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万科保利中海三国争霸 房地产整合时代开启

来源:  经济观察报 深圳房掌柜  2013-01-06 07:54:57
[摘要]万科一家独大的时代,正成为过去。 2012年12月21日,保利地产销售额突破千亿大关,成为第二家年销售额超千亿的房企。而保利之后,中海地产、恒大地产和绿地集团的销售均已突破900亿元。 随着保利突入千亿,中国 ...

  2012年上半年,万科实现开工面积468万平方米,较去年同期的759万平方米下降38%。而保利地产累计实现新开工面积718万平方米,较2011年上半年的新开工面积773万平方米减少7%。

  并且,保利的销售均价要优于万科,数据显示,万科2012年1—11月份累计销售均价为10786元,同比回落5.36%。保利2012年前11个月累计销售均价则为11288元/平方米。

  开工量保证了未来的可销售量,而充足的资金则是一切的保证。

  这三巨头最可怕之处在于,不缺钱。

  数据显示,2012年前三季度,万科期末现金333.1亿。

  中海地产2012年一至三季度的净负债率仅为23.2%,截止到2012年9月末手持港币303亿元现金。而2012年上半年,中海借贷成本为3.8%,为行业最低水平之一。

  同样可怕的还有保利。

  这个一直被认为是高负债、狂拿高价地的愣头小子在核心的指标上和万科、中海一样优秀。

  数据显示,截至2012年9月30日,保利持有货币资金356.19亿元,为历年来最高水平。而截至11月底,保利地产房款回笼约816亿元,为企业注入了强劲的现金流。

  三大巨头的优势正转化为拿地优势,为下一步规模的增长和市场份额的提升埋下伏笔。

  盈利能力

  但就盈利能力而言,中海无人能及。

  中海强大的盈利能力一直让外界好奇,甚至有些让万科和保利看不懂。

  事实上,中海地产已经上市20周年,在2008年全球金融危机中,是行业前十强唯一保持利润增长的企业,根据其年报披露,2007年—2011年,中海地产净利润复合增长率达到44.7%。中海地产实现较高盈利的关键之一,在于对开发环节的优秀管控。

  以营业成本/营业收入指标来看,该项营业成本主要是土地及建安成本,2011年,中海地产该比值为57.4%,万科为60.2%,保利为62.8%,恒大为66.7%,也就是说,恒大实现100亿的收入,将较中海多支付9.3亿的成本,以其804亿的规模概算,将多支出70多亿的成本。在费用控制方面,以销售费用控制为例,2011年,中海地产销售费用/销售额仅为0.76%,保利为1.7%,万科则为2.1%,几乎是中海地产的3倍,恒大则更高,达到3.4%,约是中海的4.5倍。

  在经历了前几年的急速扩张后,保利的盈利能力也在逐步提高。

  数据显示,保利地产2012年1—11月实现营业收入538亿元、利润110.6亿元,同比分别增长35.3%和24.8%,此外,保利地产各专业公司2012年1—11月共实现营业收入157亿元,利润总额5.75亿元,同比分别增长43%和6%,为公司提供了多样化、稳定的经营收益来源。

  万科的盈利能力一直让人担忧。这一方面与万科的开发模式有关,另一方面也与万科自身的结算速度有关系。

  2012年前三季度,万科完成结算面积393.4万方,452.3亿元,同比增长66.1%、60.9%。由于降价项目逐步开始结算,合作项目结算占比提升,万科三季度净利润率为11%,较中报降1.2%。

  合作开发在协助万科扩大规模的同时,也对万科的盈利能力造成了不小影响。

  万科2012年11月份新增项目12个,有9个是合作开发项目,而随着合作项目的增多,销售规模的扩大并不能带来同比例归属母公司净利润的提升。

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责任编辑:陈斌

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