下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：
中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生
著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生
广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生
广东省房地产e行业协会副秘书长黄毅文先生
海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿先生
国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生
著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生
清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士
地产企业代表：
广州万科房地产有限公司副总经理喻彬先生
重庆市金科实业（集团）有限公司副总裁李战洪先生
中海地产广州有限公司副总经理曾志球先生
富力地产集团执行董事吕劲先生
世邦魏理仕华南区董事陈湛才先生
金地集团董事会秘书徐家俊先生
龙湖集团客户及公司品牌部公共事务行政总监余洁女士
卓越集团副总经理、融资总监邬风柏先生
恒大地产总裁助理柯鹏先生
合生创展广州地区营销总监韩智先生
福晟集团董事长兼总裁潘伟明先生
广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生
深圳绿景集团副总裁张梧峰先生
恒亿集团董事局主席、总裁郭建平先生
观澜湖地产副总经理洪铭阳先生
雅居乐集团营销总监刘鹏飞先生
中惠熙元房地产集团有限公司副总经理罗江海先生
百嘉信集团副总经理杨军艇先生
金融机构代表：
《广东银行业》主编王敏先生
汇丰银行（中国）有限公司广州分行副行长岑卫明先生
南洋商业银行(中国)有限公司广州分行行长谭小良先生
巴克莱亚洲有限公司投资银行部董事袁浩先生
中国对外经济贸易信托有限公司房地产信托二部副总经理张伟先生
永安信金融服务机构董事长乔志杰先生
专家代表：
城市规划及建筑评论家贺承军先生
加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生
广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同先生
北京正略钧策企业管理咨询有限公司副总裁郝炬先生
合富辉煌集团首席市场分析师黎文江先生
深圳市星彦地产顾问有限公司董事总经理路莹女士
广州经纬房产咨询有限公司董事总经理区俊文先生
深圳市众厦实业发展有限公司董事长郭澍楠先生
华誉景观公司总经理张明燕女士
马可波罗工程事业部总经理杜然先生
中山大学岭南（大学）学院副院长、经济管理系系主任陈宏辉先生
观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士
本次论坛获得众多全国暨华南实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持2009城市观点论坛中国行年度论坛的朋友们。
下面，我们有请今天会议的主办方及全程协办单位的相关负责人致辞。
我们首先有请中山大学岭南（大学）学院副院长陈宏辉先生为我们致辞。
谢谢 陈宏辉（先生），接下来我们有请广东省房地产行业协会会长蔡穗声（先生）为我们致辞。
谢谢蔡穗声（先生），接下来我们有请观点地产新媒体、博鳌房地产论坛、城市观点论坛秘书长陈诗涛（女士）为我们致辞。
谢谢陈诗涛女士，随着主办方致辞的结束，接下来我们将进行论坛今天上午的议程。今天上午的议程主题是：宏观经济与政策。
我们现在就正式开始我们今天论坛的演讲环节。今天上午，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生、著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生、著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生、海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿先生将从宏观经济及行业发展的角度为我们奉献精彩的城市观点论坛2009年度演讲。
本次论坛年度演讲，我们还安排了观点答问互动环节。演讲嘉宾除回答台下听众的提问之外，我们将专门请出特约评论员来与我们的演讲嘉宾互动。
因为国家老的传统，中央经济工作会议后第二年的大盘子就确定了，而且国务院的“国四条”也确定了房地产总的框架，既有不确定的因素，也有很多确定的内容，这就是我的开场白。
下面就当前的房地产市场形势及需要关注的几个问题谈一点个人的看法。
这两年的房地产形势，经过了比较大的起伏，去年的房地产形势，主持人和主办方在致辞中已经提到了，超预期的回暖，确实是丰硕年，特别是销售方面，房地产的开发投资各个方面都是不错的。
全国情况而言，12月份的数据，国家统计局还没有出来，1—11月份的数据来看，应该说商品房和商品住宅的销售面积、销售额，房地产开发投资、施工面积、竣工面积、住房保障等都是不错的，具体的数据不展开讲，因为在座的各位都是比较熟悉的。
今天是在广州开会，有一个情况还是要讲一下的。我们看到市场好的基本面的时候，确实也存在一些问题值得我们关注，下面就结合广东的实际情况讲一下。
第一，2009年住宅（商品房）价格上涨确实是比较大的，大家心理是明白的，不光是一线城市，例如北京、上海、广州、深圳，东部的二线城市，南京、杭州、厦门的涨幅都是比较快的，而且有往中西部城市蔓延的倾向，房价上涨的原因是复杂的，主要是土地和住宅的有效供给不足，另外一个原因，目前的政策比较宽松，房地产保值增值的预期，投资投机性的预期成分增加，地王的出现以及对房价的拉动。
开发商为了追求利润，出现了水涨船高的情况，用官方的语言来说还有捂盘惜售的现象，因此这一轮的价格上涨引起了社会的关注，尤其是当下，我认为在两会期间，该问题决然是社会关注的重点，因此应该引起大家的关注。
第二，房屋的销售面积大于竣工面积，土地的购置面积和土地完成的开发面积等先行性指标同比是下降的，未来的供给还是不足的，因此跟之前的问题是联系在一起的，指标的下降对明年的房价确实存在压力，也是比较麻烦的事情，全国1—10月份商品房的销售面积是7.52亿平方米，同比增长53%，竣工面积是4.42亿平方米，同比增长26.1%，销售面积远远大于竣工面积。全国来说，土地的购置面积同比下降15.4%，完成土地的开发面积同比下降2.5%，这个问题在广东更突出，广东商品房的销售同比1—10月份同比增长57.4%，高于全国的53%，商品住宅的销售，全国的数据是54.4%同比增长，广东是61.2%，深圳就更高了，深圳商品房销售同比增长10.9%，商品住宅的销售同比增长11.4%，销售是极其的旺盛。其他的指标，例如房地产开发投资，全国同比增长17.8%，住宅同比增长15.7%，广东1—11月份房地产开发同比下降4.8%，广州1—11月份开发同比增长2.7%，深圳同比下降2.2%，住宅方面广州的投资同比下降了13.7%，深圳是同比下降10.4%，这是跟销售明显对照的数据。
施工面积、竣工面积和新开工面积是没有问题的。
全国施工面积同比增长17.2%，广东同比增长10.5%，差距是比较大的，广州同比下降4.1%，深圳同比下降3.1%。
竣工面积：全国同比增长26.1%，广东同比增长14.9%，广州同比下降3.5%，深圳同比下降3.7%。
房屋的新开工面积：全国同比增长15.8%，广东同比下降15%，广州同比下降27%，深圳同比下降30.4%，这又是明显的对比。
土地的购置面积和完成土地的开发面积，全国是同比下降15.4%，广东同比下降37.9%。
同比的开发面积全国同比下降2.5%，广东同比下降29.3%。
土地的购置面积，广州和深圳是不同的，广州土地购置面积1—11月份同比增长108.3%，如果加上12月份番禺亚运城的话，同比增长的幅度更大，因为亚运城是总的地王。
深圳土地开发面积1—11月份同比下降42.8%，因此广东的房地产市场，销售平均是高于全国的，开发投资、施工面积、竣工面积、新开工面积、土地的购置面积、土地的开发面积很严峻，从这个意义来讲，广东房地产市场的不确定性因素更多一点，尤其是相对于2010年。原因我还没有来得及认真的分析我认为其中有一个重要的原因，因为广东从2007、2008年因为受大形势的影响，广东的企业大部分是民营企业，自己开发的项目比较多，新购买土地的开发进度放缓了，谨慎型的心态比较多，对于2010年的房地产而言多了不确定性的因素，广东的同志要非常的注意此事。
在座的都是同行，媒体、政府都要注意，温家宝总理12月7日接受媒体采访的时候说，将房地产行业作为规范治理的行业，因为房地产行业存在不太规范的地方，例如囤地不开发的行为以及捂盘惜售的行为，我认为这一点比较少，但是媒体和老百姓认为捂盘惜售的情况还是比较突出的，因此大家要注意。
住房保障发展不平衡，很多地方未能落实，下一步的工作大家要注意和加强。
以上是当前存在的问题，最后我想讲的问题是，上面的问题确实构成了今年房地产行业不确定的因素，从中央经济工作会议以来，很多的问题，大的方向是明确的。
为什么这样说，我谈自己的看法。
中央经济工作会议和12月4日召开的国务院常务会议，有几点讲的是很清楚的，当前经济回暖不稳定，积极的实施适度宽松的货币政策和财政政策，把握政策的节奏和力度。同时还强调扩大居民消费需求，增强消费对经济的拉动力度，增加普通商品房的供给，支持居民自主和改善型的需求，扩大内需中房地产是重要的内容，因此中央对房地产的期望是明确的，而且还要增加供给，关键是增加普通商品房的供给，开发的户型、供应的对象和面要适当的调整，在“国四”条中讲的清楚，保持房地产的健康发展，有效的供给，加强市场监督，完善制度的原则，运用土地税收的手段，加强对土地和房地产市场的调控，在保证政策连续性、稳定性的同时，加强保障房建设稳定市场预期，遏制部分房价快速上涨的势头。
要稳定政策，强调政策稳定的同时，也要稳定市场预期，这一段话中讲了三个稳定，我想中央在政策的力度上，是否有更加严厉和打压的政策，我认为是不会的。中央工作会议也好，还是“国四”条都讲了稳定，因此稳定是大前提，会在信贷上有所体现，大是大的方向不会有太大的变化，因为今年经济起稳的态势不明朗。
相对于中央而言，政策需要完善，不离开大的框架，12月20日财政部和国家税务局印发的关于个人住房转让营业税细则中将普通商品房和非普通商品房的转让是区别对待的，体现了支持改善性的政策，并不是统一的由两年到五年，这是区别对待的，信贷政策方面还是要体现区别性的。既要增加供给，又要遏制投资投机，跟之前的调控明显不同的是，2004、2005年市场是严把金融、土地两个闸门，这次的调控政策是没有的，财政政策继续宽松的，土地是增加供给的，这跟之前是最大不同之处。
过去的政策往往是强调了中央政策要坚决执行，这次同样强调了，从去年以来中央政策很大的部分是强调了地方因地制宜的原则，地方可以出台地方性的政策，包括国务院常务会议最后一句话，要求地方政府切实负起责任，采取针对性的措施促进房地产的发展，因此给地方留下了余地，地方政府是有作为的，最近南京和北京政府出台了针对当地的政策，主要是从增加供给而言的，北京增加了限价房，也发展公共租赁住房等等。因此政策不会有太大的变化，适度的调整是有的，特别是对于房价上涨过快的地方要采取相应的措施，在建设部连续召开的会议上目前已经有报道了，大家可以看一下新华社5、6日的报道，建设部要求增加保障性住房的内容。
这次中央经济工作会议将扩大中小城市和城镇户籍政策放开，这样房地产市场发展的余地更大，因此这一条大家可以放心，还有一点请大家同时关注几个问题。
房地产行业如何继续贯彻落实节能减排的措施，就是地产经济的问题。
温家宝总理在答新华社记者问题的时候，提到了住宅坚持安全省地的原则，这就是过去讲的经济、适用、美观的原则，对于工程质量和住宅性能问题也要进一步的提高。
还有一个问题，企业也要要更加的理性，今年的形势复杂，要有判断的能力，尤其是地王的问题，地王是无可奈何的，因为竞争激烈，但是企业对于地王一般来说不要去争夺，如果土地的招拍挂制度完善后，拿了地王今后也会为难的，我就说这些，谢谢大家。
接下来我们将继续我们今天论坛的第二场年度演讲。接下来我们有请今天的第二位进行年度演讲的嘉宾：著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生，陈先生的演讲题目是：民生三十年：为中国城市化与房地产业化之辩。
这就是确定性和不确定性的关系，我们首先说2010年的经济走势有四个确定无疑。
第一，中国的城镇化还将大踏步性的前行这是确定无疑的，帷幕拉开就不会合上，我们才是刚刚走出了万里长城的第一步，中华民族正在从农耕文明、农业文明、自给自足男耕女织的社会大踏步的走向现代化和享受城市文明的工业体系。
