谢谢沈总。也感谢台上几位老师的精彩分享。同时也感谢在座的各位朋友对时代英之皇·廊桥项目的关注，对这次论坛的支持。今天论坛到此结束，谢谢各位！请各位嘉宾合影留念。
再次感谢大家！
这个我有点自吹自擂了，但我从几个方面去讲。
第一，从企业品牌来讲，我们企业已经做房地产开发做了20周年，我们是1999年成立的公司，总部在广州，2013年在香港联交所上市。我们有个客户服务理念“品质让客户惊喜，服务让客户感动。”刚才我讲了，我的产品，从施工指标到设计，都是要让客户满意的，
第二，大的片区大家都讲了，整个惠阳区都挺好。但是单时代英之皇·廊桥项目来看，我做的是精品“生活美学社区”，只有5栋楼，但是社区配套相对来说比较完善。只有5栋楼，我都配置了一个小型游泳池，其实游泳池成本是很高的，施工工艺各方面压力也是比较大的，但是我们配有游泳池。而且园林设计也是集团研究标准，我们叫“3+3”。就是冬至日要有3个小时的日照，也就是儿童活动区；夏天，游泳池要保证有3个小时以上的阴凉日。这两个“3个小时”，就是研究了客户生活需求创造的。从规划上来讲，5栋楼是“C”字形的排布，户户朝南，大部分房子有淡水河的景观。这是产品上跟其他项目相比有的优势。
另外，物业管理，房子不只是买居住空间，不是买一个建筑物，后面的增值保值、物业管理跟小区文化氛围也是很有关系，我们的物业是时代邻里，是集团旗下的物业管理公司，在一些排行榜上都可以看得到综合服务是在中国排第11位，管理面积遍布珠三角与公司所发展的城市。除了住宅，还有商业、写字楼，以及管理政府的一些物业。从这个角度来说，多少物业服务还是很有经验，在后面的管理质量上也是有保证的。
最后，我还是想强调这个片区，我刚才讲了，目前有座桥没修通。没修通，那价格就没有往上涨。我不说高，就按照政府备案价来看，小高层有些备1.8万元，但是普通30层左右的高层洋房大部分备案价是1.5万。现在时代英之皇·廊桥这个片区，因为这个桥还没通，所以政府给我的备案价是压着的，现在备案价才1.5万，所以还存在价差。我也不能说买我的房子一定是最便宜，这个我不会去吹水，但是我只是让大家做比较。
这个片区的优势，产品没问题，品牌摆在这里是中国50强企业，物业是中国11强，跟其他楼盘还有性价比在这里，所以朋友们可以自己判断，我不能硬跟你推销我的房子是最好的，买我房子一定赚钱，我只是提供信息给您参考，最后靠您自己做判断。
主持人好，老师好！我在这边也看了许多的楼盘，想知道项目跟其他楼盘相比的差异性在哪里？
谢谢张公子老师。还有哪位朋友想要提问？
这是一个很好的问题，每次跟大家沟通的时候很多人都会问到房价的问题。这的确也是每个人关注的问题，价格是取决于两个因素：第一，买入点，什么时候买，要看房价；第二，什么时候卖，要有收益，作为一个投资产品，我要有收益，所以什么时候卖也要看房价。刚才很多专家提到，为什么深圳不再公布备案价？现在作为购房者也好，或者在座的研究房地产专家这些人研究深圳房价的走势，现在大家有点盲人摸象的味道。
关于未来房价是涨还是跌？我跟你讲一个理论，但是这个理论不是我发明的，是著名经济学家马光远，他今年在深圳有一个讲座，有个房价倒后镜理论。开车的时候要打方向，肯定要看倒后镜，看看周边有没有车。其实我们在做房地产投资的时候也是像“倒后镜”一样，现在看房价会有点高，你现在觉得深圳的房价有点高，或者你觉得惠州惠阳的房价有点高，但是从倒后镜来说，因为车永远是往前开的，车不可能停留在原地。实际上房价也一样，从长远来说，你现在买了，但是回头来看，永远都是最低点。像我在深圳买的这几套房子，现在回头看，当时我买的时候也觉得房价有点贵，但是也就咬咬牙买了。但是回头去看，我买的这几套房子都是最低点买的，包括我在惠州买的房子才9000多元，现在涨到1.5万元了。
所以我把这个理论跟大家做一个分享，就是你不要觉得现在房价有多高。而且我刚才也说了，现在政府在限价，无论深圳还是惠州，政府还在用行政手段压房价。如果有一天政府觉得房价压得差不多了，不再压了，那么房价还会蹭蹭蹭往上涨。所以，大家买房子是长期投资，不是做短炒，不是不让你炒房，你不要短炒，是让你长期持有抵御通胀的手段。现在全中国来说，除了投资房产之外，也没有更好的投资途径让你去抵御通胀。所以我在这里还是奉劝大家，买房要从长远角度来看问题。
专家好！我的问题是，怎么看待房价未来走向，是涨还是跌，请专家分析一下？
谢谢深晚一兵老师。我看这位女士已经等待很久了。
对于粤港澳大湾区来说，生活标准就是没有标准，越高越好。因为南站新城规划三年之前我在碧桂园手上就拿到它整体的规划效果图，当时的印象给我来说还是比较震撼，因为规模很大，当时给我的数据是12平方公里，刚才沈总给的数据是11.7平方公里，这个范围是差不多的。我为什么说这个标准就是没有标准呢？因为我们现在没有办法想象到它未来的生活。
南站新城，据我了解，它不仅仅是综合体的概念，是产城的概念，就是以产业为主的新发展片区。我刚才留意了沈总在介绍里没有提住宅，但是据我所知里面是包括了住宅的，就是南站新城12平方公里范围之内也是有住宅的。但对于我们来说，如果要考虑投资南站新城，可能不仅仅是考虑12平方公里范围之内。为什么这样说？因为南站新城本身是围绕惠州南站（高铁站）去配建的，是依托厦深高铁惠州南站做了相应的规划，我们也知道惠州南站在未来会是交通枢纽，不仅仅是厦深高铁的惠州南站，也会有地铁的交通、惠州的交通，包括深圳地铁延长线会进到惠州南站，以及公交的接驳。
