牧云溪谷营销中心实拍。
嘉宾合影。
牧云溪谷样板间实拍图。
客厅
餐厅
厨房
卧室
衣帽间
各位网友朋友下午好!欢迎各位网友收看由深广电新闻客户端壹深圳APP主办，联合牧云溪谷、深圳壹地产、湾区壹地产独家策划的“解码大深圳·抢占新风口--湾区大都市圈城市价值高峰论坛”活动。
大家可能感到王老师今天好象有点小紧张、怎么穿了花衣服、怎么规规矩矩的念稿子，这是我从来没有的情况，所以必须跟大家汇报一下心路历程。今天是一场网络直播，它的要求有很多，其实从我内心来讲是有点忐忑的，或者有一点抗拒，因为我不是李佳琦，颜值不高、也不是卖口红。同样我也不会做罗永浩，来收割流量、收割韭菜。我只是我们地产圈大家的朋友。
牧云溪谷是一个400万平的绿色生活城，崇尚艺术、人文的生活。有一个非常动听的口号是37度，大家能理解这是多么的宜人，而且从我个人来讲，我非常喜欢牧云这样的字眼，这种诗意、浪漫、充满了想象，可以牧云、管理云彩。溪谷当然是自然的山水。所以我今天没有穿西装，穿了一件看上去比较花俏但同时也非常有浪漫想象的T恤。大家赞成吗?赞成就给我一点掌声，在线的网友高兴的话就点个赞。
我们今天这个论坛话题非常好，非常明白、非常刺激、非常新鲜，因为大家都知道，今年是我们双区建设的元年，又是深圳的四十周年，更不要说前天7月15号，深圳出台了“新八条”。“新八条”出台以后，一石激起千层浪，楼市会发生什么样的变化?深圳、大湾区，我们在都市圈之内，和深圳、惠州、东莞、河源之间是什么样的关系?当然更多人会考虑行政空间会扩大吗?市场机会会产生变化吗?更不要说最近的股市又表现得你说很火热又有点“妖”，拉了几天阳线，忽然又绿了，这对我们的楼市会产生影响吗?会对我们的置业包括我们的投资推动一种什么样的市场走向?等等。
所以我觉得这次策划非常了不得，我要感谢深广电APP提供这样的平台，《深圳壹地产》和《湾区壹地产》提出这样好的创意，更重要的，希望来到现场的朋友能感受到牧云溪谷美好的山湖。当然网上的朋友也别着急，我们会在网上给您呈现。
下面我来介绍一下今天来到我们现场的重量级嘉宾，他们是：
1、榕江集团运营副总经理：郝媛媛 女士
2、榕江集团营销策划中心营销总监：李霞 女士
3、深职院房地产研究所所长、深圳市房地产行业协会专业指导委员会委员：邓志旺 博士
4、《深圳壹地产》&《湾区壹地产》 创始人：潘川玉女士
5、《深圳壹地产》&《湾区壹地产》总编辑、资深地产专家：陶文杰 老师
6、 中国豪宅研究院华南院长、深圳概率CEO：图腾镜 老师
我相信不管是网上的朋友对这几位应该都有所知晓，都是大名鼎鼎的人物，我是乐于给他们跑龙套，否则我也不会今天这么远赶过来。
下面我将要请出榕江集团营销中心的营销总监李霞女士登台致辞。大家掌声欢迎!
谢谢王老师。其实我也是希望把这个舞台交给我们的这些大咖老师们。今天我最期待的也是邓博跟我们分享的观点。但是在邓博上台之前，我先抢一抢风头，先把我想说的话跟各位来宾以及镜头前的粉丝们讲一下。今天非常荣幸地请到了这么多殿堂级的地产圈的大咖老师们，刚刚王老师也跟大家分享了每一位老师的资历背景，我相信镜头前的粉丝们应该也对他们非常熟悉，如果不熟悉的话，小百度可以解决一切问题。
今天我们组织这样的论坛活动，我们也在思考这个问题，因为今年年份很特别，首先有一场疫情，相信疫情打乱了我们所有人、各个行业关于今年的计划部署。但是，今年的一个很特别的地方在于今年是深圳特区四十年，在上半年大家纷纷扬扬地吵了一个上半年，就是关于是否扩容，这个话题最后武装怎么盖棺定论，深圳的湾区大都市的规划是肯定的。那深圳跟其他城市的交融尤其在产业、人口、交通等等各方面的打通，一定会对于民生的经济增长有很大的助力，同时也对于这些城市的城市面貌的升级、城市人居水平的提高有很大的助力。相信一定会出现一个向东部置业的新风口。
其实牧云溪谷的成交客户也给了我们一个很大的启发，就是当大湾区出来的时候，向临深片置业已经成为一个全国性的趋势，未来相信在牧云溪谷一定会有来自全国各地的越来越多的客户把家安置在这里，把自己的孩子、家人放在这里，带着他们愉快地生活。
在2020年这个年份，其实牧云溪谷也迎来了一个自己的新的发展契机。牧云溪谷到今天已经乘风破浪走过了七个年头，刚刚王老师分享了它的整体规模已经到了400万建。并且我们还在持续的对牧云溪谷的版图进行扩张，未来可能至少会有5万人以上居住在这里。随着版图的扩张，或许会有10万人居住和生活、工作在这里。由于这样的版图的扩张、规模的呈现以及人口的聚集，就像刚刚和陶文杰老师在线下闲聊的时候他说他感觉这里就像一个城，没错，牧云溪谷它就是一个城邦。作为一个开发商，我们也要对自己的角色进行调整，从一个单纯的建楼、卖楼的开发商，必须要转变成一个城市运营商。站在我们的客户、我们的业主或者我们家人的角度来考虑牧云溪谷未来应该是什么样子的。
为此，牧云溪谷的整体定位和规划也在2020年做了一个调整，未来在牧云溪谷会成为一个集艺术美誉、科技智慧以及人文关怀，有温度并且有成长共生的一个城邦，相信大家可以把牧云溪谷作为自己置业、安家的比较不错的选择。这也是我们今天最想跟大家分享的一点。相信我们作为一个城市运营商，未来一会在这片区域去深耕，给我们的客户更美好的生活。
可能很多朋友就会问你们有什么样的产品可以让我们买呢?其实牧云溪谷这个产品的规划，它的产品线还是非常丰富的，可谓是丰俭由人，也会有70-150多平的平层产品等供大家选择，看自己的实力，下手就可以了。并且在这里也给大家预告一下我们的六期新品云玺项目即将在7月底的时候正式公开发售。相信镜头前面的粉丝朋友们也会蠢蠢欲动了，如果有需求的话可以拨打现场的售楼电话。与此同时，可能有很多朋友听了之后对牧云溪谷产生了浓厚的兴趣，但是因为在镜头前面没有办法看到实景，接下来给大家揭晓一下牧云溪谷到底是怎么样的城邦。让我们一起欣赏牧云溪谷六期的新品宣传片。
(VCR播放)
各位网上的朋友欣赏了牧云溪谷，深圳的下一站。正如刚才李霞总监所讲，牧云溪谷是一个城邦，而牧云溪谷的打造者是作为一个城市的运营商来给自己定位的，他的愿景是给大家提供美好而幸福的生活。我想即将启幕的云玺能给我们带来很多的想象。刚才李霞总监的发言，她称今天到场的是殿堂级的大咖，但她今天的表达是播音级的水平，声音清脆、叙述流畅，我在台下非常的折服。同时我觉得她的姿态很优雅，没有因为我在流程上的瑕疵带来怨屈。这种优雅的气度其实也是一种牧云风度。
刚才我对邓博做了很多的介绍，今天他给我们带来的演讲就是为我们解答如何解码大深圳、如何抢占新风口。网友们的鼓掌我看不见，但是你们可以点赞。现场的朋友大家掌声响起来，有请邓博!
