14：00-14：30 芮成钢见面会，签送论坛礼品以及芮成钢所著新书（一楼展厅）；来宾签到及入场（五楼茶花厅）
14：30-14：45 主持人介绍出席领导及嘉宾
14：45-15：00 领导及嘉宾致辞
呼 和 深圳广播电影电视集团副总经理
李 宾 泸州老窖集团广东大区总经理
孙利君 《深圳地产》栏目制片人
15：00-16:00 主题辩论：2012年，深莞惠房地产投资、刚需置业是时候出手了吗？
2011年以来，全国楼市进入深度调控期，限购、限贷、限价等系列政策，市场反应明显，交易量大幅萎缩，北京、上海、广州、深圳等全国一线城市楼市成交量直线下降。12月，央行三年来首次下调存款准备金率，此轮微调将对银行、地产和中小企业产生哪些影响？政府多次表示将房地产调控进行到底，亦有专家认为楼市深度调整格局将扭转， “松动”预期逐渐升温，楼市的谷底已经出现了吗？ 倾城五月，《深圳地产》特邀地产巨鳄，财经专家，媒体精英齐聚一堂。他们将站在最专业的市场前沿，以最前瞻性的投资眼光展开激情大辩论，这是一场关于2012年中国房地产走向的电视大辩论，他们，将首次展开以深莞惠一体化生活圈为研究目标的行业研讨为消费者指点迷津。 2012年，当我们再次把目光聚焦房地产，发现市场正在悄悄的变化，2012年地产销售会有“牛市”吗？深莞惠一体化生活圈里，现代白领是去还是留？投资房地产到底还有没有戏？ 投资？住房？创业？解惑，尽在春交会深莞惠地产新视角论坛 。
邀请嘉宾:陈君聪 深圳广播电影电视集团总编辑
刘璋飚 深圳市委宣传部副部长
刘焯铿 深圳广播电影电视集团党委副书记
呼 和 深圳广播电影电视集团副总经理
杜 图 深圳广播电影电视集团副总编辑
张育民 深圳广播电影电视集团广告管理中心主任
夏晓燕 深圳广播电影电视集团国内广告部主任
韩建勇 深圳广播电影电视集团财经频道总监
戴 杰 深圳广播电影电视集团都市频道总监
骆文川 深圳广播电影电视集团公共频道总监
刘 新 深圳广播电影电视集团移动频道总监
魏 伟 深圳广播电影电视集团DV频道总监
李 宾 泸州老窖集团广东区总经理
龙平芳 联诚发集团
刘贵山 深圳房地产交易中心副主任
修旭光 振业集团深圳公司董事长
王振江 鸿荣源集团副总裁
黄湘玲 龙光集团惠州龙光房地产公司董事长
张梧峰 阳基地产总裁
洪 刚 观澜湖地产集团总经理
辜庆永 深圳市万科地产营销总经理
隆 颢 深圳房地产信息网总经理
王月华 深圳报业集团地产部总经理
16：00 - 16：15 沙画表演
16：00 - 16：15 颁奖议程：
1、2011深莞惠地产最具影响力品牌
2、2011深莞惠优秀地产综合服务商
3、2011深莞惠精品别墅
4、2011深莞惠最佳宜居楼盘
5、2011深莞惠最佳商业综合体
6、2011深莞惠最佳旅游地产
7、2012深莞惠最值得期待新盘
8、2011深莞惠地产风云人物
9、2011深莞惠地产营销杰出贡献奖
10、2011深莞惠地产优秀职业经理人
2012年中国房地产市场变幻莫测，行政命令式的高压调控政策究竟还能走多远？没有了调控政策的房地产究竟会不会成为脱缰野马？手头有些闲钱，买不了房子的还可以买些什么？当前市场环境下，长期依赖深圳客源，与深圳地产唇齿相依的惠州和东莞房地产又将何去何从？优秀房地产项目抗风险能力究竟有多大？名家的解读、多方的激辩，优势的财经媒体组合，结合春交会现场媒体发布。以全国房地产市场为主题，深莞惠独特的房地产结构为经纬度，汇聚深莞惠市场前沿最受瞩目、最具影响力的地产营销界领袖、行业翘楚与知名行业专家的顶级跨界盛典，在这里你将聆听最贴近市场的声音。
