08:50-09:00 主持人开场介绍
09:00-10:15 沙龙环节
10:15-10:30 现场提问环节
10:30 活动结束
邓志旺：复旦大学经济学博士，深圳市经济学会副会长，深职院房地产研究所所长
图腾镜：深圳地产琅琊榜十大专家
张公子：深圳地产界意见领袖领军人物，资深地产研究人士，睿力营销&楼市开讲创始人
鸿荣源尚峻御园是鸿荣源集团以27年开发经验为先导，于“深圳北中心”龙华区推出最新力作。项目以17.7万㎡体量，占据龙华CLD（中央生活区）核心位置，雄踞龙华价值中轴核心，坐收区域发展的红利，再塑城市核心人居的又一经典。
房掌柜小编已经到达今天的活动现场，静候大家的光临哦~
已经有很多参加今天论坛的朋友陆续抵达现场了哦~还没到的朋友可要抓紧时间了~
活动正式开始，三位大咖正式登场。
女士们先生们，大家上午好。首先，非常感谢各位观众朋友们能够莅临龙华强势崛起 承载CLD城市功能的论坛活动现场，欢迎你们的到来！我是本次活动主持人刘晓云，首先请允许我介绍出席今天活动的嘉宾，他们是：
复旦大学经济学博士，深圳市经济学会副会长，深职院房地产研究所所长邓志旺
深圳地产琅琊榜十大专家 图腾镜
深圳地产界意见领袖领军人物，资深地产研究人士，睿力营销&楼市开讲创始人 张公子。欢迎三位的到来。
很多朋友今天是第一次来到我们鸿荣源尚峻，对我们这个处在龙华中心区的项目充满了好奇，为了让大家更好的了解鸿荣源尚峻，下面我为大家分享下我们项目。
自2003年鸿荣源•熙园的横空出世，到2010年熙园山院，重树别墅标杆，再到尚峰、壹方中心、壹城中心等豪宅项目的磅礴面世。鸿荣源经二十多年的发展与沉淀，贯彻“与生活共荣”的品牌理念，已在深圳牢牢树立“豪宅专家”的形象。
2017年，作为优越的城市综合运营商——鸿荣源集团再次发力，以27年开发经验为先导，于“深圳北中心”龙华区推出最新力作——鸿荣源•尚峻。项目以17.7万㎡体量，占据龙华CLD（中央生活区）核心位置，雄踞龙华价值中轴核心，坐收区域发展的红利，再塑城市核心人居的又一经典。
目前，鸿荣源尚峻项目出门即可迅速上新区大道、福龙路，15分钟直抵福田中心区、20分钟通达罗湖、南山、25分钟联通前海，现实与深圳各大中心无缝对接。
除了四通八达的道路以外，咱们尚峻300米内拥有4号线、在建6号线双线3地铁口环绕（上塘站、上芬站、龙胜站），作为稀有的地铁物业。15分钟直抵福田中心区，20分钟到达科学馆，并且沿线可换乘6条地铁线路（1、2、3、5、7、9），尽享一轨通达全城。
与此同时，项目所在区域内汇聚影剧院、展览馆、演艺馆、剧场等众多重量级人文艺术设施环伺，为“上塘-红山”区域，增添了浓厚的人文气息。而在商业配套上，本区域汇聚被称为深圳版“上海新天地”的红山6979，以及九方购物中心、7月26日新开业的山姆会员店等高端商业体。
除了丰富的文化配套和繁华的商业配套，尚峻还背靠着羊台山、塘朗山、大脑壳山等百平方公里连绵山脉，并毗邻高峰水库、红木山水库等天然生态水库，实现出门即可体验到山环水抱的绿色生态生活。另外，“十三五期间”龙华还将加强城市绿道体系贯性建设以及网格化布局，并且在2020年打造一条约86公里的环绕区域生态绿环，绿道总长达235公里。
鸿荣源尚峻地处龙华CLD核心区域，兼享地铁4号线上塘站、龙胜站，及6号线上芬站（建设中），周边市级公共配套环绕，步行即达规划中的市美术馆、市图书馆新馆、展览中心、演艺馆、影剧院、艺术沙龙等。项目秉承鸿荣源27年精工理念，联袂贝尔高林打造约3万平方米高品质现代园林，住宅产品设计全南朝向，从而保证每户居住的舒适性。
刚刚我简单地介绍了一下鸿荣源尚峻的基本情况。接下来，让我们正式进入今天的重头戏——“龙华强势崛起 承载CLD城市功能”高峰论坛。
今天我们有幸请到了几位专家，他们对龙华区域包括对整个深圳的情况都有一定的了解，首先有请图腾镜老师聊一聊，龙华在深圳城市革命版图中扮演了什么样的角色，未来龙华的发展趋势会怎么样？在目前的房地产大背景下，龙华区是否还具有投资价值？
我想这也是在座的很多朋友非常关注的，现在在龙华还可以做什么样的投资，以及做什么样的自住购买。
各位早上好！谢谢主持人。刚才主持人谈到龙华在深圳未来是什么样的版图格局，我想简单说一下，实际上它的定位是深圳北中心城市中轴。为什么有这样的定位呢？因为福田目前已经没有剩余的地可以开发了，所以中心区必须往周边扩展，在往周边扩展的时候，罗湖肯定扩展不了，到南山可能会稍微远一点，当然南山本身它的开发量也是非常局限。距离中心区最近的地方就是龙华，龙华坐地铁15分钟就能到达中心区。这样的地块，深圳市政府肯定不会浪费这样的资源，所以在这一块它就进行了重投，政府的投资是2000多亿，实际上它的投资是万亿的配套。我们可以看到深圳北站是龙华的第一个中央商务区，同时在5月份的时候，深圳市政府进行北站超级门户招标，使得这个商务区的力度更强。我们可以看到，在深圳的高铁站、汽车站，只要是交通特别发达的地方，它的周边房价肯定是往上冲的。龙华片区整个的面积是6.1平方公里，包括北站这个区域的建筑面积要达到950万平方米，它的体量已经大于福田，福田中心区只有600多万平米的建筑面积。龙华第一个中央商务区北站已经蓬勃发展起来了，目前我们看到北站片区的表现也是非常坚挺。
