现场提问

【主持人】谢谢宋老师。今天机会非常难得，我们给现场的朋友两个提问的机会。

【现场提问】宋老师您好，我自己都不知道还有提问环节，但是既然有这个环节，有一个问题想问您，惠州湾有两个区域，一个是惠阳，一个是大亚湾，各自都有优势。现在客户会比较，大亚湾离坪山特别近，开车过一条马路就到了，而惠阳相对远一点。目前来说，整个惠州湾地区，您帮我们分析一下，哪一边潜力更大?哪边价格更高、哪边更值?

【宋丁】大亚湾就是我们说的南之海，惠阳就是中之城，当然是城的一部分。城里的房子和海边的房子是不是一类房子?大家要搞明白，不是一类房子。用行话来讲，城里面的房子是第一居所，海边的房子是第二居所。第一和第二居所的差别是什么?第一居所是供你日常居住，生活、上学都在旁边，所以要是配套最完善的房子。第二居所是浪漫的地方，海边度假，推窗见海，春暖花开，如果你有浪漫情节就买海边，没有太多的配套，就是为了度假用。某种意义上，人是先有了第一居所，有了闲钱，又觉得人生要放在更潇洒的平台上，你再买第二居所，就这么简单。

大亚湾的房子和惠阳的房子根本的区别就是第一居所、第二居所。如果你为了生活和基本居住，肯定买惠阳的房子更好，如果为了度假，我觉得惠阳度假的空间条件比大亚湾弱一点。当然这不是绝对的，大亚湾也有一部分是可以作为第一居所的，惠阳也有一小部分可以作为度假居所。这里26万人的城起来，肯定是有刚性改善居所的需求，从这方面来讲，我更主张在惠阳选择。

【主持人】相信听了这些，大家购房的思路会更清晰。美好的时光非常短暂，本次活动暂时告一段落，再次用掌声感谢两位老师的分享，期待我们下次再见！

沙龙环节

【主持人】谢谢宋丁老师的分享。相信现场的各位观众朋友在听了宋丁老师的演讲后，对高铁规划的重要性有了更加直观的了解，也感受到来自高铁枢纽中心的魅力。

刚才宋丁老师带我们深入的了解了交通枢纽规划下带来的重大发展利好，分析了惠州南站TOD轨道布局引领惠州大趋势，以及惠州南站建设新城的成果，现在正值深圳有史以来最严政策“新八条”实施之际，在这样严格的政策下，在临深置业购房该如何选择呢?

在今天的活动现场，除了刚才给我们演讲的宋丁老师，我们也有幸邀请到了对房地产市场有丰富研究经验的专家，他就是深圳市南山区政协委员、深职院房地产研究主任、复旦大学经济学博士邓志旺老师。

在接下来的沙龙环节，我们将有请宋丁老师和邓志旺老师，为我们带来《拥抱零深时代》的深度讨论。掌声有请两位老师！

今天时间有限，我们就直奔核心就一系列问题进行观点碰撞。

号称史上最严深圳房地产政策“新八条”楼市调控“组合拳”，可谓拳拳重击，直指要害!许多还在犹豫选择购房的朋友在去看房的路上便失去了购房资格。很多购房者把目光聚焦到临深区域，最近临深不少项目停车场被粤B挤满，临深哪个城市未来势不可挡，是不容错过的地方?先请宋老师作一个讲解。

【宋丁】深圳的限购和新八条对房价的调控、对需求的调控，某种意义上就是对我们惠州惠阳的巨大影响，甚至限制以后，深莞惠两个城市就发展了，现在深圳的消费马上朝三个方向走，一个是盯着深圳的公寓，因为公寓在深圳不限购，能买公寓，只是不限售，买了以后五年不能卖，没有关系，我有房本。第二个是西面，特别是往广州的南沙，现在有一篇文章是请你们买广州，别让深圳把广州买了，深圳的资金很多，就跑到广州买南沙，这是第二种。我觉得最大的还是往东，也就是往惠州。惠州目前还是临深状态，买惠州就是买惠阳、买大亚湾，因为临深，其他地方就远了，惠城稍微远一点。在惠阳和大亚湾，相对来讲，惠阳本土城市的格局更完善，大亚湾虽然盖了很多房子，但是配套还在努力往上走，相对来讲还惠阳。如果考虑到TOD的因素，我觉得这是未来深圳条线很大的方向。

【主持人】邓志旺老师这么多年在一线跑得比较多，看过的楼盘数以千计，对于城市也非常了解。在最近政策出台之后，购房者对城市的选择，临深城市很多，对城市怎么选择，相信邓老师有自己独特的见解。

【邓志旺】刚才宋老师提到的问题，强调惠州。我个人一样，过去五到十年一直强调惠州。临深里面，我认为惠州是最值得关注的，有几点：

第一，从深圳都市圈来说，重点是深莞惠加上河源、汕尾这五个城市，关注最密切的，一个是东莞，一个是惠州，这两个城市都不错。东莞房价已经挺高了，五六万，跟深圳拉得挺近，而且没有什么土地了，开发受影响，所以要打造整片的或者房地产改造是很难的，而惠州土地更丰富，规划会更完美一些。

第二，从空间位置来看，我一直说惠州相当于深圳的十点五个区，深圳有十个区，加上深汕合作区，成为第十一区，十一区和十区之间中间隔了惠阳和大亚湾，深圳要拉动深汕合作区的发展，必然绕不过现在所谓的惠湾这个区域。刚刚宋老师的PPT里面也有，深汕高速、深汕高铁等等都经过这个区域，所以将来深圳跟深汕的合作发展一定会带动这个区域的发展。

