各位朋友、各位来宾下午好，接下来这场论坛是又上海创意地产研究室主任、上海工程技术大学艺术学副教授戴承良老师关于的《创意地产发展实务与房地产产业转型发展》的讲座，我在思考两个问题，创意产业在地产的应用或者是创意产业的地产化这是一个，这我们要探讨的很重要的问题。第二个是地产的创业化，这次秋交会提出了一个很好的观点就是“创意+资本”或者是“资本+创意”，创意怎么理解呢？我觉得在生活里面包括从苹果也好到房地产创意无处不在包括我们的生活。今天戴老师给我们带来的是创意在地产中的一些应用或者是产业化。
我们看伦敦、米兰、东京，他整个创意文化产业所占整个城市GDP或者是经济里面的增量相当高的比重，事实上我们今年国家在提出“十二五”规划的时候也提出了产业升级、结构转型以及大力发展文化创意产业，这也是我们面临的一个新的机会和挑战。大家都知道北京有一个798，上还有一个新天地，深圳一直以来来打造“设计之都”，包括华侨城的创意文化园、南海意库、田面的设计之都、大芬村、观澜版画基地，深圳对整个创意文化产业的拉动和创意地产里面实践里面也有很多的实际案例，我相信戴老师给我们带来的是立足于上海这么一个国际都市带来一些更先进的案例给我们一些参考，我们看到一些现象，我记得我09年参加北京大学的中国创意文化产业一个高峰论坛的时候，其中北京大学有一个研究的课题，在09年的时候中国在创意文化产业基地有差不多100个比较出名的，经过这几年的发展整个创意文化产业基础也好、创意地产业好发展得非常快的，当中有很多的一些路径的选择，也有很多存在一些问题，戴老师给我们带来三个路径，第一个是在城市更新中的创意地产，这一块应该是目前中国在做得非常多，旧改项目或者是旧村的改造还有一些工业厂房的改造升级。第二是品牌整合中的创意地产。第三个他认为培育创意产业的创意地产，他把地产作为一个载体怎么把创意产业发展起来。下面有请戴老师给我们带来精彩的演讲，谢谢！
各位领导、各位同仁、各位朋友，下午好！很高兴有机会到深圳做一个关于创意地产的讲座，首先祝愿深圳首届名家论坛成为新时期中国房地产创新思想的一个策源地。我想这个评价还是应该说是比较恰当的，大家知道87年二十多年以前在深圳拍卖的第一块土地，中国房地产业从此开始了。2011年秋交会推出两个的专业的论坛，特别是首届的名家产业论坛，我认为应该在中国房地产发展史上留下地位的。今天在上海10月3号，上海的房地产交易展示会正在进行，几乎我每年在上海的时候我都去看，但是上海应该说还没有这样规模、这样水准的论坛，所以现在各个方面都在说房地产的创新转型，但是我觉得最主要有思想的驱动，真心地祝愿我们这个讲坛能够成为房地产创新转型的一个思想策源地。我的发言是抛砖引玉，欢迎各位同仁批评指正。
首先还是要强调创意地产的定义，我在支持下出了一本书《创意地产》，这本书当中主要是代表了一个创意地产明确的定义，创意地产是房地产业和创意产业或者说创意经济融合的交叉产业，我认为这个问题的强调是很重要的，因为随着文化创意产业成为国家的支柱产业，很多房地产公司、房地产企业甚至非房企都开始涉足这个领域，很多人来找我，他都说他是搞创意地产的，但是也遭到很多质疑，我们说是“挂羊头卖狗肉”，真正的创意地产一定是这两者的结合，他既是创意产业的一个分支，又是房地产业内的一个分支，一定是这两者的结合。这两者结合的难度或者说是震撼力不亚于传统的商业地产和旅游地产。
我讲五个问题，里面分两个部分。
第一个部分，创意地产发展的主要路径。我们房地产业我们房企主要可能通过什么途径进入这个行业，我们不是讲创新转型。
1.城市更新的中的创意地产，从中国创意园区发展纪年表述说起，下面我会简单介绍一个案例是日本一家公司做的一个设计案。去年在我的团队支持下做了一项很重要的工作，在上海国际创意产业周应该说相当于深圳的文博会，但是肯定和深圳的文博会还差一段距离，上海国际创意产业周是中国文化创意产业的三大展，还有北京的文博会。我做了一个装置艺术，这个装置艺术的名称叫“重生”，但是我的努力在于在这个装置艺术上把中国创意园区的纪年按照年月把它排出来了，应该说这样的排法也是受到了各方面的关注。