解读“逆市之道”2012深莞惠地产新视角论坛暨颁奖盛典即将开始，现场来宾正陆续签到
现场来宾开始纷纷入座
论坛现场正在进行嘉宾访问
尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们，“逆市之道”2012深莞惠地产新视角论坛暨深莞惠优秀地产项目、杰出职业经理人颁奖盛典即将开始！
现在就让我们用热烈的掌声有请中央电视台著名主持人芮成钢闪亮登场。
尊敬的各位领导、各位来宾，非常荣幸能够被邀请参加今天的论坛，接下来的仪式和论坛由我为各位主持，活动的一开始我要欢迎各位来到“逆市之道”2012深莞惠地产新视角论坛暨深莞惠优秀地产项目、杰出职业经理人颁奖盛典！作为一个财经记者，这两天我在和南中国特别是深圳的很多同行们在交流，因为2012年被很多人称作为是中国地产业刚性需求的置业年，简称“刚需置业年”，年过一半，房地产的形势到底怎么样？其实我们在中央电视台财经频道，几乎每个信息在环球财经连线节目中都在报道、都在观察，房价涨涨跌跌，现在是不是该买？这都是房地产业观察者、消费者们最关注的话题。今天我还从北京带来了一位特别的朋友，因为中央电视台财经频道和英国BBC制作一栏70分钟的节目，这个节目的资深制片人尼尔和我一起来到深圳，他也在收录今天论坛的所有内容，今天关于中国地产、关于深莞惠、关于中国南方的判断和分析，将很有可能通过BBC的频率传播到全世界去。
今天我们请到了八位对深莞惠熟悉和了解的专家对这些话题进行深入的探讨，这次活动是由深圳广播电影电视集团国内广告部、深圳广播电影电视集团深圳财经频道、深圳广播电影电视集团移动电视频道联合主办。深圳广电唯一一档贴近市民购房置业的地产资讯节目《深圳地产》承办，活动同时获得泸州老窖、深圳市联诚发科技有限公司的支持，同时也特别感谢中国深圳（春季）房地产交易会组委会以及清华大学深圳研究生院创新创业学院的支持。首先请允许我为各位介绍出席今天活动的各位贵宾，他们是：
深圳广播电影电视集团副总经理呼和；
深圳广播电影电视集团国内广告部主任夏晓燕；
深圳广播电影电视集团财经频道总监韩建勇；
深圳广播电影电视集团移动频道总监刘新；
深圳市耀基置业有限公司董事长李文基；
深圳房地产信息网总经理隆颢；
泸州老窖集团广东区总经理李宾；
联诚发集团总裁谢晋；
深圳房地产交易中心副主任刘贵山；
光耀集团总裁、副董事长张力群；
龙光集团惠州龙光房地产公司董事长黄湘玲；
鸿荣源集团副总裁王振江；
阳基地产总裁张梧峰；
观澜湖地产集团营销总经理洪刚；
深圳市万科地产营销总经理辜庆永；
深圳报业集团地产部总经理王月华；
还要欢迎来自各省市国土部门领导、深莞惠房协代表和各大媒体的同行们，让我们再次用热烈的掌声欢迎各位的光临！
接下来首先用掌声请出深圳广播电影电视集团副总经理呼和先生致辞。
各位领导、各位来宾，在座的各位朋友，大家下午好！五月的鹏城繁花似锦，今天又是一个不同凡响的日子，能够看到“五一”国际劳动节大家都在休息的时候聚集了这么多的专家和关注这个话题的老百姓。刚才主持人已经讲了，今天是2012深莞惠地产新视角论坛暨优秀地产项目、杰出职业经理人颁奖盛典，首先请允许我代表深圳广播电影电视集团向与会的各位领导、各位来宾、各位朋友表示热烈的欢迎！
房地产作为国计民生的支柱产业，从来没有像今天这样受到如此多的关注，作为深圳地区的主流媒体，我们举办“逆市之道”2012深莞惠地产新视角论坛就是想聚集起地产业的各位学者、专家和广大从业人员以及媒体，搭建起一个沟通和交流的平台，共同探讨如何应对危机，寻找商机，让不同的声音真诚对话，用实际行动寻找共鸣，为深莞惠地产的发展引入新视角，注入新思路，打开新局面。