龙华第二个区域就是以尚峻为代表的中央生活区，这个地区主要是以居住、商业和城市配套为主，这里配套的科技馆、美术馆、医院、学校等等，在这个地区的学位要达到3万个。这个地区未来的发展，它跟前海可以相提并论。前海可能起点高一点，可能上来就是10万+的房价，我们这个片区留给大家很多的机会，现在的房价是6万多。前海10万+，深圳湾那边最高达到了20万一平方，前天成交的华侨城的一个别墅，3个亿，原来持有人是9000多万购买的，几年时间就涨到了3亿，折合每平米的面积大概是54万一平米。大家可以看到深圳各个地区的房价都在向高房价追赶，这是勿庸置疑的。
另外龙华还有一个中央商贸区，它是以壹城中心为中心的，在老的龙华城区。
所以龙华有三个中央区，一个是中央商务区、一个是中央生活区，还有一个是中央商贸区，这样使得龙华成为不折不扣的宇宙中心。“宇宙中心”是什么意思？它不是局部的开发，目前的罗湖、福田实际上是局部开发的，龙华这一片三个中央区是成片开发的，它所有的东西都是配套开发的，所有的开发商为了使它的项目成为顶点的项目，他必须是最牛或者是最有资质的设计大师来规划他的项目，所以在龙华这个片区出来的项目一定是最新、最顶级的，也是最超前的。
我们非常清楚，鸿荣源是一个专营豪宅很多年的企业，我们可以看到在香蜜湖片区，鸿荣源做的第一个豪宅熙园，在香蜜湖片区是一线豪宅的位置。后来延伸到北站这里的熙园山院，以及龙岗的公园大地，还有这里的尚峻，它的产品一直是领先当地片区的。
这个项目现在只有6万多的价格，隔壁的金茂府都达到5万多的地价了，它的售价起码要到10万，否则它会亏本。所以尚峻给了大家很多的机会，因为尚峻处于龙华三个中央区的核心位置，而且拥有两条地铁线，未来龙华的格局、尚峻的前景一定是不可估量的。
非常感谢图老师的分享，应该也是给了我们现场很多朋友在龙华置业的方向性的意见，感谢图老师。
下面有请邓志旺老师分享一下龙华承载了哪些城市功能，在促进CLD形成的过程中提供了什么样的先天条件？尚峻项目在龙华CLD又处于什么位置，具备什么样的优势？有请邓老师。
谢谢主持人开场讲了一大段的广告，但我仔细听了，信息都是真实可靠的。刚才谈到龙华有没有投资价值，包括深圳有没有投资价值，有时候我也很困惑，因为深圳的房价、龙华的房价都到了非常高的位置。但是今天早上有两个场景让我又增强了这个信息。第一个场景是我坐地铁过来，从鸿荣源的大本营宝安过来，早上7点多的时候看到地铁里的人已经是熙熙攘攘，可以体现这个城市的活力，这个城市群体的勤奋，这么多人周末早上还要来加班。第二个场景是我来到现场，看到很多朋友已经到了现场，大家来学习、交流的状态，我觉得符合深圳这个城市的特质。因为有这些因素的存在，我觉得深圳这个城市，包括龙华片区都有很大的潜力，因为所有的价值都是靠人去兑现的。
具体说到龙华这个地方，它作为深圳的一个区域承载了什么样的角色？
龙华在深圳的地理版图上，它是一个地理中心，这个优势是天然的。我有一个同事跟我一样在西丽上班，他太太在罗湖上班，都是做老师的，他买房就买龙华，因为对他们两个人来说，都可以接受这个距离，买到任何一边都不行，如果买到南山，他太太上班太远，如果买到罗湖，他上班太远，而且如果考虑到工作变动，他也不担心，因为在地理中心，你去到任何一个位置，相对来说都是比较近的。所以龙华首先承载了一个角色，就是地理中心的位置，这个位置在特区一体化之后才凸显起来。以前深圳特区内和特区外是分开的，那时候的地理中心可能是福田，到福田大家感觉最近。这是龙华的第一个角色。
第二个角色，龙华是深圳北部的中心。这个北部的中心是相对于南部来说的，相对于罗湖、福田和南山来说的。这个定位是非常高的，也是把龙华定位到一个市一级的中心。龙华这个中心的定位不是一天成立的，龙华在早期就是一个郊区，就是一个工业区。但是到2005年的时候，深圳市政府第一次把它纳入到全市的规范范畴里面，当时把龙华定位是福田的后花园，二线关拓展区，意思是为福田做一个配套的区域。刚才图总说到了，它跟福田是紧密相连的，这是龙华的城市规划第一次的提升。第二次的提升是2010年，龙华首次变成了深圳的五大城市副中心之一。副中心的意思是什么呢？它是这个区域的中心，可以辐射到周边。但是还没有结束，到2015年的时候，深圳市的规划首次提出要建设龙华中心，提出龙华北中心的概念，它和福田中心、前海中心是等量齐观的地位。这个角色和定位是深圳市政府赋予的，这意味着龙华承载着更重要的角色，从副中心到中心，它对整个深圳市要产生影响，所以我们看到它的规划里面对很多方面都进行了提升，比如说刚才提到的文化设施、体育设施、教育设施，全部是按照市一级的标准，包括医疗设施，我们这里有儿童医院、新华医院，这都是三甲医院。这边的商圈规划也是市一级的商圈。我们现在看到龙华的规划，整个都是按照市一级的配套来做的，这个变化我觉得非常大，这也给龙华的价值提升带来了基础。
