世联地产董事陈劲松：中国房地产界目前正在做博弈

    五个渠道，上市完全没戏了。发债全部劝退。银行贷款？银行正在收缩。施工队垫资？发生了富士康这种事，还敢垫？我觉得没戏。就剩下信托，信托的成本非常贵。如果说原先房地产模式再加上一条，就是我们营销靠恐吓。你买不买，不买我明天就涨价。不管玩了多少花样。基本是这个招最灵，现在这招短期内没戏。最起码没有达到韩老师说的那个又重拾升轨。在这种情况下怎么办？开发商有一个模式的转型，营销公司，我们销售也一样。开发商这个转型，我就呼吁开发商关注一下目前两大转型，一个是向持有物业慢慢转型。第二，向保障性住房转型。保障性用房未来的量会非常的大，中国的房屋供应将从商品房占85%以上逐渐回归到商品房跟保障房推出大概4：6，就是保障房占40%，商品房占60%，保障房建设这块非常重要。而保障房批量推出那一天，也就是政府放松商品房管制那一天。保障房建设现在政府主导的话，会非常的慢。开发商积极的介入将会使得我们摆脱紧箍咒。营销我们面临什么样的转变呢？我给大家几个数据，目前数据显示我们把全国的房地产市场分成几个价格区间，这几个价格区间表现不太一样，那就是4000-8000元，8000到1.6万，1.6万到2.5万，还有2.5万以上，深圳可以多划一个，比如4.5万以上。全国样本成交它的表现是一样的。也就是不同价格区间内的市场表现不一样。包括二三线降了多少，典型城市怎么样。这是世联的一些案例。 

    我想说当分成不同价格区间市场的时候，我们会发现一线、二线、三线不同区间价格未来的走势完全不一样。以深圳为例，假设深圳跟长沙对比，我们会发现深圳的豪宅，比如说在华侨城，我们还有多少新楼还没有卖呢？屈指可数了。但是到长沙，豪宅区有多少别墅没有卖呢？会吓你一跳。所以这两个市场在2.5万以上的表现完全完全不一样。同理我们可以推断很多市场不同价格区间、不同商品类型它的走势不一样。我想说我们一定要跟开发商干第一件事，就是根据开发商实际情况，根据这类物业在未来的表现我们定好销售战略，在战略指导下的营销，这是第一。这个战略有两个限制条件，第一，开发商的实际情况。 

    第二，这类房子在可预见未来的表现要提前预计一下。提前怎么预计？根据各个类型房子在各个城市的规律性总结，如果以前我们用不着这么细，现在一定要。这是第一点。第二点，营销回归到它的本质。营销的本质是沟通、是服务，所以刚才王月华讲的特区报做的那么多，我觉得也是给特区报做沟通，挖掘物业价值和服务，拉着专车到处跑。目前我们的营销，沟通和服务做的都是不到位的。 

    第三，市场在下半年开始出现分化，大家一定要心里有数，不同的城市在新政出台第一个月的时候大家都在晕着，我们这么长时间了，下半年不同城市会出现截然不同市场走势，因此我同意韩老师说的开发商要关注二三线城市，营销公司也要关注二三线城市，不同市场表现完全不一样。目前我们有接近400个楼盘，400个楼盘表现完全不一样。 

    新的楼盘没有历史包袱，已经有历史包袱这些我们怎么办呢？营销怎么做呢？所以我建议黑弧奥美给房地产界再总结总结。2008年所有的事情该发生的其实就差一件事没发生，就是应该有开发商倒闭，这件事没有发生。其他的在营销上的事几乎都发生过。但是非常非常可惜，时间太短了，中央救市了，然后我们就把那一段不太愉快的经历就忘掉了。本人认为2010年下半年这种不愉快经历会回归而且会持续，这样一些旧有经验总结就极其极其重要。