尊敬的各位来宾、女士们、先生们，欢迎各位来到秋交会名家讲坛。今天的主题是房地产开发商转型与市场投资策略。转型的问题是一个永恒的问题，有人总结到世界唯一不变的就是改变。随着市场条件的变化，每个企业都在与时俱进，不断变革，适应新的需求。即使像IBM的巨头，也要像大象一样会跳舞。面对成熟的购房者，无论主动，还是被动，都要转型。
今天，我们邀请到了深圳资深地产人士王永胜先生，他从事地产行业15年，先后在品牌开发商、代理商任营销总经理职务。不仅从事实际的操作工作，而且喜欢写文章等等，新浪微博访问量排前位。他写了两本书，一本《消灭尾盘》，一本是《房地产营销》。有请王永胜先生。
非常感谢秋交会提供这样一个机会，跟大家做一个交流分享。今天不是讲座，完全是业内的交流。今天跟大家分享的主题是“房地产开发商转型与市场投资策略”。
大家都知道，从去年新的“国五条”出来之后，到现在为止，整个市场处在一个非常不确定的因素之下，尤其进入金九银十之后没有出现传统的火爆的情况。今年的秋交会人气鼎盛，但是成交量没有得到很好的体现，说明政府在博弈，开发商、业主都在博弈。很多人很关心楼市下一步的走向，我做了专项的研究，房地产企业接下来要向何处去，今天给大家做一个汇报。
这次调控的背景，作为史上作严的调控，从图表上看出从2000-2003年处在安居时代，投资份额很低，只有11.7%，2003-2006年进入了投资时代，尤其深圳、珠三角反映比较明显，投资的份额不断的加大，已经上升到42.7%，从2007-2010年，投资份额达到54.2%，在这样的大背景下，国家为了抑制房地产疯狂的上涨，出台了严厉的调控，这是目前调控的大的背景。
现在看一下国际背景，由于美债、欧债的危机，扩张性财政政策不可持续，不断的印钞票，导致中国原来以外向型经济为主的经济结构必须调整。西方拼命开印钞机，外围和国内的热钱到处生事。失业率高是各国难以回避的难题。全球股市的走低，风险加大。
由于流动性扩大，导致我们的房价不断的上涨。今年，除了控制通胀，成为今年经济调控和房地产调控的主旋律，根据流动性关系非常密切。这是国内的一些关系。
未来中国房地产发展新的市场格局将逐步形成，主导方向很明显，中国目前主要吸收了新加坡和香港的模式，保障性住房的建设供给量、比例不断扩大，是解决中国房地产市场的关键。从图上可以看出，未来低收入家庭和加薪家庭以保障住房为主，财富的巅峰阶层是以商业为主。
对本轮调控的本质认识
1.房地产问题上升到政治高度，涉及到政府的公信力和执政基础。所以政府一定要打压房价的。
2.从经济层面来看，控制通货膨胀，防止泡沫的蔓延，都是货币惹的祸；
3.新国五条被称之为史上最严的新国五条，明年房产税估计会出台，还有加大保障性住房的建设，还有监督问责五大利器。一年来，在这些调控政策影响下，楼市成交急剧萎缩，房价过快上涨的势头逐步得到遏制。
房企为什么要转型？
1.调控进入深水区，现在市场正处在纠结期，意味着新一轮的洗牌开始。
2.整个行业面临中心定位，受国际大气候的影响，经济发展转向内需拉动，投资拉动力逐步下降。产业结构调整力度加大，城镇化注重城乡均衡发展，避免落入中等发达陷阱，减少贫富差距必须坚持产业结构和城市化进程的调整，房地产角色变化，由投资拉动转向对经济和社会发展的承载作用，与其它新兴产业融合共生。
3.从单一的商品房开发转向复合业态，从开发销售物业转向销售与持有型并举大型企业整合能力提升，中小企业困难加大，企业集中度提高；企业发展从单纯的规模扩张型发展转向整合集成式发展。
房产转型成为另外一个拐点
中小房企的五大困难：
1.利润被不断上涨的土地重置成本侵蚀。