龙华这边有一个商务中心，是以北站为中心的，这个区域比福田CBD更大，而且它有后发优势，它建设的档次、规模、面对的群体更加广泛，如果北站CBD建成以后，它一定会超越福田中心区。第二个角色是承载了居住的功能，这本来是龙华最初的定位，因为这里最初作为二线拓展区，它是福田的后花园，现在它不光是福田的后花园，它也是自己的后花园，在龙华CBD周边形成了CLD，也就是中央生活区，围绕中央商务区做一个配套，为中央商务区的高端人士提供居住配套。大家可能会想，这个房价到了六七万的位置，还有没有投资价值，这里我讲一个小的典故，1998年的时候，在硅谷的一个工程师提出了一个问题，这个问题是什么呢？如果地面上掉了100美金，比尔盖茨会不会弯腰去捡这100美金。答案是，他不会，因为比尔盖茨在1998年的时候，他一年赚到的钱就是98亿美金，如果摊到每秒钟，差不多是300美金，按照人弯腰捡100美金的时间，大概花4秒钟，也就是说他的成本是1200美金。如果是100美金，他去捡的话，对他是得不偿失。这个跟CLD有什么关系？跟房地产有什么关系？这里面有很大的关系，因为我们说越高端的人士，越有事业的人，他的时间的成本越高，比尔盖茨每秒钟的成本是1200美金，既然时间这么宝贵，他怎么去节约他的时间？他也配有助理，配有专车，配有私人飞机，但这些都还不够，比如说他从这里去到CBD上班，怎么解决交通问题？当然住得越近越好，因为你在路上堵车的时间是无法预料的。所以CBD和CLD之间产生这样的关系，住在CLD可以节约大量的时间，这种时间的节约带来的结果就是他要付出一定的成本，这样房价就会上涨，因为有钱人都愿意住在这里。比如说福田CBD对应它的CLD就在香蜜湖，我们图总就是香蜜湖的业主，他去上班就很方便。现在龙华CBD要崛起，它对应的就是红山CLD这个区域，这些老板、高管、金领，他们就愿意住在这个地方，因为可以节约大量的时间，节约的时间就是金钱。所以我对龙华CLD这个片区的发展，我个人觉得有很大的机遇，也有很大的潜力，因为我们的CBD还在发展的初期阶段，它还有很长的路要走，它的价值会一步一步兑现。所以我们投资的时候不要光看过去，我们说过去七八千、五六千都卖过，我们要往前看，投资是对未来的收益的折现，所以如果看到未来的话，我觉得对龙华，对红山CLD充满信心。
首先谢谢主办单位鸿荣源以及房掌柜的邀请，也感谢在场的各位朋友，在周末的早上，这么多人来到现场跟我们分享龙华的价值，很感谢大家的到来。
刚才主持人说到我写了一篇文章，我前几天在我的公众号上写了一篇深圳房价下跌的文章。但是今天我不想讲房价，我讲讲龙华的片区价值。等一会儿如果大家对房价有一些看法，我们可以在互动环节跟大家再交流，或者私下再讨论。
谈到龙华的价值，我是把它放在粤港澳大湾区的背景下来谈这个价值。粤港澳大湾区对深圳来说起到了非常大的推进作为，前些年我们都说深圳要二次腾飞，我们纪念改革开放30周年，当时提出深圳要二次腾飞，但是深圳怎么腾飞，你的着力点在哪里？大家都很迷盲，包括我们这些专业人士也都看不清方向。今年两会提出粤港澳大湾区，就为深圳未来10年的发展起到了很大的推进作用。
这个大的战略方向定下来之后，深圳的各个区域怎么重新整合，怎么发挥自己的优势？我觉得这对房地产研究人士，包括在座各位购房者，大家都可以想一下，你所在的区域怎么去顺应这个发展，这是一个非常有意思的课题，所以我今天跟大家分享一下这方面我的看法。
深圳毫无疑问是推动粤港澳大湾区发展的领头羊，因为深圳的经济总量，或者说我们的创新优势、地缘优势，在粤港澳大湾区的城市中占有独特的优势，只有深圳才能起到推动9+2城市发展的重要作用。
深圳的着力点在哪里？我觉得就是两个地方，一个是前海，一个是深圳中轴，也就是龙华区这样一个位置。我记得古希腊哲学家阿基米德曾经说过一句话“给我一个支点，我能撬动地球”，如果我们要把粤港澳大湾区撬动起来，深圳凭什么？我觉得可以把前海-蛇口自贸区作为一个支点，但是我们还缺一个杠杆，这个杠杆就是深圳中轴。我们要站在这种角度来了解我们所在的龙华区域，它的未来发展，在粤港澳大湾区有什么样的作用，它实际上起到的就是一个很重要的杠杆作用，没有这个杠杆就没有粤港澳大湾区。
前面几位专家，包括主持人对龙华的优势都说了很多，我总结一下：第一，它有一条枢纽；第二，它有两条线；第三，它是深圳市要重点发展的三个区域之一；第四，这里有四大旧改；第五，这里是深圳的五大商务中心之一；第六，未来龙华有6条地铁线。
我利用这样一个难得的机会，简单地把这6点跟大家分享一下，讲讲龙华未来的价值。