这里面知道有三个节点，第一个是1989年深圳大芬油画村的起步，我们在深圳，深圳也是我很喜爱的城市，中国很多的“第一”都是在深圳发展创意园区也不例外，有些内容大家可以看我的PPT（见图），我就不反复说了。第二个节点是2002年北京798的形成，我是专门做过考证的。第三个是2003年上海8号桥创意园区开发。为什么在我的中国创意园区纪年历史发展的编年史要提出若干的节点，主要我觉得还是要澄清创意地产和创意园区的概念。实际上创意园区我们粗略地分析一下，可以分为三大点，第一个是政府参与性如后深圳大芬村，大芬村是香港商人黄江与弟子到大芬村来开拓油画产业，当时应该说政府也不是很关注，后来随着大芬村的兴起在1997年，大芬村做了一个美术馆这是一个标志，大芬美术馆是政府参与了。第二是自发集聚型，北京798我看到很多有关创意地产的文化都说北京798是创意地产包括上海的艾梦雷，我是坚决反对的，假如你去反对一下北京798和上海艾梦雷这样的创意园区他们也否认自己是创意地产，因为我们很长时间都是做房地产出身的，房地产很长一段时间是投资，如果政府各种利益的考虑政府的考量很难说是创意产业，这一点很重要，现在有很多的争议说你搞创意园区就是搞房地产。假如我们说是投资创意园区应该是典型创意地产。
刚刚说到投资型的创意园区，我在全国各地做了很多城市，应该说还是有很多市场机会的，因为现在各地的政府都很重视城市更新，第一个课题就是我们地产的创意转型是在城市的大背景下，最近二十几年来，在城市化的浪潮下大批的老建筑大拆大建，给社会造成的公害有目共睹，所以在城市更新当中他实际上也包括了三个部分，但是我们强调是一种功能的改变，实际上是一种对老建筑的保护的建筑，刚刚我给大家看了我的装置艺术，这个装置艺术的名称叫“重生”，就是在老工厂当中焕发出新的功能，各地都有政策政府是蛮支持的。比如说在深圳，因为我在深圳就讲深圳的话了，各地政府都有关于城市更新的政策，这就是为房地产企业按特别是中小型的房地产企业进入创意地产提供了一个很好的时机。因为大家知道现在在房地产市场上，特别是在土地的招拍挂，很大程度上是大企业垄断，但是我讲的城市更新一般来说不一定是通过招拍挂的，所以我们讲房企特别是进入二三线城市更新项目很有机会，但是关键是要做好。我也在全国各地看了很多二三线城市的创意园区，讲创意园区大家肯定不陌生，但是做得好的我有一个案例库，我特别提倡大家看一看上海8号桥，请日本HMA建筑事务所做的设计方案，你现在到我的微博上还可以下载，我在这里很快地把这个PPT放一放，很多专业人士看过都说眼睛一亮，应该说深圳的同行水平比较高，也有助于大家互相交流。（播放PPT）
我觉得他无论从设计的方案，这个PPT是我征地上海8号桥的同意放的（见图），这是一个总体的空间，占地面积不是很大，原来是一个上海航空的动力机厂，这是一个老厂房，我觉得老厂房保留得越多越好，这是一个城市的记忆，包含了我们很多城市人的梦想，我当时也拍了很多这方面的老工厂的照片，当时是原来上海航空动力厂的一个拆迁。
因为大家知道上海8号桥的开发商原来是上海新天地的第一位老总，应该说他是有国际化的视野，请了日本一个著名的策划公司来做的。尽管这个厂区很小，但是也做了很多很有意义的空间设计，包括有很多小品，包括他的动线图。商业地产不是讲动线图，他有很多的空间做得很有意思，包括他有专门的会客厅。他很重视这些老园区的建筑元素，甚至这些电线杆，包括一些下水道、旧的风扇都把它保留下来了，很多创意园区要么就是说随随便便搞搞，要么推倒重来，我觉得这都不是很好的。这里可以看一看他对我们讲的建筑的外皮就是建筑的砖墙等等都有专门的考量和专门的设计。