招商地产2010年绿色主张暨投资者交流会议程
4月18日15:00 国内媒体代表聚深 入住明华国际会议中心
19:00-21:00 美仑会所综合厅 全国媒体欢迎会
4月19日
9:30-12:00 参观招商局博物馆、绿色项目典范泰格公寓、招商地产总部南海意库
12:00-13:30 中餐
15:20 集合前往会场
16:00-18:30 1. 2010绿色主张暨投资者交流会：主持人开场
16:00-18:30 2. 发布公司2009年年报及2010年“绿色地产 低碳生活”绿色战略专题报告
16:00-18:30 3. 招商地产绿色产品体系创新及技术运用优势报告
16:00-18:30 4. 招商地产城市绿色综合体开发优势报告
16:00-18:30 5. 媒体提问
19:00 集合前往酒店
19:30-21:00 媒体答谢晚餐
今天的议程和交流会将由招商地产董事总经理林少斌先生为大家作招商地产2009年业绩暨绿色战略报告，还讲有副总经理胡建新先生为大家作招商地产绿色实践报告，我们在后面还安排了媒体交流环节。
下面进入第一项议程，有请招商地产董事总经理林少斌先生为大家作招商2009年业绩暨绿色战略报告。
09年公司应对措施
去年年初我们觉得对这个市场看不准，扑朔迷离的感觉，所以去年年初提出三项能力的提升，即成本能力、营销能力和服务能力。
成本管控能力：在成本管控方面制定了四阶段控制体系，逐级降低目标成本，每一级越往下面做，成本要越来越减少，也就是说拿地的时候算的成本是这么高，到我实现的时候一定要比拿地的成本降下来，在招商地产多年成本管控经验的基础上采取了新的措施。
营销能力：去年我们在全国的营销系统和专业营销能力的建立和打造下了大工夫，同时在市场变化的时候我们也及时调整一些销售策略，所以去年全年取得了不错的销售业绩。
服务能力：09年我们推出了“郁金香行动”，有三个环节、十一项措施，这个服务行动做下来之后，去年招商地产的客户满意度有了比较大的提升，另外我们整合了客户管理CRM平台。
第二部分谈到市场研判和策略
受到通货膨胀预期和部分城市存在资产价格泡沫隐患的影响，自09年底中央和各地政府连续出台针对房地产市场的调控政策，以稳定市场预期，进一步促进房地产市场的健康平稳运行。
刚刚出台的政策是国务院10号文，出了10条新的措施，主要是在货币信贷政策上有较大调整，在市场整顿、土地供应、保障性住房的建设以及税收政策上也都有很多内容，4月17日这个文才正式发下来，我们还在研读。
受到政策的影响，我们认为2010年房地产市场还是比较复杂的，一方面房地产企业09年的销售普遍超过预期的，也就是说大家手上回收的现金不少，所以今年的调整很多房地产企业应该是能够应付的，这也是一种正常的经济周期调控。另一方面，因为上一轮金融海啸带来的一些宏观经济问题，很多企业在08、09年减少了开工量，为什么一季度中央如此密集出台政策？前面这些政策出来之后，市场反应很小，很多城市的房价还是上涨很快，就是因为过去两年的开工量减少，但需求量是巨大的，特别是刚性需求很大，当然也有投资需求。
在这种供求关系之下，今年上半年整个房地产市场处于供应量不是太够、需求量很多的情况，但下半年供应量应该会增加比较快，因为去年下半年很多公司的开工量增加，我们也是去年下半年增加了开工量，所以我们判断2010年的房价相对稳定，一线城市的销量不可能再创新高。