第二，2010年全世界由于中国崛起引起的各种敌意或者说猜疑的事件和事例会更加尖锐，我们正在成为众矢之的这是确定无疑的事情，最近两天的消息说，又有人说世界金融危机是中国人引起的，中国人都崛起了，崛起之后有了钱不花，存起来了，存起来也不要借给美国人，所以美国人花多了，所以产生了危机。不光如此，奥运会上跑第一后，拿了金牌后，就成为所有选手的敌人，这恐怕也是不可避免的，我们要准备应对没有遇到过的尖锐复杂的形势，形势的出现是确定无疑的。
第三，2010年经济发展过程中，老百姓的住房还将有更大程度的改善，无论是低端的保障性群体的住房条件还是改善型的中间阶层的住房条件的改善，都会有持续性的改善，这也是确定无疑的事情。
第四，房地产业在2010年中还将在保增长、惠民生、促发展上有很大的贡献，我对此深信不疑。如果说有确定性，我认为四个方面是确定无疑的。
2010年准备迎接四个方面的新形势：
第一，城市化的主战场以这一年为标志，从沿海特大城市逐步的转向中小城市，二、三线城市，过去十年中，因为历史条件，种种原因不得不选择沿海特大城市优先发展的战略，比如北京开奥运会，民族盛事，世人瞩目，我们在城市建设上优先考虑，上海开世博会要给予资金的重点关注，广州要开亚运会，也就在九运会基础上进一步成为城市建设、城市发展、城市升级、城市改造的中心所在。
从2009年以来，我们注意到，所谓的小白领买不起房屋，以及二、三千万农民工在金融危机冲击下被动返乡，看似风马牛不相及，实际上说明我们缺乏中小城市的支持，大学毕业生都集中在上海、北京、广州、深圳有限的土地上，有限的城市中，无论如何都装不下，农民工就业在世界金融危机来临的时候，只能在贵州、四川的贫困山区和珠三角和长三角等两级地区间摆动，中间负责容纳他们的二、三线中小城市，这势必是城市化发展过程中必须纠正的缺陷。因此中央经济工作会议明确提出，尽管会议是对2010年经济一年的部署，但是我认为也包括2011—2015年的十一五和未来的二、三十年中国城市化的阶段，大力加强中小城市的发展和小城镇建设。
主战场是老百姓住房改善，由一线城市转向二、三线城市。2010年后，清晰可见的是土地制度做出一定的调整，恐怕在所难免，中央经济工作会议中有一条重要的话，要将农业人口在城市中就业和落户作为城镇化的重要任务，这是原话。既然作为城镇化的重要任务，势必涉及到农业农口在城镇落户势必涉及到宅基地的置换问题，涉及到进一步加快加大小产权房、城中村改造力度的问题，涉及到关于城市规划中因地制宜的土地政策的问题，我想2010年对此人们可以有相对明确的期望是理所当然的。
2010年房地产市场中的企业要学会适应常态化的经济管理政策，不能老指望吃偏食、给优惠或者是警察放松管制，喝醉酒了也不罚款，这种方式房地产才有活路，企业才有钱赚，这种时代过去了。随着宏观经济的需要，调整利率和税负，这种形势是我们必须学会适应的，常态的将市场经济中违背市场经济秩序的行为加以禁止，形成良好的格局我们要适应。常态的让企业成为具有国际一竞争力的能够优化利用资源，改善自己内部结构的产业和企业的要面对。
常态化的还指望有优惠政策，没有优惠政策就活不了了，这样的企业是很难长久的。进化论有八个字两句话，第一句话是优胜劣汰，大家在市场经济中感受到这四个字的重要性。
后四个字是适者生存，优胜劣汰是在常态情况下的竞争游戏规则，适者生存是在变异和进化的过程中的生存法则，大猩猩和人类的智商是接近的，现在是濒危保护动物，苍蝇和蚊子是地等生物，人类想尽了物理和化学的方法但是没有消灭他们，这就是适者生存，适应常态的经济环境，不能指望父母给偏食，早晨多给一个茶鸡蛋就可以念好书，这种情况没有了。
2010年是低碳经济，节能住宅以及老百姓中迫切需要改善住房的群体要优先改善。2010年政策的重点我认为是发展节能省地的住宅，发展低碳经济，形成合理健康的消费模式以及努力促进有限的供给和资源，像迫切需要改善住房条件的低收入群体，夹心层和低能收入阶层倾斜，这是我们需要面对的思路，以上供大家参考，谢谢大家。
谢谢陈淮先生的精彩演讲，现在请陈淮先生台上就坐，与朱中一先生以及我们台上特约评论员一起就"行业政策与调控"的话题展开精彩的观点答问与互动。台下的嘉宾也请积极的参与暨提问，我们的工作人员请准备好话筒。
非常感谢会长和陈教授的演讲，我有一个疑问，一年的房地产市场经历了冰火两重天，去年我也参加了观点地产的年度论坛，大家讨论的结果是房地产基本上进入了严冬，因为新开工项目停止了，量价齐跌，各方面都很关注，希望将房地产业作为振兴产业对待，不到一年的时间，房地产业已经是房价飙升，量价齐升，但是房价上涨快的已经让老百姓追不上，这也是典型的不确定性因素，给了老百姓不安定的因素，最近几年房地产价格起起落落，太频繁了，是否因为体制上的因素，哪些是市场部规范的因素，哪些是政策上的因素，请两位老师进行梳理，老百姓看清楚这些因素后，才会减少恐慌。
几年的起起落落实际上不确定，也是确定无疑，今后也会起起落落，有四个因素，中国的城市建设和发展存在蓬勃期，过去十年广州市的市容，功能、基础设施，广州市的人口发生了多大的变化，因此决定地价的级差地租都在重新询价和调整的过程中，例如北京的朝阳区原来是落后的地区，现在成了高端的CBD，功能大大的变化了，级差地租就处在询价和调整中，任何一个国家的发展过程中都不可避免这些问题。
第一，马克思经济学早就说了，土地价格跟一般商品价值不一样的地方在于需要通过反复交易的过程中才可以找到合理的价值。
第二，中国的老百姓在衣食解决后，进入了解决住的问题，中国老百姓努力诉求提高收入，增加家庭存量的阶段，从无产阶级走向有产者的阶段，社会的群体是同步的进入，不是10%、10%的进入，用100年的时间进入，不仅仅大家要有房，还要有改善的房，不但要有遮风避雨的房，还要有一定性的改善功能的住房，大家进步的过程中，需求就呈现于阶段性的集中释放，供给不会呈现爆发式的增长，大跃进的盖房也需要时间，因此出现了局部地区起起落落。
第三，房价对应物是货币，亚洲金融危机和世界金融危机中实际上有1/3的部分不是买的实物对象出现了问题，而是货币本身出现了问题，货币不知道自己一元值多少钱了，巴曙松先生又在看我了，估计他又若有所思了，货币找不到北了，房屋的一米多长是不变的，眼睛一睁是一块钱，眼睛一闭还是一块钱，唯独一元是没有确定的尺度。金融危机并没有使实体经济损失，没有损失一条生产线，损失的是虚拟价值货币的本身，在中国经济崛起以及世界经济发展过程中起起伏伏，例如人民币升值的问题，我们热议的是资本市场价值波动的问题，实际上都是货币本身的问题，大家说的通胀和通缩都是货币的尺子在冷胀热缩。
第四，大家对市场的管理，大家处于摸索期，包括建房的开发商，包括买房的老百姓，包括天天发博客的评论家，包括制定政策的官方，大家都是小学生，谁也没有学会管理，市场的秩序应该是如何建立的，大家都在摸索过程中，摸索过程中就难免会有左右的波动，最后市场中有空子的话，逐利因素就会利用信贷宽松炒房屋，利用贪污腐败的手段获得土地和其他的要素，不要认为房地产市场的起起落落因为有独立面，我们要用辩证法的手段，符合历史发展观的眼光来看待，我们更容易寻找长期稳定健康发展的规律，谢谢大家。
我们也希望搞一个常态化的政策。
我完全同意陈教授的观点，房地产本身是有规律性的，2007年不可能长期的火爆，2008年本身需要调整的，2008年应对调整又碰到了国际金融危机这是我们估计不到的。从政策制度方面有两个问题要看清楚。
市场经济是大学校，中国在搞市场经济，加上房地产发展的如此快，制度设计的很完善是不可能的，现在面临两个问题，支柱产业和民生产业的平衡点，说起来容易，做起来难。
短期政策和中长期政策如何衔接的问题，这是比较难的问题。如果要解决问题，短期要头痛治头，脚痛治脚，因此要跟中长期衔接，大家对此要有宽容的观点，但是不治也是不行的。
首先，感谢两位领导的发言，两位领导经常来广东指导工作，我们受益于两位的观点，朱会长说广东销售数据在全国至上，供应数据在全国水平之下，今年因为供不应求，房价因此而上升。广州今年有亚运会，期间是停止施工的，因此供应是会减少的。主任也说了，今后要搞低碳减排、环保，产品质量要提高，达到哥本哈根会议的要求。但是我认为有一点矛盾的，广东房协一直主张绿色小区，如果搞低碳减排以及智能化需要很大的投入，房价就会持续的上升，两者的矛盾是困惑的，请两位领导谈一下看法。
实际上中央经济工作会议上说的很清楚，我纠正媒体说的高房价时代，中央经济工作会议上说遏制部分城市房价快速上涨，至于您说的搞低碳经济增加成本和发展，我认为这样的成本是值得付出的，但是不能一步到位，先解决当前建筑市场上新房建设中达到节能标准的问题，先解决增加社区供给资源，减轻大家对住房面积过渡追求的压力，先解决地下管网配套，城市化进程中，例如亚运会基础设施的问题，后逐步解决供和求的问题，我认为会在2010后逐步的体现。至于房价因为低碳经济而上涨，我想有可能的地方，也有未必的地方，因为人们更多的追求宜居的过程，形成健康文明的消费模式，向中小城镇和卫星城镇疏散的情况也在逐步的献县伍显现。：首先，感谢两位领导的发言，两位领导经常来广东指导工作，我们受益于两位的观点，朱会长说广东销售数据在全国至上，供应数据在全国水平之下，今年因为供不应求，房价因此而上升。广州今年有亚运会，期间是停止施工的，因此供应是会减少的。主任也说了，今后要搞低碳减排、环保，产品质量要提高，达到哥本哈根会议的要求。但是我认为有一点矛盾的，广东房协一直主张绿色小区，如果搞低碳减排以及智能化需要很大的投入，房价就会持续的上升，两者的矛盾是困惑的，请两位领导谈一下看法。
广东的数据跟全国有很大的差异，销售是远远高于全国的平均水平，但是投资、施工、竣工、土地方面是低于全国的，除了广州的土地购置面积高于全国的，其他的数据是低于全国的，因此供需就存在矛盾，还有亚运会的问题。
广东省人民政府和广州市人民政府是有智慧可以解决的，此时是无法想到解决的问题，但是对于限价房和经济适用房的建设力度是要加强的，这是肯定的。
谢谢朱中一先生、谢谢陈淮先生，因为时间有限，现场嘉宾可以提问。
几位老师、前辈，非常感谢给我提问的机会，刚才陈淮教授讲了预测感冒的问题，感冒的过程中有过敏性鼻炎，空气不好有划分，都会影响我们的健康，现在的改革要不改预期，要不房价一高就杀，房价一低就调，对于这种战术性的改革，我谈谈自己的看法。
改革的目的是20%的低收入，70%的中低收入和10%的高收入，如何对三者进行平衡，从投机市场真正的回归到消费市场，房地产的改革应该是公共政策根本上的改革，现在的调整还没有从根本上改变，陈淮教授，公共政策应该如何改变，才可以影响到2010年的走向。
他的问题是如何根本的解决中国的住房问题，如何解决治标不治本的问题。
你的问题比嘉宾的观点大十倍，目前中国的政策还存在很多的问题，例如农民工住房的问题，还处于改善期，供给上不可能在短期内解决，即使房价再低也平衡不了。
不知道提问者对公共政策的理解是怎样的，调控、利率、土地供给和房价的政策不属于公共政策，属于宏观调控政策，宏观调控政策是管短期经济总量平稳的政策，例如看广州的天气和穿衣服的政策，今天天气冷就多加一件，女士就不要穿裙子，今天天气热就要抹防晒霜，宏观政策就是随时多变的政策，这跟公共政策无关。公共政策是确定不疑，长期坚持的政策，例如说要过日子，总要给老父母的赡养留后足，给夫妇应对危机提供足够的保障，这样的政策可以保障人，为了保证社会矛盾不激化，为了保证社会发展和经济发展不断取得平衡，采取的由政府提供的惠及所有人的产品叫做公共政策，不是所有人真正的享受到，而是所有人到了这一步就一定有的。
例如吃不上饭，民政局给你低保，谁吃不上饭都会有低保，今天当老板，明天不当老板破产了，也可以享受低保。不能让人饿死，就是公共政策，保证人人有房住的政策就是公共政策。这种公共政策有三个职能，第一个是我说的都保障，社会永远有一部分人，不象你说的20%、70%、10%的比例，例如发达国家有7%左右的人，一辈子也买不起房屋，甚至无法租房住，例如重度残疾人，无人赡养的老年人，未婚先孕的单亲者，需要社会给他们住房供给，基本上是不要钱的。
有一部分的群体，客观上一定要面对住房的困难。例如主持人一辈子挣的钱是否够买房屋，是否要等到四、五十岁再买房屋，再结婚。她一定在青春期结婚，购买房屋，这是全世界都要解决的矛盾，这就是政策需要帮助的地方，这就是公共政策。
购买房屋就是资产累计的过程，大家不是存够钱再改善，而是先改善再还钱这是房地产发展的共同规律，尤其是中国老百姓和广州的市民在前二、三十年逐步的走出了脱困期后，顺利的完成改善期的任务。例如中央工作经济会议中明确提出要支持自住和改善型住房的需求。
供给有限的情况下，假定全广州市民都改善一轮至少需要20年，显而易见每年只能有5%，100户家庭中只有5户先改善，谁先改善，交给市场，出价最高的人就先改善，最有钱的5户先改善，政策的公共性体现了100户中住房最困难，最迫切需要改善的5户提到前5名，这就是土地供应中，加大小户型和廉租房和经济适用房和公共租赁住房，两竞两限房，政策干预改善的秩序也是公共性，至于你说的房价高了就杀的问题是宏观调控的问题，国民经济信贷调控和经济增长平稳与否的问题，与公共产品，公共政策无关，谢谢。