围绕惠州南站交通枢纽所打造的，不仅仅是南站新城本身，周边还有更多的区域。如果去到惠州南站这个区域，包括去到惠州南站，可能都知道周边更多的是山体。未来几个朝向是没有办法去开发的，相对来说比较聚焦的就是南站新城，包括南站新城隔淡水河跟老城区接驳的地方。所以这里面的标准未来一定会很高，但是你要说具体给出量化标准，这个是没有办法去给的。谢谢大家！
请问各位专家一个问题，南站新城未来是否真的能够达到双城生活的标准？
非常欢迎各位尊敬的老师和亲爱的朋友今天来到时代英之皇·廊桥。刘老师给我这个话题，我想分几部分跟大家分享。
第一个跟大家分享的，我发现今天坐在台上的几位老师，包括我本人跟大家说的数据很像，70%的人都在惠阳、大亚湾拥有房产。因为我个人工作经历、生活经历是这样的，我祖籍是惠州人，但是我在广州读的书，然后在广州组成了家庭，再回到惠州跟深圳来进行工作。我2012年的时候已经在惠阳出手购买了在惠州地区的第一个物业，所以我不知道比大家早还是比大家晚，反正70%的人都在惠阳、大亚湾拥有房产。其实有一段时间我又离开了，我出国了。但是我出国之后，最后发现中国的经济好、中国的生活好，所以我又回国了。回国之后，我没回广州，又回到了惠州这个地方。我的第一个观点，中国是好地方。我回到中国之后，选择粤港澳大湾区这个地方，在粤港澳大湾区我选择的是惠州。同时，我跟70%的人一样，我在惠环片区拥有房产。这是我想第一个跟大家分享的。
第二个想跟大家分享的，我们经常说读书之后人生选择工作，首先要选对行业，还要选对平台。我们买房子要选择什么呢？我觉得要选择自己可信任的品牌开发商。所以这里我得啰嗦两句介绍一下我们公司。
时代中国，是1999年就成立的公司，总部位于广州，2013年在香港联交所上市。在公司楼盘会看到“生活艺术家”宣传词，因为我们集团秉承的理念是，“让所有人实现向往的生活”。同时，我们用三个关键词来进行落地“爱、专注、创造”。
爱。我们老板说了，我对员工的爱就是我们集团所表现的；第二，我们要对客户有爱；有些朋友可能抽烟，那么我们的服务员会提醒大家“不好意思，我们售楼部不允许抽烟。”为什么呢？也是因为我们企业所说的“爱”，因为我们的爱当中说到要爱自己的身体，身体好、身体健康才是根本。
专注。时代中国主营业务是房地产开发，在房地产开发当中我们专注的又是住宅开发，在住宅开发里更专注的是我们最大群体25-35周岁人群所选择的居住生活，所以我们的产品是更偏向年轻化，我们的产品更现代化，最多的户型是适合年轻人居住生活的成长型户型，主要的户型是90-120平方米为主，里面的厨房、房间都是研究这个年龄段所需要的生活场景来去设计的。大家待会可以到我们2楼样板房看一下。
创造。为我们客户创造你们向往的生活，结合到公司具体动作里面，从设计到建造我们是用心去创造的。施工，大家听到工地就觉得是脏乱差的，今天没有屏幕投影出来，等一下邀请我们老师简单看一下。我们的工地就跟样板房、售楼部一样，我们是很讲究整洁、有序、安全的，我们花了大量的人力、物力在施工现场的政治上。很多人可能会说，反正客户又看不到，你为什么要整这个？这跟我们公司创造理念是一样的，在里面工作的施工人员也是我的客户，如果我的工地安全的不到保证，我怎么跟客户宣传“客户是上帝”呢。所以，在我们惠州几个施工工地都是住建部门文明施工安全工地。
我们为了以后交楼的时候能够得到客户真正的认可，从内心里面发自给我们点个赞，我们在施工工艺上也是采用了在行业内比较少公司采用的施工模式。施工砌筑墙体，大量的墙体采用混凝土形成工艺，这种工艺最大的好处是能够标准化施工，很多的模塑工艺误差减到最少。为什么？比如门窗这个地方，要安装门窗，通常是渗水。用了混凝土一体化施工模式，它的误差小，混凝土跟铝合金门窗之间结合在一起的时候，漏水的概率将会大大减小。以后客户住进来之后，我收到的投诉就会减少。施工上的工艺，里面用了很多木模板，混凝土需要模板，用木模板的是速度快，成本是最低的。但是无论我们楼盘卖的价钱是1万多，还是我们在广州卖的5、6万甚至10万的，都是采用铝合金模板施工工艺，这种工艺最大的好处是精密度高、误差小，也是希望为广大业主朋友提供更好的产品。
我们公司就用“爱、专注、创造”三个关键词贯穿整个企业的经营活动，最后让我们客户实现向往的生活。
接下来说一下房地产公司选择土地的方向，其实这跟我们买房是一样的。土地到了我们手上，我们要能够把它盖出来，又能够卖出去，但我们的客户其实心里是很理性的，他也很科学。现在信息那么发达，他一样能够了解到所有的信息。作为房地产公司来说，我们也是怕亏钱的。我们买土地，风险最大的就是我们。那我们从哪些方面选择区域呢？首先是区域，刚才各位老师也说了，粤港澳大湾区是我们专注投资的地方。我们愿意选择惠州惠阳这个区域进行投资，因为这里的区域，包括交通轨道、高速公路是符合我们公司的投资标准。
举个例子，我们集团老板来惠州考察的时候，他到我们项目周边看的时候，刚好那天有点堵车，他就很高兴。为什么？因为堵车就说明有车流，有车流就有人流、物流，那这个地方就一定有发展，这是我们做投资的时候判断标准。第二个标准，在区位里面我们要看交通，有没有高速公路。深汕高速淡水出口离项目只有几分钟车程，直线距离不超过2公里。这个片区是河位片区，有市政上的规划，这个项目所处位置跟厦深高铁惠州南站有道路连接规划，售楼部河对面有座桥在施工，它已经合拢了，这个桥合拢，剩下就是修建引桥的部分，不是直线距离，道路的距离离厦深高铁惠州南站3.8公里，就跟交通是有关系的。
