深圳GDP首超香港 盘点湾区规划纲要发布后一周楼市变化

　　首先，粤港澳一体化、交通高度互联通，使人口进一步向湾区集中，跨城市的购房需求会不断释放。大湾区将为受腹地所限的香港、澳门、深圳创造更多的产业空间和生活空间，基建与交通发展使“一小时生活圈” 成为可能，港澳深居民就业置业不仅局限于当地。以2018年深圳购房客户来源为例，其20%来自香港，珠三角地区比例接近一半。

　　其次，大湾区有望成为中国乃至全球经济增长最快的区域，收入的持续增长能够支撑起房价的上涨。据估计，到2020年，粤港澳大湾区由于人口导入和改善需求将带来1.3万亿平方米的购房需求。其中，人口导入增加约225万人，将带来7000万平方米购房需求；湾区人均住房面积增加0.78平方米，购房需求约5900万平方米。

　　因此，从长期来看，湾区间不同城市自身的产业优势体现，大湾区逐渐实现全球最强湾区的愿景，湾区内所有城市的房地产价值都会将有很大的得益。

　　入主深圳正此时

　　巨大的经济体量，对应的则是交通、医疗、教育等资源的发达程度更高，对人口的吸引力越大。因此，从经济机构上看，香港、深圳、广州仍是粤港澳大湾区的绝对核心，这3个城市的GDP总量占比达到7成左右。

　　由此可见，人口净流入高，经济更发达的核心城市，比如深圳，房价的潜力更大。

　　以房价的绝对水平分类，大湾区内“9+2”城市房价梯度失衡。香港和澳门为第一梯队，均价超过10万；以深圳、广州为代表的第二梯度，均价超过3万（深圳超过5万）。其他城市则为第三梯队，承接了第一、二梯队的外溢需求。

　　对比香港的房价，深圳目前55166元/㎡的新房均价，仍然算洼地。据2017年统计数据显示，深圳的常住人口为1253万人，仅次于广州，但人口增长率却高达4.2%，居于大湾区第一位。因此面对未来将出现更多的购房需求，深圳的竞争力并没有下降。

　　2018年，深圳全市新房成交2.9万套，比2017年增加13.8%，成交面积为292.4万平，增加12.8%，均价延续2017平稳下调趋势，全年均价为54120元/平。

　　稳定运行，稳中有增，这也许正是今后深圳楼市发展的主基调。