背景：
深圳，一个创造奇迹的城市。罗湖，一个充满原生奇迹的地方。
罗湖，曾经缔造深圳史无前列的辉煌，也曾经历辉煌后的漫长灰色时光。三十年一次跃升，三十年一个轮回，罗湖，随着政府2500亿打造新罗湖的措施逐步落实、多条地铁开通、中国名企集中参与旧改、甲级写字楼和商务中心林立而建、世界500强重新聚焦罗湖……罗湖，重回深圳焦点。
深圳中心重回罗湖！
值得注意的是，历史性的轮回又一次从深南大道开始，深南大道再次改变深圳——深南大道作为深圳黄金商务轴线的地位始终没有改变。在深南大道上，聚合了深圳最高端的商务区，主导了深圳的经济，辐射全国及亚洲，影响全世界。同时，深南大道是连结世界五百强的财富通道，是深圳经济命脉，深圳经济一路向西发展蔓延，形成多中心商务格局。某种意义上说，深圳的历史可以从深南大道书写。
中心重回罗湖，深南大道龙头谁来引领？8月26日，业界专家和全国主流媒体高峰对话，敬请关注。
2500亿再造新罗湖
实景拍摄：深南大道鎏金大道黄金轴线，“龙头”瑞思国际格外显目
深圳重回罗湖中心时代，瑞思国际写字楼率先受益
商铺
4万。
尊敬的各位嘉宾、各位新闻媒体的朋友们，我们非常高兴能邀请到各位朋友参加由深圳京广发展有限公司举行的瑞思国际新闻媒体见面会，我代表瑞思集团及京广发展公司向各位朋友表示衷心的感谢和深深的祝愿！
深圳京广发展有限公司是深圳瑞思集团项下以房地产开发为主的一家子公司，深圳瑞思集团自成立以来秉承专业、高效、稳健的服务理念，始终坚持向广大客户提供高效价值的指标，向广大客户提供房地产的收购、开发以及策划包装、项目推广、销售、经营、物业管理等综合服务，并且向广大客户提供房地产研究、分析、咨询等综合性服务。自成立以来，通过历年的高速发展，已完成了多个重大项目的运营，累计销售物业近千万平方米，累计运营商业物业数十万平方米，取得了整个地产行业骄人的业绩。
公司推崇以专业、高效的专业精神，同时辅之以拼搏、进取的团队意识，深入市场，打造了一个广阔的运营体系，在房地产运营体系过程中建立起了自己严密而独特的专业理论体系及执行体系。瑞思集团明白只有不断地领先对手，才能实现自己的价值，只有不断地创新务实，才能实现客户的价值，只有不断地拼搏奋发，才能使自己的企业永远保持常青，因此瑞思集团愿意以自己更努力、更敬业、更孜孜以求的付出，成为房地产运营行业的楷模。
瑞思国际是瑞思集团项下深圳京广发展有限公司开发的大型综合体项目，作为深圳商业的发源地和深圳的消费中心，罗湖在打造国际消费中心方面具有得天独厚的中心，根据规划，罗湖区政府将利用地铁2、5、8号线枢纽站这一难得的机遇，努力打造成为集文化、娱乐、美食、购物、休闲活动于一体的时尚商圈。主要包括三九大酒店、黄贝岭、新秀南和秀南工业区，未来此处将成为集文化娱乐、美食、购物、休闲活动为一体的深南东商圈，而瑞思国际作为首个面市的商务写字楼，作为2、5、8号线综合站，尤如潜力股，不管是自用、投资，价值都是非常高的。不仅如此，瑞思国际还凭盐田港的国际物流与世界级港口，拥有莲塘、文锦渡与罗湖口岸的便捷，加上城市主干道，将成为四维交通体系，可谓四通八达，而且瑞思国际中心写字楼的办公可以欣赏东、南、北连绵山脉或公园，西面欣赏城市美景，是罕见的风水楼盘首选。
在此，我真心的欢迎八方贵客入驻瑞思国际，再次祝愿各位新闻界朋友、各位嘉宾的光临，祝大家身体健康，万事如意。谢谢大家！
我们是强强联合。
今天这个主题，我不知道是不是有谁抄袭了我的观点，应该说我在很早就讲了，记得07年我说了一句话，我说“罗湖一定会成为中心，需要八年左右的时间”，当时也是在罗湖谈的，谈的过程中我还提出了一系列的观点。第二个是在09年谈的关于罗湖的关键词，即商务化，罗湖在有一个很好的商业中心机缘的前提下，在追求空间发展质量和空间发展效率、效益的战略下，商务化是必由之路，必须迅速提高罗湖的商务化之路。我2009年开始谈这个关键词，特别是在去年比较集中的和罗湖区的领导多次谈到罗湖相关战略时，经常也会提示这样一个关键词，所以我想中心化和商务化是我今天交流关于罗湖的个人的理解。
刚才张总已经说了很多，包括2500亿，包括深南东商圈战略，包括基础设施的变化等等，我没有这么大信息量，但我愿意分析一下看问题的角度，即我怎么理解“中心化”和“商务化”这两个关键词。
一是深圳关内泛CBD化的趋势非常明显，我们现在经常在争，说前海中心是珠三角的CBD，福田中心区是深圳的中央商务区，好象罗湖被边缘化了，其实这个不要争，深圳关内就是396平方公里，放在整个大珠三角格局和1957平方公里的深圳格局下，放在深圳作为一个全国经济中心城市的立意下，放在深圳作为珠三角国际门户城市的这一目标下，只是大家承载的功能不一样而已，所以我说关内是泛CBD的趋势。