微观上的区位，我们这个项目的东面就是惠阳规划的惠州南站发展片区，惠州南站最早一个版本的规划是19.7平方公里。正如刚才老师所说的，其实这个位置是惠阳未来的CBD，里面有写字楼、商业、酒店、住宅，它是一个综合性的规划，未来就相当于现在深圳北站规划，围绕厦深高铁会展南站做修建。这个片区总的规划投入210多亿，它是目前惠阳区政府最大也是最核心片区规划。
现在已经看得到的，已经有很多项目落地，包括土地整理也已经基本完成，原来大部分土地都是农田，包括土地指标调整，包括村民拆迁补偿，基本上现在已经是完成到位。而且附属的基本设施已经投入使用，包括这个片区的污水处理厂已经竣工。为什么我很清楚这个事情呢？因为我们这个项目的合作伙伴英之皇就是它的主要投资者。
谢谢图腾镜老师。图腾镜老师从三个方面给我们置业提了很好的建议，一是房价，就是谁也不想多掏钱买房嘛，房价是重要的考量因素；二是轨道交通，就是大家都应该是沿着轨道交通去选择利于你出行、上班和生活各方面都非常方便，包括未来的物业升值空间也比较大；三是生态，肯定是居住环境非常好的地方，空气质量非常好的地方。
谈到轨道交通，惠州最大的房价影响就是高铁，高铁让惠州城市价值有了非常大的提升，包括南站设的区域价值提升都非常的明显。如果围绕轨道交通来选择置业的话，会有很多的物业选择，那怎么样来选择项目，考虑的因素有哪些？沈总在这方面是非常了解的，因为他们把项目放在这里的时候，他对整个的区域都会做非常深入的调研，沈总帮我们分析一下南站新城的具体价值和因素。
谢谢刘总，谢谢时代英之皇·廊桥的沈总。我们简单看一下惠州的基本价值，特区在39年前画个圈的时候是个零，现在突然比广州和香港都要强了。实际上惠州政府一直在等待惠州再重新发力，第一次深圳劳动密集型被赶走的时候，定位深圳高科技城的时候是张高丽做省委书记的时候，那批惠州没有要。包括这次华为、大疆到东莞，惠州也没要。惠州一直想后发制人，有点像深圳超过广州，包括现在深圳的状态，所有后来发展区都超过了罗湖，这就是惠州未来的发展方向，可能惠州未来直接就是后发制人。
关于购房，在特区成立之前，也就是40年前，或者50年前，过去惠州人包括深圳人，都喜欢偷渡到香港，去享受香港的繁华的红利，就参与香港整体的发展红利，因为那时候是英殖民地。当大陆刚刚起来发展的时候，也就是改革开放之初的时候，实际上香港人还是看不上大陆人，到了奢侈品店、金店基本上不理的，眼睛一闪，就感觉你这大陆人没钱，之前是这样的现象。所以，那时候深圳人也好、惠州人也好，都非常羡慕香港这个城市，因为它非常繁华。现在我们回过头来看的时候，当深圳和香港的GDP差不多的时候，深圳现在超过香港的时候，所有奢侈品店、金店，一旦看到大陆人来，所有香港人对他们点头哈腰，就是360度大转弯。之前是完全看不起，“你这大陆人没钱”，但是现在大陆人腰板里全都是鼓鼓的，“欢迎光临”，欢迎大陆人进入金店、奢侈品店，或者高档的消费店，包括高端服装店，都是大陆人在买。其实我还去过迪拜，迪拜的帆船酒店贵的房间4万元人民币，大部分是中国人在住，而且为中国人特地配置了管家，讲中国话的管家。所以现在中国人特别有钱。
深圳房子那么贵也有人买，但是惠州这段时间，刚才华老师和一兵老师都说了，将来500万人进入临深地区来居住。目前，据统计，深莞两地临深片区大概聚集了40-50万的深圳家庭，那也就是大概150万人左右，已经到了东莞和惠州临深片区，惠州占临深的70%，也就是不低于100万人口已经进入这个地区了。惠州这个地区，是目前深圳两种人最理想的目的地，一种是投资客，就等待着惠州的再次发力；一类是真正安家居住，就是在这里居住，回到深圳上班的。
深圳很小、只有2000平方公里，有的是1997平方公里。如果我们把深圳放在广州或者上海，扩大3-4倍，那惠阳这个地区一定是深圳区，而且现在的广州、北京、上海也好，在郊区外去市区上班的太普及了，只要轨道交通能够打通的地方都是适合居住的。刚才主持人也讲了，坪山地价卖到2万多元，这里的房价才1万多元，为什么？不是说这个地方不涨，是因为这个地方的地价比深圳便宜，实际上是惠州给深圳人，或者是惠州人发放最大的福利，就是地价便宜，并不是房价没有涨。在我的记忆中，惠州那时候3000元/平方米，现在普遍都1.5万元/平方米左右，龙光城都卖到1.8万元了。过去惠州和深圳人偷渡到香港的时候，香港人住在卡拉OK楼上，喜欢热闹，住在繁华的城市中心，这是香港人的居住形式。当改革开放中国GDP起来之后，中国人喜欢住在公园里，跟香港人居住形式相反，香港人喜欢热闹，当然香港人到大陆置业的时候也不喜欢住在卡拉OK楼上。中国人的居住习惯，一定不会选在卡拉OK楼上居住，一定选在公园里居住，也就是最少都是生态片区。像时代英之皇·廊桥这个区域，一河两岸的风景线、公园，就一定能够吸引深圳人在这儿居住的。
深圳的土地缺乏得厉害，生态物业是没有了，目前在整城市更新。城市更新就是城中村，城中村是没有生态的概念，一般都是40层的超高层，密度非常高，非常拥挤、非常局促。那我们不如放开视线看一看，稍微走一步，就到了惠阳。所以目前思想比较超前的深圳一批人，刚才我也说了，大概有百万人已经在惠阳这个片区置业。
我相信未来随着湾区如日中天的发展，香港、深圳、东莞、惠州这一轴应该是湾区第一轴，第一轴也不可能让惠州永远停在这，政府不可能老是捂着地不给卖，那么惠州将迎来蓬勃的开发，随之商业配套、交通配套、商业场所、市政配套都会统统站起来。那么，惠州一定是深圳人置业的主流。谢谢！