谢谢王老师，今天王老师穿得很花，带着一种浓浓的浪漫气息而来。同时刚才致辞的李霞总让我想起《乘风破浪的姐姐》，非常有气质。
我今天很荣幸来到了牧云溪谷，我特别喜欢来这个地方，之前我曾经在这儿住过一个晚上，在这儿看到满天的星星，到现在我都能想起当时的场景。这个地方确实非常适合居住。今天跟大家分享的内容是“解码大深圳 抢占新风口”，副标题是2020年下半年置业策略。真的没想到很快就到了2020年的下半年。
我们今天的主题首先谈到深圳，我们先回顾一下深圳这个城市的发展，过去四十年，用一句话来概括深圳的发展的话，就是从一个小渔村到了今天的大都市。我们可能很多方面可以去描绘深圳，但是我想简单一点，用两组数据来描绘，第一组数据是深圳总量的变化，1980年的时候深圳GDP总量2个多亿，到2020年预计达到2.7万亿，在过去四十年不到的时间里面，我们增长了1万倍。所以为什么会谈到深圳的扩容的问题，就是因为深圳的经济体膨胀得太厉害了，它需要新的空间去承接它的经济、它的人口。另外一个是人口的数据，深圳常住人口达到了1344万人，当然这只是常住人口，实际居住人口是超过2000万的。从过去四十年来看，也增长了40倍以上。
同时还有一些比较典型的数据跟大家分享一下，比如深圳现在有7家全球500强企业，400多家公开上市企业，地均GDP达到13.48亿元，这个是全国第一，而且是遥遥领先。辖区的财政收入接近1万亿，出口是1.6万亿，连续27年在全国大中城市里处于首位。我们的创新，比如国际PCT申请量占全国的1/3，深圳一个城市占了全国1/3，大家可以想象一下这个城市的创新活力是多么的大。而且这个数据是连续十六年的冠军。
所以通过这些数据，想告诉大家的是，深圳这个城市确实发展得非常好。我们也想象一下在1984年的时候，当时我们的伟大领袖邓小平就说了深圳的发展和经验证明，我们建立经济特区的政策是正确的，当时刚刚才成立特区四年。在当时伟人就已经看到了深圳经济特区未来的发展空间。所以我们深圳的发展确实是超过了很多的想象，但是又合乎情理。
来到2020年这样一个特别的年份，深圳的利好仍然是不断的。我们可以说这几个主要的利好，第一是深圳在今年进入了双区驱动的年份，双区首先指的是粤港澳大湾区，这是国家战略。其次是先行示范区，这也是国家赋予深圳的历史使命，也是国家战略。第二是今年正好是特区成立四十周年，人生是四十不惑，四十是重要的关口，所以也为深圳注入新的机会。第三是比较确认的是前海的双扩容，自贸区加上深港现代服务业的合作，这一块也基本是确定的，已经上报到国务院。
等等这些利好，对我们深圳带来的作用是什么呢?第一是全国，甚至我们可以夸张地说全球的人们都在关注深圳的发展。我也接待过不少国际友人来到深圳，他们就是关注深圳的发展，甚至超过了北京、上海。在关注的同时，还有很多人在投资深圳，不管是投资实业还是投资房产。第二是深圳的房地产市场的表现，一个是一手房和二手房的成交非常活跃，一手房打新的成功率只有4%不到。同时二手房月成交量突破10000套，这个数据只有在2016年出现过，所以过去整整四年里面是一个新的成交高点。同时，除成交量以外，我们看到深圳的个别片区尤其是西部的一些片区的房价出现了明显上涨，西部的居住价值和投资价值其实已经开始兑现。也正是因为这个现象的出现，导致了7.15“深八条”的出台，其实“深八条”就是针对深圳楼市过热的现象出台的调控政策。
在这种情况下，在整个大的发展趋势和政策调控下，我们作为一个普通老百姓、置业者，我们下半年的置业应该朝哪个方向去，我想这个应该是大家最关注的问题。下面我就谈谈我的看法。毫无疑问，我们有两种选择，第一种选择，继续追涨西部，西部确实好，涨了很多，这是一种可能性。第二种选择，我们不妨换一种思路，是不是发现新的机会，比如东部可能会有更好的机会。在这两个方案里，我们可以做一些比较，第一，从西部来看，西部目前的情况，第一是单价高，第二是总价也高。由此带来的问题是门槛非常高，在西部买套房上千万可能只是入门级别的，稍微再好一点的可能两千万、三千万甚至更多，可能对于很多家庭来说并没有实力再进入这个市场。
第二是税费比较高，回到刚才说的7.15新政，里面最重要的一点是把豪宅税重新拿出来了，大家知道去年11月11号，取消了豪宅税，但是这次调控的时候再次把豪宅税出台了，是针对总价750万的房子征收豪宅税，少的几十万、多的上百万。这个税它就针对的二手房，可能我买一手房的对我没有影响，那你就错了，你要卖的时候，你就是二手房了，那买家就得出豪宅税。那750万对于西部的很多房子来说基本都不是问题，我们看数据，大概6、70%的西部的房子都是750万以上，意味着就要交豪宅税的。相对我们看东部可能就没有这个问题，东部很多房子总价都在750万以下，因此可以说避免了豪宅税带来的费税的增加。第二是打新的成功率很低，刚才说了4%的成功率，大家说打不上没关系，我打下一个楼盘，但是学过数量的都知道，这是独立概念，就是每次打新的概率都是一样的，成功的概率是很低的，所以这个概率是不会改变。你打新的时候还会有很高的机会成本，因为你在打新的时候损失了其他机会，其他区域可能价格涨起来了，你的机会丧失了，所以你必须要关注到这些。
第三是经历过上一步的大涨以后，西部的一些楼盘其实已经透支了未来的价值。这是我接触到很多比较资深的购房者他们的看法，他们也算了一个帐，西部现在的价格现在跟中部、东部比它的价差拉得比较大，从市场的规律来看，这种价差有很多是不科学、不合理的，因此有些人也开始从这个市场里面撤出来。所以大家一定不能惯性的引导，说西部去年涨得很多，我这时候再进入西部，这时候是有疑问的。
反过来看东部的话可能反而有些不一样的地方，比如对比价格，单价低、总价低、门槛低，你买的话进入了这个市场的可能性就比较大，同时相对来说它的税费也低，因为你将来要换手的话，成功率就会比较高。第二是打新成功率比较高，因为大家关注点还是集中在西部，所以目前打新的话成功率还是非常高的，所以减少了不确定性。我们对市场的关注就知道，我们说世界是平的，过去的市场已经证明了这一点，当市场价差比较大的时候就会出现新的机会，在没有涨的地方、还有价格洼地的地方，我们会发现一些机会。所以已经出跟涨的势头了，比如最近在惠湾一些个别的楼盘它的备案价格已经接近3万，这在以前是不敢想象的，能接近到3万的价格，就意味着我们东部的价格其实也出现了悄悄的上涨趋势。
深圳楼市过去的二十年里面发展中有一个规律特别值得大家关注，这个规律就是板块轮动。一个城市它是有不同的板块的，这些板块的发展水平不一样、阶段不一样，大家关注也不一样，所以在发展过程中它可能出现了前后时间差，这个我们叫做板块轮动。我们回到最近一次的板块轮动，比较明显的阶段就是2016年，也就是我们说的“150”、“330”之后整个市场的一波上涨过程。这个过程首先也是从西部开始的，从前海、南山、宝中开始领涨，到了一个价位又停滞，然后转移到了福田、龙华这些区域，然后又到了罗湖、龙岗，包括惠湾这些片区的上涨。所以它是一个个板块的轮流上涨的过程。
