2017终极换房PK，玉家雄VS罗博士，世纪大战，你支持谁?
万科麓山为万科麓城第四期，万科麓城位于银湖山麓，总占地约16万平米，总建面约45万平米，是深圳万科打造的集地铁与路网交通、教育配套、三大公园、万科品牌物管等配套于一体的低密宜居社区。 万科麓山为纯地铁口物业，接驳地铁5号线上水径站，周边还有三条快速路，直达福田中心区、罗湖中心区。
目前，万科麓山主推95平米3房和125平米4房，带装修，7月15日已开盘，均价59000元/平米。项目首推4栋住宅，展示空间开放中。
房掌柜小编已经到达活动现场啦~现场真的是人山人海，大家对此次的换房大讲堂有很大的热情啊！
看房学习两不误~
各位嘉宾，各位朋友，欢迎大家来到万科麓山的现场，参加我们今天换房大讲堂的第一堂。
各位热情的朋友，我希望你们的声音小一点，我尽量把我的声音大一点。
今天是8月的一个周末，今天我们来到万科麓山，一个非常宜人的地方，非常好。而且大家注意到没有，刚才我们的DJ给我非常有力的音乐，我来到讲堂以后看到熙熙攘攘的人群，大家满面的笑容和这种热烈的气氛感染了我，但是说老实话，我今天来到万科麓山，心中还是很忐忑的。为什么忐忑？大家要知道，今天是换房大讲堂，其实今天是一场大擂台，你们知道为什么吗？因为今天来到这个大讲堂给大家传授秘诀的两位是江湖上非常有名的大咖，这两位大咖他们都有一个背景，来自香港，他们都有共同的经历，在深圳的地产江湖纵横风云十多年，他们是两位响当当的人物，他们不止一次的在深圳地产的重要场合进行论证，就像古代的剑客一样论剑比武。同时，我要告诉大家，我来给两位大咖干什么？我来给他们跑龙套，这个身份就尴尬了。为什么尴尬呢？不是因为你们声音太吵，不是因为你们不听我所说的话，而是这两位大咖非常的对立。他们要么不上场，一上场就PK，他们在台下可以握手言欢、可以把酒论英雄，但是一旦到了台上，对不起，面色立即变了。如果你们听不出他们的精彩，你们今天就错过了拿到宝典的机会。
作为我来讲，我是他们二位的朋友，一位和我很好，另一位和我也很好，两天之前我们有一个聚会，这个聚会上他们纷纷私下的跟我“贿赂”，说王老师，这次到了台上你要帮助我。另一位说，到台上，你给我评分要倾向我。我今天不像大家兴致冲冲，我有压力。像我今天来到现场，我还是第一次看到现场声音如此的嘈杂。没有问题，这是你们有很多话要说。等会儿我把两位嘉宾向你们做介绍以后，你们就知道今天来的两位大咖多么有分量。
一位是深圳和香港楼市的教父，中原地产二级市场的总经理玉家雄先生。一位是深港地产的“预言帝”，同时是经济学界非常有影响，而且是深港两地所有地产人都对他非常亲善的一位博士罗振坤先生。大家可能要问我，这两位大咖来了，肯定要和金庸一起论剑，是不是到西湖、到华山论剑？他们说都不去，要去就去万科麓山。万科麓山有什么好？这个地方值得论剑吗？大家如此熙熙攘攘，你们心中有什么样的问号？万科麓山这个项目给你什么印象？这个地方是你们最宜居的所在吗？是今天换房大讲堂的典范吗？
这个问题不由我回答，我要请出万科麓山的负责人王晶先生。大家掌声欢迎！
谢谢王老师的铺垫。这个活动既是针对前面的各位嘉宾，也是针对在场的所有来看房子的客户，同时我们的同行。可以看到今天现场人特别多，声音特别大，我觉得在这个市场行情下，有这么多人在一个项目关注它的好、它的居住、它的产品、它的环境是很难的，我要在这里讲，为万科麓山做一个简单的广告。我只是让大家了解我们到底和其他地方有哪些不同，为什么我们的每个销售员都可以用很长时间给我们介绍永远不重复的东西。
第一，我们的大社区，麓城到现在5年时间，麓山现在最后一期，现在都是买一套少一套的房子，5年的沉淀，包括我们的泳池、登山道等，都是我们生活不可或缺的东西。这是我一定要和大家讲的。
第二，我们现在很多客户是福田、南山来的，包括罗湖。我们怎么有效的减少我们通行的时间，增加我们每天生活的长度呢？交通是非常重要的，我们的销售人员都会和大家讲我们的黄金十字，我们所在的位置既通南坪，又通水官，不管是去哪里，没有红绿灯就可以达到。
第三，我们每个来的客户和同行都可以看到万科麓山是万科新打造的梦想+2.0的又一个作品，每个人到展示区看了95、125的产品都心动，换房最重要、最看重的是居住我从50平米、60平米的房子要换更好的，给自己更好的生活，给家人更好的生活，住的品质一定是排第一位的，这点是非常重要的。