二是深圳经济转型，妹妹-刚才讲昨天写字楼卖那么高的价，这两三年以来卖的那么好，不是写字楼从天上掉的馅儿饼，是深圳的城市发展阶段所致，是深圳的发展不断升级的必然结果，你到2005年看看，中心区的CBD卖得掉吗？2007年卓越实际中心会不卖只租吗？不会，商务空间是第三产业和现代服务业发展水平的结果，商务空间的价值由这个城市的现代化服务业的水平来决定，而不是由别的东西来决定的。
政府分析经济，喜欢五年一个节点，05年深圳第三产业水平只占47.4%，2010年是52.7%，工业化完成以后，城市要上升，城市要发挥更大的影响，就像汪洋讲的，深圳要在服务和辐射全国中发挥作用，发展经济，你靠什么辐射？靠什么服务？除了产业的辐射力以外，靠现代服务业发展，这是大势所趋。深圳传统四大产业支柱（高科技、金融、物流、文化）占GDP的60%，在此基础上深圳进一步确定了城市战略“高、新、软、优”，“软”指的就是现代服务业、文化创意产业，为什么深圳敢提出第三产业比重在未来五年达到60%？过去五年我们的第三产业由47.4%上升到52.7%，写字楼的价格溢价了多少？如果我们在未来的五年第三产业还有7、8个点的上升率，并且主要是由现代服务业上升的，你自己去算写字楼空间的价值。我们所谓的投资也好，所谓的置业也好，特别是在房地产领域，更多的是关注经济结构的变化，关注产业结构、产业特征的变化。现代服务业的发展、第三产业的发展会制造很多商务需求，当未来五年第三产业、服务业暴增式的趋势出现时，我想对商务需求也会出现暴增式发展。回头想一想，福田中心区今天你还买得到吗？前海中心包括了后海的前海中心，基本是大企业的总部，一个企业一栋楼，可以告诉大家的是，排队基本已排定了，香港、央企、500强，现在很难挤进去了，排队的名单已经超过了供应，我经常开会时说“你到前海排队了没有？”“已经排不上了”。还有就是罗湖了，罗湖我想无论是从成本效益的角度，还是未来可能释放的写字楼和商务空间的角度，它是一个新的兴奋点，这是关内泛CBD化的第二个理由。
三是深南大道。只有深南大道是深圳的商业主轴，是由深圳的地理形态决定的，深圳是鸡肠式的，我们摊不开大饼的原因也是由于地形原因，当然深南大道也是最早、最大的一条路，重要的商务资源布局也只能沿着这条道进行。任何商务中心的产生由两大因素决定，第一个因素是香港因素，我们必须跟香港贴的很近，你注意看我们的城市走向一直是贴着香港进行的，城市规划也是贴着香港进行的，香港是深圳城市发展中始终绕不开的因素，包括“三纵三横”格局，很多因素都和香港保持对接，从口岸、从沟通效率、从两者之间的接近性考虑。
以上是我讲的第一大点，即关内CBD化明显。
第二点是罗湖成为中心的趋势明显。罗湖本来就是中心，谁说罗湖不是中心？除了罗湖具有深圳的起点价值以外，深圳是从这里起步的，以前罗湖即深圳，深圳即罗湖，最早的时候罗湖是深圳的源起地区，再一个是蛇口，一东一西，没有中间的。在我们说出深圳市推出双中心战略的时候，没有抛弃罗湖。
一是前海中心，一是福田-罗湖中心，大家要仔细看，我们现在说福田中心说习惯了，真正看规划定位是福田-罗湖中心，没有人抛弃罗湖，罗湖本来就是中心。
二是如果从空间效应来讲，这么多年来城市发展的兴奋点在一路西奔的时候，确实罗湖不是兴奋点，为什么我在07年的时候讲城市中心呢？这是城市发展的规律，从世界范围来看，当城市的第一次开发充分以后，一定重回传统中心，从当时来看，我说深圳从关内地区来讲，大概得花八年左右的时间把深圳关内地区一次开发基本充分，那个时候就要重回罗湖了，你再看现在的节点，跟我当时的预测是不是很像？这可以在网上查得到，不要说我是在吹牛皮，你在网上搜“高海燕，罗湖中心”肯定能搜得到，不是中心重回罗湖，而是罗湖重回中心，罗湖重回中心的意思就是罗湖重新回到中心意义上来。刚才讲的是一次开发充分以后传统中心回归的问题，罗湖是符合这个趋势的。
三是基础设施的推动，刚刚讲了地铁的发展把城市格局缩小了，深圳的城市格局本身就小，以前到关外去就是到外地去了，从南山到福田来就是“去深圳了”，从宝安到中心区也是这样的意思，所以深圳的城市格局本来就不大，当地铁通了以后，深圳的城市格局放大了，无论是关内、关外，现在关内向关外置业已经是常识了，不是问题了。如果说地铁让我们在南山和罗湖之间的距离只有三、四十分钟的时候，你把这个空间距离放到北京去说，这是城市的最核心圈，怎么可能还分罗湖和福田、南山呢？所以我们是随着基础设施的建设在不断校正我们的城市格局意识，这么一点距离就是城市中心，怎么可能还分这么多区域呢？中国人没有办法，我们长期被行政地理决定了我们的城市格局，福田区、罗湖区、南山区、盐田区…，这是行政地理决定的，慢慢地随着现代社会的到来，大家会注意，经济地理和生活地理颠覆了传统，你是不是经济地理的中心？你是不是在经济地理的核心圈层？你是不是在现代服务产业的核心圈层？你是不是在生活中心？这才是常识，而不是行政常识，所以我想现代基础设施的更新是在扩大城市格局，在人们的意识格局中，在人们的城市心理格局中，其实罗湖是回到中心了。
