接下来这场论坛是由宋丁先生主讲的当前旅游地产的发展态势和投资策略，有两个层面的含义，一是对当前旅游地产的观察，二是针对开发商的投资策略，其实对投资者来讲也是一个帮助。宋丁先生是综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、教授，最早师从费孝通，他创造了旅游地产社会学的领域，一直以来都做这方面的研究。
这两年有两个热点，一个是旅游地产，一个是城市综合体，这是目前中国所有地产商都在进行的两个领域。宋丁先生在做旅游地产的时候做了很多案例，包括跟政府以及一些大型项目的策划。他刚刚推出了一本书《旅游地产及东部华侨城的实践》，大家可以观察一下。
下面跟大家分享几个数据，我们往往说旅游地产几平方公里的项目也很大了，但现在有很多二、三十平方公里的项目出来了，从华侨城开始，到后期的万达、雅居乐、佳兆业、恒大、富力、世茂，包括深圳本土及惠州很多项目都在做旅游地产，至于旅游地产的走势，我们有请宋丁先生。
非常高兴今天能够来到这里，大家都知道，这几天非常热闹，有两件事情，一是秋交会，二是黄金周，秋交会是玩地产的，黄金周是玩旅游的，你参加了秋交会，黄金周就不能玩了，想玩黄金周，就不能参加秋交会，咱们办呢？我给你整合一下，玩玩旅游地产就全都有了。我的议题是当前旅游地产的发展态势及投资策略，在这样的判断之下，我们怎么投资，怎么做这件事。
一、发展态势
1、大调控下房地产企业走向何方
业外：脱离房地产，进入矿产等实体行业，也有的进入民间融资等领域。
为什么现在要讲旅游地产？是因为国家政策调控的太厉害了，如果说从去年4月份没有限贷、限购、限贷的话，可能绝大部分开发商仍然热衷泡在住宅产业里享清福，因为他们可以获得很高的利润，我想如果没有调控的话，深圳的房价可能现在均价不是2万，而是3万到4万块，这是完全有可能的，所以说房价调控的第一任务是把价格管住了，你看看去年4月到现在，深圳的房价一直是在2万元左右徘徊，老百姓很高兴，而且他们希望再往下走一走，可是开发商很不高兴，房价怎么就不涨了呢？如果老这样不涨，我怎么办？我就要想办法，我不玩这个东西了，我找新的办法。如果他不想玩的话，打算玩什么呢？一是业外，走出去，干脆一步迈出去，不玩房地产了，有没有这样的？我告诉你有，很多，比如最近一个非常大的开发商绿城，最近据说银监会在检查他的信托，163%的高负债，逼的它快要死掉了，怎么办？三步棋，第一步是赶紧降价卖房子，如果卖不动，第二步准备甩掉几个项目，大项目不玩了，少玩一点。第三步，如果实在还是卖不动，你们这帮王八蛋就不买我的房子的话，我就狠狠的把房价降下去，旁边卖两万，我卖一万，我把房子降到一万块你还不买吗？你肯定买，他为什么敢降到一万块？因为他所有的成本加在一起还没有一万块。
低价卖房子回来的钱干什么？美债危机、欧债危机，现在全部找中国人要钱，温家宝总理又准备到欧洲去，给欧洲人民做贡献。中国的老板说“我手里有点钱，我才不玩普通实业”，像深圳关外过去做帽子、做鞋的，不玩那个东西，高科技他又不懂，IT也不懂，也做不来，怎么办？脱离房地产的很多老板打算进入矿产，这种产业不需要太多脑子，跟做房子差不多。但是还有的开始进入民间融资领域，特别是中小企业，过去玩股票，你看看股票现在能玩吗？有的人去买黄金，上个月财经频道播出一个专家讲“黄金买吧，没问题的”，今天我又看财经频道上水皮在讲“我坚决反对买黄金”，你去温州看看他们在干什么，全部是民间融资，年化收益率超过50%、60%、70%，所以我讲现在跑出业外是有机会的，当然风险有很大，那怎么办呢？我们玩十年房地产，玩的这么好，有些人不甘心，不想出去，不想出去咱就在业内。
在业内目前有四个方向：