更专业、更细致、更系统的介绍，玉总和罗博士给大家做见招拆招的PK和详细的解读。我特别感谢两位老师，还有王老师，今天能够到达现场为我们的麓山有更多的光彩。所以我希望等会儿有更精彩的PK和言论给现场的来宾。谢谢！
谢谢王晶。他讲的非常简短，我告诉大家我今天拿到名单的时候，我以为香港的大导演来了，有一位王晶，我们这位王晶好年轻，我觉得他要当演员，非常帅，帅酷了。接下来，我可能要请两位大咖，但是上台之前，我还是要给台下的各位说两句，大家要知道，不管是换房还是选择你的家园，你要搞清楚，现在处在什么样的时代，你如果是一个糊涂人，你有再多的钱，我瞧不起你，因为没有读懂时代。你换房，你为什么换房？在什么地方换房，拿什么东西换房，换房的宝典在哪里，你知道吗？不要以为口袋里带几张卡就了不起了。我们的大师了，下面有请中原地产二级市场总经理玉家雄先生，有请。有请深港地产的专家预言帝罗振坤博士。
各位，我在下面讲话你们可以嘈杂议论，但是两位大咖上来，请你们保持一点安静，这是起码的尊重。大家都知道中国地产江湖风云繁杂，最近有很多人，比如冯仑讲，进入后开发时代，王健林把他的物业卖、卖、卖，融创把他的物业买、买、买。最近潘石屹也来深圳来了，开了一个小规模的发布会推销他的SOHO，这是为什么？大家都觉得地产发生了什么？北京推公有住房，广州讲租售同权，深圳把棚户改革列入旧城改造和城市更新，这当中有哪些变化？我们深圳的房地产一直中国房地产的样板房，但是当前的节点，它在中国地产江湖上扮演什么角色？比方说
谢谢王老师，也谢谢在场的各位朋友。刚才老师提出深圳是不是一个分化的市场，我是这样看的，深圳整个房地产市场发展大概有20多年的历史，严格来说，最近几年在市场的成熟度应该是在全国站在比较前列的位置，我们也看到深圳这个城市不停的变化。我记得我刚来深圳的时候，十几年前，深圳的很多朋友都来自于国内的四面八方，因为我们都说深圳是一个移民的城市，但是那个年代深圳的人很多都还是有一个想法，就是在深圳挖了第一桶金之后可能会回到自己的老家。当时很多的人不一定第一件事就想着在深圳买房，可能找到一份好的工作，找到一个好的赚钱的机会，然后过一段时间就会回老家。但是在最近十年，我们发现一个很明显的变化，好多来深圳的人都不愿意走了，原因就是深圳这个地方的确是拥有很好的发展的环境以及有相当多好的机会。这就变成很多人会愿意留在这个城市发展他们的事业以外，当然也会建立他们的事业、家庭等等，在这个过程中，我们会发现他们的需求会有些变化，十几年前那批人来深圳不一定想买房，可能是租房，就算买房也是买小户型，一房、两房，但是我们发现现在不同年轻层的人需求很不一样，比如说年轻人可能首次置业就会想着买一套小户型，甚至买一套公寓作为卧室，可能家庭有积蓄的时候会换两房，有小孩会换三房，等事业有成，接父母过来可能需要四房，二胎政策放开，需要五房。等等、等等，我们可以看到深圳市场的产品已经呈现多样化，而且多元化的一种情况。再加上深圳整个城市的发展，在过去几年，我不知道大家有没有感觉，多中心化的形成已经越来越明显。
早年我们来到深圳，整个城市只有一个中心罗湖，后来罗湖加福田两个中心，现在罗湖、福田、南山都说中心，但是再过一两年、两三年龙华也是一个中心，龙岗也有一个中心，大空港也有一个中心，这种多中心化的局面以及发展使得我们的客户选择买房的时候叶城县多元化、分化的趋势。有些人不一定要住在市区，因为市区房价高，而且空间也不一定是最好的。所以变成现在我们可以看到很多买房的客户选择已经越来越多元化，呈现分化的趋势。而且更重要的一点，现在我们大量的人口还是集中在市区工作，无论他住在龙华还是龙岗还是宝安，他白天还是要回到市区。我告诉大家，这种局面在未来的5-10年会有很大的改变，是因为政府有意识的把产业落户在不同的区域，比如说我们今天所说深圳比较偏的一些地方，坪山、光明等等地方，其实都有他们的产业规划，我相信在未来的几年，我们会看到这些产业规划的落地，也使得有一部分的人不需要到市区工作，也会影响到他们去选择居住的地方。所以这种分化的情况应该说是整个深圳未来购房置业者的趋势，令到每个区域都有它的特色，也有它的粉丝。这种分化的局面，我相信在过去几年大家已经慢慢看到，往后的情况会越来越明显，所以这种整个深圳分化的购房需求，应该说是一种大趋势。