2.一方面是资金成本显著提高，另一方面是建筑成本提高，融资困难。
3.房地产成了应召女郎，被没有了“市场权”。
4.兼并重组的趋势下，中小房企的发展空间受限，必须细分市场。
5.品牌的“马太效应”，市场竞争力越来越弱。
对于行业转型的政策引导方向
1.开发模式的去杠杆化。
中国的开发商模式需要检讨，房企把整个开发价值链上，把绝大部分的收益都拿走，一旦出了问题，则由整个产业链再加上银行、信托、全社会来给它买单，这是一个畸形的发展模式。
2.应该借鉴日本、台湾模式
把开发商就会蜕变为整个房地产开发价值链中的其中一个环节，与设计院、规划院、施工单位的一样，但风险由投资商负担，因为投资商是资金付出者，也承担相应风险，他把利益平均分配到价值链上的各个环节。
转型模式之一：合作开发
万科、万通、阳光100探索施行以合作开发为主体的开发模式变革，转型成为房地产投资商、运营商和服务商。
1.以土地作股，与大开发商合作开发。
2.出土地出资金，由开发房企输入管理。
3.出品牌出土地出资金，由专业团队输入运营。
4.联合开发，共同出资金、品牌，分工协作。
转型商业地产，更要细分市场
中小房企不宜一窝蜂上综合体和购物中心
理由：1.各个城市的商业规划不尽合理，造成恶性竞争，以福田中心区为例。
2.一个城市的可调配商业资源有限，业种少，美国西尔斯《全美国商品目录》记载有180万商品品种，中国只有38-40万个商品品种，购物中心同质化，招商难，运营更难，人才缺，商业项目不能只看招商率，关键要看功能覆盖率和租金成长率。有些私营企业刚进入市场，他只看招商率，这是不合理，也不专业的。专业的看一个购物中心或商业地产，主要看功能覆盖率和租金成长率。
3.未来二三年，商业地产的后遗症会逐步显现。我们看到，会展中心的中心城已经在卖商铺，按照国际惯例，购物中心应该是持有的，不应该卖，卖的话，我们判断这个购物中心资金链已经出现问题了。这是典型的案例。
4.中小房企可以重点关注商业街、专业市场、农贸市场。还要关注社区商业。作为品牌商家也愿意进入社区商业。房企未来转型尽量不要做购物中心，因为压力比较大，我国不仅从业主，还是从人才管理方面，都存在很大的瓶颈。
转型模式之二：商业地产现状与突出的矛盾
1.目前商业地产发展太快，而与零售业需求不匹配。现在不是供应量的问题，而是有效供应量的问题。
2.现在的商业地产，首先最重要一点需要一个长期低回报的资金，目前国内不管是退出机制还是说投资渠道都不是很利于商业地产发展。再一个问题就是恶性竞争。
3.商业地产在中国发展非常短，真正开始是2004年，人才的恶性竞争。再一个同质化竞争。
4.商业房地产的发展最大的限制条件，是缺乏能够“埋”在项目里边五年、七年甚至更长时间的资本沉淀。资金快进快出，房地产行业是最大的问题。商业地产或综合体、购物中心，好的购物中心培育期有三年，长一点有3-7年，跟资金要求，对运营团队的要求很高，不像住宅相对低一些，但是住宅受政策影响非常大。
转型模式之三：工业地产的升级——产业地产
产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。
特点一：产业地产是产业与地产的跨行业和跨领域结合。
特点二：产业发展与城市化背景下的城市建设和城市规划结合，是产业地产发展的核心问题之一。
特点三：产业地产与产业经济、区域优势定位、资源整合广泛程度等众多开发因素紧密相关。
工业转移
1.转移原因：资源供给、劳动力素质、工资水平等。
2.世界制造业重心转移
3.劳动密集型产业转移原因
4.发达国家维持对高端产品的垄断地位。