第三，惠州特别是惠阳非常愿意跟这里合作，特别愿意跟深圳对接，在产业、城市方面都希望合作，这一点非常重要。相反，有一些城市自视比较高，不太愿意跟深圳沟通交流，所以这会促使惠州的发展未来走得更快。

综合这些因素，我个人一直看好惠州在新一轮的深圳都市圈，在双区驱动的时代会获得更加长远的发展，所以我还是看好惠州。

【主持人】谢谢邓老师。惠州地处珠三角东南部，有丰富的山水资源和广阔的海岸线，是粤港澳大湾区“9+2”城的生态担当。近几年的发展势头迅猛，与深圳连接的高铁、高速公路发展迅速，“十三五规划”期间，惠州计划修建多条地铁线路与深圳对接，未来将与深圳实现轨道一体化。惠州下辖四区三县：惠阳区、大亚湾经济技术开发区、惠城区、仲恺区、龙门县、博罗县、惠东县。两位老师最看好哪个区域，请说说看好的原因。

【宋丁】刚才演讲中我谈到一个概念，南之海、中之城、北之山。惠阳1100多公里，区位资源形态非常明显，南面就是海，过去投了两三千亿，现在海洋的利用率非常高，远远超过了西面深圳的大鹏湾，所以发展速度很快，这是一个概念。当然，海边以滨海度假为主导，日常居住在海边也不太适合。

第二，北面以博罗县罗浮山为主，是广东四大名山，也是中国著名的道教名山，这非常重要。回过头来看，北面的山地，我认为它的开发还是属于初级阶段，潜力非常大。

一山一海基本上把惠州百分之六七十的面积拿掉了，包括惠东这几个县都在里面。

中间的城，如果说深惠未来的对接，主要是城区，包括仲恺区、惠城区、惠阳区、大亚湾，这几个区都是密切相连的，而且目前城市的交通架构、基层配套、公共服务配套、产业布局，相对来讲和深圳的龙岗、坪山，一个是对接，二是产业的布局比较接近。

考虑到深圳西部宝安、南山的发展非常强大，深圳的东线和西线要均衡，我觉得将来整个惠州“中之城”的板块，一定要和深圳东部的龙岗、坪山连在一块，这里面只需要一个东西，就是TOD，一定要有轨道交通高密度连接，这样产业布局才会产生很大的效力。我觉得这样的布局下，在东进战略框架下，在都市圈战略框架下，我们通过TOD构建起来，完全可以跟西部珠江口产生一个互动交流、合理竞争，我们也有我们的优势。我们惠州惠阳和龙岗、坪山不要单打独斗，要捆绑在一起，这也是扩容的价值，扩不扩容没有关系，扩了更好，不扩也有一个片区，以TOD为主脉，把片区规划好，这里会发展的特别好。

【主持人】最近深圳扩容的传闻也给惠州带来了很大的猜想。刚才宋丁老师作了主题演讲，TOD轨道交通模式对城市发展有很大的影响。刚才提到惠阳南站新城，这个片区能不能跟北站片区相提并论，能不能成为一个新的片区?

【邓志旺】深圳北站的发展，我们很好的观察和分析了城市发展的轨迹。回到05、06年的时候，绝大部分人看不上深圳北站的片区，那时候说的不好听，就是特区内买不起房的人被迫挤到了龙华片区。而且，梅林关那里，越靠近特区房价越高，但是开通深圳北站高铁占以后，马上发生了变化。不只是高铁站，汇集了4号线、5号线，未来有更多地铁，不仅仅是高铁站交通枢纽，围绕这个交通枢纽深圳市规划了红山、深圳北站CBD等等多个城市功能的片区，深圳北站片区变成了一个产城一体化的片区，很多人在这里居住、商业、商务都非常方便，所以很快崛起了。之所以称之为“宇宙中心”，是因为发展太快了，超过了我们的期望，所以深圳北站确实是TOD的一个典范。

回到惠州南站，我刚才看了置业顾问的介绍，之前也了解了很多惠州南站的规划，惠州的地方很大，真正最早发展起来的一定是交通枢纽，惠州南站的交通枢纽是最早起步的，也是交通最丰富的，城际有地铁、高铁和旁边的高速，是综合性的一个交通枢纽。不仅如此，惠州市的规划是惠州南站高铁新城片区，刚才看了规划觉得非常震撼，跟深圳北站是非常相似的。我相信，经过一定的时间，这个片区的发展一定会像东京新宿这样一个TOD新城。现在看到可能是田野，再过五年、再过十年，可能就是像深圳北站一样。就像之前说深圳北站的一句话，今天你爱理不理，明天你高攀不起，所以要珍惜这个机会。

【主持人】谢谢邓老师。在大湾区乃至全国上下都进入了一个轨道交通建设的提速期，相信未来大湾区的城市之间会围绕城轨交通的规划进行深化的建设。南站新城片区作为深圳都市圈的重要枢纽应运而生，总规划占地11.8平方公里，相当于近澳门40%土地面积，总计划投资1000亿，规划居住人口约26万，对标东京新宿、香港西九龙、深圳北站TOD核心模式。对比现在大热的西部(南沙)和中部(东莞)，惠州南站在整个粤港澳大湾区建设中又占据着怎么样的关键地位?

