广深豪宅，增速跑赢京沪

　　今年一季度临近收官，北上广深豪宅市场的成交格局正在发生微妙变化。

　　截至3月22日的数据显示，四大一线城市总价3000万以上高端住宅网签成交同比增长14%。

　　其中，广州和深圳豪宅市场进入放量期，成交同比增速双双超过100%，增速反超北京和上海。

　　一线城市一季度豪宅成交格局已基本确立。

　　(需要说明的是，本文中豪宅统计口径以商品住宅为主，不包括酒店式公寓，上海风貌住宅不在统计范围内。)

　　一线城市前3月商品住宅成交分化特别明显。以总价1000万元以上商品住宅(不含酒店式公寓，下同)成交来看，截至3月22日，一线城市共成交了3044套，较2025年同期减少了37%左右。

　　考虑到一线城市房价较高，我们进一步将总价上移，结果显示总价3000万元以上高端住宅成交走势发生逆转，四大一线城市合计成交了548套，较2025年同期增长14%。

　　一个重要的变化是，今年广州和深圳发力，进一步推升了总量。

　　深圳表现最为抢眼。截至3月22日累计成交168套，同比大增154.55%;日均成交2.07套，较去年四季度日均0.89套增长132.6%。对比去年全年，深圳总价3000万元以上高端住宅成交套数已是去年全年的三成。

　　广州同样不俗，截至3月20日累计成交73套，同比上涨128.13%，日均成交0.90套，较去年四季度日均同样翻倍。

　　相比之下，上海成交总量仍是“压舱石”般的存在，截至3月22日累计成交229套居首位，但由于供应明显收缩，加之去年高基数影响，同比下滑27.99%，日均成交2.83套，较去年四季度日均3.98套下降28.9%。

　　北京成交78套，同比增长20%，但日均成交不足1套。

　　值得注意的是，截至3月22日，总价1亿元以上豪宅成交中，广州和深圳同样赶超北京和上海。

　　深圳亿元以上豪宅成交最多，有12套。而去年全年，深圳亿元以上豪宅成交套数是13套。

　　深圳前3月成交的12套亿元豪宅，有10套出自中信城开信悦湾，2套来自深圳湾沄玺。这两个项目均为2025年四季度首开，其中中信城开信悦湾成交均价达到23.6万元/平方米，是近年来成交均价最高的项目。

　　再来看广州，截至3月20日，广州亿元以上豪宅网签成交了7套，其中5套来自保利玥玺湾。值得注意的是，3月初保利玥玺湾官宣成交了一套单价28万元/㎡、总价1.87亿的房源，目前在网签成交中尚未体现。

　　为什么是广州和深圳?

　　供应放量叠加需求释放共同推动本轮广深豪宅成交热度。

　　以深圳为例，2025年底，深圳豪宅市场这波集中供应潮可谓是“历史性”的，深圳湾澐玺、中信信悦湾、后海招商玺、联泰超总湾，这四大标杆项目共计668套房源集中入市，总货值高达数百亿。CRIC数据显示，2025年四季度深圳总价3000万元以上豪宅供应面积同比增长1.3倍。进入2026年供应仍在释放，截至3月22日该总价段豪宅供应接近5万平方米，而去年同期为零供应。这些项目网签成交数据在前3月逐步释放。

　　另外，从土地供应端来看，2026年深圳拿出了南山科技园这类“压箱底”的地块，片区纯宅地断供了9年，周边近两年入市的项目有深圳湾沄玺、中海深湾玖序，是高端购买力集中的区域。

　　预计接下来广州和深圳豪宅成交规模大概率还将持续释放。

　　以广州为例，从项目推盘情况来看，根据普睿广佛区域数据监测，3月下旬以来广州楼盘取证步伐明显提速，预计3月全市将有大约28个在售热门红盘加推，其中高端市场方面，“保利三兄弟”、越秀国贸·观樾都有动作。

　　其中保利玥玺湾在首开破百亿之后，近期将会加推610㎡的六房产品，预计售价将是广州顶豪的天花板级别。另外，珠江新城板块的保利冼村项目近期，吹风价18-20万元/㎡，入市后还将搅动核心区高端豪宅的竞争格局。

　　在当前的政策宽松期，广州和深圳高端市场的爆发，本质上是供应放量和高端改善需求加速释放的双重驱动。无论是广深，还是京沪，回归城市核心资产仍然是高净值人群跨越周期的重要选择。

　　高端改善需求的集中释放，不仅推动了豪宅成交放量，也是楼市回暖的又一个积极信号，对巩固市场预期、改善市场信心也起到了积极作用。

　　从市场表现来看，重点城市二手房回暖信号已较为明显，叠加高端改善需求逐步进入新房市场，楼市“小阳春”值得期待。

来源：丁祖昱评楼市