万科保利中海三国争霸 房地产整合时代开启

　　2012年上半年，万科实现开工面积468万平方米，较去年同期的759万平方米下降38%。而保利地产累计实现新开工面积718万平方米，较2011年上半年的新开工面积773万平方米减少7%。

　　并且，保利的销售均价要优于万科，数据显示，万科2012年1—11月份累计销售均价为10786元，同比回落5.36%。保利2012年前11个月累计销售均价则为11288元/平方米。

　　开工量保证了未来的可销售量，而充足的资金则是一切的保证。

　　这三巨头最可怕之处在于，不缺钱。

　　数据显示，2012年前三季度，万科期末现金333.1亿。

　　中海地产2012年一至三季度的净负债率仅为23.2%，截止到2012年9月末手持港币303亿元现金。而2012年上半年，中海借贷成本为3.8%，为行业最低水平之一。

　　同样可怕的还有保利。

　　这个一直被认为是高负债、狂拿高价地的愣头小子在核心的指标上和万科、中海一样优秀。

　　数据显示，截至2012年9月30日，保利持有货币资金356.19亿元，为历年来最高水平。而截至11月底，保利地产房款回笼约816亿元，为企业注入了强劲的现金流。

　　三大巨头的优势正转化为拿地优势，为下一步规模的增长和市场份额的提升埋下伏笔。

　　盈利能力

　　但就盈利能力而言，中海无人能及。

　　中海强大的盈利能力一直让外界好奇，甚至有些让万科和保利看不懂。

　　事实上，中海地产已经上市20周年，在2008年全球金融危机中，是行业前十强唯一保持利润增长的企业，根据其年报披露，2007年—2011年，中海地产净利润复合增长率达到44.7%。中海地产实现较高盈利的关键之一，在于对开发环节的优秀管控。

　　以营业成本/营业收入指标来看，该项营业成本主要是土地及建安成本，2011年，中海地产该比值为57.4%，万科为60.2%，保利为62.8%，恒大为66.7%，也就是说，恒大实现100亿的收入，将较中海多支付9.3亿的成本，以其804亿的规模概算，将多支出70多亿的成本。在费用控制方面，以销售费用控制为例，2011年，中海地产销售费用/销售额仅为0.76%，保利为1.7%，万科则为2.1%，几乎是中海地产的3倍，恒大则更高，达到3.4%，约是中海的4.5倍。

　　在经历了前几年的急速扩张后，保利的盈利能力也在逐步提高。

　　数据显示，保利地产2012年1—11月实现营业收入538亿元、利润110.6亿元，同比分别增长35.3%和24.8%，此外，保利地产各专业公司2012年1—11月共实现营业收入157亿元，利润总额5.75亿元，同比分别增长43%和6%，为公司提供了多样化、稳定的经营收益来源。

　　万科的盈利能力一直让人担忧。这一方面与万科的开发模式有关，另一方面也与万科自身的结算速度有关系。

　　2012年前三季度，万科完成结算面积393.4万方，452.3亿元，同比增长66.1%、60.9%。由于降价项目逐步开始结算，合作项目结算占比提升，万科三季度净利润率为11%，较中报降1.2%。

　　合作开发在协助万科扩大规模的同时，也对万科的盈利能力造成了不小影响。

　　万科2012年11月份新增项目12个，有9个是合作开发项目，而随着合作项目的增多，销售规模的扩大并不能带来同比例归属母公司净利润的提升。