我们看到玉家雄说话逻辑很清楚，描绘了一个时间轴，也描绘了一个深圳城市发展的版图，我们知道这种分化将成为一种趋势。当然我知道我们罗博士从经济学的眼光看，他认为深圳的总的供给还是偏紧的，而人们的需求丰富而满足，现在这个需求在这儿，还要去化这个需求，因为这个需求太多，所以这方面哪怕你和他是好朋友，但是我也要听听你的心里话。大家掌声欢迎！
刚才王老师说玉总的逻辑很好，其实他逻辑好关我什么事，因为我听不懂他的普通话。他刚才说普通话吗？还有一点，刚才我从他的表情看到他老是说分化什么东西，他提出现在的情况没有预判以后的事情，所以我觉得他的观点还是有点问题的。你们别听他的，听我的吧，好不好？我讲普通话。
先说说我们国家总体房地产的变化，其实现在我们在国内有房地产市场20、30年以后，往后会看见一个很重大的变化，以前我们国家做保障性住房一直都没有做得很好，但是国家的决策很大，要提供很多租给人民的房子。往后看，我们看到整个中国可以出租的房子的供应量会大很多，拿来卖的商品房供应量会减少很多，上海、广州很多地方拍卖的时候已经说到70年不能卖、只能租。我们会看到什么情况？一些城市买房、住房需求不大的地方，我们可能看到房价会平稳下来，不可能涨很多。但是一线城市，比如深圳，我们看到一个现象，因为很多供应量偏向拿出来出租的土地供应，深圳的买房需求那么大，刚才玉总说了四面八方的人跑过来，还有深圳最厉害的是我们跟着国家经济的产业结构走，我们国家的重点经济是靠创新和创业。而深圳在这方面是最强的。我们看到我们需求方面是没有减少，有可能会加多，但是商品房的供应量会减少，所以我觉得以后不是分不分化的问题，而是怎么去化我们的需求的问题。
大家听了罗博士的一番话，我不知道大家感觉怎么样，但是我看到有人放了礼花，认为你说得比他好。我现在要公布一个背景，在2016年4月份，他们二位举办了全球普通话大赛，他们普通话都好，比我都好。今天他们俩人的见解虽然有分歧的地方，但是中国有一个成语叫“殊途同归”。今天你们两位不管是讲分化还是去化，我认为反应中国房地产变化的特点，而且有一个进化的趋势，这个进化的趋势有一个词来表达“换房时代”，进入“换房时代”，不管是改善性需求还是原来租房的，包括你第一次到深圳享有公有住房或者住房，我们进入换房时代，但是这样一个换房时代的到来出现一个问题，每个人换房目的不一样，比如今天来万科麓山的各位，我做一个调查，你告诉我，你是用于自住还是用于投资？能不能写一下？据我所知，他们的基本研判是不一样的。玉家雄不止一次认为八成是自住，罗博士认为八成是投资。今天你们这些在小包间里面讲的话晾到大讲堂来，有请我们的玉家雄。掌声欢迎！
谢谢大家。如果大家真的有台下观众说不懂我的普通话，真的不好意思，因为我的普通话带点北京口音。王老师说进入换房时代，特别是类似深圳这种一线城市有一个明显的现象，在座的朋友有没有感觉到身边的朋友可能每隔三五年就会换一次房，可能换房是一些很内在的原因，比如我前面提到的家庭结构有变化或者是你的小孩要读一个好的学校，所以你会换到一个有好学校的地方。但是我想提出的是，现在房地产政策特别严厉的年代，你说换房是为了投资，我觉得不现实。
比如我去上海发现，深圳人还是很幸福，上海的限购政策比深圳严厉很多倍。我为什么要提到这点？是因为我认为现在换房的最主要原因还是要解决自用的问题，你说用来投资，你就买不到第二套、第三套，你何谈投资？但是我想说的有一个很重要的背后隐藏的原因，他自用的同时也享受着自己房子升值的红利。如果我的房子一直不升值，你说我换房，我从小的换大的，其实很多人觉得有点难。但是我在香港和深圳生活的经验，我发现身边的很多朋友换房首先要解决自住的问题，但是背后也隐藏着一点资产配置的原因，使得他享受到整个城市发展的红利。现在深圳大部分的换房客应该还是先解决自用为主，而并不是纯粹为了投资。如果真的为了投资，深圳现在大部分的客户会选择一些非限购的产品作为投资，这根本不在换房的话题里，换房绝大部分还是为了解决自用的问题。