这是一个总的平面图，这是叫5号楼有一个特别好的公共空间，很多创意园区他也是为了追求效益，把办公空间挤得慢慢的，实际上创意园区需要交流、需要思想的撞击包括要搞一些聚会和沙龙的活动，所以都需要空间。包括他的一些绿化，这是他的立面效果图，包括他有一个“时尚生活中心”，刚才看到的一些老建筑他把建筑的外立面都做了，包括他用一些麦秆把它装饰起来。这是上海首家创意园区8号桥，在他的建筑元素当中保留了很多桥，这是很重要的。就是我们讲的房地产的案名和你的内容要相结合。他有很多特色，真的做得很有特色，这是一个比较好的公共空间，这是刚才说的5号楼，他都是通透性很强的，他经常搞一些著名的Party活动，吸引了世界很多著名的包括奢侈品品牌来参加。这是7号楼，原来只剩下一栋楼了，他后来经过适当的改造。包括他画的草图都很漂亮，所以我觉得他花了功夫了。从城市更新的角度来说我们房地产企业可以进入一些二三线城市，还有一些老工厂、老的仓库、老的一些建筑包括一些老的村镇，这些方面都在做，这个潜力还是很大的。
2.品牌整合中的创意地产。这也是一个很重要的问题，地产怎么从产品品牌到旗帜品牌的战略提升。云南的星耀集团在天津开了一个星耀五洲，因为星耀集团他一直坚持把创意地产作为他企业的一个旗帜品牌，从品牌的管理角度来说，品牌的管理可以分为旗帜品牌和产品品牌，旗帜品牌实际上是一个企业的灵魂，比如说在云南星耀集团2011媒体答谢会上，在昆明的新亚洲尼斯酒店，当时我正好在云南我也参加了这个会，因为我是搞创意地产的我特别重视地产界的发展，他们特别强调2011年做创意地产。这里我有一个特别的提示，在创意地产品牌的语境下，他不一定是一个独立的产品，等会儿我要分析天津的星耀五洲的案例，应该说他使一个产品产生特点或者说是一个产品生活灵魂。
现在我们把这个旗帜品牌和产品品牌把他结合起来，应该说深圳我觉得无论从房地产开发力量和策划力量来说都很强，我个人对这个楼盘比较熟悉，应该说他的规模很大，占地4100亩，周边水域7000亩，既然他这个集团的旗帜品牌是创意地产，所以他这个楼盘一定是做得有创意的，当然这个创意做得怎么样我们还会有一些分析，不是说你打着创意地产的旗帜你觉得楼盘很有创意设计得很成功，这里面有很多的因素，但是他这个楼盘绝对是创意的，因为他的楼盘比较大，他把世界版图整合在他的楼盘当中，他的楼盘包括很大的业态，包括很大的类型，他形成亚洲、欧洲、北美洲、大洋洲、非洲的各自风格，这是一个星耀五洲的产品概念规划与产品创意。今年我去了一次，他现在开盘的主要是欧亚板块或者是亚洲和欧洲的板块，他里面还包括了七星级的宾馆，最高级的滑雪场，包括很多的休闲娱乐的配套措施。因为现在他重点在推星耀五洲概念的规划欧亚板块，所以我特别把这个效果图做出来了（见图）。周边都是水，酒店马上就要开工了，他称为星耀五洲花瓣酒店，肯定是可以媲美迪拜的比如帆船酒店等等，应该说是大创意。
这个楼盘我们也不是为他做广告，确实他也有很多的问题，我和我们的同时，我们在天津有分公司，我和我们分公司的有关人员专门去踩盘，我们考量了一下这个楼盘作为创意地产的话，明确是创意地产的还有三个方面需要考量。实际上这个楼盘我们觉得还是面临了大体量、高地价、区域人口不足以支撑开发的困境，他在天津的津南地区，我们肯定他敢于提出相当的高度，他的眼光肯定不是限于天津或者说是限于北京，他是全世界的一个眼光。所以他一开始推动来就提高了项目的认知度，使产品引起了大家的关注，应该说在项目的前期起了很好的破局作用。第二点我认为星耀五洲比较聪明的就是他马上拉来了中信信托，进行股债结合的创新方式，所以我们说创意地产里面实际上有很多操作的环节，不是一个画家、一个艺术家在一个公司的作品，很多东西都要落地，金融的支持是很重要的，我这个肯定可以告诉诸位，如果你是创意地产，你这个项目是文化创意产业相结合的，一般来说受到银行的青睐，现在银行的资金控制得很严格，去年我参加北京的文博会，就是为了专门去论证一个为交行论证一个北京的REITs创意体产的项目，后来还是通过的，当时北京的交行领导跟我说，假如说是一般的地产他们一般来说这个投资贷款就很严格。第三，我认为到现在星耀五洲还是靠创意规划来宣传，但是我认为这不足以支持项目的开发，因此项目前期的规划仅仅只能提高知名度的作用，后期要逐步对这个规划进行逐步的落实。据我了解这个项目的前期策划以前也在深圳很有名王志刚策划的，他里面有很多的理念，你要把他落实才能进一步提高项目创意成功的可能性。