影响产业布局的主要因素是什么？
1.区位特点及原因：工业区位受廉价劳动力分布影响大，布局在廉价劳动力丰富的地区。
2.区位特点及原因：工业区位受地区科技水平影响大，布局在高等教育和科技发达的地区。
3.跨国企业选址是从四个方面考虑的：A.寻求资源，B.寻求市场，C.寻求效率，D.寻求战略机遇。
制造加工型总部基地：济南时代总部基地优惠政策（实际案例）
最重要的是跟大家分享它的优惠措施，在政府申请的，对企业影响很大，主要有几个方面：1.入住企业自入住开始两年内免交辖区各类规费，三年减半征收。2.在总部基地园区内认定的高新技术企业自认定之日起，减按15%的税率征收所得税。3.新办高新技术企业，经企业申请，税务机关批准，从投产年度起，两年内免征所得税。4.出口产值达到当年总产值70%以上的，经税务机关核定，按减10%的税率征收所得税。
为什么产业地产成为投资热点？
改变的根本力量主要有几个方面：
1.由于调控，住宅市场的“挤出效应”。
2.低成本，各地政府招商热衷，2010年商业、居住、工业地价之比为1：0.59：0.24。工业地价水平，不足商业的四分之一，不足住宅的二分之一。
3.产业地产旺盛的需求——跨国产业转移旺盛，且由低端制造业、资源型产业向区域总部、产业上游转移的趋势，新兴产业产生的特定商服地产需求，国内产业发展迅速，产生大量新增需求，国内产业发展升级，需求类型出现本质改变。
4.进入市场调配资源时代。产业地产投资的商业机会，从就此开始显性化。
5.产业园区可以配建公寓、保障房，成本只有同区域的一半，销售的又是明显，又不限购。
新加坡经验：园区住宅产品如何实现区域平衡
很多小区跟工业园区都是花园式的，苏州就采用这种模式，有点像硅谷，大的花园式的产业地产和大的居住组团相结合，是未来房企转型的一个趋势。
几个趋势
1.生态办公未来的大趋势
2.当一个国家和地区人均GDP3000美元，到人均GDP10000美元前，有一个较长的经济高速增长时期。此时整个城市功能进入扩展阶段，由此带动郊区化办公产品的规模发展。
投资地产要有几个注意事项：
1.开发产业地产关键是吃透政策导向，对当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录要有了解。
2.产业结构调整的方向和重点。
3.对执行的有关优惠政策，企业的设立及税收政策有充分了解。
4.低端重复建设，会导致同质化竞争。
5.一线城市门槛太高，建议重点关注三线城市。
6.产业地产是否生存空间被缩小了呢？恰恰相反。
主要问题：
1.产品与传统房地产产品特点雷同，与产业需求难以形成对接。需要规避。
2.不能用传统地产的思维开发产业地产。
3.做产业地产的时候，前期的市场定位要准确。
转型模式之四：积极探讨绿色节能
是目前房地产发展的主流趋势。典型案例：朗诗地产已经先后进入南京、无锡、杭州、苏州、常州、上海做低碳地产。
发展低碳地产是必然趋势
万国城MOMA主要运用了8大系统打造恒温、恒湿的科技绿色时代。
中鹰黑森林住宅，园区没有绿化，全部种的是树，住在里面全部是高科技含量高的环保系统，智能家居、外围保温系统等。恒温系统采用了冰蓄冷集中供能子系统、毛细管辐射冷暖自系统，温度20-26度。恒湿空气调湿子系统湿度30%-70%。而且，还恒氧。这个楼盘比周边楼盘房价多卖1万元/平。
转型模式之五——观光农业
农业资源沿用传统的粗开发的路径，效率较低，和国外发达国家相比差距非常大。国外的观光农业地产发展趋势：1.农业产业化，基于农村产业化程度较低、生产效率低下的现状，产业结构调整和产业化程度提高是天桥区农业发展的必由之路。