【宋丁】我是特别讲平衡的，我们知道在整个大湾区里面，深圳、广州这条线，大湾区还包括香港，中间还有一个东莞，这四个城市作为一个轴线，加起来的人口总量、经济规模、GDP规模、财政和资金规模，在大湾区里面占到差不多80%左右，基本上大湾区一大半被这条线占掉了。如果以这条线为轴线，东边就一个城市-惠州，西面有澳门、江门、珠海、中山、佛山、肇庆，这六个城市都在西线。这样很不平衡，东面只有一个城市就太弱了，所以我想将来可能把汕尾、河源至少河源南部区域放到都市圈里面，整个平衡起来。惠州是东部线的核心城市，在这个东部线里面，不能靠南面的海，不能靠北面的山，还得靠中间的城，和惠城这个联系比较大的就是惠阳，历史上这里就叫惠阳地区，历史地位很高大。二十年前我们提出一个规划，但是中央没有批，最近又在传说，就是讲到惠阳的价值。如果再布一个TOD，就相当于是彰显了它的价值。历史上传统常规的普通铁路线，像纽约、伦敦、巴黎、东京，凡是有火车站的地方，一定是超级闹市区，躲都躲不过。原来是铁路、车站是闹市区，飞机场远离市区，现在已经在改变了，飞机场周边都成了核心闹市区了。如果飞机场都成为核心闹市区，那高铁站，中国特别发达、美国还没有怎么有的新的铁路交通CBD，铁路的经验继续巩固和提升成为都市中心价值，这是毫无疑问的。凡是有高铁站，特别是枢纽高铁站的地方，一定是这个地方的核心灵魂，产业密集度、人口密集度、资金密集度、消费密集度都是最高的。放眼看整个惠州的南部片区，北部是惠城，整个拉一半，惠城有一个北站，下面的南部的中心毫无疑问是惠州南站，所以我说，惠州南站将来有丰富的人口、资金、产业、物流集聚的程度，这意味着将来发展的潜力和效力。如果假定我们在这里有一套自己的房子，生活、生产、工作、消费都可以在惠州，这是一个历史的规律，不是宋老师瞎说。这是我们的一条规律，一定反映了这个潮流和规律，所以我们看好南站这个片区。

【主持人】谢谢宋老师。咱们不要把每个城市分割来看，在大湾区的规划下面，城市都有均衡发展和轮动的过程，刚才宋老师说惠阳在轨道交通的带动下面临着新的发展机遇。邓老师，我们也想听您说一下，惠州南站片区在粤港澳大湾区这个大背景下的地位应该怎么来体现?

【邓志旺】整个大湾区的发展，最重要的是把城市之间打通，实现城市之间的合作，通过合作来创造价值。原来是单打独斗，以前讲民生发展都是靠市场推动，靠开发商和购房者的钞票，所以参与不多。这一轮重点通过政府规划和政府推动城市之间的合作。城市合作，一方面是西部，像南沙、珠海这些地方，另外一方面就是惠州这些地方。惠州南站有几个特点，第一，它是距离深圳比较近的，我坐高铁来21分钟，高铁数据是26分钟，实际21分钟，而且是21块钱，价格是比较低的。第二，从惠州角度来看，惠州在大湾区，跟大湾区的合作，最重要的桥头堡就是惠州南站，去香港、深圳、广州一定要通过惠州南站这个点去中转。东莞做的规划是双中心，一个是南山区，另外是跟深圳、广州、香港互动更密切的滨海湾新区作为一个新的支点。惠州也应该是双衷心的，一个中心在惠城区，作为老的中心，主要是发展惠州的东面和北面区域;南面我觉得也会出现一个新的中心，惠州南站中心也会带动发展。惠州面积很大，南站这里也需要新的中心，人口、产业发展也需要新的中心来承载。所以我看到这个规划非常心动，规划有产业、居住、商业、商务。惠州南站的地位，在大湾区有一个定位，不管是交通还是产业发展都符合大的战略，我们确实希望惠州市投更多资金、更多资源去推动惠州南站新城的发展，把这里建设成一个代表大湾区产城融合的典范，我个人非常期待。

【主持人】谢谢邓老师。都说CBD置业天生自带溢价基因。香港九龙TOD建设之初，价格已超出同片区房价的13%，开发中后期价格超出同片区房价的34%。从惠州南到深圳北只要30分钟，7站地铁直达福田CBD会展中心。深圳北房价10万+，而惠州南1万+。相较之下，惠州南优势显而易见。随着深圳都市圈的建设、深惠融城纵深推进，未来两地房价将如何走?惠州南站的空间在哪?

【宋丁】这是一个比较敏感的话题，我觉得咱们要面对现实，我们今天一直在讲TOD交通规划，还是回到最初的一句话，要想富先修路。富是什么概念?地方城市的经济发展要富，地方财政政府手里的钱富，老百姓也富。老百姓有了钱干什么呢?过去二十年的经验，老百姓有了钱就买房。现在有了轨道交通，人人都富了，老百姓买房子是天经地义的。惠阳南站片区的房价我认为会成长比较快，购买力也一定会上升，这个购买力就是选择机会。你刚才谈到深圳北站到惠州南站距离很近，去到福田也只有六个站，这么小的距离差了四五倍房价，我觉得这个房价是有问题的。即便到深圳北站，房价也不一定到顶，现在是政策调控，因为深圳比的是香港房价，跟香港还差很大，所以动力还很强。回到惠州南站这个片区，这个价格太低了。为什么有些人还犹豫，来不来还在选择?就是因为交通。现在交通很方便，有高铁了，而且速度会越来越快，现在30分钟，将来可能15分钟就到了。

