13:00-14:00 签到
14:00-14:15 主持人登场
14:15-14:30 邱小生对话申明浩
14:30-14:35 第一轮有奖问答
14:35-15:30 申明浩教授论道湾区未来
15:30-15:35 第二轮有奖问答
15:35-15:55 嘉宾互动问答
15:55-16:00 第三轮有奖问答
16:00 结束/样板品鉴赏
金地天润自在城由金地集团与天润集团联袂打造，是顺应粤港澳湾区发展大势、紧跟深圳东进战略的1号作品。项目位处大亚湾西区核心，龙海一路与龙山五路交汇处，以建筑面积约160万㎡恢弘体量，涵盖住宅、商业街、学校等丰富业态，集生活、休闲、娱乐、工作、学习于一体，筑就一站式梦想生活大城。
作为深圳东进的桥头堡，惠湾从交通、产业、人才、居住等方面全面融合。厦深高铁及深汕捷运列车开通，深圳地铁14/16号线(规划中)、惠州地铁1号线正在规划中，深汕高速、沿海高速、惠大高速等往来深惠，龙海一路、龙山五路等主干道纵横交错，交通十分便捷。所在片区之内，商业、教育、健康、生态等资源一应俱全，万达广场开业在即。金地天润自在城，坐享城市级丰盛配套。
金地天润自在城打造约8万㎡国际时尚商业街区，涵盖潮流MALL、品牌超市、体验式街区等多元化商业形态，拟规划国际美食街、户外创意市集、品位酒吧街、新锐创客公园等特色商业。
为下一代优质成长，金地天润自在城与知名学校合作规划九年一贯制学校，打造东方的“伊顿公学”，包括中学部和小学部，秉承开放式办学理念，培养具有国际视野的优秀人才;此外，还规划了3大幼儿园配套，不出家门口，就能享受安全放心的优质教育。
在园林打造上，项目将金地独有的360°健康家园林与社区环境相结合，形成了“一条主线、多个组团、多个节点”的园林格局，运动休闲广场、亲子畅游泳池、健康运动会所、活力体育会馆等丰富配套，让你享受健康温馨的欢乐时光。
金地天润自在城由金地物业担纲服务，金地物业经过24余年发展，业务遍及全国60余个城市，服务客户达180余万人,成为中国领先的社区服务与资产管理整合运营商，多年荣获中国物业服务质量TOP1殊荣。
金地集团，中国地产行业领军企业，29年践行“科学筑家”使命，布局中国35座城市，2016年跻身1000亿俱乐部，连续13年蝉联中国蓝筹地产。天润集团，以住宅、商业为主实现多元化发展，旗下拥有13家子公司、8座购物中心，覆盖全国多座城市，储备及合作土地总面积超过11000亩，价值上百亿元。
掌柜小编风尘仆仆从深圳赶来项目啦，活动很快就开始咯。
嘉宾签到。
快来跟小编看看金地天润自在城项目吧，目前房子还披着绿网，在建中。
这个装修style小编好喜欢呢，你们喜欢吗？
小编看到开发商在一些小细节上非常考究。
阳光明媚，好不惬意。
非常欢迎大家来参加《就是爱看房》今天的粤港澳大湾区的专题活动，今天我们来到的项目是金地.天润自在城。首先也是非常感谢开发商给我们提供了这个场地，并且为我们赞助了本次活动。
相信大家在今年的大会之后都听到一个概念：粤港澳大湾区。早期的时候大家可能会听到“深圳直辖”，深圳和惠州、东莞等等的关系。但是到今年以后，我发现我们的认识、我们未来的期许好象又上了一个新的高度。我在前几天在发朋友圈的时候发了这样一个信息，叫做只希望我们大家不要只缘身在此湾中，不要因为我们刚好是在这个湾区当中，反倒忽略了我们对这个湾区未来的期待和认识。所以我们今天的《就是爱看房》节目举行了这次专题活动，希望可以让现场这么多朋友，对咱们湾区的未来发展有更加清晰的方向和认识。
今天我们请到的贵宾稍候再邀请他出来，这个时候请给我一分钟的时间，好好地介绍一下这个项目。实际上，我对金地的印象在于金地的物业，金地的物业是我本身在居住的所有楼盘当中，我觉得物管确实是过得了自己这一关的。今天和大家一起来到的是金地.天润自在城，这也是在全中国第九座自在城，实际上它是个连锁产品，在杭州、上海等等城市是有自在城的。
大家有没有看到现场的夜行环形跑道，晚上可以运动，老人家走到那儿都有扶手，小朋友的运动设施等等也非常齐全，以及房子也确实对得起那1.3万元/平的单价。听说这个项目早期的时候曾经上到2万的价格，也是谢谢替代政府给我们限价。广告先说到这里。但是这个广告我个人是觉得还是对得起自己良心的广告，也是希望大家稍候好好地欣赏一下在咱们粤港澳大湾区当中首座金地自在城的产品，也希望你们能够找到自己合适的物业。
我们再给迟到的人5分钟时间，我要把场上的这些奖品送出去，这里总共只有六个手环，不知道送给谁，所以刚刚开发商赶紧打印了九道题目，赶紧拿出你们的楼书哈。但是我相信平时有听过咱们节目的听众应该能回答得出来的。
金地.天润自在城的总建筑面积是多少?
