惠州星河丹堤，承袭深圳星河丹堤豪宅血统，是星河集团倾心打造的深圳东260万㎡学府大城，距离惠州南站仅5分钟，28分钟直达深圳北站，68分钟直达香港西九龙。项目总占地面积约150万㎡，总建筑面积约260万㎡。
家门口一站式公立华附名校，是星河集团斥资6亿打造公立的华南师范大学附属惠阳学校，屡创惠湾教学质量第一，从幼儿园到高中，能够满足3-18岁业主小孩入学就读。华附全能教育名扬全国，特设100门特色课程，并沿袭4大节日(体育节、艺术节、读书节、科技节)，以“全人理念”、“国际视野”和“创新意识”打造接轨全球世界名校，全程为丹堤广大业主们提供金牌品质教育。
星河丹堤倾力打造社区文化，有义工团、太极社团、舞蹈社团等18个社团，总计超过4000人，多姿多彩的社团活动让每一位丹堤业主都能感受大家庭的温馨，大大地丰富了业余生活。
项目坐拥稀缺湖山景观资源，紧邻国家4A级景区7100亩亚公顶森林公园，毗邻500万㎡风田水库。除此之外，项目自带原生丹悦湖，4万㎡COCO旗舰商业，私家登山道等，只要入住即可坐享醇熟配套。
星河丹堤十年焕新之作——玖誉，不仅依托星河丹堤已有的成熟生活配套，而且毗邻6000㎡山体公园，可享受登高远眺的美景，更内享1000㎡景观泳池，下楼即享临近Coco Garden，门口就上百年华附。
此外，玖誉还配备首创轻中式立体园林，五大主题园林，七重禅意风景，令业主随时有诗境，处处有物华。
目前，项目在售建面约100-163㎡3-5房高层住宅和建面约150-170㎡4-5房洋房，欢迎前往品鉴。
房掌柜已达到星河丹堤，将带来“南北双铁 极速融城”深圳示范时代惠州南站机遇高峰论坛全程视频+图文直播。
嘉宾签到。现场每位来宾都可以领到一张抽奖券，活动设置有抽奖环节。
来宾在沙盘区参观，现场销售给大家讲解项目。
舞蹈演员带来精彩表演。
各位嘉宾、各位领导，大家下午好!我是深圳广播电影电视集团财经频道主持人文睿,非常感谢大家莅临由星河东部集团惠州星河丹堤与房掌柜联合主办的“南北双铁极速融城”深圳示范时代惠州南站机遇高峰论坛活动现场。感谢刚刚非常好看一段舞蹈，为我们的论坛活动开了一个精彩开头。
在本场论坛正式开始之前，请允许我隆重介绍今天莅临现场的嘉宾——
他们分别是：
国家高端智库中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任/研究员宋丁先生
深圳房地产专家顾问委员会秘书长周学军先生
楼兔子创始人/资深媒体人胡春先生
星河地产东部区域营销客服中心李德轩总
星河地产东部区域营销客服中心游坤煌总
感谢大家的莅临。
2019年，对深圳而言是极为重要的一年，同时也是临深片区惠州未来产生无限机遇的一年;
2019年7月5日，中共广东省委、广东省人民政府《关于贯彻
2019年8月18日，中共中央、国务院《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，赋予深圳“全球标杆城市”的新定位。此外，《意见》还明确提出“进一步推进深莞惠联动发展”，在深圳作为大湾区“核心引擎”的背景下，深莞惠的进一步深化合作具有很大的想象空间。
在粤港澳大湾区和先行示范区的双重利好加持下，深莞惠联动发展正处于关键的时间节点上，对惠州来说，这是史无前例的重大机遇。
惠州因临深近港、交通便利、环境宜居、房价洼地等优势，吸引大批深圳客户来此置业投资。随着深惠同城一体化加速，以惠州高铁南站为核心的高铁枢纽必将是惠州对接深圳的重要窗口。惠州星河丹堤距离惠州南站不到5分钟(自驾)，高铁10分钟直达坪山站，28分钟直达深圳北站，68分钟直达香港，坐享深惠融城利好。
接下来，让我们用热情的掌声有请惠州星河地产东部区域营销客服中心李德轩总致辞!
尊敬的宋老师，尊敬的周老师，尊敬的胡老师，以及今天莅临本次活动的所有业主朋友和媒体朋友们，大家下午好！首先，请允许我代表星河地产集团东部区域公司欢迎今天来到现场参加“南北双铁 极速融城”深圳示范时代惠州南站机遇高峰论坛活动。
今年8月18日，深圳的一个利好政策就是先行示范区政策落地了，参加本次论坛的所有嘉宾朋友都非常关注接下来深圳跟惠州将会以怎样的方式来“极速融城”，接下来将会把时间交给三位在业内享有极高地位的专家，来给大家进行解读和互动，我相信今天论坛会给参加活动的嘉宾朋友们带来一场思想盛宴。
最后，祝愿参加今天活动的所有朋友们身体健康、家庭幸福，有一个愉快的周末。谢谢大家！
谢谢李总。非常感谢，请入席就座。
我相信今天来到现场的很多朋友都是来自于星河集团的粉丝，的确也是忠粉，要不然不会冲着“星河”二字而来，当然我也是其中一位粉丝。从我入到地产圈行业当中主持地产栏目十多年当中，我对星河印象是非常好，无论是他们的品质输出和品牌输出在市场上得到的口碑都是大大的赞。当然，在我的印象当中每一年深圳十强榜单都有星河的身影，所以星河出品也必定是属于精品。在这里我们要再一次将掌声送给星河集团为我们一如既往打造如此高品质、如此大规模而且又是大体量的好房子，再次感谢！
就像李总说到，无论粤港澳大湾区还是先行示范区，在这样双重利好光环加持之下，大家最关心的就是深莞惠联动发展未来究竟为惠州带来怎样的重大机遇和发展利好？大家会发现，从深圳北站到惠州南站这短短28分钟时间距离中，究竟怎样才能了解到深圳外溢的需求能够给惠阳区域经济带来怎样的带动作用，以及包括究竟拥有怎样的重要意义呢？今天就让我们带着一系列问题，掌声有请国家高端智库中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任/研究员宋丁教授为我们做详细分享，掌声有请！
谢谢各位朋友。刚刚说到“深莞惠”，咱们今天在惠州，我们暂时把就不说东莞。我想讲的是深惠关系。