我说到“零深”发展，你再看这个房价是不是合理。我认为这个房价是挡不住的，一定是往高走的，没有任何可能走弱。至于多快的速度不好说，但是往上走是一个大趋势。经济一直在走，房价一直原地踏步是不可能的。当然，如果走太快可能会发生塌陷。长期可能会跟北站的房价有距离，但是这个差距会缩小，第二是虽然北站房价的上升，这里一定会提升。

我能讲的就这么多。

【主持人】谢谢宋老师，宋老师的意思就是买房要趁早。刚才宋老师也说了房价是一直向上的。惠州南站到深圳北站只要30分钟。在这个前提下，怎么看惠州南站新城片区的房价?希望邓老师说一下惠州南站片区的具体房价或者价格区间。

【邓志旺】这太难了。深圳楼市过去最大的特点是缩小差距，世界是平的，差距越来越小。尤其我们传统说的关外，发展的速度很快，很快把价格跟市区的差距缩小，甚至局部区域超过了市区，比如龙华的房价有的超过了罗湖，所以差距是不断缩小的。第一轮是深圳市内发生的变化，中心城区跟其他城区的差异缩小。大湾区的建设，会使得城市跟城市之间的差距缩小，基础设施、交通等等会越来越同等化。这种情况下，像宋老师说的，一定是差距缩小，但一定会存在差距，跟深圳湾肯定会存在差距，跟龙华肯定有差距，这是正常的，但差距一定会缩小。比如目前龙华在10万，我们在2万，这是5倍的差距，这个差距肯定是不合理的。通过大湾区的建设，通过深圳先行示范区的建设，差距一定会缩小。至于缩小到什么程度，我想将来可能会到3倍，或者更远到2倍的差距也是可能的。这个价差缩小的趋势是一个大方向，但是到多少钱，你觉得惠州南站到底到多少价格，我觉得3万也没有问题，4万也是没有问题的，只是时间的问题，我觉得这些都不是问题。至于到多少，这不是需要纠结的问题，你只要相信它会往上走，相信差距是缩小的，这就够了。

【主持人】谢谢邓老师。在大湾区的背景下，惠州以及惠州南站的升值空间是非常大的。通过刚才我们和两位老师的分享，我想在座的各位朋友已经对惠州以及惠州南站有一个了解。如果想要在惠州南站片区购房该怎么选?前面也提到南站新城已有星河、恒大、雅居乐等多个知名房企入驻，未来价值可见一斑。在那么多选择下，百万大城碧桂园南站新城对比周边那么多项目，又存在着什么样的优势?在南站新城片区置业购房，更应该关注哪些价值点?邓老师也去看了项目，听一下邓老师对项目的看法。

【邓志旺】说几个标准，像我个人投资置业，包括观察深圳的朋友买房，有几点要注意：

第一点，交通。惠阳地方挺大的，你一定要抓住轨道交通和交通枢纽，这样才能真正享受到交通带来的升值。

第二点，要买品牌开发商。大大小小的开发商做项目的非常多，要保证你居住的品质，那你要买品牌开发商，像碧桂园这样的企业，像小区园林、大堂、样板房、精装修，都是跟深圳的品质是一致的，甚至有的还超过了深圳。

第三点，要买大盘。因为大盘配套服务比较全，老人、小孩所有的问题都可以解决，有幼儿园、小学，同时还要有娱乐设施等等。

我觉得要通过这三个方面去做选择。从这三个方面来看，南站新城是完全符合这个条件的，可以放心大胆的去买。有人会图便宜，买了一些便宜的地方，但是物业和房屋品质有问题，所以一定要买大品牌高品质的房产。

【主持人】宋老师对置业的朋友有什么建议?

【宋丁】剩下的机会就在你脚下，该踢就踢，不要错过机会。过去十年，深圳很多人捶胸顿足，就是错过了良机，该上车的时候不上车，车走了，你看着车的身影慢慢从你这里淡去，你痛心痛肺。所以，机会不可错过，要紧紧抓住机会。

宋丁

非常开心来到这么一个好的地方，虽然外面下着雨，但是我觉得这是一个象征，因为中国人讲下雨就是一种发财的表现，所以我觉得预示着碧桂园的前景很了不得。

咱们说正题，今天来到惠州南站这个地方，我要谈一谈TOD轨道，这个事真的非常了不得，因为中国的轨道已经可怕到不得了，美国人现在跟我们没有办法打仗，因为我们的高铁、地铁太厉害了，尤其是高铁。我今天的题目叫“TOD轨道布局引领惠州大趋势”，惠州这个城市1100平方公里，城市很大，没有轨道很难想象，深惠结合和联动一定要有轨道。惠州南站建设新城，彰显零深态。什么叫零深态?没有轨道，深圳和惠州距离很遥远，有了轨道，无缝对接，就是零深的概念。

第一个问题，大湾区+都市圈，惠州步入发展快车道。

大湾区-都市圈，对惠州来讲，我们知道近来发生了两件大事，去年2月18号国家正式出台《粤港澳大湾区发展规划纲要》，惠州市是“9+2”之一。图片中粉色部分就是惠州，惠州的面积非常大。第二件事，最近国家提到广东正式推出五大都市圈，广州都市圈、深圳都市圈、珠江西岸都市圈、湛茂都市圈、潮汕揭都市圈，我们大的深圳都市圈里面惠州面积最大。这样一个都市圈，两个区域联动发展的战略和策略，国家正式提出来了。在强大区域城市间的整合、互动、共享方面，我们就有了一个指导方针，就按照这个办，尤其是深圳、惠州两个城市一定朝着这个方向发展，惠州都市圈一定会走向快车道。