四是从罗湖的经济成长角度，商务化是必然，回到中心，你必须做都会产业，罗湖的发展与城市中心不断地回归是相匹配的，是齐头并进的，所有关内地区在追求发展，只有一句话，追求高产权，就是让产业密度更高，这是关内每个区都在追求的，现在罗湖和福田有所差别，从产业密度来讲，福田区的产业密度大概是每平方公里产生GDP 20个亿，罗湖区好象是15、16个亿，有一点差距，当然这是由现代服务业的集聚水平决定的，我想差别就是空间，前面的标杆放在这里，那就是罗湖的未来，可以这么去理解。
刚刚妹妹-说罗湖的八栋楼，华润中心、地王大厦、嘉里中心等等，八栋楼连税收是32.67亿，占税收总量的12.5%。大家知道招行大厦一年交多少钱？招行大厦一栋楼的税收是50亿/年，从这个角度来讲，你说罗湖区怎么可能在这么狭小的空间内不去追求所谓的高产权，怎么不去开拓商务空间呢？这是罗湖的唯一直路。当然，罗湖区也意识到了，以京基100来作为标杆，罗湖区商务化进程进入加速度阶段了，未来大家可以看得见，罗湖区的商务空间的释放会越来越大，罗湖区政府的规划是未来五年新开发的产业空间是930万平方米，罗湖区前面五年提的是楼宇经济，楼宇经济是说实话，就是我们依靠楼宇的空间来推动产业结构的变化，实际上如果说的学名一点就是发展商务经济，这么多年罗湖区的战略没有变，加上当年刘玉浦书记给罗湖的定义是国际消费中心，重新塑造金三角的商业魅力，从市里面来讲，金三角还有大动作，除了笋岗、清水湖那一块的升级改造以外，除了深南东商圈的打造以外，金三角还有大动作。商务中心的发展是要靠创意、靠策划、靠想象力来完成，去年我参与了罗湖的“十二五”产业规划，你会发现商务空间无中生有的能力很强，比如互联网，大家认为互联网集聚都是在南山，我告诉你，今天集中互联网公司最多的区域是罗湖，以莲塘这一带的产业平台为主体，深圳互联网是集中最多的。记得我去年跟罗湖区区长聊罗湖区新兴产业的时候，说了几个公司，他们都吓了一跳，这是很牛的公司啊，去年阿里巴巴五个亿收购罗湖一家大家不知道名字的公司，收购它65%的股权，这个公司就在罗湖，这一个公司以后产生的溢价效应是什么呢？阿里巴巴说如果过去阿里巴巴就叫阿里巴巴，那么过去阿里巴巴就叫一达通。刚才讲2500亿砸下去，那会砸下一个金窟窿来，这2500亿砸在罗湖会形成什么概念？当然这不仅仅是政府投资2500亿，而是政府加上引导社会投资，现在地铁通了，打通了任督第一脉，再2500亿砸下去，会打通任督第二脉。
回头你把几个城区一比较，我们最喜欢的，心中一直存在需求的街道生活，其实罗湖是最丰富的，你到底是要一座死城呢还是要一座活城呢？罗湖最有条件做活城，罗湖区是多鲜活的城区啊，如果把商务空间一配置，罗湖是多有活力、多有魅力的城区啊，当然你要这样干才行。
我就分享这些，谢谢各位！
最后回答一下妹妹-的问题，去年机构改革，深圳市政府发展研究中心和社科院合属一套班子，合属以后，对我们做社会性事务会有所约束，所以我们在改制的过程当中把城市运营中心设立成独立的法人单位，都会城市研究院更专注社会事务。
今天在罗湖的中心所在有这么一个项目——瑞思国际，也就是我们的主角，瑞思国际是一个怎样的项目呢？它之于罗湖、之于深圳的未来，具有怎样的意义所在？下面我将为大家一一诠释。
大家觉得在深圳发展的三十年以来，哪个地方或者说哪个标志最具有代表性？是地王大厦还是国贸？还是现在的京基100？其实我觉得它们都只是一个部分，接下来我为大家介绍一下深圳的标志所在。
它是连接世界500强的财富通道，它有一个响彻世界的名字——深南大道，我之所以选择深南大道作为深圳的标志，是因为深圳这三十年来的经济发展都是沿着深南大道由东向西发展的，并且深南大道沿线形成了多中心的商务格局，深南大道作为深圳黄金商务轴线的地位始终没有改变，因为它拥有着无可匹敌的商务价值和强大的财富聚合力，它聚合了深圳最高端的商务区，分别有蔡屋围金融区、福田CBD、中心西区、前海CBD，所以我们推导出来“深南所至，必为中心”。
这一个个显赫的名字，它们主导深圳的经济，辐射全国及亚洲，影响全世界，所以说“深圳的历史是由深南大道书写的”一点也不过分，并且我们相信深圳的未来必然由深南大道开创。
80年代是罗湖，深圳最早的中心区；
90年代福田CBD崛起；
