时间地点

时间：11月17日（本周六）下午15:00

地点：上水径地铁口E出口万科美好生活馆

活动流程

15:00           楼市年终变局与机遇

15:00-17:00 顾洪波 深度解读楼市

17:00-17:30 现场与专家对话，解决专属疑问

活动现场

活动还没开始，现场已经聚集了非常多的人，可见万科的人气是名不虚传的。

项目样板间

再来欣赏一下和风轩的品质样板间。

活动现场

观众和媒体都已经准备就绪。

主持人

尊敬的各位朋友，现场的各位观众朋友们：

大家下午好!

环境大家来到万科和风轩，主题是2018年深圳楼市年终变局与机遇。今天我们也请到了非常中量级的嘉宾，一会来给大家介绍。

我们知道，深圳近几年的发展可以说是日新月异，不论是涌入人口的不断增加，还是房价的不断彪高，这都说明深圳在持续发力和勇猛向前。

有人说，这是一个抄底的好机会，一定要买。对我来讲，一定要出手，但是怎么出手，这是我们要思考的问题。我们怎么通过楼市大环境下去把握楼市本质的发展规律，又怎样通过这个规律找寻到我们的机会。

接下来我要隆重介绍一下本次演讲的嘉宾，他就是淘房志创始人顾洪波先生。一会顾洪波先生会为我们深入解读2018年深圳楼市年终变局与机遇。

在开始之前我想为大家介绍一下，今天是万科和风轩梦想开放的日子。在这里项目组的成员也将为大家介绍一下万科和风轩项目的一些具体情况。

潘才彬

大家好，我是才彬。下面由我来抛砖引玉一下，给大家介绍一下和风轩这个产品。

深圳有三条发展轴：西部、中部和东部发展周，和风轩就处于中部发展轴上。我们这个项目就在梅林关的位置，一出来就可以过关了。

整个项目占地是9.6万平米，计荣建面48.64万平米。公寓约7.8万平。容积率一期只有4.0，有32层。在深圳这个地方4.0的容积率是相当罕见的，二期是5.0，三期是6.0。

龙华是宇宙中心，大家看龙华北站基本上完全融入福田的CBD。整个龙华区十三五规划是从城市副中心提升为深圳中心区。深圳的中心是分等级的，一等中心是前海，包括宝中跟南山，以及福田、罗湖。后来他们将龙华北站纳入了一等中心，就是龙华和福田区。东部中心有龙岗，是二等中心。三等中心就是光明和坪山。

整个龙华是一个产业相对比较好的，我相信大家都知道龙华的区委书记是从南山区长调过去的，就是因为龙华要发展高科技产业，而南山是高科技产业的标杆。

说一下人口。现在深圳的房价越来越高，现在已经有很多高端白领已经移居龙华，整个龙华的人口密度是

全市最大。长期看人口。为什么龙华现在的均价甚至比罗湖还要高?就是因为它的人口密度决定的，它具有这个支撑。

商务：整个北站规划了950万平的办公体量。950万平就意味着这里未来会超过950万人办公，带来的人流、经济流和商流都是非常值得期待的。

我们总是说罗湖在做全城的改造，是2500亿，蛇口投入600亿，前海前三年只投了400亿，龙华新区一个区就投了2000亿。很多人说这也是中心，但是你要看它把钱投在哪里。龙岗区政府虽然是从坂田收的税，但是坂田不是龙岗的中心，所以比较落后。

有两个基地：深圳湾超级总部基地和北部湾超级总部基地。

整个北站是处于深圳市的枢纽位置。等到深圳北站开通的列车越来越多之后，它的商务价值会越来越明显。

交通：我们这个项目交通非常之便利，一出门就可以上梅关高速转南平。

文化：龙华区建设了市级的美术馆、图书馆、展览馆和演艺馆(跟南山的保利剧院相当)