在大湾区和都市圈的战略指导下，深惠同城化有什么态势?有八个方面：

第一，香港动乱去年折腾以后，到现在没有完全缓解，虽然出了香港国安法，但是乱港的组织还在顽强抵抗，并没有完结。去年推出大湾区规划纲要，这种动乱不可开交，国家怎么施行，国家想了一个办法，如果香港再闹，让深圳当C位，扮演这个最重要的角色。如果深圳C位，挨着的惠州就占便宜了。这是第一个态势，由于香港动乱，深圳更加需要角色，惠州受益。

第二，深圳先行示范区，去年8月18号国家推出先行示范区的意见，这对深圳意义非常大，这就强力驱动深惠关系升级。因为深圳要建设先行示范区，这么大的任务，要建设全球标杆城市，一定要有生存和发展的空间，周边最大的空间在惠州，所以要和惠州联手。

第三，大湾区城际相融发展导向下深惠优势互补态势非常明显。无论大亚湾、惠阳还是北边的罗浮山，生态环境都特别好，深圳经济发展力度很大，这个潜力也很大，完全是互补型的。

第四，惠州南边的海、中间的城，惠城、仲恺和惠阳板块是城市格局，包括北边的罗浮山，都有深圳的投资进入，其中惠阳到惠城区板块是投资力度最大的。我们看到，这样一个格局形成了目前深圳和惠州之间经济交往基本的线索。

第五，深圳的产消外溢助推惠州产城融合升级。产消外溢是什么意思?生产和消费的外溢，生产就是投资，消费比如是买房的消费，都向惠州外溢。造成什么情况?三个“造”，最早是造工厂、办工厂，像比亚迪过来了;慢慢就造房子，补商业、文化、教育、医疗的配套，然后有了造城运动。三造推动了深惠关联度一步一步升级。

第六，惠州临深片区的金牌区位属性，惠州是临深片区，金牌区位属性已经改变传统的深个惠关系。深圳和惠州已经不是边界严格清晰的两个城市，中间是完全一体化的，别的城市很难有我们这样一个条件。

第七，今年深圳特区40周年大庆，扩容已经成为深惠关系的最大猜想。包括最近大家传文的很厉害，惠阳和东莞那边大家都在猜测，到目前为止我们就是属于猜测，因为我们还没有看到中央的红头文件，大家可以畅想，这没有关系，无论如何再不行人家也不会想到别的城市，因为惠州是临深城市。

第八，轨道交通系统正在快速拉近和融合深惠之间的城际关系。我觉得这个特别实在，对于深圳来讲，如果没有这样一条轨道交通，很难想象跑这么远到你这里买房子。一旦轨道交通系统建成以后，很多人过来非常方便，从深圳北站半个小时就过来了，现在不让你抽烟，如果让抽烟，一支烟就基本上到惠州南站了。

第二方面，既然谈到轨道交通，稍微给大家作一个解读。TOD的轨道交通引领城市剧变的基因。

TOD是代表潮流的，那TOD是什么?Transit-Oriented-Development，这是一个英文解读，以轨道交通为核心的公共交通引领城市发展的模式。一个城市发展有多种方式，但是现在让一个城市最快发展起来的办法是用高密度轨道交通带动。我们今天所在的南站，如果没有轨道交通会有这么快的发展记录吗?根本不可能。让轨道交通使用达到最大化的一种规划设计方式，高铁、地铁、轻轨、快速公交等线性公交系统为中心，以轨道站点为核心建设新城市中心，集工作、商业、居住于一身，改善交通拥堵，实现资源高效利用，制造新经济增长记。TOD就是提供围绕轨道交通的一站式解决方案。这是非常好的，这是TOD的一个解读。

没有轨道交通的城市是什么样的?我这里画了一张图，郑州的二七纪念塔，密密集集，没有地铁，城市这么多年就这么发展起来，但是缺乏大规模、快速人流、物流、资金流、产业流集聚的动力，缺乏现代化城市巨无霸中心片区形成的基础，总体来讲，城市功能分散、效率低下、人居便捷、高效、多功能居住的粘合力不强。

TOD新型城市来了，当TOD降临人间的时刻，世界城市发展了主流轨道变了。没有TOD的城市就是一个传统城市，很落后。这样一个城市空间、片区、整个城市的联系方式发生了变化。虽然轨道在地上，但是城市经济是飞起来了，速度、效率、便捷、通常、集约，完全是一场革命，TOD对一个城市来讲是一场革命。一个一个强大的集结点，以TOD为号召而在城市崛起，就像惠阳这里的惠州南站，还在高速发展。放眼惠州，TOD正在成为这个城市聚变的基因。

轨道活力街区，这是一个概念，TOD不等于高铁、地铁本身，也不指一栋建筑物，以轨道交通为核心而形成的活力街区组团。不仅仅等于轨道，以轨道为核心的大的空间概念，是集约发展的一个片区。TOD强大的公共交通系统大量集中商业、办公、文化等公共服务设施，这个城市会产生一系列以TOD为标志的城市中心、城市组团。所以我们讲，抓住了TOD，就是抓住了当今城市发展的主脉和突破口。对惠州和惠阳来讲，抓住了南站就是抓住了突破口。TOD城市功能条件下的人居物业一定是城市最抢眼的人居风向标，因为方便，我们讲地段，第一条就是便捷，TOD就提供了这种便捷。