在座的开发商是比较多的，涉及到开发商心态和消费者观念的问题，我讲的开发商的心态，是指开发商有一点吃不准的心态，2008年有紧慌的心态，2008年的房地产市场是低迷的，这是相对于2007年的火爆而言的，但是跟2006年相比没有太大的变化，消费者也有几种消费的问题，国外并不是人人都购买房屋，现在我们提倡人人都有房屋居住，这样的话就有问题出现了，因此就出现了开发商常态和消费者消费梯度的问题，对于媒体而言也需要宣传的。不然人人都购买好的房屋和大的房屋，这个问题始终不好解决。
谢谢朱中一先生、陈淮先生，谢谢台上的特约评论员的精彩问题，请大家下场在台下稍事休息。
接下来我们首先有请今天第二回合的特约评论员上台就坐，他们是：
著名城市规划及建筑评论家、深圳市建银财富投资控股副总经理贺承军（先生），中山大学岭南(大学)学院金融系副主任周开国（先生），有请两位上台。
我们就将请出今天我们第三位奉献年度演讲的嘉宾，我们有请著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生发表演讲。
谢谢主持人，谢谢大会的邀请，这是一个广受关注的题目，感谢将我安排在陈淮教授后面讲，很遗憾的是他讲完了就走了，我本来想逐条批驳一下，媒体就可以写成跟陈淮教授的商榷，陈教授讲了2010年四个不确定性正是房地产业的导火索，从而也加大了房地产业的不确定性，我逐条的讨论，增加一点娱乐性。陈教授说在确定的经济年代，帷幕刚刚拉开，会使得房地产的矛盾更加尖锐。因为现有的城市化的发展道路，我经常说，实际上是反城市化，更多是学生留在城市，更多的农民工留在城市，现在的城市化道路是高价征地，建出高价的住宅，这样城市化发展的路径，能够容纳城市化新增的人群吗？我们走到今天，在城市化即将要加速的时候，应该对我们的城市化道路进行反思，这一年为城市化扩大内需做出了很大的贡献，实际上成本是不低的，我们推进城市化建设很重要的主体是地方政府的投融资平台，衡量财务指标有非常重要的指标，全国所有地方政府的投融资平台的总负债已经超过了一年全口径的地方财政的收入，负债率是100%，其中绝大部分来自于在座的各位，土地收入和各种税费一半以上。我们还要说城市化在加速，我们的道路应该如何加速下去。将地方政府投融资平台负债率扩大到200%，今天看到刚刚发布的央行的年度工作报告，突出的点出了地方政府投融资平台的系统风险，我们需要怎样的城市化，在加速的时候需要思考。
陈淮教授说第二个2010年确定的事件是中国崛起被猜疑成为众矢之的，我看到美国民间智库，中亚研究会说中美的矛盾是2010年的不确定性，实际上对于中国经济的置疑，改革开放后就没有停过，但是中国经济在质疑中成长的很快，真正出现问题是自己出现问题，别人置疑不了问题，如果置疑可以将一个国家置疑倒的话，我们就不要工作了，就将美国置疑下去，一定是自己的经济决策和工作出现了问题，现在同样要说的是，现在主要城市的房价比美国高是事实，无论怎么讲，这就是现实。我现在到那个国家去出差，第一个问题就是当地房价的情况，将交易波动的情况给我看，2009年去了澳大利亚、瑞士、台湾，北京、上海、广州、深圳等地区的房价跟发达国家和地区相比是不低的，还用置疑吗，人均GDP少很多，房价是差不多，因此我们首先要自己置疑，美国房地产的泡沫导致如此大的金融动荡，陈淮教授说是金融体系出现了问题，不是金融体系出现了问题，而是房地产持续的大幅度的上涨，导致金融资源过渡的消耗在这个行业。因此房地产行业不是微观的问题，而是宏观的问题，带有系统性的问题，涉及到地方政府GDP考核机制，财政机制等等方面，总是说美国置疑我们，还是不够的，需要进一步的反思。
陈淮说房地产住房情况会持续的改善，这是肯定的，每年GDP增长的速度很高，肯定要改善的，但是改善的代价有多大。2009年地方政府的高投融资和高负债隐含的风险就是代价，我们还有怎样的代价，现在购买房屋是四个老人甚至是八个老人带着两个年轻人，挤压了上一代甚至是二代多年养老的储蓄。
我们将这些资金投入房地产市场，放心的消费、扩大内需，完善社保体系，我们以此付出代价，现在似乎进入到了困境，几乎可以肯定的说，在现有政策没有大变化的情况下，人口学家告诉我们，2015—2018年中国进入老年社会，下一代买房屋不是少了，而是多了，两个独生子女结婚，双方的父母各给一套房屋，那个时候是要卖房屋的，大家知道时间窗口大家都要购买，大家明明知道房屋多了，这不就变成了困境，中间没有值得反思的地方吗。
一个行业是否成熟，关键看是否有反思能力，只善于听顺耳的话，善于听房价还要涨的话，这个行业很难成熟，如此沉重的话题，结果陈淮教授出去抽烟了，大家鼓下掌将他吸引回来。
还没有回来，我还有10分钟的时间。
陈淮认为房地产在2010年保增长、惠民生、促发展上有更大的贡献，我认为任何行业都有大的贡献，我认为洗脚行业也有很大的贡献。但是结构的恶化是现实的问题。今年结构调整上有进步，基本上是内需，出口的贡献是负的，1—3季度出口对GDP的贡献是-3.6%，但是在内需部分的结构性变化，投资的占比比往年多得多，我们说要防止经济大起大落。
我个人认为主要的问题是防止大起，必然要扩大消费的贡献，降低投资的贡献，而且2010年出口很可能在美国经济超预期的强劲带动下会出现比较明显的上升。如果在此时说，比今年还做出更大的贡献，那么今年GDP的增长还不知道到了多少，今年房地产市场已经贡献够大了，说2010年比2009年贡献更大，我估计GDP增长要达到12%—13%。
道理很简单，12月份PM指标过了56%，有了该指标以来只有7个月过了56%，该数据是很强的。过了56%的GDP增长基本上是在11%—13%，因此可以判断12月份的GDP增长就是在11%—13%，如果在此基础上还有更大的贡献。
回顾上二轮经济贡献，1992年经济周期，1992—1994是一个周期，1999年是底部，为什么对中国经济带来了持续的改善，就是上升周期比较长，持续是8%、9%，连续五年达到了10%，经济过快的复苏是不好的，因此要结构上更加的均衡。
如果说各方面比今年还要大，就加大了行业的不确定性。因此陈教授说的四个确定性加大了房地产行业的不确定性。
未来新的增长点，主要向小城市，三线城市倾斜，我提醒大家注意，历史化到城市化道路，实行了多种方式，小城镇，大都市，城市集群，现在中央经济工作会议上，没有给出非常明确的方向。我记得中央经济工作会议的报告中提到要促进大中小城市均衡同步发展，小城市的建设大家关注一下就可以了，一窝蜂的建设是不行的。我也在上市银行当风险委员会的主任委员，小城镇都是谁购买房屋，大部分是东部沿海打工汇款回来的资金购买的，还是依托沿海发达城市，依托与工业和城市，如果没有实业支持，没有本土收入支持的小城镇发展，历史证明是很难持续的。
在中国人多、地少的条件下，我个人觉得还是应该走大都市和都市圈的道路，有土地约束，也有产业支持，因此陈淮教授说转向小城市是时候，但是也要提示风险。
土地制度调整在所难免，但是土地财政的结构是决定性的。无论如何改，地方政府对土地财政的依赖，决定了一系列的行为，短期内大家是无法看得到变化的。上次在北京财经年会上陈淮教授在我的后面将我猛烈的痛击，我还在会议上坐着，也没有发言回馈的机会，任志强说廉租房的事情，就象寓言故事，两个狗熊分一个饼，不知道如何分，找狐狸来分，结果一大一小两块，狗熊分到小的不买帐，怎么办，狐狸说我将大的咬一口，小的又不同了，狐狸又将大的咬了一口，现在廉租房的供应如果在总体没有改变的情况下，实际上剩下的土地市场化拍卖的就少了，这是地王出现的很重要的原因。
土地制度微调，房地产企业要学会常态化管理，不需要照顾，象苍蝇和蚊子一样生存，房地产企业什么时候得到过照顾，我有一个博士生在北京开一个房地产项目，他给我讲了一个趣闻，房屋拆迁需要付钱是没有问题的，拆迁旁的旧楼也要付钱就没有办法了，原因是拆迁到我这里后就不拆了怎么办，我还需要多少年才可以得到改善，因此不存在照顾，也不能比喻为苍蝇和蚊子，真正要解决房地产供应的问题，我认为将一部分权利让出来可以改进很多。我比较了一线、二线城市，省会城市和中心城市的容积率的问题，两位都是房地产规划的专家，大的城市的容积率没有显现土地的稀缺性，有的时候中等城市的容积率放得更宽，我认为放松和管制的权利是很大的，而且在座的各位也没有时间跑规划局的，土地一年拍卖多少是不知道的。
因此北京、上海、广州的地产商是不知道有多少土地供应的，因此存了一大笔资金用于拍卖，学会常态化管理是没有问题的，实际上刚才有一位嘉宾提的问题很好的。房价一高就调，一低就刺激，实际上问了非常重要的问题，价格是否是可调控的，如果是的话，回到计划经济是最舒服的，计算机一算，房屋值多少钱，就不用讨论不确定性房地产业的问题，因为涉及到供应等等方面。
低碳节能，急需的房屋要优先建，2010年地方政府的刺激计划是超越预期的，只有廉租房的建设完成了不到1/4，还说要重点支持最需要房屋的人，给他们建设。前面讲的结构性的制度性问题没有解决之前，作为论坛上讲讲是可以的，谢谢大家。
接下来我们将继续我们今天论坛的第四场年度演讲。接下来我们有请接下来进行年度演讲的嘉宾：海尔地产集团董事长兼首席执行官 卢铿先生，卢铿先生的演讲题目是：海尔地产的创新之路。
不知道为什么主持人请我来，也许是我在行业的时间比较长，我是1990年进入房地产行业，已经20年头了，希望大家听到行业内的老人讲讲多年来起起伏伏的感受，实际上我们经历了很多轮的起伏，到现在已经麻木了，本次政策的调整，大家不必惊慌，尤其是广东省和广州市的开发商是不必惊慌的，今天的广东在全国的经济是排第一的，远远将第二位落了一倍多，去年广东的经济总量相当于15年前半个中国，广东在三、四年前超越了台湾，广东将下一个赶超的目标定位于韩国，对于广东而言大可不必惊慌，今天要讲的题目是跟市场和政策没有关系的，我认为作为成熟的开发商不是研究市场，也不是研究政策，真正的对手是自己。
日本有一个很有名的企业哲学家，土光申（音）说，真正的市场不是调查出来的，而是创造出来的，我讲的是海尔地产的发展过程。
海尔地产在过去几年中发展的是比较快的，我在海尔已经二年二个月了，去的时候海尔地产是比较小的，海尔集团对海尔地产没有太多的重视，没有太多的资源和专业人士，也没有像样的战略规划，经过一年多对历史项目和历史问题的解决，过去的一年我们发生了很大的变化，2009年的销售合同是上一年的四倍，一下子就崛起了，我去的时候提出了八个字：继承创新，倍数崛起，我的观点受到了张主席的肯定。争取今年可以达到七、八十亿元，从小公司进入到中等公司，因为中国大公司太多了，最近刚刚评出了前20位最低的一位都是年销售额130亿元，着大概是我们后年的目标。。
现在的海尔地产从团队到管理、布局已经做了初步的工作，我提出了一种观点，过去解决的是历史问题，我去了以后，所有的项目已经定性、定位、定价，项目已经开工了，过去的产品杰出的比较少，唯一可以说的是济南跟绿城合作的项目，在一年七个月内完成了78万平方米，全部是装修房还有五星级的喜来登酒店，今年开始经过我们的部署，所有的项目都进入了高水准的状态，从迫击炮时代过渡到巡航导弹时代，开发的城市增加10个以上，希望经过我们的努力成为山东省第一位，中国制造业的第一位，张主席希望我们成为创新的第一位，我们就是靠成长努力实现的。
房地产必须要创新，因为竞争加剧了，市场的需求变化了。广州这样的城市已经进入了后工业时代，一直是一个提法，我建议各位看一套书《后现代》书系，从社会学和哲学的角度讲了今天城市的变化，实际上广州已经进入了后工业时代，产品、生活跟工业时代是完全不同的。而且房地产本身就是两个体系。战略品牌、文化、策划、工作和营销是属于创新体系，其他是属于管控体系。因此房地产的创新空间是很大的，我们也有好的创新案例，因为时间关系不多讲了。
海尔冰箱厂是150亩土地，今年正在规划和改造，我们希望将它做成新中国人生活方式的典范，全部做90平方米以下的，小的是30平方米，最大的不超过90平方米，我们做大的生活空间，我们叫做“小户大家”，我们将大家做出来，希望成为未来中国人生活新的模式，拥有的房屋也许只有80平方米，但是拥有的公共空间可能是二、三万平方米。
每个行业都有对应的颜色，房地产行业属于赤色。我们在各个方面都有所创新，我记得若干年前万科在销售额接近100亿元的时候，王石说过一句话，万科是大马拉大车。海尔有很多的资源，品牌、关系、资金的关系，拿到很好的机会，目前我们没有跟别人竞价，没有拿过地王，我们也拿到了很好的机会。
海尔地产本身的创新能力。
我们通过对每一块土地价值的分析，使得当地政府社会人民得到最好的回报，因此拿到了很多好的机会，也给业界留下很好的作品，我们希望可以拉好车，拉新车和拉快车。在过去一年中，有很多新理念的推出，时间关系无法详细的介绍。
最后一句话非常重要，不是我说的，而是海尔集团的杨绵绵说的，我们的产品要满足三个方面的需求，最基本的是不差，就是品质要好。然后是延伸需求，要做到不错，最终是差异化的需求，靠的是什么，靠的就是创新。
海尔地产成长模式的创新。