我们认为支持行业发展的因素是存在的，而且在相当长的时期内，房地产行业会得到稳定的发展，随着中国城市化的进程，改善住房的需求量都非常大，现在很多房子是30年要拆掉重盖，大家都在深圳生活，深圳这个城市从1980年到2010年这30年，深圳的城市更新计划、旧城改造计划（旧城、旧村、旧工业区），这是一个庞大的计划，很多房子30年要拆，建筑周期支撑新一轮房地产发展。
政府宏观调控的措施会有利于实现房地产行业的集中度，引导房地产行业、房地产企业的开发更加贴合市场的需要，最终促进房地产市场的供需平衡，健康发展。
2010年主要经营目标
·在建规划建筑面积超过600万平米
·新开工规划建筑面积290万平米
·预计竣工面积170万平米
·预计销售额150亿
·预计销售回款130亿
·预计销售面积超过130万平米
2010年主要应对策略
1、积极审慎、持续均匀地获取土地，择机进入二、三线城市；
2、建立均衡发展的财务模型，提升财务管理和资金保障能力；
3、突破绿色理念的应用领域，全面建设“绿色公司”；
4、客户服务能力确立为公司的核心能力之一，继续全面提升核心能力；
5、推进商业模式的深入研究及运用，打造具代表性的城市商业综合体。
（PPT）这张图是蛇口海上世界，这还不是最终的规划图，只是阶段性的，这一片是未来招商地产商业综合体在城市核心地段copy、发展的标杆示范项目，我们为这个区域的规划花了将近十年的时间，不断研究，当然也是由于市场的原因，现在准备全面地开发建设。
这个图是重庆弹子石，只是一个初步方案，我认为它是另外一个商业综合体，在重庆这样一个直辖市，这个项目共有140多万平米的建筑面积。
招商地产绿色战略
一、招商地产绿色进程
二、招商地产绿色战略
招商地产 绿色三年规划
2010年：
①各项目的绿色指标及技术应用；分类、分标准的评价体系；
②筹备绿色研究院，完善绿色地产研发平台；
③设立区域、城市，设定绿色专员；建立自身的测评、考核体系；
④与营销和品牌结合，加大宣传和推广，扩大绿色地产的影响；
⑤建立产居一体的绿色地产模式和拿地模式；
⑥建立内部培训制度；
⑦与国内外优秀公司对标等。
2011-2012年
①成立绿色基金；
②树立绿色形象和品牌；
③整合上、下游资源，建立绿色产业链；
④打造绿色公司；
⑤塑造绿色企业文化。
招商地产绿色进程——源起蛇口
这张照片是当年蛇口一片荒滩野岭的时候，自1979年开始，持续三十年的开发，使得蛇口成为一片新城，绿化率达到47%。
上世纪80年代初，原招商局蛇口工业区董事长提出“将蛇口建设成最适合人类居住的地方”；
上世纪90年代，进一步提出“建设山海间的绿色家园”；
2002年，首倡“绿色地产 家在情在”。
这是袁庚老人家给我们题的“自然生活，天人和谐”。
现招商局集团董事长秦晓先生前年写过一篇文章，他说莱茵模式值得中国企业借鉴，这里面有一段话：“中国正在大力提倡“科学发展观”和构建“和谐社会”，强调以人为本，实现全面、协调、可持续的发展。作为中国企业的领导人，我们要比任何时候都更加注重人与企业的和谐；股东利益与劳动者利益的和谐；企业经济指标与环境保护指标和谐；企业的发展与社会责任的和谐。这正与莱茵模式所隐含的核心价值观不谋而合。”
我们认为“绿色”是一种思想，“绿色”也是一种信念，“绿色”是一种方向，“绿色”更是一种使命，招商地产在绿色实践过程中，从绿色的思想做到绿色的建筑，再做到绿色的社区，到现在我们要去过绿色的生活，建立一个绿色的公司。
“绿色思想”是上世纪提出来的，绿色技术的全面应用是我们在2002年提出“绿色地产”时开始设计泰格公寓，05年建成，这几年使用下来的节能效果非常好，是真正的绿色建筑。
08年，我们现在所在的南海意库原来是厂房，这是一个整合利用的例子。