谢谢张公子老师。张公子老师给我们提了非常好的建议，及时的提醒我们对房地产市场要进行宏观的关注。他刚才提到深圳一次历史上最有代表意义的，或者是说说载入史册的一次土地拍卖，其中有一块地就在坪山，是由平安不动产拿下的，这块地的楼面地价我记得是2.4万元，但是坪山这边也就是3-4万元的均价。从这个楼面地价来看，其实它是高出一路之隔的惠州，仅仅一路之隔，坪山过来就是惠州。张公子老师和几位老师都这么建议，在深圳房价下跌通道几乎被堵死的前提下，周边城市的置业选择应该是我们在座各位朋友都应该要开始考虑的。
说到惠州，图腾镜老师，他在开发商也待过，在广告公司也做过，所以对整个房地产市场行情是非常了解的，我们请图腾镜老师给我们解读一下，假如在惠州置业应该选择什么样的区域，或者应该考虑哪些指标？有请。
感谢主办单位的邀请有机会跟打算在惠阳这边买房子的朋友做一个交流。其实我也在深圳买了惠州的房子，跟华老师一样。我们看到越来越多深圳人真的是掏了真金白银在这边买房子，从我个人来说，我也非常看好惠州的发展。我们常在业内开个玩笑，大家知道日本有一个时装品牌三宅一生，这是日本的一个服装品牌，但是我们引申到房地产行业，一个深圳人你的一生应该有三套房子，这三套房子怎么分配呢？第一套房子，在深圳有一套房子自住；第二套房子，用来投资，那我心里就不慌；第三套房子，要在惠州或者临深地买了度假，用来将来度假用的，这就是“三宅一生”新的说法。
其实我是三年前买了惠州的房子，我就是看好惠州的发展。直到今天，我也还是看好惠州的发展。而且我有两个地方没想到：第一，惠州经济发展速度很快。我们知道深圳的GDP现在大湾区排第一，从去年开始超过香港。但是我看到惠州的数据也很吃惊，2016年惠州GDP是3000多亿，在广东省排第八位，相当于中等发展水平。但是2018年，短短两年时间惠州GDP在全省排到第五位，已经突破4000亿，这是一个非常了不起的进步。第二，惠州楼市发展非常迅猛，尤其是惠阳加大亚湾，也就是我们说的惠湾片区，我看惠湾片区一周成交量都有2000多套，是成交最好的片区。为什么卖得那么好？就是因为惠湾靠近深圳，有这样一个好的地域优势，所以房地产卖得那么好。刚才华总也说了，现在的惠湾不仅是深圳人的惠湾，或者惠州人的惠湾，它已经成为全国人民关注的惠湾，因为这里不限购，所以吸引了很多全国想在一线城市周边区域买房子这样一波人的关注。再加上惠州南站，惠州南站是一个很重要的交通枢纽。有这样一个惠州南站，会吸引很多深圳人在这里面投资买房。
举个例子，长三角跟珠三角经济发展非常像，可以说两地各有互补。但是长三角有一个好处，高速公路路网和高铁路网密度是要大过珠三角，因为我经常去上海，而且我太太是昆山人，大家知道昆山吗，昆山是江苏省，但是它紧接着上海。大家知道上海房价很贵，其实现在很多上海人买房子就买在昆山，而且2013年上海地铁11号线就已经到了昆山，而且昆山有3站，其中有一个花桥，花桥是在昆山。这样一来，上海很多人就买在昆山、买在花桥，在花桥周边那一带房价现在是昆山最贵的一个地段，而且是昆山成交量最大的。就跟现在惠阳很像，昆山全市整体均价现在是2万多元，但是在昆山花桥，也就是地铁11号线这个地方已经涨到3万多元，已经远远高于昆山其他区域的房价，为什么它的房价涨得那么高？就是很多上海人买在花桥，因为坐地铁70分钟可以到上海市中心。可以看到，地铁已经改变了就业和居住，都极大的改变了区域半径。惠湾这一带，越来越多深圳人买在这里，也是因为高铁10几分钟就可以到深圳北，半个小时到福田。
我想跟大家分享一下，我不知道在座各位有没有关注到6月24日深圳土地拍卖，卖了5块地，而且这5块地的价格都卖得很好，光地价收了200多亿，光明的楼面地价已经卖到4.2万元，那么将来的房价肯定要卖到8万元才能赚到钱，龙华都卖到6万多。我这里为什么讲到土地拍卖呢？我想告诉大家，中国最好的开发商都看好深圳，他都要不惜一切代价在深圳拿地，这说明什么？说明深圳的房价还会涨。未来深圳也没有地了，洼地都很快的被填平了。不知道大家有没有关注到最近几天银保监会已经向中国房企慢慢的收紧了房地产信托，也就是他不希望开发商通过市场去融资。融资干什么？去拿高价地，实际上政府是不希望热钱涌入到房地产领域拿高价地。但是不管怎么说，可以看到一个趋势，深圳没有一块地是不值钱的；第二，深圳原来的洼地，坪山也好、光明也好，这个洼地很快被填平。
刚才也说为什么从4月份开始政府不公布房价，也就是房价还在涨，他不希望引起市场的恐慌，也不希望引起中央政府或者监管部门，我们知道现在在搞“一城一策”，也不希望引起大家过度的看到深圳房价涨得那么厉害。但是我在这里告诉大家，你有钱：第一，你要买一线城市。如果你在一线城市买不了，那么你一定要买一线城市周边的区域，也就像惠阳这个区域。现在网上流传一句话，投资路线图，假如你生活在县城，你就把县城房子卖掉，去买城市的房子。现在城市入户也轻松了，二三线、三四线城市入户都放开了，都希望你去城市发展。你如果在城市这里的房子，你就把城市的房子卖掉，去买到你们省会的房子，省会的房子未来增长幅度一定大于一般三四线城市。你如果在省会城市已经有房了，甚至有好几套房子，那么你再怎么投资呢？很简单，你再去买一线城市，北京、上海、深圳，大家记住，就北京、上海、深圳三个城市，广州都不算，我们现在已经把广州都踢出去了。就买北京、上海、深圳三个城市，以及在三个城市周边的房子，说穿了，就是买在惠阳以及东莞，但是现在东莞因为限购，实际上你现在能买的也就是惠阳的房子。惠阳，无论从交通也好、地理位置也好、轨道交通也好，它跟深圳密切相关，而且两地真的是同城化越来越加快进度。