企业不是产品的优势，而是商业模式的优势，时间关系不能多讲，我举一个例子，就是济南的全运村，我记得9月17日绿城集团的执行总裁陈胜华到海尔来拜访我，当天就达成共识，9月30日就签署协议，11月2日拿到土地，11月17日开工，当地没有电、水的情况下，在有效工期1年7个月的时间内完成了全运村的开发，78万平方米的精装修，使我们尝到了甜头，一个项目去年的销售值达到了25亿元，在绿城若干的优秀项目中排在第二、第三位。
产品的项目，科技几何体、商住集合体。我刚去海尔的时候，有人说卢铿去海尔不会超过6个月，因为无法接受制造业的模式，我目前在海尔已经二年多了，去年做了很大的观念自我颠覆，将原来抵触和不理解，认为隔行如隔山的制造业的管理模式，全面的吸收整合并且应用于海尔地产的管理上，而且尝到了甜头，例如“四证”的取得，一般是6—8个月拿得到，我第一次听说用制造业的方法办证是成都的蓝光，听杨总说的，后来研究了海尔的情况，我们制作了手册，而且跟办四证的官员定了目标，需要五个月内办好证，结果靠我们的手册和激励机制提前10天完成，提前一天奖励6000元，为什么要奖励6000元，当时的资金利息如果多一天是1.2万元，节省一天就奖励一半，实际上将海尔的管理思想用到具体的地产实践中，这也是去年取得四倍成长关键的因素。
我们从海尔冰箱、彩电事业部学习了相关的经验应用于地产部，中国制造业的地产有不少，例如雅戈尔、联想的融创、海信等等，我们希望海尔资源的利用，管理思想的利用，加上海尔地产的创造力成为中国制造业的第一位。
海尔地产的创新说明了几个问题，海尔选择发展房地产是正确的，制造业是可能做好房地产的，海尔地产一定能够做到与众不同。
青岛作为以前没有出过大型房地产企业的城市，我相信会产生中国一流的房地产企业，海尔地产真正的精彩将从今年开始，谢谢大家。
谢谢卢铿先生的精彩演讲，现在请卢铿先生台上就坐，与巴曙松先生以及我们台上特约评论员一起就“不确定经济走势下企业创新”的话题展开精彩的观点答问与互动。台下的嘉宾也请积极的参与暨提问。
谢谢卢铿先生、巴曙松先生，谢谢台上的特约评论员的精彩问题，请大家下场在台上稍事休息。
地产存在很多的不确定性，实际上经过了多年的发展，已经见怪不怪，2007年使大家惊慌失措，2009年的现象也觉得没有什么了，所有的大城市和一线城市，房价上涨的比较高，导致了逆城市化的现象。国家建设部围绕两个模式争论，一个是大都市，另外一个是小城镇的发展模式。
前面五年的争论中大家认为大都市圈占了上风，这是房地产业集中攻关有关，因为房地产业是在大都市圈中发展，但是房地产本身的模式导致大中城市的模式不可持续，因此出现了中小城市发展的模式，我认为集中化的发展是不经济的，从农民进城的体验也可以看得出来。
八十年代改革开放后，农民有了钱将房屋修缮好，打工后发现家里的房屋白修了，都浪费了。在大城市房价出现泡沫的情况下，农民工大量回流的情况下，在就近的小城市购买房屋，我的老家房地产业也出现了火爆，买房的人都是在外打工的人，因此八十年代盖的房屋已经被颠覆了。
目前的小城镇化的发展，是否会造成国家资源的浪费，土地政策暂时是不会变化的，房价或者是房地产市场也不会有太大和根本性的变化，这种情况下，巴曙松先生是研究金融的，这些方面有哪些抓手，谢谢。
很感谢贺先生的评论，也是理论界争论的问题，我合并起来谈论，现在房地产界的真实性的问题是什么，还是供求缺口的问题，教课书上有一句话，供求的问题，该问题如果不解决是无法解决其他的问题，无论是三至五线城市的发展，无论是购买、租赁还是廉租房，一个家庭需要一个房屋对应，现在家庭数量和房地产存量的套数大概是1：0.8左右，不同的城市是不一样的，大致的情况是这样的。实际上是无法回避供给缺口的，其他的问题是从属于此的。
很多人说地王推高了房价，价格不是由成本决定的，我们要建彩电、冰箱厂，如果通管大幅度的涨价，消费者是不买账的，如果想回避这一点解决中国城市化房地产的问题是不可能的。
你提到了在县城购买房屋，还是有土地的问题。土地的供应在2009年实际上完成了60%，扩大供给包括了土地供给和结构上的中低价房，也包括容积率管制的放松，这些方面如果没有解决，就很难解决问题。物业税是否可以解决房地产的问题，美国已经实行了多年的物业税，但是也无法避免房地产的泡沫，因此还是要回到解决供求缺口的主线上。
我们欢迎陈淮教授返回会场。
陈淮先生刚才讲了中国经济很多不确定性，2010年是有四个确定性，恰恰加大了房地产行业发展的不确定性。
今天谈的内容主要是围绕不确定性，谈的又是房地产，关键是房地产价格的不确定性，我经常思考房地产价格，到底受哪些因素的影响，我们作为学者要研究房地产价格是非常复杂的，从简单的现实进行思考，为什么房价一上升就上升的如此之快，2008年房地产企业非常的悲观，但是后面的几个月突然的爆发了，因此说明有很多的因素影响房地产价格。
政府、房地产企业和房地产购买者决定了价格，应该是三方博弈的结果，如果要影响价格，在三个方面会有相应的行动，从而干扰房地产价格。例如企业和政府之间的关系是怎样的，父子关系，兄弟关系，朋友关系，至少关系是复杂的，政府有哪些行动、政策和措施，必然会影响到房地产，对于个人而言，房屋是具有双重属性的，一个是消费品，同时也是投资品，买房者不仅仅是当做住房的需求，很多人是买来投资的，从房屋的空置率就可以得到答案，不要看房屋销售面积增长有多大，同时也要看到空置率有多少。
对于房地产企业而言，对未来房价的不确定性，政府和消费者应该有怎样的行动，巴教授认为房地产的未来和不确定性应该如何平抑，政府应该如何做？
我认为应该用绑架来说，昨天下飞机被记者绑架，来的路上有40多分钟，一直在应对政府，本来今天论坛讲完后，我要去机场的，主持人将我绑架了，房价被谁绑架了，被成本绑架了，成本中主要的是什么，主要是低价，土地价格的飙升是谁都无法想象到的，因为地方政府用最简单的方法取得了现金，这种方法让地方政府放弃是很难的，因为地方政府要发展是很难的，除非有其他的渠道，作为政府官员而言，看到的土地就是钱，就是现金，就是发展政绩的资源，而且来的最快，最没有风险。本来招拍挂是三种方式，我们忽悠了很久，要用招标的方式，但是没有人理，今后也不会有人理，因为招标是最合理的，是带着方案来做的，谁对土地理解的最透彻，最能创造出社会价值，谁就会中标，政府用最轻松的方法，不得罪任何人的方法，拿到最高利益的方法，就是价高者得，因此用了摘牌和拍卖的方式，现在全国没有任何的地方用招标的方式。最近绿城在浦东拿了一块地，起拍价和最终价格相差4倍，老板也不希望这么高的价格，成本最重要的因素就是地价，实际上开发商的成本中有很多是冤枉的，应该引起国家的高度重视，例如停车位的配置的问题，现在无论什么样的项目，配置车位的比例都是很高的。有的项目一家人两个车位是不够的，有的项目100户人中只有二、三十个车位，但是这些车位闲置后没有用，会造成怎样的情况，长期没有人购买，等到住小区的人有能力购买车位的时候，就已经搬走了，还有就是人防的损失，现在的人防要不开发商交现金给人防办，要不自己做，如何防原子弹的工程，现在的原子弹是无法打击的，美国为了打击伊朗研究钻地60米的原子弹，当时炸我国大使馆的导弹是从两个不同的方向打击相同的房间，我们是无法防护的，但是为了满足某些要求，必须要做的，这是国家的损失，因为我们将这些成本转嫁给了消费者。
现在很多城市中，开发商的所得税是年初就交的，自然的就将成本拉高了，因此成本转嫁了，开发商利用房价的上升起哄，作为企业来说，同样的产品四个开发商，你们将价格抬上去了，我不可能卖低价了，因此房价被成本和地价绑架了，被巴教授说的供求关系绑架了，要建设的原因很简单，就是多供应土地。
请卢总谈一下制造业的创新，十年前王石提出新住宅运动，您体会是怎样的？
十年前提出新住宅运动的是我，并不是王石。我们的做法跟万科探索的方向是不一样的，万科探索的是整体结构地，海尔做的是内在，海尔有很多的产品，希望开发商可以继承使用，除了大家知道的白色家电和黑色家电外，还有智能化，太阳能、地缘热、水源热等等系统都有的，室内可以继承的产业化都有的，海尔地产做的都是精装修，作为继承的手段将这些产品都做出来，希望今后形成继承的模式为大家所用。
因为时间有限，提问到此为止。大家可以将提问放到后面的环节。
接下来我们进行的环节是本次论坛的本届论坛重头戏“华誉景观·2009年中国房地产行业年度30强企业总评榜（G30）”将隆重发布。我们先有请观点地产新媒体、博鳌房地产论坛、城市观点论坛秘书长陈诗涛女士为我们进行”2009年中国房地产行业年度30强企业”总点评。
现在由我发布“华誉景观·2009年中国房地产行业年度30强企业总评榜（G30）”，我解释3个G代表什么，伟大、光荣和集体，本次的榜单调查的时间，统计的时间是2009年1—11月份，有四大体系构成，第一个是运营体系占了30分，由销售业绩和储备构成，参考的指标有总资产销售面积和在建项目，财富指标30分，资产负债率、毛利率、净利率、流动比率和速度之率构成，品牌指标20分，品牌认可度构成，管理体系20分，由团队建设，管理模式和领导力和执行力构成。
我们在调研的时间中，采取了以下的方法，运营和财务指标获取是通过公开信息，专业结构提供，例如大连万达、星河湾、中粮等未提供数据就无法进入。
采用了行业问卷的形式进行全国调查，调研的对象是2009年年度主营的在中国大陆的房地产开发企业，我们尽量的覆盖到上市企业到未上市企业，从一线企业到二线企业，从国有企业到民营企业，榜单截止到11月30日，总共有10个榜单，作为成果。
现在激动人心的时刻已然到来，，我们将总结与表彰本年度行业30强企业并发布华誉景观·2009年中国房地产行业年度30强企业总评榜(G30)。
今天我们将在岁末收获沉甸甸的喜悦，也在乍暖还寒的季节里讨论房地产业的未来。我们将盘点那些在2009年里，中国地产界最具有代表性的企业表现，寻找这一年里那些堪称为伟大的房地产企业、勇于追求光荣的房地产企业以及跻身于中国最优秀行列的房地产企业群体。
谢谢大家，一起见证这一光荣的时刻！请广州万科房地产有限公司副总经理 喻 彬 先生留步，作为年度三十强企业代表发表感言。
谢谢大家，请下台稍事休息，接下来我们将进入城市观点论坛中国行年度论坛每年浓墨重彩的保留节目精英对话环节。
房地产创造奇迹的2009年刚刚过去，年底出现的政策转型及2010年仍然不明朗的经济形势为房地产业的未来了更多不确定的因素。今天城市观点论坛精英对话环节的主题就是我们本次论坛的主题："不确定经济走势下的房地产"。
我们分工吧，我专门负责看表，我们在12：30分准时结束，我要让大家饿的时间太长，台上有六位专家，一共有50分钟，每个人大概有9分钟不到，所以我的建议是，让每个专家先花3—5分钟时间，将2010年房地产市场最想说的话进行表达，之后是台下提问。
我们分工吧，我专门负责看表，我们在12：30分准时结束，我要让大家饿的时间太长，台上有六位专家，一共有50分钟，每个人大概有9分钟不到，所以我的建议是，让每个专家先花3—5分钟时间，将2010年房地产市场最想说的话进行表达，之后是台下提问。
我最想说的是，因为我在2008年底曾经说过，广州市2009年房价会保9000元/平方米，现在看来去年广州市的房价达到了9300元/平方米，比2008年稍微低了一点，成交量是10年中最高的，达到了9700万平方米，可以说是量价齐升，这是我最满意的一点。
讨论房价之前我请教大家两个问题，请大家仔细的思考，1987年的1万元的币值跟2008、2009年多少钱是相当的。
目前，假定还可以工作10—20年，退休的时候，如果再活30年，大概需要多少退休金，如果可以大概估计出这两个问题，关于房价的争议就可以停止了。
三得
2009年成功实现了经济保8%，如果中国作为发展中国家没有一定的经济扩张速度，就业和财政速度，我们的就业、银行、资产安全以及主要基础产业的盈利状况就将恶化，因此保8%是功不可没。
2009年的政策，住房保障体系比原来的设想大大加速了，步伐迈得更快，从2007年末扩大廉租房覆盖范围，2008年扩大廉租房投资规模，去年中央经济工作会议提出保障性住房从750万套扩大到1450万套。
我们在保增长，投入4亿亿元积极的财政政策和适度宽松的货币政策方面，在基础设施建设方面大大加快了城市化基础设施改善和城市环境的改善和城市功能的改善。这种改善毫无疑问使老百姓的住房自身的价值和有效性、宜居性都大大提高了。
大家好，我是富力地产的，因为去年底王总是在我们身上发生，因此话题比较多，我很久没有参加观点地产针锋相对的活动了，开发商没有学者很多的争论，我们埋头做自己的事情，好的地块就埋头做研究，埋头筹资并且将项目拿下来。我认为经过去年大的反复，全中国的发展商，包括服务商以及观点地产，大家都进了一大步，心态更健康，对行业的发展把握的更透彻，风险的控制也有很大的提升，例如2007年的时候，富力地产业在佛山独立举牌拿了40多亿元的地，但是这块地楼面单价并不贵，要独立的支撑新的城区一家公司相对的风险是比较高的，因此最后经过慎重的研究我们放弃了，去年也看到了很多新闻，并不是因为地王而放弃了，而是因为总体平衡公司的经营策略，为了防范风险，到了去年年底又联合三家企业拿下了中国有史以来最大的地王，创造了拍卖的纪录，三家共同拿，风险降低了，不是光拿地，现在中国最大的开发商中，大家可以看得到，实际上都没有炒地的开发商，炒地已经成为过去的故事，现在可以炒的都是中小开发商，大的开发商都不会炒地的，政府也不允许的。