目前，我们在广州的金山谷和苏州的小石城实践新的开发理念，在重庆弹子石项目，一个140多万平米的超大项目上，同样要实践这一理念，希望绿色不仅仅是一个理念，而且要深入生活，把“绿色低碳生活”作为行动的纲领。
招商地板始终把“绿色地产”作为作为的责任，我们从04年开始，每年举办“中外绿色地产论坛”，我相信在座的朋友应该都参加过，今年我们即将举办第七届“中外绿色地产论坛”。
招商地产绿色战略
建构体系，设立标准
全面推广，重点突破
绿色地产，绿色公司
招商地产绿色战略——全面推广
宣传绿色低碳生活理念，倡导绿色低碳行为，签署绿色低碳社区公约，营造绿色低碳生活，建设自然和谐社区。
在打造绿色公司方面，应该说招商地产才刚刚开始，今年有25条员工绿色行为准则，（PPT）树上的每一个树枝都是绿色行为的要求，我们以漫画的形式画出来，发给大家。
招商地产庄严承诺
招商地产所有新建项目必须全部达到国家绿色建筑或绿色社区星级评价标准，并符合国家和地方现行的有关法律、法规和其它强制性标准的规定。
现在绿色建筑和绿色住区分三个等级，一颗星、两颗星和三颗星，我们所有项目最低的标准是做到一颗星，最高标准是做到三颗星，同时我们也拿国际标准来要求，此外招商地产还有自己的开发，不一定是标准，但我们在做一些尝试。
我的报告就到这里，谢谢大家！
谢谢林总的报告，2010年招商地产将继续保持稳健的发展态势，将会在全国10多个项目城市有70个在建项目、24个销售项目，900多万平米的土地储备覆盖3+X的区域布局，为了让大家更清楚的了解招商地产2010年的产品，我们准备了一部短片，下面请看大屏幕。
播放短片
招商地产二十多年来坚持“绿色开发”的理念，从蛇口走向了全国十多个城市，建设了如泰格公寓、南海意库、金山谷等一批先进绿色技术的代表项目，获得了业界和客户的高度认可，下面有请招商地产副总经理胡建新先生为大家作“招商地产绿色实践报告”。
推广及宣传方式创新
·2004年到2009年连续不断已经召开了六届“中外绿色地产论坛”，绿色论坛的主题是“绿色新城 低碳发展”，时间是去年11月28日，在我们登会议消息的那一天刚好是国家发布2020年减排承诺，跟哥本哈根会议的主题非常吻合。
·从2007年开始在全国各地开展绿色建筑设计竞赛；
·从2008年开始在全国各地布设绿色体验区；
·多年来不断开展和谐社区低碳生活社区活动。
温情关怀、绿色低碳生活推广
·利用招商会平台在全国开展绿色低碳宣传及社区活动；
·编制社区居民行动公约。
举办了很多社区活动，特别是“从小抓起”，组织有趣味的活动，让孩子参与其中。
二、绿色荣誉
从2002年提出绿色地产理念，到现在为止，在不同时间，我们公司和项目分别获得了国内和国际很多奖项：
·招商地产获得美国绿色建筑委员会特别企业贡献奖
·林少斌总经理获2007年国际住协绿色建筑个人推动奖
·广州金山谷获2006年省循环经济试点项目
·光明科技园获国家二星级绿色公共建筑标识认证
·招商澜园项目被评为2008年循环经济示范项目
·花园城一期为深圳第一个通过“广东省绿色住区”的评审项目
·阳光带海滨城通过“广东省绿色住区”评审
·兰溪谷一、二期获精瑞住宅科技奖等
三、展望
刚才林总已经作了承诺，也对我们的战略做了说明，我这里的展望主要是想通过东西南北四个代表性的项目简单介绍一下。
一、广州金山谷项目
这可以说是招商地产在蛇口外的又一次社区综合开发
二、北京立水桥项目
我们将会做国家二星和三星级绿色建筑奖
三、苏州小石城项目
我们将会做美国绿色建筑认证和国家绿色建筑认证，这是小石城的技术亮点（PPT）
