虑到您先看的，所以帮您留着，现在市场紧俏，好房难求，手快有，手慢无，您看看什么时间有空咱一起谈谈第一套房子的事情。

　　看房先从差的看这招就是中介必用的“疲劳攻势”。往往都是从又旧又贵的开始看起，有了前面的房子作为铺垫，等再看一套各方面都比较合适的，客户自然会产生“惊喜”的感觉，从而以为自己占了便宜，欠缺考虑而迅速付款。

　　4、报虚价

　　关于报虚价这一点，很多购房者应该已经有意识了。但是还是得重新提醒下，中介在报价的时候一定把价格报高了，买房不砍下几万元肯定吃亏。因此，看房前最好先了解该地段平均房价，看房时别光听中介的说，看房后别急着答应，更重要的是控制情绪流露，让他摸不着底了，最后再狠狠砍价。

　　面对中介多如牛毛的套路，我们得谨慎谨慎再谨慎，和中介过招之前最好是利用空余时间多多关注房产信息及做好充分完善的买房攻略，有备无患，别着了中介的道，损害自身的利益。