近十年是南山前后海CBD；
未来深圳的中心会在哪里呢？
三十年一个跃升，三十年一个轮回；
今天，深南大道再次改变深圳；
只是这次它回归到罗湖，凭什么？
凭的是2500亿，罗湖再起，中心归来，将由深南东来开启。
深圳的发展轨迹告诉我们，深圳的未来在罗湖，而罗湖的未来在深南东，深南东的核心就是我们今天的主角——瑞思国际。瑞思国际引领中心归来，它是深南东地标式的绝版商务综合体，是深南黄金中轴，它将再次书写深南的财富神话。作为这样一个项目，作为一个具有深南东地标式的商务综合体，它承载着深圳罗湖的未来，罗湖重回中心的使命，它有哪些价值支撑？下面为大家一一解读。
一、绝版地段价值。
如果有人问到我一个项目，特别是商务价值最主要的价值是什么，我会告诉他第一是地段，第二是地段，第三还是地段。瑞思国际位于深南大道的起点，深南大道聚合了深圳最主要也是最高端的商务区，这条路早已经超越了一条路的范畴，已经不能用一条路来概括了。
地王大厦、京基100、NEO、招商银行大厦…，这一个个显赫的名字都坐落在深南大道上，它们为什么选择深南大道？它们让深南大道更加璀璨夺目，深南大道也赋予它们更加无可比拟的价值。仅建立总部大厦的就有腾讯、创维、TCL、华润等等，它们看中的就是深南大道的无限发展空间和商务价值所在。
地段之所以重要，是因为它是是一个项目、一个片区发展潜力的基础，所以我们最主要关注的还是它能带给我们什么，即投资价值。投资复杂吗？其实非常简单，现在国家对住宅市场的调控力度不断加大，这也促进了商业地产，因为商业地产不限购，间接导致商业地产迎来黄金时代，价值突显，价格不断攀升，而罗湖写字楼市场又处于深圳的价格洼地，价值高地+价值洼地，催生了巨大的升值潜力，所以说投资非常简单，并不复杂。
项目位于三口岸的核心，有罗湖口岸、文锦渡口岸和现在正在启动的莲塘口岸，这三大口岸保障了片区庞大的人流，促进了区域国际化的商务交流，现在已经有了地铁2、5号线，即将启动地铁8号线，三轨道构成了立体交通体系，沿河北路等多条城市主干道在这里纵横交错，强大的交通辐射功能带来了无限的商务价值。
有一句话说的好，物以稀为贵，整个深南大道上，甲级商务综合体、高档写字楼林立，但瑞思国际推出的80-150平米的办公平台弥补了整个黄金轴线上的空间。
现楼即稀缺
无等候入伙期，资金周转灵活度高，快速可转手，或自用，或出租，对于三级市场的二手楼来说，现楼的优势是手续简单，不用赎楼，对于高端投资客、大型自用客以及小型客户来说，优势更为明显。
以上这些都是瑞思国际先天所具有的价值，那么瑞思的本体价值何在？
发展商是京广发展有限公司，世界顶级物业管理公司熊谷组，专属的商务会所，集休闲、餐饮、商务社交于一体的精英城市客厅，为业主营造多功能的交易平台，执着只为品质，品质彰显价值一直是瑞思国际的理念。
宜商宜住+灵动空间，81-84平米的小型办公平台，153-159平米的精致办公空间，并且可以打通合并，满足大型办公空间需求。
一体化商务配套，聚合城市优质资源，有工行、建行、深发展、中行、招行等五大银行围绕，以上都是现在可以看到的项目价值，项目未来的价值何在？
罗湖未来将会发生非常大的改变，笋岗、清水河商务中心区、金三角金融商业核心区、水贝-布心珠宝产业总部、莲塘互联网产业园和口岸服务区以及深南东商圈，2500亿再造新罗湖，由深南东开启，刚才高院长已经诠释的非常清楚，这里不一一赘述。
项目位于湖贝村、黄贝岭村、新秀村改造的核心位置，这些规划已经启动，政府非常关注，而且深业集团的黄贝岭村旧城改造、京基地产新秀村改造，这一个个地产大鳄纷纷抢滩深南东，他们在这里行动，他们的财富在这里升级，将会催生无限的发展价值。
最后总结一下，瑞思国际是一个具有深南财富轴心赋予的“贵胄血统”的项目，它肩负深南东开启新罗湖时代的使命，它承载罗湖重回中心的寄托。
谢谢大家！
说到罗湖，这也是我们最近非常关注的一个话题，最近我们正在做罗湖的专题，大概下周在网上发出来，关于今天几位嘉宾的观点我也非常认同，而且觉得这对未来的罗湖是非常好的起点和机会。我有一个问题，当前的通货膨胀越来越严重，人们都想通过投资来实现货币保值，现在有哪些投资渠道前景是比较利好的？请几位专家和专业人士给我们的网友一些中肯的建议？
的确是这样，随着人们收入的增加和收入水平的提高，再加上通货膨胀越来越高，很多人都很关心如何理财，就像我曾经跟朋友一块儿聊天时说的，当你手上有两百万或两百万的时候，你慌不慌？大家心里都慌，为什么呢？因为一方面我们希望我们的钱能够比较好的发挥效益，另一方面我们也希望钱不要贬值。从传统意义来说，我们的钱主要是放在银行，通过储蓄来理财。但现在高通货膨胀、CPI居高不下，如果单纯以储蓄的方式的话，是不能抵御通货膨胀的损失的。