第一是它有一条非常重要的交通枢纽——深圳北站。深圳北站是中国高速铁路四横四纵在华南区的一个非常重要的枢纽。香港这两天有一个新闻就是讲一地两检的问题，在2018年广深港高铁要开通了，在香港有一站叫西九龙，他们要采取类似深圳湾这种一地两检的方式，当然也遇到了一些政治上的阻力，当然这个政治上的原因不是我们今天探讨的话题，但是我们可以看到，未来广深港高铁开通，从深圳北站18分钟就可以到香港的西九龙，这是多么快的速度。作为交通枢纽对龙华有什么推动呢？我举个例子，我们知道西九龙前些年产生了四大豪宅，卖的房价都非常贵，就是因为那里有一个西九龙的高铁站。因为对生意人来说时间就是金钱，那些在内地有生意的香港人，他买在西九龙，他坐高铁可以4小时到上海，8小时到北京，这对他来说，节约了很多的时间成本。所以西九龙现在成为香港房价最贵的地方。我举这个例子也就是告诉大家，一个交通枢纽不光带来人流、物流、财流，他对做生意的老板或者社会精英来讲，买在这里就是可以解决他的出行成本和时间的问题。
第二是两条线。我们知道深圳以前规划有三条线，如果大家关心的是两条线，一个是西部发展轴，从前海一直到宝安大空港。第二条是中轴线，就是从福田中心区到龙华中心区。第三条线是东进战略，但是东进战略在今年已经不怎么提了，这里面就很微妙了。我觉得深圳未来的中心，包括我们发展的主向就是这两条线，我一直跟买房的人交流，如果你买房子就买这两条线，一个是往西去，一个是往中部，这两条线是代表深圳未来房地产发展的一个最主要的战略方向，所以你买这两个方向就对了。
第三是龙华是深圳三大主推的重点工程。今年为了迎合粤港澳大湾区的规划，深圳市政府提出要打造三大重点工程，一个是深圳湾总部基地，还有一个是北站CBD，还有一个是空港新城。这三个深圳市政府督导要发展的地方，刚好就符合我刚才说的这两条线的规划，两个在西线，还有一个在中轴。北站CBD这一块政府的投入很大，政府要投入2000个亿，而且通过国际招标等等方式打造北站CBD。未来大概有500万的建筑面积，差不多60栋高层甲级写字楼，这个规划对龙华未来的发展会起到极大的推进作用。这里的CBD发展起来了，很多人都在这里上班，那他们在哪里居住呢？我想最好的地方就是住在龙华CLD，CLD+CBD从城市空间组合来说是最好的组合，因为你不需要花很多时间浪费在交通上面。以前说我们在福田中心区上班，住在龙华，这实际上是一个错误的方式，我们看到这两年龙华的交通压力越来越大，就是跟我们的城市布局有关，实际上我们就应该解决我们的就业人口在当地就业、当地居住，这是对城市最好的一个解决方案。
第四是这里有四大旧改，当然鸿荣源现在是这里的龙头老大，我们有超百万平米的壹城中心，还有德业基、中洲、海岸这四大旧改项目，加起来超过600万平米的开发体量。这样的旧改力度使龙华未来会旧貌换新颜，也给龙华提供了很大的供应量。
第五是这里是深圳五大总部基地之一。我们知道深圳未来规划有五大总部基地，像福田CBD总部基地，这是最早的，还有北站CBD，这也是未来做总部基地用的，再往西还有西丽总部基地，还有深圳湾总部基地，很多大企业都已经进驻在深圳湾总部基地，还有前海自贸期的总部基地。所以大家看到龙华未来的发展，可以说未来的财富制高点，龙华会是其中之一。
第六是龙华有6条地铁线的规划。现在龙华的居住人口越来越多，往来各地越来越频密。深圳前几天正式发布了地铁4期的规划，将来这里还有6号线、10号线、22号线、27号线，一共加起来有6条地铁线经过龙华。龙华未来也是成为深圳地铁密度最高的一个区域。所以我对龙华的未来充满了信心。
主持人：感谢张公子老师，台上的三位老师对深圳的众多的区域和楼盘都研究过，他们的观点都是非常权威的。我也想代在座的朋友问他们一些问题，我相信在座的朋友有很多的疑惑，比如说现在该不该买房，很多朋友都跟我说，我是不是应该再等一等，需不需要等，什么时候买，怎么买，买哪里的房子，我相信是在座很多朋友的疑问，所以我就先代大家向几位老师掏掏干货。首先请邓老师分享一下，这个时候我们的置业者应该怎么行动。
邓志旺：这个问题比较难回答，该不该买房是大家一直问的问题。买房要考虑两个问题，一个是空间，就是买哪里的问题，第二是时间，什么时候买房。上次参加一个活动，有一个朋友提了一个问题，他说英国脱欧以后，对我们房地产市场有什么影响。我的回答是，回去做一个博士论文研究才能回答你。
说这个事情的目的是什么呢？我们就是买一套房而已，不要想得太复杂，你想得越复杂，你越买不了房。我身边的朋友、同事也有这种现象，2002年来深圳，到现在还没有买房，他每次在学校的饭堂遇到我就跟我聊，房价这么高合理吗？最近又出了负面新闻，你觉得这个房子不会跌吗？到后来我都不敢回答他了，我就说“我赞同你的观点”，赞同了十几年的结果是，他到现在还没有买房。人生是很短暂的，人生苦短、何须纠结。买房不是一个投资，它也是一个必需品，当你的生活到了一定的阶段，买房是你的需要，这是你追求美好生活的一部分，而不要过多的想到政策的变动、房价的变动等等。当然回过头来说，大家肯定想买到一个比较低的点，都有这个想法，就跟买股票一样。