这个背后的逻辑是什么?为什么会有这种现象，这个背后肯定是有一种动力的，我也听过很多买房者的看法，比如他说到因为这个市场的资金是有限的，可能最早大家会关注到某一个点，然后这个资金会到这个点上集中比较多，因此会带来这个市场的上涨、爆发。但是上涨以后，投资客也好，购房者就会做比较，他的比较是很简单的，就是做比价，比如西部楼盘的10万，东部的楼盘才3万，价差变成了3倍以后，这个价差就不合理了，拉得太大，就意味着东部这个楼盘的价值被低估，于是乎聪明的购房者很快就会把资金从西部转到东部，于是带来东部价格的上涨。我们看到外在的现象就是价格的上涨的轮动现象。
因此在西部上涨以后，今年是西部已经上涨完了，接下来最大的概率可能还是在东部的跟涨机会。所以更好的机会可能是在东部。当然我们说这种机会也不是说完全是纯粹的价格的反映，而是背后价值的变化，因为东部我们看到其实利好也是不少的，可能只是大家关注点没有转移过来。不管是东部也好、西部也好，都是在深圳的范围之内，同时可以享受到深圳双区驱动和特区四十周年所带来的利好，这是毫无疑问的，同在一片蓝天下。第二是“东进”战略的累积效应开始出现了，从2016年提出来到现在差不多整整四周年，其实已经看到它的量变到质变的过程，比如过去两年里面，深圳市经济总量排第一的是南山，排第二的最早是宝安，后来是福田，这两个区都被东部的龙岗给干掉了，现在龙岗区排到整个深圳经济总量第二位，而且增速还非常快，这个差距慢慢会跟南山缩小。包括坪山，它的经济增速也是比较快的，所以整个东部的经济增速明显地超过了中部和西部。所以这都是我们说“东进”战略带来的累积的效应示范。
我们重点说后两个，一个是深圳特区四十周年的扩容消息的示范，大家也看到了，大家非常关注。其实我们也看到一些版图主要集中在东部，对东部的利好会远远大于西部。第二是交通方面的，要想富先修路，一个新的城区的发展它的基础就是交通的改善。我们看到整个深圳现在的交通规划重点、建设的重点基本上也是在东部。
具体来看看这两个利好，说到深圳四十周年扩容的问题，大家讨论得比较多，我也归纳了一下，总体说来，深圳扩容大概有三种方式，第一种方式最简单、最直接的就是临深，甚至把东莞或者惠州划归深圳，深圳现在没有土地、没有空间，就可以重新获得发展的空间，带来新的发展动能，这种方式当然最简单、最直接也是最利好的。
第二种方式是最近讨论比较火的就是扩权不扩容，我觉得这也是一种想法，它的区别其实跟扩容不是特别大，它唯一的区别就是不是把它划过来，但是交给深圳代管，深圳来规划、经济管理、社会管理，唯一的区别是划过来以后它的税收还是交给广东的，这样的话不影响到广东的经济和税收。但实际上它已经归深圳管，我们可以想象一下，如果这边都归深圳管，深圳由于支配权，实际上并没有大的差别。所以这也是一种形式的扩容。
第三种方式是非常确定了的，而且目前正在积极推动的一种方案，就是规划建设深圳都市圈。深圳都市圈是今年首次提出来的，以前我们叫做深莞惠城市带等等。所以我们看到概念的演变很有意思，从最早的深莞惠经济圈，经济圈相对比较弱，只是经济有关系。到了深莞惠都市圈，再到现在的深圳都市圈，这三步走其实看得出来有两个变化，第一个是特别强调深圳的作用，我们纵观全球的都市圈就是核心城市的带动作用，所以肯定了深圳作为都市圈的领头羊作用，由它主导，这也为后面的扩容做了铺垫。第二是强调都市圈，不是经济圈，都市全是强调通勤概念，就是说完全可以是现在这个都市圈内实现交通伤的通勤，实现两个城市的居住、生活的大平衡。也就是说肯定了城市间融合的力度。
所以我们来看都市圈的进程，这是今年以来的变化，这是2月28号深圳当时在一个文件里面提出来加快编制深圳都市圈的规划。第二个是4月18号深圳市发改委又对外宣布受国家和省有关部门的委托，在编制这个规划。这里强调是国家和省都在支持咱们深圳都市圈的规划，以前我们讲深莞惠的同城化主要靠民间、靠市场、靠开发商带动，但这次不一样，中央、省级政府参与进来了，力度是完全不一样的。有形之手和无形之手的作用之下，都市圈会大大加快。4月28号深圳住建局长又说要在临深地区建立大型的安居社区，这也是以前没有提到的，就是政府强调这种融合，其中把安居房建在临深区域，就再次肯定了临深区域的重要。5月8号的时候，广东省委省政府也出台文件，也提到了加快深圳五大都市圈等等。这系列的举动就是在说都市圈进入了一个加速阶段，特别值得我们去期待。
在这种情况下，我个人认为中央和省大力支持深圳为中心的规划建设都市圈，其实这意味着不管是否进行扩容，深莞惠的融合进程会大大加快。大家一定要抱有一种乐观、积极向上的态度来看待深圳都市圈的发展。
第二是交通问题，刚才说交通非常的重要，交通先行。东部的交通规划建设大大加强了，可以说是多维立体的交通。在过去东部交通相对要落后一些，所以大家可能从市中心来到龙岗、来到坪山、惠阳等等感觉到距离比较远，但是这几年高铁通了以后，我们看到已经有一些好的变化。我们看一下具体来说有几个方面的变化，我按照交通的方式分了三大类。第一类是高速公路，这是最基本的交通方式。高速公路有几个好消息，第一是外环高速即将开通，据说8月或者9月开通，这是大家盼望了十多年的高速公路，我觉得高速公路从西面松岗、沙井一直延伸到东部坪山、坪地这个地方，这样我们去西部、中部就可以绕过市中心过去，这样就会感到非常的便利。第二是东部过境高速，从莲塘口岸开始，到龙岗、坪地这个地方，也是一条非常重要的高速，也是已经开始在验收了。第三是南坪快速，这也是一条西南到东北走势的快速路、免费的，刚才说到的东部过境高速也是免费的。南坪快速是免费的，它是全线要开通，也是从前海一直贯穿过来的。最后一个是深汕高速，走过深汕高速的都知道以前是四车道、比较拥挤，现在深汕合作区要大力发展，所以要把路拓宽，把四车道变成八车道，交通改进就非常大，这条路已经获得广东省发改委的立项，已经开始动工了。所以至少有四条重要的高速、快速路在建或者即将开通，这对咱们东部来说是非常大的利好。
第二是高铁跟城铁这块，深汕高铁已经立项，要开始动工，是深圳到汕头的。第二是深惠城际，深圳到惠州的城际，这个城际正好经过我们现在所在的片区，经过坪地、新区这个片区，这块非常重要，因为这个也是连接前海，那未来的前海是什么呢?是整个深圳和大湾区的最衷心的地带，所以把我们跟城市中心拉到了一起。第二个是中虎城际。至少有三条高铁或者城铁。
第三是地铁，地铁有几个非常重要的利好，对我们这个区域来说。第一是3号线的东延段这块已经获得了国家发改的批准，我那天正好一个朋友在发改委跟我讲最近做了一些好事情，就是地铁的规划获得了批准，其中就包括地铁3号线的东延段。第二是14号线的延长线，14号线是一条快线，跟我们现在已经运行的11号线非常接近，对于整个东部来说非常重要。另外是21号线，就是前海到东部、到龙岗、到坪山的，所以将来可以直接到达前海。最后是33号线，去机场的，以后坐飞机也非常便利。所以高速、高铁、地铁等等这些方面都有全面的改善的行动在推进。