答：160万平米。
主持人(邱小生)：距离全球第九座金地自在城最近的高铁站的名字是?
答：惠州南站。
主持人(邱小生)：下面的这道题目跟我们的节目有关系。请问：深圳电台最好听的房地产节目它的名字叫什么?
答：《就是爱看房》。
主持人(邱小生)：深圳有一通神奇的热线，这通热线只要打进去，就可以问各种跟房子有关的问题，请问这个号码是多少?
答：88310942。
我相信今天大家不是冲着我来的，因为今天我们要和大家一起来分享到底这个理论对于大家接下来不管是刚需置业还是资产的配置等等应该说息息相关，所以大家非常热闹来到现场。今天也是要在现场非常隆重地感谢远道而来的来自广外粤港澳大湾区研究院的申明浩院长。有请申院长!
虽然说是对话环节，但是更加关键的是一些观点和大家分享。在和大家分享之前，我有两个问题，凭着我自己的私心，以及想替大家问的。提问完了之后我们再把舞台交给申教授。
教授，实际上包括我们深圳在内的所有的这些听众朋友，大家都对粤港澳大湾区的概念非常的好奇，同时也希望我们不要放过这样一个千年难遇的机遇带给我们生活的改变。其中有一个问题想问一下您：这个粤港澳大湾区的概念能不能正如媒体们吹捧的也好、预测的也好，成为全球最大的一个湾区呢?
感谢主持人的邀请，也感谢主持人的提问。粤港澳大湾区，最近媒体各界都非常关注。它是不是最大湾区，实际上在前几天的广州的一个国际金融论坛，是世界各国的专家政要都过来参加的，他们有提将成为世界最大湾区。这个提的依据在哪里呢？首先粤港澳大湾区现在的GDP总量1.36万亿，跟纽约湾区差不多。最大的湾区我们认为是东京湾区1.8万亿GDP。根据我们的预测，在五、六年后，粤港澳大湾区的经济总量将达到1.9万亿美元，实际上会超越东京湾，因为东京湾的增长速度比我们慢，日本的增长速度基本上是在1%、2%以内。我们是2.5%。所以从体量上来讲，我们应该讲未来是世界上最大的一个湾区。
从体量上来说，刚才教授给了我们肯定的答案。接下来第二个问题其实也是比较尴尬，我不知道有没有广州来的朋友，到底在整个湾区的发展当中，我们现在知道有几个主角：香港、广州、深圳，您觉得未来谁是老大？
这个问题比较敏感。因为大家都有龙头之争，深圳人肯定希望深圳是龙头，香港肯定希望香港是龙头，广州也希望广州是龙头。但是从龙头地位的历史阶段性来看，广州曾经是做过两千年的龙头，它从最开始整个华南地区，广州一直都是龙头。到了近三十年，从1978年改革开放之后，香港毫无疑问成了龙头角色，香港在当时等于四个上海、六个北京的体量，当时占了中国将近一半的GDP，所有的对外开放、招商引资都是通过香港而来。所以香港在改革开放初期的二、三十年担任了龙头的地位。而深圳实际上在近十年发展非常迅猛，科技产业、风险投资、金融包括地产应该说是引领全中国。所以深圳在近十年来非常有龙头角色的地位。
但是我想谁是龙头不应该成为大家最争论的热点，因为现在粤港澳大湾区讲究更开放、更融合、更包容，应该讲是一个协同的优势，协同起来一起发展，为全中国建立一个世界级的快速性的城市性平台。
大家最关心的到底谁的资金实力、谁的企业实力、谁的产业最高端、最强，从这个角度来看，香港现在的存贷款余额的总量9.5万亿，深圳是6.44万亿，广州4.75万亿。我们不算香港，因为香港的钱不能够自由的回来，从这个角度来讲，深圳在珠三角地区它的存贷款余额的资金总量是最高的，它等于1.4倍个广州，等于12倍的惠州。从这个角度来讲，资金总量和金融的网络和产业的高级化的程度，以及你的人才，这方面珠三角是属于引领作用。除了医疗和教育，广东还是可以作为医疗、教育、物流中心。像深圳实际上已经成为高科技产业、金融的中心。所以他们的功能会有越来越明晰的分工。
谢谢，我的两个问题已经问完，稍候在活动临近结束的时候我们将会现场有四个提问环节，刚才在群里面竟然有人问说江门能不能买，问到这样一些具体的问题。所以提问的话您自己发挥。
接下来请我们掌声欢迎申明浩教授！
我这里准备了一个PPT。因为讲到粤港澳大湾区，相信大家对这个概念已经非常熟悉了。但是它的内涵以及未来的前瞻，以及一些大家所关心的环深圳都市圈，以及大亚湾的发展，可能会比较关心。我就这么三个方面的主题给大家做一个简单的分享(图)。
