福田3片区或成立跨境自贸区 片区二手房报价下跌刚需可捡漏

　　福田，作为深圳的中心城区，配套成熟，但因很多老旧住宅区基础设施滞后、综合环境差等问题也因此被很多人议论。片区房价虽然一直居高不下，但也没因为它是中心区而有多大涨幅。近日有消息称，福田保税区、落马洲河套、皇岗口岸三个片区或将成立跨境自贸区，而且虽然片区新房日趋豪宅化，但二手房报价下跌使得不少刚需族仍可捡漏。

　　不可替代的深圳中心

　　西进声势响亮，前海、深圳湾超级总部基地不断传来名企入驻的消息，“江湖”谣传，商务界的老炮儿福田地位堪忧走向衰落……不过，最近有则消息却为老炮儿正名了：社科院发布了《商务中心区蓝皮书：中国商务中心区(CBD)发展报告NO.3(2016~2017)》，该蓝皮书指出，深圳福田CBD地区生产总值全国居首;纳税总额同样也位居各CBD首位，其中纳税过亿的楼宇有69座。

　　以最小的面积创造了最多的GDP，可以说是实力认证江湖地位了，这里才是深圳真正的市中心。

　　相较于南山的科技产业集聚，福田的特长是金融业，它不仅是深圳市的金融核心区，也是中国三大金融集聚区之一。

　　多地铁线经过 从福田到香港最快仅需14分钟

　　撇开福田的“中心”光环，它的交通和相关配套设施也一样能体现这里的区域价值。福田是深圳的交通枢纽。目前深圳已建成的8条地铁线，其中有7条都经过福田，预计到2020年还将有10号线加入，地铁资源可以说是相当丰富了，再加上主干道、高速公路等公路系统，市内出行无压力。而且福田拥有亚洲最大的地下火车站(高铁福田站)，还有口岸联通香港，对外交通自然也是so easy。

　　广深港高铁全长145公里，自广州通往香港西九龙总站，行车距离142公里，全线共设7个车站分别是广州南站、庆盛站、虎门站、光明城站、深圳北站、福田站和西九龙站。广深段设计时速350公里，初期运营310公里，深港段设计时速250公里。高铁香港段全长26公里，通车后将大大减少由香港以铁路往来内地各主要城市的时间，项目将可更方便文化交流和经济联系，巩固香港作为区域交通枢纽的地位。

　　广深港高铁建成后，全程行车时间约48分钟，也就是说从福田到香港九龙只需要14分钟时间!通过该铁路转车去北京只需9小时!

　　在广深港高铁成熟发展后，每日会有200班客车往返内地，繁忙时间每小时会有10班来回列车，接载约1万名乘客，最高行车班次每班相距3分钟。

　　片区二手房报价下跌0.2% 刚需族可捡漏

　　福田的CBD身份以及市中心的地位，再加上各方面条件的优越，让这里的房价走向“高冷”，然而想住CBD并不是没有机会。根据深圳中原研究中心监测，福田业主报价下跌0.2%。虽然幅度不大，但这是7月以来福田二手住宅报价的第二次下跌，之前曾保持了连续九周的坚挺。

　　(数据来源：深圳中原研究中心)

　　为大家整理好了福田的热门二手楼盘，并不都是高冷豪宅价哦，想住在CBD的朋友拿去参考不谢~

　　表：福田今年6-8月热门二手楼盘成交均价(中原成交)

　　(按成交均价排序)

　　未来发展规划：

　　福田3大片区或成立跨境自贸区

　　一、保税区

　　片区紧挨红树林生态公园，住宅区对面一大片绿色公园，比较安静;靠近保税工业区有一条美食街，生活相对便利，居住氛围浓厚。保税区内也没有城中村，整体环境较好。但目前没有大型商业配套，也还没有现成的地铁。

　　1、教育配套

　　此前保税区一直没有公立小学，目前新增两所学校都在建设中——福苑小学(30个班，1350个学位)、福田保税区实验学校(48个班，2200个学位)。其中福田保税区实验学校为九年一贯制公立学校，最快明年9月就能招生。