地铁3号线有特别重要的两点，第一是它采用地下铺设的方式，地下铺设大家知道成本更高，但是它的好处是对交通的提速作用更大，因为它不影响路面交通，同时保证了城市面貌景观的优美，总投资100多亿，这个线路已经延伸到了惠阳这个位置。第二是城际高铁和城际轨道交通这块，这是我们深圳今年投资的重点，是作用新基建七个方面、七大领域的重点。疫情期间签约了410公里，年内全面要开工，所以力度非常大。我看了一下总共5条城际铁路：深汕、深惠、深大、龙大一级穗深城际，其中有4条都在东部，只有一条：穗深延长线是在西部的。3条是通到惠州的，所以我们看到惠州在我们整个深圳都市圈的地位是非常重要的。年底开工，时点也很重要，深惠同城的时代已经开启。也意味着深惠同城的居住价值很快就会得到兑现。
我们来看一张图，现在深圳西面有十个区，东面有十一区叫深汕合作区，深圳现在也是全力以赴要把深汕合作区建设起来，要作为深圳的一个新的增长点。那问题是深圳跟深汕之间正好是横着惠州，那它必然要修高铁、修地铁、修高速也好必须要经过这个地方，所以我一直说在深圳都市圈最看好惠州，土地资源又多，又夹在深汕之间，我们离深汕更近，辐射也更好。所以我一直说不要把它看成另外一个城市。
另外在配套方面也利好不断，教育配套，大家也知道教育的重要性，也看到学位房的价值。目前我知道的像深圳现在在规划一个高中园，其中两个高中园都在东部，一个是坪山，另外一个更打更重要的是龙岗坪地的高中园，离我们现在所在的地方就2、3公里左右。坪地的高中园的规划图也非常漂亮，投资也很大、学位也挺多，八千多个学位，前几天已经动工了，大概两年时间就要投入使用，要求是2022年初竣工，然后开始秋季招生。所以高中包括其他一些教育资源都有很大的改善。刚才听了牧云溪谷的领导介绍了我们这边的情况，我们这里有很优质的教育，就是华中师范大学附属学校，这是很牛的一个学校，已经在里落户了。这是关注一下整个深圳的高中布局，其实我们刚才说到龙岗、坪地的高中园就在这附近。
对于扩容的预期、交通的互联互通，再加上东部的价格，我刚才说到一个有意思的现象，惠州这边大亚湾的价格限得没有那么狠，惠阳新区这边价格都比较狠，所以反而造成价格倒挂现象，好品质的楼盘价格很低，所以我觉得这是个机会。在这种情况下东部的居住价值处于大幅提升的阶段，所以大家要多关注东部、选择东部，可能是大家一个新的选择方向。
具体来看，因为我们说东部也是一个比较宽泛的概念，哪些区域最值得大家考虑、入手呢?我也提一个概念叫做临深区域最受益，这是我很多年前提的概念，我们以前说的临深是临近的意思，这个临深是用了四个临，第一是地理上的“零距离”，其实在地图上你根本看不出来哪是龙岗、哪是新区，因为龙岗大道完全把它贯穿了，所以空间上是无缝对接的。而相反来说，你可能去到某些临深区域会发现中间是隔了一座山的，它的距离是比较远的。它要连接起来是比较难的。
第二是交通上的“零距离”，其实这里也是相邻但是没有主干道、没有地铁贯穿的话那也是白搭。交通上的无缝对接其实更重要。我们刚才说的地铁3号线就把整个东部区域连接到一起了，还有刚才说的深惠城际线也是连接到一起，所以以后坐地铁或者坐高铁、坐城际也好，你会感觉不出来城市之间的边际在哪里。
然后是配套的“零差距”。我们临深区域很多，但有些价格也比较低。但是它的配套是问题，这个说来是有些临深区域的硬伤，因为他小区不错，但是一走出小区以后没有公共配套的话，你的生活品质就会受到影响。教育、商业、医疗这些配套要么是跟深圳差不多同样的品质，要么你可以共享深圳的配套，你可以看看这个区域这些配套是否能共享，或者周边的教育、医疗做得不错。
最后一个是品质的“零差距”。我们这些年一直在临深看过很多楼盘，确实临深有些楼盘的品质跟深圳有比较大的差距，这个也可以理解，比如它价格比较低，大家要考虑利润。但是有些好的开发商是不考虑成本来做，他们是把深圳的标准带到临深作出好的品质，所以你看牧云溪谷的外立面，去现场一看就感觉到这个区域确实它的价值、它的品质也是跟深圳是同等的。所以这个也是需要大家关注的，选一些好品质的、能跟深圳对标的产品。
为什么讲临深的区域最受益?我这里也谈两点理由，第一个理由，因为不管是扩容、交通的互联互通，那肯定不可避免的首先是跟临近的距离去联通，所以资源的共享也好，肯定是越近越好，所以临深区域会首当其冲地享受到扩容、交通联通等等的好处，所以它也最早享受到大深圳带来的红利。第二是从居住本身或者物业保值增值的角度来看选择临深也是最佳的选择，因为它入住率非常高，我们都知道为什么有些区域的房价上不去，因为入住率低，所以二手房就没人接手，入住率高的话就会形成一、二手房的循环。
最后一点是选择楼盘的时候有四点是需要大家关注的，我个人认为非常重要。第一是地理位置，刚才说了你要去看它跟深圳有什么关系、距离深圳多远，比如距离深圳东部中心龙岗有多远，你去测量它的空间。第二是轨道交通的对接，这个规划一定要有，即便现在没开通，但是现在要有规划，我们相信大深圳的建设、深圳都市圈的建设一定会把它联通的。第三是教育配套这块，这个非常重要，可能你还年轻，没有小孩或者没有结婚，但是结婚也好、生小孩上学也好，其实很快就会接踵而至的，所以一定要前瞻性，一定要关注教育资源，否则到时候还得再换房，非常的麻烦。最后一个是楼盘的口碑和品质。我特别推荐买大的社区，配套比较全，然后老人、小孩有很多地方去玩，生活品质会比较高一些。相反的那些小楼盘的话可能就得去到其他的楼盘或者周边去寻找配套。第二是口碑，为什么买了一期的还有人买二期、三期、四期、五期呢?就是因为前面的这些业主带来的口碑，他认可了这个产品、认可了这个区域。所以这四个方面，现在买临深的房子的时候是可以重点考虑的，可以划划重点的，这四个去看楼盘做比较，那你很快就可以很容易的作出比较正确选了。
今天就借牧云溪谷这个宝地跟大家分享我对于2020年下半年置业选择的看法。祝大家买到好的房子，分享深圳都市圈发展红利。谢谢大家!
谢谢邓博，邓博是我们的朋友，但是他也是高屋建瓴的专家，更是很接地气的学者。大家可能听过不少的演讲，但是我听邓博今天近50分钟的演讲，非常专业，非常权威，非常饱满，又非常实在。他可能是很宏观的视角来给你描述深圳四十年演变的历史：人口、GDP、科研成果等等，然后用伟人的一句话来告诉你：改革开放的路子走对了。沉入到每个置业者的心中，从你的视角来观察，是向西看还是向东看，他还用学者的眼光来告诉你：一切都是板块轮动带来的变化，你的价值的比较必须有个坐标。所以我觉得邓博在他的演讲当中有很多智慧的闪光点，大家注意到了吗，有些点是非常新鲜的，比如说深圳的10.5区，就是讲的我们这个地方，它也告诉我们零深区域最有价值，这个临不是临近的临，而是零距离零，毫无差别、毫无距离，交通上的零距离，配套、品质上的零差距，这些观点的阐述，我觉得不是一个非常负责任的学者、不是一个心怀城市、心怀大众的政协委员，是很难有这样的境界和学术成果，而这样的学术成果是可以和大家分享的，我觉得非常了不得。我建议我们现场的观众，还有我们网上的网友用你们的方式来表示称许、称赞!