2.农民非农化。解决农民问题的关键是增加农业收入，而增加收入的关键是增加非农就业机会。3.农村城市化，是国家鼓励的发展方向，随着工业化进程的加速，中国多数城市的水平在30%-70%之间，推动农村小城市化是发展方向。
案例：日本的中富良野之前做传统农业，后来做观光农业之后，整个农业化发展获得了非常巨大的发展，主要以稻米为主。
围绕农产品的产业加工，真正实现了观光农业。
其中最有代表性的是熏衣草，围绕熏衣草做了熏衣作坊，游客可以观光体验，配合了户外的运动，高尔夫等体育训练，爬山、拓展、雪地摩托车等。重要的节日举办了花火节等活动。
它主要的成功点主要有几个方面：依托本地农业发展的基础，实现了乡村旅游，并形成农、旅组合发展模式。
案例的启示：1.拉伸了农业合旅游产业链，两大产业交叉融合的立体化产业发展策略是都市型农业的核心发展思路。2.都市型农业中的旅游不同于普通的旅游景点，多种多样具有吸引力的参与性活动是保持都市型农业旅游活力的关键，同时也是启动阶段提升都是型农业旅游知名度的关键。在开发旅游功能的同时，区域生态环境得到了提升。立体化的多元产业融合，体验农业科技，享受田园农乐。
转型模式之六——养老养生地产方兴未艾
老年产业的属性
北京、上海、成都都在大力提倡，深圳在这方面已经落后。
养老住区不是传统的房地产开发，它是房地产业、医疗业、餐饮、服务业、旅游业等既独立运作又无缝整合的全新产业。从产品属性看，老年住区属于内需型消费产品。养老住区的其他增值服务空间大于普通社区甚至商业地产，中国已经进入老龄化的时期。养老住区开发具有政策性支持、收益稳定，抗风险性强、可持续发展等优势。
发展趋势
社区型家庭式养老模式是发展趋势。以关注老年人精神需求为核心理念。老年人需要快乐，需要被感染，需要年轻化，需要社交。越来越像高端的有完善服务体系支撑的能够提供高附加值服务的房产。深圳是一线城市，我们还没有像样的养老地产。
老年住区的目标定位
据民政部预测，到2020年，60岁以上老年人口预计将达2.43亿，占总人口比重将达18%。4月28日，国家统计局公布第6次全国人口普查最新数据，60岁以上的人口占了13%左右。本阶段，我国经济发展到一个新的水平，社会保障体系在逐步完善，人均福利水平不断提高，老年人已经成为消费的主体，目前40-50岁的一批中年人在逐步买入老年，他们成为目前社会的主流。独立的居住养老观念在社会逐步形成。
养老住区需求分析
据中科院研究结果表明，目前全国养老产业养老金缺口高达1.3万亿，现有我国养老机构的床位至少缺300万张，未来420年以每年新增60岁以上老人为600万，其中有3.5%需进入养老住区，按每年递增10%预算。到2020年其需新增养老床位480万张。
养老模式语客群分类
1.亲和源模式
居家养老+机构养老——独立生活人群+生活辅劣人群+接入互利人群
2.金色年华模式
3.美国Sunrise模式
4.澳洲模式
我们在澳洲做的高端的养老社区，未来老年的精神需求是养老地产的最核心的需求。中国养老地产刚刚起步，只注重硬件、软件，甚至有的硬件、软件跟不上。老年人心理的需求是最大的。我认识一个朋友，是中国大的品牌开发商的高管，他把老年人送到养老院，每天要打十几个电话，养老院没有满足他的要求。硬件、软件很容易做到，但是心理层面需要花很大的工夫。
借鉴方面：日本从收入保障、保健福利、社会生活和居住环境四个方面推进老年住宅的发展。已经发展很成熟了。国内外企业积极加盟中国绿色养老住区示范项目。已建成、在建、待建的养老住区本次加入示范项目的已达15家。国家对养老养生住宅非常重视。