刚刚讲的星耀五洲可以说是一个旅游综合体，但是他进行了品牌整合，他在创意地产这个旗帜下来做这个旅游综合体。
3.培育创意产业的创意地产，这是含金量相当高的创意地产，这就是我一开始说的创意产业和房地产结合的紧密度相当高，但是首先要培育创意地产。所以我这里有一个核心的观点，房企开发创意地产的模式与创意产业怎么如何紧密结合，当然他有很多的模式，但是我提出了产业前置，你必须产业前置，采用“产业+地产”的方式，而且你是先做产业人再做开发商，你的心要沉下来，真的不是人家说的“挂羊头买狗肉”，你可以上到微博，最近几年我自己觉得在创意产业方面也花了很大的功夫，1993年在大学任教，但是我1993年就在万科协助做策划，95年我操盘了一个叫梧桐花园，应该说在行业内是很有影响力的。但是最近几年我把很大的精力都放到文化创意产业上，先做产业人再做开发商，你通过创意产业的市场细分，创意产业现在包括了很多的门类，你是以创意产业带动地产，不是你盖了楼以后像很多的商业地产一样的，你盖了楼以后再考虑招商招租这个绝对是做不成功的，商业地产方面有很多这方面的前车之鉴，值得我们说的创意地产进行重视。
我这个案例是SK（中国）置业与成都国际文化创意港，讲成都国际文化创意港必须要讲到成都东村，成都东村占地41平方公里，相当于原来成都老城区1倍左右，比成都老城区还大，这41平方公里成都市人民政府明确规定是作为文化创意新城而设立的，当然进去以后很多首先也是开发商，包括韩国的SK集团，他们成立了SK（中国）置业，和中国保利，保利是比较重视文化地产的。应该说现在已经规划今年上半年做了，应该说已经规划了传媒大厦、智慧岛、博物馆等等，也很有创意，也做了很多城市商业的副中心等重要的区域和节点。因为我和成都新村SK都有很多的接触，SK就谈他们也不是茫然地进入到这个领域，SK集团历时2年深入进行产业调查与研究，比如说我1993年当时在万科的时代也接触了很多的发展商，他们很重视先期的市场调研，现在很多发展商不这么做了，但是SK历时2年进行了深入的产业调查与研究。同时他参与了成都市人民政府对东村的战略规划，所以他们明确提出：致力中国文化产业发展，打造新时代的创意地产。我觉得这个提法很好，我这里再说明一下，因为中国种种的原因文化创意产业，包括台湾地区所说的文创产业应该说基本上是一个概念。
他们首先致力于文化创意产业的培育，他引进了国际性、创意性、开放性的概念，他的产业业态很明确创意内容生产、创意产品流通和创意生活提升，这三大产业内涵应该说很好，里面的知识点很丰富，我刚才说了创意产业需要细分，特别在当时你一定要反对同质化，很多的创意园区看起来都差不多的，但是他很明确的，因为创意内容的产生比如新媒体里面有很多内容的开发，但是内容开发需要流通这很重要，创意生活的提升，他们特别提出了七大支撑产业，包括技术支持、人才支持、渠道支持、产业链支持、基金支持、企业孵化支持、品牌提升支持。我跟很多说要做创意地产的开发商了解过，他们考虑的首先还是容积率，还是建筑做什么风格的，或者是现代风格的，要有创意比如说做一些和当地民居相结合的。我说这是一个空壳，产业是灵魂，所以我们应该向SK学习。
刚才说了SK他有三大创意产业的发展方向，其中有一个生活创意产业，我跟他们有很多的共通，我一直大力提倡发展创意生活产业，特别是在大型的创意园区新城，不少的产业园区包括我们以前讲的工业园区缺少生活配套，特别是缺少创意人士需要的创意生活场所、氛围，有些创意产业人士就不能待下去，包括以前讲的富士康他是做工业园区做2.0的产业园区的，很多人跳楼，我觉得很能理解。如果你做创意新城，你没有文化创意生活产业的支持，我想很多的艺术家很多从事创意产业的人士都会发神经的，他是需要一种宽容的、很快乐的、很和谐的创意氛围。这个图（见图）引用了一个台湾地区的他对创意生活产业的理解。