同时，我要告诉大家，今天我们这场直播有许多的媒体同时在进行，他们是搜狐焦点、网易房产、安居客、房掌柜、凤凰网、新浪乐居、房天下、京东地产、腾讯地产、深圳新闻网、房信网、房研社等等，他们和《深圳壹地产》、《湾区壹地产》组成了强大的传播矩阵，在我们深广电新闻客户端、《壹深圳》APP上进行直播。在此我再次代表牧云溪谷对观看直播的朋友们表示衷心地感谢!当然大家如果有什么想法、疑问，或者你抛出一个彩蛋也好、问号也好，都欢迎你们在深广电壹深圳APP的直播间进行互动留言，等一会儿我们的嘉宾老师在他们的对话交流以后，将会给你们一一回答。
接下来有请参加今天对话的几位大咖老师，首先请出邓志旺博士;有请《深圳壹地产》、《湾区壹地产》总编辑、资深地产专家陶文杰老师;有请中国豪宅研究院华南院长、深圳概率CEO图腾镜老师;有请榕江集团营销中心营销总监李霞女士。
很多熟悉我的朋友都知道我很少拿题词卡，我有点不习惯，请大家谅解。今天这场论坛给李霞女士的开篇致辞，我觉得大家已经大开脑洞了，更不要说邓志旺博士刚才的一番演讲，我们大家都受益匪浅。所以也就引动了大家的情绪，无论是现场的观众，我觉得在网上收看直播的可能心中也有很多的想法。
我们先来交流一下，我想问大家几个问题，前天深圳出了“新八条”楼市调控，这些将对我们的购房者产生哪些影响?在这样的情况下，置业机会从哪里找呢?有请文杰。
谢谢王老师，谢谢牧云溪谷。这个是最火、最热的话题，就是新政对楼市的影响。客观地说，它对深圳楼市可能影响是蛮大的，因为这次的政策其实是非常严厉，基本上就是把过去一些炒房的漏洞都给堵上了，比如老人入户买房、小孩年满18岁买房、外地人落户即买房、离婚买房等等，我们说这四个主要的途径都给堵死了。其实这两天我们和深圳的一些项目交流，有些项目一盘点发现可能3成的客户都没有了，如果加上一些观望的可能5成的客户没有了。所以有这样一些情况，影响确实比较大，基本上是从金融、税收、行政各个方面都在收紧。从这些政策的严厉程度来看，可以说是目前全国最严的城市，说明政府的决心是很大的。
当然，接下来会有什么影响，我觉得首先应该是市场成交量会下降。在这个政策出来之前，其实深圳是非常火热的，我们知道刚才邓博的演讲中提到了6月份的2二手房成交已经超过万套，这实际上已经是2015、2016年最火的水平。7月份前几周的成交数据，如果不调控的话可能也是最火的。所谓的量在价肩，量这么大，意味着后市会很好。现在突然泼了“冷水”，应该成交量会下来。
但是我觉得可能接下来受到政策的影响，有几个领域会有些机会，第一是深圳一些高品质的公寓项目有机会，7月15号出的政策，7月16号早上有的楼盘公寓选房当天“日光”，其实是一秒就没有了，也就是网上选房，深圳核心区的公寓，具体我就不点名了，大家参与的都知道哪个盘，卖得很好。后来我们分析为什么公寓会卖得好呢，其实因为今年的情况，目前整个全球，包括国内的环境是放水的环境，大家拿着钱在手上有点慌，就担心货币贬值，所以人民群众把自己的资产保值增值的欲望是非常强烈的。而你不能买住宅之后，大家想就买公寓。还有很多内地的人，现在卡死了，内地人想分享深圳的发展，其实有很多人确实看好深圳，也想让自己的子女落户深圳，他们现在买不了房子，他们就去看高品质的公寓，所以公寓有机会。
第二是临近深圳这些不限购的城市有机会。其实逻辑是一样的，一方面大家资产保值增值的欲望很强烈，现在深圳堵死了，那自然而然这个钱就会向深圳周边的包括惠州，因为惠州不限购，东莞还限购，周边有一些区域限购放松了，有些城市也受益。还有就是本身周边的城市接下来的几个月说不定扩容也好、扩权也好，可能有一些利好。另外我们从政策本身的角度来看，关于对非普通住宅豪宅的认定标准是750万以下，就是你的成交价格750万以下的是普通住宅、以上的就是豪宅，如果你是非普通住宅的话，你要多交很多的税。从这一条明显能看出我们的政策也是有保有压，就是它是在限制豪宅的同时，限制中部、西部、南山、宝安的同时，其实在把购买力往东边引导，因为东边龙岗、坪山这些很多房子是750万以下的，所以购买力就有可能向东边，这个其实对惠州这边也是利好。
所以在目前史上最严厉的调控政策之下，有两个方向可能有利好，一是深圳一些很好的公寓，第二是周边城市很好的产品，尤其是东边的。
非常好。大家都知道，文杰有一个公众号叫“文杰淘楼”在网上粉丝特别多，所以我觉得今天他在讲的时候，可能下面的粉丝也哗哗点赞，同时也在涨粉。大家都听到最严厉的调控还是给我们有些机会和空间，比如公寓、比如临深区域。接下来我也想有请图总。
在我心中，牧云溪谷就是深圳市的后花园，因为这里太休闲了，我们需要休闲的楼盘。回到正题，关于“新八条”，我不全面解读，就解读一下重点，最大的重点就是不让深圳人买房，刚才文杰也说了，可能有50%的人买不了。还有就是深圳户口的严厉调控，比方说大学刚毕业迁到深圳，因为现在迁户到深圳是很容易的，“深二代”可能没买社保、也买不了房。所以他是把整个深圳户籍的这批人杜绝在外，让他们不要买房，不能买房怎么办?因为这批人他还是有需求的，所以只能去都市圈买房，所以这是一个最大的调控结果，可能“深二代”他是有钱的，他也想买房，再加上年轻人也喜欢住到比较有风情、比较有情怀的社区去，我相信这一政策实际上对准的第一利好就是临深片区。
主持人(王世泰)：图总这个话我帮他解读一下，他的公子既是深二代也是富二代，其实就告诉大家了。我想问李霞总，你作为榕江集团营销的负责人，作为牧云溪谷的掌盘人之一，你对“深八条”内心是欢迎的还是抗拒的?
李霞：7月15号深八条一公布，我当时内心十分的激动，这不就是为我们牧云溪谷量身定制的吗。像涂老师的公子，我们那些深二代、富二代，深户还不满三年社保的都可以来牧云溪谷买房了。
主持人(王世泰)：我已经想象到李霞总听到深八条以后悄悄鼓掌了。刚才邓博在演讲当中提到深圳扩权、扩容的讨论热度非常高，如果深圳成功地实现了扩容，那么惠阳这个片区的价值将会迎来怎样的提升?如果没有能扩容，那么临深的惠阳该如何找准自身的定位?
邓志旺：刚才已经稍微提了一下，如果扩容的话对惠阳有什么影响?其实深圳扩容的话对东莞的作用没有多大，因为东莞没什么土地了，为什么东莞的房价涨那么高，没有别的理由，就是因为没有房子卖了，第二是没有土地了，所以它的地价飙升、房价飙升。相反来说最需要的是惠州，尤其是惠阳这边，它的土地是非常丰富的，而深圳最缺的就是土地。所以如果说能扩容的话，那深圳会把好的产业项目、好的公共设施，包括刚才说的高中园可能都放在惠阳这个地方。所以我觉得如果这样的话那肯定绝对是利好，我们这边有大片的土地，土地资源非常丰富。
如果不扩容的话，我觉得也没关系，为什么呢?因为我们看到了城际铁路5条有4条在东部，其中3条是通往惠州的，经过惠阳的就有2条。说不准我们还是会享受到深圳都市圈发展带来的红利。同时，也是对我们整个深圳来说未来发展的倾斜方向还是这个方向。
回到惠阳，怎么去定位自己，我前段时间也参与过他们的规划。惠阳区政府非常智慧，他们就定了一个口号：全面对接深圳，这种愿意跟深圳全面对接的姿态，就说明了他是愿意跟深圳对接的。相反，有些城市不那么想，他可能还有一种自我的傲慢在里面。所以我看到他们的规划很多都跟深圳的对话进行对接的，深圳也愿意交流。所以这种状态下，惠阳一定会成为深圳的产业转移的后花园、居住的后花园。所以我非常看好惠阳未来的发展。谢谢!
主持人(王世泰)：邓博讲得很清楚，不管是扩容，扩容是指行政上的扩容，或者不是行政上的扩容，惠阳和深圳的对接，特别是交通，而且惠阳市政府也是如此的智慧，主动对接。这个问题文杰有什么想说的吗?
陶文杰：其实我的观点和邓博差不多，扩容或者扩权这个角度来说，今年是深圳经济特区成立四十周年，大家都预期很强认为今年可能扩容或者扩权。我认为哪怕进没有扩，我们如果看历史的趋势的话，扩是一个大趋势。所以也许今年没扩，过两年或者三年、五年，最终就扩了。当然我们看到早些年像重庆这种直辖市的成立过程都是经历了五年、十年的。所以从最早提出到最后实现有一个时间。但我觉得趋势肯定是要扩，不管是扩容还是扩权，或者中间通过类似深汕合作，深圳和河源的合作区、深圳和珠海的合作区、深圳和惠州的合作区之类的，做一个过渡，然后再扩起来。
第二，这几年深圳提出“东进”战略以后，尤其是粤港澳大湾区这个政策去年提出来之后，我们整个轨道交通、高速往东部走，连接东部、惠州的，包括粤东北地区的这些设施明显在提速，我就看到深圳大的规划是“丰”字型来建设粤港澳大湾区，对接广州都市圈和深圳都市圈。最上面那一横是连接广州的知识城，中间那横是连接东莞的松山湖的，最下面的就是连接深圳前海、机场这一片的，然后分的那一竖就是惠州南北走向未来很多高铁、地铁的接驳都会上来。像邓博讲到深大城际、深惠城际，还有深汕高铁，还有赣深高铁。
主持人(王世泰)：还有第一次听说的中虎龙。
陶文杰：从中山到虎门到龙岗的，它在珠江东西两岸有两段，东岸是从虎门、东莞一直到坪山、坪地，然后连接到我们这里。有很多，其实惠州本身还有一个广汕铁路，但我们之前可能很多网友没有太去了解这些规划，如果你真的去了解的话，你发现惠州的交通、惠阳的交通未来的三五年会发生天翻地覆的变化，有很多的轨道，非常方便。
主持人(王世泰)：文杰专家什么都烂熟熟于心。李霞女士，你是要投扩容的票还是投扩权的票?