开发模式：1.产品出售模式，2.产品出租，3.产品出售+出租。
融资模式：1.开发商有实力的话，可以采取全资模式。2.开发商资金实力不强大的话，可以采取信贷、基金、保险模式。开发商跟银行、信托机构、基金、保险等多种投融资渠道进行养生养老地产的开发。
1.活力生活，2.独立生活，3生活辅助，4.全互利，5.1+2型61+2+3型，6.短期服务对象。
针对不同群体客户理财模式设计
1.需求型客户合同设计。根据客户只注重养老需求，可以针对性设计免费升班类型的入住合同。
2.需求+资产报纸类客户合同设计。既有养老服务需求，也注重资产报纸。
3.需求+资产增值类客户合同设计
4.消费类客户合同设计。
5.投资类客户合同设计
转型模式之七——旅游地产
目前旅游业占的GDP达到4%，我们远低于发达国家20%的水平。2009年国务院在《关于加快发展旅游业的意见》中提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。
不得不提的华侨城模式：
2010年，华侨城营业总收入173.18亿元，其中旅游综合收入94.48亿，房地产收入70.32亿。纸包装收入7.58亿。公司其实现营业利润约43亿元，各业务占总利润权重分别为60.45%、38.16%和1.39%。集团在和地方政府谈判时处于优势地位。华侨城的土地成本占房价比重不到15%。2010年，华侨城9大景区全年共接待游客儿童量约2千万人次。主题公园的选址大致分为两类：社区型和目的地型。
华侨城系统构成，主要是主题公园、主题酒店、主题艺术、主题社区、其他文化系统组成。
旅游地产的发展策略
1.“系统”的胜利——自资资源、产业构造、生活链条。
2.“系统”的整体价值与品牌塑造
3.旅游地产链条的互动与嫁接
4.“去地产化”的营销策略
5.体验经济与客户心理优势。
旅游地产的发展模式：
1.华侨城模式
2.杭州宋城模式
3.悦榕庄模式
4.成都的三利宅院模式，青城山模式。
5.万科模式、碧桂园、雅居乐模式。
6.光耀模式
7.首创模式（奥特莱斯+商业+产业）。
8.深圳光明农场、成都农家乐模式。
转型模式之八———创意文化地产
中国，北京的798、上海、成都、深圳比较领先。全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5%的速度递增。英国、美国、澳大利亚、韩国、丹麦、荷兰、新加坡等国都是创意产业的典范国家，他们都有自己的发展特色。在一些国家，增长的速度更快，美国达14%，英国为12%。2002年创意产业成为英国第二大产业仅次于金融服务业，创意产业行业内约有122000家公司在做。
当今世界，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是有着巨大的经济效益和政治意义的。像日本的动画不仅影响了中国，影响了整个世界，动漫已经成为支柱产业。英国、美国、澳大利亚、香港的一些数据也说明了这一点。
总之，成长性非常好，收益非常大。
创意产业产生的背景
1.个性化时代的经济动力，作为资本的文化与创意文化产业最直接的理解就是文化的产业化，而创意产业则指以个性化的创意为基础的产业。2.后工业化的城市群表征，高科技与文化连音，文化产业在全球范围的出现与现代科技的高速发展的是密不可分的。3依托文化中心城市出现创意产业的空间汲取。4.政府在发展文化产业中的作用，各个国家都在大力推广文化产业，推广本国的文化，文化已经成为软性的竞争力。