地产业的发展需要优秀的项目引领，而优秀项目的打造则离不开杰出职业经理人的创意，今天我们还将举办深莞惠优秀地产项目、杰出职业经理人颁奖盛典，我们也希望通过今天的盛典能够树立起深莞惠地产的新标杆，聚集深莞惠地产的精英人脉和智慧，从而打造出深莞惠地产新的风向标。
最后，祝愿本次论坛和颁奖盛典圆满成功，祝各位嘉宾身体健康，阖家欢乐，万事如意。谢谢！
谢谢呼和先生的致辞。接下来有请泸州老窖集团广东大区总经理李宾先生致辞。
尊敬的各位领导、各位来宾、地产界的杰出代表、专家学者和新闻界的朋友，大家下午好！今年是非常特别的一年，对于深圳来说今年是邓小平南巡讲话二十周年纪念，今天又是特别值得纪念的一天“五一”劳动节，非常荣幸与各位业界精英、专家学者一道参加2012深莞惠地产新视角论坛，首先请允许我代表泸州老窖、代表小平同志的家乡四川向今天来到现场的各位来宾送上一杯国窖1573美酒。
昨天有记者问我“你们为什么要支持这一场地产界的论坛？”我说“因为幸福的生活标准是住房、美食、美酒、香车一个都不能少”。我国古代的先贤老子曾经勾画出了一幅理想生活画卷，自古百姓就有安居才能乐业，而后才能享美食、美酒，可以说住房给百姓带来的是安全和稳定，是身体的归宿，而美酒给百姓带来的是浪漫与激情，是心灵的寄托。
其次，自古百姓家庭生下儿子被称为“弄璋之喜”，剩下女儿被称为“弄婉而喜”，会储存一瓶酒，待儿子中状元、女儿出嫁的日子开启，这酒也就有了特别值得纪念的意义，被称为女儿红、状元红。今天我们也将为在座的嘉宾、为各楼盘的业主推出国窖1573楼盘定制酒，为您量身定制一杯乔迁之酒，祝福大家的日子长长久久。
第三，俗话说酒是陈的香，名酒和地产也一样，是保值增值的硬通胀，有着液体黄金的美誉。作为中国四大名酒之一的泸州老窖，早在1915年泸州老窖就代表中国白酒到了美国的巴拿马万国博览会拿到金奖，1952年被誉为浓香鼻祖，是中国浓香型白酒的代表。泸州老窖的窖群是中国建造最美、持续使用时间最早的酿酒窖群，被评为全国重点文物保护单位，而国窖1573其古法自明朝以来传至今，原料挑剔，工艺复杂，窖池古老、珍贵，口感舒适，包装精良，国窖1573像一个美人，增一分嫌长，减一分嫌短，恰到好处。
盛情邀请各位领导、各位嘉宾品位美酒、品位国窖1573，最后祝本次论坛暨颁奖盛典取得圆满成功，祝各位领导嘉宾身体健康。谢谢。
接下来有请今天活动的承办方《深圳地产》制片人孙利君致辞。
尊敬的各位领导、各位朋友，女士们、先生们，大家下午好！今天我谨代表本次活动的承办方《深圳地产》栏目有三个谢谢要对大家说，首先要感谢今天莅临现场的各位领导、各位来宾，感谢你们牺牲自己的假日时间出席本次论坛活动。第二、本次活动得到了春交会组委会、泸州老窖集团、联诚发公司、清华大学深圳研究生院以及各大媒体同仁们的大力支持，再次对你们说声谢谢。
《深圳地产》栏目是深圳广电集团旗下一档专业的地产栏目，旨在给每一位置业者提供最前沿的地产资讯，为置业者搭建一个交流的平台，栏目从2008年开播至今，得到了集团领导、地产行业领导及各专业人士的鼎力支持，节目品质、栏目影响力以及收视率节节攀升，受到广大观众和置业者的喜爱与认同。在此，我要对一直以来支持我们工作的各位领导、各位业界朋友说声“谢谢你们，请你们一如既往的支持我们的工作！”
最后，我还要对今天在现场辛勤工作的各位合作方的伙伴们、栏目的全体同事们说一声：你们辛苦了！谢谢大家！
谢谢孙利君女士的致辞。
接下来进入今天的电视辩论环节，我们将采取全辩论的方式来进行今天议题的讨论，先来共同看一个短片。