首先是大湾区的概览。粤港澳大湾区在今年这么多文件中提出来，尤其十九大报告专门提出要发展粤港澳大湾区，为国家的泛珠三角区域发展作出应有的贡献。而粤港澳大湾区刚才讲到体量已经不小，体量跟纽约湾区是差不多，纽约湾区是1.4万亿，我们2016年的数据是1.36万亿美元，已经比旧金山湾区的体量大了。未来的发展，按照我们的增长速度来看，五六年后我们肯定是作为世界上第一大湾区的生态出现。
产业基础。实际上珠三角的九个地区已经形成了先进制造业与现代服务业为主的产业形态。而香港主要是服务业，香港的服务业占比占整个GDP的90%以上。
交通基础。我们看现在的交通大家是最关注的，我们有港珠澳大桥预计年底通车，深中通道、虎门二桥。还有一些高铁群，相信不少从深圳、广州来的同志，坐高铁，我今天从广州过来70分钟到了惠州南站，深圳从北站过来的话二十几分钟。所以高铁群越来越便捷。再加上三核三辅空港群，有香港机场、白云机场、宝安机场、惠州未来也会有机场。
大湾区这样一个规划，早在去年、前年的时候我们在给深圳当时马省长在深圳做书记的时候，他就提出重要课题的论证，我们参与了论证。包括国家发改委的一些同志下来调研这个题目，他后来也做了一个立项，我们也参与了早期的论证。我们比较知道它的理由和出初衷，我理解的就是三个方面：更开放、更高端、更融合的发展模式。
从全球的经济变化来看，世界贸易重心、世界经济中心一直在向东移动。从最早期工业革命爆发以后，伦敦、纽约率先崛起，成为伦敦湾、纽约湾。到后来“二战”以后，环太平洋经济圈崛起，包括美国的旧金山、洛杉矶、悉尼、新加坡、香港。上个七十年代以后，珠三角也崛起了，这是环太平洋的经济圈。
而下一阶段经济有潜力的地区应该是环印度洋，未来可能增长的速度比较快。现在他们的GDP的总量在10万亿，而另外两个湾区都达到30万亿以上。根据我们经济学的预测，他们在2050年左右这三个洋区都能达到70万亿的GDP。所以“一带一路”覆盖了环印度洋的国家。而我们粤港澳大湾区是承前启后，既享受了太平洋洋区这个经济的崛起，又能够开启印度洋的经济崛起。所以从地理位置上来讲，或者从世界的整个贸易和经济发展的历史来讲，是新的世纪中可能最大的经济。
同时从我们的产业结构和贸易结构来看，我们以前的货物贸易是非常繁荣的，货物贸易中国已经是第一大国，就是出口商品。但实际上我们服务贸易，就是以服务的进出口包括专利授权，包括境外消费的，包括国际航运的这块我们最差，就说明我们要提升。怎么提升?就需要增长极的带动。粤港澳大湾区要承担这个角色。因为粤港澳大湾区是全中国最开放的一个区域。我们测算了一下，粤港澳大湾区的开放功能比长三角地区和京津冀地区要开放一些，开放度最高。所以得益于我们有两个自由港：香港、澳门，还有两个许可区：深圳、珠海。还有最早的国家级的开发区、最早的出口加工区、保税园区、综合保税区等等一系列开放平台，现在也是落户最多的都在我们这样一个区域。所以开放平台我们最多。所以要承担为中国下一步的开放率先探索的任务。
第二是高端，现在粤港澳大湾区的韧劲GDP已经不低了，包括港澳我们是2万美元的GDP，去掉港澳1.6万美元，什么概念?相当于联合国发布的1.2万美元的人均GDP，就已经全面进入小康社会。也就是说我们粤港澳大湾区已经超过这个水平了。在这个水平上实际上中产阶级迅速崛起，中产阶级前些年的标准，你要有两套房、市区一套、郊区一套，这是当时的说法，现在可能不只两套房，很多七八套都有。所以中产阶级崛起的一个标志，是产业和品牌会崛起。像上个世纪二十年代的时候，美国中产阶级崛起，它的通用、可乐都是那个时候崛起的。所以未来粤港澳大湾区也会出现这样的趋势。
而且中国的中产阶级实际上已经有1.2亿人，美国实际上是世界上最大的中产阶级人群，它是1.5亿人，原先60%是中产阶级，现在降了一些49%，所以美国人不太满意，这是他的中产阶级的总量跟我们的总量接近。所以我们中国人的消费力、购买力上升，全球都很惊讶为什么中国有这么强的购买力，是因为跟这个有关系。