我把频道调到北京，听懂了玉家雄先生的普通话，他水平一般般，但是我们不可能和他同台。没办法，王老师抓我过来。我们聊一个话题，要定义，什么叫住房、什么叫自住、什么叫投资，你不住的房子拿起来买一套、买几套是投资，那是水平很低的理解。其实投资方面可以看广一点，买一套房肯定是解决住的问题。我刚才也提到我们市场上会提供很多房子让你租，但是我们以后选择买一套房子是租政府的房间，那就有分别。如果纯粹一套房来住就住那些房，5-10年以后你要换房，刚才玉总说你从一房换到两房，两房换到三房、四房，你哪来的钱？你的房子有增值，不按通货膨胀的因素调整，按你的财富追得上那个程度，你怎么换？我们考虑住房的时候肯定考虑除了自住还有增值的功能、财富保值的功能，另外就是八成房子是投资，我不用狭窄的定义说钱的问题，人民币对我们来说没有意义，带不走，美金也是。我们要看买一套房子住在里面，其实我们也投资我们的幸福，还有我们的健康和以后的未来。等会儿我会在我的八招里面详细说一下。我们不要说要找地方住在里面就随便走进去，我们要考虑我们住在里面我们的财富能不能追上通胀，还有追上我们货币的贬值，还有看我们住在里面的幸福感在哪里，还有住在里面，我们的小孩将来在教育、幸福感各方面怎么增长，我们考虑很多这方面的东西。
我总算领略了两位大咖的风采。玉家雄能把大家心中认同的事说得很明白，罗博士能把大家认为已经很艰难的事说得有道理，这就不容易。我认为他们两位旗鼓相当，如果我要来跑龙套，我可能要给出这样的话，因为我们在“换房时代”，房子用来住的不是炒的，这既是中央政府的声音，也是我们生活的常识。同样，房子具有保值增值的功能也是一个现实，我们应该兼收并举。现在换房时代到了，而且换房诉求，可以自住，也可以投资，怎么换，有没有什么宝典？大家可以看今天的背景板，有玉总的7式，舞剑一样有7个套路。罗博士有8招，有8项花枪，是多么的精彩！所以大家一定要静下来，朋友们，静下来，宝典来了，先有请玉总亮出你的7式。大家掌声欢迎！
我自己那么多年，无论在香港还是在深圳都做过换房的事情，我有些心得和大家分享，首先是要考虑自己的需求。我前面提过，你的需求从一房到两房到三房到四房，其实大部分人换房越换越大，是因为你的家庭结构不停的变化。当大家需要换房的时候，首先要预示一下自己未来几年整个家庭结构的变化或者自己的家庭状况的变化，我觉得这是很需要的。比如有些人从单身到结婚、从结婚变成有小孩、有小孩之后可能自己没时间带，我相信深圳的家庭很普遍，父母需要出去工作，需要有人带小孩，需要有老人家过来一起住，这种家庭结构的变化可能一年发生、两年发生、三年发生。我换房从小换大，我要预示自己生活节奏的变化来判断我换房的时候究竟从多大换成多大。我刚才说的一房、两房、三房按部就班的，可能一房迅速跳到三房甚至四房，我觉得要从家庭结构的变化来考虑从小换大的需求。
二是从旧换新，我在香港换过几次房子，每次都是买一手房，原因是我们发现这个世界的进步真的令你很惊讶。5年前的房子觉得很好、很好，但5年后再看一些新的房子，你会发现科技又进了一步，开发商做的水平又进了一步。真的要换房的时候，我会优先考虑换一手房，原因是我们发现产品日新月异，而且很多的进步是超乎你的想象。例子，今天如果大家来到现场看过样板房，会发现2.0的标准远比以前一二三期好很多、精细很多、完美很多，那你就可以看到新的产品和旧的产品的对比，其实可以差异很大。
三是我在深圳买的第一套房是毛坯房，但是做了一次装修之后，以后都不想再买毛坯房，都是买有装修的房。原因：一是现在装修，按照同样的标准来做，我比开发商卖给我的花费更多；二是开发商做的水平远比一般的装修工人还要好，因为开发商要求有自己的品牌，装修工人、装修队伍帮你做一次而已，下一次可能不会再找他，所以开发商在这块无论是用量还是做工可能都会更好。何乐而不为？本身装修就是一件很烦的事，所以我现在换房的时候，也会优先选择精装交楼的项目来作为我的选择。
除了这些转换，我想说我换房的时候还会考虑几个因素：一是社区，我看到身边的朋友当自己的家庭结构越来越多元化，比如从单身变成结婚到有小孩到有老人，社区就需要够大，因为社区够大就可以提供不同的东西给不同年龄层的家庭成员享受。社区够大还有一点，本身中原有做一手也有做二手，我们发现社区够大有一个很好的好处，二手交易量够大，对房价保值升值的作用会起到增量的作用。换房其中一个目的是来提高自己的财富，社区够大对我们保值增值的功能提供更好的保证。