我个人的看法是这样的，我两次买房都是在市场最低靡的时候买的，一次是2008年，大家应该都有印象，2008年的时候是深圳房地产市场唯一的一次大幅下跌的阶段。当时我在想，可能这个房价还没到底，也许还会下挫。但是我买房不是考虑一年两年，我是要自住的，我考虑的是更长远的阶段，所以我想如果再跌10%、20%能不能接受？我觉得能接受，因为我觉得需要它，我有了自己的房子以后，比租房子会感觉到更舒服，更有安全感，所以我就买了，结果到2008年出了4万亿，2009年就开始上涨。
第二次是2013年的时候，也是房地产市场比较低靡的阶段，当年的成交只有300多万平米，是深圳历史以来成交面积最小的一年。当我有买房这个想法以后，我跟很多业内的人士交流，很多人都说不行，现在这个时点不好，应该会再降一点，你再等一等。我自己也是有这种需要，我有改善性需求的需要，所以我没有太多的犹豫，我到市场上观察了一下，我走了很多的楼盘，我就发现微观的层面反映这个需求是很旺盛的，现在大家只是处于观望状态，这种观望随时可以转变成一种购买的行为。所以我当时也毫不犹豫地就买了。现在回头来看，都是合适的一个时点。
当然这并不是为了证明我多么英明，我看得多么准确。我们买房的一个基本观点，首先你自住，是要满足生活的需要、改善生活的需要。其次要有逆向思维，当别人都在观望的时候，你可能要反其道而行之。其实我不太关注政策的变动，我觉得大家要看一个基本面，比如说深圳最基本的问题是什么？人多地少，钱多地少，年轻人多，地少，这是马兴瑞省长以前在深圳的时候说的话，我们有三多一少，人多、有钱人多、年轻人多，这三多决定了我们对房地产的需求是不可逆转的。所谓的直辖是深圳人的一个理想或者梦想而已，从政治层面来说根本不太可能实现，所以这种局面没有办法改变的情况下，房地产的价值体现是不会有太大问题的，只是它会有一些波动，这种波动在深圳主要的表现方式是成交量的减少，价格基本是稳定的。从去年到今年，从深八条到现在接近一年的时间，这么严厉的政策打压下，整个市场竟然没有出现大幅下挫。2008年的时候，那时候房价是直接跳水。但是从去年到现在，房价没有出现大幅下跌。我们先不说一手房，开发商前面赚了很多钱，他能挺住一两年，我们看二手房，它是最真实能反映市场波动的，现在二手房市场价格基本趋于稳定，甚至局部地区还出现了上涨，说明整个市场的基础是非常厚实的，整个需求是非常强的。所以在这种情况下来说，包括我身边的朋友、同事要买房，我就说如果你真的有这个希望，不是去投机，想赚很高额的回报，我觉得现在买房绝对没问题。
你如果站在未来10年、20年看深圳，现在仍然处在一个发展的阶段。我做过一个测算，深圳现在差不多2万亿的经济总量，大概到2026年我们可以再翻一倍，达到4万亿的经济总量，到那时候我们深圳的经济总量相当于香港的两倍，到那时候我们的房价再出现什么样的情况，大家可以想象一下。当然现在出了什么共享产权，租赁型的出让土地等等，这些都是对的，包括将来会出房产税，这都没问题，因为这个是为了改变市场过于暴涨的现象，让市场回归理性，然后解决中低收入人群的住房需求。但是市场永远是存在的。如果你看过保障房，你再来看商品房，你会发现这是两个世界，到香港也一样，政府提供的房子和商品房就是两个世界，只要你有钱了，你有一定的收入了，你有一定的财富了，你一定会想过更好的生活。我们知道深圳的保障房，最高的标准就是80平米，如果在不偷面积的情况下，它是非常小的，更多的是65平米、40平米的小面积段的住房，这两个市场其实是分开的，所以如果你要追求更高品质的生活，你要享受生活，你相信深圳经济持续增长，我想现在买房仍然不晚，仍然没有问题，所以我是支持大家买房的。
主持人：感谢邓老师，他从经济的角度，以及他自己的经历跟大家进行了分享。我想有很多朋友都像他那个朋友一样，可能等了10年还是没买房。我也分享一个故事，我一就朋友在2002年来到深圳，我也是那一年来到深圳的，他在2003年的时候就开始买房，那时候他带我看过好几个楼盘，但是我没买，他买了。那时候因为非常便宜，也有零首付，两成首付也非常低，几万块钱就可以买，当然他那时候家庭经济条件也比我好一点，我晚他几年买房，但是他在那时候就买了好几套，至少是五六套。再过几年之后，他的几套房产已经升值得无法想象了，他在几年之后已经不再工作，基本上就是打理他的那些房产，当然他后面也会炒房了，卖一套再买一套，10年以后，他的资产已经几千万了，去年全家移民去了美国，我们还在苦哈哈的工作，所以我觉得这是一个非常鲜明的对比。我就很后悔少买了房。
下面有请图腾镜老师，图腾镜老师在开发商和代理商都有从业经历，在房地产这一块20几年的经验，他跑盘比我们一线的工作人员还要勤快，我们可以达到百分之八九十，他可以做到99%的踩盘率，深圳的所有楼盘他应该都有研究，所以他最有发言权。下面请图腾镜老师讲一讲，咱们要买房，应该选择什么样的房子来买？什么样的房子最抗跌，最保值，或者说最有升值潜力？
图腾镜：确实如主持人所讲，深圳一直在不停地有买房的朋友，也有买很多亿的，也有买刚需房的，在刚需和顶豪之间穿越。