（VCR内容）他们是地产界最耀眼的明星，他们是地产研究总权威的行业名家，他们是站在地产最前沿的营销展示，他们是最贴近民生的消费代表。倾城五月，《深圳地产》特邀地产巨鳄、财经专家、媒体精英齐聚一堂。深莞惠地产界、金融界、学术界及建筑界的首脑人物汇聚鹏城，与央视名嘴芮成钢一起探讨深莞惠房地产未来的变局与变革。
主持人：接下来有请各位辩论的嘉宾出场，有请知名剑客图腾镜、知名剑客老生阿泰、明达资产管理有限公司董事长刘明达、前深圳城市规划设计研究院院长王富海博士、观澜湖地产集团营销总经理洪刚、阳基地产总裁张梧峰、深圳市都会城市研究院院长高海燕、中联地产高级副总裁蒋福清。
我们再看一下今天辩论的议题究竟是什么。
（VCR内容）2011年以来，全国楼市进入深度调控期，限购、限贷、限价等系列政策出台，市场反应明显，交易量大幅萎缩，北京、上海、广州、深圳等全国一线城市楼市成交量直线下降。12月，央行三年来首次下调存款准备金率，此轮微调将对银行、地产和中小企业产生哪些影响？政府多次表示将房地产调控进行到底，亦有专家认为楼市深度调整格局即将扭转、“松动”预期逐渐升温，楼市“低谷”真的出现了吗？
黄金五一，2012深莞惠地产新视角论坛盛世开辩！站在最专业的地产前沿，凝聚最具前瞻性的投资眼光，首次以深莞惠一体化生活圈为研究目标，展开激情大辩论，为地产行业问诊把脉，为企业发展献计献策，为消费者指点迷津。
今天的议题用一句话来概括是“刚需置业者是时候/不是时候出手买房”，站在我右手边的显然是觉得是时候出手买房了，你们中间的大部分都是在地产行业，都是地产业内人士，站在我左手边嘉宾的立场是觉得当下不是时候出手买房，今天的原则是各位可以捍卫自己说话的权利，各组代表首先会有一轮自由发言，从认为不是时候买房子的各位辩论嘉宾开始，每个人自由发言后，右手边的各位嘉宾再发言，然后彼此互相提问、挑战，最后会给正反双方一个总结的机会，如果时间允许，我也想请现场的各位贵宾和媒体界同行和我们一起参与讨论。
首先从我的左手边开始，从第一位意见领袖老生阿泰开始。
这个话题非常有意思，这个话题在我家里经常讨论，我本来想向芮成钢先生建议把我老伴也请来，她是主张现在就买房，我主张现在可以不慌买房，我把我家庭的讨论真实的呈现给大家。我说现在不马上买房的理由，一是经过连续两年的调控以后，中国楼市，包括深圳楼市已经呈现出理性的状态，买方和卖方之间的话语权居于平等地位，也就是说我也有一份表达的权利和义务，所以说并不由卖方说了算，你追着我买，我可以稍微从容一些，这是第一个观点。
第二，我主张跳出楼市看楼市，因为从中国经济的发展，中央政府也好，地方政府也好，有一种经济的发展要回归到理性的状态，让房地产扮演主角，成为GDP的主要供应者的时代已经过去了，所以说以后楼市的话语主角正在发生变化，作为普通公众来讲，你有没有必要跟在后面说“买房，买房，买房”？我想步子可以放慢一点。
第三，从最近几次国务院办公会议可以看到，温总理几次讲要加大商品房的供应，同时加大保障房建设，我们估计在此后的一段时间内，普通商品房、保障房的供应量会加大，作为买房人来讲，你选择的余地也大，你获取房子的途径很多，不一定说没钱的人跟着有钱的人去玩商品房的游戏。
第四，很多的改革措施正在跟进，包括财税制度的改革、金融制度的改革，如果从财税制度改革来看，在房地产领域，以后在私有环节会不会新的税制开辟？民间的资本可以有新的流向渠道，可能流向实体经济，包括小微企业，所以你也不要为了我有着余钱，但是我的钱放在家里贬值，找不到出路而心动、纠结。