二是换房的时候考虑开发商的品牌，原因是跟刚才说的一样，开发商做品牌，对我房子的升值潜力有更大的保障。5年后再换房，我需要卖一套房，开发商的品牌对这方面有很好的正面作用。
三是配套，配套我们经常挂在嘴边，但是我们要考虑的是我究竟需要哪些配套呢？最明显深圳涨得最多的是学校资源，商业的资源、运动的资源等等，这些都是我们渴望拥有的。有些项目可能周边有，但是周边不是独享。有些小区在自己周边有更好的配套，我们换房的时候可以优先考虑这些项目。
最后一点是物业，物业就是物管在换房或者选择的时候不一定放在很前，但是在我来说我会优先考虑。香港有一个很出名的开发商新鸿基，他的房子比同期项目卖高10%、15%，甚至20%。有些人认为他用料好，我的体验最主要是因为它的物管好，物业对物业的保值增值起到很关键的作用。如果同样是住10年的房子，物管好和不好整个感觉会差很远。所以变成我们换房的时候，物业这个因素可以把排名往前挪，我相信对于日后房子的保值增值会起到很关键的作用。
我今天和大家分享的都是我本身换房时候的一些亲身的经验，我希望对大家有所帮助。谢谢大家！
很多安静听的朋友都牢牢记住了，我在旁边也听了，也是一个学习。刚才玉总已经悄悄的有一个观点转移到我们罗博士了，他认为要选大社区，大社区定义房子以后的再度交换，可以保值增值。玉总给我们的介绍，我觉得大家应该都很受用，以小换大、以旧换新、以毛坯房换精装，要注重换大社区，要注重配套，要注重品牌，要注重物管。我觉得今天来万科麓山换房子的人可以考量一下，万科的新房子、万科的社区、万科的品牌、万科的物管等等、等等都来衡量一下。罗博士也不要扬扬得意，好像玉总已经倾向于你的观点，你的8招究竟有哪8招？大家听罗博士一一道来。大家掌声欢迎！
刚才玉家雄说喜欢买一手房，我同意，一手房比较方便，还有装修，还有买房的时候，你装修的时候自己装，你经验不够，选材料等很多方面都没有他们好。但是不同意他的观点，对中原来说有一手、有二手，但是你要看他的背景，他负责卖一手楼的，二手楼和他没关系。
我做一个调查，刚才玉总说的挺好，说7式，你们觉得这些东西我们以前没听过吗？白衣服的美女，你有没有听过呢？如果他觉得说得很好的举手？才几个。我说的东西比较中肯，他是一手房的董事总经理。今天没有经济学什么的，我们就是分享，我不多说废话。
第一，人生规划。分享一下我的个案，我女儿23年前出生，那时候因为搬家，为什么要搬家？因为我要考虑我的女儿以后生活怎么样，最终她成为什么样的人。但是我是反过来的，现在生小孩以后，我们就拼命帮他找学前教育，去幼儿园。我和我太太说，我们希望女儿长大以后过什么生活，然后重新反推到她小时候，我才决定帮她安排什么东西。那时候我觉得我们女儿不需要太多钱，王老师会借我们一些钱。钱很重要，但是不是一切，我们希望我们女儿有很好的家庭，老公对她很好，每天不用加班，她们两夫妻可以有不错的收入。我们就排除了很多她以后从事的行业，比如会计，香港的会计加班很晚，而且找不到老公。要不要做医生？做医生可能很忙，但是一个月赚几百万可能，但是她可能没时间花这些钱。我们考虑她做什么职业、做什么职业碰到什么老公、有什么样的家庭，她在大学里面要学什么专业、要进什么大学，再反推，如果要进那个大学要学那个专业，她上什么中学，上什么中学，香港也是学区房，还要上什么小学，我们安排她学前教育，平常培养她要有什么世界观、人生观，要有什么对朋友之间看法，我们的观点慢慢灌输给她。我们现在买房、看房先规划好自己和我们的后代。
如果我们决定不生小孩，老人家的负担不重，那就不用买房。经济学来说，你去的时候，你就把这辈子的钱花完是最幸福的。但是我们不能这样，中国人和外国人有什么不一样？我们的观念是以家庭为单位的。外国很多是个人主义，我们生下来不可能离开我们的家庭，不可能离开我们家庭的家庭，所以我们生下来很多的负担。如果我们有能力，我们为了自己享受不买房，不把我们的购买力锁定最终的通胀，那是不科学的。如果我是艺术家，追求的是感觉，所有的家对我们没有意义，那就可以说你不用买房，买房以前，你买哪里的房，换房买房买哪里，你们要先做好人生规划。这对我们来说，不管你今天买不买万科的房，你们应该没有听过这个版本。