给大家多讲一点道理，大家说宋老师不要讲道理，告诉我买房子怎么买，那不行，你买房掏钱几百万、几千万，为什么在南站买房子我要讲清楚。虽然美国人很不好，但是有一些是可借鉴的，上世纪90年代初，基于对郊区蔓延的深刻反思，美国新都市主义的城市空间开发建设观念大行其道，首次出现了以轨道交通为中心引领的TOD规划构想，在大型轨道交通节点周边地带形成工作、商业、文化、教育、居住等功能融为一体的城市中心。TOD一经诞生就在美国甚至国际上引起巨大的反响，改变了发展轨迹，从根本上改变和引领美国城市的空间布局和人居环境。同时，美国先行的TOD成为一场引发全球城市聚变的革命。

我举几个例子：

东京涩谷的TOD街区，这个地方很了不得，很繁华，每天承载300万人次，但是仍然保持了良好的运转。一个街区一天的人流量就是一个大型城市的人流量，但是没有拥堵，因为做得很好。

法国巴黎之门的轨道交通站点600米半径区域内密布着商业、酒店、购物中心、世界名企和高端住宅，步行可达。这是巴黎之门附近的交通图，很多都是轨道交通，都是轨道TOD，非常重要。

再看一下香港，香港现在大闹，但是在历史上，TOD在全世界都是典范。比如香港的地铁，全世界的城市地铁都不赚钱，就是香港地铁赚钱。我们深圳学了香港以后，我们的地铁也赚钱，我们一年100多亿，而上海的地铁还赔钱，上海看了深圳说，你们深圳怎么搞的，怎么我们差了那么多?这就是香港的理念。香港在TOD上是很了不得的，成功实现了以中环为中心的城市变成多中心的城市，形成各个城市中心之间的疏密有致的布局。香港不堵车，地下轨道每天大量的人流、物流没有发生拥堵，香港是非常成功的。以轨道为核心的公共交通容纳了香港全部出行数量的90%，不得了。我们可以这样做，我们希望这样，但是我们的路还很漫长，比如刘总过来堵了一路，我也堵了半天，走的比较早，没有紧张。如果我们TOD搞好了，我们从深圳过来，更多是坐高铁过来，就很方便，在车上很潇洒，不会拥堵。TOD消灭了香港的地面拥堵，让香港市民出行非常便捷。

看一下北京长安天街，也是创造性地对中国式TOD模式进行前瞻性探索，坐落在S1号线上岸站，拥有通达的交通路网，最便捷的轨道交通出行方式带来了极大便利，把工作、商业、文化一体化打造在一起，这样的模式改变了北京西部的商业模式。有了TOD以后，整个北京西部全部变了，包括区域内人们的生活方式。

成都郫都，这个片区在车辆基地周边规划打造了望丛天府文化产业园，导入TOD系统，使得这个片区城西城市板块迅速崛起，应该说成都的崛起和TOD的建设关系非常密切，成为成都最引人注目的符合型高端人居生活消费圈。一个大成都因为它变成了最亮眼的。我们惠州南站是不是也可以像成都这样，成为全国最亮眼的地方呢?完全有可能。

看一下周边兄弟，广州新塘。导入TOD形成大型交通枢纽，地铁地下通道、城轨高架桥及高铁地面轨道组成三位一体大交通网络，汇具有了九条轨道线路，融入珠三角一小时生活圈，是名副其实的广州东大门。

结论出来了，TOD划分城市。深圳有两个阶级，有房阶级和无房阶级。现在城市也划分了，有TOD的TOD城市和没有TOD的非TOD城市，有TOD的是现代、进步、高效、快捷、时尚的，没有TOD的是传统、落后、低效、迟滞、老旧，我们今天应该感受到TOD给我们带来的好处。

第三方面，回到惠州，致力于以高铁枢纽为核心建造自己的TOD。

虽然大家看了世界上那么多伟大的城市，但是那是他们，我们惠州要做自己的事。中国的高铁从08年开始，第一条高速铁路京津城际开通算起，仅仅过去十二年时间，就实现了四纵四横的战略布局。今年年底，也就是2020年通车里程达到3.9万公里，全球占比超过2/3。目前乘坐铁路出行的人，乘坐高铁的占2/3。所以我们可以说，中国已经成为一个架在高铁上的国家。美国是架在汽车上的。

高铁的意义非常大，我罗列了一下：

一是大幅度缩短出行时间，大幅度拓展出行空间。现在有高铁通行的地方我不坐飞机，堵车或者飞机延误，加起来时间一点不比高铁少，高铁准时发车，没有问题。目前300公里的速度，我们可以到武汉当天打来回，早上赶早班车，中午到武汉，开完会，下午坐车晚上十点钟回来，非常方便。而且高速还在提速，如果提到五六百，哈尔滨都可以一天打来回，所以这完全改变了。

二是城市的客流量和物流总量及速度都实现大幅度增长。

三是大幅度提升国民经济供应链和产业链的运转效率。

四是深刻改变民众生活方式，大家觉得高铁方便，过节大家都坐高铁走。今年是疫情，大家都戴口罩，平常也没有什么事。

五是高铁所到城市必然引起城市新一轮大发展。比如惠州这么多高铁站就把城市托起来了。

六是高铁已经成为中国国防战略的重要平台。我们打仗要投入兵力、坦克，过去是陆路，普通铁路速度很慢，坐飞机又放不下，坦克放在飞机上的难度比较大。在地面上最快的就是高铁，所以这进入全国，军力提速大大提高，为我们国家维持好的战略准备是非常好的。