比如这个盘，我作为老业主，我是在深圳市区的老业主。我刚刚得到消息，到目前为止卖出去1.6万套，入住率是9000多套，很可怕!我都没想到这么高的入住率，一到周末人山人海的，车辆挂的很多都是“粤B”，很佩服我们深圳的兄弟，能够来这里住真的是一种幸福，然后越来越方便了。胡春先生今天来是坐着高铁来了，已经是通勤化了，真的是便利的交通。
我还想谈深惠关系，虽然这么融合，但是之间的关系还在变、还在加速融合。所以我梳理了一下，我认为有八大信号，看看深圳、惠州这两个城市将来到底怎么走、往哪走?我用两个词“聚变”。什么叫聚?核武器叫核聚变、核裂变。聚就是收拢，裂就是发散。两个城市在聚合，这个大的方向是明确的。我的演讲主题《八大信号预示：深惠关系正在迈向剧变时代》。
第一，香港动乱力促深圳踏上C位，临深惠州大幅受益。
这是相符关联的，躲都躲不开。我们看这幅图(见PPT)，是很漂亮很唯美的香港的图“东方之珠”，但是我们特别不愿意看到下面这张图，从6月份以来到现在，最近这两天泛民派取得香港18个区议会选择绝对的胜利，具体原因不讲。他拿到了这个，街头民主方式转向议会，所以不上街闹，清静了。未来几个月一直发生，我们看了都不去香港了，原来我们还去一下，不敢去，风险非常大。这样的情况下，香港在大湾区框架里面，我们一直把它作为龙头老大来看待，龙头老大不争气，老在那折腾。折腾到最后，中央在8月18日说深圳你还是挑头吧，那老大哥挑不出来，深圳一笑，我已经是老大哥，GDP2018年超过香港，2016年超过广州，中央说那你挑头。所以深圳跳出来了，深圳挑起头来做大湾区的龙头是什么概念呢?旁边的惠州就受益了。香港由于它的衰落动荡，把他权利结果没想到就这么很自然的交到深圳手里面，所以深圳现在是各个局委办纷纷在指定报告，向中央打报告申请政策投放。深圳巴掌大的地方能放得了那么多的东西吗?放不下，就往旁边放。放哪?就放到惠州、东莞来，肯定惠州要放很多东西，这是必然的趋势。
在这样大的格局下，这次香港动乱，我们真的不希望它动乱，希望它好好的，可是一个意外的成果，它的动乱促进了深圳的上升，也拉动了惠州的上升。这使深惠关系非常密切。坦率讲，从香港这次动荡开始，往后看它在大湾区框架里面分离动向会相当长时间持续，意味着中央基本上在可见的时间段内不会对香港投放太多的扶持政策，扶持不了了。最近的扶持政策是希望香港同胞来内陆、来深莞惠居住，我给你同样的待遇，要把他的人拉过来。在这个意义上，看好深圳必然刊号惠州，这是一个高密度重合的关系。
第二，深圳先行示范区使命，强力驱动深惠关系升级。
这是《粤港澳大湾区发展规划纲要》，说得好叫补充，说得不好听叫修正，我认为是修正。大湾区是什么意思?大湾区不是“9+2”的静态概念，是动态概念。什么动态?是要融合式发展。只有“9+2”11座城市相互融合才谈得上大湾区概念的价值，如果这11个城市各忙各的，没有大湾区。要大湾区干什么，珠三角这概念不是挺好的嘛，要什么大湾区。现在回过头来讲，“粤港澳大湾区”这个词汇提得太草率、太仓促了。为什么?在这里面加了“港”，而且让它当C位。C位就是“中央之位”。但是香港作为“中央之位”，老不想进入大湾区，那放这个“港”干什么。按照中央现在先行示范区的定位，深圳要做C位，但是香港张五常先生说，在粤港澳大湾区里面没有“深圳”这两个词，那“粤港澳大湾区”这个词汇用得多么草率。如果叫“珠江大湾区”不是挺好的嘛，一万年都不会发生变化。所以现在中央没办法了，提出了先行示范区的使命，这个大家要关注了。8月18日推出先行示范区以后，强力驱动深惠关系升级。
先行示范区讲什么呢?明年是深圳经济特区40周年，由经济特区转向整治、经济、文化、社会全面的先行示范，不是单纯经济，整治都有了，这个意义非常之大。深圳40年来谨小慎微，不敢谈整治。为什么呢?不能谈，一谈，马上劈头盖脸砸过来。现在中央讲给你政治，包括国际政治，将来很多国际性重大活动交给深圳办。你千万不能说以前有，没有。以前上合组织的会跑青岛开去了，金砖国家的会到厦门开去了，凡是涉及到国际整治是从来不给深圳。我做了统计，2018年深圳国际会议指数低到0，什么意思?深圳在那一年没有举办过一个像样的国际会议。说实话，深圳是一直受压的。但是“818”完全变了，那个文件大家要认真看，那是你背后的利益，你不看怎么行，这个给了我们深圳东西太多了。那个文件里面就差四个字没给，其他全给你了。四个字?扩容、直辖”没给，其他全给你了。为什么各局打报告，就是要赶紧拿到，半年没拿到，以后不给你了。
“先行示范”这四个字很重要：
先行，要在更高起点上、更高层次上、更高目标上实施改革开放全面深度试验。中美贸易战打到这个阶段，中国到底往哪走搞不清楚，最后还得把深圳派出来。你来挑头搞试验。这个能不能放在别的城市搞?放上海行吗，搞不成，最多给上海搞个旁边临港自贸片区。在中国新一轮改革开放中政策投放力度最大的就是深圳，而惠州就挨着深圳，你就明白这一点了。这样更高起点、更高层次、更高目标，你要理解它是什么价值，就是中国不知道下一步往哪走，找不到北的时候，找北这件事交给深圳，就这么简单。
示范，双重示范，第一，向国内示范;示范什么呢?不断以全面深度试验成果向全国展示新形象和输送新经验。今年青岛市委书记带队过来学深圳、赶深圳，这不是口号，八十年代以后就这么喊的，现在再向你学习，因为你是全面试验;第二，不断向世界展示和传播中国特色社会主义独特形象、能量和价值。我们不是讲“中国模式”“中国道路”“中国形象”“中国文化”，和西方这套模式所谓普世价值、民主自主是不是一回事，还是各是各的，你有什么证明中国独特道路的独特价值，看深圳好了。顺着这样下来，做先行示范区既要有先行超前试验重大意义，同时要向国内国际做示范。