一、二三线城市住宅产业，你马上说了，别讲这个东西，现在二三线城市不是追加限购吗？你看看上个月国家出了指导性文件之后，有几个城市出了限购？只有浙江台州等两三个城市，大家都不跟着玩，中央不强迫我的话就不玩。还有几个是限价代替限购，这意味着地方对于国家这项政策的阻力非常之大，因为很简单，限价就是对开发商的，限购就是对消费者的，地方政府说可以管管价格，你不能管成交量，因为成交下来的话我们就没有税收了，土地拍卖也降价了，如果房子再卖不出去，我政府收什么啊？所以说二三线城市的住宅，乃至四线城市住宅产业的发展仍然是非常大的趋势，不可能完全改变。
二、保障房。今年3600万套，现在讲了“必须完成”，虽然我们知道一年之内完成了过去十年的建筑开工量，意味着什么？意味着未来三五年暴露的问题会非常之严重，但是它代表了我们中国房地产的方向，因为中国的房地产不能完全货币化，不能完全市场化，不能完全交给开发商，政府不能无所作为，过去十年中国房地产说一千道一万最主要的问题就是政府失职，包括中央政府，因为保障性住房不能让地方政府自己搞，中央政府必须搞出为穷人盖房子的制度化的东西，这个制度化已经拉开序幕。当然，今年有一点操之过急，3600万套，水分比较大，很多地方为了充数，拿很多假东西往里装，这很正常，得有三五年才能落实，但不管怎么样，它代表了一个方向，所以说很多开发商，特别是中小开发商，我们知道前两天深圳拍了两块地，大的投资商都没拿，是小投资商拿去的，它为什么拿？它要过冬，真正的商品房它没有办法做了，可是又不能离开这个，别的又做不了，那就找政府吧，但是他拿到地以后就意味着政府可以关照他，他绝对死不了，而且他可以利用地方融资平台拿到贷款，所以说某种意义上来讲，保障性住房在现在开始三年之内是开发商过冬的一种很好的办法，他可以躲开商品房正面的高压政策。
三、商业地产。我们在深圳都知道，深圳的商业地产目前是以大规模的城市更新改造项目露面的，当然，我们的城市更新，按照西方的观点来讲，二三十年就进入更新听起来挺离谱的，但对于深圳这座城市来讲，大运会完了以后，火炬塔不是已经成了文物，保护起来呢？我们十个月的东西就可以成为文物的话，二三十年的建筑完全是旧房子，拆就拆了，不管怎么样，咱们就这么一亩三分地，深圳这么小的面积还有三万亩的基本农田，听起来可不可笑？但国家就要这么做，这三万亩成本再高也得种菜，不能种房子，所以逼着我们在城中心改造，城市更新做商业地产，当然我讲的商业地产是泛商业地产，不纯粹是商业，是城市综合体，而且是多元化高端的综合体，最新的综合体，京基100是一个代表，未来超过京基100的远远不止一个项目。没有办法，中国的城市未来就是往天上走，这是大趋势，这个前景非常广阔，而且我们知道凡是城市综合体中一定会配建住宅，二、三线城市住宅有住宅，保障房就是住宅，商业地产至少20%是住宅。还有一个重大的方向，旅游地产是不是住宅？还是住宅，住宅换个面孔露出来了，怎么回事儿？老想盖房子呢？你不盖房子，这几亿人往哪儿住，我们的城市化还没完成，联合国讲到的21世纪的两大事情，其中一个就是中国的城市化，我们才走了一半，还有6、7亿农民，城市的这6亿人，哪一位满足你现在的住房？你现在住80平米，老是想着120平米，住120平米的老是想着180平米的，住180平米的老是想着别墅，人的欲望很可怕，不断在助推房子的面积和房价。可是我们管不住，我们哪一个人自觉管住自己了，说我低碳一点吧，180平米是低碳，还是120平米是低碳？其实真正的低碳是不住房子，但我们能做到吗？做不到。
讲了这么多方向以后，我刚才讲了业内、业外，一定要走向业外，寻找其他投资渠道，或者你一定要留在业内玩，你可以包装成保障房为人民服务，包装成旅游，为了大家生态生活的需要，要包装，要加多一些文化。
