实探 | 比周边二手最高便宜超4万！龙华中海闻华里会成为下一个“打新”天花板吗？

　　最近龙华楼市很是热闹，许多项目纷纷传出要入市的消息，新盘中海闻华里就是其中一个。该盘为中海在去年第二批集中供地中所夺宅地，目前最高楼栋已建至出地面约5层。

　　项目周边配套都很齐全，一路之隔就是龙华实验学校，300米可到天虹商场，开车7分钟可到新华医院等，不过，项目临近主干道和高架，或会受到噪音影响。

　　价格方面，项目毛坯限价6.98万/㎡，周边住宅新盘普遍“7字头”，二手房挂牌价最高破11万，不难看出，项目未来的升值空间还是挺大的。（文末附周边房价具体分析）

　　区位

　　地处上塘—红山板块，南邻北站新城

　　享“十四五”规划多重利好

　　中海闻华里位于龙华上塘-红山板块，东北面为龙华传统市镇，是龙华自大运会以后的十年间，发展最为迅速、改善最为见效的区域之一。

　　南面与北站新城接壤，北站新城是龙华“一圈一区三廊”规划上的重要节点，与百万平的市级商圈龙华现代商贸中心，共同打造成中央活力区。

　　龙华发展规划图

　　在“十四五”规划中，区域也享受了多重利好。

　　一是去年上半年民治、龙华两街道纳入都市核心区，而上塘-红山板块在两大核心都市区的交集区域，将持续享受新基础设施、城建环境等发展红利。

　　二是龙华国际商圈已被提出建设成为融合商业服务、 创新创意、科创服务、品质生活的多样化城市功能的“粤港澳湾区消费首选地”，概念范围横跨龙华、民治、大浪三个街道，上塘-红山板块就包含在其中。

　　已落地的零售场包括山姆会员店、龙华壹方城（壹方天地C区）等新型业态零售场相继开业；世界零售巨头COSTCO（开市客）也已落地动工，预计2023年建成并投入使用……

　　壹方城实景

　　除此之外，还有约36万㎡的红山6979商业中心，绿景佐阾香颂购物中心、天虹购物中心(龙华店)等，以及以深圳北站为中心的北站商圈，可享商业资源远超百万平。

　　龙华国际商圈范围图

　　三是区域旧改规划进一步加大布局，包含了华侨城龙胜项目、龙华海岸城、佳兆业建大轮胎厂项目、华润上塘项目等重点项目，汇集了鸿荣源、星河、碧桂园等实力房企。

　　不仅如此，区域南部的深圳北站，是深圳铁路三主四辅客运格局中最为核心的车站，还是深圳最大的高铁站，能实现30分钟至广州、3小时到长沙，同时还能通过该站换乘地铁4/5/6号线。

　　深圳北站实景

　　总体来看，项目所属片区各类配套设施齐全，涵盖种类丰富，规格层级较高，能够满足多元的生活休闲及文化体验等需求。

　　项目规划

　　将打造四栋住宅

　　中海闻华里位于龙华民治街道腾龙路西侧，为深圳去年第二批集中供地所拍地块之一，被中海集团以36.66亿摘得，该宗地普通商品住房销售均价不得高于6.98万/㎡。

　宗地位置图

　　资料显示，项目总占地面积2.3万㎡，总建面175687.59㎡，其中商品房建面67387㎡，自持租赁房24000㎡，安居房25195㎡，商业2000㎡，幼儿园3250㎡。

　　将打造5栋建筑，其中1栋一单元为42层商品房，1栋二单元为49层自持租赁房，2栋43层，3栋42层为商品房，4栋为46层安居房，5栋为12班幼儿园。

　　宗地规划图

　　现场实探

　　出地面五层左右

　　中海闻华里位于龙华民治，通过4/6号线红山站可以到达。

　　掌柜君乘坐4号线从红山站A1出口出来后，步行了大约15分钟到达项目所在地，项目侧边的过道很窄，并不方便拍照，因此掌柜君选择了在马路对面拍了几张项目进度实景。

　　项目实景图

　　可以很直观地看出，项目已经有一定高度了，最高楼栋目测出地面5层左右。

　　项目实景图

　　项目目前已开展示中心，不过并未设置在项目现场，而是设在上塘站B出口的中海汇德理项目处。

　　配套

　　交通

　　距4号线红山站约900米

　　轨道方面，从4/6号线红山站出来，步行约900米即可到达，从该站出发一站可达深圳北站，可换乘5号线，也可乘坐高铁通往外省。

　　红山站实景

　　公交方面，最近的公交站点为龙塘新村站，就位于项目的正前方，可乘坐M212路，除此还有612路、M115路、M130路、E1路、M130路、M212路、M352路等多条公交线路经过，可以直达南山、福田、龙岗等区域。

　　公交站台实景

　　自驾方面，旁边就是新区大道、腾龙路、向荣路、龙华人民路等城市道路，可以快速通往福田、南山等区域。

　　商业

　　距天虹商场约300米

　　项目自带2000㎡商业，可满足基本的日常需求，同时可以享受隔壁龙塘村、龙光玖钻的街区商业。

　　另外，项目距离天虹商场仅300米，步行约5分钟即可到达，距红山6979商业中心900米，步行15分钟可到达。

　　红山6979建筑总面积约10万平方米，定位为“全天候开放式多元文化体验街区”，集购物，餐饮，文化，娱乐，教育，配套等多元业态，有200+家前沿品牌、四大文化艺术馆、华南自主运营开心麻花剧院等。

