去年底，全国楼市持续低迷下出现大面积降价潮，甚至市场频频猜测2012年楼市是否会“重演2008”。大多数业内人士预测，2012年将是楼市探底年，然而“底”将出现在何时，各方说法不一。
2012春节之后，深莞楼市都出现了回暖迹象，虽然价格方面变化不大，但成交量一度攀上高点，市场上虽然也出现了一些降价促销的行为，但幅度并不大，多以优惠折扣为主。相对深莞楼市小阳春，惠州楼市似乎陷入了僵局，尤其是大亚湾地区，深圳投资客热情不再，品牌开发商盘算着撤离，惠州楼市开始出现降价。
虽然出现了“小阳春”，但可以看到前几个月无论是深圳东莞还是惠州，卖得比较火的都是以性价比较高的刚需产品为主。大户型尤其是合拼产品，依然面临极大的销售压力。
如果说2012年楼市注定要探底，那么横桓在前路的冰山又将出现在何时？深莞惠楼市是否会上演“你跳，我也跳”的戏码？
欢迎各位嘉宾在百忙之中参加今天的沙龙，今天到场的有黄河先生、杨一飞先生和风语、中国房地产报的华南区域主编刘晓云，我们今天主要探讨的话题是深莞惠楼市何时抄底？所有的业内人士都在谈今年2012年可能是楼市抄底的时期，更严重的是有可能会重演2008年。但是从今年一月到五月的情况来看，楼市在春节期间稍微淡一点，但是在3月份、4月份出现了小阳春的状态。所以如果今年是抄底时期的话，这个底到底会出现在哪里？现在我们可以看到深圳前三月的成交量是达到历史最高水平，东莞的成交量也不错，包括五一这一波也很热，但是惠州楼市出现了局部降价，所以今年到底有没有底？这个底会出现在何时？今天的沙龙议题分为三个，第一个是请各位嘉宾分别谈一下当前的市场情况。第二，今年会不会出现抄底时期？将在出现在何时？首先请黄河先生来谈一下他的看法。
我们先聊一聊东莞的现状，东莞一直是底，相比广州和深圳的楼市来说，我们一直是洼地，所谓洼地就是底，所以按行内话来说就是抄底。但是从去年到今年，东莞的状态一直是比较稳定，包括我们联华旗下的一些楼盘，今年还出现了一些小幅的价格上调，从开春以来到现在，我举一个小例子，我们的半山湖去年在年底为了充量，我们的价格一度去到6000以下。昨天我们的第二期新产品推出来，我们的解筹率是65%，价格也高出了去年10个点，所以现在是不是抄底时期呢？我认为是。谢谢！
去年10月份在会展中心，当时举办秋交会的时候，在当时的论坛上我讲过一句话，我在当时就怕市场局势是往下走，但是我说了这样一句话，我说在2011年的10月初开始，每晚一个月要买房可以让人少奋斗五到十年。当时我说这句话的时候，很多人是不相信的，但是之后我们可以发现房价出现了比较大幅度的回落。在当时也有一些置业者问我什么时候是好的抄底时期，我说要看今年的三月份。现在回过头来看，市场情况还是被我蒙对了。如果要抄底的话，我们要有一个判断，应该要找到市场上的信号，在一个抄底市场形成的时候，深圳和惠州市场应该有几个信号，第一个是政府的调控政策微妙的变化，第二是银行利率出现了比较大的折扣，第三是市场上大部分人的购买信心逐步恢复，这时候就是一个抄底的好时候。第一，我们可以发现市场政策已经出现了一些微调，包括地方政府首套置业的门槛下降了，悄悄由三层回落了两层，银行的贷款利率以前是上浮，现在可以打八五折，我们预计以来可能还会有八折、七折、七五折的情况出现。通过今天现场可以直观的看出来，看房者非常多，大家的购买激情还是比较高的。在这些信号促进的情况下，置业者可以根据自身的情况去买房。
今年整个的信贷利率有所放松，对于楼市是非常好的信号。但是我们也知道房企的负债率达到了历史最高水平，包括前一段时间万科也是显示负债率进一步上升，这会不会导致房价在下半年下调？
