深圳市格衡德思勤投资咨询有限公司
深圳市德思勤都市综合体有限公司
（1）格衡德思勤成立背景：
强强联合，整合双方优势资源，致力于在房地产产业链中为客户提供更专业的综合性服务。
格衡介绍：格衡自成立以来，始终致力于为客户提供专业高效的估价服务，在2009年深圳市房地产估价机构年审排名中荣列第2名。自2006年起，格衡专注征收房屋拆迁项目提供专业服务，成长为行业先锋。
德思勤介绍：中国领先的房地产综合服务商，都市综合体领跑者，在投资管理、地产服务、商业及资产管理等领域提供多元化的房地产综合服务，致力成为中国最优秀的国际化房地产综合服务商。
（2）德思勤都市综合体有限公司成立目的：
作为都市综合体理论的倡导者和推动者，德思勤不断通过实践去丰富自身的理论水平，目前综合体全国操盘项目逾百个，出版专著数本。成立都市综合体有限公司，德思勤将更加专注于在产品研发、顾问策划、招商代理、土地资金整合及运营管理等领域的，为中国的地产发展和城市化进程做出贡献。
第二，12月份温总理在中南海接受记者两个小时采访的时候，最后一个观点可以看得出来，我们事实上2010年很大的任务是扩大内需。思想从保增长过渡到扩大内需。大家想想看扩大内需最主要是什么？待会儿我们刘勇主任会有他的观点，但是我个人观点很大程度上他已经说得很清楚，房地产和汽车。如果按照任志强的观点的话，房地产往下走的话，你说多少人还买房？这样整个内需很大一块就会大幅往下。因为你想2009年销售量是惊人的，长沙卖了1700万平米，成都卖了2800万平米，这是什么样的量？应该是整个08年的3倍甚至更多。如果这个头掉下来的话，整个内需的量会大幅下降。所以政府基本策略应该还是保相对的稳定。这个我觉得是一个比较公认的一个方向。但是现在最不可预测的就是国际经济会不会有二次探底。国内持续的增长，大家信心基本上，经济学家，包括政府都是很有信心的，现在关键是国际经济会不会出现二次探底，这个不确定因素对我们影响太大了。
第二个观点，我讲一个小的感受。曾经有一个经济学家大家交流，你认为明年房价怎么走？我说我认为不会有大的变化。他说不会大的变化，现在北京已经很多人买不起房子，会不会出现城市空心化？我说一定会出现。既然这么多人买房，是降价还是不降价，不降价会导致很多人搬离。北京现在金融业把外包部分往通州移，因为城市中心成本太高了，普通老百姓消费不了。白领买不起房的时候，势必要涨工资，但是涨到一定程度，企业承受不了了，这个时候怎么办？必须外迁。所以城市空心化是必然。但是房价为什么不跌呢？上海汤成一品的价格很多人说高了，但是华侨城很多房子早就卖14、15万。我跟一位朋友交流，他就认为一品价格不高，道理上黄埔江价格肯定比华侨城价格大一些。贵的房子高没有问题。08年金融风暴最危险的时候，12月份我正好在美国哥伦比亚大学学习金融，也去拜访了美联储、也拜访了美林公司。纽约豪宅区基本没有降，大概只降了7%，但是休斯敦这些地区降了40%-60%。纽约是全世界有钱人来买，像北京、上海也是一样。好的城区你不要指望普通老百姓来买。所以任志强说的道理是对的，就是说有钱人来买。如果北京往下走，他势必还有一个空心化的问题。
当时在北京，我给政府一个建议，我说每年推出200个别墅，每个别墅超过1000亩，如果拿出一半的别墅盖容积率3.0的高档住宅，大概可以6000万平方米，这给城市的空间是很大的。另外别墅减少了一半，原来卖3.5万的，现在卖7万，这没有问题，他有钱。但是整个白领供给的量就会大大提高。如果政府这么做的话，我是觉得可以解决一大部分。我那天跟人寿一个老总讲，我说从金融街到机场要提前两个半小时，深圳机场我一般提前35分钟到，但是你要去北京坐T3候机楼，这样算起来大概要提前3小时。这引出我第二个观点，未来十年中国城市化发展像北京、上海、广州类似超大规模的城市的速度必须得放慢，否则的话这个围城太大了，进去不容易，出来也不容易。但是相对来讲，二线省会城市以及一些单列城市，未来十年应该是中国发展最快的城市。现在一些大的金融机构也在把它的投资转向向这些方向转。因为这些地方速度会放慢，像有些城市价格在4000多，所以下跌空间并不是很大。因为深圳这几年发展非常好，很多企业都已经聚集了大量财富，实际上下一步投资策略是非常重要，到底往哪些城市走，你不说看20年吧，起码5年期间至少是这样一个发展的方向和轨迹。我也在跟一些金融机构合作，实际上他们明年大概做一些人民币基金以及相应投资的话，他们也在选择方向，我刚才说的方向是其中一个重要方向。但是这里不排除北京上海优秀大量地段还需要资金介入。很成熟的地方它的速度会减慢。