大家都将矛头对准政府，地方政府是推动房价最大的原因，大家不能只看到负面，实际上地方政府也立了大功的。包括廉租房的建设，即使现在不太理想，已经比多年前有了很大的进步，这是地方政府财力加强情况下才可以做得到的。无论怎么说，这个行业所有牵涉的人都是赢家，包括没有人强迫老百姓买楼，他们买到楼也是赢家。
2003年在北京的时候，32亿元就是中国地王了，所有的开发商都认为周边的楼价卖6000元/平方米，陈教授也感觉到东三环周边就卖6000元/平方米，我们获得的楼面地价是2400元/平方米，所有北京的开发商都认为我们疯掉了，第一期推出时卖的是7300元/平方米，卖到最后北京富力城已经断货了，最后上涨到1.3万元/平方米，现在这样的楼都已经超过了2.5万元/平方米，真正受益者还不是开发商，而是所有买了楼的购买者，这样的故事不断的发生，经过去年的大起大落，绝大部分优秀的开发商的心态都进行了调整，也有个别的公司有不同的策略，刚才卢铿先生介绍海尔，中国制造业最响的一块牌子，他们也来做地产，包括全中国最暴利的行业之一烟草行业也开始要做地产了，金融业就不要提了，中国很多优秀的企业、专家和经济学家越来越多的关注地产行业，在国民经济中无论是中央还是地方，地产行业扮演的角色正面的要比负面多得多，无论将来的形势怎样变化，无论如何不确定，行业是确定的，行业的从业人员是越来越健康的，对风险的控制越来越高，中央政府2007年经验不够，突然政策力度反复的很大，到了2008年调转180度给予政策的支策，2009年出台的房地产调控政策也是经过深思熟虑出台了行之有效的办法。
我个人认为，最确定的就是行业一定会在中国今后若干年中更健康的发展，全中国的老百姓都将因为行业的发展成为更大的受益者，谢谢大家。
参加本次会议我是很有收获的，包括陈淮主任和巴曙松两位专家的对话，将两个人的话结合起来，这就是很好的答案。每个人因为时间的问题，不可能将问题论述的很完全，将两个人的话加起来，很多的问题都可以回答了。
通过2007、2008、2009年市场的波动，无论是企业、政府对市场的认识，调控能力的增强是大大提高，从规律性上要认识，还有就是受外界因素的影响，我们如何适应。我碰到一些企业总是问，下一步如何办，该怎样办，我想的是怎样的事情。很多的行业都进入房地产行业，因为大家看好房地产行业，我们是房地产行业中的从业人员，就应该想如何做得更好，如何研究别人的长处，我听了海尔的卢总的观点后，深有体会。海尔在电器上很成功，将制造业的内容引入房地产行业，使房地产行业的管理更好，包括中海是搞建筑出身的，因为做过建筑，因此管理方面要比其他的房地产企业管理的更加的精细，我们要考虑借鉴其他行业的长处将企业做好，将我们的产品做好，而不是考虑今后如何做，也不要担心政策如何改变。
有一点要纠正，主持人说现在是政策转型的阶段，实际上媒体最喜欢使用这样的词语，“国四”条中有三句话，并不表示房价转型了，因此媒体一定要正确的引导，如果媒体不正确的引导，本来大家就在十字路口，结果搞得个个都没有方向了。
要使市场引导的健康发展，需要各方面的通力合作，经过实践的锻炼，经过实践的磨炼，市场会越来越健康的，我们的行业无论如何都是越来越健康的。
已经过了二十分钟，还有35分钟。杜博士说有泡沫，一定会破裂的，吕总说要建，现在地价高，所有人都得益，故事不断的发生，下面请杜博士评论这种看法。
我的观点并不是针对吕总的。
好的办法是对事不对人，我跟陈淮是很好的朋友，我们经常的争论，批评一下没有关系的。泡沫是不是就这样被吹起来的。
我个人认为一线城市的房价，肯定是存在泡沫的，因为我自己测算了北京的情况，北京4—8个老人帮助年轻人支付房屋的首付，即使在北京可以享受优惠利率7折，现在北京平均的月供收入比首付是30%，如果是100万房屋的话，月供应是8000元，这是一个三口之家平均收入的122%，国际上合理的月供收入是30%左右，中国放宽一点50%是可以承受的，北京现在要买到什么地方的房屋才可以达到平均收入家庭的月收入的50%，就要到六环附近购买，因为五环到六环的价格计算也达到了54%，北京月平均家庭收入已经达到了6600元，两个人相当于每个人收入3300元左右，因此泡沫是存在的，今天的房价已经没有刚性需求释放的空间了，今天的房价还可以上涨，主要的因素是流动性，过剩的流动性支撑房价的上涨。
泡沫的边界在哪里，破在地产商还是破在消费者。
我认为破裂的因素会源自于加息。
现在请吕总回答。
钟博士的水平高，应该由钟博士回答。
我觉得我是主持人，请吕总回应杜博士的看法，因为你们两个人的观点讲的很有对应性，可能加起来就是正确的答案。
大家总是提泡沫，包括杜博士的年纪在中国还没有经历过泡沫。前天晚上不知道大家是否有看物业的节目，就是全世界最高的迪拜塔落成仪式，第二天大家一定关心这个新闻，这是迪拜国有企业做的项目，我三年前曾经代表富力地产跟该公司进行商业谈判。他们比万科大得多，他们有38%是政府的股份，大家都在谈迪拜泡沫，我现在进行现场调查。
在座各位到过迪拜的请举手，去那里谈生意的请举手，去那里谈过房地产开发生意的请举手，现场的调查数据只有三个人，因此大家对迪拜的了解是比较少的我个人在阿布扎比就预言迪拜最终是不会有事的，这是中国没有经历的事情，中国的感受是不同的。
中国的房地产厉害，任何的城市，北京、上海、广州、深圳加起来也没有迪拜厉害，讲水平他们抛离我们很远，现在虽然出现了债务危机，这是某一家公司的危机，很快阿布扎比说小弟出事，大哥支撑，马上就没有事了，迪拜塔奉献了大礼，将建筑物的名字改成大哥的名字。
去年冰岛出现了危机，也没有沉下去，美国也没有事情，中国也不要自己吓自己，我们这一代人要创造历史，不要用历史看我们的未来，这是无法看得到的。大家手上拿着苹果看谷歌，现在都不需要到地图上看，只需要在谷歌上看就可以了，效率提高了很多倍，我希望学者多一些不同的观点，不要拿过去对比，不要说世界无法对比，就是中国都无法对比的，我个人的观点是，行业一直是很健康的，今后会越来越健康，但是有很多的经验是没有的，在座的各位都应该多去迪拜，这是全世界房地产发展最好的地方，他们现在也在经历调整，去迪拜买楼的都不是穷人，都不缺钱，楼价反复，他们心理的承受能力比我们强一百倍，我个人目前还是看不到迪拜的泡沫，更不要说中国的泡沫了。
在挑拨之下，还是有一点意思的。积极认真的研究是很重要的，我想补充一点，鲁迅先生曾经讲过，如果作家写死亡，一定要自己先死的话，小说里就没有死亡的故事了。
我想补充吕总一点，乐观的预期是重要的，历史的比较分析也是很重要的。
我看到杜博士比较紧张，我站在她这一边，我是相机抉择，哪边力量弱，我就站在哪边，迪拜如此富的地方，我在飞机上瞄了一下，那里的房价跟北京、上海相比还是便宜了很多，我们地下也没有埋藏石油，我们的外汇储备都是出口皮鞋衬衣赚回来的，他们在地下打空就可以出石油赚回来。
迪拜地下没有油，连淡水都没有。
成本就更高了，现在请钟教授发言。
关于经济预测，我反复强调有三个要素，一个事情是什么，第二多大的可能性，三多长的时间，今天白天到晚上广州市小雨概率为80%就是预测，缺乏了事情是什么，多长时间，多大可能性，如果没有这些，都不是预测，就是聊天。如果说有泡沫，什么时候破裂，破裂的可能性是多大，这就跟我一定是会死的，但是死于18岁还是80岁是一样的，没有信息含量，违背了做预测的基本常识。
北京市的房价有多高，我们先不去管，也不要管收入和房屋比，首先要问杜博士，既然房价如此的高，为什么留在北京，而不退出北京，因为在二、三线城市生活的更好，事实上是在北京和全国，如果房价越来越贵，商品房的面积就会变得越来越小，而不是越来越大，遗憾的是2005年北京平均面积来看，新房套型面积达多数是低于90平方米，2009年1—11月份商品房新房平均套型面积是115平方米，二手成交平均面积是110平方米，大家一方面埋怨房价贵，一方面在北京买更大更贵的房屋，2009年北京年轻置业者是34岁，我就是典型的住13.4平方米的副教授，住了很多年的筒子楼，现在北京市首次置业年龄大概是26岁，全国大中城市都是这样的水平，比西方国家提早了10年，我昨天在车上说了严肃的话，80后要求父母给他们付首付，大学一毕业就要购买房屋这是他妈的不道德的。
所有购买房屋的金额中，如果房价越来越贵，我们的销售回款严重的依赖于商业银行的贷款，也就是说每年的销售金额中，来自于商业银行对个人所发放的按揭贷款和公积金贷款的比例将会上升，很遗憾2005年人民银行发布了房地产金融报告，披露的数据是54%，2009年全年商品房销售金额是4万亿元，全国在2009年发放的贷款不会超过1万亿元，按揭率下降到了25%以下的水平，因此我不太理解到底是怎么回事。
如果房价够高，生活成本够高，大多数年轻人会看着高房价望而却步，一个月收入3000元，怎么能购买月供8000元的房子，北京的城市化率预估是2.4%，每年大约增加20—30万的户籍人口，尽管如此，涌入北京市的年轻人和流动人口不是每况愈下，而是与日俱增，即便如此的高房价和昂贵的交通成本和遥远的交通出行距离，都无法低档住受过高等教育或者是没有受过高等教育坏有勃勃野心的年轻人涌入北京市。现在说一线城市房价在2009年上涨过快是有可能的，如果说现在就出现了广泛的泡沫这是绝无可能的。
我听了钟教授的演讲，感觉住在北京市是世界上最幸福的人，朝鲜有一首歌叫做《我们是世界上最幸福的人》，我看到杜博士拿起了话筒，但是主持人没有同意还要等一下。你说房地产有泡沫的时候，陈淮教授恍然大悟，一定有话要说。
主持人说没有死的人也可以写死，没有到过迪拜的人也可以断言底下有油。我从来不讨论泡沫又或者没有的问题，如果大家从互联网上看到我说有泡沫或者是有泡沫，全是记者编的。因为我和你理解的泡沫根本不是一回事。有一回记者问我房屋是否有泡沫，我说房屋估计没有，如果有的话就是空心砖，第二天记者说陈淮说房地产没有泡沫，在这里更正一下，有或者没有泡沫我都没有说过。
三十年前有专家给我们存预测，10亿中国人穿不起皮鞋，用七种数学模型进行模拟，将全中国的牛都杀了也不够。那个时候中国的牛存栏是有数的，今天在座的各位都穿得起皮鞋，巴曙松你夫人没有50双，也有48双，中国去年出口了80亿双皮鞋，中国的牛杀光了没有，没有啊，现在不仅有专门吃肉的牛，分为肉牛和肥牛，还有喝牛奶的牛，还有制革的牛，牛生下来就不能打，一紧张牛皮就作废了，这么多的牛哪里来的，这就是市场经济的魅力，魔力、活力和创造力。三十年前中国老百姓穷得10亿人中有2.4亿人吃不起饭，20年前中国有2亿多人买不起冰箱，现在有人穷的买不起房屋，中国是进步了还是退后了。
巴曙松是中国著名的金融专家，有资产价格不是虚拟价值的，你帮我举一个，100元的票子，跟一张画片进行等值交换的时候才没有泡沫，凭什么可以购买100元的东西。
这是一个金融难题，今天时间不够。
不会一并破裂，100元迟早恢复到购买力，相当于一张画片。
在朝鲜已经出现100元换成1元。
金融专家告诉我，货币的价值跟画片是一样的，大家不要相信虚拟性。
鼓掌。
我们应该说，中国走到大多数人购买房屋的目标一定会达到的，而且比任何世界都快，比任何国家走过的路和时间更快，更短，但是无论如何也绝不可能在一夜之间实现。刚才吕总说卖富力城卖7000元/平方米，现在在北京一模一样的就是在涿州，再过10年就是保定以南，这就是房地产价格变动的规律。我们要认真的研究客观规律，认真的总结城市建设和城市发展的规律，客观规律不以人的主观意志为转移，不以金融专家和博士的主观意志为转移，也不以大多数人的主观意志为转移，谢谢。
掌声越响，显示房地产集团的价值链越紧密，后面的学生有多少人，你们人少，气氛就不热烈。我看杜博士话筒拿了半天，一定要说一下话，一定要憋足劲，最想说的时候说就会更加的精彩。
今天我发现，不仅性别上势单力薄，观点也势单力薄。先回应吕总说的是否见过泡沫的问题，中国的地产企业真正经历地产泡沫的是没有的，真正的商业地产是从1998年开始的，之前所未的泡沫是海南的，2008年不能说是地产泡沫，因为低估太短了，只有一年，美国的次贷危机从2006年开始，地产市场下滑，现在的情况还在下滑，持续了三年的时间，真正的地产危机，长度要比深度影响的大得多，中国地产企业还没有真正的经历地产泡沫，没有一家企业有能力说可以对抗泡沫的问题，这是回应吕总的问题。
我个人认为泡沫的破裂是在2010—2012年间，这是我的回应。关于钟教授提到的，为什么现在大家都买不起房了，结果房屋的面积还在增大，该现象是存在的，而且是非常明显的，但是该现象恰恰证明了现在的房价主要是流动性推动的。例如广州房屋的成交量，每平方米1.8万元的销量占比，在今年年初是1%，10月份达到了12%，1.4万元/平方米房屋的销量占比今年年初是8%，现在是26%，能说从1月份到11月份期间大家的收入都有很大的变化吗，不是这样的。因为1月份的时候，地产处于低谷的状态，所有高档房屋的成交量都是大幅度的下降，到了10、11月份的时候，流动性过剩，现在主要的购房人群不是刚性的人群，而是投资客，他们推动了广州以及各地高端住宅和别墅住宅的销量上升。