第三个观点是融合。融合实际上就是要更好地发挥“一国两制”的作用，我们要解决香港的一些问题，维护香港和澳门的长期繁荣稳定。香港我们知道有产业空心化的问题一直是比较突出的，它的服务业很高端的，但是中间没有，然后就是很低端的了。它有金融、地产、保险这样的高端服务业，但是中间没有，剩下的就只有端盘子的和的士司机。所以它有产业空心化的问题。现在它的青年有些就业选择余地比较小，主要原因是因为香港地域很少，它才1000平方公里，是深圳的一半。这是未来要解决的问题。如果融合得好的话，我们未来的9+2会大于这样的效应，为了会有高端服务、科技创新、先进制造，这些都能发展起来。
讲到一些规划的问题，可能大家更关心这个。大家知道这个月或者下个月才会出来，预计将会有突破，有些政策或者其他方面的突破。我想主要的着眼点就在于互联互通，两个纬度，一个是内部的互联，另外是全球的互联，内部我们现在有很多规划要做，现在广深科技创新走廊是产业的互联，这个地带将会辐射到广东省7、80%的高科技产业在这里布局。当然还有珠江西岸的先进制造业带。
交通的互联。大家感受是最深刻的，今天我刚才讲的从深圳到惠州非常方便，现在深惠一体化，深惠同城化正在形成或者已经形成，半小时生活圈。广州到深圳、到香港也有广深港客运专线，未来这条线也会通车，包括三座桥：港珠澳大桥、深中通道、虎门大桥。还有机场，深圳、香港的机场都是6千万左右的客流量，未来的广州机场将会变成1.2亿的客流量。所以整个华南地区的接待旅客包括人员的进出交往会越来越频繁。
另外一个互联是全球互联。粤港澳大湾区要担负的背靠大中国、面向全世界，要承担起中国与世界沟通的重要枢纽和桥梁。这是全球互联的内容。当然其中有一些比如自贸区升级为自由港，国家自贸区本身也是汇聚全球的资源，在一个地方享受了比较低的汇率、比较好的政策，使它能够迅速崛起，像迪拜就是这样的地方，成为一个小联合国一样的地方，那里住着好多国家的人。未来我们自由港应该是往这个方面打造，但它需要很多方面的变革。现在香港就是往这个步骤，它整个城市都是一个自由港。
我们粤港澳大湾区要跟香港的优势结合，第一是服务企业走出去，香港的金融服务、风险管理经验，包括国际市场开拓有优势。但它的优势如果不能够背靠内地，不能够与内地、珠三角融合，它也发挥不出来，它的功能会衰落。另外贸易方面，我们要在自由自贸区的经济市场化改革的基础上，要推动贸易自由化，要更开放。这是大湾区的基本情况的介绍。
第二部分，我重点讲一下环深都市圈的内容。为什么提出都市圈这个概念呢?实际上我们看到世界湾区的人口的集中趋势非常明显，全球有60%的经济总量是集中在入海口，世界上75%的大城市70%的工业和人口集中在距海岸100公里左右的区域。东京的都市圈这是全球最大的都市圈，面积1.34万平方公里，占全国面积3.5%，人口3400万，占全国人口27%，GDP更是占到日本全国的1/3。日本的收入的均等化水平比较高。我们再看粤港澳大湾区，粤港澳大湾区占到中国面积0.58%，但是我们的人口聚积程度更高占5%，GDP占12.4%。从人口和GDP的比重我们是比日本更集中。这说明我们这里的产业和收入结构比全国平均水平高很多。
而且我们看到，实际上人口红利，中国讲了三十年我们都是人口红利的大区域，但是现在也有一些学者讲人口红利结束了，是不是出现拐点了，当然还属于探讨，现在没有定论。但是我们可以看到，实际上北上广深一线城市是吸收其他省份的人口红利，别人都跑到我们这里来工作，所以导致我们这里的房价、经济整个都在增长。
这是每年春节的时候人口流出和近十年来的人口流入的一张表，我们看到，广东远远高于其他城市，广东是人口流入最多的地方，就说明人口在向广东省集中(图)，这个是符合世界湾区发展的趋势和经验的。
还有我们看到整个房屋的销售占比，发现三个主要的经济区，加上六个主要城市，占了全国房地产销售的份额是比较高的，基本上房屋总的成交占比占到将近6成，二手房交易额占到7成以上。这说明在大的区域范围内，人口居住是集中在几个主要区域，但是未来的居住扩散会在中心区域扩散的趋势越来越明显。
为什么这么说呢?从世界上的都市圈的发展经验来看，它有一个都市圈半径。纽约和东京实际上都在上个世纪一二十年代开始只是城市10公里的半径内，后来就不断地外扩，后来到了30公里。到了1980年代的时候扩到50公里，这个半径稳定了二三十年，没有再发生变化。说明现在的交通设施虽然越来越便捷了，但是50公里的范围是人们比较容易接受的，再远的可能路上时间偏长，难以忍受。所以50公里基本上稳定住了。