谈大市的时候，我觉得深圳这几年发展速度非常快，财富聚集也可以，下一步往哪走，这个很重要。当然深圳也面临很好的机遇，我们旧村改造、旧厂改造、旧企业改造可以不通过招拍挂，这个措施也是蛮好。给深圳广大房地产开发企业带来了前所未有的机遇。首先我觉得简单讲一讲对地产简单的看法。待会儿我们国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部刘勇主任会讲的更全面一点。
下面可能会讲跟未来房地产发展业务模式有关的，当然也跟德思勤未来发展有关的，想跟大家分享一下。
未来房地产跟中国城镇化发展模式里面，大概发展商主要用的是三种模式。最突出的大公司基本采用前面两种，一个是城市中心综合体，一个是卫星城模式。
下面给大家分享两个小小案例，像万象城这个案例就不讲了，因为这个已经很多年了。讲一个大家不太熟知的案例。深圳机场T3航站楼，深圳机场现在比较饱和，深圳现在在建第二个跑道，他已经有两个候机楼，现在做T3候机楼。我们做这个顾问。最大问题做多大的配套。两年前一个内部的会上大家争论还是很激烈，你们如果做机场的话，你觉得商业应该做多少？按我们现有5万平米足够了，但是如果做50万平米，投资超过50亿情况下，大家想想敢做不敢做。作为一个负责任的政府来讲，如果投资了，用不了，怎么办？所以当时争论比较激烈。我对综合体的理解，最后定位我们给了建议，我把这个想法跟大家分享一下。今天不知道深业集团有没有同事到，当时深业集团6、7年前在宝安区1500元拍了当时的项目。当时售价3500-4200元左右，1500元基本上不挣钱。所以当时开会怎么来抬轿子。我说如果为宝安本身的居民抬轿子的话，他根本不需要你这样。你给他做那些东西没有用。所以很难把价格提高上来。
当时我提出能不能把宝安中心区改成深圳滨海中心区？我说深圳是滨海城市，但是市政府不临海，东部临海是旅游区，城市临海没有。深圳叫滨海中心区，宝安中心区90平方公里是最好。我说的这个是文化新区、滨海新区。这个定位定了后，宝安中心区不是为了宝安服务，是为了深圳服务，机场连接香港。大概过了半年时间，领导思想也通了，最后宣传的时候变成深圳新区，过了一年变成深圳国际新区，当然现在叫不叫滨海新区，我不知道，但是这个思想来源于这个。我们这个项目也一样，我刚才在路上跟我们刘勇走路过来，我讲了一个观点，我说北京、上海为什么受限制，北京、上海、广州城市规模是6000-8000平方公里，深圳加关外才2200平方公里，算机场你也相当别人一个核心城区。未来5-8年你的机场就是深圳的核心，你不要想是郊区。
第二个观点，下一步你怎么走？我认为有几个，第一，深圳机场是整个珠三角交通中心、枢纽中心，广州机场太北、澳门机场太西，香港机场太南，深圳机场正好处于珠三角核心位置。第二，整个珠三角加香港、澳门是世界最大的购物中心。你现在去国外考察一圈看，最大购物中心在我们这儿。第三，世界最大的娱乐中心也在这儿（澳门），马上12月份国务院批准的澳门横琴岛建设，娱乐业绝对是亚洲最大，也是世界最大。第四，在座的打高尔夫球的很多，打球60%不是深圳本地人，新加坡、台湾、香港不算，澳门、韩国、日本，还不包括其他一些。所以在我们深圳附近应该有100多个球场，也是亚洲、世界最大的高尔夫球中心。很多基金经理下了飞机后直接去打球了。很多开会直接跑到深圳来开。我跟一个央企老总聊这个概念的时候，他很同意，我下了飞机就可以买东西，买完就可以回家。去北京开会，到了机场带了东西就可以走。很多粤S等等车在这边，惠州、东莞等等都是你的客户群。我再给机场中心定位的时候，你发现做50万大不大？从这个角度来讲就不大了。
这个都是做的一些大型项目的顾问（PPT），包括中电在华强北改造项目将近100万平米，武汉博览中心。前面讲了大的判断，第二讲了房地产可能出现的几种主流模式。下面也讲讲德思勤将为在座朋友做哪些服务。这个也很重要，请大家来，我想也谈谈这个观点。
第一，因为我们比较早提出来做房地产综合服务商，两年前我们在长沙也拿了145万平米的一个项目。这个也是湖南省长沙市政府的重点工程，由主管秘书长牵头，发改委立项，它也是一个进入绿色通道的项目。做这个项目的时候大家问德思勤做什么？