李霞：我觉得扩容和扩权对牧云溪谷来讲只是名字上的区别，其实扩成什么程度对我们最大的影响都是利好的。
主持人(王世泰)：这句话多么的淡定呀，其实你要知道这个项目在本地他就是深圳和惠州的一个零的接触点，你扩容，有我;你扩权，同样有我。所以牧云溪谷的营销掌门人如此的淡定，底气很足。
第三个问题，近期东莞的楼市比较火，尤其是松山湖片区，房价的蹭蹭往上涨。既然东莞是这样，惠阳有没有可能在楼市上出现一个向上的状态?
图腾镜：因为今年房价比较敏感，因为深圳的哄抢事件，包括二手房业主全面调价，导致出现调控。东莞之所以涨，也是因为扩容和扩权之间的爆发点。因为在上月就发布了2020全球报告，深圳的房价是第六，仅次于上海，上海第五名，香港第一，北京是第七。也就是说中国的官府是有全球官的，房价不能再高了，再高的话就导致深圳这个城市社会成本太高，所以就必须向周边进行辐射，可能第一个重点就是东莞，东莞目前最火的两个区域，一个是松山湖，一个是南城。松山湖最近的房价已经超过5万，也就是华为的所在地，这个已经明显的给出信号了，临深片区特别是离深圳比较近的片区第二步会跟进，比如牧云溪谷一部分在深圳、一部分在惠州，这完全是跟深圳连接的，不光是牧云溪谷，可能深圳整个连线都会向松山湖这样走，因为没有退路，所谓的填平都可能在连城片区兑现。从这几年所谓的深圳大概有三百万套房子在临深片区，成交的时候已经发现了临深片区所有房子的市场过程，它是有原因的，它是有购买力的，它对深圳是互补和填平的关系。所以之后临深的趋势，可能你现在来持有的话，是非常可靠的。
图总的话我最信，因为他是在楼市江湖里游泳很久似，而且他也曾经是一个开发集团的副总裁，所以他对楼市的脉络非常清楚。其实我们都知道，这一轮深圳的新八条严厉的控制以后，其实把深圳的有些购买力外溢，溢到那儿呢?我觉得图总说的临深可能还是临近的临，但是我们这儿还要引用邓总的“零深”，就是零距离的，比如牧云溪谷。
接下来进入第四个话题，今年疫情期间，我们现在究竟说是疫后还是疫中，我们在前不久有个论坛上大家也讨论这个问题，作为中国疫情的战疫取得了关键性的重大的胜利，但是北京出现了，还有外来输入的，包括香港的疫情情况不是太好，有很多人想过来深圳。所以我们还不能简单说疫情已经过去了，还在疫中。这次以后，所有人起码都有一个共识：生命价值很珍贵。在疫情期间，很多人就发现家庭的人均居住面积小了，你要隔离，比如我有点咳嗽感冒，那我的孙子住哪儿、或者儿子儿媳住哪儿，所以这就带来一个问题，还有的小区整体容积率比较高，这必然会对健康带来一些影响。很多人有会自然而然的联想到像牧云溪谷这种因为交通的便利，它靠近深圳，所有城市的要素、城市的繁华都会拥有，但是它有山湖资源、空气清新。这种会不会获得市场更多的青睐?这个问题我要请李霞总来回答。
谢谢王老师。就像刚刚王老师讲的，疫情只是取得了阶段性的胜利，或许它是一个长期抗战的过程，钟南山院士也曾经说过疫情的状态有可能会成为常态。开篇的时候我也说过疫情对大家这次的冲击真的蛮大的，不仅仅是对于各种产业包括经济的发展，其实对于每个个体来讲，在疫情当中其实大家感触都特别的深。应该说让我们前所未有的停了下来，给整个社会按了暂停键，停下来以后大家都在反思自己过去的生活和工作的状态，然后反思自己跟家人之间的关系，当然同时也反思了刚刚说到的家庭居住空间，包括家庭的布局都不是那么适合，这么多人大家共同生活在一起。
但是凡事都有机遇，疫情虽然给整个社会带来影响，但是这波疫情也给大家带来了很多利好，或者应该说是对整个社会发展有一些比较好的反思的成果会出现。首先是大家的生活习惯因为疫情在发生一些改变，过我们出去吃饭可能就是围餐，但是大家出去吃饭很自然的、习惯的就用公勺、公筷，就是大家非常关注自己和家人的身体健康。另外大家开始关注家庭的空间布局。同时就像刚才王老师讲到的会特别关注家人的生活空间，包括整个社区的公共空间。
在疫情出现之前，我们牧云溪谷就已经在关注这些问题了，我们也做了三年规划的白皮书，未来会想打造一个37度的艺术智慧的艺文大城。为什么会这么去想?首先牧云溪谷它天然已经存在了很好的生态资源，因为牧云溪谷是紧临着深圳的生态控制线。同时牧云溪谷也保留了大量的公共空间、公共的山地、山湖和溪水资源，然后给到业主去共享。所以它的整体的容积率非常低，而且我们在做整体的规划布局的时候，在2.0的容积率之下，我们尽可能地保持了比较好的楼间距，当然日照、阳光、通风这是基本要求。然后留出了大量的绿地和社区、业主公共休闲、运动的场所，所以业主来到这里之后会感觉到非常舒适，因为这里富氧，空气非常好，而且有大量的运动空间给到大家。所以为什么我们会在端午节的时候，其实那时候疫情还没有完全向好，但是业主也愿意来这里参加端午节的集市，有差不多上千人来到这里，就是因为这里山湖资源很多、空间很开阔，所以大家愿意带着小朋友来这里放风。
另外除了一些基础建设之外，牧云溪谷的37度社区也在考虑做一些艺术介入，为什么呢?现代成年人的焦虑，老师们可能不怎么焦虑了，但是像我这种中年人就特别的焦虑，但是事实上大家有没有想过一个问题：你的孩子、你的家人也在焦虑，这种焦虑可能会变成一个共同的状态，为什么呢?其实更多的是因为社会压力造成的，父母白天出门上班，把整个家庭的压力、生活的压力全部交给了老人，父母的工作压力、社会性的压力又会投射到小孩身上。所以为什么现在小朋友也变得很焦虑，各种青少年的问题频繁的出现。虽然我们不是政府，但是作为一个城市运营商，有这样的社会责任为我们的客户、我们的业主去考虑这个问题。那怎么能让我们的业主住在里感受到生活的美好，所以我们就做了一些艺术介入的事件，今年应该说是牧云溪谷的艺术年，我们会在第四季度的时候有一个云美术馆要落地开放，这个可能在深圳是比较少见的，就是社区自己建的一个公益的美术馆--云美术馆。与此同时我们也在做一些公共艺术的装置放在小区里，让孩子生活在这个地方的时候，他在家门口就可以感受到艺术的氛围，可以学会如何发现生活的美、艺术之美!当他接触到美的东西多了之后，其实恶的东西自然就会被排斥掉了。
与此同时，我们针对青少年的美育也在作相应的动作，8月1号我们有一个美育基地将会落地，跟广东省青年艺术家协会共同打造的一个美育基地，并且也会定时、不定时地邀请到一些艺术界的老师们到我们社区，为我们的业主、小朋友们进行一些美育的培训，这些都是公益性质的。8月1号会举办一次为期一个月的，可能是大湾区的首个公益艺术夏令营，也给大家预告一下，因为我们并不只是针对业主的，镜头前所有的粉丝朋友们都可以为您的小孩或者为您的朋友报名这个夏令营。
除了艺术的美，我们不是艺术圈的，但是相信大家都想要接触一下、去欣赏一下跟艺术有关的东西。希望我们住在这里的业主未来他们也可以成为一个懂得欣赏美、具备更好的形象思维能力，因为艺术本身就是形象思维，然后我们平常小朋友在学校里接触的可能更多是逻辑思维的培育。这样的话，未来牧云溪谷应该会成为大湾区的一个非常特别的项目，就是它会有很强的艺术符号，我相信应该很多粉丝也会对此比较感兴趣的。