2、地产大鳄纷纷出击旅游地产
目前90%以上大开发商全部都进入旅游地产，比如万科高调宣布住宅产业的，它最近在干什么大家都知道，它在惠东的双月湾是典型的旅游地产，而且是非常高端的，谁也逃不了，谁和钱过不去？有钱赚就要去干。惠东今年是一个热点，当住宅产业一片萧条的时候，惠东那片海湾今年多么热闹？十大开发商，沿着海湾一片，未来那一片就是世界级的国际化，你管不住，这就是趋势，它那个地方就是热。所以我讲旅游地产到现在为止大部分开发商已经进入了。
这些大城市外围的山水地带是旅游地产的主战场，旅游地产可以在城里面搞，可以在城市边上搞，也可以在离城市一两个小时的位置上搞，但旅游地产一个重要的表现就是要占山、占水，是以环境为号召的，它要给你一个不一样的环境，要给你一个很景观的环境，给你一个很人文的环境，在深圳主城区可以做吗？很难做，华侨城波托菲诺已经是绝版的了，不可能再有，所以只能往外走。深圳往外走的圈层中，有很多这样的大盘目前在大规模推进。
还有一点是占地规模特别大，商业地产也好，普通地产也好，哪怕工业地产，相比旅游地产而言，占地方面都不可同日而语，我在全国做了很多项目，前天刚从新疆飞回来，到新疆看胡杨林去了，其实是一个老板在那儿投旅游地产，占地非常大，少则几平方公里，多则十几平方公里的面积一下就圈下来，它需要这样的面积来展示项目的核心，这是旅游地产非常重要、突出的表现，空间上特别特别大，离城有一点距离。
当然，有这么大空间，投资额能小吗？小不了，我今年已经涉足了三四个大的旅游地产项目，我现在手头在做的项目，我不能讲是什么公司，但我可以告诉你它绝对是中国最大的房地产企业之一，它在中国的二线城市拿了19平方公里的土地，就在城市边上的一片山地，他要做一个非常经典的旅游地产项目，这个项目我有幸成为它的主要策划人，正在做。这个项目的投资规模多大呢？目前初步核算是350亿-380亿的总投资规模，包括基础设施建设、道路、所有水电路，包括公共配件，包括房地产住宅、别墅、酒店以及旅游项目、主题公园，加在一起就是350亿-380亿，听起来很离谱吗？不离谱，很现实，像这样的项目在全国已经很多了，我初步测算了一下，海南的旅游地产在省份中是第一位的，海南岛目前为止已经是一千多亿了，还在往里加，因为它现在房价涨的太快，导致有一点停顿，但是谁也没有办法改变海南未来旅游地产发展的前景，为什么？因为唯一性，海南岛在中国是唯一的，只有这么一个热带岛屿，只有这么一个最好的海滩，可以类比夏威夷的海滩，也许我们现在叫东方夏威夷，一百年以后夏威夷改成“西方的海南岛”也很难说。
至于全国而言，目前旅游地产口径上的投资规模不下5千亿，我说的投资是老板们投资做，你们作为消费者，你也投资啊，三亚的房子，现在空置率达90%以上，因为很多北方的人去投资，所以不管开发商也好，消费者也好，都可能成为旅游地产的投资者，这些人都在那里买一套两套，是他经济可控范围内的，不存在还贷的压力，如果把中国经济和美国、欧洲类比，你就不懂经济学常识，西方人习惯了借人家钱花，花的很有理由，不但花的很有理由，美国每天几百亿要扔到福利里面去，几百亿扔到军事里面去，再穷人也要造航空母舰，我们中国人就是存钱存钱存钱，你们自己哪个不存钱？尽管中国的福利待遇这么差，社保这么差，但中国塌不了台的原因是你们兜里存的钱，让你们把钱拿出来去借别人的钱，你敢吗？连老婆都找不着，当然深圳还好一点，上海现在都列入“找对象基本法”了。