这50公里是跟通勤圈有很大关系的，通勤圈的大小决定了都市圈的大小。我们看伦敦和巴黎实际上也是这样，圈内都是在50公里范围的，伦敦红色的是居住最密集的区域，基本上都是在50公里范围内。巴黎也一样(图)。
但是看我们中国的城市，北京现在中国最大的城市，我们看它的通勤圈半径只有30公里，第一圈是10公里，第二圈是20公里，第三圈是30公里(图)。我们看到，左边这个图，北京实际上就是30公里的通勤圈，它再往外就没人住了。但是右边这个图，东京就比它大很多，在50公里范围内都还是很多人居住的(图)。
回头看深圳的，我们深圳的里面的小圈是30公里的半径，基本上也就是属于深圳的龙华、龙岗、宝安，再往外就没有了(图)。但实际上五十公里这个半径这个大圈，我们现在所处的位置就在这个大圈里了(图)。
这是以深圳市民中心为原点向外划50公里的半径，我们看到惠州南站都在50公里的半径内(图)。
所以，我们搞经济学的实际上是透过一些现象看本质，找一些原因。为什么我们房价会上升?深圳在粤港澳大湾区中是房价上升最快的。紧接着是惠州二手房的涨幅，比深圳有些涨幅还高，原因就在于刚才我讲的深圳的30公里-50公里的都市圈对这里有辐射。
而且通勤的便捷化都在提速，刚才讲的从惠州南到深圳北36分钟，但是我今天刚刚坐过来的时候只要25分钟左右，更快了。1小时可以到前海，包括深圳有5条地铁线的延长线，延长到了惠州大亚湾。所以实际上深圳市场的外域的需求，对周边有一种提升和带动作用，也是周边房价上涨比较迅速的一个原因。这是讲到深圳对惠州、东莞等地的辐射。而且惠州本地也在做交通的互联互通，比如地铁4号线主要在我们所在的区域，所以很多楼盘在附近。当然楼盘聚集也会带来商业中心聚集和居住聚集的效应。
这是我按照我们所在的惠州的位置为原心，画一个50公里的半径看能圈到那里去，实际上把深圳很多地方都圈进来了(图)，这个圈内有九个车站：惠州站、惠州南站、坪山站、深圳北站等等都在这个圈子里，包括有三个机场：惠州的干线机场、深圳机场、香港机场都在这个圈内(图)。深圳和香港的影响有1.2亿客流量，未来可能会增加，所以在整个经济圈里面越来越连通的情况下，人员的流动越来越快速的情况下，周边肯定会有所带动。
光有人口还不行，实际上人口的载体是产业，光有人、没有产业，那就是空城、鬼城。我们看产业，环深圳产业生态系统初步形成，未来可能会越来越好。粤港澳大湾区在全世界范围内在信息技术、移动终端、汽车显示、装备、家电、机械、医药等领域都具有比较完整的产业链。举例来说深圳、东莞、惠州，我们知道都是属于做手机、做终端产品比较发达的地方，东莞现在有松山湖，深圳就更多。这些东西聚集了手机这个产业链中的99%的环节，集中在深莞惠区域。这也是为什么前些年我们的外贸增长，深圳也找了我们做研究，很多内地在挖深圳的墙角，比如重庆、贵州，他招商引资，他又不想开放，那就从深圳挖。但是有一些行业始终不过去，像手机行业他不过去。像那边给他的一些政策配套，你出一台手机我补贴你7块钱，政策非常好，但是很多生产企业不愿意走，原因是产业链这里很完善，我在内地生产，我找不到这么容易的零部件的供应，反而成本升高。所以产业配套粤港澳大湾区已经有相当多的比较成熟的产业链。而且深圳现在在打造东进战略、西进战略，它在向外延伸，比如“东部产业创新智核”、“东部产业智造高地”，这都是深圳在做。惠州现有的石化、电子、新能源与汽车零部件、现代服务业，除了第一个石化之外，实际上后面三个都与深圳的产业有密切的直接关联，所以未来可能会建立深圳的产业辐射，深圳产融双驱的发展模式。因为深圳的金融业非常发达，深圳的金融业比广州发达很多，这也是深圳为什么能够有378家上市公司，而广州只有100多家的原因所在。所以未来要想搞新产业、新生态、弯道超车，惠州肯定要跟深圳着重的融合、紧密的融合，这是一个大趋势。
现在提得最热的是一廊一带战略就是广深科技创新走廊。但是我们广深两个城市，我们可以把它更主动地更包容一点，佛山应该是可以主动融入的。深莞惠同城化，未来这条线可能是全国最密集的一条高科技产业聚集带(图)，这是相当于打造美国的硅谷的101公里、墨西哥的128公路，101公里聚集了全美的惠普、谷歌等公司，全部集中在一条公路的沿岸。我们这条路对标的也是这样一条国际上的产业聚集区。