商业：我们这个项目有3.5万平，配套相当好。为什么华润城卖得那么好，除了学位以外，它非常符合年轻人的审美，就是我出门就要有商业，我希望在一站内解决所有的问题。

红山6979距离我们相当近，从白石龙出发只需要两个站就到达红山。

教育：我觉得这个教育值得重点说一下。我们常说，有一种房子永远涨，它就是学位房。过去十年深圳房价每年都在涨，除了2008年。百花依然是一条直线，从来没有跌过，深圳是一个年轻人组成的城市，年轻人愿意倾尽自己的所有为了自己的小孩。为什么要买97的，因为你有了孩子之后，客厅是孩子的，次卧也是孩子的。属于你自己的就只有卧室，因为孩子是全家的希望。我们在二期规划了一个小学。现在的龙华区委书记是于新国(音)，他一定要打造龙华的教育集团，所有的新学院，尤其是核心区都非常值得期待。我们的初中学校是潜龙中学，全市排名26名。龙华现在集聚越来越多的高质量人群，一开始很多IT的人买不起北京的房子，被逼回了回龙观，最后那些孩子考出了一个名校。我们的项目有一个比较好的学校，在整个龙华排第二。这个价格决定了能够入住的人圈层都不会低，以后的学习会越来越好，所以非常值得期待。

这里配了两个市属的医院：新华医院，深圳市龙华医院。

大城。整个项目就是一个大城，在整个龙华来说，之前他们说红树湾有小学，但是都不确定。我们是潜龙中学，可以说是第二好的学区。

铸品：我觉得这个样板房就是武装到牙齿，舒适到无与伦比。他们都说，这几年万科的产品力上升得非常明显。看完样板房之后，市内新规以后的商房你们是看不上的。

最后总结一下，世界自在和风轩。谢谢大家

主持人

作为一个想购房，想安家的人来说，听完刚才的介绍之后，我更觉得要出口。目前推出的三方78和97的商房，是品质不断推高的作品。

想买房，但是如何买，如何判断?这是需要高手专家来指引的。接下来，让我们把最热烈的掌声送给淘房志创始人顾洪波先生，有请他上台为我们解读，有请。

顾洪波

大家好!首先今天稍微有点紧张，因为原来以为是个内部的下午的交流，但是今天万科请了很多媒体过来。所以，等会可能我会讲到一些稍微敏感一点的问题，还请在座的各位媒体朋友帮忙把把关。

在我的演讲之前，我想问一下大家，今天过来的朋友，来到深圳十年以上的朋友举个手，还是蛮多的。有没有15年以上的，和我来深圳差不多。有没有来到深圳已经二十年的?也有几个。

其实我相信，就刚才我们这些来到深圳10年、15年，甚至20年以上的很多朋友应该是亲眼见证了这个城市，就是在过去这么多年里面不断发展，并且是不断出现，在这过程中也出现过一些质疑，但是依然不断往上去走。

我今天这场讲座，本来一开始特别想讲一下最近的一些政策变局，但是最近经历过一两件事情，让我觉得有必要重点来讲一下深圳，为什么呢?

很多人可能记得，大概是2002年年底的时候，有一个网络上的选手叫“我为伊狂”，曾经发表了一篇文章叫《深圳你被谁抛弃》，那篇文章当时应该是影响了全国。虽然他提出了对深圳的一些反思，但是事实上也造成了一些不是特别好的影响，为什么这么说?我印象中我周边有好几个朋友，大概是2003、2004年，因为觉得对深圳的信心不大，离开了深圳，有的移民去了美国，有的移民去了加拿大。

但是经过十几年之后，我们回顾当年的那篇文章，我们会发现他当时提出的几个判断全部是错的。

第一个判断，他们当时认为华为、中兴、招商银行、平安保险，这些深圳的龙头企业，包括沃尔玛中国总部都会搬离深圳，搬到上海去，最后证明，一个都没有搬走。

第二，当时那篇文章认为，在2002、2003年的时候整个经济是比较低迷的，他们认为深圳的发展很大程度上是因为离香港特别近，当香港这个老大哥不行的时候，深圳是不是也不行。通过这几年的发展会发现，虽然香港的发展速度在变慢，但是深圳依然是非常快速在发展。

第三，他的一个很重要的观点是认为，因为当时中央停止了深圳的新股发行，当时深圳真在酝酿着要推出创业板，他当时认为深圳的证券交易所有可能会并到上海证券交易所，意味着深圳的金融地位就没有了。另外，他当时认为创业板可能不会成功，但最后我们回过头来看，深圳的创业板是非常成功的。虽然深圳在证券市场上经历了打压，国家政策上对上海更加倾斜，但是深交所的交易量活跃度在非常长的时间里都是超过上海交易所。