刚才我也了解一下时代英之皇·廊桥房子才1.15万元/平方米，说得不好听，内地很多县城房子都八、九千，但是这里离深圳这么近，坐高铁15分钟，我们刚才开车来一路畅顺，还来早了，也就开了40分钟，全程高速。所以现在是最好的机会，而且政府也在限价。限价的时候买，就是政策的红利。如果哪一天不限价了，政府的手不按住房价了，那惠阳的房价可能蹭蹭蹭上得非常快。这时候我真的奉劝各位不要再观望、不要再犹豫了，可以说这个时候是买房最好的时期。谢谢大家！
谢谢深晚一兵老师。深晚一兵老师经常会有一些非常有价值的观点，今天他给我们分享了非常实用的观点，让我们对惠州城市价值，以及我们怎么样来选择自己的物业方向给了非常具体的实用性意见，感谢深晚一兵老师。
刚才深晚一兵老师还提到一点，惠州是一个绿色生态城市，其实它在“9+2”城市群里面是绿色生态非常好，是非常适合宜居宜业宜游的城市。从这个角度来说，包括购房在生态方面应该怎么样去选择，或者怎么样去理解？有请张公子老师给我们分享一下惠州生态方面的看法。
关于深圳4月份到现在还不公布成交均价？因为从2016年开始备案价的限制，让市场上一部分群体愤怒，这个愤怒来自哪些方面呢？
第一，来自于开发商的，因为对于所有开发商来说，他都知道市场规律肯定是买涨不买跌的。所以他们开发的楼盘，一期卖到1万，二期不卖1.2万元还怎么卖。所以备案价限得太死，对销售不利，对市场向前发展，促进老百姓积极主动入市是没有帮助的，所以第一个愤怒是来自于开发商的。
第二，来自于已经拥有房产业主的。在深圳一二十年买房的人，房子都是从100万奔到几百万甚至上千元了。房子升值很快，特别在2010年以后买房的，包括2014年、2015年买房的，在2015年已经涨了一波，2016年以后买房的呢？现在很多业主房子拿在手上根本出不了手，或者出手的时候没有利润，那么这批业主肯定有意见了。正常的按市场规律来说，包括深圳发展情况这么好，按理来说成是价值再上升，房价应该是跟着涨的，但是政府把新盘的备案价压得那么死，导致房子没办法出手，或者出手没有利润，所以这部分业主也是愤怒的。
基于这两方面的原因，如果现在政府真正不对外公布新盘成交均价，我的观点跟华总是一样的，肯定是政府已经意识到问题的严重性，该放的放、该收的收。因为有些道理很清楚，粤港澳大湾区作为全球性的规划，颁布之年在房价上没有体现，那么这样的规划颁布有什么意义呢，这对房地产、对城市，包括对个人都没有什么好处的。
这是我接着华总的话题谈一下我的个人观点，当然这些干点我个人是没办法在我的平台去发布的，可能会被封杀，因为这个观点还是有点“反动”。
接下来谈刘总给我的这个话题，谈这个话题之前还是要谈谈《粤港澳大湾区发展规划纲要》，包括惠州。因为我最近去到几个城市做类似的演讲和对话的时候，我发现各城市的居民非常关心的一点，我所在的城市、我所在的区域房子会不会上涨，或者说投资之后会不会有比较理想的收益？我相信这是每个人心里都想的事情。包括没有买房的人，他也在想我现在买未来会不会有升值的机会。当然每个城市站在每个城市自己的角度来说，可能都对自己的关注会更多一点。我们今天因为是坐在惠阳，是站在惠州的角度。前面两位老师也谈到了一些，我这边只能再做一些补充。
在《粤港澳大湾区发展规划纲要》里面，大家关注得比较多的是深圳成为四大中心城市之一，但是这只是给你一个名分。也就是在粤港澳大湾区11个城市里面所占有的地位比较特殊，深圳经济实力是最强的，GDP第一；香港，就不用说了；澳门，GDP总量并不明显，它为什么也成为中心城市？这跟国家“一国两制”，包括未来的台湾问题有关系，所以港澳是一定要发展起来的。深圳作为其中一个中心城市，特别惠州人民怎么看这个市。这要把另外八个字带出来“极点带动，轴带发展”。
什么叫极点带动？除了四个中心城市定位之外，《粤港澳大湾区发展规划纲要》还确定了三个极点，第一个是香港、深圳，第二个是广州、佛山，第三个是澳门、珠海。这三个极点我们一做对比就非常明显的可以看出来哪个极点最牛。因为深圳加香港的GDP已经超过4.8万亿人民币了；广州、佛山只有3.3万亿，比深港少了接近1.5亿；珠海、澳门就更不用说，这两个城市的GDP还没有深港的零头多，再过几年，深圳拿出一个区来比这两个城市的GDP总量还要大；南山区过一两年奔6-7000亿应该是非常容易的实现，现在珠海和澳门加起来不到7000亿，当然澳门统计的口径不一样，现在对外号称有5000多亿，加上珠海2900多亿，接近8000亿。可能深圳未来一个区就比这两个城市的GDP总量还要大。这可以看出，真正的粤港澳大湾区必须要看的重点就是香港和深圳。香港这个城市在回归之后GDP总量增速相对比较缓慢，跟内地城市没有办法比，但是香港有自己独特优势是内地城市必须要借鉴和利用的，恰巧深圳和香港可以做互补。这个极点，未来它仍然会成为粤港澳大湾区11个城市里面GDP总量排位前两位的城市，当然这里面不排除广州享受省里面的优惠措施，可能在总量上会超过香港的情况。但是不管怎么样，香港加深圳GDP在三个极点里面永远会遥遥领先。