第二，看政策。在第一个环节我已经说了，政策有很大的变化，以后保障性的住房有很多供应量，所以我们要买房、住的房，有投资功能，我们要看那个房以后能不能保持，以后很大的供应量是租的房，会和一般房子的功能差不多，有洗手间、卧室、厨房，你现在买的房和租的方很像，我建议你们有能力的时候赶快换，我们要换一些资源比较好的，还有换一些靠近豪宅的，要么买豪宅，要么住在豪宅附近，要么就是前途、资源、规划很好的，我们要把房价增长的竞争力不要被只用来租的房子去拿走，我们要保持好这方面的东西。
第三，看区域。区域为什么要关注呢？最近有一个开盘的项目，银行里面有一千万才能进去看样板房，还有排队。你买那些我不反对，你们的财富已经到一定的程度，你们买没有问题，但是我有一个经验，如果我们财富现在足够，但是我们希望以后生活得更好，希望我们的财富有更大的增长，我们需要选一些什么地方呢？前段时间不太完美，但是以后的规划、交通改善以后，那些地区会有更大的增长。比如10年前的宝安区，玉总，10年宝安区多少钱？
玉家雄：大概8000到1万之间。
罗振坤：现在呢？
玉家雄：现在整个宝安已经去到6、7万。
罗振坤：罗湖10年前多少？
玉家雄：罗湖10年前大概1-2万之间。
罗振坤：现在呢？
玉家雄：6-7万之间。
罗振坤：原来玉总过来是给我数据的，没有很有用的建议给你们，只提供数据。以前很多香港人去罗湖买房，除了罗湖，其他地方很偏。我住后海的时候，有人说你们这是什么鬼地方，黄土一片，那么落后？那时候住蛇口的人第二天去罗湖，跟我说，我明天去深圳。我说，这里不是深圳吗？如果有机会把我们的资产、财富更大的增长的时候，我们要看准一个区域，不是现在已经没有什么发展空间，而是要找一些有很大的比例完善空间、有大进展的才买。这才是最重要的，这才是我们的能力。如果你随便买，闭着眼睛买房赚钱的时代过去了，没有了。我们的政策那么大的改变以后，我们要睁开眼睛，动动脑筋，多听专家说话去选房。
第四，看项目。这个太敏感，我坐在这里不能说这里不好，这里很好。我不说这里很好、很好，你们不听我们说这后面的东西。玉总有利益冲突，他要多卖几套。这个我是被他打败了。我说以后我们要把我们住的房子、买的房子，不管是和开发商还是国企，租给你们的房子，要把和他们的质量、水平拉开，所以我们要买一些资源很好的项目，尤其是大盘、大社区，罗湖的房价被什么打败？就是被不好的物管、混乱的社区、小的社区打败，就算你的社区在罗湖比较好，但是围在你周边可能是20年都不旧改的，你怎么办？所以项目要看大社区，物管也要好的，还有周边要有一个很大的变化以后，我其实不停建议我的朋友赶快一些项目周边很多旧改的项目，如果有很多旧改项目就代表以后这个区域现在的情况和以后的情况有非常大的改变，你们的财富才有非常大的往上升的空间。
第五，看物业。玉总说了，我不得不说，万科做得很好，梦想+2.0，我没有想他们做的东西今天才看到，鞋柜里面放了香薰的机器。还有门口的挂钩什么的，玉总在说，我说很多年前万科就在做，买菜回来挂钥匙在那边，我没想到玉总这么落后。万科现在已经用耶鲁的指纹锁。
玉家雄：主要是我不买菜。
罗振坤：第六，看邻居。我们的小孩以后怎么做人、出来思维怎么样，邻居影响很大。现在大社区里面提供很多公共设施，还有90后、00后，我们是社交年代，他们需要互动，以前就是家长和你单方面的传播，单方面沟通，老师和你说，你听我的，家长和你说你听我的。他们不会听你的，他们要互动。住在他周边的人是很重要的，不要随便买一些社区很小、很混乱的，真的不要买。
第七，看钱袋。这是最现实的，他和你说的谁不知道。前两天你排队买的小区，要看钱袋，就是看我们口袋里面有多少钱。我们不能一下子全部用完，国际上最近的形势可能有点问题，所以我们不要听有人说把救命的钱全部拿出去投资、买股票、炒房，不要听这些，我们要稳重，要留一部分钱够几年的供房，然后找更好的项目，这只是我们的一部分，我们一部分钱投进去有很好的地方让住，让房子的上升空间更高。我补充一点，我是坚持买房是投资的，因为你们住在哪里你们就是什么人。你买的大社区，住在里面的人很好，物管也很好，最重要的是我们的小孩子的教育，还有片区以后的发展空间，那是很重要的，不要乱买，闭着眼睛买房的年代已经过了。