该现象在世界各地都是这样的，地产繁荣的时候，高端住宅就会繁荣，美国2006、2007年单价30万的房屋占比是40%，现在的比例是20%，剔除单价变动的情况下比正常低10%，也就是说高档房屋的销量占比越上升，预示着地产结构中投资的结构越大，投资性的需求大，其实并不是正常健康的事情，刚才陈淮主任提到的客观规律，我认为地产企业是有客观规律可遵循的，并不是历史不能预见未来，地产从十八世纪以来，各界各国都出现地产泡沫，在世界各国都在螺旋，美国如此成熟的市场也有如此大的泡沫，2008年的次贷危机美国也没有沉，但是美国的地产企业沉了一批，2008年中国过去了，对于中国而言是很小的低谷，未来的泡沫中国也不会沉，但是中国的地产企业也会沉掉一批，这就是客观规律。
还有7分钟，杜博士语重心长，一片善意。
杜博士说了广州的情况，年初高档的房屋购买率是10%，11月份达到了26%，数据是对的，群体是不同的，因为房价上升后，一手房自住的需求到了二手市场，北京的一环是否有二手房是否有适应中低阶层购买，我们还要关注二手房和限价房和经济适用房以及房屋的租赁。
刚才杜博士说了2012年有危机，我刚看了《2012》，可能跟玛雅几千年的预言是非常契合的，因此我吓了一跳。
研究地产是否有泡沫，这就是人是否会生病的问题，我们要提防此事，国家现在跟发达国家所处的时期是不同的，目前处于城市化发展的阶段，我们是青壮年，虽然有泡沫，但是泡沫消化比较快。中国不停的进行调控，不停的搞调控也是在不停的挤泡沫，因此不要说调控就是空调，实际上调控的过程就是挤泡沫的过程，因此杜博士说2012年有危机，不要说的太可怕了。
我曾经收到一个短信，今天听了大家的讨论就想起了这个短信。没有房地产就没有新中国，改了以后，如果觉得一有危机，再上一次。如果国家要富强，是否要将房地产调控起来，日本的皇宫地皮的价格可以换得下加尼福尼亚，如果这样的话，日本是不能富强的。
还有4分钟，大家的话筒准备好了吗，一个人只能问一个问题，只能由一个专家回答。我倾向于第一个问题是提问泡沫的，批驳房地产的要先说。
观点可以尖锐一点，对着陈淮主任。
我国的资本市场不是很完善，因此很多的游资都跑到了房地产上，住房是我们的消费型需求外，住房也是投资品，有的人用来投资，因为资本市场的不完善，很多的民资不能通过很好的渠道进行投资。正因为过多的流动性跑到房地产上，使得投机性增多，因此请陈教授回答。
这个问题太简单了，你是评论，不是问题。
作为政府官员，房地产金融绑架了中国所有的经济，房地产就象吸尘器一样将资产、现金和几代的财富绑架在上面，我们投资和购买了，也当了房奴。
血泪史啊！
房地产泡沫继续泡沫的时候，如果碰破的话我们如何应对。
首先，我不是政府官员，我从来没有当过政府官员。
他一贯的策略避重就轻。
朱会长是公务员，巴博士是参照公务员，我是事业单位，研究机构，如果希望我当官员，可以给我一份待遇，多少次我说明了这个问题，怎么会是官员。
你的问题提的很好，因为将陈淮激火了，越不回答，说明你提的越好。
中国城市化和购买房屋的问题，我们是否可以在世界竞争中形成竞争力，这20年城市化的规模、速度、质量决定了未来50年中华民族在世界经济中发展的速度、规模和质量，这20年房地产的发展取决于中国老百姓在20年前父母一代一无所有的无产阶级变成了13亿人有产者的速度和历史。
现在买不起房屋，活该。
那是你说的，不是我说的。就象你说迪拜下面有石油一样，反正大家都没有挖过，大家喜欢用美国来说，迪拜来说，大家请注意，美国不缺房屋了，就是3亿美国人在现有的房屋内，全美国的房屋还有富余，因此美国的供求影响和中国所面对的情况完全不一样。
好！
还没有完，不要着急，迪拜的油还没有挖出来，中国的城市居民还处于改善期，要让人均住到户均90平方米，还有2亿农民进城，现有的住房有1/3到一半要拆除后重建，因此从这个意义来说，中国处于住房绝对短缺的状态，美国不存在这样的情况，他们的需求取决于当年老百姓更新还是推迟的问题。
迪拜的房屋不是卖给人住的，而是全世界的富人用于表达我自己是处于某一档次富裕阶层，你是世界首富，为什么还没有在迪拜购买房屋。就象《建国大业》一样，很多的电影不给明星片酬就不来，《建国大业》不给钱他们就苦着喊着来，如果是一流明星怎么《建国大业》没有见过你，这跟我们讨论的不是一回事。
真正的房地产专家还是在建设部，大家要明白这个道理。
已经过了四分钟了。总结下来两派观点都没有说服，第一派观点没有房地产就没有新中国，如果意犹未尽再唱一遍。
第二派观点，研究全世界任何一次房地产的资产泡沫，身在其中的人都说我们这个国家，我们这个时候不一样，但是过了泡沫以后一看都是一模一样的。日本是这样的，美国是这样的，互联网是这样的，铁路泡沫也是这样的，人类就是在泡沫中不断前进的，谢谢大家！
谢谢各位嘉宾的精彩对话，请稍作休息，等一下有合影留念仪式，谢谢各位嘉宾的精彩对话。真是异常精彩的一个上午！随着这一场年度精英对话的结束，我们今天上午的论坛也就结束了。相信，今天来自全国各地的房地产界的同仁们在经历了今天上午的论坛之后，对我们今天下午的论坛亦非常期待。今天下午我们的论坛将集中围绕“金融与房地产 行业变局中企业模式调整”的主题就企业模式，企业融资及市场策略等议题展开。著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生、金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士将继续为我们奉献年度演讲暨主题演讲。此外我们还有两场精彩的“行业与企业选择”年度论坛对话。
好，谢谢嘉宾的支持和与会嘉宾的热情参与。今天上午演讲及对话的嘉宾现在请上台来，我们将一起合影。同时请各位与会嘉宾根据我们主办方的指示，到中山大学南草坪西餐厅用餐。谢谢大家！
在下午会议开始之前，我们仍宣布一下会场纪律，希望大家能把自己的手机调到振动模式，以保证我们会议现场的安静，并不要随意会场走动。谢谢！
欢迎大家回到城市观点论坛中国行2009年年度论坛的现场，经过上午的论坛之后相信大家有些疲惫了，但是下午的论坛更加精彩。
今天上午朱中一、陈淮、巴曙松、卢铿先生等演讲及对话嘉宾针对国内的宏观经济暨政策就当前行业所面临的问题进行了精彩的论述与研判。今天下午我们将回到行业本身，探讨我们行业未来发展，今天下午我们论坛将围绕“金融与房地产 行业变局中企业模式调整”的话题展开讨论。
好，接下来我们首先有请今天下午回合的特约评论员上台就坐，他们是：巴克莱亚洲有限公司投资银行部董事袁 浩先生、知名媒体人马克先生，有请两位上台。
在请出特约评论员之后，我们就将请出今天下午我们的年度演讲嘉宾了，我们有请著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生。
钟伟先生的演讲题目是：楼市中的拐点在哪里？
非常高兴有机会跟大家共同讨论房地产的问题，很遗憾今天上午没有听到大家的发言，总体的基调我认为2010年中国经济的V形复苏会延续，2010年是增长的趋势，2009年已经过去了，四个季度的经济增长分别是6%、8%、9%、10%，全年的经济增长大概是8.4%，2010年四个季度的经济增长分别是11%、11%、9%、8%，因此中国经济总体的走势大概是9.5%，2009年是逐季走高，而且2010年是整体振荡向上，增速维持在20%，消费增长是16%，工业增加值是16%—18%，我强调的是从次贷危机到现在，中国经济增长的环比早就结束了，大约在2009年的7月份经济增长环比的动力开始枯竭，2010年中国经济的运行没有更大的油门只是延续了已有的惯性，我们倾向认为2010年的CPI大概是3%到3.5%，确定的是食品价格的上涨，同时伴随着粮食连续的丰收。其次是市政、水电公共价格的上升，大宗向下游延伸的价格上升，不确定的是中央政府对资产的态度还有公众对通货膨胀的预期，后两者的影响更大，这是我们对通货膨胀的基本看法。
2010年信贷的增长，今年全年大概是9.5万亿元，明年信贷增长是7.2万亿元，很有可能达不到这样的水平，今年9.5万亿元，如果扣除1.5—1.7万亿元的增长，真实的信贷只有8万亿元，从下半年信贷的供给来看完成明年信贷7.2万亿元的增量是有难度的，从今年的负转到明年的3%—3.5%，因此存贷都有可能提高0.75%—1%，这就导致今年全年加息的次数不会少于2次或者是3次，或者是今年上半年加息是现实的问题。
如果不考虑政策的话，运行的情况是这样的，从中央经济工作会议的情况来看，我对会议所传递的信息是很难理解的，或者是基本无法理解的。
首先是对经济增长的定调，有消息说经济增长的定调在2010年只有8%或者是略高一点，如果今年的经济增长同比仅仅是8%，又意味着2009年靠4万亿元和其他综合性措施好不容易取得的经济复苏，即使2010年增长环比消失，同比也应该有9.5%以上的增长，如果最终调控只有8%，那么意味着2010年经济的严重滑坡这是不可理解的。
第二个难以理解就是对资产价值的估值，从四季度经济工作会议后，对于房地产和资本市场的政策出台的比较频繁，似乎看起来资本市场和房地产市场有过热或者是泡沫化倾向的定调，但是极度令人怀疑的，因为2005、2008年两次调整印花税的时候，A股大概是在3000点，我们认为2010年的GDP要比2005年大20%，或者是倾向认为基本市场3000点没有严重的泡沫，经过两年的经济增长，目前的综合指数3600点也应该没有严重的泡沫，但是针对资本市场各种的治理措施已经出台，除此之外对于房地产，除了少部分城市过快的上涨，现在对于房地产市场首先用遏制的词，似乎中央认为资产价格泡沫化的迹象令人担忧，如果要遏制房地产和股票价格的上升，同时又要兼顾通货膨胀是不可能的，货币是水，商品和服务是面包，如果没有资本市场和房地产市场巨大的海绵吸收足够大的流动性，通货膨胀会更严重的，或者是有效的管理通货膨胀就必须容忍股市和房市有一定的上升，如果认为通货膨胀不严重，可以在2010年有明显的上升，可以遏制资产的价格，两者要进行取舍。
第三个困惑就是对通货膨胀的定调，经济工作会议上只有一点提到了通货膨胀，就是管理通货膨胀的预期。似乎通货膨胀在2010年不是严重的事情，尽管官方的数据是3%—3.5%，如果看一下生活中通货膨胀的压力已经明显的存在了。
第四，城镇化的提出，以前都是城镇化和城市化同时提的，现在提了城镇化和户籍，这是非常令人困惑和不理解的。政策是否隐含着说一线城市房价上涨过快，二线城市房价还有很大的上升空间，是否意味着人口的迁徙先进入二、三线城市，之后是一线城市，这是良好的意愿，但是问一下在座的大学生有多大的意愿回到二、三线城市，城市容量比较小的空间下，制造业是没有太大的空间，通常较小的城市服务业也不具有发展的空间。
例如东莞、昆山怎么会有非常发达的服务业，因为人群分类太简单了。城镇化这次提到很高的程度，又将户籍提得很高，总体来看2010年经济工作会议的定调来看，传递给市场的信号是非常模糊的，这是我对2010年的判断，以及对经济会议的评估。
如果没有意外2015年或者是早于2015年中国人均GDP超过5000美元，2020年中国GDP人均超过10000美元，中国就进入发达国家，2050年中国超越美国成为世界上最大的单一经济体，美国的学者更加的乐观，2040年认为中国GDP占全球的40%，美国经济体只占全球GDP的15%，因此中国的经济是可以预期的，因为时间只有20分钟，我只想提醒大家的是，粮价、油价等食品价格在CPI中占了32%，市政公共服务在CPI中占了16%，如果公共服务涨价12%，食品价格上涨10%，两项加起来构成了通货膨胀的5%，因此上帝都要改名为发改委了。
这是通货膨胀对今年的预估，明年的情况虽然数字上是3%—3.5%，但是有很大的不确定性。明年经济是否会二次探底，中国过去经济增长年均达到10%，如果连续两个季度达到8%，就是过冷，如果连续两个季度高于12%就是太热，因此明年全年经济增长是9.5%，如果第四季度达到了8%，意味着中国经济重新趋于糟糕的状况。
信贷供应
从总量来讲是够的，从增量来讲是不够的。
2010年房地产市场强势调整
从长周期的角度，房地产市场我个人倾向认为有10—20年的长周期的增长，三个因素是决定性的，第一个因素是货币，第二个因素是土地，第三个因素是人口，实际上决定房价更重要的因素似乎还不在于土地成本或者是人口迁徙，而在于货币，这是我上午留给大家思考的两个小小的问题，一个是1987年的1万元相当于现在的25—30万元，多少钱够你在退休后活30年，如果提1987年退休的人，他的回答是3万元就够了，因为年收入不过1000元，如果在2008年提问退休人的回答的时候，较低的月收入是2500元，年收入是3万元，因此存活30年需要90万元。如果自己筹集足够的养老金就从3万元变成了90万元，如果2025—2035年退休，有多少养老金够，这取决于人民银行的态度，房价有多高，受到土地供应和人口迁徙强烈的影响，但是受到最大影响的因素就是货币，因为钱不值钱，所有不能大规模复制的商品看起来更值钱，这是货币化因素推动中国房价最主要的因素。
大家可以看观点地产上的文章，为什么1997年香港遭遇了严重的房地产波折，一位研究人员指出，项目M2的增速是12%，1997年M2的增速下降到个位数，因此房价猛烈下降，过去20年中国M2和M1分别是19.8%和17%，比经济增长的速度，比城市居民收入的速度都要更快。