最后一个可能是我家庭的个案，但我也愿意把它讲出来，小孩有自己的房子，我们老俩口来到深圳，是买房还是租房？有一点纠结，我主张租房住，因为我们老俩口的积蓄不是很多，在老家时有一点积蓄，但也不多，到深圳来也会打几份工，但是因为深圳的高生活成本，所余也不多，如果一下子买一套房，在深圳没有两三百万是不可能做到的，如果我把这些钱全部投进去了，那么我看病、旅游、文化消费、娱乐，我怎么给孙子包礼包？所以说像我们这样的家庭，我的主张是不用慌买房。
谢谢第一位意见领袖老生阿泰的观点，接下来有请前深圳城市规划设计研究院院长王富海博士发言。
我在深圳从事规划可能是最长的，我们一直和地产有接触，但是我不懂地产，我们做规划基本上还是按照市民的正常需求来判定城市发展一系列建设的安排，我以前也没有参加过地产方面的活动，但是这次我听到“刚需”这两个字，我很愿意参加，为什么呢？原来是以产业、土地财政的方式来出现，今天我们如果单纯说要不要买房，以后是涨还是跌，我觉得不能再排除刚需，所以这次讨论的题目非常好，一旦刚需出现，我建议我们应该要按照刚需的需求来重新建立我们自己的房地产制度，也就是说让土地与财政远离一点，让房和暴利远离一点，以我们的需求来重新建立我们的地产秩序，我觉得从大的形势、国家的决心，以及这两年各种政策的走向，应该到时候了。
刚性需求的置业者现在该不该买房？
我觉得还没到时候，我希望我们的秩序重新建立，在这个过程中刚需可以根据自己的需求有所选择，但是大的方式可以再等待。
接下来请高海燕院长和我们分享观点。
我的观点很简单，现在还不是刚需进入市场的最佳时机，理由有三点：
第一点，经过这么长时间的调控，房价处在艰难的、缓慢的、充满动态的下行过程，也就是说实际上还并不稳定，拿深圳市的房价来说，2月份的均价是16800多元，3月份的房地产交易均价是17420多元，环比好象还表现出一定的涨幅来，但同月纵向比还是在下降，可以看得出房价尽管有下降的局面，但并不稳定。
第二个观点，在一个完全抛去了经济学常识，完全由政策决定楼市走向的市场特征阶段，政策没有表现出哪怕一丁点要改变市场状态的预期，这么多年来第一次在政府工作报告里提出的促进房价合理回归的目标还远远没有达到，在这种情况下，房价一定会沿着政策导向进一步下行，目前只是进入到通道的过程，还没有完全落点到刚需可以蜂拥进市场的过程。
第三个观点，房地产市场仍然处在艰难的去库存化的阶段，截止到昨天，以深圳为例，深圳市房源是2.7万套房，去年结转到今年的存量是260万平方米，很多人认为市场回暖的3月份，3月份房地产销量30万平方米，如果仅仅消化库存量，260万平方米每个月消化30万平方米，得要几个月？再加上今年几百万平米的供应量，还需要多少个月？所以说现在仍然走在去库存化的道路上，从这三个因素出发，房价仍然有下行的动能和可能性，刚需还可以再等等。
谢谢高海燕先生为我们提供一些具体的数据供我们参考。接下来有请刘明达先生和我们分享观点。
在座的所有嘉宾，我看起来是最远离地产的，用投资行业的行话说就是“理性投资，理性消费”，判断的标准是什么呢？我想既然作为投资，它就有客观的标准，现在鼓励房地产刚需，首套房基本上是做7-8成按揭，银行按揭成本是5%-6%年利率，买房的人首先应该想一下如果这套房我去租的话成本大概是多少，就是说出租人的年出租回报率，昨天我还在问朋友，他有一套房想卖，但没有标准，我给他算了一笔帐，如果出租的话，回报率不到2%，我想我们打一个折扣，不是要求你的出租回报率达到6%，最起码要达到3%，2-3%之间实际上有接近50%的差值，按照“十二五”收入增长规划，居民的工资如果能够达到8%-10%的增长，如果是这个差距的话是可以拉平的。适不适合买是动态的概念，如果你有支付首套的能力，未来的收入能够覆盖支出，这就是理性投资和理性消费。