惠州它的产业已经在主动地地在向这方面对接，惠州的产业规划，大亚湾西区跟广深滨海走廊最后一个端有衔接，这个区域也是高端产业与深圳要衔接的一个区域(图)。
最后讲一下大亚湾的机遇。实际上惠州和广州、深圳比，就觉得可能有点妄自菲薄、体量太小。但实际上，广深属于超级大城市，但是我们看珠三角的九个地区实际上都不小，惠州实际上在国际上超过了不莱梅、超过了日内瓦，所以一点都不小，而且增速还不错，不管是零售总额、工业用电量这些都是增长最快的(图)。因为工业用电量大家觉得是工业的，但大家不要忘了，全球能够从落后国家成为发达国家的，都是抓住了制造业的机遇，制造业在哪里哪里就繁荣，没有制造业有些就空心化、有些就衰退化，所以制造业非常有必要。
未来存贷款余额也在增长，增长速度也比较快，而且存贷比也是最高的。国家金融稳定会议开了以后要降杠杆，企业贷款比重在下降，而个人部门的消费贷款在上升。这个比例一看我们就知道是惠州买房的人比较多，所以它的比例肯定是最高的(图)。
深圳湾我们知道基本上是福田加南山，它们的GDP很高，加在一起除以人口，人均达到26万GDP，是非常高的，在全国都是非常高的，应该属于最高之列。我们看大亚湾，大亚湾的数据当然不一定能说明问题，也很高，因为很多园区、产业在这里，但人口很少，在这里工作的人口和居住的人口还不能够完全一样，所以人均GDP也很高。这里的人均GDP不能等于人均收入。我们看深圳湾的房价8-20万不等，大亚湾的房价是1.2-2万。我记得我印象中是这个数字，但现在好象房价在限价，应该卖多了也卖不了。
我这里要讲的是什么意思呢?这里有产品基础，但人很少。我们看城市人口密度比较，我们把主要的城市放进来，深圳人口密度全国最高，5689人每平方公里，超过上海、超过北京、也超过广州。东莞是3300，人口密度也挺高的，但是惠州就比较低，惠州环大亚湾的是620，整个惠州才410(图)。所以人口密度来讲深圳已经是非常低的。密到什么程度?可能要进行人口的外溢。我们知道一个地方人口过于集中的话，它的公共资源、道路资源、医疗资源、教育资源可能难以供给。所以这也是房地产在升温的一个主要原因。
所以我们看它外溢在哪里，无非就是它周边的惠州或者东莞。惠州2015、2016年基本上大亚湾九成的客户是来自深圳的。而且大亚湾也是在惠州区域内房产销售占了大头，主要原因还是因为靠近深圳。
刚才主持人问我说谁是龙头，我没有直接回答他，但我讲了深圳的经济量比较大，深圳经济量6.44万亿，比广州多，是广州1.4倍，大概等于12个惠州。资金量多、人口密集、再加上它后面的面积不大，所以它有很强的外溢效应，它的产业会外溢、居住会外溢。所以现在深圳的“十三五”规划中也专门提了要把发展的空间资源向更大的区域进行资源协调，深圳已经在做这样的主动的跟周边地市进行协调，所以50公里的深圳都市圈正在形成。我们看深圳的交通规划图，它主动的已经延伸到了很多其他地市在延长(图)，这里是惠州的，已经延长我们所在的区域(图)。包括产业也在扩散，像松山湖，华为的终端去到了。包括比亚迪也到了惠州。虽然它在扩散到不同的城市，但仍然在50公里的都市圈范围内。所以产业在扩散、居住也必定会扩散，居住功能也外溢(图)。
最后讲深圳的产业和居住规划的调整，再看惠州本地，我前一个月来过大亚湾，大亚湾管委会希望跟我们粤港澳大湾区研究院做一个研究。我们的学位在增加，而且面积不大，名校荟萃，华师附小、北师附小、广外附校、美国贝赛斯高中等等都在这里，我当时还比较惊讶。他也这么多的好的中学、小学。。
商业配套也在逐渐完善，游乐设施等等。还有因为我们外地人一直会说惠州大亚湾有石化产业，我们觉得会不会有污染，但我看了官方披露的数据，环境还是优良的，它的环保控制非常好，二氧化硫0.02的指标，国家标准是0.15，括号内部都是国家标准、括号外的是大亚湾的指标(图)，我们看到是远低于国家标准的。还有它的绿色发展理念也做得不错，我们都去看了园区，它的排海污水排到20公里以外，实际上就是公海，所以对这个区域的污染限定在可控的范围。
