万科上半年业绩情况

8月20日，万科公布2019年半年度报告。报告显示，上半年万科实现营业收入1,393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%。在《财富》杂志发布的“2019年世界500强企业”名单中，万科位列第254位。

值得一提的是，在房地产市场融资环境持续收紧之下，万科依旧保持着稳健的财务状况。截至6月底，万科持有货币资金1,438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率35.04%，持续保持行业低位。

核心业务稳健增长

上半年，万科房地产开发业务实现销售面积2,150.1万平方米，销售金额3,340.0亿元，同比分别上升5.6%和9.6%，在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年所销售的产品中，住宅占比87.8%，商办占比9.0%，其它配套占比3.2%。住宅产品中144平方米以下的中小户型占比90.6%。

万科的结算收入稳步增长。1-6月实现结算面积846.3万平方米，同比上升20.7%；实现结算收入1,329.9亿元，同比上升32.2%。与此同时，万科已售未结资源持续增加，合并报表范围内有4,403.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6,215.5亿元，较上年末分别增长18.7%和17.1%。

对于未来项目储备，万科坚持稳健的投资策略，在确保价格合理的前提下积极发掘各类潜在的市场机会。上半年共获取新项目54个，总规划建筑面积1,372.8万平方米，权益规划建筑面积941.8万平方米，权益地价总额约649.8亿元。按权益投资金额计算，88.4%的新增项目位于一二线城市。公司在建项目总建筑面积约9,867.6万平方米，规划中项目总建筑面积约5,472.6万平方米。

物业服务方面，万科物业继续坚持以有品质、有温度的服务积累客户口碑；坚持住宅商企两翼齐飞的战略，聚焦核心城市、核心客户，市场份额持续扩大。截止6月底，万科物业实现营业收入52.8亿元，同比增长27.1%。报告期内，万科物业积极拓展项目资源，新增项目的饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）21.64亿元，同比增长113.8%。

租赁住宅方面，上半年新开业101个项目，总计2.06万间。截至6月30日，长租公寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。

拓展业务稳健发展

上半年，万科房地产开发业务实现销售面积2,150.1万平方米，销售金额3,340.0亿元，同比分别上升5.6%和9.6%，在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年所销售的产品中，住宅占比87.8%，商办占比9.0%，其它配套占比3.2%。住宅产品中144平方米以下的中小户型占比90.6%。

万科的结算收入稳步增长。1-6月实现结算面积846.3万平方米，同比上升20.7%；实现结算收入1,329.9亿元，同比上升32.2%。与此同时，万科已售未结资源持续增加，合并报表范围内有4,403.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6,215.5亿元，较上年末分别增长18.7%和17.1%。

对于未来项目储备，万科坚持稳健的投资策略，在确保价格合理的前提下积极发掘各类潜在的市场机会。上半年共获取新项目54个，总规划建筑面积1,372.8万平方米，权益规划建筑面积941.8万平方米，权益地价总额约649.8亿元。按权益投资金额计算，88.4%的新增项目位于一二线城市。公司在建项目总建筑面积约9,867.6万平方米，规划中项目总建筑面积约5,472.6万平方米。

物业服务方面，万科物业继续坚持以有品质、有温度的服务积累客户口碑；坚持住宅商企两翼齐飞的战略，聚焦核心城市、核心客户，市场份额持续扩大。截止6月底，万科物业实现营业收入52.8亿元，同比增长27.1%。报告期内，万科物业积极拓展项目资源，新增项目的饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）21.64亿元，同比增长113.8%。

租赁住宅方面，上半年新开业101个项目，总计2.06万间。截至6月30日，长租公寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。

净负债率保持行业低位

上半年，房地产市场融资环境持续收紧。央行数据显示，截至2019年二季度末，房地产开发贷余额增速较2018年同期减少9.6个百分点。

面对融资环境的不确定性，万科始终坚持稳健经营，提高资金使用效率，保持了良好的财务、资金状况和行业领先的信用评级。

截至6月底，万科持有货币资金1,438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为35.04%，持续保持行业低位。