我们这么大的投资，没有那么大的风险就在于国民储蓄非常雄厚，这个投资现在也大大波及到旅游地产的方向。再举个例子，业绩非常突出，这两年其中有一个企业，它某一个月在滨海度假地产的销售额占全国当月销售额的66%，而其他的1/3就是他过去在全国布盘的住宅地产，住宅卖动了，特别是城里的住宅都卖不动了，都被限购了，可是我的滨海住宅明明空置率非常高，但是他说“不怕，我愿意买”，为什么？因为靠海，我们计算过，以中国人均靠海的资源，可能就是几厘米，这个精确度很高的，所以你真能有一套海边的房子还真是幸福。
为什么大规模投？我刚才已经讲了一个理由，我要卖房，你老是打压，限购、限价，限那么多我怎么卖？我找不限购的地方行不行？所以住宅政策是最直接的原因。但其实还有一个特别特别重要的原因，就是地方政府要借助所谓旅游地产开发来解决落后地区的发展问题，因为我们知道这三十年改革开放，城乡差别拉大了，城市很光鲜，你看我们深圳、广州光鲜不光鲜，你以为广东整个都光鲜吗？我告诉你广东的贫困山区县落后程度一点不亚于北方的县，我大概二十天之前去陕北一个县，它是一个产煤的地方，挨着鄂尔多斯，一个看上去山上都不长草的县里，它县城里的房子是2万多块一平米，还买不到，满大街跑的奔驰、宝马都不算数，玛莎拉蒂都不算什么。
这些地方怎么办呢？如果靠政府财政解决的话，他们解决不了，那怎么办呢？你们这些大开发商过来整体开发，我给你优惠条件，你帮我整体开发。整体开发的话，你政府给我什么呢？政府说“我给你一块地，你盖房子”，一笔交易达成了，合理不合理？很合理，要不然穷地方怎么发展？
还有一个活生生的案例，华侨城成功经验的刺激作用，这也算是深圳的骄傲，华侨城创的两类模式在全国被疯狂的克隆，一个是欢乐谷模式，一个是东部华侨城模式，两个都是旅游地产，欢乐谷模式是都市型的，比如北京欢乐谷，在城里或者城边上，地块不大，政府给你一块地，你做高端公寓房地产，卖的很好，但东部华侨城就不一样了，那个地方山啊、水啊，不可能拿很小一块地，所以东部华侨城9平方公里，是深圳三十年历史上政府一次出让土地最大的项目，9平方公里给一家企业，而且是优惠的，因为人家给政府做事。
华侨城利用这样一个关系，最后盆满钵满，这也大大刺激了国内的开发商，所以大投资商纷纷转向这个领域，最近有一个很高调的企业，是国企，很大，今年足球玩的很风光，已经登上联赛冠军，这在中国足球市场上是没有过的，恒大最近高调杀入旅游地产，每个项目投资几十个亿，在全国排兵布阵准备再干十几二十个。
这么大面积，那么容易吗？你说你要在那边盖那个房子，那都是要建筑用地指标的啊，如果到农村，涉及到耕地18亿亩的红线，能管得住吗？这种矛盾非常突出，在突出的情况下就可能有私下协议，我先给你让，你先做，我再慢慢给你落实指标。问题出来了，现在国家是卫星监控，没那么容易，所以说旅游地产占地问题矛盾百出。
另外一个是房地产企业进入旅游地产以后的特点，华侨城是旅游企业，但是我们的房地产商进入以后，不想做旅游，很多是把旅游当成花瓶摆在那里，真正干的好的还是做房子，所以经常巧立名目，拿到地已经就盖房子，现在好一点了，比如我做350-380亿的那个项目，它准备拿出10%的比例，就是35亿左右来做旅游，这已经很不容易了，但仍然还是偏少，它做的旅游没有特色，华侨城敢卖这么高的价，是因为它把旅游做出特色了，特色就是钱，你拿地是一次利润，做特色是第二次利润，不做特色利润就上不去，所以我觉得不懂做旅游的就搞不了旅游地产，这是一个基本的原则。
第三，这两年来动作太大，政策面其实已经有所警惕了，我们都知道的，比如说高尔夫球场，比如说别墅，国家已经明令禁止，当然禁是禁，大家都知道，我们国家从来都是屡禁不止，从我们当年禁止开发高尔夫球场以来，禁止令发的时候，中国的高尔夫不到200个，现在已经达到五百家了，而且未来三五年内会超过一千家，这都是在国家严令情况下突破的，为什么要突破呢？它是吸毒吗？它是犯罪吗？不是，它是正在进入奥运会、亚运会的项目，所以这个产业的方向是没错的。但是遭遇到中国的土地压力，所以中国要禁，但是政府一方面说要禁，另一方面又没有跟进措施，所以这个产业继续在扩张。最近主题公园也下令暂停，我们始终在和政策玩捉猫猫游戏。