我觉得通过报表看到更多是去年的情况，现在在市场好转、很多楼盘的销售率在加快的情况下，他们的资金压力会慢慢的得到解决，不会去压跨开发商，这是我的判断。
有请中国房地产报的刘总发表一下看法。
我记得上个月世联地产出过一份报告，关于房地产市场的研究报告，他们有一个结论是现在深圳的房地产市场已经进入了一个底部，下半年有可能会出现触底反弹的机会。我从最近的房地产市场情况来看，赞成它进入底部的判断。春节之后，深圳的房地产市场的成交量确实是有回暖的迹象。在四月份的时候开发商推盘的力度加快了很多，供应量也有所增加，据我们所了解到的，他刚才说到负债率的情况，应该是到了他们所承受的临界点的状态。所以出货的压力是非常大的，从我们昨天星河盛世的销售情况来看，刚需已经开始触动了，这一批消费者已经开始进入这个市场。这个底部会到哪里，我们很难做一个判断，可能它已经进入了相对的底部，这个底部可能会徘徊至几个月。我不赞成可能会触底反弹，我赞成它进入了相对的底部，年底会在这个市场环境下继续的持续一段时间。如果政策背景没有发生大的变化的话，那么市场环境不会有很大的调整，如果有好的产品，包括一些适合刚需消费的，价格上有一些松动的，只要有一点的调整，那么我们的刚需消费成交量就会逐渐的上升。这是我关于底部的一些看法。
我们看到今年的成交结构，现在市场上卖得比较好的是给出了一些优惠折扣才会打动购房者，今年的趋势也比去年旺了很多，各种需求的积压已经到了临界点，很多开发商推盘也有优惠折扣，所以我个人认为这也是一个小底部。但是可能下半年也有几个节点，包括7月份房企还贷的节点。
底更多是对于投资者来讲，他更在乎是不是到最底部，他需要低入高抛，通过这个波段来获取收益。但我觉得对于刚需来说，他没有必要看是不是在最底部入市，他需要寻求的是性价比更好的产品，更适合他的产品，只要这个产品适合他，在他的经济承受能力范围之内，他能够付得起首付，付得起月供，又是他想要的产品，地段、物业等各方面都合适，完全可以入手，没必要去计较价格去寻求底部。首先底部是存在的，但是你能不能抄到这个底，就像买股票一样，每个人都不可能成为巴菲特，就算是巴菲特也不一定能够抓到最低的底部，所以合适的就是最好的。另外，你想要抄底的话，它有一个比较长期性的趋势。目前肯定是一个相对底部，现在入市对于刚需来讲，如果可以承受的话，我觉得可以考虑入市。
其实我也是一个刚需者，以我个人买房的需求来说，我也不指望着它能降多少，因为中国的房价，尤其是东莞的波动很大，只要在合适，有一点优惠我就出手了。对于高端产品，现在大户型会不会面临很大的压力？
其实我非常认可刚才刘小姐提出的观点，所谓的底，没有一个人可以精确的去分析或者去判断到它。我们讨论探底的时候，我给我周围的朋友一个非常简单的办法，我说你拿到一个在售楼盘三个月前的报价单、价格表，和你现在的价格单去分析，如果它的涨幅达到了10个点以上，那么说明整个市场是往上走的趋势，如果你不再下手就晚了。如果它的降幅也是达到10个点，你可以保持冷静，一直让它往下走，但如果涨幅达到10个点以上，还是拿半山湖为例，去年年底在6000以下，在过春节的阶段，当然包括所有的优惠在内，刚好达到6000左右均价的点。但是昨天100套房子差不多结完了，我的均价已经达到6400多，它的幅度基本上达到了增幅15个点左右。这时候你还不入手，还不下手，还不入市的话，你还等到什么时候是一个底啊？
第二，说探底也好，说入手也好，刚才谈到的都是刚需，刚才主持人问到高端产品，其实我们的高端产品不存在探底不探底的问题，高端产品受政策的影响是最低的。比如我们今年马上要面市的一个项目，总共是143栋别墅，虽然我们的价格还没有最终上会，但是在项目内地去预定留号的已经达到400多，所以不存在销售，也不存在底不底的问题。其实对我们来说，越是高端的项目，我们的压力越小。