最后我引用了成都东村国际文化创意港总顾问韩国SK请来的约翰霍金斯，这是我们的世界性的创意产业的泰斗“创意产业之父”做成都国际文化创意港的主顾问，他的一句话我觉得很好“人类创造的无形资产的价值将终超越我们所拥有的物质资产的价值。而创造力和创新能力是一个国家社会经济发展的核心竞争力。”大家知道我们中国经常在做榜单，我一直跟我们的周总裁说，我们以后有可能应该做一个地产创意力的榜单或者是地产创意贡献度的榜单，这绝对是推动产业甚至推动我们经济发展的。
二，创意转型创意地产的两个问题
4.创意经济：创意地产与文化地产等联系中的区隔依据。总的来说现在文化创意产业和房地产的结合在不同程度上都有所表现，但是我也碰到一些人他就跟我说，他说戴老师，我们还是拿一个大概念吧，就做文化地产吧，我说不对，你做文化地产我们肯定也是支持的，我们也不反对，包括你做文化旅游地产、你做文化商业地产，我觉得你都可以做。但是你要来请教或者是咨询我，我说我们进入了一个创意经济的时代，我先说一下我认为从我们房地产的专业术语来说，这个文化是存量创意是增量，文化在很大程度上是遗产，创意是创新驱动的正在上升的力量，我觉得我一看这个地产名家论坛，这些口号真的写得好，我们正在要寻找的，我们要培育的就是要正在上升的力量，我们也不能凭空想像，也不能凭我一家之言，我们可以用上海世博会联合国馆创意经济主题来论证。
在去年上海世博会大家都记忆犹新，可能大家都去看沙特馆、意大利馆还包括中国馆，每天要排7、8个小时的队，但是联合馆去的人不多，联合馆我去了好几次，他站在他的这块牌子（见图）前面我沉思良久，我觉得他上面每句话都是关键词，说得太好了。联合馆的牌子是“创造力”，我们社会发展的基础就是创造力，哪怕我们创造了上帝他也是一种创造力，创造力现在在我们这个时代凝聚成创意经济，把创意变成生意，绝对不是艺术家的自言自语或者是一个广告人的推销力量，他是一种发展战略，而且这句话是很对的。实际上他是一种可再生的资源，现在我们这个社会，我们这个世界，真正的是资源紧缺，由于资源紧缺所造成的自然灾害我们多多少少都有感受到，但是创意是一个可再生的资源，他就和我们房地产特别有关系，他是为所有人创造更适合居住的城市和更美好的生活方式，他在应用中成长，而且这个创造力是文化加科技，这也是我觉得文化创意产业或者说我们讲的创意地产和文化地产需要区隔的一个很重要的方面，创意绝对是包括科技的力量。
大家假如说你看我的工作证，我是上海市创意产业协会新媒体专业委员会秘书长，应该说这是一个不足挂齿的称呼，我的称呼很多，但是新媒体应该包含了科技带，我一直反对你说的创意文化，有些人跟我拉关系说你不要跟我讲文化地产了就讲创意地产，我说文化地产你包括科技吗？他说科技好象不包括，所以科技也是很重要的创意力量，他是世界性的，所有国家都拥有他，但是在发展国家当中尚未得到充分的使用。我觉得在我们国家种种原因，有些体制上的原因，文化创意包括创意地产都没有得到充分的发展。假如作一个比较上海和北京，在这个讲台上我会郑重其事地说北京的文化创意产业肯定比上海做得好，我特别推荐秋天杭州也有创意产业博览会建议大家去看看，文化创意产业肯定成为正在上升的力量。这是没有经过任何的PS（见图），创造力是城市创意经济的发动机，城市，创意经济的发动机。他有很多这样的版，我觉得做得太好了。