这个文件中间有一个重要的提法“推进深莞惠联动发展”。千万不要觉得这个是简单的套路，这里面全是未来利益增长空间。我判断深惠关系必将成为深圳先行示范区框架之下最优的联动城际关系。为什么讲最优?深圳缺什么?土地。东莞有土地吗?东莞还没有深圳大呢，东莞比深圳稍大一点，但是东莞的地面上占的非常得满，东莞和深圳之间是产业互通关系，深圳搞科技研发、东莞加工制造，所以张五常先生说深圳一定要超越硅谷，一定要成为全球的经济中心。他为什么这么讲呢?因为深圳旁边有一个东莞，他的意思是说，东莞能够为深圳承接创意科技研发中间的科技成果转到东莞去制造，这是它的优势。但深圳更多焦虑的不是产业结合，而是土地。所以最优联动就在于土地和资本之间能够实现完美整合，深圳有钱缺地，你有地缺钱，互补就可以了。现在讲深汕特别合作区，我就觉得怎么不搞深惠合作区，完全可以在这附近搞深惠特别合作区，完全可以。
第三，大湾区城际相融发展到乡下深惠优势互补态势凸显。
这里几个数据(见PPT)，面积差那么远、人口差那么远，定位，GDP深圳是惠州的6倍;土地，惠州是深圳的6倍，两个相加12倍的差距。这样两个比较的结果，两个城市需要好好联手，优势互补。惠州那么多地，深圳拿那么多钱找不到产出的地方，联手就可以了，很简单的事情，不需要做那么多的研究。
第四，惠州南之海、中之城、北之山方向，均有深资布局、中城尤甚。
惠州大的分布，在惠州靠南叫南之海，中之城、北之山，山海相连，中间是惠州主城片区，均有深资布局，包括老百姓投资项目，也包括大量买房一族来购买物业，核心的投资是大亚湾、惠阳、惠城地带，当然现在滨海地带发展也很快。这样大的格局，但是中城尤甚，中城是从惠城到惠阳，这是主要脉络，所以将来在惠阳这个板块会有非常大的空间继续拓展。这是大的趋势，我们要看清楚。
第五，深圳产消外溢助推惠州产城融合升级：造厂-造房-造城。
惠州地大物博，就缺少动力让它产城发展得更快一些，但是如果要看这几张图，它就是“三造”的过程，这么多年来，最初是造厂，惠阳、大亚湾这个板块就是造厂，深圳很多企业在这里投资，也包括很多房地产老板来开发房地产。到2000年开始造房。造厂、造房的结果都缺“黏合剂”，就是要有城市生活空间，基础设施、教育、医疗、文化、消费、商业这些东西缺，过去五年重点发展了这些东西，后来教育、医疗、学校，包括交通(地铁、高铁)速度就上来了。经过“三造”运动以后，惠州特别是惠阳地带已经看出它的底蕴来了。在这些片区，在相当小结构板块上不输深圳东部的龙岗、坪山，是在一个水平级上了，整体还是有点差距，但是在局部地段上，比如星河丹堤这种地段上，平均的服务不差于龙岗、坪山了。
第六，轨道交通系统正在快速拉近和融合深惠城际关系。
如果没有轨道交通，深惠关系不是那么容易，现在城市在中国就是轨道交通关系，美国是车连关系(高速公路)，而中国未来就是轨道交通，远距离就是高铁、短距离就是地铁。轨道交通快速拉近和融合深惠城际关系。这个大的区域图(见PPT)，南北高铁，这个节点产生大量的人流、物流、资金流非常重要。包括地铁，14号线、1号线，惠州内部的地铁线，“两铁”交融，这个趋势非常明确。所以，越早布局“两铁”，这个地方将来的机会越大。如果再过两年，可能这张图就会变了，上面又出现新的轨道交通的布局。因为人口上来、资金上来、产业上来，必须铁路跟上来，各种轨道交通要根上来，这是大的趋势。
第七，惠州“临深片区”得金牌区位属性已在深刻改变传统的深惠关系。
怎么改变呢?临深，包括东莞的临深，包括惠州的临深，临深的价格可能高于惠州主城、高于东莞主城。为什么高?站在东莞、惠州主城看这些地方很遥远、很边缘，按照级差地图应该卖很低的价，但它价格高于主城。为什么呢?因为在都市圈里面有一个更强大的中心离它更近，就是深圳的主城。这样就导致深圳对于临深片区，包括惠阳、大亚湾、金山湖这些片区影响更大，所以它的价格走得很高。以现在的价格，我个人认为将来向上升的空间那可不是一般的空间，一定会有相当的空间，我不能告诉你多大的空间，但是这个价格是相当相当安全的价格，没有任何问题。大家如果买房，都记住这一条。像惠州这种地段，尤其临深的地段，你就记住，永远会跟着深圳走，躲都躲不过。
我们预测深圳边上的房价，现在有几种说法，一种是30万，现在二手房报价已经有报出30万的概念了。有人说，在未来五年会上到50万。国内经济大咖吴晓波，他说将来那个地方的房价是要到80万的，遭到了非常多人的攻击，说你胡说八道;但是也有很多人没有骂他，而是悄悄的买房子去了。见分晓，几年以后见分晓。2024年-2025年有没有人二手房报出来50万元/平方米。如果在深圳核心地段涨到50万元/平方米的时候，这个地方的房价能保持现在的水平吗?完全不可能，它必然跟着往上走，就是水涨船高的概念，这是铁定的经济规律。除非深圳不涨了，那这里也跟着往下掉。但是深圳的房价能掉下来吗，除非发生第三次世界大战，没有这种可能性。
第八，明年深圳特区40周年大庆日，扩容已成为深惠关系的最大猜想。
现在大家期盼的东西，就是我刚才说在先行示范区意见里面没给出来的四个字，但是我们敢猜一个字“扩容”，我们不敢猜“直辖”，因为那个太敏感，但是“扩容”也敏感，可是我们可以讨论。“扩容”是深惠关系的最大猜想。扩容这件事，我能知道的最接近于政府的消息，他用四个字叫“板上钉钉”。所以扩容由猜想转向实现。现在不是扩容不扩容，而是在哪里扩容、扩什么地方、扩多大。这就有意思了，我估计东莞凤冈，因为它是插进深圳市区一把尖刀，深圳要修外环要经过它，从东边到西边需要经过它，结果深圳政府和东莞政府拼命讨论怎么能为他带来利益不伤他的土地权益，那个费劲!我们要不要这么干，这么一个被国家任命为“全球标杆城市”的地方竟然建一条轨道交通费这么大的牛劲还拿不到，你说这是什么东西?两个字“荒唐”、极度荒唐，为什么不给。所以，我认为它是有可能的，但是我们今天在惠州，我们不讲东莞。惠州要扩，无非是周边惠阳、大亚湾。