主持人(王世泰)：已经撩动了我们的心弦。因为我来牧云溪谷的次数比较多，我再帮你补充几个非常客观存在的资源，比如他们本身就有16000平米的风情纳湖，还有18000平的四季风车花谷，这里可以举办很美的婚礼。所以牧云溪谷跟国际低碳城不仅是地理距离很近，它们是理念、追求的生活目标上也是很近的。另外它还有三个功能、七个水库。他们有坪地汇公园、坪地森林公园、坪地企炉坑水库郊野公园。七个水平是黄竹坑水库、长坑水库、白石塘水库、三坑水库、石豹水库、企炉坑水库、和尚径水库。光是这些公园和水库足以让人感觉禁不住诱惑。
李霞：其实不仅如此，我们这37度的大城规划不仅包含了有比较独特的生态资源，还有艺术介入、艺术培育等等。其实还有很重要的一点就是科技智慧，我们现在也在请专家库论坛帮我们做智慧社区的打造，相信了解我们榕江的也知道我们的云玺项目是大湾区的首个智慧社区，我们是和腾讯合作的。牧云溪谷未来也会选择大牌的合作方，打造一个智慧、科技的并且也集合了人文、艺术的大城。
主持人(王世泰)：接下来进入第五个话题，近来大家都知道深圳因为学位问题，很多适龄儿童面临着无法就近入学、被迫分流，说实话这也不是一天能解决的问题，深圳这个城市有很多优点，但是教育和医疗资源的配置还是弱了点。对于很多在龙岗的家庭来讲，如果说你来到离深圳不远、教育资源又丰富的牧云溪谷，同时享受深圳城市配套与惠州的优质学位，是不是个比较好的选择呢?这个问题我要有请图老师。
图腾镜：这是个很大的问题。实际上深圳有很多数据表明深圳的学位不足，比如中考升高中只有17.5，这是很痛的，让深圳的二代没法上学。同时，在购房领域里面争夺学位房的表现也是很多，第一个表象，它的显象表现就是所有的学位房比同片区的房价要高3-40%。第二个表象，当一个片区的学位不够的时候，可能会让一些小区会出现群体事件。第三个表象，如果在深圳人购房统计里面，凡是200-400万之间购房的置业者，在选房的第一选择就是学位，第二是地铁。所以这三个表象确实已经表现出深圳人购房对学位的热切的关注。
我们回到牧云溪谷，实际上做400万平方规模的项目，就类似于早年的华南大盘规模的项目是有难度的，对于开发商来说它是有挑战的，比如它对小区的整体配套、对小区居民的整体互动效果、对学区的解决、对商圈的配套，等等都是有挑战的。但是我们榕江做到了，比如关于学区的设置，国际幼儿园有5个，花了很大的精力或者重金让华中师大进到这个区域，特别为牧云溪谷的业主做好了足够的准备，我相信这个是深圳人在其他区域买房纠结学位的时候，到了这儿全部迎刃而解。我相信榕江是一个有良心的企业，已经为我们业主下一代的成长做好了足够的准备。
图老师讲得有声有色，而且很动真情。李霞总，你们这个“5+2”的配套教育资源，一个是规划，一个是时间过程，也不是那么容易的，这样一个造城，特别是把重点放在教育资源的容纳和配套上，你们牧云溪谷在这一方面做了什么样的考量?
我觉得一谈起学位这个话题，我就想起了一句话：可怜天下父母心。我也是自己做了妈妈之后才发现自己这么关注学位房，我当时在产房里还没出来的时候已经在盘算我孩子的学校将来应该选在哪里，这两年也在不停地在折腾这件事情。可怜天下父母心是中国父母共有的特色，我们作为一个开发商、作为一个城市运营商，在考虑整个社区规划的时候，其实一个很简单的逻辑，我们自己也是做父母的，那我们设身处地用一颗同理心来为我们客户考虑的时候，那么对于学校的规划必然是重中之重的，其实它可能会重要过我们现在所看到的所谓的建筑的外立面、园林风格等等，这些其实都是其次的，最重要的就是我们的业主他能不能让自己的小孩在这里享受到好的教育资源。
为此，我们在整个400万的建面的大城里面，做了一个“5+2”的学校规划，“5”就是刚刚涂老师提到的5所幼儿园，其中会有国际幼儿园。除此之外，还有2所九年一贯制学校，后面还有一个国际高中会出现在这片区域，这个就先卖个关子，因为我们也在积极地接洽相关的资源。整体来讲，牧云溪谷是一个全龄段的，如果高中能顺利引进来的话，那基本上高中的问题也都解决了。那我们在市区里遇到的不到50%的升高中率在我们这里可以得到比较好的解决。
另外我们也会有帮助老年人增加兴趣爱好的成长空间，老年人退休之后，在家庭关系中除了带小孩、做做饭、打扫卫生，我觉得他们现在有越来越多的其他的需求，我们希望在牧云溪谷也能够满足到这样一些客群。
我在这儿插一句：我太太是幼教这个领域里的全国的优秀教师，我们来报考一下，能不能到你们的幼儿园做服务?
完全没有问题，高薪聘请。
我觉得牧云溪谷如此的考虑全年制的教育，本来是幼儿园，又加上一贯制，然后又考虑到老年人。我觉得牧云溪谷是一个艺术、人文、绿色的大城，而且我觉得教育资源的配套是着眼于未来，从起跑线开始一直到未来，让人实现宏图之志，这是非常了不得的。
非常感谢各位老师的精彩回答，刚刚工作人员给我递了一张纸，截止到目前，深广电壹深圳直播间和各大媒体直播间播放量累计已达到50万+人次，所以感谢各位的收看，由新广电新闻客户端壹深圳APP主办的“解码大深圳.抢占新风口--湾区大都市城市价值高峰论坛”活动，看来大家对我们东部、对我们牧云溪谷都非常关注。希望我们的网友在直播区留言，你们好象有不少人提了问，刚才给我提供的这张纸上也有一些问题，我代他们念一念，几位嘉宾做一下准备。
问题1：地铁21号线、3号线延长线、深惠城际等开通后，对周边有什么影响?
谢谢这位网友，听得非常认真还做了笔记。刚才说到这几条线，对于我们现在所在这个片区、对于牧云溪谷的重要性，刚才说到地铁21号线规划是到前海到龙岗的一条线，它基本上把前海和龙岗新区这个区域直接联系在一起，为什么要跟前海连接到一起呢?因为前海将来是整个深圳最中心的地方，也是整个大湾区的中枢，这意味着这个区域去到大湾区的中心的话，交通变得非常便捷，所以这个线的规划对我们这个区域特别的重要。将来就可以住在牧云溪谷，上班可以在前海，这是没问题的。
第二条线是深惠城际，这个城际也是从前海出来的，然后穿过深圳以后到达龙岗、坪地，然后再经过新区，然后再去到惠州北站，这条线也是一样，也是连接了深圳和惠州的主要的城市中心，它也是大大拉近了不管是惠州还是深圳的距离，所以这条线也非常重要，而且城际线的速度很快，所以它的通勤效率会更高一些。比如东京、纽约这种城圈它的城际线起的作用更大一些。
3号线刚才说到它原来的规划是走地面的高架桥的，高架桥这种方式一是它对于城市的景观是个破坏，你去到布吉就可以看到它把城市分为两半，第二对路面交通也有影响。而这次就进行了调整，我们报到国家发改委的方案是调整为基本走地下，只有一小段是走地面的，因为这个地方主要因为地势的问题。走地下以后投资大大加大了，9公里多，每公里投资是10个多亿，是地上的投资的2倍多，就说明政府重视这个区域的发展，刚才说到国际低碳城，也是温家宝总理当时跟欧盟之间合作的项目，所以国家跟国际之间的合作项目，它是代表了我们国家、代表了深圳去跟国际做交流，所以规划地位是非常高的。所以考虑到这一点，就把地铁全部埋下去了，虽然成本高了很多，但是它对这个片区的发展也是很大的作用。虽然3号线不是快线，但他也是连接到龙岗中心城、大运、福田中心区，也是蛮重要的，而且将来更重要的是要打造东部中心，就是以龙岗中心城和大运新城为核心，打造一个“第三中心”，这个中心也是由3号线把我们连接到一起，所以这是非常重要的一条线。所以这三条线会对我们的城市发展起到非常至关重要的作用。
文杰不仅是房市的专家，而且也是股市的专家。我想问一下李霞总，请问3号线延长线离我们项目很近?