所以我们说市场是很敏锐的，企业家是很敏锐的，企业的决策也是很敏锐的。我们看开发商现在是强者恒强，大盘、名盘越集中的地方反而发展越快。我们统计了一下，全国近三年的前二十强的开发商他开发的销售面积基本上占到全中国的1/4甚至1/4强，逐渐在走高，说明强者恒强，有这样的需求。但我们看到周边好象都是大的开发商(图)。
前50个城市基本上都是二线以上(图)，当然惠州我们看排在了第44位，应该算是弱二线。像杭州那些是强二线城市。深圳是一线，我们4.8万的均价，广州、珠海微弱，惠州是9200元。所以分化的趋势还是比较明显，就是价格差异很大。
我们看跟美国比较，美国也有这样的趋势，它也有价格差异，但美国的曲线比我们平缓很多，我们现在非常可笑，下面这条线是了，惠州是第44个点，深圳在第3个点，中间的差距非常大。随着刚才我讲产业扩散、交通的一体化以及居住的功能外溢，我们预估它这个走势会比较收敛，惠州和深圳的差距现在偏大，将来的差距可能会偏小。
而且我们知道惠州有丰富的海岸资源，风景漂亮，很多北方的人来到这里，可能这里跟三亚有类比之处。十里银滩，他们都说很漂亮，我还没去过。生态宜居，在珠三角区域应该讲是一个比较漂亮的地方。
希望大家来这里有所收获。以上是我的分享，谢谢各位!
谢谢!刚才大家听到了很多干货，我们看到其实在群里面大家也是在互动，欢迎大家在群里面跟其他听众一起来分享。群里面有问到几个问题，第一个问题比较有代表性的，也是先替他问一下老师：我们都知道整个粤港澳大湾区：香港、广州、深圳都好，深圳是未来要走国际一线城市的，在其他城市中，有很多可能你们都有去吃过美食，但是可能对那些地方不是特别熟的地方，比如江门、佛山、顺德、南海等等这些地方，老师你最看好哪里?
这个问题问得比较有水平，我们现在在惠州，惠州是一个不错的地方。实际上这里有一个原则，我们中国的城市发展模式，这么多年下来，大家能看到的经验，就是在一线城市发展是比较迅速的，公共资源、教育资源、医疗资源、科技资源包括上市公司资源都在一线城市，而另外一个点就是一线城市在发展到一定阶段的时候周边会有一些卫星城或者一些小镇会受到一线城市的产业和要素的辐射效应，它们也会率先发展。所以现在像全国搞特色小镇，有一些媒体像港澳的也是来采访我，问哪里最有可能特色小镇率先突起，我说首先是一线周边可能会率先突起。另外就是当地的产业园有一定的产业基础，但是以前只是搞生产、不搞生活、也不搞生态，需要把另外两个纬度做好，才能够把城市做起来。还有一个就是大学、高校、科研资源非常集中的地方，比如说各个城市搞大学城，大学城的地方跟刚才讲的产业园正好相反，它是不缺人才，但是它缺产业，它光有人、没有产业，它只是消费中心、而不是一个经济增长中心。所以应该讲这三种类型的区域是比较容易在未来率先增长。
所以我想一线周边，北上广深，北京1.2万平方公里，上海7千左右，广州7千4百多平方公里，深圳1997平方公里。为什么广州对周边的扩散和辐射好象没有深圳这么明显?因为广州7千四百多平方公里，深圳的3倍还多，它的增城都还没怎么开发，它再向周边扩散迫切性没有那么高。但反观深圳，实际上深圳和香港两个加在一起还不够广州的一半，深圳加香港才3千平方公里。所以在这些一线城市当中，深圳已经是不得不做产业外溢和人口外溢了。深圳也不是说非要把惠州、东莞、中山搞起来，是因为它已经没有空间了，它必然会出现扩散。而出现扩散，它会对于这个空间换来资源。
所以这样来看，大家应该心里有谱了，哪里是最容易有上升空间的地方，我看大家也知道了。
接下来我们进入提问的环节。因为我们接下来就是要看房也会针对粤港澳大湾区的专题，有几次的活动，每次可能方向不大一样。这次的方向我们请的是教授，就很多大的观点跟大家分享，所以我们看看有没有谁有具体的问题。
申教授你好，我想问一下现在这个大背景下，很多人说深圳是多中心发展的城市，其实在龙岗、大运包括坪山这个片区以后也有大学城的规划，包括深圳第一高楼的大型商业区的规划。我想问一下您对一个城市内部的区域中心是怎么看的？比如龙岗的区域中心是否能带动周边包括惠州的房价也好或者生活的便利性？