通过轴带带动的一些片区到底有哪些？大家首先想到的第一个就是东莞，因为东莞地理位置相对比较成熟。为什么我们现在比较鼓励深圳人来惠州置业，更多是看到惠州比东莞更有优势的地方。惠州比东莞优势有哪些地方呢？第一个优势，惠州楼市是不限购的；第二个优势，惠州还限价，也就是几年楼价都没有上涨了；第三个优势，我借此今天没到场一位老师的观点，就是深圳综合开发研究院宋丁教授的观点，他说大多数经济界或者房地产界的把粤港澳大湾区看成“A”字形，也就像刚才贺老师讲的倒三角形，从广州到珠海、澳门是一条轴，从广州到深圳、香港又是一条轴，这样组成了“A”字形，或者倒“V”形产业发展结构。但是宋丁老师他有自己的看法，他说除了倒“V”之外，他认为应该从深圳、香港这边往东延伸还得划出一条轴。因为这条轴上有什么呢？包括有机场、港口，还有中国最大的石化基地--大亚湾石化基地，同时还有最优质的旅游和生态资源。惠州在粤港澳大湾区里面地域是比较大的，排第二，是仅次于肇庆的，但是未开垦的沿海、山体资源是非常丰富的，深圳人平时周末干什么呢？很多就是以家庭为单位开着车到这边来，到海边、森林里面，包括罗浮山、泡温泉，这些都是深圳人喜欢去的地方。所以宋丁教授他觉得往东一直延伸到深汕特别合作区这条线应该要成为粤港澳大湾区里面比较重要的一个轴带。那么跟前面“倒V”形成了“N”字形，所以他就提出“N”字形理论，我觉得这个理论惠州人要好好领会一下，这样才会发现惠州在粤港澳大湾区里面到底具有哪些优势。
谈到这里，答案基本上出来了，粤港澳大湾区有五大战略定位，城市群、科创中心、“一带一路”，这些都是虚的，都是落实的手段，最终它是要打造宜居宜业宜游的优质生活圈。生活在城市里面的人都知道，你住在城市里面，实际上生活体验感不是特别高，包括生活幸福感也不是特别好，为什么呢？因为很拥挤、很嘈杂，包括生活节奏很快，这对于深圳人来说是深有体会的。真正在粤港澳大湾区里面能够成为宜居宜业宜游优质生活圈的最佳领地，我一直认为就是惠州。这样一个区域怎么吸引深圳人过来购买和居住呢？我记得在十几年前的时候华总就炮制了一场活动，深圳会有200万产业人口到大亚湾，这个一说华总就是心潮澎湃的。但是最近我看有些数据，未来深圳会有500万人到临深区域居住。500万人是什么概念？按照深圳现在2500万人，占了五分之一的人。这些人会到哪去住？无外乎三个城市——东莞、惠州和中山。中山，深中通道通了之后，半个小时可以到中山，这有一定的便利，而且深圳的产业核心高地在前海，可能在前海、宝中，包括会展和航空新城那边一部分会到中山去居住。东莞和惠州这些临深区域，我认为对深圳人具有非常大的吸引力。以前我们了解到深圳人到这两个市来居住的是两类人：一类是本身有地缘关系的，比如在深圳住，但是在东莞或者惠州上班的人，他们也会在东莞、惠州买房；一类是在深圳实在买不起房的人，冲着轨道交通和其他交通的憧憬，他们会到东莞、惠州买房，包括现在也可以通过高速公路或者公交系统。
说到这里，才真正回到刘总交给我的任务，轨道交通对于惠州的楼市到底会产生什么样的影响？其实我们可以借鉴国际上大城市，不管是美国这些城市，还是我们国内上海、北京，里面核心的问题就是通勤时间。北京、上海有些人上班，早上得花1-2个小时才能到上班的地点。国外的城市，不管是纽约还是洛杉矶，很多人住在郊区别墅里面，开着自己的车到轨道交通枢纽，然后坐地铁到写字楼上班。所以，轨道交通对于一个城市的发展所起到的作用是非常大的。
在《粤港澳大湾区发展规划纲要》未正式发布之前，城际轨道，特别是地铁通勤没有实现，一直到现在还没有实现，现在能够实现的是高铁，就是两个城市之间会有高铁往来。粤港澳大湾区最重要的发展基础就是交通的互通互联，如果仅仅高铁轨道、城际轨道，应该还不够，特别对于深圳这样拥有很多人到东莞、惠州居住的城市来说，地铁交通是非常重要的。现在我们也可以看得出来，深圳、东莞、惠州都规划了很多地铁线接驳，但是具体哪天接驳，我们现在心里真的不太清楚。即使是三个城市都有这方面的意愿，而且也有这方面的行动，但实际上所有轨道工程最终是要国家发改委批复的，还要通过环评才能够实现的。所以这个进度对于深莞惠一体化来说还是慢了，因为慢了，所以导致东莞、惠州跟深圳房价差距非常大。一旦轨道通勤能够真正实现，比如我住在惠州，一个小时之内可以到福田或者前海上班，能够达到这样的条件，我相信两地的楼价差肯定会大幅度缩短。
最后回到核心问题，我们还是主张深圳人积极主动的到临深区域，特别是不限购又限价的惠州来投资置业，未来享受粤港澳大湾区红利机会和空间在粤港澳大湾区都是数一数二的，非常可观、非常明显。谢谢大家！
感谢华老师的分享，让我们比较深刻的理解和深圳和惠州的关系。其实我们公司也有很多同事住在惠州深圳上班。刚开始的时候，我问他们距离这么远来上班方不方便？我听很多同事说没有太大的不方便，因为惠州南站高铁也就是20多分钟很快到深圳中心区，因为我们公司在中心区办公，连换乘都不用，半个小时左右就到公司上班了，我们公司有两三个这样的同事。从这个情况来看，我们就能够知道惠州已经成为深圳人置业非常重要的地方。
确实好久没有来惠州跟大家分享我的观点，但是五六年前我每周都会来惠州，尤其大亚湾和惠阳一到两次，过来开会，对这段时间特别熟，近一段时间有点陌生，我发现惠州的变化比深圳快，三五个月不来的话，会发现到处又在起新楼了。变化得稍微少一点的，就是政府修的路跟不上开发商的速度，如果政府能把公共配套建好的话，惠州可以直逼深圳。
接下来跟大家分享我对惠州在粤港澳大湾区背景下的变化：