国际评级机构标普、穆迪和惠誉维持万科“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。

万科通过持续优化债务结构、降低融资成本，提升对财务风险的防范能力。上半年，万科总体融资成本继续处于较低水平。其中，万科于今年2月完成2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期），最终发行规模为20亿元，票面利率为3.65%。

现场直击

掌柜小编已到达万科大梅沙总部，业绩发布会即将开始。

活动现场

今天到场的领导从左至右依次是（万科执行副总裁、首席运营官张旭、万科总裁兼首席执行官祝九胜、万科执行副总裁王文金、万科董事会秘书朱旭）万众期待的郁亮没有达到现场。

现场直击

与会领导到达推介会现场。

朱旭

依往年惯例，万科董事会秘书朱旭率先作2019年中期业绩亮点汇报。

朱旭

结算收入上半年1329.9万元，结算营业利润率28.3%，已售未接金额和面积都在增长。住宅90-144平米占比最多达到72.35%。新开工面积规模下降15.9%达到1953.0万平米，上半年获取项目54个，总规划建面1372.8万平米，北方拿地面积最多，按建面算，82%的新增项目位于一二线城市，按权益投资金额计算，88.4%位于一二线城市。

租赁住宅覆盖35个城市，累计开业8.2万间，万村项目改造完工的房间数约2.4万间，已交付开业的项目出租率良好。部分项目由于开展难度高于预期，基于其投资回报表现进行了相应的经营调整。

其他业务方面，共管理标准办公项目79个，产业园项目35个，管理面积合计约803万平米。

现场直击

提问：8月18号深圳建设示范区，提出完善房地产制度，加快保障房等建设等，祝总怎么看?

祝九胜：我们都非常关注深圳的政策，在大湾区的未来有一定的预期，从土地市场的供应到房地产的变法我们不敢预测，我们只能去配合，作为一个市民去参与其中，做出深圳本地企业应有的贡献。

提问：近期房企融资都在收紧，作为行业龙头，怎么看这个政策?

祝九胜：当学生就得答题目。这种变化，用万科的话，敬畏市场，顺势而为，应势而变。五个市场之间每一块是相互传递的，近期的变化也在密切关注，有相对变化的也有不变的。

房住不炒是长期政策不会轻易改变，也是万科坚持的一个方向，为什么出现这些变化是围绕这一点来的，配合房住不炒打击经济市场的一个工具，如果土地市场受货币市场的波动，对长期的发展会带来一定变化，对行业有一定的影响，对资信比较好的难度没那么大，我们相对比较稳健，在这个过程中根调整经营节奏，控制负债率，关注资本市场、客户市场、土地等关系，综合运营，好学生喜欢南题目 我们争当好学生答难题目。好学生喜欢难题目，万科争当好学生。

提问：其他开发业务指那些，为什么下滑?

王文金：其他业务收入指的是，这一块我们品牌支持费具有一定的波动性，时高时低，是短期的小波动，不能做有效的考量范围。

提问：前7月拿地难度有所下降，调控政策稳定的情况下，公司从几个方面介绍2019年经营的计划?

张旭：万科从没来没有固定数字计划，每个季度调整一次计划，快速销售积极回款长期策略，拿地的时候是根据收多少钱回来才去拿多少地，没有固定计划，拿地更集中在城市圈城市群，大湾区长三角等城市带动的方向发展，这是我们基本策略。

上半年的开工面积略少，是根据去年的拿地面积来的，今年的开工面积将和去年差不多，今年还是可以保持一个很稳定的发展，去年的销售决定了我们今年的发展。我相信我们今年的开工面积和去年差不多，因为去年拿地不少。今年应该会持续稳定发展。

提问：长租公寓事业部总经理岗位，如何突破这样的难题?

祝九胜：既然叫集中式公寓，就要有集中优势。泊寓过往几年都是个城市试点，今年是具备了独立的条件，经营上是有压力的，主要从业务发展本身和业务时机去考虑，利用这个机会独立成军以后不是各城市自己独立运营，每个城市都保有建造和运营公寓的能力，运营能力要见证在公寓。

提问：万科去年收购了太古，全国冷链板块布局，万科会尽快加强的话，那么他的优势在哪里，目前运营近况如何?