四、重庆弹子石项目
将做国家二、三星级绿色建筑认证
我的报告就到这里，谢谢大家！
刚才是招商会童子军的孩子们用她们稚嫩的童声向我们描绘了美好的绿色未来，让我们以绿色的掌声感谢孩子们的朗诵！
下面是会议的交流环节，有请招商地产董事总经理林少斌先生带领今天在座的班子成员团队上台跟大家交流互动。
先说明一下，我们班子一共有九位，有四位出差了。
胡总管广州地区，包括广州、佛山、珠海这三个城市，同时也是绿色地产专家；贺总是招商地产全国商业地产分管人，同时是北京片区的分管老总，彭良万是我们公司总经理助理，管全国的规划设计工作。
我是来自南京的，今天我代表南京过来的几个媒体同行一起向几位老总请教几个问题，一、刚刚我们看了招商地产的布局情况，目前来看，珠三角、长三角和环渤海地区房地产发展比较活跃，内地一些城市的发展可能不如这些区域，几位老总怎么看这些区域发展的不同以及未来发展的空间？因为我们来自南京，应很想听一下长三角地区的发展空间？
另外是一个比较微观的问题，招商目前在南京有两个项目，包括金六溪地块，未来招商在南京有没有拿地计划？就几位老总的角度来看，招商地产在运作商业项目上会有什么优势？
招商地产90年代进入南京做了新街口的写字楼，南京是一个非常重要的城市，我们会在那边持续发展，寻找各种各样的发展机会，包括住宅、商业。
你讲到金六溪（音）地块，因为它是地铁上盖，所以我们对那一块商业面积的打造非常重视，也希望把它做成一个区域的商业中心。
一、请介绍一下增发的情况？二、央企有78家退出，招商地产有怎样的考虑？
关于增发的问题，请财务总监跟你讲一下。
关于央企有78家退出我们有没有意向，我们都在努力，有一些项目在洽谈，也有个别项目签了意向性的东西，不便于跟大家说。
我是深圳商报的记者，第一个问题问林总，我们知道刚刚出台的中央调控政策，业内评价这个政策是比较狠的，我们想问一下林总怎么评估这个政策对招商地产2010年业绩的影响？如果市场向不太好的方向发展，招商地产将怎样渡过这一段难过的时光？
第二个问题问贺总，贺总在北京，对京津地区比较熟悉，我刚刚听一位朋友说北京通州的房价已经到了3万，请问贺总对北京房价怎么理解？
最近的政策实际上是前面已经有政策陆陆续续在出，这次国务院发10号文10条，调控的核心是收紧房地产信贷，我认为收紧之后会影响市场，也就是说资金总量会减少，对销售价格、销售量都会达到相应的影响。
另外一个政策是保障性住房的供应，中央现在要求保障性住房和中小户型的商品房加起来要达到70%，中小户型是90平米之下。其它还有增加土地供应、市场销售环节的监管，目前为止没有看到具体的税收政策。
我个人认为，在目前市场过热的情况下，国务院推出这些措施是预料当中的一件事情，回忆两年前调控措施力度很大，市场就是在一轮一轮的不断发展，我们希望整个市场能够在政府的作用下、发展商的作用下、消费者的作用下得到健康的发展。
关于对市场的认识，我认为现在的宏观经济形势和两年前金融海啸的形势完全不同，中国的经济很健康、很好，去年GDP增长、今年一季度GDP的增长，一季度是11.9%，CPI只有百分之二点几，宏观形势与当年完全不一样。
其次，刚性需求巨大，这个刚性需求一方面是城市化构成，另一方面是改善住房条件的需求，有很多年轻人成长起来，要买房子，还有一块是城市更新改造，我觉得刚性需求是最大的，这么大一个国家，长期来说市场有很好的预期会往前走。
其三，去年全国的销售形势很好，绝大部分发展商都回收了大量现金，所以发展商应对这一轮调控手头的现金跟上一次相比，上一次银根收的很紧，手上都没钱了，而这一次大家手上有很多钱，兜里有钱，有点实力。