非常、非常精彩。罗博士平常不怎么讲，我觉得有几条大家要慢慢悟，一是看人生规划，拿自己的女儿来给大家举例。在座很多的朋友，买房为自己，也可能是为自己的下一代。刚才我看到一位年轻女士把自己的小女儿抱过来了，可能买房也是为下一代，就是看人生规划。二是看政策的变化，买房不是闭着眼睛买，要看天，要看政策变化。三是看区域的未来。四是看项目的素质。有两条我最感动，要看邻居，还要看钱包。所以今天来的人，我觉得钱包都是满的，所以说声音很大，他们无所谓，其实还真的要看钱包。为什么说博士讲得很精彩？因为我们看到他的对手玉家雄在他讲的时候，频频点头。博士，你讲得很精彩，但是玉家雄比你更谦虚。
下面没有太多时间，我们留一点时间给现场的朋友可以提问。有提问就举手，没有提问我就来做总结陈词了。
台上的两位大咖唇枪舌战，你来我往，台下看房的客户也是络绎不绝~说明万科麓山的吸引力真的很大！
很多客户都围在沙盘附近，销售正在仔细地解答他们的问题~
除了讲座之外，现场销售的讲解也是让客户们十分感兴趣~
我想请教博士和玉总，博士刚刚说得很好，我们看未来，深圳重点规划的片区比较多，本来就是多中心的城市，但是我们研究规划的话，会发现17、18个重点规划片区，这是一个问题。我希望提得更具体一点，您看好哪个片区，比如空港新城、布吉旧改项目，提具体一点。
第二个问题，我希望两位专家从我们香港相对市场化的经济里面去给我们深圳的地产一些好的投资机会，去找一些线索。比如香港市场什么样的物业会跑赢大势，至少跑赢指数，是豪宅好还是郊外未来规划的重点片区好？
第三个问题，您觉得现在的实际，我非常同意罗博士的说法，凡是涉及买房就不存在刚需和投资的问题，刚需更应该用投资的眼光看待买房的问题，因为他钱更少。您判断从整个大的货币和金融时点来讲，是不是一个相对振荡或者顶部的区域？比如未来两年时间，长远看来肯定是涨的，这个可能性比较大，因为香港的楼市比较市场化，会随着货币政策的加息，影响比较重。中国的金融体系没有那么市场化，但是也有货币收缩的因素在。
主要是想问前面两个问题。
王世泰：这位英俊的小伙子提的问题很深刻，但是你有点贪心，一个人提了三个，后面就没有机会了。这样请玉总先回答前面两个问题，罗博士回答第三个问题。
玉家雄：我认为香港的确有很多值得回顾的或者是回头看的一些经验，但是我觉得也有一部分深圳比香港是不一样的，比如我经常在公开的场合说，现在深圳经历的是香港60、70年代经历的道路，整个经济是高速发展。香港60、70年代是它经济的起飞期，经济非常迅猛的发展，使得香港在那段时间的房地产市场同时活跃起来，深圳过去10年也是经历了经济起飞的阶段。我自己认为深圳会香港走的路更长，走得更全面。你刚才提到深圳十几个片区重点发展、重点发展，你听到很多这种概念，我觉得这是很正常的。如果作为全国一线城市，深圳是最小的，它上海的1/3大，更不用比北京和广州，那么小的空间里，深圳未来怎么全面发展？它必须每个区都要用好，每个区的功能可能有不一样，但是整合起来成为深圳整个发展的引擎。如果你问我，是不是某些区域比某些区域好？肯定会有，比如现在前海自贸区，大家提了很多年，它整个发展的格局、层面就比较高，其他的片区也有它的空间。如果你问我会不会某些区域特别跑出来？我马上想到的是前海自贸区。其他区域我觉得发展的机会还是比较平均和平等的，前海自贸区大部分是写字楼，少量商务公寓，住宅更少。我们今天的题目是换房，可能前海自贸区本身不是特别好的选择。刚才博士提到人生规划，我觉得可以看一下自己本身的职业规划是属于哪些产业的，可能在深圳，这种产业在哪个区域重点发展，我觉得这个可以作为你参考的点。