我特别强调，创意地产与文化地产，包括一些文化旅游地产的区隔，我们也做了一个保留，不要绝对来说，从相对意义上来说文化是存量，创意是增量。今天我很荣幸，我又找到了一句很好的话“创意是正在上升的力量。”为了说明这个问题我引用了我很尊重的吴必虎教授的一句话，我是华师大毕业的他也是我们原来华师大的教授，后来到北大，也是著名的旅游学专家，他难能可贵的做了很多的项目，但是请他今天来讲他肯定不会讲一般的文化旅游地产，他肯定是讲创意旅游。创意旅游和广义的遗产旅游相对，现在很多的旅游地产项目实际上都是建筑在遗产上面的，我们老祖宗的遗产到底有多少，所以要抢金瓶梅要抢等等历史人物都是很不正常的，说明你这个企业的创意能力，包括你文化的力量在衰减。广义的创意旅游是旅游地产来说的，通过人工创意、规划、设计、建设而产生的专门满足人们休闲、娱乐休息的空间、设施、地产。
我还是举一个比较经典的例子，就是一种基于时代发展观的新地产运作，我们的创意地产是建筑在我们的创意经济时代，从来没有说过我们现在处于一个文化经济时代，创意经济时代是受到联合国的推崇的，新天地主要他是商业街，一个北里一个南里，对于我来说假如让我推荐一家房地产公司我可能不会推荐万科，尽管我为万科服务过，我肯定会推荐瑞安，这就是瑞安企业的愿景（见图），他在金字塔当中明确提出瑞安的最高端的愿景目标是成为中国最优秀及最具创意的房地产开发商，我觉得他成功了，刚才讲的星耀五洲是我讲的最新案例，但是他能成功不成功我现在也很难说，他里面有很多的环节。但是瑞安确确实实他的创意商业地产模式成功了。
下面我有三点总结，这不是瑞安自己说的，这是我长期对瑞安的追踪总结出来的，我觉得在他总体的地产开发当中我们可以归纳为三个创意贡献度。
第一，创意理念与项目开发创新。你做好这样一个创意地产、创意商业地产项目，首先还需要理念，所谓的理念即具有创造性的意像、观念、概念、构想、思想等创意理念形成的项目开发的创新性，有首创性、有原创性等特征。以前我们也讲过观念地产也是这个意思，我觉得新天地的创意理念包括他的创新性，实际上是把老上海建筑韵味和现代化生活设施的时尚地标相结合。这是一个封面（见图），香港的罗康瑞已领先一步，这个领先一步是什么领先呢？是观念领先、理念领先。
第二，创意需要载体，承载创意理念的物化形态，如事件、事物、活动在项目中的投入运用，他怎么和其他项目的嫁接，新天地的创意载体在项目投入运用上海石库门建筑风貌和里弄人文风情和上海开发的一些嫁接。这是一些照片（见图）。
第三，创意能力与项目品质的提升，关键还是要做到项目品质的提升，他修复了石库门的建筑外皮，里面有全新的现代化的功能设施，以前有句话老外也要去，中国人也都喜欢去，现在肯定是成为中国的一个旅游时尚地标。
5.知识管理：房企创新转型创意地产不可缺失的资源和资产。创意地产进行房地产转移需要各种资源，包括说你认识很多的设计大师你把他拉进来这也是一种资源，但是我觉得从战略层面考量，创意地产应该说知识管理是一个不可缺失的资源和资产。这里我也举一点例子，我们首先还是说一个观点，地产创意资源的开发与经营，相对于土地、资金等资源要素，创意，成为一种相对独立，日益重要的新的资源要素和资产构成，而其中知识管理又起到重要的作用。我们都在工作，中国也在做我也在做，今天我带来不多的一份报告，这个报告当中首先我们有一个创意地产案例的目录（见图），我们精选了很多这方面的案例，仅仅有这点案例是不够的，但是从这个目录当中应该说是有价值的还是涵盖了创意地产的主要部分。比如这里讲到2.5产业创意，现在很多的工业园区都面临了很多的问题，你有精力的话可以建，原来的2.5工业园区都是厂房，都是冷冰冰的、都是非人性化的，所以我们把他提升，你说他是做成全创意产业不可能，他也是生产业为主的，但是必须要深入，我们讲的创意产业文化创意产业的因素。我们讲的实际上这是我们中国提出的一个口号，知识管理是一种中国房地产产业超越发展的机会，昨天晚上有一个朋友跟我发了一个微博，讲到知识管理深圳可能是走在前列的，比如世联地产的知识管理，在以前世联地产的知识管理肯定是走在我们中国前面的，现在以后中国在美国上市了等等原因也在上升，我这里特别强调警惕知识管理平台的依赖与员工创新、创意的缺乏。