四代宅去化率居前但分化显著 深圳新房开盘去化率几何？

　　2025年9月，新房市场供求迎来稳步回升，京沪蓉杭热点恒热，汉镐渝厦等低位回升，二手房成交延续稳中有降态势，成交环比微跌1%，同比持增9%。土地市场成交规模迎来周期性回升。

　　据CRIC监测数据，30个重点城市9月平均开盘去化率为39%，环比微降3pcts，同比上升10pcts。9月市场热度高位持稳。

　　从全国30个重点城市项目开盘平均去化率变动情况来看，环比涨跌参半。

　　当前各地高得房率四代宅、新规项目入市对于短期市场热度仍起到了很好的“托举”作用，但销量亦有分化迹象，并非所有项目均能热销。

　　CRIC监测数据显示，9月市场热度高位持稳。从30个典型城市2023年1月以来平均去化率变动情况来看，2025年9月从8月的42%小幅回落至39%，但仍高于去年同期。

　　分城市来看，成都去化率最高，达76%，长沙其次，为72%，杭州和厦门并列第三，达67%。杭州和成都一直为热度较高城市，短期表现一直较好，厦门和长沙则主要得益于网红盘集中入市对去化率拉升作用比较显著。如厦门同安区的中海环东雲起项目9月末推出了152套房源，去化率高达87%；长沙岳麓区嘉信洋湖锦玺项目9月20日推盘去化率同样高达8成以上。

　　从变化趋势来看，环比涨跌参半，典型城市大体可分为以下几类：一是上海、成都、杭州等热点城市本月去化率小幅回落，但仍保持四成以上高位波动；二是武汉、苏州、青岛、南宁等二线城市市场延续弱复苏走势，9月去化率延续增势；三是南京、昆明、济南等9月去化率均不足二成，且环比持降，市场仍延续低迷走势。

　　深圳9月项目开盘去化率约23％，相较于去年同期上涨15个百分点。

　　在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的号召下，产品力较强的优质改善盘成为各地楼市“宠儿”，同片区内去化率往往优于传统项目。

　　如武汉9月全市共计18次推盘，共计推出2746套，首日去化率为39%。其中新规项目推盘17次，推盘套数占比98%，首日去化率40%；老规范项目推盘1次，推盘套数占比2%，首日去化率仅为5%。

　　从典型城市2025年9月四代宅/新规项目基本情况来看，成都、重庆、南京等城市均有四代宅/新规项目热销。

　　如成都招商锦城序及东城金茂晓棠9月去化率皆达100%，南京金基屿樾府推出88套房源，也得到了100%的去化率。

　　值得注意的是，随着各地新规/四代宅产品集中入市，销量亦有分化迹象，并非所有项目均能热销，以武汉、成都、深圳为例，除了去化率高达八成以上的热销项目外，不乏滞销产品，其中成都近郊区怡湖春晓项目，因开盘价格超2万元/平在板块内不具备优势，清水价格接近板块精装价格，开盘去化率仅为45%；武汉武昌源著项目，9月2日推售50套，去化率不足三成。

　　深圳新规豪宅项目新世界香蜜四季9月29日首开入市推152套房源，折后均价约11.94万元/㎡，去化率约26％。

　　2025年9月上海、杭州、嘉兴等标杆豪宅入市，市场热度稳中有增。

　　其中，上海顶级豪宅标杆项目金陵华庭位于黄浦区核心地段，早在今年3月，项目一期158套房源就曾以“3小时售罄，揽金92.34亿元”成绩震撼市场，二期首批次房源于9月21日开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破了上海今年单次推盘总金额最高值记录。

　　杭州大家咏印明庐和华润元起观潮两个标杆豪宅均在9月相继入市，继锦上万象府后再涨1-1.3万元/平方米，较限价涨幅约五成。

　　嘉兴绿城玫瑰园项目，定位高层+法式联排，地段加持+产品稀缺，拿地到首开仅5个半月，排屋备案均价32055元/平方米，储藏室均价15800元/平方米，10月首开，开盘当天去化率便达到79.4%，总销售额为3.9亿元。

　　此外，对于部分市场相对低迷的弱二线城市，如西安、苏州、郑州、福州等部分项目或加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金等，均取得了不错的营销效果。

　　预判10月，我们认为，新房成交绝对量或将延续低位徘徊，基于去年10月基数较高，成交单月同比降幅仍将有进一步扩大的可能。

　　城市间、项目间分化还将持续加剧：京沪杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动，因其购买力基础相对雄厚，市场热度变化与新盘供应量和质密切相关；武汉、郑州、苏州、南京等延续弱复苏走势，购房信心逐步修复；还有部分城市诸如南宁、重庆、福州、青岛等，预期整体去化率基本处于不足三成的低位徘徊。

　　值得关注的是，随着高品质改善住宅集中入市，高端市场亦存在热度转降迹象，并非所有高端住宅都可实现热销，内部也存在一定的分化行情，只有具备核心区位、优质配套、产品力佳的复合优势类项目才能保持高热。

来源：丁祖昱评楼市