还有一点，我们要看到经过这样大规模发展以后，旅游地产模式的利润空间已经在收窄，如果你再晚进入的话，也许你就和其他的房地产一样，所以这也有发展时间的问题。
在这样的情况下怎样投？多元选择性进入，一是选城市，其实不同城市投旅游地产的发展方向是有很大差别的，因为我们知道资源是第一位的，比如像沿海、滨海，在全世界都认的第一位旅游资源就是滨海，像深圳这种城市，谁想打都打不死，十年、二十年前我们还在哀叹我们没有旅游资源，华侨城自豪的说“正是因为深圳没有旅游资源，我们才造主题公园，我们成功了”，而现在深圳可以自豪的说我们是全中国旅游资源最丰富的城市，因为我们东边有23个沙滩。当然，城市还是要大规模的，因为要考虑到未来市场的辐射性，消费力越强的，旅游地产的发展前景越好。
要选地方政策比较鼓励的地方，旅游地产还要选非常好的位置，李嘉诚说“地段、地段，还是地段”，其实商业配套是地段，环境也是地段。还有就是资源，一定要有滨海、山地、森林等这样一些能够做休闲度假的资源。还要选自我能力，你自己心里明白，没有金刚钻你要揽那个瓷器活，最后就是吃不了兜着走。
做旅游地产，你一定要有一颗朴实的公益心，以规模化公益承诺来置换土地优惠政策，因为大规模的土地没法招拍挂，一定是和政府谈判以后给你出让，如果给你出让的话，凭什么给你啊？给你就是你要告诉正确“我要做很多善事”，以这种方式就很容易进入，政府可能给你地价或低地价。
哪些是好事呢？
一是解决地段三农问题的公益性，发财的时候永远不要忘了祖祖辈辈生活在那个地方上的农民、农业和农村，这是第一要义。
二是解决地段环保问题的公益性，农民迁走了，这个地段上环保很糟糕，过去破坏很严重，污水横流，你要盖美丽的房子，不低碳能行吗？所以你跟政府讲“这块地方的环保我来解决”，增加绿地，增加环保价格。
三是协助政府解决区域市政配套的公益性。当然不是你来建，你配合政府建好不好？一定要做一点事，如果你说“这是你的事，跟我没关系”，显然没有诚意。
四是为地方开发高品质旅游项目的公益性。你全部都做完了，然后说“对不起，我想盖房子了”，那就不叫旅游地产了，旅游产品是公共产品，是给老百姓旅游用的，你要是盖房子就不一样了，盖房子有私秘性，马上保安就把住门不让进了。
五是为地方政府多角度提供财政收益的公益性。东部华侨城在这几年中，每年给盐田区的财政贡献20%，盐田区收一百块中，有二十元是华侨城的，当然未来可能会适度降低，但不管怎么样，盐田区政府已经尝到了发展旅游地产的好处。
这么多的公益加在一起，我做了这么多好事，你要算一个总帐，最后加起来还是要赚钱的，这个钱赚多少你去算，如果你忽悠政府能够赚到暴利，我觉得这个暴利你该赚，如果你没有忽悠到，小赚也可以，按照万科的标准，25%也不少，比买股票强多了。
3、处理好旅游与地产项目的关系
一是必须要确立旅游地产的核心是“旅游树旗、地产筑基”的基础战略。旅游是一面旗帜，因为所有的市民和政府都关心你给我做一个好的旅游地产，我两三年以后可以去玩，他绝不关心房子盖的好不好，所以一定要树旗，但为什么说助产筑基呢？比如东部华侨城，它卖的钱里面，1/3的钱投到地产，但2/3以上的钱是靠卖房子卖出来的，一栋别墅每平米十几万，如果有统计说一周全深圳的均价上去了，肯定是盐田区的天麓多卖了几套房子，它一卖，一个城市的均价都上去了，你不要去骂，因为他卖那么高，开发商老板买那个房是要给政府交税的，所以说极少量的把房子卖超高价，不要担心，问题不是出在他卖高价，而是出在统计的算法有问题，不要把这种房子轻易统计进来。