张旭：冷链初心是美好生活的食品安全，城乡冷链国家政策也在支持，收购太古以后业绩发展还不错，服务头部客户(9个)，跨国食品企业，用美国ARB的标准，建立自己的能力和信用才能把业务做的更大，中国冷链业务才开始发展，希望能在所有一二线城市都更布局，保障食品安全。

提问：财务费用同比增加38%，利息支出增加，是什么原因?

王文金：把短债调整为长债，融资成本上升等几个原因。今年上半年有息负债下降。在行业内应该说是非常低的，发债券也在努力，我们会依然会加大现金流的投入。

提问：万村计划难度高于预期，是什么难度?万村计划和泊寓之间的差别?

祝九胜：去年大举进入万村，是想通过政府支持改善居民租户居住条件，有些确实有效果，有些碰到难度。历史问题也很多，很多房屋没有报批报建手续，比如握手楼的消防问题，解决起来还是挺难。

本着实事求是，尊重原有村名的利益，反复协商。从目前运营的的2.4万间反映还不错。牢记初心，克服困难，平衡好各利益主体诉求，长期走下去。

提问：万科和平安的合作在进行，房地产和保险企业合作是否会有更进一步合作呢?一起拿的地怎么分工?

祝九胜：首先你得把自己的事情做好，数一数二的标准。深圳做企业是非常幸福的一件事情，你做好了，金融部门会主动给你提供支撑，要感谢监管部门，支持实地经济。

险资和地产有天然的联系，有高度的关联。防范房地产过度金融化、过度杠杆化。险资作为中长期的资金来源，发挥空间会越来越大。

张旭：我们和平安有各方面的合作，平安也有买我们的债券，以后会加强更广泛的合作。

提问：郁总今天为什么没来?今年以来万科内部有一系列变化，试点“起立坐下”，薪酬体系也有改革，这一系列内部变化的初衷是什么?是外部环境推动，还是万科主动推动这种内部的变化?

祝九胜：郁总没来，我猜测他的想法是想锻炼我们几个，因为万科在搞合伙人，看一下他不在的情况下我们能不能表现的自如、正常一点，毕竟合伙人每个人都能代表自己的团队，每个人都应该有这种志向的追求，虽然我们做得不好，但我们会持续努力。

关于万科内部的改革、变动，也是顺应外部、顺应市场、顺应客户的变化，我们内部称之为“五位一体”变化，合伙人孙嘉分管HR工作，由他来回答。

孙嘉：这个问题我来重点回答一下。万科内部经常讲一句话“没有成功的企业，只有失败的企业”，万科人骨子里这么多年来一直有比较强的危机意识和自我变革基因，也是这种危机意识和变革基因，让我们从不敢懈怠，从住宅开发商到城乡建设与生活服务商，从职业经理人到事业合伙人，背后都是非常实在的变化，一直在自我变革的道路上未雨绸缪。

提问：目前您认为万科发展到什么样的阶段?

祝九胜：对一个企业的发展阶段，我个人认为我们是三次创业的阶段。王石是第一次，20年前是第二次，现在是第三次。

提问：旧改方面，公司的货值大概多少?公司布局对比佳兆业、恒大，是不是少了一些?

祝九胜：面积和货值不一样，所以我们纰漏了货值。

旧改发展到一定阶段，一定是土地供应的主要来源。我知道我们的很多竞争对手前期会成立很大的公司，我们是结合各方面的力量。

提问：之前万科试水科技创新，今年发布会多是提到去库存等，今年是否创新业务试水是 否遇到一些困境，思路边保守了?

王：出租率等其实增加的，总的管理面积的量是增加的，这些收入都统计在主营业务中，没有 进行分项披露，并不代表我们的新业务不是在增长。

祝九胜：让科技融入业务，让你看不到科技，不需要大的宣讲，科技人员是以千为单位的。没有能力说自己是不动产科技公司，但方向我们是追求的。

提问：万科开发管理人数，为什么会减少?

祝九胜：我们想成为适人最匹配的企业。不能从量的角度看，要从质的角度看，量的变化不是最本质的要求。

未来不会出现纯居住的楼盘，一定是各需求的配套，市场在不断变化，我们的人员素质要求能力也 发生了变化。把合适的人配到合适的事情上来。