其四，要看到中国老百姓可投资的产品是不多的，但老百姓手头有钱，所以现在抑制所谓投资投机房地产，中央去抑制市场房价过快、过热、泡沫成分都是正常的，但老百姓觉得没有地方投资，还是买房子好，放在银行好不好？利息这么低。历史经验告诉大家，一轮一轮调控完了还是再发展，老百姓有这么多钱，这也是我们看好这个行业的因素。
前面我也说到，前两年开工面积调低了很多，去年下半年开工面积比较高，由于前两年开工面积减少，目前整个市场的供应量不多，而且刚性需求很大，第一套房90平米以下，利率有优惠，首付20%，买两套作为投资也没有问题，但第二套房是首付50%，利息1.1倍，也不高，所以我觉得环境还是不错的，你刚刚问环境不好，是不是过不下去了？我不这么看。
招商地产没拿过“地王”，我们有大股东全力支持，蛇口的地、漳州的地、前海湾的地都有储备，我们对应对这样的调控，迎接下一轮的健康发展充满信心，没有任何问题。
我是观点地产网的记者，有两个问题想问，第一个问题是刚刚林总在介绍时说到09年开发销售结算金额是84.9亿，大幅增长百分之三百多，请问增长幅度这么大主要是来自产品价格的大幅上升还是某一个特定区域或产品的销售增加？
从销售金额和面积来看，均价大概有一万多，但林总在说到2010年的目标时，均价是一万元，也就是说均价呈下滑趋势，这是否反映了公司对今年销售比较谨慎，或者说不是特别乐观？
第二个问题关于土地，最近全国各地在土地招拍挂方面都有一些调整，这对公司拿地会产生怎样的影响？公司今年有没有新增土地储备计划？以往集团会有比较大规模的资产注入到房地产公司，今年是否有这样的计划？
我们每年都有前20名销售量、销售单价的排榜，去年我们在销售面积、销售金额排在15、16位，但销售单价排在第4位。
去年我们的销售均价、面积都有提升，均价稍高主要是由于兰溪谷，此外还有曦城。今年这一类楼盘相对较少，所以价格并不存在下行，但是觉得去年底的价格比较稳定，会有一个稳定消化的过程，无论是需求、市场，第四季度都很快，那个时候应该说是比较繁荣的阶段，我们认为所定的价格是比较稳定、合理的价格。
买地我们会根据销售来决定，卖得多肯定要买得多，否则下一步无法生产，今年的销售是否能够按计划实现还要看市场，我们的买地策略是在已进入的城市要可持续发展，这是我们的重点，每个城市都必须一直做下去；我们在积极的开拓新的二、三线城市，今年做了不少工作，有结果我们就会公告，具体数字现在说不出来，我们有一个财务模型在控制，负债率、周转率跟销售、库存都密切相关，我们是一个稳健的公司，也是一个负责任的公司。
刚才经过学习，发现绿色地产非常先进，请问先进绿色地产应用与开发的成本是多少？招商地产如何把握绿色技术的投入？
前面已经介绍了我们的绿色地产策略是适用、经济、美观，“适用”就是选用针对性的综合解决方案，而不是单一的贴一些绿色标签，我们会通过设计的优化和集成优化做解决方案，这样的话成本是可以控制的，我们内部曾经说过一个结论，即一个项目如果设计合理，其绿色增量成本是可控的、可接受的，如果增量成本大到一定的程度，实际上就说明设计方案不合理，或者说可能我们采用的技术路线有错误，需要做检讨、做优化，从我们的案例中都可以看得到我们的增量成本确实是可控的。
刚才介绍时由于时间的关系我没有详细说，这里补充一下，现在大家所处的这栋楼的绿色增量成本方面，在节能这一块，我们大概增加了900多万的增量成本，按照每年节约的能源费用来算，大约五年左右就可以回收成本，所以是相当可控的，也是有效益的，后面节约的钱实际上就是利润，我们不会由于做绿色而给消费者带来负担。