从正常意义上来说投资渠道，有黄金、保险、股票、外汇、期货、房地产，这是普通老百姓比较多的投资渠道，从保值和增值的角度来分析，我们把投资主要归为几类：一是黄金或保险，这一类因为动用的资金量不是很大，风险相对低一些，如果你单纯把它作为一个投资渠道的话，它只能完成保值功能，很难获得比较好的收益。第二类是投机类，如股票、期货或外汇，但风险特别大，而且需要非常强的专业知识和敏感的市场、政策嗅觉，如果你不具备这些能力，也可能收益比较大，但冒的风险也非常大，所以它不是普通老百姓和普通投资者能够把握的。三是成长性投资，主要是房地产，虽然现在国家对房地产方面有一些调控政策，但主要还是面向住宅投资，从单纯的住宅来说，目前由于调控，所以短期来说上涨空间不是很大。但往下跌也很难，一是原材料涨价，二是人工成本也在涨，再加上有非常强大的刚性需求，所以从住宅来说，在目前的经济环境下，最起码它还是比较保值的投资渠道，从未来来说，它也是不错的增值投资渠道。
谢谢大家！
我想跟我前面说到关于深圳的观点是一致的，在服务经济的过程中，提高消费对经济增长的贡献，这个部分是发展商务空间的引子。
我最近在想一个问题，即投资时机的问题，想请高老师分析一下目前国际国内的政策走向、经济形势，三、四季度是不是比较好的投资时机？
我个人有两个判断，我觉得房地产有三句话：一、五年回到基本面，就是中国的房地产大概有五年的时间回到基本面，“回到基本面”的概念有几个：一是保障性住房和商品房进行适当的分工，二是房地产将由短线政策转向长期政策，就是说短期政策退出，会有更加符合市场规律的长期政策。在这个前提下，近三年时间有反复性和波动性，至于这个反复性、波动性能被谁抓得到，反复性、波动性就是机遇期，或者说是中国房地产寻求投资机会的最后时期，关键看开发商和投资者怎么看波峰、谷底，这是靠人来判断的。三是产品的问题，从投资收益回报的角度来讲，还是从风险可控的角度来讲，商业地产会优于住宅地产。四是你说三、四季度，我相信在各种政策叠加效应的作用下，今年年底住宅地产一定会全面降价，至于降多少我也不知道，只能说它会迎来全面降价的时候。
我是来自南方网的记者，我有一个问题想问一下，深圳的中心所在一直众说纷纭，罗湖是最早的中心区，目前地位相较以前有所下降，罗湖什么时候才能找回之前的中心地位？
刚才我讲了，罗湖回归中心肯定还需要几年的时间，比如说四到五年的时间，回归中心的概念是什么？一是我觉得它能回到这个城市商务活动的主场，商务活动和消费行为的主场，这叫回到中心，不然怎么叫回到中心呢？难道是建像福田中心区那么多高楼才叫回到中心区呢？我们一定要有一个标准，即它要回到消费活动和商务活动的主场。这个中间我想更多的是靠基础设施和城市空间的塑造来完成，因为消费力不是固化的，不是说我非得要在南山消费，非得要在福田消费，商务活动也不是非得要在南山进行，不一定，就是要看你提供了怎样的便利性，如果从2500亿砸下去的投资规模来预测，如果从罗湖产业升级的规划来看，我觉得以我前面说的回到中心的标准为前提，“十二五”（2015年）是能够回到中心的。
别这样，这样很容易把我架到火上烤，我的意思是还需要五年时间
我是搜狐焦点网的，请相信介绍一下新罗湖的具体规划？
刚才在PPT里已经介绍的比较详细了，从城市基础设施这一块来说，主要是地铁8号线、新口岸，以及罗湖旧城改造，罗湖是一个老城区，现在有很多旧村和比较陈旧的住宅区，这些住宅区已经纷纷制定了改造计划，刚才已经讲过，围绕着项目周边有三个大的改造计划，这些改造计划一旦落成以后，对整个罗湖的未来发展面貌和商业服务水平、就业人口、区域价值提升都有很大的带动作用，就像当年的万象城落成以后对周边的影响力、商业辐射力都是非常大的，对周边住宅、商业、写字楼的价格提升都有非常大的帮助。
那是一定的，而且我们非常欢迎媒体朋友到我们这儿来办公，我们给你们当好管家，谢谢大家！
各位尊贵的领导、媒体朋友，大家上午好！“2500亿！打造新罗湖暨瑞思国际中心媒体见面会”活动现在正式开始，今天的活动非常特别，有没有发现特别在哪儿？这是后大运时代深圳举办的第一个楼市主题活动，你们应该为这个鼓掌。很荣幸由我来介绍今天到场的各位尊贵的领导和来宾，他们是：深圳市都会城市研究院高海燕院长；深圳瑞思集团张总；京广发展有限公司姚总；中原地产事业部总经理赵总；另外还有来自深圳、广州的电视、电台、报纸、网络、杂志等二十多家主流媒体朋友，这里就不一一介绍了，但我要特别强调的是今天房信网、搜房网、焦点网、腾讯网正在提供现场直播，他们是最可爱的媒体人，多给他们一些掌声。