我们现在回头去看，会发现这些观点基本上都是错的。

当然，我们承认深圳这座城市是需要这样一些反思和质疑，但是如果这些反思和质疑全是错的话，我们可能也要考虑他们的方向和出发点是不是有很大的问题。

顾洪波

我个人最近一直在思考这个问题，我觉得最核心的一点是很多人把深圳崛起的原因看错。其实这个问题很多人都在讨论，非常多的专家都在讨论，很多人认为深圳为什么崛起?因为中央给了政策。

这个观点对不对?对的!但是，如果从这个观点出发我们解决不了另外一个问题，就是国家批了这么多经济特区：深圳、珠海、厦门，为什么只有深圳一家冲出来?仅仅从政策层面是解决不了这个问题的。

另外一个观点是认为，深圳崛起是因为离香港特别近。也有道理，但是也解决不了一个问题，就是当香港的增长速度已经放慢的时候，深圳为什么增长速度反而加快了?

从这两个东西都解决不了这个问题，所以我今天会跟大家分享一下我个人的一些观点。

首先一个，我觉得从过去这四十多年的时间来看，其实每隔一段时间都会有一些人会看空深圳，包括最近。最近我感觉在我们小密圈的群里，包括淘房志的群里有些人也会有点悲观，为什么?

首先，最近有个大事，就是上海的进口博览会;第二，长江一体化的政策也上升为国家战略;第三，我们大领导上一次来广东视察的时候，我们的粤港澳大湾区的规划还是没有推出来，所以就会有人担心，是不是现在国家高层对深圳好像又没有那么带劲了，这可能是现在慢慢起来的一个思潮。

但是我个人认为，我会用数据来说明，不要轻易看空深圳，并且深圳是过去40年里，不仅是中国，而且是全世界增长速度最快的城市。并且这个趋势，可能我们现在还看不到它结束的迹象。

我把深圳和香港做对比，在前几年绿景(音)做的一个论坛上，有一个文化学者把深圳和日本的横滨做对比，他的观点是，横滨曾经就是日本的深圳，因为横滨当时是日本非常重要的进出口贸易的一个港口。但是，他说，横滨是衰落的。并且他后面说，从沿海的城市面来看，厦门、福州都曾经比香港更辉煌，但是最终又都衰落了。

在某种程度上我认为他是在暗示，虽然现在深圳很牛，但深圳也有可能会处于一个衰落的状态。

同时在一场讲座里他提到一句：虽然深圳是个奇迹，但香港是个更大的奇迹。我觉得是错的!香港是一个奇迹，但深圳是一个更大的奇迹。

首先，香港是从1840年开始，到2018年，香港花了178年的时候，有740万人口，去年底的GDP大概是2.3万亿人民币。香港崛起非常重要一点是因为，在过去一个多世纪里面中国经历了太多战乱，每一轮战乱就有大量人涌入香港。从太平国时期就开始，一直到后面各种抗日战争、内战，一直到解放后也出现过这种现象，这个是推动香港崛起一个非常重要的因素。

看看深圳。深圳从1978年开始到现在40年，深圳现在大概是2500万人口，这个数据一直得不到成人，官方有的说是2100，有的说是2300，但现在我们认为大概是2500万人口。GDP到去年的时候大概是2.4万亿。

我们做过测算，发现从人口的增速来说，深圳是香港的15倍。从经济的增长速度来说，深圳是香港的4.4倍。

从这个角度来说，我们大家都知道，一直到现在，很多深圳人都会。我个人觉得，因为深圳起点太低了，当初就是一个小渔村，所以一直到现在，很多深圳人内心也是有点没那么自信的。所以，深圳人会觉得，香港比我们更繁华，香港比我们更文明。北京比我们更有文化，上海比我们更精致。但是我们恰恰没有看到，深圳是整个中国最有活力的城市之一。

另外一个，非常重要的是，香港已经从很早以前就开始，我记得应该是十来年前香港就取巧了投资一笔，以前大概是花700万港币去香港买房子。香港的人口现在增长速度是非常低的，并且香港也出现了非常严重的老龄化的问题。而北京和上海，现在都是在限制户籍人口进入，所以也会导致有非常多的年轻人。我周边也接触过一些，已经在北京的很牛的企业，做到了很高的位置，收入很高的人，依然拿不到北京的户籍，最终带着全家人来到深圳。