2009年全国商品房的销售面积接近8亿平方米，销售增长54%，金额增长85%，我们对2010年的预期是全国商品房的销售面积同比是零增长，销售金额仍然会同比略微增长5%左右，价格的上涨主要体现在2010年的上半年，如果从同比和环比的角度来看，2010年第一季度商品房价格的环比将会从正的增长向零转变，从第二季度结束第三季度开始商品房价格同比也将由正的增长转为负的增长，全年同比略有正的增长，但是远远不足2009年，这是我们对2010年市场的预判。
这样看起来，商品房价格的拐点在第二季度结束和第三季度开始之间出现，主要的取决因素是供求因素，主要的特点是销售平稳，资金充裕，土地出让价格仍然继续推高。开发商项目风险增大，行业进入的门槛提升等等都是明显的趋势，对于房地产企业和全国性的房地产企业而言，一线城市做利润，二线城市保规模。
我们认为价格的环比在一季度就结束了，同比在二季度也会结束，意味着增长就结束了，下面要回答的几个问题，目前的情况是供应不足还是投机过渡，这个问题似乎不值得回答。
除非这个人强烈的相信自己的意愿而不相信简单的事实，在2000—2008年城镇居民大概增加了1.6—1.8亿人，商品房销售总的面积大概是27亿平方米，人均十几个平方米。
也就意味着过去增加的城市人口购买全部的商品房还是不够的，2009年房地产行业最好的一年，新房销售800万套左右，可以供多少个家庭，最多就是800万个家庭，因为新增家庭都是户均人口比较少，只能容纳1600万人左右，因此从总体来讲，供应不足始终是过去十年商品房存在的事实，2010年同样如此。
在2009年前三个季度的数据反应，销售数据是比较快的，土地储备不够快，开发成长是不够快的，2009年房地产企业的土地储备仅仅增加了0.6平方米，在建面积是四、五亿平方米，新开工也是不足的，导致2010年上半年商品房的供应仍然是偏紧的。
土地储备的增长以及在建和新建18个月房价的走势情况，商品房的生产周期是比较长的，目前的在建和新建决定了未来价格的走势，总体来讲，2009年全年和2010年上半年房地产企业处于出清库存的阶段，2009年下半年和2010年下半年，开发商处于补充库存，包括补充土地，新开工等等都在进行，现在还是没有回到正常的存货水平，房地产正常的存货水平是14—15个月，任志强的经验认为是16个月左右，16个月的存货意味着有4—5个月可卖的现房和12个月可售的新房，目前的量还没有补充到正常的水平。到底是价格过高还是消费超前。
2008年11月份2009年1月份房地产行业的价格环比已经见底，我是在今年3月份强烈的主张房地产企业买入一切可以看得到的土地和项目，以及可以获得的任何可以买入的东西。目前这种补充库存还没有结束，这是价格的同比和环比的趋势。
怎样界定房价过高还是消费超前，有很多的学者研究这个问题，用事前的因素判断是没有效果的，例如收入房价比，根本就不知道个人的收入是多少，如果别墅区可以住满60%的人是天方夜谭，而且是第二套住房，空置率到底是多少，可售房屋卖完了就说是空置率，就变成了奇怪的现象。
我们只能看事后的情况，如果一个城市的中位数的消费面积不断的增大，说明城市的房价开始便宜了，北京恰恰是如此的，这衡量了城市之间不同购买群体对房价的承受能力，例如北京平均的新房面积是115平方米，沈阳不到100平方米，因此沈阳的价格比北京的价格还要贵，因为沈阳购买的平均户型是100平方米，北京购买的平均户型是115平方米，这是这个时候统计的。
从北京2005年的数据反映，消费者购买新房和二手房的面积不断的增大，还有就是按揭率的问题，购买中有多少是来自于按揭的，2005年达到了峰值，今年是最糟糕的，不到5%，购房者越来越少使用按揭工具而不是越来越多或者是越来越依赖于按揭工具。
中国首次置业的情况，低龄化是倾向，中国住房的消费是提前消费导致的价格过高。保障性住房和中高价位的商品房几乎是没有关系的，为什么如此的分析，因为在2010年的今后几年保障性住房要大量的供应，对地方政府而言，在既有土地供应的总量下，保存一定的财政收入，如果保障性的住房收入供应多了，就意味着商品房供应的土地量更少，土地的价格更贵，因此商品房的价格也将更贵。
如果我们认为多建保障性住房就能够有效的分流居民对商品房的需求，从逻辑上反映是比较古怪的，如果保障性住房可以有效的分流商品房的需求，这就意味着居民的需求是通过购买商品房解决的，目前商品房的需求是以刚性为主，目前的房价是居民可以承受的。
如果保障性住房并不能有效的分流商品房的需求，也就意味着购买商品房的是商品房的，即使价格有所调整，中低收入者对商品房仍然没有承受能力，因此保障性住房和商品房价格之间的关系是弱相关的，任何时候政府批评高房价，批评商品房价格过高都具有政治性绝对的正确性和舆论上的正确性，并不具有政策上的可行性，现在房地产企业要做的是补充库存还是出清库存，我的结论是继续补充。在城市核心区继续购置土地，继续新开工项目，并且将产品做好，仍然是房地产企业的选择。
从目前的情况来看，今后几年甚至更长的十年的周期，货币发行量的增速不会放慢，导致了任何实物资产尤其是作为城市核心区土地资源的价格仍然被低估。
目前库存的补充是不够的，补充库存意味着增加很多的内容，因为时间已经超时了，简单的讲后面的内容。
政策是比较含糊的，第一，土地供应量是否有可能放量，这种可能性是完全不存在的，因为中国还将需要粮食增长25%—30%的产量，才能满足未来13亿或者是14亿的人口，前不久国内公布了国内可以种植转基因大米和转基因小麦的决定，这就意味着政府对于未来粮食供应增产的情况是没有信心的，因此必须通过科技的手段在已有的耕地上生产更多的粮食，保住耕地是非常重要的，因此土地供应的总量要有大幅度调整的空间是极小的，除非跨省平衡。广东省的土地指标多一点，西北土地的指标少一点，广东跑到西北省购买用地指标，使得土地在全省范围内结构优化，说起来容易，做起来难。
人口向大城市迁徙的现象没有改变，今年全球人均GDP是3200美元，城市化达到50%，中国城市化的水平还不到50%，关键的因素是货币化没有停顿的迹象。
汇报的结论
第一、2010年中国经济逐渐的走低。第二个结论，资产价格包括股票市场和房地产市场的价格受到了巨大的怀疑和批评。第三，2010年房地产行业处于强势调整的状态，一线城市做利润，二、三线城市保规模。第四，补充库存，仍然是非常必要的。
接下来我们将继续我们今天下午论坛的主题演讲。接下来我们有请主题演讲的嘉宾：金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士。
杜丽虹女士的演讲题目是：资产泡沫下，房企沿财务安全底线的扩张策略。
大家下午好，我知道大家比较累了，希望大家给我一点时间，我演讲的内容有一部分在上午的争论中已经介绍了，这里不详细的介绍了，我想强调的几点是，大家一般说房价会上涨实际上有两个误区的，第一个是习惯用城市化的进城解释今天购买房屋是没有问题的，我也赞同城市化的进城，中国也有很多的刚性需求，当房价过高的时候，所有的刚性需求都是无效的需求。
货币化推动房价上涨，从长期来说是绝对正确的，中国今天的房价是否会有一天上涨到10万元/平方米，这是完全有可能的，在未来的二、三年内中国出现一次大的调整是有可能的，例如有人说有一天股市会达到上万点，也不妨碍股市下调到1600点，如果是个人购买者，购买房屋后不怕房屋不上涨是没有问题的，如果是房地产企业就不得不关注短期的风险，例如2010年全国房地产的销量减半而且持续二年，会有一批地产企业出现资金链断裂，今天我们要讲的是，在这样泡沫的威胁下，房地产企业如何应对这种不确定性下短期的威胁。
核心的观点是：中国今天的房地产市场是流动性支撑的市场，流动性的支撑下，我们发现轻微的变动都会被流动性放大，也就出现了2009年几个月的时间完成了几年房价的涨幅，流动性支撑的地产市场，有必然的特征，一定是脆弱和摇摆不定的，这也就是今天大会的主题不确定性，在未来几年这种情况都会延续，我个人认为中国的房地产周期在政策调控下被缩短了。
美国的周期是18年，10—12年一个上升，6—8年一个下降，中国因为政策的干预，地产的周期被缩短，我们感觉1、2年房地产就会被调整一次，就会出现泡沫破灭的威胁，实际上中国地产的周期也在被调整，这种背景下，虽然大家都在预测楼价如何走，客观的说，很少有人能够准确的预测楼市的走势，在中国更是如此。政策的干预增加了市场波动的复杂性，即使是政策的制定者也很难预测明年楼价是怎样的。
这种背景下，对于地产企业而言，我个人认为有严格的财务纪律分析、比判断宏观政策还要重要。
美国地产有一个策略，他们的做法是坚持财务底线的顺周期扩张，任何的年份手里的现金大于到期的短期到款，手里的资金大于银行承诺给的现金，在这样的基础上，高峰年份也是顺周期，多做投资，但是投资是有限度的，低谷年份资金虽然减少了，也可以维持企业的运作，对于今天企业而言有着更广泛的借鉴意义，多数的地产企业而言，判断宏观走势和政策对象不如坚守财务安全底线，这就引起了大家讨论的核心内容什么是地产企业的财务安全底线，并不是现金流的游戏。
2004年顺驰希望通过精确的计算现金流计算自己的扩张极限，这样的计算是不安全的。美国多数的地产企业将净负债比例视为财务安全底线，香港很多的地产企业是租售并举的混业模式，因此周转率更慢，财务也是保守的，一般是净资产比率是20%，内地将70%设为边界，我们看到，在2006年次贷危机之前，美国第二大地产公司的净资产比是34%，结果在次贷危机中遭受重创，2007年A股地产上市公司的比例都是在70%以下，相当多的企业在2008年面临危机，如果延续到2009年的话有一批企业出现资金链的断裂，安全的资金底线并不是顺驰的方法，也不是不变的红线，随着企业的变化而变化，随着企业的成长而变迁。
财务安全底线首先是经营杠杆和财务杠杆的较量，地产企业的成长无非是两个杠杆，一个是将土地变成回款，创造销售回款的经营杠杆，用存量资产周转率表示，另外就是表内和表外存量的杠杆，经营杠杆大于财务杠杆的时候，企业处于财务安全状态，销售回款可以覆盖长债需求，中国经营杠杆和财务杠杆的比较关系，常常被人们忽视。
举一个例子，2001—2005年一家房地产公司的财务杠杆一直高于经营杠杆，在此期间主要是通过不断扩张表外负债延续资金链，表外承诺的资本支出达到总资产的47%，绝大部分是应付土地款，随着项目的推进就逐渐的变为表内负债。幸运的是在2001—2005年期间中国地产行业整体处于上升周期，土地政策也相对宽松，这家企业当时的财务压力不大，进入2007年后，随着公司存量资产的下降以及土地政策的严格，财务杠杆被迫随经营杠杆大幅度回落，两者已经下降到0.2倍的水平，2008年这家公司仍然饱受市场置疑，因此经营杠杆是公司财务杠杆的上限。
即使经营杠杆高于财务杠杆，并意味着企业处于财务安全的状态。一家公司在2004—2007年的经营杠杆是高于财务杠杆的，在此期间是中国地产市场的黄金期，该时期该公司的存量资产周转率保持在0.6倍以上，当时的销售回款计算还有增加负债的空间，2007年进一步的提高负债率，将财务杠杆发挥到经营杠杆可以支撑的上限，2007年底净贷额和总资产额是32.5%，还有140亿元相当于总资产26%的表外资产承诺支出，使得财务资产达到了58.6%，这与0.6倍的经营杠杆是非常接近的。
2008年中国地产市场急转直下，这家公司的存量资产的周转率，从0.6下降到0.295倍，下降了50%以上，尽管这一年公司努力的偿还负债，但是到了年底的时候，净贷款比高达33.5%，还有115亿元，相当于总资产21%的表外承诺资产支出，合计总资产达到54.4%，比2007年的峰值有所下降，显著高于2008年公司的销售回款能力了。
如果危机延续的话，这家公司一定会出现资金链的断裂，我们说真正的财务安全的底线是以低谷年份的销售速度，不是正常的年份，更不是高峰年份的速度测算的经营杠杆所能支撑的财务杠杆的上限，这样的上限在高峰年看起来保守，但是盛极必衰，从高峰到低谷的转换比想象的快得多。随着企业经营模式和运营效果的变化，低谷期的抗冲击能力下降。得到财务安全底线的上边界和下边界是企业净贷款比的真实情况，如果企业真实的借款高于上边界，在周期低谷的时候遭遇财务风险的考验，真实的贷款比在上下边界之间的时候可以在2008年V形中生存，如果出现了U型低谷的话，这家企业也遭受困境，只有企业的真实资本低于下边界的时候才是处于真正的安全状态。
例如万科真实的净借贷比，基本上真实的净贷款比是随着经营杠杆周转率的变化而变化的，尤其是2007年随着周转率的下降，财务安全底线向下调整，净贷款比也在下降，多数企业都在突破财务安全的底线下运营，突破也并不可怕，因为很多的企业常年暴露在风险窗口外。侥幸的生存并不意味着持续的发展，一个企业可以侥幸的生存5—10年，有一次真正的低谷就可以断送之前的发展。次贷危机中美国地产公司在2007、2008年导致50%以上的资产的损失，存货资产降低了60%，因此超速的增长要还给市场的，突破安全底线的成长是虚幻的成长，房价可能会上涨到10万元/平方米，如果过早的上涨到10万元/平方米，虚幻的增长要还给市场的。净借贷