七是一带一路国际合作，重振以欧亚大陆为轴心的陆权战略。这是我们的方向。关于陆权这件事，TOD轨道交通起着非常重要的作用。

回到大湾区，轨道交通一体化的需求，在国家高铁系统中重要性非常明确，到去年年底，大湾区轨道交通9000公里长度，其中铁路运营1700公里，高铁里程1232公里。2020年大湾区有10条高铁在建，根据规划，大湾区铁路城际线路“四向拓展、三极三轴放射”。规划总里程是5322公里。其中运营的2000多公里，在建的855公里。目前从大湾区轨道交通一体化规划角度推进整合、重构努力实现城际与地铁的互联互通和城际公交化。什么叫公交化?比如我现在从深圳北站到南站十几分钟。

惠州的高铁地位，惠州位于大湾区东线，是平衡大湾区东西力量配置的关键城市。其中重要的战略布局是TOD布局。深惠同城化彰显了惠州的特殊地位。广东提出争取国家支持，规划建设广州至河源、深圳至汕尾高铁项目，这两条高铁已经经过惠州，加上运营的厦深高铁、在建的赣深和广汕高铁，惠州将成为大湾区高铁站的战略重点城市，大湾区将成为连接粤东部、粤北以及闽赣地区的枢纽城市。

我们有这么多高铁，惠州发展速度会越来越快。在广东，惠州的城市地位非常微妙。深圳、广州是当之无愧的领袖型城市，GDP超过2万亿。临近的佛山、东莞差不多是1万亿左右的规模。其他城市就很小了，绝大部分是2000多、3000多亿。惠州4000多亿，如果在东莞之后冲万亿，只内把希望寄托在4000多亿的惠州身上。惠州发展其中有一个办法，就是大力推动TOD建设。四十年前改革之前我们听到一句耳熟能详的口号“要想富先修路”，这个路就是TOD。如果这个网络建起来，十几个高铁站，五六条地铁建成以后，资金流、物流、人流速度大大增加，对于拉升整个经济不可想象。所以，抓住高铁就抓住惠州城市再突破的核心动能，我们离万亿GDP不远了。

第四方面，惠州南站：新城建设让“临深”变“零深”。

大家在现场看到这两个字不一样，一个是旁边的临深，一个是没有旁边，就是一体化的零深，这个零深就是零距离，粘合在一起了。

这是惠州的一张图，惠州由于毗邻深圳，由于深圳人居住外溢，化身“临深”。遗忘深圳人心中有一个很难化解的心结，因为以前说来了就是深圳人，现在来了就是惠州人，深圳房子买不起，临深外溢，被迫往外走，没有办法。深圳由于高房价，不得不被临深到惠州，心理障碍主要来源于物理障碍，也就是交通不便。

东进来了，深圳东进战略不是开玩笑的，1.4万亿投资归宿，今年启动五条轨道建设，四条向东，三条经过惠州。这样的TOD高铁、地铁轨道模式将从根本上改变深圳人被动“临深”的局面。这两天和传闻的消息有关系，很多人打电话问能不能到惠阳区买房，我说可以，就临深买。

谈到零深，首先让人想到的一定是惠州南站，为什么?因为这是TOD轨道交通出深入惠的第一站，优点比较多，比如班次频、候车短、车速快。让惠州南站外溢的深圳人深切感受到没有距离，坐在车上一杯茶没有喝完就到了，每天这样走一走也没有问题，感受到零深的舒适感。当这个真实发生的时候，他真想过来，这就是一体化。

接着再讲，说到南站新城这个概念，这个片区总规划面积11.8平方公里，规划三横两纵的主干路网体系，对接深汕、惠大高速等于区域通道，总计投资1000亿，规划居住人口约26万。26万在欧洲是大城市，国外5000人就是一个小城市，我们26万在欧洲很了不得。对标的是东京新宿、香港西九龙、深圳龙华的TOD核心模式。致力于打造大湾区未来城市榜样，环深高铁大城。这个目标很雄伟，南站对标深圳北站，致力于树立惠州高铁大站品牌。

零深体验，在惠州南站这么舒适的零深价值链下，我们想到，南站附近的新城建设将成为零深概念的最佳范例。你坐车下来，几分钟就回家了，和在深圳住着有什么区别?某些地方住着还不如南站方便。这里有巨量的人居空间和产业空间，有优越的工作和生活配套条件以及优美的环境，重要的是这里零深，你再也不必为深圳房价而纠结，也不用为外溢惠州而纠结。TOD轨道、南站的存在，无缝融入深圳，外溢感受必将日益淡化。

我们看到，既然是这样的结果，我们对应南站新城片区，深圳北站的强力助推下，深圳北站片区房价一路飙升，目前均价7-8万左右，最高的10万+了。惠州南站目前房价2万多，30多分钟车程，价格相差了4-5倍，这种差距合理吗?差的有一点远。高铁COD模式下，惠州南站新城的房价将有着强劲的升值趋势。这是一个大的趋势。

最后，给大家用十六个字概括一下“深惠同城、轨道先行、南站样板、笑拥新城”。希望大家抓住机会，新城是我们的机会，是南站的机会，是我们惠阳的未来。谢谢大家!

主持人

放眼全球，世界一流【都市圈】的发展都离不开交通枢纽中心的带动，像上海，东京，巴黎这些发达城市群都拥有一套完整的交通枢纽系统，极大的压缩各城市之间联系的时间成本。在双区驱动和深圳特区40周年的利好背景之下，一个定位世界一流的城市群：“深圳都市圈”悄然浮出水面。

在极具未来前景的交通枢纽规划下，惠州南站会为深圳与惠州之间带来怎样的联系?对惠州本身的发展又会有怎样的影响?