二是确立合理的旅游项目和地产项目的投资比例。要做旅游地产，要多投一点旅游，但多多少也不见得，没有一个绝对标准，但是你不能糊弄别人，地拿过来只盖房子，那也不行，怎么着也得10%吧，这个比例越高，给政府的信心越大，但是越高，未来的利润就越低，所以掌握好比例关系非常重要。
三是做好旅游项目，为地产项目升值创造高端环境。聪明的开发商一定要把旅游做好，凡是旅游做好的，你的房价卖多高别人都不说，因为他觉得有这样的环境，上上个礼拜我在天麓，一个老板请我吃饭，底下的人对山上房子仰视，老板该不该住这样的房子？该住，因为他做了这么大的贡献，他住这样的房子也有幸福感。
四是实施旅游和地产项目密集交错性投资开发流程。你拿来一块地，千万不要把房子盖完了，房子卖不了好价钱，或者把旅游地产搞完了房子还没盖，资金回笼资金断了，像东部华侨城，五百套别墅分了十几期，推一点，挣一点钱回来再做旅游，交错上升，这是一个基本的经验，不能先搞这个再搞那个，这样不行，这是专业流程。
4、必须实施的若干重大策略
一是公共关系策略。旅游地产至少目前来讲没有把几十平方公里给你拍卖的，可能周边的建设用地上有拍卖，但目前也基本上是招拍挂的挂拍，所谓挂就是给你，找一个理由给你，所以不仅要跟政府搞好关系，还要跟当地的村民搞好关系，跟很多的市场建面搞好关系，如果不搞好关系，将来开发时就困难重重。
二是高水平策划先行策略。开发商兜里揣着一个亿、十个亿的时候，他完全可以不理会你什么策划不策划，但现在他兜里揣着100亿的时候，怎么玩？如果我不给你策划好，几十个亿敢投进去吗？
三是高端专业人才策略。刚刚说的350亿的项目，我是总策划，老板很大，是全球顶级的旅游地产开发商，他为什么请我们这些人？就是因为他发现这个时候他脑袋不够用了，必须请外脑来做高端策划，没有这些，后面就会南辕北辙，如果你是老板，千万注意，不要自以为是，不要以一千万的思维来对付一百个亿。你开发一辈子房地产，十年都在卖房子，知道旅游怎么搞吗？很多人以为自己什么都做得了，没有这么回事，华侨城是将近三十年锻造出来的一个专业队伍，不要小看，你要有非常高端的专业人才策略，要引进人来管这个东西，从开发投资到未来经营，而不是老板拍脑袋。
四是政策风险控制策略。你在一片政策的市场中，如果不能应对这些政策，风险就很大了，尤其像旅游地产，拿了这么大块地，说实话，想让你倒台，我政策上找到理由就把你塞进去了，我经历过这样的事情，前面张书记热烈欢迎，把你请过来了，结果张书记调上去了，来了个李书记，李书记说“不行，推倒重来”，一下子就死掉了。这个风险和公关是紧密相关的，这是非常具有中国特色的，今天没有外国人来，要是有外国人来我就教他一招，在中国逃避不了这些，可是我们又没有办法离开这个产业，那怎么办呢？圆滑一点，所以说政策风险调控也应该是我们介入旅游地产非常重要的策略。
由于时间关系，我大概就讲这么多。谢谢大家！
谢谢宋主任，刚才宋主任给我们讲是很宏大的话题，旅游地产是一个很新的领域，很多开发商在尝试，宋主任告诉我们怎么看目前行业发展走势，以及开发商业务选择方向，开发商应注意的应对事项和其中存在哪些陷井，以及以怎样的措施来对待政策风险。
接下来是互动环节。
在国家宏观经济调控之下，房地产企业应该如何面对资金方面的风险？以及如何面对政策方面的风险？谢谢！