高端别墅项目可能没有太大的压力，因为它的资源稀缺性的原因。不过现在也可能有一些政策压力，风语是怎么看的？
刚才黄总介绍了东莞的一些情况，我们知道深圳的房地产市场和东莞存在着很大的区别，特别是豪宅市场。深圳从去年4月份开始调控到现在，我觉得受调控影响非常大的反而是豪宅，因为我们知道可能从统计数据上并不能看到豪宅价格的大下降，但是我们从一些新盘的入市价格情况就可以发现很多问题。比如在深圳香蜜湖有一个楼盘，它之前的预期是最低6万，最高是到10万，但是现在通过这个项目释放最新的信息可以看到，目前它的价格预期只有3万多到4万，价格是下降了很多。造成深圳豪宅市场的价格下降，有几个方面的原因：第一，深圳很多豪宅的购买者不缺房子，这些买豪宅的人本身是自己有房子的，可能他们对价格并不算特别敏感。比如这套房子卖2千万、2500万，我并不是太在意，但是他在意市场氛围，大家都在买房子的时候他就去买，大家都不去买房了这时候我买房可能很多人说我傻，他们更担心这个。另外，深圳市场的限购，很多有钱人手上有很多房，他们已经没有办法再买房了。另外，虽然有些有钱人没有太多的房产，他们可以买房，但是深圳很多大户型都是双拼、四拼，还有深圳有一个大户型一套房子有7个房产证。这些原因造成了深圳豪宅的价格下降。
深圳还是有一些地段比较好、社区各方面条件都不错的，价格也还是很合理的。我们知道哪些房子是真正值得持有的，知道这一点以后再去根据自己的情况判断自己是否出手。
刘总，惠州大亚湾前一段时间出了比较大的问题，现在是大规模的都在撤离这个地方，往惠东去，因为惠东也有不错的项目。大亚湾楼市也出现了大面积的降价，您是怎么看待这个问题的？
还是要从几个数据说起，我看过一份报告是关于去年高端房地产投资客的报告，深圳投资客的投资比例已经下降到了百分之十三点多，相比于2008年最低的投资客的比例是7.6%，也就是投资客的比例已经相差不是特别大了，也就说明目前的市场实际是以刚需为主，投资客的比例是很低的比例。惠州也好，惠东也好，大亚湾区域也好，实际上是全部靠投资性的需求撑起来了，在这种限购、限贷政策性的调控下，那样一个区域肯定会有比较大的影响，这也就很好理解为什么近期惠州那些区域的成交量非常低，价格是不可能上去的，它很难上去，如果不进行价格调整的话，它的销售就有一定难度。而且在目前投资客受到限购等各方面政策的打压下，包括它对前景下跌的预期没有改变的情况下，那些区域的房地产市场近期内应该是很难有一个大的变化，可能要等这一波调控过去以后，大亚湾区域的投资性的需求可能才会慢慢的活跃，在近期内很难。所以现在那些区域的房地产就是一个空城，即便是已经买了的，很多是控制得非常高，投资性需求高的话，本身区域内的配套也是没有做好的，我们买了之后很难去那边居住，它很难成为一个生活区。所以那一块市场，我就建议无论是投资也好，居住也好，暂时还是不太适合去碰那些区域的产品。
再回到深圳市场，刚才黄总说东莞的高端产品受调控的影响比较小，但是在深圳受调控是很大影响的，因为在深圳限购，他就没有购买资格了。虽然很多开发商，豪宅产品、高端产品是不调价格的，你调和不调对于刚需阶层来说没有用，也没有意义，你再调他也买不起。所以这一块市场是面对富豪阶层的，你调多少对他们的影响都不是特别大，影响最大的是限购和限贷这两方面的因素。