接下来，我们有请中国城市经济专家委员会副主任、国家高端智库CDI资深研究员主任：宋丁老师 为我们的观众朋友带来主题演讲：《TOD轨道布局引领惠州大趋势，惠州南站建设新城彰显零深态》。

主持人

尊敬的各位领导、现场朋友们，大家下午好！

我们的活动即将开始，请各位领导和嘉宾朋友们有序移步活动区域入座，本次活动除了线下分享，我们还将通过房掌柜进行全程线上直播，欢迎各位领导和粉丝朋友们在我们直播间的评论区进行互动。

同时为了让大家能够有一个更好的体验氛围，请将您的手机调整为静音或者震动模式，感谢您的配合！

尊敬的各位领导、现场嘉宾朋友们、媒体朋友们，房掌柜粉丝朋友们，大家下午好!欢迎大家参加由房掌柜联合碧桂园南站新城独家策划的“下一站，南站新城——深圳调控升级下 轨道枢纽新机遇论坛”论坛活动，我是今天的主持人：房掌柜集团总编辑刘晓云。

2016年7月，国家发展改革委、交通运输部、中国铁路总公司联合发布了《中长期铁路网规划》，勾画了新时期“八纵八横”高速铁路网的宏大蓝图。其中赣深高速铁路作为京港高速铁路的重要组成部分，将于2021年全面开通，对推动粤港澳大湾区的深度融合起到非常关键的作用，同时也会不断加强大湾区各城市之间的联系，高铁枢纽中心便是在这个大湾区时代下都市圈最重要的角色

众所周知，一个地区的经济发展和当地的交通情况密切相关，就像我所熟知的【深圳北站】，作为深圳的枢纽中心，为龙华北站片区带来了巨大的发展价值，让曾经许多人都看不起的福田“后花园”，转变为如今的“宇宙中心”。龙华北站周边的新房也来到了最高10万+一平的高价，导致深圳北站置业投资的门槛不断攀升，

而今天将大家的视野带到了这个全新的【惠州南站】，以惠州南站为核心的南站新城片区的规划是怎么样的?目前规划进展如何?与深圳北站对比，惠州南站又有着怎样的前景?在新政调控之下，我们该怎样选择最适合自己的优质资产?

稍后，我们的专家老师将会给出专业而又详细的解答，也会有犀利、激烈的观点碰撞。

也提醒正在观看我们直播的朋友和在坐的想买惠州南站房子的粉丝朋友一定要认真听，在听的过程中，也可以把问题记下来，在评论区与我们互动起来!

接下来，请允许我介绍莅临现场的领导及嘉宾，他们分别是：

1、 碧桂园惠州区域二部营销负责人余玉女士

2、 碧桂园南站新城项目总经理李启达先生

3、 碧桂园南站新城项目营销负责人郭城先生

4、 中国城市经济专家委员会副主任、国家高端智库CDI资深研究员主任：宋丁老师

5、 深圳市南山区政协委员、深职院房地产研究主任、复旦大学经济学博士：邓志旺老师

同时，也要感谢莅临活动现场的粉丝朋友和一直守候在我们直播间的观众朋友们的关心和支持。

项目现场

碧桂园南站新城营销中心实景美图。

项目简介

碧桂园南站新城，位于惠州南站旁。

项目门口的新桥一路，双向四车道，约3分钟直达惠州南站，高铁1站直通深圳(约30分钟)，2站直通香港。

还有沿海高速和深汕高速两大便捷通道，项目距离深汕高速(惠大高速)淡水东出口及新桥收费站均约3公里，驱车约30公里到龙岗，约60公里畅达福田，一小时生活圈妥妥的。

碧桂园·南站新城全新住宅组团【天元】，首期占地4.35万㎡，携建面约99-123m²登临，共608套。

天元组团地块规划

科技感园林，户户推窗见景

项目园林设计充满未来科技感，以“科技未来 生态智慧”为主题，借助相融相生的多场景设计，通过艺术灵感和科技的结合，创造出超越性的场景体验。

绿化率约30%，每一户都能推窗见景，享受四季园林之美。

全龄子母泳池，宛如园林中心一颗水钻

项目打造了约228m²全龄子母泳池，下楼即可游泳锻炼，满足业主健康享受、社交需求、亲子互动等需要。

泳池造型宛如翠绿园林中心的一颗蓝色的水钻，水上汀步造型优雅，还设置了浅水区、儿童游乐区，兼具安全、趣味、健身等功能。

户户朝南，视野开阔

楼体采用半围合蝶状布局，户户有朝南面，保证户数最大化俯瞰中庭泳池美景;栋栋宽楼间距，视野开阔。

天元组团鸟瞰图

高级灰精装，全屋现代智能品牌

项目带精装交付，配备主卧智能马桶、电视背景墙、抽拉式洗菜水龙头、抛釉地砖等，全屋品牌现代智能;装修主色调为高级灰，饱和度低、纯度低、质感和谐自然。

项目营销中心已于7月25日开放，目前正在诚意登记。

碧桂园南站新城营销中心实景图

2梯4户，双阳台设计

项目梯户比2梯4户，干扰度低，舒适度高。

双阳台，一个景观阳台，一个生活阳台。

卫生间干湿分离，生活便捷。

南北通透，通风采光极佳。

碧桂园南站新城户型图鉴赏