这个问题提的特别专业，其实从十几年前的亚洲金融危机，到美国次贷危机，到现在的欧债危机，所有问题的灵魂是什么？一个字“债”，不是孽债，如果你非要借债不还，就是孽债了。所以说只要企业不被债所牵累的话，我觉得问题不大。我们都知道企业借债是有关系的、额度的、比例的，现在企业可以承受的，偏高一点80%，偏低一点50%，如果超过这个限度就比较麻烦。在目前这个格局下，很多企业面对的问题是一方面他希望有很多钱进来，滚动发展，另一方面是现在在商业银行贷款非常困难，两头挤压他，一方面是国家存款准备金率拼命上调，20.5%，全世界最高。整个8、9月份，商业银行的资金流出去非常大，几千亿，为什么流出去？很简单，你能保证负利率不发生吗？保证不了，这几个月我们的CPI一直是6%甚至更高，你而你加了息也没多少，算下来我的钱搁在银行天天在币制，商业银行越来越窄，现在银行惜贷，大量的揽存，这意味着开发商的日子非常难过，你们从商业银行贷款贷不到，可是你又想发展，怎么办？所以去找民间借贷，你真敢找民间借贷吗？我住宅如果不到活不下去的时候不要去找民间借贷，因为我们国家在这一块漏洞太多，风险太大，所以我觉得中国的问题不会出在正规的商业银行，因为中国的商业银行是全世界最安全的商业银行，国家都包办了，不要去讲建行、工行出什么问题，前段时间银行评估，说房地产下跌50%我不会有问题，这是实话，但问题还是和债有关系，将来中国如果出问题一定是民间借贷出问题，地下钱庄，这是很可怕的，但是这一块，目前形势下很多人没有觉悟，他拼命卷进去，他以为高利贷拿到以后，下个月、下下个月能还得起。
我回答这位先生的话，如果你能活到那个份上，最少不要染指这个东西，风险太大，说不定是巨大的漏洞，是国家级漏洞，要量力而行，不要搞孽债，适度借债是正常的，行业拆借也是正常的，但一定要适度，不要超过风险比例，超过了，自己倒霉活该。
另一个是多元化，这么多年来大家在房地产里闭着眼睛都赚钱，全世界的富人排行榜，唯有中国房地产商的比例那么高，八、九十年代，和政府搞好关系，一个初中生都可以赚到钱，哪里是什么知识经济。我觉得在换代压力可控的前提下适度多元化，鸡蛋要放在几个篮子里，但不赞同90年代那样大规模的去做，主营业务很清晰，但一定要多几个篮子。
当然，我觉得还要研究市场，在这一轮发展之后，结合国际形势，包括欧债、美债以后，世界经济在发生着巨大的变化，讲个例子，前海区区15平方公里，中央政府叫部级联席会议，这种高待遇是经济特区三十年都没有过的待遇，中央直接管这15平方公里，这15平方公里和这15平方公里外围的100平方公里的地方，未来机会大的不得了，谁也不要说“来晚了，深圳没有机会了”，这是最没有出息的，我们对外公布到2020年是1500亿，我告诉你，事实上有1万5千亿的机会在里面，这1万5千亿，你能捞到多少？将来要涨哪些产业？为什么部级联席会议？是因为前海担负着全中国都没有的任务，就是人民币国际化，这个时代还是钱说了算，美国人现在为什么着急？他们没钱了，钱突然就跑到中国来了，很难说，他又要看中国人的脸色，又不想放弃过去一百年的面子，美国人、欧洲人很煎熬，中国人也很煎熬，我明明揣一兜的钱还不算数，我们才混了一个IMF副行长。
我觉得除了我们做好本职，不要盲目贷那么多款，还要多元化，选择未来高成长的空间和产业方向，我认为不要走远，就地取材就有大大的机会，我非常看好前海，这件事不是香港能完成的，也不是深圳能独立完成的，也不是北京能完成自，更不是上海能完成的，只有前海能完成，中国的货币未来和欧元、美元抗衡，这只船要从前海驶向国际，你以为给了香港60亿的发债权就以为是香港了？如果是这样的话我们就不搞前海了，香港在世界贸易组织中是有地位的，我们中央政府能直接管香港吗？不能管，它有经管局。所以未来十年，人民币大规模国际化，周边有太多的机会，这种综合服务业里面会有巨大的成长潜力，所以我建议大家关注这样的高成长潜力股。
宋教授，您来深圳已多年了，经常看到电视上报道你回应房地产，刚才您谈到绿城地产，这两年深圳房价上涨比较厉害，你对深圳房价后市怎么看？绿城的情况会不会在深圳出现？