很多人都想买房，但是很多人总是问这样一个问题，我没钱怎么买？今天来到现场人，我做一个比喻，如果一个大楼有100层，可能我们一般住在30层、40层，是中产阶层的人士，住在90层到100层的人可能去前海那一片了，包括我们台上四位，按照层级来分的话，我们可以住在30层到50层这样的楼层里面。如果你是上班族，没有其它的收入，只是工薪收入，你如果不买房，永远做不了千万富翁，这是我们常常交流的一句话，你只有买了房，才有可能达到千万富翁的标准，如果你不买房，那就不可能达到千万富翁的标准。因为你每个月都是要花钱的，家里上有老、下有小，你工资拿得多，你就花得多，工资拿得少，你就花得少，这是深圳人的常态。但是每次深圳人在买房的时候都说贵，比如龙华2万块钱的时候、福田1万块钱的时候，每个买房者都说贵，每个买房者说贵之后，每过两年就后悔一次，这也是深圳人买房的常态。他永远在说贵，永远在后悔，这个状态一直循环。
我有一个朋友原来是在奔驰、宝马4S店工作，后来他自己出来做了一个小的修理厂，在一两年时间内就赚了500万左右，他把这些钱全部投资到股市上，我当时也跟他交流，因为我的车也经常送他那里修，我说你去买点房吧，但是他没有听我的，经过两三年之后，他的股票市值200多万了，损失了一半。在2015年之前，如果他把500万分配出来买两到三套房做首付，我们可以想象一下他的市值放大的杠杆效应是多大。这个朋友现在肠子都悔青了，比一直错过买房的人还要后悔，辛辛苦苦赚的钱，到股市里损失到只有40%的市值了，但是买房之后他的资产会成倍增长，这个感觉是完全不一样的。
我们在做买房分析的时候，很多人说前海和蛇口到底买哪里？实际上目前有些人还是在买后海和蛇口这条线，前海这个区域可能持有更长的人才会买，完全住在100层的人，那个钱就是数据，他可能会买前海。为什么会买前海？前海的交通中心在规划中，和北站不一样，北站周边都已经非常成熟了。前海永远是在画饼，前海居住的人口，目前的规划，除了宝安的老中心以外，除了壹方中心以外，前海正中心的住宅并没有，它都是商业，商业聚集不了人气，所以目前很多人不买前海，他买蛇口和后海这条线，因为蛇口成熟了，后海成熟了，这一批人应该是住在60层到100层的，他们都在玩后海、蛇口，最顶层的人才玩前海。我们这里的人玩的是成熟片区，我们不需要政府画饼，我们需要眼见为实，我们看到目前的龙华片区大规模成片的城市配套、交通配套，6条地铁线，两条高铁线，CBD和CLD同步开发的，在深圳还是比较少见的。
如果龙华的房价不控制目前是什么价格？我们可以想像，当时金茂府拍到5.6万一平米的楼面地价的时候，别人都预测龙华一两年内会达到10万。但是龙华有没有达到10万？没有。为什么没有？因为政府在调控。从去年国庆到现在，调控了那么多轮下来，目前龙华的价格始终是被政府勒在手上，这也就给了我们买家机会来买这个地方的房子，因为政府把预售房价控制了，实际上等于政府在送钱给买家，一般一个调控都是维持两年时间，两年之后就会略微松动，略微松动之后就会略微成长。我们从90年代看过来，多少年的调控，多少年的放松，多少年的涨势，多少年的下跌，可能跌得最厉害的就是90年代海南大量的烂尾，包括深圳有出现过烂尾，罗湖那边出现了一些烂尾，1996年之后一些市场化的企业发展起来了，后面再往下跌的几率都不是很高。下跌只是政府在控制房价，这时候也给了买家更多的机会，也给了买家更多的选择机会。现在龙华片区也有很多项目在做特价，他实际上真的是在送钱给你赚。当时龙华2万块钱的时候我们嫌贵，3万块钱嫌贵，4万块钱还是嫌贵，如果你现在有一套房，你可以做杠杆资金，比如说你现在处于按揭状态，那时候100万左右买的一个小两室，现在把它还了，或者有人帮你贷款，然后再重新贷款出来，我们往龙华这边走一走，我感觉龙华这边6万多的价格，在深圳出去中线水平，它上升的空间还是非常大的，是非常有前景的。目前政府把这个房价控制得很紧，确实是给了我们很多的购房机会，也希望我们的买家能够相信品牌的力量，选好的品牌，必然有赚的可能。
主持人：感谢图老师，这么多年的从业经历，给了我们干货分享。到底该不该买房，用刚才举的一个例子，我再分享一点，当年我看上了华侨城的一套房子，单价5000多的时候我嫌贵了，我想等一等，看会不会再跌，后来6000了，我也没买，我觉得不可能涨得这么快，可能还会跌，到7000的时候我也没买，一直涨到1万的时候，我觉得不行了，再等下去估计还得往上涨，我在那时候才下手买我的第一套房子。很多时候我们不买房觉得钱不够，我不买。但是再等下去根本买不起，我问家人借了一些钱，然后买下来了，现在那里的房子已经涨到八九万了，这样的经历可以跟大家分享一下，这代表了我们很多朋友的心态。接下来有请张公子老师分享他的一些经历，可能对大家也有所借鉴。
张公子：讲到房价的问题，我有个数据跟大家分享一下，今年深八条之后，我们看到从今年1月份到6月份，深圳的房价，6个月的时间，全市的均价差不多降了700多块钱，每个月降的才100块钱左右，现在房价用股票的术语来说，是处于高位横盘的阶段。我们现在全市的均价是5.49万，所谓的下跌幅度非常小。同比去年的房价情况，去年1到6月份，深圳的房价6个月的时间涨了1.5万块钱，除以6个月，基本上每个月都涨了2000多块钱。就像刚才主持人说的一样，我看中了一套100平米的房子，如果晚一个月下手，就要多付20万，也就是说每个月都要涨2000块钱，这是一个很恐怖的数据。