综合开发研究院在2000年，就是现在的19年以前，我本人参加了一次方案制作，这个方案当时要报给省、中央的一套方案，那个方案的名字叫《关于把惠州市惠阳区并入深圳的研究报告》，19年以前在研究，研究到现在，报上去，没有踪影了。可见，这样的切地块扩容的方式多么难。20年了，没有动一根草。拿到深汕合作区是一个意外，因为那是一个穷得叮当响的地方，连汕尾都不想要，太穷的地方，当时是以扶贫的方式拿到。一不留神，把它划到深圳的第“10+1”个区去了，但是那么远，不方便。但是深圳以这样的方式拿到手里面，今年它前三季度经济增长速度25%。25%是什么概念?是深圳在八十年代的增长速度，多么可怕!这就是制度安排，你给了它，它就给你飙那么高的速度;你不给它，趴在地下一百年还是那个速度。所以在扩容上，在法理和道理上没任何问题。但是能不能扩?宋老师在这里不敢告诉你肯定，但是我相信有非常大的机会。如果要扩，惠州这一块不能没有动静，会不会扩到这个地方?我不知道。变化是存在的，世界上唯一不变的就是一个字“变”，要变。
既然要变的话，我们就讲“四个变”，深惠关系之变：
1、聚变。聚合起来的变。
2、距变。但是一旦聚了以后，距离发生改变了。我1990年来到深圳以后住在福田政府旁边的宿舍里面，我当时觉得要去一趟世界之窗这一带觉得好远，香蜜湖渡假村，渡假村能放在市区吗，因为当时罗湖是深圳的中心，从罗湖到福田香蜜湖那一带就到了郊区，所以才叫渡假村。但是现在那个渡假村是绝对的市中心，所以心理距离特别遥远。但是这个地方在五年、八年前觉得好远，现在觉得不那么远了。再过五年，觉得这个地方挺近的，就在城区里面，这就是距离的改变。
3、俱变。随着距离的改变，所有东西都在俱变。“俱”就是“都”，基础设施在变，医疗变、教育变、环境变，人也变了、居住也变了、生活也变了，生活都变了。
4、巨变。当所有都发生变的时候，我们用一个词概括“巨变”。所以，惠州和深圳的关系正在发生这样一个“聚、距、俱、巨”的变化。对我们每一个人来讲这样的变化意味着就是机会，你能不能抓住“变”带来的机会，什么在变?房价在变、机会在变。如果现在1万元买的房，将来涨到3万元，你投了300万，将来就是600万，这个不需要很复杂的数学公式，就是加减就能算得出来机会。如果给你涨了100万，你喝了茶、打了牌赚了100万，你想想你自己一年辛苦打工能够赚多少钱。你要辛苦打工，一个月1万元，一年赚10-15万，房子给你涨了5倍，你活到85岁，其实你只活了85岁，那5年是房子给你带来的。
所以我最后落脚的地方，就希望大家看到深惠关系的聚变，看到我们每个人的希望，我相信大家会抓住应该抓住的机会，因为机会在深惠关系里面叫稍纵即逝，不让机会流走就在你的眼光、你的魄力，相信你!
谢谢大家!
非常感谢宋丁老师的分享，的确深惠关系正在发生着聚变。宋老师每一次的分享给我们留下相当深刻的印象，上次在发布会的时候宋丁老师分享的是关于TOD时代，没错，TOD时代是每一座城市纷纷抢滩的蓝海，我们正在迎来TOD时代。如果大家不是特别深度的了解什么才是TOD时代的话，大家不妨百度一下看一下TOD时代究竟能给居住价值带来怎样的变革，乃至重大意义的突破。在我看来，对于惠州市民，尤其对于星河丹堤的业主来讲是正在迎来TOD的时代。
接下来这个环节就是星河丹堤要为大家送福利、送温暖大奖的时候。
(抽奖环节)
主持人：接下来是对话沙龙环节，这个环节将有请出今天特别请到的几位对话嘉宾，当然也是在地产圈非常知名、非常受尊重、非常有话语权的嘉宾老师。掌声有请：中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任/研究员宋丁先生;深圳房地产专家顾问委员会秘书长周学军先生;楼兔子创始人/资深媒体人胡春先生;星河地产东部区域营销客服中心李德轩总。
首先欢迎场上几位嘉宾老师和李总，为什么说我特别喜欢这样的环节，很轻松，就如通坐高铁一样，花28分钟时间非常轻松地就来到了星河丹堤。
请问一下，除了李总之外，几位老师坐什么交通工具来的?先问胡春老师，我和您一样。
胡春：我是坐高铁来的，很方便。先给大家抱歉，迟到了。但实际上坐高铁是很方便的，坐高铁过来是26-30分钟就能到，这是第一，时间很快;第二，列车班次很多，最近加了很多趟列车。我是错过了一趟，但是立马可以赶到第二趟，很方便。现在高铁像地铁一样很频繁，几分钟一趟，所以感到很方便。
周学军：很可惜，我住的地方没有高铁，我其实也想坐高铁来。因为我住在龙岗中心城。其实我想写一篇文章，深圳11个区了，现在唯一缺高铁的就是龙岗，龙岗区是没有高铁的，其他区都有。所以我今天是开车来的，但是我从龙岗中心城开车到这里花了39分钟，也是非常快，路上完全不堵车，绕过城区的时候也不堵车，非常快，所以交通还是很便利的。
宋丁：非常的抱歉，胡春没告诉我一下，你要是告诉我，我就坐高铁来，我今天是开车来的，但是非常遗憾，堵了半天、堵得要命，堵得非常心烦。我当时想，如果我要是坐高铁就没有这样的遭遇了。
主持人：这是体验双城通勤的生活。
李总，您每天上下班都可以乘坐高铁，但是由于时间和工作原因可能每天都不会以乘坐高铁的方式回到家是不是?
李德轩：对。原来觉得惠州距离有点远，但是这种时间距离是可接受的。我家住在罗湖，从罗湖到这个地方满打满算45分钟。现在如果在深圳南山或者福田去到龙华或者去到龙岗，时间距离都会超越来到这里，还是比较便利的，慢慢就越来越能接受。
主持人：这样双城通勤生活都是我们现代人最为期待的。
刚才说到了28分钟，接下来我们抛一个宏观问题给宋丁老师。大家最关心的是不仅仅刚才说到的粤港澳大湾区，包括先行示范区，在这样的环境背景下，大家最为关心的尤其是惠州市民星河丹堤的业主，深圳与惠州未来究竟能够产生怎样深度的合作?在未来是否能够更加成功的去学习东京这样一种都市生活圈的成功经验?