第一，大家可以特别明显感受到惠州不再是惠州人的惠州，也不是深圳人的惠州，惠州在粤港澳大湾区纲要颁布之后，成了南中国的惠州。我没有特别明确的数据，但是我有案例和各个项目的销售资料。粤港澳大湾区政策颁布之后，最敏感的行业不是金融，也不是科技，是地产。能够跑到借助粤港澳大湾区这个政策来买房子的，全粤港澳大湾区只有一个城市，就是惠州，因为惠州不限购、不限贷，所以要获取粤港澳大湾区的福利只有惠州拿多到，其他城市没有吗？不是没有，是没资格进入，大部分都限购了。比如在深圳，买不了住宅，买公寓又不涨，所以只能到惠州。
2017年、2018年在粤港澳大湾区政策颁布之后，江西、湖南、湖北这些城市进入到惠州买房的比例占到15%-20%，这幅度比以前提高了非常多。在此前粤港澳大湾区“9+2”城市里面，只有另外一个城市能够有这么高的比例，就是珠海。珠海，从广东的珠海，到中国的珠海，这个变化中，珠海的房价从1万多直接飙到现在均价是接近4万元。但是珠海的人口，产业比惠州还要弱，人口比惠州还要少，但是珠海的房价如果跟惠州比的话，要比惠州高得多，你们去珠海转转就知道了。就是惠州成了全国性的惠州，你要买一套房子，你不是在跟你身边的人竞争，你要跟湖南、湖北、江西，甚至安徽，全国其他城市的东北人都要竞争，海边的房子就要跟东北人竞争了，因为从三亚撤回来的东北人现在已经顺顺利利的杀到南方。
第二，惠州正在从深圳的“睡城”走向卫星城和辅城发展。以前我们来惠州买房子，其实是来睡觉的，睡完觉之后回深圳，这个是比较明显的。没办法嘛，来惠州上班，其实惠州没有CBD的，就在惠阳、大亚湾目前还没有CBD给你提供特别好的岗位，也不会提供那么好的薪水。但是，当一个城区人口聚集到一定程度的时候，它必然会推动这个城区往产业、商业来走。
惠州商品房的发展已经有十几年，住进来差不多50万人左右了，已经卖出去的房子足以容纳50-100万人口了，但这些人现在都在深圳上班，没办法。现在推出高铁新城，我们叫惠州南站CBD概念，其实这晚了一些，应该更早的推出来，让“深惠人”这个概念变成真正的惠州，留在惠州工作，给惠州创造更高的GDP，而不是单纯的把惠州当做一个“睡房”这个概念。目前这个事情也在发生，可以看到接下来惠州重点发展产业是商业、写字楼、商务和产业，会尽一切可能性把深圳产业引入到惠阳、大亚湾区域来。房地产发展会在一定程度上受到抑制，因为继续发展商品房没必要了，现在主要是为已经进来的人提供更好的工作岗位。
第三，深圳对惠州永远有带动的作用。深圳好象不再公布房地产商品房的均价了，也就意味着深圳对中高端住宅房价限价有可能会放开了。随着深圳不再公布均价这个事件背后，惠州好像是要在7、8月份放开限价。我就听到好多小道消息，我没有核实，但是惠州也是被控制房价控制三年多了，售楼房价一分钱也没涨。三年多的时间，安全以往的速度几乎可以涨50%。如果放开的话，这个房价是不是大幅上涨，所以也不太好说的。所以买房的人问我，是不是这个点来介入？当然你说大涨，我不好百分之百判断。但是放开限价之后会有所反弹是再正常不过的事情，无论是有没有粤港澳大湾区这个政策，我都建议在这个点介入。错过这个点，有可能你要付出代价。
我就讲这三点，谢谢大家！
谢谢贺立立老师。从贺立立老师的分享中我们知道了惠州在《粤港澳大湾区发展规划纲要》重要战略定位。
华仲占老师是经常在惠州活跃的地产人士，而且他在惠州也有自己的资产、有自己的物业，有自己第二个家是吧。我们有请华仲占老师为我们分享一下对惠州的理解，在惠州置业目前存在什么样的机会？有请。
谢谢主持人，也谢谢时代中国在今天下午给我这样一个机会跟大家分享，真的很高兴，第一个话题就抛给我了。这个话题，大家在年初的时候受了一次冲击，在这个月初的时候“三年行动计划”接着又出来了，就粤港澳大湾区，大家从年初到现在都经受了洗礼。
刚刚刘总把这个话题抛给我，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，各个城市有什么机遇？大湾区是“9+2城市群”期盼了很多年，但是到今年它确确实实到我们身边来了，对每个城市来说都有自己的机会。我们今天在这里讨论这个话题，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，四个核心城市是香港、澳门、深圳和广州，其他的城市组成了不同的走线。但是对于粤港澳大湾区来说，每个城市的机会其实都蕴含在《粤港澳大湾区发展规划纲要》的定位里面。
《粤港澳大湾区发展规划纲要》对几个城市有不同的定位、不同的产业倾斜，但是最重要的我们要看到，今天我们坐在这里是惠州的主场，所以我今天要围绕这个话题来展开。
我发现了一个现象，从2月份《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，大家发现没有，当时点名“惠州”6次，在“9+2”城市中点名次数是倒数第二，仅次于比肇庆多一点。但是到这个月初的时候粤港澳大湾区“三年行动计划”发布的时候，这时候对惠州的点名是14次，排在隔壁的东莞前面一位，11个城市里面惠州排在第六位。短期四个月究竟发生了什么？惠州产业规划、惠州在粤港澳大湾区的定位是怎么样的？我想在这几个点名里面，大家应该要对惠州城市特别有自信。