　　红山6979实景

　　天虹商场实景

　　再远一点，开车15分钟内可以到壹方天地、AT MALL上塘荟等。

　　壹方天地实景

　　壹方天地建面约36万㎡，是深圳目前最大的购物中心，以首个多元主题体验MALL”为定位，吸引了超600个品牌加盟，是深圳地标性商业，也是最具人气网红打卡点之一。

　　教育

　　一路之隔即为龙华实验学校

　　除了优异的商业配套，项目周边教育资源也十分丰富。

　　项目自身配建一所12班幼儿园，一路之隔处为深圳市龙华区实验学校，侧边还有龙华区实验学校(小学部)在建中。

　　深圳市龙华区实验学校为九年一贯制公办学校，占地面积38743㎡，建筑面积39907㎡，曾被评为“广东省基础教育研究实验基地学校”、“全国青少年校园足球特色学校”等，现有70个教学班，学生约3400人。

　　深圳市龙华区实验学校

　　再远一点，两公里处有深圳市红山中学、深圳市格致中学、深圳市龙华区未来小学等。

　　深圳市红山中学是深圳市高中教育质量发展规划重点建设的公办品牌，学校总用地面积3.2万平方米，建筑面积7.2万平方米，于今年开始招生，可提供1800个优质学位，师资配比在全市各类公办学校中是优中之优。

　　深圳市红山中学

　　医疗

　　开车7分钟可到新华医院

　　从项目出发，开车7分钟可到深圳新华医院、深圳仁合医院。

　　新华医院占地6万㎡，建面约50万㎡，定位为一家集医疗、科研、教学为一体的三级甲等综合医院，规划有2500张床为，预计2023年竣工。

　　新华医院效果图

　　稍远一点，还有深圳市第二儿童医院、南方医科大学附属医院、深圳市龙华区人民医院等。

　　深圳市第二儿童医院是深圳市政府投资建设的医疗卫生重大项目，占地约4万㎡，是一家集医疗、科研、教学为一体的三级甲等儿童专科医院，共规划有1500张床位，目前正在进行主体建设，预计2023年建成。

　　深圳市第二儿童医院效果图

　　休闲

　　毗邻深圳美术馆、第二图书馆等

　　文体方面，项目一公里范围内，享有深圳美术馆（新馆）、深圳市第二图书馆、深圳市文化馆新馆等配套。

　　深圳美术馆（新馆）建筑面积约6.56万平方米，目前在建中，设典藏库、各类展厅、报告厅、活动空间及配套功能区，是龙华人民提升艺术品味、激发创新思维程度好地方。

　　深圳市第二图书馆建筑面积约7.2万平方米，目前在建中，设书库中转区、各类综合阅览区、展馆、报告厅及内部配套功能区。提供图书预借服务，并引入了最新的IT技术，将建设为“图书馆之城”的网络数据中心。

　　深圳市第二图书馆实景

　　深圳市文化馆新馆占地约3.13万㎡，总建筑面积约8.3万㎡，是一座致力于服务公共公益群众文化的地标建筑，融教育、交流、培训、表演、展览、文创等功能于一体，覆盖各类群体、各种艺术门类。

　　深圳市文化馆新馆效果图

　　生态方面，开车约10分可到阳台山森林公园。

　　羊台山森林公园总面积28.52平方公里，有“深圳西部第一峰”之称，公园有“羊台观海”、“翠岭流岚”、“湖光溢彩”、“溪谷抱玉”、“幽涧琴音”、“灵石应声”、“天珠戏水”、“守望鹏城”八大景点。

　　羊台山森林公园实景

　　户型推建面84-116㎡3-4房项目目前已开放展厅，推建面约84-116㎡3-4房户型，可售住宅共708套，其中套内面积小于90㎡的有590套，网上有消息称项目预计6-7月开盘。

　　84㎡三房两厅一卫

　　95㎡三房两厅两卫

　　116㎡四房两厅两卫

　　周边房价

　　周边新房住宅约6-7.47万/平

　　周边二手房挂牌价最高破11万

　　价格方面，项目毛坯限价6.98万/㎡，周边在售新房住宅价格在6-7.47万/㎡左右，二手房指导价在7.03-9.05万/㎡之间，挂牌价在9.25-11.4万/㎡之间。

　　新房方面，项目周边有莱蒙水榭云上、卓越柏奕府等在售，其中莱蒙水榭云上约6万/㎡、卓越柏奕府约7.47万/㎡。

　　周边二手房  图源：贝壳

　　二手住宅方面，据贝壳显示，项目周边有华业玫瑰四季馨园、卓越皇后道、莱蒙水榭春天等在售。

　　掌柜君咨询中介人员获悉，华业玫瑰四季馨园二手房挂牌价约9.25万/㎡、卓越皇后道二手房挂牌价约9.68万/㎡、莱蒙水榭春天二手房挂牌价约11.4万/㎡。

　　本文踩盘时间为2022年5月19日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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