宋丁：你刚刚说得太对了，东京也好、纽约也好这些国际著名湾区来看，他们和周边卫星城也好、小的城市也好，都关系很好，基本是大的都市圈。其实“城市群”这个概念可以忽略，长三角城市群距离1000多公里，没有意义。我们要看城市圈或者都市圈，深莞惠是典型的都市圈，就是有一道国家设立的城际边界、行政管辖边界，但是现在经济产业互动密度已经相当高了。如果放在东京、纽约相比，城际互动相对还是弱。为什么呢?因为高铁、地铁衔接还不够发达。现在有了一条地铁我们就很兴奋的要喊起来了，其实3条、5条都是正常的，地铁、高铁都应该有。
第二，两地之间的产业互补，深惠也是这样，特别是临深片区。这么多年来产业有互动，但是互动的力度远远不够。比如说，一个星河丹堤就住了1.6万户，一半以上都是深圳人，当时想住在这里每天回深圳市区工作多难。如果深圳公司在惠阳办了一个分公司，有业务在这里，就不用跑来跑去了。也就是产业辐射没有完成城市圈里面的分设和孵化，这个完成力度远远不够。这也是中央为什么要设立大湾区的初衷所在，希望城际之间加大都市圈的产业和经济的互动，所以这个互动是强的地方向弱的地方走。所以深圳产业不要想着一迁厂就迁到更远的地方去，迁到那地方互动起来很麻烦。所以将来有相当多的深圳产业应该往周边的惠州、东莞方向迁。这样的话，会给来这里面居住生活带来太多的便利，他就不用想着买还是不买。他买的时候是想我买大户型、中户型还是小户型，是选择的问题。
这样的话，更多其他的产业，商业、文化、医疗、教育的配套，深圳作为相对强的地方，也应该有辐射。在过去五年的湖东种，包括惠阳这个片区发展速度是很快的，和国外比还有相当距离，但是就中国的城市圈来讲，可以坦率讲，深莞惠城市圈在中国的城市圈里面肯定是排在前三位的，没有一个专业机构告诉我城市圈的排名，但是我作为专业角度来去做一般的评价，我们能排在前三位，这是我们的希望所在。所以在深圳来到惠阳、来到这样一个地方执业也好、买房也好、工作也好，机会都非常多，因为它已经是国内最好的都市圈，是“都市圈”，不是“城市圈”。就像纽约，住在新泽西不是另外的地方，就是纽约外面的郊区，就是纽约外面的卫星城，没有任何问题。这个意义上讲，我们是完全看好惠州周边，特别是临深的惠阳这种地区。
主持人：也就代表惠州这样的片区未来可挖掘发展空间还是大大有的，就看我们怎样进行挖掘和发现。
关于这个问题，胡春老师您是怎么看的呢?从您专业角度给我们分享一下您的见地。
胡春：至于城市圈的发展，您提得非常学术化，粤港澳大湾区学习目标是东京湾区、纽约湾区，目标体系是非常清晰的。学术化的研究，老百姓没必要劳区别钻牛角尖。但是，马书记在2016年的时候说的一句话我觉得非常接地气，他说，将来深圳人是乘坐地铁住到周边去。其实这就是城市群，这就是现在所说的交通强国，粤港澳大湾区框架下交通体系的网状发展和带状延伸。这种状况下，就导致整个城市往外扩散。深圳以前只是福田中心、罗湖中心，再加上南山中心，这样带状城市发展是没有能力引导扩散到临深，甚至成为龙头带动粤港澳大湾区的发展，这是做不到的。那么，粤港澳大湾区给我们新的目标又是要带动周边城市群一起发展，这就给我们一个方向，必须修地铁往外走。地铁、高铁，城市内环轨道网，如果能实现轨道成状的往外延伸，就能实现深圳城市1997平方公里的往外延伸，不一定需要做到把周边土地拿到深圳的1997平方公里土地里面来。但是如果能够实现交通轨道的往外延伸，实际效果就能够达到深圳人员流动、资金流动往外扩散，这样就能够实现深圳实际体量的扩张，这就是城市群。
主持人：非常感谢。其实这也就更加凸显了深圳外溢需求的外延延展。既然有外延的延展，既然就需要大量的人群，包括资金流，当然也需要居住空间。所以乘坐28分钟高铁来到惠州南站，星河丹堤也是一个很好的选择。
说到家庭、说到买房子，再说到房地产，接下来这个问题我抛给周学军老师，每当看周老师朋友圈的时候，我发现他非常注重子女教育。子女教育问题，包括教育资源是每一个家庭、每一位父母都非常关注的问题。在深圳任何片区教育资源是相当匮乏的，也是我国政府都在大力提倡的。关于教育资源，尤其是对于像房地产，尤其惠州的星河丹堤，您在这一块有没有很好的见地?
周学军：感谢主持人。关于教育问题，包括我在内，全中国的家长都非常焦虑。养个孩子不容易，培养一个有用的孩子更不容易，培养一个成名的孩子更不容易，所有的家长都希望自己的孩子既能上名校又能有出息，又能找份好工作，又能娶个好媳妇、嫁个好老公，这是中国的父母，连孙子那一代都要考虑的问题。也就是说孙子还没有影子的时候，我们就考虑要不要给孙子也买一个学位房，这个我相信今天在座很多朋友跟我的想法应该是很吻合的。
会前在VIP室休息的时候，刚好有几位朋友在签约，就聊到了这个项目的事情，其实他们的想法跟我的想法是一样的，他们看中的就是学校、社区、企业品牌、人气和周边配套，这几项星河丹堤全部做到了。我上周在大亚湾参加一个项目论坛的时候，那家开发商很诚恳，他就说了，他们对标学习的企业只有星河，因为星河所做的项目正像企业口号一样“星河所在，必定中心”，“必定中心”不是用口号喊出来的，用配套、教育、交通等等一起衬托出来的。这么多年来星河所做的项目里面基本上都有名校，都有大的商业综合体，交通都很便利。从这几点来看，选择星河丹堤的物业是肯定没有问题的。
关于教育问题，我太太的哥哥买了星河丹堤的房子，他们住在这里，小孩子今年上四年级了，从他的学习成绩来看是非常不错的，学校的教育模式和教育理念是非常不错的。这就延续一个说法，很多的名校到了地方之后会延续它的基本根基、基本教育理念，所以这些名校落了地之后也会成为当地的名校。
从这几点分析来看，无论是孩子也好、老人也好，选择在星河丹堤居住是非常合适的。
主持人：还要多问一句，在教育资源方面大家都说这个已经成为了选择最刚的刚需。
周学军：对。
主持人：从这样的角度来讲，您认为应该既能够选择优质教育资源同时能够减轻家庭经济负担呢?
周学军：如果深圳的朋友，大家都知道现在深圳所谓名校周边的很破烂的二手房没有10W+根本都不要去想，我可以用破烂、破旧的词来形容那些房子，因为那些房子都是九十年代建的。
主持人：在我看来可以做城更了。
周学军：很多是海沙房，墙轻轻用手一抠墙灰就能掉下来，但是旁边有名校。所以在深圳要买个名校学位对家庭来说经济压力非常大，除非是很有钱的土豪。这样看来，退而求其次，为什么不到坐高铁28分钟的地方选一个居住环境好又很有名的学校呢，从性价比来看，“走出来”是最重要的，就看你愿不愿意走出这一步，走出这一步真的是“海阔天空”。
主持人：关于教育这一块，李总您是怎么看待的?