至于你提到香港的保值能力、升值能力最有保障的，毫无疑问是顶级豪宅。但顶级豪宅对整个社会里的人来说，只有1%的人有机会，比如香港的山顶、半山这些拥有特殊资源、稀缺资源的地段，肯定是拥有最高的保值能力以及升值前景，但是我认为这只是社会最顶端的人才能享受的，不是我们要探讨的。面向更大众化的，从深圳来说，我非常认同刚才博士提到的一点，我们可以看看未来区域整个格局变化最大或者升值能力最大的区域，我觉得这些区域未来的升值潜力会最大。入市的时候门槛比较低，但是5-10年之后，它的价格已经追到和市区差不多的局面。我经常说的例子，10多年的深圳房地产圈还有春交会、秋交会的活动，五一、十一两次，十几年前我第一次去参加秋交会的一个论坛，那时候也有台下的观众看好哪个区域，我说龙华，原因是我觉得龙华非常像香港的沙田，其实和市区的距离一点不远，只不过隔了一座山。如果交通改善，基本上和市区衔接。我们可以用这种观念和理念可以考虑某些区域未来发展潜力，有些区域我们现在不会定义为市区，但是它的价格将来和市区很接近。大家可以看到龙华和我们所说的一座山之隔的梅林，其实价格基本持平。如果我们选择升值潜力最大的区域，可以从区域的升值的这种眼光来看这些区域。
王世泰：我觉得讲得非常好、非常透彻。因为玉家雄先生在地产江湖虽然在一线，但是有很多理性的思考。下面的问题交给罗博士。
罗振坤：玉总对我很好，其实问答环节不算比分，但是他刚才说的真的很好。今天王老师这位主持人不及格，太差了，为什么呢？你们算一下，我是罗派8招，只说了7招，留了一招，因为有人问我这个问题，我已经算在里面了。我的第三招是看时机，时机是很重要的，尤其是换房的时候，买房很重要，换房更重要。我们回顾这两三年，很多人很悲催，他们把自己的房子卖掉，准备换一套房，最终结果是什么样？玉总。
玉家雄：买不回来。
罗振坤：要么打官司，要么真的从三房换两房、两房换一房。那时候是很危险的，要不然有很多其他的钱，要么搞贷款回来，利息又很高。我觉得现在的时机是很好的，一是现在的房价在平稳的情况，你可以慢慢挑，你看到房子的时候慢慢挑，卖完以后再买也可以。还有开发商不喜欢听到我说这个东西，这两三年你看到万科有一口价吗？没有的。现在调控太严厉了，所以有些人觉得自己很聪明、在观望。很多开发商因为有流水、业绩，所以他们不会说我们和以前不一样，不要赚太多，市场可以优惠点卖出去。其实有严厉调控出来的时候，我叫深圳的朋友说等下半年，现在已经进入下半年了。现在已经8月份了，这半年是最好的时机，为什么呢？一是没有人和你抢，二是卖房以后换房不会有很大的风险，还有最近到年底以前，你们会淘到一些比较实惠的房子，这个时机很好。但是这只用于一手房，二手房不是这样的情况。有一些人炒房的人，他们没有钱供房，他们急着用钱，会有跳楼盘。如果你们要买升值能力大的项目、好的社区、好的管理、好的片区、以后好的发展，这半年不管买哪里是最好的时机买、最好的时机换房。
我不知道给你的回答小伙子是否满意？说实话，今天这样一个讲堂到现在已经相当饱满。我告诉大家，我和大家分享我的心情，我今天来到万科麓山来参加这个大讲堂，我想不到有几个震撼：
1、我是和罗博士的车过来的，我在车上玩手机，他不知道，就用一个导航走，我们不是熟路的人，没有驾轻就熟，就第一次过来，我们从南山深大附近过来29分钟，开得比较慢。我们感谢深圳这座城市的动脉如此通畅，使万科麓山这个项目在距离火热的前海、后海很近。
2、我和罗博士、玉总两位参观样板房，我们可以说是阅楼无数的人，但是今天被细节震撼了。细节是魔鬼，细节也是上帝，光是万科做的梦想+2.0版这样的样板房，里面很多收纳空间、厨卫的精致安排让你感觉太了不得了。
3、今天现场的人气爆棚，从我们进来到现在，温度一直在向上升，说明什么？说明我们这个区域万科的作品在受到追捧、受到欢迎。
4、我和这两位朋友参加过不少的论坛和沙龙，他们今天这样的表现如此的圆满和精彩，也是使我大大震撼的。
为此，我要在这儿，当然万科麓山的项目很多的优点你们可以慢慢体会，像博士说要得看区域。像玉总说的要看他的社区，看它的物管。我还要告诉大家，这儿有许多运动的设施，登山道、运动公园，更重要的是有名师名校，有万科自己办的教育，你还担心学区房吗？还担心优质的学区房吗？这是博士第一个讲的看人生规划，统统满足。最后是看时机，现在是最好的换房时机。为此，我最后要说四句不叫诗的顺口溜。
楼市江湖风云卷，大咖论剑在麓山，7式8招剑花舞，人居最宜是心欢。人居最适宜的地方是你心里欢喜的地方，如果今天你们来这里听了二位的轮到，你心里欢喜，看到万科麓山的房子欢喜，我觉得今天我们这场相会值了！
朋友们，谢谢大家！论坛到此结束。
回放
回放
回放
粤公网安备 44010602005421号