2009年中期重新估算了财务安全底线，并且度量了国内地产企业的成长空间，结果显示地产上市公司平均的净借贷比是41%，如果要应对两年以上的低谷净借贷控制在40%，47%的企业突破了上边界，34%的企业的财务安全上边界突破了20%，实际上下半年地产企业的扩张更快，例如绿城中国的运营效率周转率都是更高的，因此安全底线的上边界也是适度的放松到67%，这跟周转效率和利润率有关的。我们测算2009年最大的购地支出是140亿元，包括了少数股东权益的合作方的支出，公司7—10月份的购地支出达到了210亿元，11月份继续的拿地，超速达到了50%以上，实际上绿城并不是个例，中国有半数的地产企业都处于超速的虚幻增长的状态。
什么是财务安全底线，下面介绍安全底线的策略对于不同类型的地产企业会有什么样的影响，因为观点地产有一期专门的分析了星河湾和万科两种模式的对比。
实际上两种模式代表了中国地产企业成长的两种典型的模式，一种是先做大，再做强的规模扩张模式，代表的公司是万科、保利、碧桂园，还有就是先做强再做大的企业，代表的就是龙湖、星河湾、SOHO等等，前者有很强的运营效率成本控制能力和标准化的复制能力，核心点就是快，实现规模化的扩张。后者除了要求企业有打造精品的策略，还要有财务效率，对规模进行复制，很多的企业希望通过多的占有土地实现竞争力，多数企业都选择了先做大，再做强的规模化扩张模式，这就是中国地产企业普遍的规模化的情节，今天大家都在热烈的讨论谁是地产的老大，繁荣期谁的胆大谁就是当年的地产老大，这并不意味着可持续的规模化，一般是定位于大众化的产品，敏感把握市场的主流。大众化决定了地价不能太高，土地储备一般以一线城市郊区和二、三线城市为主，企业的利润率要偏高，严格控制成本，这类企业通过高周转实现规模化的扩张，过去几年中国典型的企业万科，从1998—2007年总量资产周转率从0.57倍提高到1.08倍，上升了一倍，在其他条件不变，企业不突破财务安全底线的情况下，可以将极限增速从16.5%提高到40%，加上股权融资的推动，过去五年万科实现了年均62%的资产增速和50%的销售额的增速。与万科类似的就是中国海外，从1998—2007年存量资产周转率从0.2倍提升到0.62倍，这就是公司在不动用财务杠杆的情况下，将极速增速从12.5%，提高到41.4%，这里说的极量增速是指企业的金融资源可以支撑的最大扩张速度，就是以自身的销售周转和现有手里的现金和负债能力支撑的最大扩张速度，实际上是扩张速度的上边界，真实的扩张速度要慢于此的，因为还要受到管理和其他因素的制约。
中海因为周转率的提高，因此使只受金融资源的约束从12.5%提高到41.4%，过去5年资产的增长率是13.2%，销售额是44%。
刚刚提了万科和中海等规模化的龙头企业在不进行股权融资情况下，通过高的金融杠杆将极限提高到30%—40%，对于一些企业这样的增长速度是不能满足的，因此动用了高财务杠杆，靠双杠杆驱动，典型的代表就是保利，从上市以来，2005—2007年存量资产增长率在1倍以上，2008年下降到0.5倍，2009年上半年恢复到0.88倍，高周转在低谷期有很强的抗冲击能力，由此计算在不进行股权融资下的极限增速是30%。实际上保利不满足于这一增速，加大了财务杠杆的比例，2005年上市之初，净借贷达到了160%，超越了财务安全底线，幸运的是从2005—2006年地产牛市，保利借助股权和债券融资降低了财务杠杆，不包括长期债只是中短期的负债。
上市之初实际负债要远远高于财务安全底线，缺口在逐渐的缩小，到2008年的时候，也就是行业拐点来临的时候，负债率恰好降低到安全区间，改善负债结构完成了上市后规模化扩张的惊险一跃，双杠杆速度是非常快，达到了80%以上，保利的模式在今天是难以复制的，因为前面提到了，流动性支撑的地产周期被缩短了，今天的市场无法给企业足够长的上升周期，因此在今天惊险的一跃会变成危险的坠落。
当然并不是所有规模化企业都幸运的长大了，很多的企业陷入了为规模而盲目扩张的过程中，这里就提到了顺驰，实际上是高周转的典范，作为非上市的地产企业可以实现每年100%的增速是惊人的，再高的周转率和经营杠杆也有财务感安全的底线和上升的极限，顺驰已经意识到，将半年的财务杠杆调整为每周一次，所有的计算都是以最佳状态的现金回款为基础的，并不是我们说的财务安全底线的概念。
不仅如此当对规模的追求转变为企业的狂热，企业失去高周转的核心能力，顺驰是中国实行招拍挂第一批地王制造者，高周转的核心能力是与“地王王”天然矛盾的，所谓的地王意味着重新定义当地地价，承担测试消费者承担能力和购房者投资心态能力的全部风险，因此绝大多数地王的销售和开发的周期是更长的，并不意味着地王一定会有损失的，地价上涨过程中一定出现地王，大量的地王不适合规模化扩张的企业，地王会拉低企业整体的增长速度，企业想保持原来的高速扩张，就只能动用财务杠杆，使资产负债包袱下资产应运转进一步的降低，走后从规模化走向现金流断裂的危机，因此不能一味的追求资产的扩张。
高端化企业的财务安全底线
高端化的企业有有趣的现象，欧美成功的高端化企业一般都是非常保守的企业，除了刚才说的托尔，托尔是定位高端的企业，房屋平均售价是60—70万美元，美国平均的房屋售价在次贷之前是20—30万美元，托尔定位高端因此采取了更为保守的财务策略，权益资本占了50%，长期债是指5年以上的债务占了30%，银行债务占了20%，几乎不使用短期银行贷款。
美国销量排名第一的规模化开发商霍顿，他在次贷危机前短期借款占到总借款的25%，占总资产的12%，结果在2007年次贷危机来临之前，托尔的净资产比例是39%，霍顿是74%，高出了一倍，在危机最深重的2008年托尔的资产没有上升还下降了16%，霍顿上升到了83%。
英国上市公司中最大的高端地产企业，房屋平均售价也是行业平均水平的2—3倍，销量是英国前三大公司的20%左右，销量在全国排名第9，跟托尔相比更加的保守，银行贷款只有16万英镑，受理的现金是2.85亿英镑，同期英国三大地产公司的负债比都在45%以上，过去十年该公司平均的负债比不到3%，与之相对的是英国规模开发商平均负债比是30%以上，也就是说，该公司的负债率不到行业平均水平的1/10，为什么高端地产商会更加的保守。
第一，高端住宅需求对行业需求更加的敏感。美国2009年1—10单套价格在15万元以上下降了67%，15万美元以上下降了30%，从高峰期的40%下降到了20%。
从1981年9月到1991年9月份，日本六大城市的地王价格上涨了504%，同期平均地价的上涨是225%，地王价是平均价上涨的2倍还要多，从1991年9月到2001年9月份高端地价的降幅最大，十年内下降了84%，同期平均地价的下降是56%。
中国也是同样的，尽管人们总是认为高端住宅有更好的保值性，实际上价格的波动是更大，而不是更小，2007年四季度到2009年一季度，普通的住宅从113.9下降到93.2%，别墅最低下降到95%，销量更加的明显，2008年全国住宅销售套数合计下降11%，销售面积下降15%，经济适用房的销售套数是上升了11%，销售面积上升了3%，别墅和高档住宅的销售套数下降了39%，销售面积下降了37%，降幅是显著大于普通住宅的。
世界各国的经验都表明高端住宅相对于普通住宅的需求和价格具有更强的周期波动性。
主要的原因是高端住宅中有相当一部分的购买人群是投资需求。英国高端地产商每年都会对自己的购房人进行结构分析，明确指出，购房人中50%左右是投资客，中国实际上也有类似的经验。世界各国的经验中都有有趣的现象，投资需求有追涨杀跌的个性，经济低谷中高端住宅的冲击是很大的，普通住宅降幅达到一定程度的时候，可以通过刚性需求的启动缓解部分的冲击，这是高端地产商更加保守的原因。
高端地产企业的周转速度通常会更慢，以前面的托尔为例，平常的周转速度要比霍顿规模开发商慢30%左右，次贷危机中2009财年中托尔的资产率比2006年下降了72%，下降了0.27倍，霍顿只有0.46倍，两者的差距是0.19倍。0.19倍的差距意味着托尔在平时就需要比霍顿多储备相当于总资产19%的金融资源，也就是说如果霍顿的现金底线是总资产的4%，托尔每年至少保留总资产8%的现金，如果霍顿的短期资产上线是总资产30%的话，托尔的短期资产上线就不能超过总资产的15%，实际上因为2009财年托尔的资产周转率只有0.27倍，最终只能将27%的资产变现，这也就要求在资产负债表的右侧，长期资本占到80%以上，这跟实际资本结构是相一致的。
国内最优秀的高端地产商，繁荣期的存量资产率是0.5—0.6倍，低谷期是0.2—0.3倍，意味着转折来临前，短期支付需求不能超过总资产的20%—30%，这里的短期资产需求包括了短期银行贷款，应付工程款、税款，一年内承诺的表外支出和其他必要的营销支出，剔除必要的营运支出和表外支出，很多地产企业是没有短期借贷，也就是手里的现金应该高于短期贷款。
高端地产商第二年的偿债能力平均是总资产的5%—10%，也就是说第二年到期的银行贷款不能超过总资产的10%，鉴于国内银行贷款的期限一般是3年内，所以在没有长期债支持的情况下，高端地产商的长期负债应该控制在总资产的10%—20%，加上预售款和应付款总负债率在40%—50%，这是低于国内地产平均的负债水平。
新加坡上市和在国内发展的企业仁恒在2008年低谷的时候，短期款占了15%，还有18%的承诺支出，两项加起来长期的需求达到了33%，2008年销售回款相当于总资产的27%，公司没有短期借贷空间，公司在2008年短期贷款是3.5亿元。但是现金有3.8亿新元，短期借贷零是小于零的，长期负债方面权益资本达到了48%，总负债率达到52%，要比国内多数的地产企业要保守的，这跟高端定位是一致的。
国内高端地产企业平均的财务安全底线并不是所有的企业都适合的，财务安全底线是短期贷款不是等于零而是小于零，长期贷款是10%，总负债率是小于10%，优秀的高端地产开发企业的极限增长速度大概是20%左右，要比刚才说到的保利、中海等优秀的规模化开发企业的极限增速要慢。
在巨大土地红利的诱惑下，国内很多的高端地产企业只是将产品定位在高端上，金融战略上跟中低端企业是一致的，谋求规模化的扩张，因为高端企业非标准化的开发和细分市场的营销，注定在正常情况下，周转率是更慢的，因此经营杠杆是不足以撬动规模化扩张的，因此高端企业追求规模和土地储备，不可避免的陷入负债的情况，用财务杠杆撬动负债杠杆。
高端项目销售很快，周转很快的假象，也会推动更多的企业更快的增长，除了刚才说到的绿城，国有企业超速增长的现象是更明显的，例如华润置地，2009年极限购地支出是80亿港元，但是前三季度的总购地支出是110亿人民币，剔除母公司的30亿元，实际支出是75亿元，接近了极限，10—12亿元，以70亿元拿下多个地块，全年的购地接近140亿元，超速扩张达到了100%，国内高端地产企业普遍超速。
中国地产企业两条成长道路，规模化和差异化，前者以高周转为核心，大众化为特征，扩张快，利润低，保持高增长的情况下，适度放宽财务安全底线。后者以财务稳健为核心，高端化为核心，扩张速度慢，利润率高，奉行更保守的财务安全底线。
财务安全底线在今天的重要性，实际上以前可以不重视财务安全底线，但是今天因为地产企业的弹性空间在减少，这种硬约束要求企业重视财务安全底线，在2006年以前，表外的承诺资产支出是地产企业囤地的重要手段，因为地产交纳土地的情况，各家企业都有巨额的土地款未支付，进入2007年表外资产明显下降，新出台的规定，购买土地首付比例要达到50%，闲置的土地是2年大限，有趋紧的现象，也可以改变表外土地囤地的现象。未来是有赖于表内融资，随着资本环境的开放，例如债券、信托、产业基金和酝酿中REITS，为地产提供了多元化的融资渠道，相对于表外负债表内负债的弹性小，企业要重视硬融资下的财务安全底线。
地产行业的周期规律也在改变，流动性支撑的周期理念迫使企业减少投机行为，更加重视低谷防护的安全，总之未来地产企业靠负债的弹性空间和长周期的繁荣突破财务安全底线侥幸生存的概率大大降低了。
意识到环境的变化，一些企业开始向安全底线回归，但是回归的过程并不容易，企业会受到很多的诱惑。而且回归意味着要降低负债，缩减支出，降低增速，对于任何的企业而言都是痛苦的，无论是主动调整还是未来的被动减债，这种回归是必然的趋势。
两个重要的数：41%和14%，41%就是地产上市公司平均的净贷款比是41%，14%是在这样的安全底线下上市公司不考虑股权融资时的极限增速是14%，即使考虑到股权融资也不应该超过30%，该速度是2005—2007年平均增速的一半，41%和14%并不是统一的标准，而是平均数，对于每个企业都有提示的意义，当负债率更高或者是扩张速度更快的时候，就需要反思，背后是否有更真实的高运营效率的支持。
总结，财务安全底线之上极限发展速度之下的成长空间才是真实的成长空间，在此区间内规模化扩张的企业靠标准化运作不断的提高周转效率，用经营杠杆加速成长，差异化的企业通过深度开发提高房屋本身的附加收益，地产企业的成长要求对这些客观规律予以尊重，最后谢谢大家。
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