李德轩：刚才周老师都说了，我想再提几点。
第一，置业成本。这个置业成本在深圳的朋友们都清楚，接近30年楼龄的小户型将近20万元/平方米，当然教育是需要沉淀的，但是星河丹堤的教育品牌一定没有问题，华师大在中国都是排得上名的。星河丹堤的学校在政府关照下，以及星河在学校教育支持下，办学质量是越来越好的，而且现在取得这种成绩是已经入住小区的业主有所体会。从置业成本来说，就相当于深圳的八分之一成本，应该说拥有是比较容易的。
第二，放开“二胎”以后，深圳很多朋友也好、很多业主也好，买完小学的教育房以后又考虑买初中的学位房了，那这个地方相对来比较好，给你一站式的从幼儿园、小学、初中，高中就不用说了，高中就看本事(成绩)了，能解决所有的问题。
第三，跟教育相关的关联生活成本。生活成本分两类：一类是居住地和学校之间的关系;一类是生活质量，在惠州，特别是在星河丹堤这个项目，你既拥有了优良教育资源同时，很重要的一点是生活质量，相比在深圳，特别是居住质量，应该有比较大的提升。包括家庭的小朋友也好、老人家也好，在深圳你要买这样的教育资源豪宅拥有的成本跟在这个地方，在这个地方用这么低的成本，但是住惠阳区的标杆豪宅，小朋友成长的圈层，包括老人家在这个地方居住的舒适度和满意度，心理层面上的影响在深圳学位房应该是给不到你另一个收获。
我就谈这几点，谢谢。
主持人：说到的是全方位的，不单是教育的配套。
宋丁老师，您认为呢?
宋丁：讲学区房，觉得是挺沉重的事。我大学学的是哲学，著名德国哲学家黑格尔说“存在即合理、合理即存在”，怎么解读呢?学区房就是典型的“存在即合理、合理即存在”。怎么讲呢?中国学位提供远远跟不上人口的需要，每年上学的孩子多，比如这个学校3000个、那个学校3000个…，但是人口有1.5万，那怎么办呢?其中还有名校的问题，名校的录取率非常少。怎么办呢?大家都为了到名校，名校挤爆了。怎么办呢?就加多限制条件。什么限制条件?只收在这个地方房子的学生，不在这个地方住不能进来。看似很糟糕的东西，背后有深刻的合理性，就是现阶段的供需矛盾问题。
但是我要告诉大家，以中国目前城市化发展格局，以及目前土地供应发展制度安排，可以说学区房制度在二十年里面是解决不了的。包括惠阳，20年之内不要指望学区房能解决，到哪个地方住都能上到好学校，没有可能。那意味着一个好学校对于孩子未来成长的关键性，你为了拿到好的学位不得不要到那个地方的小区买上房子才能进入，给你发展“准入证”，这“准入证”就是房子。
所以你在2019年、2020年、2021年这样的时代里面买房，而不是在2035年以后买房，那你不得不考虑有好学位的问题。因为耽误不起孩子的未来，存在即合理，改变不了国家的制度。但是我有能力改变让孩子在7岁的时候、让孩子在12岁上中学的时候能进入名校，这个家长你的心情是释然的，你就买一个好学位周边的房子。这件事是我们这一代人躲不过去的一个规律，所以大家不要再骂它的不合理，背后哲学上是非常合理的。
主持人：这就是硬性的门槛，这一代人怎么躲都躲不过去，所以在现有条件下能满足赶紧去满足。
关于这个问题我想多问一下胡春老师，因为这个问题大家非常关心，听一听各方老师的声音。
胡春：关于学位，今天买星河丹堤或者已经买了星河丹堤的人非常关注的问题，因为你在深圳，你觉得你受到了某种伤害。我一直说这个项目跟深圳的关系是很强的，所以我讲星河丹堤学位房的时候，首先还要讲一讲深圳学位房的问题。
深圳学位房有两个事情要特别强调一下。第一，去年很多人都认为“租购同权”了。租购同权了，不需要去买房子，不需要买学位房，我们租房子，只要拿到长期的租赁合同就可以进名校，就可以进公立学校，深圳可以进深圳中学，所有的人非常乐观。认为国家在强力推进“租购同权”，照顾老百姓的利益，所有人都有这个非常好的愿景。今年给了大家一个棒打，是什么呢?今年以布吉百合外国语学校禁止跨区招生为龙头，一下导致深圳很多所谓的名校不能跨区掐尖招学生。那家长就会想了，原来我住深圳湾，我的孩子学生成绩不错，他可以考到布吉外国语学校去，他考进去不用花钱，只要孩子成绩好考进去就行了，即使要花钱，花5万、10万就可以。现在政府卡得特别严，任何人不能跨区考学校了。这样的情况下出现的状况是什么呢?如果我是深圳湾的业主，为了保证孩子在深圳湾上最好的学校，那不管深圳湾房价多少，立马买。导致的情况就是宝安中学的学位，宝安中学的学位原本比深圳中学差一点，但是今年忽然爆涨，什么原因?因为宝安中心富豪的孩子不可能再通过掐尖考试到深圳中学、布吉外国语去了，只能上宝安中学。上宝安中学可以，宝安中学旁边的学位房本来19万元/平方米，卖21万元/平方米的单价，跟深圳湾的房价是一样的。只要是一个名校周边的房产，在这种政策指引下，都会被别人爆抢，这就是学位房马上会出现的状况，而且深圳周边的学位房都会被有钱人给屯住，他会屯5年。因为房子就是5年一个学位，一屯就屯5年，那很多人买不了。这就是深圳的状况，深圳的状况是大批人上不了公立学校，更不要指望上公立的名校。尤其是这个项目对应的龙华区，龙华区现在欠多少学位?2020年欠1.1万个小一、初一的学位。1.1万个，要建多少学校才能满足。龙华这么多的人都在找学位找不到，那为什么不坐高铁26分钟到这里来呢?这很简单的道理。龙华金茂府卖12万元/平方米，均价10.3万元，所有去买了的人都想旁边有个名校华东师范学校的名校，它刚刚建，所有人买金茂府都想着我并不冲着你的品质很好、地段很好，是冲着学校的，这个学校3年、5年实现了你所说的建立全国最好的华东师范学校的附属学校，那我大发了，那这房子10万变成18万，所有人博这个。对于普通老百姓来说博不了这个，我们没办法买10万元/平方米的房子。在深圳北站花26分钟坐高铁到华南师范附属学校，这里幼儿园、小学、初中高中全配套，这边是2万元不到可以上华南师大，那边是加上精装修11万元，买华东师大，还没成型，这就是差距。对于深圳的很多老百姓来说，算一笔账之后，就可以看到星河丹堤华师附中的价值。
主持人：这样说来咱们星河丹堤的业主真的是幸福了。所以关于怎么选择要根据自身的条件和资金源进行深中的考虑。据我所知，在我来的路上了解到，惠州这个片区真的是非常特殊的存在，在大湾区“9+2”城市群当中是不限购的。所以接下来这个问题想问一下李总，星河丹堤可谓是自城一城，刚才几位老师分享国教育、配套，包括cocogarden，星河最擅于打造商业综合体，全部都是有的，一应俱全。所以请问李总，您认为未来深圳和惠州两个城市房价会不会有效距离的慢慢缩小?