我为什么要把这个数据跟大家分享？我的意思就是说，虽然现在政府在调控，政府系在压着这个房价不让它涨，但是它不是一个市场行为，它完全是一个行政手段在压着这个房价不让它涨。我们跌的幅度非常有限，也就是说我们房价跌得很慢，但是我要告诉大家的是，一旦这个调控结束，或者是调控有所松动，这个反弹的力量是非常大的。
市场反弹有几个力量，一个是购买人群现在被行政手段压住了，限购政策非常严，有房票的人很少，如果政策一旦松动，将来市场反弹起来，这个市场报复的力量是非常可怕的。任志强前不久也说到这个观点，现在虽然政府调控，房价出现了一个下滑，但是他预测2018年中国的房价将会大涨，也是基于我刚才这样一个分析，将来政策一旦放松，这个市场上反弹的力量非常大，那时候涨起来可能就不是一个月2000块钱，可能会以非常猛的速度上涨，这是从历史来看，那么多年来，深圳的楼市调控的结果。
第二点，今年以来我参加了很多类似的置业交流论坛，我反复给大家强调的一个观点是，每逢政府在调控的时候，就是你最佳的买点，也就是说是你购房的窗口期。大家想想看是不是这样子，每次调控的时候，实际上房价是出现了一定程度的控制，也出现了一定幅度的下跌，这个时候是你买房子的最佳时机。这个时机大家千万不要错过，而且我想这个时机也不会持续太长的时间。刚才很多朋友都举了一些例子，我也举我的一个朋友的例子，2008年市场不好的时候，我陪一个朋友去看三湘海尚，当初三湘海尚的房子2.8万一平米，当时市场不好，他看了以后他也犹豫。当时我没有钱买，他实际上是有钱的，但是他当时想是不是要再等一等，结果一等就错过了时间，现在后海的房价都是10万+的，我举这个例子就是说，我们如果放在过往看，或者放在将来看，我想告诉大家，历次政府调控都是你买房子的最佳买入点，如果你错过了机会，将来这个房价又会涨到你所不能承受的幅度，所以大家要把握这个时机。
第三点，买房子除了自住以外，还有一个投资的功能，深圳人的投资意识都非常强，买房子你加了一点杠杆，是你晋升千万身家的一个最好途径。此外，我们买房子还要看哪里的回报率最高，深圳那么大，那么多区域，我们该买哪里的房子呢？我想你一定要买在投资回报率最高的区域。红山这个区域的投资回报率非常高，尤其是龙华中心城。我之前看了一个数据，2014年深圳的房价开始猛涨，涨得最多的就是2014、2015年，当然也包括2016年的上半年。我们看到深圳哪里涨得最猛？我看到龙华涨得最猛。前海和后海从2014年到2016年差不多涨了80%，但是龙华中心区的房价，2014年到2016年基本上翻了一倍，涨了百分之百。这个数据是领跑全深圳的。星河world2014年的时候差不多是3.6万，2016年的时候卖到了接近8万，涨了接近一倍。星河传奇、潜龙曼海宁2014年差不多2.7、2.8万，2016年的时候，这两个项目的房价涨到5.6、5.7万，所以基本上龙华的房价上涨领跑全深圳。从2014年开始，龙华也被称为宇宙中心，就是因为龙华的房价涨得太猛，其次还有龙华的地王效应。全深圳那么多年出的那么多地王，全出在龙华，这是因为深圳的开发商太看好龙华了，龙华的潜力实在是太大了。刚才说到深圳今年6月份的均价是5.4万，现在龙华的价格也是五六万，实际上也就比全市的均价稍微多了1万块钱，如果我们放在中长期来看，也就是未来两到三年，龙华的房价未来增长的空间将会非常大，现在刚好是政府压着房价不让上涨，现在大家买龙华的房子，将是你一生中做的最明智的选择。
主持人：感谢张公子老师的分享，其实有自住需求的话，什么时候买都合适。我们所说的等一个低谷，可能你现在买，就是将来的房价低谷。
前面的论坛部分到此告一段落，还有一点时间留给在座的各位朋友向我们台上的专家提问。
张公子：这是一个很好的问题，我刚才说了，深圳未来的财富两条线，一个是往西，一个是中轴，现在前海、蛇口也炒得比较热。但是我认为前海和蛇口存在价格透支的情况，我们业界也经常交流前海和蛇口的房价。现在前海和蛇口基本上都是10万+，蛇口的比较成熟，但是前海到处都是工地，它现在的房价，它的未来在哪里我们还看不到，还有一个大大的问号，现在我们看到前海的一些房子，包括我们看到一些公寓，基本上都号称小的深圳湾1号，都是跟深圳湾1号对标，房价也到了15万，这里面我认为有一个透支的成分。我想深圳毕竟不是每个人都买得起15万的房子，虽然前海很好，但是我想不一定是每个人都买得起。
我觉得龙华就不一样。首先，龙华的前景我们看得到，龙华这个区域的发展我们是看得见、摸得着的前景。第二，龙华的房价还在6万多块钱，当然好的也有卖到7万多、8万多的，包括我们现在这个项目，尚峻还是6万多的房价，放在全深圳来看，它实际上并不贵，我们看到全市的均价都5.4、5.5万，我们现在6万多一点，实际上并不贵。第三，龙华未来有一个高增长的空间，政府现在压着房价，一旦调控放松，龙华的房价增长的空间将会非常大，这个增长的空间就是留给在座的各位购房者的。