林总，招商地产曾经说过“五年再造一个招商地产”，请问这个计划进展如何？
你们在二、三线城市有没有大致的拿地范围？现在很多地方都在实行旧城改造，招商地产有没有参与旧城改造的计划？
“再造”实际上就是想把业务指标、利润指标翻一番，总资产、净资产、销售量、销售额、利润如果翻一番，我们就认为是再造，并不是把人增加一倍。
如果每年增长15%，那么就是五年翻一番，如果增长20%，就是四年翻一番，如果增长26%，就是三年翻一番，左算右算，我们觉得每年增长15%是非常有信心的，过去十年的增长远远超过这一增长幅度，整个行业的竞争越来越激烈，我觉得行业利润会逐步跟社会平均利润接近，不能把增长比例算得那么高，我们管理团队反复揣测模型，对未来充满信心。
最近有一个“再造新蛇口计划”，今天我不便在这里说，蛇口工业区最近会有一个新闻发布，招商局也提出过“再造招商局”，实际上就是讲指标。
第二个问题，我刚才也说了，我们积极考虑进入二、三线城市，二、三线城市的机会很多，今年我们已经去了很多城市，很多项目在谈，我现在觉得很多项目要跟政府去谈，比如最近有一个项目就是跟当地政府谈，我们给你建立一个绿色低碳示范区，这个区体现了国家对两型社会建设的要求，体现了绿色低碳的国际标准，我们称之为“国际一流，国内领先”，政府很高兴，说“好，我们来做”，至于怎么做，大家谈的很好，项目要定下来。
跟企业的合作非常重要，刚才讲到央企，我们跟它谈是合作的关系，都是企业行为、商业行为，不能说国资委宣布他退出了，他就把这些资产贱卖了，不可能的，大家必须谈好，但是有很多机会。
你刚才讲到旧城改造，我认为当地的房价要达到一定的水平，旧城改造才能推得到，现在全国都在讲旧改，广东有一个“三年试验政策”，在三年内旧改项目不用招拍挂，可以直接协议做，很多城市都在做，你这个城市房价才五千块，拆旧区“一赔一”，不可能做得出来，但是深圳、北京、上海等一线城市房价已经达到一定的水平了，旧改可以做得动。我们在深圳，对深圳的旧改积极参与，现在已有两个项目签了协议，正在推行当中。另外，蛇口工业区的旧改也在做，一些老的单身宿舍小区现在都已经没有市场了，需要改造。
我是南方都市报的记者，现在都在说“广佛”，佛山楼市已经涨的比较凶，很多打工一族从佛山逃回广州买房子，去年佛山的“地王”也非常多，在地价、楼价上涨比较迅速的佛山楼市中，招商地产未来对佛山楼市的部署会否有新的扩张计划？招商地产接下来会做大型城市综合体，现在佛山也有很多综合体项目准备上马，请问招商地产接下来在佛山有没有相关计划？
刚才我讲了，已进入的城市我们会不断持续的发展，佛山和广州连在一起，逐渐成为一个大的广佛地区，已经是一个城市。
广佛这么一个大都市，一定有商业综合体的市场，只要合适我们就会做，做综合体一定要算好服务半径、消费比例，所以做商业地产比做住宅的难度大，对商业项目的选择我们一般也是比较谨慎，刚才我给大家报告了，现在我们的所有土地储备中，20%是商业，80%是住宅，今后会不会调整就要看市场，但商业做好之后，带来的长期收益非常好，我跟有的市长谈，他说我把商业看成工厂，因为它每年给我就业、GDP、税收，住宅盖完了，发展商就走了，但商业会产生就业、GDP、税收。
这几天房产新政不断推出，对近期房价会不会有影响？招商地产在定价上会有怎样的策略？请问招商地产在商业地产方面有哪些优势？
政策跟房价的问题，你让我预测房价怎么走，我说不准，也不能乱说。