李德轩：谈这个问题之前说一下香港和深圳，我没有精准的统计，但我大概有个印象，无论什么时候香港的房价跟深圳的房价是永远存在4-6倍的差距。现在香港房价越来越高，深圳的房价就不用说了。放眼粤港澳大湾区，惠州目前整体均价在1.1元/平方米的水平，深圳接近5.5万元/平方米。深圳房价这几年貌似没怎么涨，但我们自己手头上持有的物业实际上都在涨。政府公布的数据是不断拼命用关外偏远地方大量供应的房价去备案，高低搭配，导致深圳的房价貌似没怎么涨，但实际上是涨了不少。像坂田、龙华，特别是龙华去到7-8万元了，龙岗中心城6万元，差一点的坪山大概4万多，这是实实在在的数据要关注的。你说这个差距，我不想量化，我只想说几点。
接着都市圈的概念，在粤港澳大湾区我们排除一下，或者来理一下，粤港澳大湾区轨道、交通密集程度应该首选是惠州，因为只有惠州这样一个城市，目前知道未来会有5条轨道交通，分别是已经投入使用的厦深高铁，正在施工的广汕高铁，以及正在施工的从深圳到赣州的高铁，还有未来14号线的延长线，这是4条跟广州、深圳已发生关系的轨道交通。以及惠州本土区内一条轻轨也有规划，并且会落地的。一个城市，我们先说是都市圈，其实除了陆路交通以外，轨道交通的发展是可预期的。
全中国经济活力最强的两个区域，一个是长三角、一个是珠三角，珠三角目前轨道交通发展点应该是远远落后于长三角。所以这就是机会，无论未来惠州的房价能追赶深圳多少，这个答案相信消费者会自己评判。
谢谢大家!
主持人：刚刚各位嘉宾分享非常精彩，透露出的都是核心价值点，关于未来怎么选择就交给市场、交给大家。
在分享过程当中我看到很多朋友非常认真，拿出手机都在记录有可能自己记不住的信息点。接下来这个环节我可以交给现场各位好朋友们三个问题，大家如果想要问的都可以示意我，问一下场上几位嘉宾老师，为大家进行答疑解惑。
现场提问：我想问一下，东莞、惠州、中山，在哪个城市买合适呢?请分享一下。
宋丁：我们一直讲“临深”，其实这三个城市都和临深有关，过去中山是没有临深的，但是由于深中通道建了以后，24公里长，这距离就很近了。一旦通了以后，在大湾区里面应该是交通最边界的一条过江通道。所以马上在中山那边，特别是中山过去的翠亨新区那一片就比较热闹了，所以我对那一块还是比较看好的。所以三个城市共享是临深。
但是从将来成长空间来看惠州是最大的，因为惠州空间大;东莞，是最近的，相对比惠州距离近一点，但是东莞无论是房价、未来居住空间，不像惠州有那么低的容积率、那么好的生态环境，在这方面东莞就不如惠州。
相比之下，我认为莞惠和深圳的关系来讲各有优势，中山靠后一点，但是它是后起之秀，它有它的特点。这是我对你问题的回答。
另外，我想加多一句，刚才胡老师说了距离以后，我刚才坐在这测算了一下，以深圳北汕，离得不远的就是金茂府，价格12万;24分钟到惠州南站星河丹堤，房价不到2万，12万元减2万元，是10万元。我这么一算，平均2分半钟给你省1万元，我是这么算，要量化。惠州、东莞和中山来讲，我觉得这个数字很有说服力。
主持人：算得很具体，算到了每一分钟的价值是多少。我怎么感觉场上几位老师非常看好星河丹堤，并不是特别看好金茂府(笑)。
我们看一下还有哪位有问题?
现场提问：你好，我是星河丹堤的业主，我介绍了我的家人和朋友也买这里的房子。我很担心丹堤的情况，请问丹堤在未来价格趋势是怎样的?以后房价水平是保持现在的水平，还是会上涨?
主持人：说白了，就是会不会涨价?
现场提问：对。就是不仅居住，还有投资的心理。
现场提问：是的。
胡春：咱们是邻居。
主持人：您也买了星河丹堤吗?
胡春：我是临湖的位置，靠学校那边。我自己也是这个楼盘的业主，真的是业主。我买这个房子是看重两点：第一，星河丹堤楼盘位置由于有高铁，它拉近了跟深圳的距离。很多人说惠阳、大亚湾的房子都没坪山贵，怎么能跟深圳一样贵呢，要先超过坪山才能考虑追赶罗湖。但轨道拉通以后，惠阳、大亚湾这片的房子完全可以因为轨道交通而跳过坪山、龙岗，直接跟龙华进行“对话”，因为这中间距离就是26分钟。如果从龙华坐高铁，中途下坪山和再坐5分钟到惠阳这边有差别吗?没差别。如果是乘高铁从龙华出发到坪山去，你可能买4万元/平方米的房子，但是再坐5分钟到星河丹堤，目前的价格是还不到2万元/平方米，这就是差距。大家考虑惠阳、大亚湾房价的时候，首先要考虑地点和高铁带来的价差。
现在这边的房价还没有体现出来，原因是什么呢?因为过去三年整个中国的房价都被按住了，就算深圳也是持续了几年。这种情况下，要星河丹堤房价立马突破2万元，这也不现实，因为整个中国都被按住了。这是第一;第二，如果轨道会把惠阳的房价和龙华的房价对接的话，我们买什么样的房子?你到这边买一定是买龙头，一定是买一个区域的龙头，尤其是一个新开发区，或者是我们认为它相对来说还没那么成熟的地方，那一定是买龙头。因为我们在深圳看到很多这种案例，任何一个区域买的龙头的房价它涨得是最快的。比如说，深圳湾，买深圳湾1号它涨得最快，买光明中心区龙岗九龙台涨得最快，这是很典型的。会展南站板块你买什么?就买星河丹堤，因为星河丹堤各方面的综合素质非常均衡，有学校、商业、山海资源，居住品质也不差，都是星河的品质，可以满足你各方面的需求。而且教育是非常独特的，该独特的资源它比别人强很多，该跟大家比拼的资源它也不比别人差，那它就是龙头，区位它也是龙头。这种龙头资产，目前卖1.8万元/平方米左右，1.8万它也是这里的龙头。未来中国房地产出现一波类似2015年趋势性行情的时候，龙头是最先涨的。我认为现在趋势性行情正在慢慢的出现。
今年一年深圳市场，在整个中国来说卖得还是可以的。原因是什么?2月28日《粤港澳大湾区发展规划纲要》，整个市场火了一把;到6月份，深圳拍卖地，又火了一把;到8月份，先行示范区的《意见》公布，又火了一把;到11月份再拍卖地，又火了一把。深圳整一年不停有热点出来。所有热点出来都是因为深圳被按压了三年，只要深圳城市品质、城市未来给大家信心和欲望，所有人就不停的在买。
过去这一年大家都是因为对深圳未来美好向往在买房，但是最近又出现了新的状况。新的状况是什么呢?因为深圳在调整所谓的房地产调控政策，最典型的是深圳把豪宅线调整了，豪宅线一调整，把二手房市场激活了，把整个深圳市场就放出来了。粤港澳大湾区其他城市没有像深圳这样直接调豪宅线，但是放松限购，今天佛山就放松限购，珠三角限外令放松，我觉得这是整个市场变化的趋势。接下来整个深圳的市场很可能就是因为结构性调整，导致从结构性行情变成趋势性行情，那么对于龙头性产品来说绝对是利好。
主持人：谢谢。最后一个问题?