是21号线延长线，按照目前的规划，就在牧云溪谷长山路转龙岗大道的位置上，设置了它的终点站所以当时我看到这个规划的时候内心非常激动，因为我家在那个地方，但是我一看从前海中心修了一条地铁来到牧云溪谷了，那以后上班就可以直接坐21号线。
问题2：中国的股市近日迎来了一轮牛市，而楼市的调控政策未见明显松绑。在疫情以后银根放松的大背景下，房产和股市该怎么选择?
这位网友既关心股市又关心房市，金钱永不眠。根据我过去十几年的经验，我是一个老股民，我应该是06年开始炒股，进入楼市也快二十年。根据我的经验，中国的股市一定是牛短熊长的。上周我到今日头条上去看，到处弥漫着牛市到来的狂热气氛，但是今天你再去看，又变成了熊市到来的沮丧。这个情绪的变化太快，很多人可能是发现牛要来了然后再把钱投进去，一进去就跌了2、30%。所以绝大部分人在股市上是赚不到钱的。我想起来我前两天有一篇稿子有人留言说陶总你怎么还叫大家买房，大家现在都买股去了，我当时就回复说：过两周你再来看这句话。结果过两天就这样了。所以中国股市一定是牛短熊长的。我不知道这次会不会改变，这次会不会有大牛市呢?我也不知道。中国股市有三千多只股票，而且又是注册制，未来会上市的股票越来越多，未来可能五六千只股票，你能不能选到好的股票，比如你选到了茅台，我前段时间做的统计，茅台过去十几年涨了400倍，如果03年25万买茅台的话，你现在已经几个亿的身家。也就是说股票的不确定性非常强，你不能只看到涨的股票，实际上你买的时候往往是两只股票A和B来选择，你选择A发现B涨了，你选择B，发现A涨了。
所以我不太建议大家买股票，我觉得房子是最安稳的，尤其在大深圳范围的房子一定是最安稳的。目前这个点，由于深圳楼市的调控，其实深圳已经有很多房子不能买了，很多人已经不能买深圳了，可能有3、40%甚至50%的人买不了深圳房子，我刚才说金钱永不眠，他们一定会想着把这个钱花出去，这个时候你一定要谨慎，不要轻易地买股票，你套住了可能就出不来了，我建议还是买房子，这是一个老散户的血的建议。什么样的股票才能赚钱呢?买优质的企业，然后长期持有，不要去追概念股。概念来得快、去得快，但是房子往往是你只要运气不是太差，你听我们在座的选择一些好的物业，基本上都能赚钱，没有听说谁过去十几年买房亏钱的，要一直持有。
我觉得文杰吐露了肺腑之言。我是外行，但我可以做一个比喻，就是对资产配置，就好象一艘船浮在水上，选择房产你就选择了锚，你选择股票可能就是选择了船上的帆。这个话题很有意思，我们论坛结束了以后还可以摆一桌小茶请文杰做辅导。
问题3：临深置业应该选择东莞还是惠州呢?哪里的发展潜力更强呢?这位网友看来是真想买房，但提了一个刁钻的问题，让嘉宾怎么答都不好，让谁答呢?让在我们李霞总心目中呼声很高的图腾镜老师来回答吧。
比如现在深圳湾，从一个20万的房子涨到25万很不容易，但是你买一个4万的房子，从4万涨到10万很容易。但是，惠州、惠阳这个片区它迟早会跟东莞一样被填平，而且由2万到4万或者5万的时候是非常容易的事情，因为它的门槛以及它后续的更多人在聚集的时候，它从2万到4万往上翻的力度和速度会更快。
问题4：我是湖南人，在深圳上班，新政出来后没有名额了。但想今年买房结婚，那今年想置业应该选择老家还是临深更好呢?这个我要问文杰。
讲个人案例，我在长沙买过一套房子，十年前买的，买的时候是六千多，现在大概一万三、四，就十年才翻了一倍。我大概09年的时候在深圳买过一套房子，买的时候一万多，现在八万，应该十倍不止了。这其实就是一个活生生的案例。我们回过头来看为什么长沙或者湖南的房子涨不动呢?据说这次深圳的调控也是去长沙学来的，我们看调控的政策第一条：限购的政策，比如入户以后还要社保三年才能买房，比如离婚以后按照离婚前三年一起算，这其实都是学的长沙的，只是长沙没有这么严厉，长沙可能是两年或者一年。但这不是本质原因，就是调控不是长沙涨不动的原因，本质原因是长沙的土地是无穷无尽的。我给大家讲个数据，长沙2019年土地出让的面积2600万平米，基本上相当于深圳的8-10年。长沙2019年新房成交数据2850万平米，深圳一般是300-400万平米。就是长沙的房子和土地是无穷无尽的，所以房价是涨不动的。如果你想投资、想赚钱，而且你是要结婚的，你就还是到大深圳区域买，你在深圳没有名额了、买不了，那你就到临深买，离得近、有轨道、有学校、品质也好，你自己又可以自用，也可以作为投资资产保值增值的标的，这个一定会比你去长沙，无论从自住角度还是投资角度来说更划算。我知道我们老邓在长沙也有物业，也没涨，所以我们都是有经历的。但是也没关系，我们都是湖南人，在老家做作贡献也没关系。
文杰讲得太好了，网上的这位湖南的年轻人，要取真经要问文杰，他最近在今日头条上写了一条长沙的楼市的消息，围观的人达到59.9万，很厉害，听他的话没错，现在要买，如果要结婚的话就选择深圳或者临深，以后你要为家乡作贡献，可以在长沙买。
今天我们的话题说到这儿，我们不可能一一地全部都回答下去，以后在网上再交流。我们今天的“解码大深圳 抢占新风口”湾区大都市圈城市价值高峰论坛接近到尾声了，我还不想放过嘉宾，我要求你们每人说一句华，对这个论坛表达一下你们的心情、祝愿或者云玺马上要开盘了，你们有什么样的展望。你们如果每人说了一句，我就写一首诗，而且字数要超过你们很多很多。
在牧云，持有压倒一切。
深圳都市圈，风口在东部。选择牧云溪谷，一定不会错。谢谢!
我觉得还是要结合我今天讲的主题，新政对楼市的影响，我觉得可以说是深圳冰冻、临深吃饱，牧云溪谷机会来了。
我想提醒一下镜头前的所有粉丝朋友，利好非常多，但是目前限价中，所以我们牧云溪谷现在相当于是一个价格洼地。与此同时，再跟大家一下这里是不限购的，所以尽快来下手吧。
你说的话可以浓缩两句：利好非常多、机会要把住。
我既然答应你们写一首诗，我这次想模仿《诗经》，四个字一句，写了以后没把握，我发给牧云溪谷的掌门人郝总看了，她说基本认可。后来我就想请我们壹地产的同事帮我整理一个PPT，我现在给大家念一下：
牧云溪谷
一幅美图
时光雕刻
天然山湖
绿色大城
三十七度
艺文生活
醉人肺腑
人居精筑
洋房湖墅
室有雅风
庭有花树
晨昏霞飞
四时云舞
山林呼吸
花径漫步
康养悠境
医卫呵护
教育配套
名优学府
书声琅琅
高飞鸿鹄
社区巴士
远近通途
惠深触点
地位特殊
都市圈里
势能加赋
价值预期
可量可估
江湖称道
东部明珠
居则心安
投资自如
有此足矣
牧云溪谷
今天的论坛到此结束，谢谢大家!
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