实际上德思勤方式上是做综合服务商，是做整个项目的运营和管理，当然我们也会参股投资，你没有股份的话，就不会让你管理。这是我跟基金一块控股的项目。这样的项目做的时候，当然有很多人说你是不是转行做发展商，我跟大家交流一下这个观点。纯发展商他的大量精力不做不知道，做了你就发现他大量精力不在专业上，是在土地取得上和资金融通上。德思勤发展在这方面不是它的长项，我觉得最重要是把市场能力转化产品能力。当时我们投绿景标的时候，也是跟他们谈，原来你做策划的时候注重的是你的市场定位转化成对产品的建议，真正发展商拿到这个建议的时候，他要把你的建议转化成产品的时候，这里面有一个磨合点。因为你可能对他的成本、可能对他的施工效率、可能对他的质量，实际上你是不负最终责任。
实际上通过这个延伸做深度服务后，你发现原来百分之一半的东西要得到实践验证。所以我们跟绿景提出共同做一个项目标杆出来。深圳这几年，市场好卖的时候，相对在产品研究方面跟很多城市比，不见得你已经很先进了。一个城市要发展的话，实际上在产品创新和研发能力方面要有所力度。当时代理公司大多数请两个设计师，然后把自己理念延伸一下，对不对？对的。但是你发现厚度不够。
我们现在是什么呢？就是把策划的思想变成产品，然后跟在座诸位合作。合作的设计公司可能不是你请两个设计师，你是跟世界一流的设计公司合作。我们基本上跟国外一流公司合作。实际上是想把产品平台打起来。像这个项目，服务式公寓、酒店式公寓、商务公寓，大概五种类型我们会找大概六家公司来做，最后形成一个相对的产品模式，不能什么都复制。最后再提供给我们合作伙伴的时候，你是经过检验的东西，相对来讲就是把策划理念变成产品了。我觉得这个是我们下一步德思勤非常重要的一个战略，这是其一。
其二，现在我刚才提到了综合体，大量的经营型物业都存在持续经营的问题。卖了是没有问题。现在比较最多的是潘石屹的SOHO，你去三里囤一看，经营最不好的就是潘石屹的物业，为什么？全部散卖，最后没有统一经营，价格是往下降，出租率、回报是最低。前面讲的两个模式，一个是城市综合体、一个是郊区卫星城，实际上都存在20%、30%经营型物业的问题。德思勤向第二个方面，会成立持续经营的顾问公司、服务公司。待会儿我们有一个仪式。这样的话，在原来传统服务基础上，增强能力，一个是把理念落地能力。第二，是持续经营能力。
中午吃饭的时候，我跟刘主任交流，原来你卖6000、8000元，现在价格涨到3万，大家拍拍胸口说，你的产品投入有没有增加30%-50%？一个星期我跟我们一家非常优秀的公司开玩笑，我说你们假定这个项目赚了10个亿，你愿不愿意拿出2000万在你的广场做一个艺术中心？像我们深圳城市这么发达了，这方面缺不缺？非常缺。能不能做？是可以做的。所以长沙项目上我就提出来从设计到规划，到做艺术中心，大概每平米造价我希望比长沙能多1000元。实际上做的时候，有很多地方是可以为社会尽点责任。实际上我们也是责任的受益者。现在每个项目都有好的博物馆、好的艺术中心，你盈利这么高，拿出一点钱做这个东西。这个城市我觉得会更有文化、更有艺术、更有品位很多。综合服务里面，我想在我的服务里面更多配合大家能提高我们尽社会责任，为社会作贡献。
最后一点，请大家来，今天我也会跟我们一个战略合作伙伴，它是深圳最大拆迁的公司，共同成立了深圳市格衡德思勤投资咨询有限公司，他们拆迁，我们给他定位、招商、后期经营，也包括引进一些大的合作伙伴进行开发。通过这个服务，定位做了、拆迁做了、引资做了，后期管理。这样跟在座各位就有更大合作层面，合作才能共赢。一家公司也很难做全面。我希望德思勤能有更辉煌的十年，也能得到大家的支持，谢谢！
深圳市德思勤都市综合体有限公司的成立也是希望为城市发展和城市化进程做出更大贡献。如今的社会谁先掌握资源，谁就掌握了获胜的先机，我相信新公司成立必定会给我们带来一个值得期待的未来。下面有请深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司董事吴青女士为我们新公司成立致辞。有请！
我们请出三等奖抽奖嘉宾，合正地产营销部副总经理肖芳。您为我们抽出5个获奖的号码。
肖芳：249号、218号、300号、269号、178号。我是来自深圳合正房地产开发有限公司肖芳，恭祝各位新的一年里大家虎虎生威、新年快乐，谢谢！
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