现在几大企业基本上知识管理平台都已经做起来了，这是我经常碰到的，很多的员工做策划报告或者是做一个产业的依赖他往往是通过他一个知识管理平台去调一个东西出来，这就是我们讲的物极必反，你有很多的案例，但是制约了他的创意和创新能力。在这个报告当中我们有一个曲江的板块（见图），我们第一步做知识管理需要信息的收集，包括实地调研和体验并重，显性知识与隐性知识并重，随后进行整合、进行更新、进行运用。这是我在博客上多次到过西安曲江，也收了很多的材料，大家可以看看（见图）。这是上个星期我到西安曲江去，我自己的标识就是“创意问道”。
西安曲江他能够为中国的文化创意产业包括创意地产提供很好的这方面的建议，前面是大唐不夜城是夜景，他们做到这个程度应该是很不容易的。我放的这个照片都是实地体验的。（见图）第二个是大明宫（见图），这个有很大的争议，在很大程度上我也反对这种做法，但是他这里面肯定是有价值的，他的规划很宏伟，大明宫国家遗址公园在去年10月1号开张了，上个星期我去了。西安曲江我认为他做了比如说三个大项目，比如说大明宫、大唐不夜城等等，我认为最应该注意的是他们的知识管理，02年开始他们发表《曲江宣言》，每年都有一份报告，这是曲江的团队留下来一个很重要的财富，这是我们创意地产当中一定要学习、一定要发扬光大的。这就是一些曲江的内涵的东西。
我一直认为深圳是中国房地产业的风向标，我很乐意到这里做一个很简短的演说，我综合了很多专家的开发，可以预言全球经济包括中国经济的发展，中国经济发展方式的转变，在很大程度上在创意经济框架中进行了整合；房地产也是如此。用我们现在一句比较流行的网络语言“至于你们信不信，反正我信了”，我最后提出一个口号：创意时代，你我同行！谢谢大家在宝贵的时间当中听我的演讲，谢谢！
谢谢戴老师，戴老师在产学研三个方面给我们寻找了一个新的路径的解读，这里面结合了一些企业的案例还有里面的一些方法，尤其做创意地产要注意的一些问题。我问一个问题，戴老师我看您在这方面做了很多深入的研究，大家一直对创意文化产业中国应该是刚刚开始，在整个产业链条的整合里面可以说在很多的创意园区或者是创意地产里面，有一些做服装的，有一些做动漫的，有一些做出版的，还有视觉、规划设计等等其他的一些创意产业，包括室内等等，他们之间的链条和产业链的打造怎么很好地把他整合起来或者是打造一种新的模式。我们知道美国好莱坞做一部大片的时候往往是小的工作室来整合的而不是由几个大的工厂来做的。
刚刚刘付志明说得很好，现在很多创意产业在产业链方面确实做了很多的工作，我这里介绍一个简单的动向，现在一些的文化创意产业也进军创意地产，比如说上海的闻广集团，他在上海的张家坝（音）正在做一个文化创意产业的项目，如果要把这个文化创意产业做大需要整合，这个整合很大程度上还是在房地产的空间当中进行整合的，所以我说创意产业和房地产是天然的盟友。
创意地产是不是一二线城市好做，三四线城市尤其是四线城市不太好做了？
绝对不是，我最近精力正好在三四线城市，我今年上半年重点在研究地方创意产业，我们中国创意产业在很大程度上我说是“创意产业没创意”，很多是引进动漫、设计师、画家，中国哪有这么多的画家设计师啊？但是三线、四线包括五线、六线城市，他地方的乡土资源很浓厚，如果上我的微博，我提出了一个口号是“创意村镇”，我今年上半年在清华大学这方面做了很多的演讲，如果你感兴趣我们以后可以联络，我现在我的精力也不是在做一般的所谓的传统的设计动漫，现在我们再做已经来不及了，这个已经过热了，现在已经很有水分了，现在中国创意产业正在上升的力量，我认为正是在三四线和五六线城市，和地方的文化创意产业，和地方的乡土资源进行有效地结合，这是城乡一体化，这和政府城乡统筹的政策是完全吻合的。
由于时间的关系今天的论坛到此结束，谢谢戴老师！
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