问各位一个问题，你们身边的人还在买房子吗？都在点头，看来都是有钱人，咱们都是处于中产阶层，都能买得起，赵总，您的朋友在买什么房？
最典型的代表，这是商业地产时代到来的标志，大家都在买写字楼、商铺，我顺便给大家提供一个消息，知道这个消息的人可以举一下手，昨天都会圈开盘了，大家知道卖的贵不贵？
在深圳这样一个创造奇迹的地方，你怎么能这么秀气呢？一定要胆大，不胆大你就走不出你的公司，走不出深圳，大家一定要大胆的往前/钱看，告诉大家这个价格几乎接近于9万。卖的非常好，而且其中有很多是财团购买，来自于深圳的、长三角的财团，整层的购买。很多人可能觉得这是个很意外的事，但都在我们可以理解当中，这些人都有一个共同的想法，我在华强北、在深南大道沿线可以买到写字楼，准确的说可以以商务公寓的价格买到中心地段、深南大道黄金线上的写字楼，非常高兴，这个气势绝不亚于当年的温州人。
假如说都会圈不是在深南大道沿线，不是地铁物业，能卖这么贵吗？如果这个楼盘在其他地方，比如在宝安、龙岗，能卖这么贵吗？不可以。这里有几个数据，在深南大道上，目前有深圳众多高端商务区，辐射全国、亚洲，甚至影响全世界，同时深南大道是链接世界500强的财富通道，也是深圳的经济命脉，深圳的经济一路往西，一路蔓延，形成了多种商务格局，所以从某种意义上来说，深圳的三十年历史一定是从罗湖开始说起，从罗湖的深南大道开始说起，所以大家记住，如果你们在深南大道沿线发现有好的物业，尤其是地铁物业，一定记得要赶快买，据我们公司调研，最近几年深南大道沿线的物业，尤其是商业物业，包括写字楼、酒店以及商铺等等，几乎是很少出售，凤毛麟角在出售，开发商都愿意持有，未来再有的新开发物业基本上都是旧城改造。我们如果遇到了瑞思国际中心这样的深南大道沿线的地铁商务综合体，同时也是甲级商务综合体，大家一定要赶紧出手。
下面有一段宣传片，请大家仔细看。
（播放宣传片）
非常大气，大家有没有发现一点，这个楼盘东面、北面、南面都是看山或者看水，西面是看地王大厦，用风水大师的话说这是深南大道龙头的位置，是风水宝地。这么一个甲级商务综合体，在深圳已经不多见，尤其在深南大道绝对不多见，下面有请主导师瑞思国际的张总给大家讲一讲。
领导就是领导，讲的气势磅礴，我对瑞思集团的印象就是什么都能做，地产上下游行业我们都可以覆盖，赵总，面对这样的专业公司，你跟他们合作有压力吗？
下面有请高院长登台。。
人均GDP达到1万美元的时候，将进入城市综合体快速发展阶段，深圳已经到了这个阶段。瑞思中心位于深南东商圈，您针对这一点谈一下叶檀的说法？
今天这个主题，我不知道是不是有谁抄袭了我的观点，应该说我在很早就讲了，记得07年我说了一句话，我说“罗湖一定会成为中心，需要八年左右的时间”，当时也是在罗湖谈的，谈的过程中我还提出了一系列的观点。第二个是在09年谈的关于罗湖的关键词，即商务化，罗湖在有一个很好的商业中心机缘的前提下，在追求空间发展质量和空间发展效率、效益的战略下，商务化是必由之路，必须迅速提高罗湖的商务化之路。我2009年开始谈这个关键词，特别是在去年比较集中的和罗湖区的领导多次谈到罗湖相关战略时，经常也会提示这样一个关键词，所以我想中心化和商务化是我今天交流关于罗湖的个人的理解。
刚才张总已经说了很多，包括2500亿，包括深南东商圈战略，包括基础设施的变化等等，我没有这么大信息量，但我愿意分析一下看问题的角度，即我怎么理解“中心化”和“商务化”这两个关键词。
一是深圳关内泛CBD化的趋势非常明显，我们现在经常在争，说前海中心是珠三角的CBD，福田中心区是深圳的中央商务区，好象罗湖被边缘化了，其实这个不要争，深圳关内就是396平方公里，放在整个大珠三角格局和1957平方公里的深圳格局下，放在深圳作为一个全国经济中心城市的立意下，放在深圳作为珠三角国际门户城市的这一目标下，只是大家承载的功能不一样而已，所以我说关内是泛CBD的趋势。
二是深圳经济转型，妹妹-刚才讲昨天写字楼卖那么高的价，这两三年以来卖的那么好，不是写字楼从天上掉的馅儿饼，是深圳的城市发展阶段所致，是深圳的发展不断升级的必然结果，你到2005年看看，中心区的CBD卖得掉吗？2007年卓越实际中心会不卖只租吗？不会，商务空间是第三产业和现代服务业发展水平的结果，商务空间的价值由这个城市的现代化服务业的水平来决定，而不是由别的东西来决定的。