现场提问：各位老师，我想请教一个问题，现在投资买房是不是最好的时机?
周学军：今天这个提问环节我很喜欢，为什么呢?这些提问的观众不是预先设定好的，而且确确实实都是真的想买房子的，所以这个环节我非常喜欢。以前我参加活动的时候很多都是预设的，那些问题都是比较官方的。
其实也有很多朋友问我什么时候适合买房子，这个问题十几年前就已经有很多朋友问我说“什么时候买房子?”我那时候告诉他说“你有钱就这个时候买，有钱就买。”
什么时候都是买房子的好时机，这句话我们可以倒过来看，房地产投资里面有一个理论“倒后镜理论”，我们开汽车的时候看倒后镜，坐在汽车驾驶室里面往会看的时候，会发现错过了很多风景，也错过了很多投资机会。十几年前买房子上车了，那就赚很多钱。
就拿星河丹堤这个项目来看，第一期是4、5千元，第二期7、8千元，现在是1.8万元了。所以，什么时候买房子?只要经济许可都是可以的。在座的朋友也是，如果自己经济条件许可，什么时候上车都可以。但是有个选择，就像刚才胡春老师讲的，一定要选当地的龙头企业、龙头盘。这跟买股票有点类似，虽然中国这几年股市一塌糊涂，但是买房子跟买股票很像，买行业的龙头股、买当地的龙头盘。
刚才这位观众说他介绍了很多亲戚朋友来星河丹堤买房子，我也是，我也介绍了很多亲戚朋友。他们知道我要来了，好几个朋友问我要不要过来吃饭?我说今天晚上我真没空。这个地方我为什么会介绍朋友来买?首先，我告诉他说，你想到惠阳去买房子，首先你要去看星河丹堤，其他项目先都不要去看。你如果喜欢星河丹堤，其他项目你也不要去看;如果你不喜欢星河丹堤，其他项目也不用去看。很简单，看了这个项目你不用去看其他任何的项目了，因为这个项目可以满足你所有的需求，无论是住家需求，还是投资需求，还是以后能涨多少?涨多少现在说不好，这一切取决于国家的政策。但是一旦市场放开，市场有松动的话，我想这个项目一定是首先涨得最快的，这在深圳是有先例的。
主持人：非常感谢。最后一个问题，请这位女孩提问。
现场提问：大家好!我也是星河丹堤的业主。我想问李德轩李总一个问题，因为我先生是比较看好你们S区的商铺，星河丹堤的学校和住宅配套，以及物业各方面我们作为业主都觉得非常好。但是从商业配套来说，您作为星河丹堤的官方代表，惠州星河丹堤对星河cocogarden会不会效仿福田和龙岗的cocopark那样更大规模或者体系化的发展呢?可以跟我们说一下吗，因为我们投资者比较注重投资回报率，谢谢!
李德轩：感谢你的提问，首先我想问你一个问题，您是首次投资商业物业吗?
现场提问：也不是。
李德轩：OK，那很多问题沟通起来就比较便利。
首先明确一下，我个人站在对星河的了解，cocogarden虽然它是个综合体，但是它是一个相对规模偏小的社区型综合体。客观一点，我不能吹，它未来的发展无论怎么发展都没法跟深圳cocopark这样一个能级来比较。深圳市罗湖的商业中心区以万象城为代表，福田中心区以星河cocopark为代表，南山是以欢乐海岸为代表。我只能跟你分享，S2区的临街商铺，大家买商业最忐忑不安的一点是关注电商对社区商业和综合商业的影响，这应该是没有分歧的。但是我们S2区，我认为你是比较有眼光的，所以我刚才为什么问你这个问题，你有没有投资过商业?为什么你不买其他区域，我认为你应该是有这方面的置业经验。
S2区的几个特点：第一，全部带有餐饮，所以抗风险能力相对于普通的商业有多了一层保障;第二，放在星河丹堤来说，这一个小组团应该是这个社区里边真正意义上的临街商铺;第三，找投资回报的参照，就隔壁F区临街面目前租金是150-200元/平方米的水平，作为资产配置来说是可以的;第四，这个商铺开售对外价格是4-6万元，但是这里比较多商铺，性价比还是比较高的。投资回报，作为资产配置以及抗风险的能力，在整个星河丹堤里面都是非常优的组合。
但是无论电商怎么样冲击商业，但毕竟它是临街商铺，楼上几千个住户，楼下就那么几十个商铺，从供需和小区需要创业来说，一定是有租赁的需求，再有跟学校的关系，这是毫无疑问的。我相信您也有经过研究，才会把置业目标锁定在S2区的底商。谢谢您的提问。
主持人：的确，问的这些问题给我感觉是相当有经验。就像星河丹堤打出来的口号一样“我们都是一家人”，大家如果有任何问题都可以咨询现场工作人员和李德轩李总，我们相信星河丹堤也会给大家非常满意的答复。
在这里非常感谢场上几位嘉宾的分享，非常精彩，尤其针对教育这一块也让我大大涨了知识，也为我的未来铺好很多路。
接下来我们合影留念，留念之后还有一个最重要的大奖，有请及位老师一同来抽出今天的最后几个奖项。
(合影留念&抽奖环节)
主持人：亲爱的朋友们，“丹堤一家人、人文新生活”，到这里今天下午的高峰论坛就接近尾声了，再一次感谢大家对星河集团一如既往的支持和对品牌的信赖，以及您的正确选择，在这里我代表星河丹堤再次感谢各位的到来，谢谢！朋友们，再见！
回放
回放
回放
回放
回放
回放
粤公网安备 44010602005421号