创意地产的涵义核心是一种新型的商业地产运作模式，使优先的建筑空间成为无限的创意场所，注重文化建设，注重时尚消费经营。当商业地产遇到创意地产，会产生1+1大于三或等于三的效果。创意地产的概念从广义看是泛地产+创意地产的结合。
创意地产在国内目前成功的案例：上海的8号桥，北京的798，杭州的LOFT49。深圳的OCT广场，北京三里屯，上海的海上海LOFT等等。
转型模式之九——保障房“加杠杆”机遇
1.开发产业链型——以建筑+建材+开发企业为主，通过房地产开发产业链的诺优势，为房企在保障房开发既定利润率基础上，提供可观的内部收益率。2.土地开发模式。3.共同产权。4.历史资源类+创新产品组合。5.产业结合型。核心因素：土地出让金、税费、银行爹宽、销售率。
保障房建设规划可能引发的民生效应：1.保障房存量，从1700万到5200万套。2.保障房存量比重从11%到22%。3.覆盖城镇人口比例8%提升到21%。保障房供应高峰期2012-2013年。保障房政策支持：土地供应：加大保障房用地的土地供应。确保保障性住房。棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。政府给予了保障房很大的支持。根据财政局出台了相关的政策，在营业税、房产税方面做了很大的优惠，这些政策在报纸上已经有公布。项目审批方面，如果开发保障房，进入快速的审批通道，主管部门要在受理后10天内合法国有土地使用证。
保障房开发模式探索与创新
1.委托代建。土地政府划拨，同时委托当地或全国性地产商进行建设，资金从始到终由政府承担，最终支付地产商一个大约1%左右的委托费。2.配建。在土地出让环节给商品房土地搭建一部分保障性住房土地，最后由购买土地的地产商负责建设。3.直接招标建设。
国内开发探索的模式
1.中国建筑：双核驱动禹城市运营并重。
2.金隅——自有工业用地保障房开发模式。
3.中天城投：商业地产补贴保障房开发。
4.区域制度创新：公租房共同产权模式。
地方细则：各城市出台的政策细则的对比，从中可以看出保障性住房的建设成为多个城市新政细则的重点。
保障房建设的实践
实践：北京、南京、国企。北京的万科，天房发展、金隅嘉业、保利、北辰、建工等国企也都在加大参建保障房的力度。
转型模式之十——低端品质住宅：香港华懋模式
华懋集团发展的物业主要为住宅、写字楼、购物商场、工贸大厦及酒店等共超过300作，业务除地产外亦包括财务、保险、娱乐事业、资讯科技和零售等，员工超过4000人，华懋集团一直以来都没有在香港交易所上市，集团由王德辉家族于1960年创办，早年由王德辉、龚如心夫妇携手经营，1990年王德辉失踪后由龚如心管理。华懋集团发展的物业价格较其他发展商的物业廉宜但由于其位置、设计、用料及住客设备等未如理想，因此其升值能力亦不及其他发展商的物业。华懋集团早年低价在新界购入大量地皮，起积极手机一种换地权益数，因此华懋兴建的物业主要分布于新界，如荃湾、沙田及屯门。
理由：1.中国人口基数大，中低收入人群永远是主流，需求市场大，风险小。2.相当于国内市场的保障房+。比保障运营房、配套、价值稍微好一点，与主流的豪宅有一个区分。3.低端品质住宅应该是地产开发的常青树。
转型模式之十一——新农村建设
房地产企业参与新农村建设不仅给广大的房地产企业带来良好的发展空间，而且也给新农村的建设注入了一股新的活力，前景十分乐观。
新农村建设开发有项目规模大、开发周期长、周边配套差、与政府关系密切、涉及多元化、资金投入大、资金回收周期相对较长等特点，房地产企业在参与新农村建设时应注意以下几点：
第一，成功的项目策划是新农村建设的关键。用老年社区、绿色技术、低碳建筑等先进历年来吸引政府的目光，获得政府的支持，拥有了相对规模较大的土地资源，这是房地产企业的击打机遇，也是发展的基础。