我把招商地产在商业地产方面的发展想法简要的说一说，首先招商地产在商业地产方面有多年经验，刚才大家看了一些我们的商业地产项目，我们有一个很有代表性的片子“蛇口一日”，是商业地产中心专门给居住在蛇口的外国客户做的宣传片，这个片子是我们自己的客户做演员拍的，用他一天在蛇口生活的方方面面，当然他住在这里，最重要的是他在一天之内，办公在新时代写字楼，他的合作伙伴可能是在创业园，太太闲暇时候去花园城购物中心，孩子上我们的学校，而他的员工住在我们的公寓，商务活动在我们自己的会所。
应该说招商地产除了住宅以外，通过系列的商业组合和周到的服务体系，为这个社区的企业和居民提供了一站式、一揽子全过程的解决方案，这种方式在蛇口已经产生了巨大的影响，社区购物中心花园城中心、服务式公寓的代表作泰格公寓，今年年底要开业的雅士阁，我们的写字楼，甲级、乙级都有。
今年将有10万平米的研发中心推出，招商地产四年前把花园城一块住宅用地主动改成商业办公用地，做成研发中心，希望引进一些好的企业进来，我们所在的这个地方为什么叫南海意库？就是体现了从原来的制造到现在状态的演化过程。
这二十年的发展，为招商地产在不同类型非住宅类地产方面积累了很多经验，今年我们在蛇口还有两个代表性作品集中打造，一个是蛇口海上世界，建筑面积近50万平米，位于海边，也是地铁上盖，我们也会把它打造成南中国地区最具影响力的项目，这个项目集合了高层商业、高级公寓、酒店和文化艺术设施，这样的建筑综合体既为社区和周边区域带来非常好的配套，另外商业综合体里面的各个品种（如酒店、购物中心、酒吧街、写字楼等）作为相应的补充，产生比较强的作用。
蛇口海上世界打造成功以后，我们也希望在不久的将来，能够在外地一些合适的项目中复制，比如重庆的弹子石项目。
蛇口花园城项目比较有代表性，是中档城市综合体，如果说海洋世界是高档城市综合体的话，那么花园城更具普适性，有乙级写字楼、研发中心以及年轻白领的小公寓等等，这是一个非常丰富的业态组合。
在这些方面招商地产有好的经验，正在做样板工程，在全国各地也有一些安排正在进行，甲级写字楼、乙级写字楼、休闲街区、社区配套等等都会打造成具有招商特色的品牌连锁，我们会和国际上的金融机构好的管理者进行战略合作，一两年之内，招商地产在深圳也好、外地也好，发展会呈现非常欣欣向荣的格局，从大势上来讲，目前国内的商业地产，有的地方写字楼是住宅价格的6-7折，这在世界上都属于不应该有的现象，如果说太低了，也可能是住宅太高了，反正价格应该是反过来。从城市发展的规律来讲，商业地产在城市功能完善方面会有巨大的潜力，这些年住宅建设推进很快，但城市商业地产规划建造方面相当迟缓。招商地产会发挥自己二十多年的优势，在地方走出一条有自己特色的商业地产发展之路。
谢谢各位领导，谢谢各位朋友！
感谢各位朋友一路以来对招商地产的支持，也再次感谢各位今天的光临，在宣布今天会议结束之前我想告诉大家，4月14日在青海玉树发生的7.1级的地震到目前已有1700多名同胞遇难，几天来招商地产的员工纷纷捐款，以各种方式表达对玉树地震受难同胞的关注，昨天晚上从外地赶来的各位媒体朋友，我们在一起举行了一个小小的聚会，在聚会上我们让每一位朋友写下你们的绿色梦想，有一位朋友这样写到“让地震的地区不再地震，让干旱的地区不再干旱”，我要谢谢这位朋友！
各位朋友，绿色不是一种姿态，绿色更不应该成为一种表演，绿色是对地球的责任，绿色是对社会的支援，从我做起，招商地产责无旁贷。
招商地产2010年绿色主张暨投资者交流会就到这里谢谢大家！
本次直播到此结束，感谢网友在线关注！
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