今年我看过一个数据，去年别墅产品供应是700多套，但是我们去年只销售了200多套，也就是高端市场受到很大的影响。今年推出的别墅类供应量是500多套，现在已经5月份了，我还没有看到高端产品有很好的成交，因为从最近成交均价可以看得出，大概现在是15000元的均价左右，这个均价是不含高端产品的，如果含了高端产品的话，那么它的整体均价一定不会在15000元，它肯定是结构性拉升了深圳市房价的成交均价。如果有高端类豪宅入市的话，整个深圳的成交均价一定会上到18000元以上。这是我表达的对于高端市场的看法，受影响还是比较大的，现在应该是以刚需占主导的市场了。
前段时间有一个报道，说大亚湾会不会成为下一个鄂尔多斯，成为一个空城，成为一个鬼城。现在珠三角都在说一体化，惠州的降价会不会影响到深圳和东莞购房投资的氛围？
对于鄂尔多斯最近有一些关注，怎么来看这两个地方的区域呢？相对封闭性的市场主要是靠自给自足来满足需求，外来的投资需求是很难进去的。所以惠州这些区域实际上是外向性的，还是面对全国的房地产消费市场。所以这两个市场还是有一个质的不同。刚才说惠州是一个空城，从消费结构来看，我说它是空城也只是暂时的，是阶段性的。从这个区域的大规划来看，可能在5年以后它的配套全部完善的话，它也是一个适合居住的一些区域。所以它和其他的一些封闭性的自给自足的房地产消费市场不同，惠州大亚湾区域大的规划是非常好的，在几年之后它可能也会成为适合居住的城市。因为它现在主要是受调控的影响，还没有等到调控做起来的时候，很多需求已经过去了，当这些配套全部完善之后，适合居住了，深圳周边可能有一些外溢，投资需求、刚性需求都会有外溢，周边区域会吸纳一些，前景还是很好的。只是在目前的情况下，购买需要慎重一些。
今天的沙龙主题是“你跳，我也跳”，在东莞前一段时间有个别楼盘先跳水，或者是玩假摔，东莞会不会受这种风气的影响跟风掉价？
楼盘的营销各有各的招，在东莞、深圳，我们的客户都是比较成熟的，都是比较理性的。所以我们作为策划人员，我们也许三十六计已经用完了，但是我们的客户还是无动于衷。所以楼盘各出奇招也是可以理解的，当然有假跳水我们都无所谓。对于联华来说，第一我们肯定不会是跟风的，第二是坚持自己的一些理念。今年我们提出加法营销，把2012年定位为“客户年”，要为我们的客户、业主做得更多，我们的加法就是加在业主的身上，我们提供更多的服务、更好的配套、更完善的居住环境和居住理念。所以首先我回答你的问题，我们肯定不会跟风。
第二，联华一直在坚持做加法营销。第三，联华在营销上有两个特点，第一是我们赚有钱人的钱，越是豪宅项目，赚有钱人的钱，因为他对价格不敏感。第二是我们一直在坚持的，要善待刚需，作为像我这样的能够为老板制定决策提供一点点影响的所谓的“狗头军师”，肯定是希望对于刚需客户有更多的优惠，包括价格上、服务上和配套上，这是我提出的营销上具体执行的策略，第一是赚有钱人的钱，第二是善待刚需。
谢谢黄总的理念，善待刚需确实是很多年轻人都需要的。一飞怎么看待前一段时间楼盘的跳水现象？
现在东莞确实有一些楼盘在降价，但是也还谈不上跳水，是一种正常的市场营销手段，这个价格也是符合市场的预期和目前的市场状况。而且东莞一直以来市场相对比较健康，只是说它出于营销的需要，做了一些营销噱头，经过媒体和其他渠道得以放大，造成了市场假象，好像是有个别楼盘跳水了，所以对于所有的购房者要有一个澄清。我觉得大家也不要寄希望于一个市场出现跳水，如果市场出现跳水的时候可能开发商过得不是很好，对于购房者也不会很好，那时候你更加不敢入市购房了，如果房价跳水了，你还敢入市吗？对于已经买了房的人来说，他们是更加不希望看到这样的现象，他就要跳楼了。
今天的沙龙就到此结束，感谢各位嘉宾在百忙之中莅临我们的现场，谢谢！
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