第二，规划先行，充分发挥企业优势。第三，处理好拆迁村民安置问题。第四，农村基础设施建设先行。第五，采用多元化的新农村建设发展模式。第六，多手段筹集资金，奠定雄厚的资金基础。第七，具备较全面的人才储备。新农村建设涉及到政策研究，融资管理、成本管理、策划运营等多方面的内容，因此，参与建设的房地产企业要着重培养具备综合素质的复合型人才。为新农村建设的顺利进行打下一个坚实的基础。
转型思考：
1.转型是为了更好的生存。
2.从城市化和城市更新的角度来看，中国的房地产发展还处在中段，市场机会和空间依然很大，但已经告别了暴利和炒房两个时代，竞争更加激烈，对综合实力的要求越来越高。目前炒房的空间越来越小，未来长期的持有成为一种趋势。
3.政府的调控成为常态，市场风险和开发成本越来越大，品牌力、服务力、产品力、金融力等成为更高层次的竞争的门槛。房地产的洗牌估计今年是一个拐点，很多中小企业不是被大的开发商兼并就是重组。
4.中小房企在资源范畴内，聚焦优势的领域，告别过去做大做强，走向做强做大。我们接触了很多中小企业开发商，包括上市公司，这两年的心态很浮躁，他们感觉首先要扩张，他们认为一定要快，才能做大做强，走入了一个误区。这样资金链断炼的风险越大。应该把自己擅长的优势放大，未来才能做强做大。
5.告别残酷的红海，走向蓝海！红海是指主流的房地产产品，现在竞争激烈。蓝海是11种转型的开发模式。
调控下市场策略
1.重新评估自己的战线，重新评估所运作的项目和所在的城市。
2.重新讲一个故事。
3.定位要窄，重新进行用地价值分析：重新找对标项目（参考对象）。
4.塑造核心卖点，重新建一个新的销售体系。这样才能在调控的形势下，不被大浪淘沙。
5.壮士断臂，舍卒保帥，该舍弃就要舍弃，清晰自己的未来战略。尤其是一些上市的中小企业，为了使上市的报表好看，已经出现了亏损卖房。我认识一个开发商低于成本价1千在卖房子，这样称之为壮士断臂。今年还是现金为王。中小开发商在转型过程中清晰自己的未来发展战略。
市场投资策略
1.短期炒作越来越没有空间，长线持有更为稳妥。
2.政府管营销，首先要读懂政策，要了解国家的发展战略，区域发展规划。
3.看懂M1和M2的关系，选择投资合适的物业。M1狭义的货币投放量，指市场的现金和存款。M2是指广义的投放量，指所有的资金。如果M2投放量大，比较适合商业物业或写字楼物业。
4.旅游地产和综合体一定要慎重，开发商的实力、资源以及政府的配套。尤其小的开发商或没有实力的开发商，有些开发商看到旅游地产很热，但是他们没有实力，硬件、软件跟不上，最后招商出来问题，资金链出现断裂。
5.资源和民生稀缺性的物业、中心物业，社区商业、商业街、工业地产，区域中心城市的商务物业都是不错的选择，要读懂区位价值。投资这些风险相对小一点。大的品牌开发商首开的物业是最具有价值的。很多写字楼的价格和住宅价格相当，内地长沙、济南、合肥所有的省会城市都面临这个情况。但是写字楼的租金回报相当高。尤其国家战略重点发展的区域，写字楼商业物业也是值得参考的。
以上跟大家分享了房地产开发商转型与市场投资策略，由于水平有限，希望大家提宝贵意见。谢谢。
谢谢王总。王总给我们全面系统的分析了11种房地产转型的模式，这么全的解析在我看来是第一次，特别感谢王总。由于时间的关系，有兴趣、有问题想跟王总交流的，可以到贵宾室单独交流。再见。
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粤公网安备 44010602005421号