政府分析经济，喜欢五年一个节点，05年深圳第三产业水平只占47.4%，2010年是52.7%，工业化完成以后，城市要上升，城市要发挥更大的影响，就像汪洋讲的，深圳要在服务和辐射全国中发挥作用，发展经济，你靠什么辐射？靠什么服务？除了产业的辐射力以外，靠现代服务业发展，这是大势所趋。深圳传统四大产业支柱（高科技、金融、物流、文化）占GDP的60%，在此基础上深圳进一步确定了城市战略“高、新、软、优”，“软”指的就是现代服务业、文化创意产业，为什么深圳敢提出第三产业比重在未来五年达到60%？过去五年我们的第三产业由47.4%上升到52.7%，写字楼的价格溢价了多少？如果我们在未来的五年第三产业还有7、8个点的上升率，并且主要是由现代服务业上升的，你自己去算写字楼空间的价值。我们所谓的投资也好，所谓的置业也好，特别是在房地产领域，更多的是关注经济结构的变化，关注产业结构、产业特征的变化。现代服务业的发展、第三产业的发展会制造很多商务需求，当未来五年第三产业、服务业暴增式的趋势出现时，我想对商务需求也会出现暴增式发展。回头想一想，福田中心区今天你还买得到吗？前海中心包括了后海的前海中心，基本是大企业的总部，一个企业一栋楼，可以告诉大家的是，排队基本已排定了，香港、央企、500强，现在很难挤进去了，排队的名单已经超过了供应，我经常开会时说“你到前海排队了没有？”“已经排不上了”。还有就是罗湖了，罗湖我想无论是从成本效益的角度，还是未来可能释放的写字楼和商务空间的角度，它是一个新的兴奋点，这是关内泛CBD化的第二个理由。
三是深南大道。只有深南大道是深圳的商业主轴，是由深圳的地理形态决定的，深圳是鸡肠式的，我们摊不开大饼的原因也是由于地形原因，当然深南大道也是最早、最大的一条路，重要的商务资源布局也只能沿着这条道进行。任何商务中心的产生由两大因素决定，第一个因素是香港因素，我们必须跟香港贴的很近，你注意看我们的城市走向一直是贴着香港进行的，城市规划也是贴着香港进行的，香港是深圳城市发展中始终绕不开的因素，包括“三纵三横”格局，很多因素都和香港保持对接，从口岸、从沟通效率、从两者之间的接近性考虑。
以上是我讲的第一大点，即关内CBD化明显。
第二点是罗湖成为中心的趋势明显。罗湖本来就是中心，谁说罗湖不是中心？除了罗湖具有深圳的起点价值以外，深圳是从这里起步的，以前罗湖即深圳，深圳即罗湖，最早的时候罗湖是深圳的源起地区，再一个是蛇口，一东一西，没有中间的。在我们说出深圳市推出双中心战略的时候，没有抛弃罗湖。
一是前海中心，一是福田-罗湖中心，大家要仔细看，我们现在说福田中心说习惯了，真正看规划定位是福田-罗湖中心，没有人抛弃罗湖，罗湖本来就是中心。
二是如果从空间效应来讲，这么多年来城市发展的兴奋点在一路西奔的时候，确实罗湖不是兴奋点，为什么我在07年的时候讲城市中心呢？这是城市发展的规律，从世界范围来看，当城市的第一次开发充分以后，一定重回传统中心，从当时来看，我说深圳从关内地区来讲，大概得花八年左右的时间把深圳关内地区一次开发基本充分，那个时候就要重回罗湖了，你再看现在的节点，跟我当时的预测是不是很像？这可以在网上查得到，不要说我是在吹牛皮，你在网上搜“高海燕，罗湖中心”肯定能搜得到，不是中心重回罗湖，而是罗湖重回中心，罗湖重回中心的意思就是罗湖重新回到中心意义上来。刚才讲的是一次开发充分以后传统中心回归的问题，罗湖是符合这个趋势的。
三是基础设施的推动，刚刚讲了地铁的发展把城市格局缩小了，深圳的城市格局本身就小，以前到关外去就是到外地去了，从南山到福田来就是“去深圳了”，从宝安到中心区也是这样的意思，所以深圳的城市格局本来就不大，当地铁通了以后，深圳的城市格局放大了，无论是关内、关外，现在关内向关外置业已经是常识了，不是问题了。如果说地铁让我们在南山和罗湖之间的距离只有三、四十分钟的时候，你把这个空间距离放到北京去说，这是城市的最核心圈，怎么可能还分罗湖和福田、南山呢？所以我们是随着基础设施的建设在不断校正我们的城市格局意识，这么一点距离就是城市中心，怎么可能还分这么多区域呢？中国人没有办法，我们长期被行政地理决定了我们的城市格局，福田区、罗湖区、南山区、盐田区…，这是行政地理决定的，慢慢地随着现代社会的到来，大家会注意，经济地理和生活地理颠覆了传统，你是不是经济地理的中心？你是不是在经济地理的核心圈层？你是不是在现代服务产业的核心圈层？你是不是在生活中心？这才是常识，而不是行政常识，所以我想现代基础设施的更新是在扩大城市格局，在人们的意识格局中，在人们的城市心理格局中，其实罗湖是回到中心了。
四是从罗湖的经济成长角度，商务化是必然，回到中心，你必须做都会产业，罗湖的发展与城市中心不断地回归是相匹配的，是齐头并进的，所有关内地区在追求发展，只有一句话，追求高产权，就是让产业密度更高，这是关内每个区都在追求的，现在罗湖和福田有所差别，从产业密度来讲，福田区的产业密度大概是每平方公里产生GDP 20个亿，罗湖区好象是15、16个亿，有一点差距，当然这是由现代服务业的集聚水平决定的，我想差别就是空间，前面的标杆放在这里，那就是罗湖的未来，可以这么去理解。