这个问题问的非常尖锐，像我这种角色的人最怕回答这种问题，房价怎么走？估计只有神仙才能回答。
深圳的房价基本上是三个阶段，一是98-03年，基本上稳定，每年5个百分点，涨的很平稳，当时深圳业内人士很自豪的说“我们深圳的市场经济很成熟，你看我们房价走的很稳”，话音未落，03-07年一路飞奔，03年房价涨了百分之十几，05年的房价涨了26%，07年就涨了50%以上，07年二套房限购一出来，那一次和现在不一样，那个时候开发商没准备，贷了一批款，房子卖不动了，钱收不回来了，还贷压力巨大，很多面临倒闭，所以08年一路下降，降了40%多，这个价格到09年初的时候是10600元，但到2010年就是20100元，当时许勤市长有一个说法，说深圳房价被限制住25%，很多人不相信，其实这的确是实话。你去查查，2010年4月份到现在的均价基本上是微微颤抖的横线，没动，去年4月份就是差不多2万块，到现在还是这个价格。如果去年4月份以前很多大户型、豪宅别墅卖的比例偏高，龙岗、宝安卖的小户型偏多导致价格下降，有的人说“你不是说均价没动，为什么我盯的那两个盘老涨价呢？”有这个现象。
但无论怎样，限价、限购、现代还是管住了大部分盘，必须尊重这个事实。当房价相对管住的情况下，深圳从去年到今年GDP的增长是11%多，就是说同等时间段内，当经济增长是百分之十几的时候，这个时候房价均价没有涨，意味着去年4月份以前这一年多的快速拉升积累的泡沫，在被GDP增长消化，你要尊重这个事实，如果房价没有升，GDP在快速涨，老百姓也进入到所谓的工资在增加的通道中的话，那就意味着你没有办法低估老百姓的买房需求，特别指的是刚性需求，你看现在外面熙熙攘攘，当然买的人不是很多，还是在看，不排除一小部分人是过来排队领包的，不管怎样还是有很多人需要买房，一旦开发商规模性适度降价，比如降5%、10%，马上日光盘就出来了，在低迷的市道里日光盘是什么概念？意味着持币观望的需求就在门口，给一点阳光就灿烂，我们现在的问题就在于给一点阳光就灿烂，问题出在分配的不合理性，真正能买房的，说实话他仍然能买得起，真正买不起房子的人，你降到一万块他还是买不起，这个事不是我们能办得了的，需要国家从制度上进行平衡。但是你不能说在收入上平衡，所以说政府的保障性住房就非常重要，保障性住房就是为了解决穷人的住房问题，解决穷人住房问题的前提下，房价的问题就可以相对放松一点，现在不敢放松是因为没有解决结构性问题，没有解决收入结构和住房分配的结构问题，这个问题没有解决的情况下不敢放开限购，所以限购这种事情会持续很长一段时间，甚至会追加房地产税，进一步压缩你的购房成本和持有成本，迫使投资人走出去。
如果指望深圳的房价有很大的下落，均价平均滑落到长期1.5万，我觉得是很难很难的，但是我认为第四季度和明年一季度是非常好的时间窗，因为明年“两会”要换届，下一届政府会不会延续这样一个综合的政策？我们不知道，从去年4月份到现在调控一年多的情况下，开发商在资金面上已经有紧张的格局出来了，所以我觉得从10月份到明年3月份，这半年中如果想买房是有机会的，深圳的房价震荡、小幅下滑的空间是存在的，下滑多少我们不能预测，但是有，为什么？因为这一段时间政策继续严控，开发商上半年捂盘积累下来的供应量会加大，这就意味着有些开发商还要通过加大促销来解决资金回笼问题，这是个很现实的问题，如果你现在还有资格买房的话，不妨关注10月份到明年3月份期间，这是一个很好的时间窗。
由于时间关系，本场论坛到此结束，谢谢各位！
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