　　2、地铁规划

　　3号线南延线(在建中，预计2019年开通)、10号线南延线(暂无具体工期)、22号线(预计2022年-2030年开建)。

　　3、片区房价

　　目前没有新房在售，二手房单价多在5-6万/平之间。相对于福田其他片区，保税区刚需户型算是性价较高的，总价400万左右还能买2-3房，而且基本都是2003年以后的楼盘，户型、结构都很好，电梯房为主，停车位也够用。

　　4、规划定位

　　福田以推进福田保税区改造升级为支点拓展CBD南片区，将其打造成服务贸易化的重要平台，建设深港融合发展重要战略新平台。划分了7大产业功能区，争取在2020年前，初步完成园区整体改造升级。

　　二、落马洲河套

　　河套地区是在1997年深圳河治理一期工程完成后，由新、旧河道在皇岗-落马洲口岸东侧围合形成的一块面积约87.7公顷的土地。由于这个走廊把皇岗口岸单独列出来，所以这里主要说说靠近落马洲福田口岸的情况。

　　在交通、商业等生活配套方面，福田口岸周边还是相当方便的。但由于周边人流量多，附近限行及高人流量带来的塞车无法避免、口岸边泛娱乐行业发达也造成了人员混杂，居住感并不是很好。周边有一些破旧厂房正在拆迁，按照规划将建成文化广场。目前周边较好的公立小学只有福民小学。

　　1、地铁规划

　　目前只有深圳地铁4号线和香港东铁线，规划10号线二期(暂无具体工期)。

　　2、片区房价

　　目前暂时没有新房在售，二手房单价跟保税区差别不大，基本在5.5-6.5万/平之间。但大部分二手房楼龄都比较旧，2005年之前的楼盘居多。由于临近口岸，噪音、人流、拥堵等问题都是这些楼盘共同的烦恼。

　　周边楼盘大部分都是早年港人购买居多，因此不少楼盘的户型设计都参考香港，部分楼盘即使是2-3房都没有阳台，比如港城华庭。

　　3、规划定位

　　未来河套地区或将成为科研与人才汇聚的重要区域，为两地创新发展提供智力支撑。未来的深圳，也将形成“西有前海，东有河套”的深港合作两大支撑点。今年1月深港正式签署《关于港深推进落马洲河套地区共同发展的合作备忘录》，同意合作发展河套地区为“深港创新及科技园”。

　　三、皇岗口岸

　　相对于福田口岸的嘈杂拥堵以及保税区的配套趋势，皇岗口岸算是相对整体居住氛围较好的，紧靠水围片区生活便利，周边还有皇岗公园比较安静。但片区内学校都比较一般，比如皇岗小学、水围小学。地铁只有刚开通不久的地铁7号线，其他规划还遥遥无期。

　　选择性比较多，单价范围基本也在5-6万/平。楼盘也不算旧，大多在2003-2007年之间，户型以刚需2-3房居多，总价在400-600万不等。因此对于刚需自住来说，不管是价格、配套还是地理位置，都是性价比不错的选择。

　　2、最新动态

　　2016年1月，市口岸办在市建设工程交易服务中心完成了皇岗口岸重建专项研究项目的招标工作，并在3月下旬完成了皇岗口岸重建初步方案，确定了重建选址方案。经过两次公开招标，在去年9月底完成招标工作，确定了可行性研究编制单位，预计2018年底可动工。重建方案确定采取边重建边通关的方式进行，重建期间市民仍可选择皇岗口岸通关。

　　全新模式推动旧住宅区改造

　　作为深圳的中心城区，福田总部经济聚集，城区综合环境品质优良，但空间严重不足一直是制约福田区当前和未来发展的一个瓶颈。为了从根源上彻底解决老旧住宅区基础设施滞后、消防安防薄弱、综合环境差等痛点难点问题，福田区正式启动旧住宅区的改造更新工作。对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等亟须改善居住条件的成片旧住宅区进行改造更新。

　　据了解，除华富村东、西区改造外，福田还确定八卦岭宿舍区等10个片区为旧住宅区(棚户区)改造预选项目。华富村东、西区改造的起航，也标志着福田区旧住宅区改造的全新模式正式付诸实施，将推动福田区旧住宅区改造驶上“快车道”。

　　对于改造后的新华富村，福田区将把其打造成为“深圳中心未来家园城市新标杆”，达到国内顶级国际一流新型宜居住宅区。