《粤港澳大湾区发展规划纲要》我研究以后，我认为对惠州来说是千载难逢的机会。《粤港澳大湾区发展规划纲要》是“倒三角”形的，东岸实力一直强过西岸。但是东岸实力，老师讲东莞有一个特别的优势，左手牵深圳、右手牵广州，其实仔细研究一下，惠州也有这样的优势存在，紧挨深圳、紧贴东莞。所以在“9+2城市群”发展里面，应该是“1+3+1”的格局。“1”是指香港，为什么是香港呢？都是在东岸这条线下，但是跟深莞惠城市布局又显出突出的特点。“3”是深莞惠城市群的基础，原来惠州东岸发展最重要的基础；“1”是惠州挨着广州，广佛肇又辐射到深莞惠概念。所以，应该是“1+3+1”，很深的城市群腹地是为惠州做服务的。
这次“三年行动计划”中反复强调仲恺科技园、反复强调惠州南站、惠州机场以及惠州和香港海上旅游线路的连接，所以接下来惠州的这些机会在粤港澳大湾区“三年行动计划”实施中会把这些力量全部释放出来。这是我想跟大家强调的第一点，惠州在整个大湾区城市群中，在城市机会里面冒头的几个城市，香港、深圳、广州都在东岸城市群里面发挥巨大潜力的时候，惠州因此紧挨着这些城市，未来创造的机会要大于统一层级的其他城市。
第二，惠州紧挨深圳，大家好多年前讨论过惠州和深圳整体合并，惠州并入深圳这个话题强调了好多年，但是大家知道一句话“分久必合、合久必分。其实深圳和东莞最早都脱胎于惠州市，或者叫做惠阳行政。但是现在在粤港澳大湾区基础下，随着交通互联互通，随着城市在湾区从原来单独城市市民待遇到湾区湾民待遇，这些也是预示着未来的互联互通。“分久必合”，应该是在未来大湾区市民待遇和交通互联互通下，我估计三到五年后在民生方面会有很大的突破。这对惠阳市民，包括从深圳、东莞外溢到惠阳置业的人来说是非常有前景的利好。这个大家不用看多久，可能三到五年之内就可以实现。
我认为，惠州从生活上和城市功能转换以及对市民服务来说，原来我们在深圳有个说法，觉得龙华是福田的后花园，现在我们放大一点来说，站在湾区的坐标来说，我觉得惠州一定要坚持做深港的后花园，包括产业也是“前店后厂”最重要的支撑，只要做好这一点，惠州机会会非常之大。
我就先跟大家分享这些，接下来再做补充。谢谢！
2019年2月，备受瞩目的《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，明确港、澳、广、深四大中心城市定位，到2022年大湾区综合实力显著增强，到2035年全国建成国际一流湾区的目标。在大湾区的空前利好下，“9+2城市群”面临什么样的发展机遇？
贺立立老师有多年的媒体经验，有很多公司的从业经历，对地产有深刻的理解，这个问题我们请贺立立老师跟大家分享一下，有请。
今年2月，备受瞩目的《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，作为粤港澳大湾区“9+2”城市群的重要一城，惠州正以日新月异的速度步入发展快车道，致力于打造粤港澳大湾区宜居宜业宜游优质生活圈。
在《粤港澳大湾区城市群发展规划》中，惠州定位为绿色化现代山水城市，大湾区生态担当。2018年年底批复的《惠州市惠阳区淡水南站新城片区（DSNZ）控制性详细规划》将南站新城定位为粤港澳大湾区立体生态城市。
惠州南站这座立体生态城市，不仅宜居，宜游，也宜业。
各位嘉宾、各位领导，大家下午好！我是房掌柜集团总编辑刘晓云,很荣幸担任今天活动的主持人。非常感谢大家莅临“轨道滨河物业 深惠向往生活”——南站新城机遇与新生态人居高峰论坛的活动现场。
时代英之皇·廊桥，是时代中国，落子粤港澳大湾区东岸——惠州南站，打造汇集三轨道交通的品质家园，同时，践行“生活艺术家”的责任，致敬湾区青年的美学社区。在这里，艺术生活成为每个人的生活方式和生活态度。
接下来，请允许我隆重介绍今天莅临现场的嘉宾——
他们分别是：
时代中国惠州公司总经理助理 沈岸戈先生
房地产营销专家、临深楼市“三环理论”创始人深晚一兵
资深地产人、著名营销与传播专家图腾镜
网上行合伙人、知名地产意见领袖华仲占
房地产营销专家、资深地产人张公子
深圳资深地产评论人 贺立立
掌声欢迎他们！
同时，房掌柜将对本次论坛进行实时视频和图文直播。
再次感谢大家的莅临。
项目采用半围合式C型的社区布局，项目总占地约2.3万，总建面约10.4万，由5栋艺术住宅和临街商铺组成，总户数635户，地下车位有751个，车位比例达到1:1.2，且每个车位都有预留充电桩位置。
项目外立面采用现代简约风格，完美的楼栋布局和朝向设计实现了全小区无对视结构保证私密性，而且户户可观景。
其中1、3、4栋2梯4户，2、5栋2梯5户，最高32层，商业顶层还增设绿化，扩大社区绿化率，能有效的缓解城市热岛效应。
廊桥使用的是时代自己的物业-时代邻里，他具有国家一级资质物业，中国物业服务百强企业，目前在管理项目已超过500个，为近200万名客户提供专业优质的物业服务。
项目北部由英之皇合作承建，斥资220亿打造的“淡水母亲河”一河两岸景观带，推窗即享一线河滨景观;项目背靠“河背古城”，未来将成为惠阳城市新名片，也是家门口的休闲目的地。旁边的淡水河公园，总占地413公顷，是惠阳区规划中最大的一个市政公园。
距厦深高铁惠州南站仅10分钟车程，坐高铁从惠州南站28分钟到达深圳北站，68分钟到达香港;距惠州1号线惠阳汽车站960米，未来，坐地铁可直达惠城，通过惠州南站转乘深圳地铁14号线，仅需15分钟便可达深圳。项目5分钟车程经深汕高速淡水出口，半小时可直达深圳。
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