所以在中国，我们如果把香港算进来，中国的五大一线城市：北京、上海、深圳、广州、上海。五大一线城市里面，现在对年轻人最友好的，第一位就是深圳，第二位是广州。从过去几年的数据来看，每年大概50万人进入深圳，这意味着深圳的整个城市依然在发展，并且依然有后续的非常强的动力。这是从人口的角度来说。

顾洪波

我们再从产业的角度来说。很多人会觉得香港是全世界非常重要的金融中心，这一点在很长一段时间可能都难以取代，不管是深圳还是上海，可能都很难以取代，为什么?因为香港的法制，这170多年建立起来的商业规则，在某种程度上还是比内地强很多，所以更多的外资觉得在香港会更安全，他通过香港为平台来投资中国大陆各种各样的企业，他会觉得更有安全感。这一点，国内暂时可能还没有城市可以取代。

但是，深圳有一点做得比香港好。香港大概是在七八十年代的时候，它的制造业就已经有点往下走了，因为它大量的制造业在往珠三角一带去迁移。但是香港在制造业之后，没有实现制造业向高科技的上升。香港曾经做过尝试，包括盈科数码的股票价格曾经也是一度非常非常高，也是香港的一种尝试，但是这种尝试失败了，失败的结果是导致香港最牛的行业：金融行业和房地产行业。金融行业的从业人员的收入是非常高的，因为香港有大量外资的基金、证券、投行都在香港，他的收入是非常高的。但是，和普通老百姓没太多关系。另外一个房地产行业，给香港带来的一个弊端就是，确实营销成本太高了。

但是，深圳事实上从零几年开始，深圳做了一个腾笼换鸟，慢慢把深圳一些低端的制造业往外迁移，最终深圳实现了从制造业到高科技行业一个非常重要的跨越，真正在国内实现了这种跨越的城市非常非常少。一个是深圳，一个是杭州，北京可能也算是一个。

所以我个人认为，不管从人口的角度来说，还是从产业的角度来说，深圳可能在接下来的10年还是会给我们带来很多的惊喜。

另外一个，也是今天这个讲座很核心的问题，就是深圳为什么会崛起?为什么这么一个地方，原来只有我们回到七十年代初的时候，很多年轻人可能听过说逃港，但是你们是想象不到当时是什么样的情况。当时香港对面的人，其实也就是一河之隔，香港对面的人收入是深圳这边人的几十倍。然后，为什么要逃港?逃港是要面临着生命危险。很多是因为活不下去，连吃饭都吃不饱。那个是当时深圳起来之前非常重要的状态。

为什么能够从这样的状态里变成我们现在所看到的深圳?两个原因，一个是政策。但是为什么这么多的特区只有深圳杀出来?为什么当年海南岛被视为是全中国最大的经济特区，但是一阵泡沫过去之后就消失了，为什么会这样?所以政策不是唯一的决定因素。

另外一个，靠近香港的优势。但是，为什么当香港的增长速度放慢的时候，深圳的增长速度没有被香港拖累?所以香港也不是唯一的原因。

我个人认为，非常重要的原因，我们所看到的深圳不仅仅是接近2000平方公里的土地，还有在座的这些人。当初来到深圳的很多人，其实在最开始的时候是一种边缘状态的人，有的是退伍军人，比如任正非，如果任正非不退伍的话，没有来到深圳的话，没有华为，并且任正非现在可能就是一个离退休干部。

比如说，同样做房地产行业的，深圳有一家很一名的公司叫京基集团，最开始是在建筑工地上打小工起来的，这样的人当年才会来到深圳。当年有很多在内地已经是公务员，或者已经过得很好的人，他是不会来深圳的。

所以在最初，对于当时的中国人来说，想要当官，去北京;想要去外资企业，去伤害;想要自己去拼搏，自己创业，来深圳。所以深圳其实是这样的基因，这个城市90%以上的人都是移民，而这种移民带来的是思想的碰撞，并且移民都是从一无所有之中崛起的。这一点在某种程度上和美国会有点类似，大家都知道，美国是个移民国家。美国最早的一批移民很多是在欧洲被迫害的，甚至有的是在欧洲走投无路的，然后去到美国。他们并不是当年欧洲的主流人群，反而是边缘人员，非主流人群。但是正是这样一批人，他的闯劲是最强的。