非常感谢您的问题。这个问题实际上对前一个问题是很好的补充。深圳的大学城在龙岗这边的，以前在西丽，现在往龙岗移，所以深圳正在着手建立第一所跟国际名校合作的大学。因为我们大学有一个比较明确的影响效应，就是大学毕业生的本地就业非常明显。实际上我们想去北方的大学招博士以上的，不太容易招来，因为他在当地读书他比较希望在当地就业。所以本地就业这是非常明显的一个趋向。深圳将来如果龙岗大学城建起来之后，那相当一部分大学生应该会留在本地。
大家去看比较成熟的大学城，广州大学城应该讲是全世界规模最大的一个大学城，广州大学城在全国是做得比较好的标杆，他十所大学集中在一个岛上，我们看它岛上的房价跟周边的房价变化非常快，开始这个岛就是渔民居住的岛，都是农民，后来在一年的范围内，就修起了十座大学，房价迅速跟市中心看齐，现在广州市中心平均5万左右的水平，那里的房价也是5万左右。所以大学城的带动作用应该讲广州是一个比较成功的样板。
当然深圳大学城现在还没建成，未来还有很多想象空间，但我想大学城是一个聚集高端资源要素的区域，也对未来粤港澳大湾区所着力想要打造的一种形态，就是我们要集中高端要素，而不是像以前都是加工厂这些低端要素。所以未来这里应该会有比较大的产业高端化和就业层次的高端化以及居住扩散化的效应。不知道有没有回答到您的问题。
我做一下广告，那能不能这样子理解：我们现在买一个自在城，等他们大四毕业，4万卖给大学生。
申教授，现在深圳地铁14号线准备开工建设，差不多是2022年通车，自在城离这个地铁很近，现在买下来扛个五年等地铁通，通了之后再卖掉大概能卖多少钱呢？
这个问题比较实在，最终的市场价格是由市场供需决定的，我们现在也很难预测。但是随着交通设施的完善，房价肯定会有一定的上浮，这个是趋势。所以我不知道现在自在城现在开了第几期，一般房地产比较常用的方法是一期一期的开、一期一期的卖，实际上这里有个非常好的商业模式，就是刚开的时候周围一片荒原，卖个七八千，开了之后有人做了之后就有商业、超市包括幼儿园起来，就可以卖到一万多。慢慢的，规划也来了，地铁、公路各种公共设施、医院都起来了之后，我再卖第三期说不定卖到两万了，每增长一样东西都能开出来新的楼盘，价格就不断上浮，这对房地产开发来讲是一个非常好的盈利模式。所以它是滚动式开发。我想您买房肯定也是希望是这种开发。不知道有没有回答到您的问题。
申教授，我刚刚开车过来，这边有很多楼盘，我去大亚湾的核心片区会看到很多楼盘、很多销售，这两个片区对于未来会不会有变化，不管是粤港澳大湾区还是交通隐患的影响，这两个区的选择性，有没有哪个更优？
这个问题让我回答会得罪大亚湾的领导。因为大亚湾的领导带我们去看了大亚湾的核心片区，还说要给我们场地，希望我们设一个分点在那里，当然他们也不错，它的一些配套各方面也起来了。但是，我要说的是大亚湾虽然人均GDP比较高，达到20万，但它这个是GDP，还不是人均收入，惠州的人均收入在珠三角不算高的，惠州的人均收入包括惠州的人均GDP比东莞、佛山还是低一些。从我刚才的那张图其实可以已经回答你的问题，惠州的资金总量5千亿，深圳是6.44亿，它上涨空间的来源，推动房价上涨的主要因素，是惠州本地的人还是来自深圳的人，实际上是这个问题。如果是这个问题考虑清楚了，那临深和远深哪里更有空间。我想你也清楚了。
谢谢大家。我们《就是爱看房》的节目接下来也会陆续有一些跟粤港澳大湾区相关的话题，希望大家多多支持。
今天来到现场的时候，也有我的同事过来了，也都在看房，我们还是那个观点，假如深圳能有大本营那肯定也是好事，在这个地方有个大面积的肯定也是好事。在这周边有华润等等开发商能够在周边很多的项目，未来开发商会扎堆来建设大亚湾片区，所以也是希望大家稍候多多留意一下，比如看看金地自在城的样板房。同时又时间的话到万达广场溜达溜达，我是上周末来的，没有停车费，而且吃饭还得排队，跟咱们的cocopark、皇庭非常像，我早期就认为这就是一个核电站、就是一个空城，我在节目中还说过这个地方是鬼城。但是再来的时候发现今非昔比，所以有的时候我们可能没有其他的办法，我们也想去沙井，但是它4万;我们也想去坪山，它也4万出头了。这里1.3万要变成2.6万的我想可能性还是有吧，这只是仅代表个人的观点。也是希望可以和大家在金地做邻居。
再次感谢大家到现场来。接下来的环节我们去到样板房参观。谢谢大家!
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