提问：我问一下图腾镜老师。刚才听各位老师讲到一些政策的问题，觉得这个政策不会持续太久，今年我一直看到新闻说房价在下跌，如果我们准备买房的话是等一等再买还是要现在马上买？
图腾镜：现在买还是等一等再买，是每个买房者要考虑的问题。我们可以看到目前深圳在各个区域仅有的可以预售的房子，目前各个区域获得预售证的房子并不多，目前在预售阶段的房子并没有成交很淡，它的成交是很旺的，无论是豪宅还是刚需的房子，目前它的成交都是比较旺的，但是它不是火爆，也就是说政府和买家，还有开发商三者之间都在博弈，在调控期买家也在观望，这跟股票是一样的，大家都是买涨不买跌。实际上政府调控是为了买家能够买到更好的房子，能够有更多的选择的余地，能有更多的理性的眼光去洞察房子能不能买，实际上是这样一个过程。目前政府在调控的时候确实把房价给调了，目前都要有市场的评估作为批预售的参考，深圳所批出的预售价格，从专业的角度来看都是偏低的。刚才张公子也说了，目前像龙光和星河在龙华的房子，很多都超过了7万，因为这是以前批的，以前剩余的尾盘，接近准现楼状态或者是现楼状态的盘子，龙光和星河以前批售的房子都是7万以上。尚峻的备案价批了6万多，还不到7万，即使在眼前的状况下，它已经留了1万的空间，再加上政策稍微缓冲一下，或者是买房人像醒狮一样唤醒之后，大家都火爆购房，你就买不到这个房子了。我认为今年下半年确实是非常适合购房的半年。至于你买哪里，并不是捉我们今天来到这里，一定要买尚峻，我们希望买家都买到合适的房子，可能你比来比去，比到最后，还是觉得买尚峻比较划算，也有可能有这样的结果。
我觉得大家买房不要等，就像买股票一样，买股票是永远踩不到低点的，你也不可能每天拥有高点，所以买房合适就好，满意就好，如果你认为买了个房子，感觉非常合适，也适合你的经济能力，适合你未来的按揭能力，这个房型、品质、开发商的品牌、所创造的生活方式非常适合你，这样就可以了。但是有一点，如果你想赚钱，买一套是不行的，买一套永远是住的，再多钱还是你自己住在那儿，你变不了现。如果确实是居住需求，那只能买一套，买一套之后，你的身份价值、资产配置的价值在提升。如果你想赚钱，那就必须买两套，一套是住的，一套是拿来投资的，当然我们在座的可能有人会一下子买两套，当然目前的房票也比较紧张，希望人人有居住，我也不希望太多的投资客涌进龙华，我还是希望能买来居家的人能够到龙华来买房，买了之后资产越来越升值。
我想问图腾镜老师一个问题，深圳东进对龙华有没有影响？现在我们如果买房，现在推出的租售同权，对学位房有没有影响？
图腾镜：东进是马省长提出来的，目前东进也没有停止过。我认为深圳各个区域都在往上抬，因为深圳是多中心制，也就是说每个区域都有一个中心，不只是福田中心一个中心，深圳不但是全市多中心，它在每个区里面都是多中心，东进有东进的中心，北中轴有北中轴的中心区，前海有西线的中心区。各个政府的首脑，还有所有开发商在投入的城市建设方面，深圳市政府都是有布局的，深圳是整体的多中心的成长，并不是局部成长，不会因为深圳的供应量大导致龙华的房价下跌。
广州的房价为什么比深圳低？因为广州在20年前，它布局了华南大盘，在番禺那一带布置了很多万亩以上的大盘，比如说最早的碧桂园、星河湾、雅居乐的项目，所有的大盘都集中在番禺这一带，所以广州人已经习惯了郊区化的居住，包括广州的南沙区域，它只要地铁一通，南沙的房价马上就升起来了。深圳的东进做晚了，如果深圳的东进早做10年，房价也不会这么高，目前深圳这种挤牙膏的供地方时，使得深圳1500万人口，很多人没有房子住，我们也是非常痛惜的，也不希望深圳的房价这么高，但是目前事实证明，龙华的房价被政府控制的时候，它的价格并不是很高。
租售同权是广州发出的一个政策，我想深圳也会跟进。以前在深圳你要靠租房子转学位，比如说要读福田外国语学校，在那旁边租了一个房子，要转到那边去，但是在教育局那边就变成C类和D类的了，A、B类是自己买房的，C和D类是租房的，他可能不会给你分到福田外国语，可能分到旁边的学校了。深圳好的学校连会议室都腾出来做教室了，租售同权的政策出来之后，如果我要在优质的学校附近租一个房子，可能会给你指定分到这个学校，这样可能租赁的价格会上涨，因为很多人买不起房他就会租房，这时候业主就会漫天要价了。比如说原来这一带的租房价格是5000的，他可能会涨到9000，你为了小孩上学就必须要租，家长为了孩子入学，他一定会租，这样就会原来买了这些房子的人带来了房租上涨的机会，没有买房子的人只能心痛的掏这笔钱。
主持人：感谢图老师，也感谢台上的几位专家。由于时间的关系，我们的活动到此结束。刚才我也对鸿荣源尚峻有一些介绍，百闻不如一见，在活动结束之后，我们可以跟随现场销售人员去参观样板房。再次感谢大家的出席，感谢在座各位朋友认真的聆听。
今天的论坛活动到此结束，感谢各位嘉宾大咖的光临！
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