刚刚妹妹-说罗湖的八栋楼，华润中心、地王大厦、嘉里中心等等，八栋楼连税收是32.67亿，占税收总量的12.5%。大家知道招行大厦一年交多少钱？招行大厦一栋楼的税收是50亿/年，从这个角度来讲，你说罗湖区怎么可能在这么狭小的空间内不去追求所谓的高产权，怎么不去开拓商务空间呢？这是罗湖的唯一直路。当然，罗湖区也意识到了，以京基100来作为标杆，罗湖区商务化进程进入加速度阶段了，未来大家可以看得见，罗湖区的商务空间的释放会越来越大，罗湖区政府的规划是未来五年新开发的产业空间是930万平方米，罗湖区前面五年提的是楼宇经济，楼宇经济是说实话，就是我们依靠楼宇的空间来推动产业结构的变化，实际上如果说的学名一点就是发展商务经济，这么多年罗湖区的战略没有变，加上当年刘玉浦书记给罗湖的定义是国际消费中心，重新塑造金三角的商业魅力，从市里面来讲，金三角还有大动作，除了笋岗、清水湖那一块的升级改造以外，除了深南东商圈的打造以外，金三角还有大动作。商务中心的发展是要靠创意、靠策划、靠想象力来完成，去年我参与了罗湖的“十二五”产业规划，你会发现商务空间无中生有的能力很强，比如互联网，大家认为互联网集聚都是在南山，我告诉你，今天集中互联网公司最多的区域是罗湖，以莲塘这一带的产业平台为主体，深圳互联网是集中最多的。记得我去年跟罗湖区区长聊罗湖区新兴产业的时候，说了几个公司，他们都吓了一跳，这是很牛的公司啊，去年阿里巴巴五个亿收购罗湖一家大家不知道名字的公司，收购它65%的股权，这个公司就在罗湖，这一个公司以后产生的溢价效应是什么呢？阿里巴巴说如果过去阿里巴巴就叫阿里巴巴，那么过去阿里巴巴就叫一达通。刚才讲2500亿砸下去，那会砸下一个金窟窿来，这2500亿砸在罗湖会形成什么概念？当然这不仅仅是政府投资2500亿，而是政府加上引导社会投资，现在地铁通了，打通了任督第一脉，再2500亿砸下去，会打通任督第二脉。
回头你把几个城区一比较，我们最喜欢的，心中一直存在需求的街道生活，其实罗湖是最丰富的，你到底是要一座死城呢还是要一座活城呢？罗湖最有条件做活城，罗湖区是多鲜活的城区啊，如果把商务空间一配置，罗湖是多有活力、多有魅力的城区啊，当然你要这样干才行。
我就分享这些，谢谢各位！
顺便跟大家说一下，刚刚提到叶檀，叶檀9月3日就会来到深圳，也是瑞思国际中心邀请的，门票正在预定中，欢迎各位主流媒体届时到场。
下面有请中原地产的策划师给我们作瑞思国际的PPT讲解。
我看过很多不同代理机构做的报告，感觉中原做的报告比较刺激，所有的都是数字，很刺激你的眼球。中原给我们的另一个感觉就是很“狼性”，所有的一切以抓市场为准，以抓销售为准，如果你不想买的话，就说明一点，你的思想境界不高。
下面进入最后一个环节，有请高院长、张总、赵总上台，媒体有几个问题想请教大家。
刚才我听到很多媒体朋友说“今天的这个活动特别好，就像一堂课，教大家重新去理解和认识罗湖”，罗湖在我们的心目当中真的是我们的情结所在，三十年以前我们从罗湖出发，三十年以后我们再次从罗湖起飞。
刚才张总提到一个问题，中国社科院好象曾经说过一句话，过去的十年是住宅的黄金十年，未来的十年是商业的黄金十年，有这么一句话吗？
我也不知道他们说了没有，但我蛮认可这句话的，整个中国当前面临的最大问题还是经济模式的转变问题，而不是简单的GDP增长速度，其实现在最核心的任务是增长模式的转变，怎么样更加的降低能耗，怎么样提高依赖人口素质而不是依靠人口数量来发展经济，当然还有很多经济模式的内涵，但不是我们今天的主题，经济模式中服务经济的发展未来将是加速度时期。
以商业开发为亮点的又一个黄金十您…
我相信接下来有记者就会开始说了，高海燕：罗湖2015年回到中心，请拭目以待。
今天问的问题比较务实，说明大家对罗湖真的非常关注，而且也希望罗湖回到中心，我们也希望罗湖在回到中心的同时能够给每个人，尤其是关注罗湖的人带来更多的价值增长，包括财富的增长，关键在于你自己是否抓住了这个机会。瑞思国际中心提供的是80-1000平方米可以自由组合的写字楼，租金回报率是一定超过深南大道沿线的其他普通商务写字楼，包括它未来的价格增长潜力都是无可限制的，深南东商圈的改造大家是可以看得到的，2500亿砸下去，深南东商圈是很大的核心发展区域，瑞思国际中心就位于深南东商圈的龙头焦点位置。
我想问一下张总，如果我们要买房的话，能不能打一点折扣啊？
今天的“2500亿！打造新罗湖暨瑞思国际中心媒体见面会”到此结束，感谢大家的到来，谢谢大家！
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