我想强调的是我们不要急于去买房，如果未来出现快速上涨，就一定会出现快速回落，现在GDP在40万亿左右，和不动产的总市值一百多万亿的三倍关系基本上是匹配的，是偏高数值，但也不是太大的泡沫，只是高和低取决于经济增长速度，是动态的概念，如果经济增长更好，货币发行量更宽松，那么房价可能就会出现快速上涨，但目前我们还没有看到这个趋势，所以我强调一定要理性投资、理性消费。
追问一下，您刚才的表述，我的理解是所谓的刚性需求，其实有一部分未必是理性消费？
是的。
包括大学生一毕业是不是要买房子，国外大学生都是到三、四十岁才买房子。
不要说国外，我们大学毕业的时候，想都没有想过要买房。
也就是说所谓的刚性需求是被地产商们制造出来的概念，地产商们、媒体有意无意的绑架公众意识，觉得必须要居者有其屋，其实不一定要买房子，租房有挺好，比如老生阿泰说和夫人还是选择租房。
我想用数字说话，每一个消费者和投资者去计算一下就会明白这个帐是怎么回事儿。
现在开始另外一组辩论手开始发表观点，认为是时候出手买房，刚性需求的置业者可以买房，请张梧峰先生首先发言。
我们是在市场一线，数据、理论不是我们擅长的，但是大家回忆一下，记得在03年或者04年的时候，北大有一位教授当时做过一个大胆的预测，说中国的房地产，根据他的数理模型研究，在三年内不崩盘的话他就要跳楼。现在已经过了三个三年、四个三年，房地产市场没有崩盘，当然他也没有跳楼。所以我不会讲数据、讲模型，太枯燥了，我讲一个段子。说有一个美女去派出所报案，说她早上在挤地铁的时候钱被偷了，警察说“你钱放在哪里？”她说我很谨慎，坏人太多，我放在胸衣里面”，警察很纳闷，放在这个地方的钱都能丢掉？美女说“谁知道他是在偷我的钱呢？”
通过这个段子我想讲什么呢？王石说过一句话“机会、机遇就像小偷一样，他来的时候无声无息，走的时候你损失惨重”，现在就到了这样一个机遇和机会，就是你出不出手，如果你是刚需，就应该果断出手，是你买房的好时机，为什么？去年年底是双下市场，交易量在下降、价格在下降，不停的降价，没有成交量，市场处于胶着状态。但是过了几个月，到了今天我们看到的是什么情况呢？市场只认两条线，价格在横盘，但是成交量在翻倍上涨，大家可以看到成交的数据，这说明什么？说明这么一个价位区域得到了市场消费者的认同，说明消费者的心理预期和去年相比发生了微妙而且明显的变化。我把更多的精彩要放在下一环节，我先把我的观点讲出来，如果你是真正的刚需客户，在这么一个美好的时管，你大胆买房。
洪刚先生在发言的时候顺便回答一下最后一个问题，张梧峰先生也提到，那位预测中国地产会崩盘的人没有跳楼，中国地产业没有崩盘，这个问题看怎么解读了，不管怎么样，说到刚性需求，刚性需求中是不是包含非理性消费的可能？你觉得大学生一毕业就买房是不是非理性刚性需求？
首先这个需求并不是大学生的需求，是父母的需求，所以它里面有没有非理性的成分我不去做判断，里面肯定有非理性成分，但是作为购房需求来讲，刚才大家提到刚性需求，什么叫刚性需求？投资也有刚性需求，我的钱在贬值，CPI在上涨，国家每年GDP在往上冲的时候，同时货币在贬值，这个时候我需要找到投资渠道，我去购买物业算不算刚性需求呢？是投资的刚性需求。
当我进行购买物业时，根据我自己的需求能力，去买我能够支付的房地产，我的能力可能在一万的楼价，如果非要买两万的房产就是非理性需求，如果当我的支付能力在一万元的话，我买一万元的房产，这就是理性需求，根据个人的支付能力去购买房产，宏观调控只是让过热的经济发展冷却下来，让市场健康起来，健康的目的是让这个市场可持续、稳步的增长，并不是要打死它，当你有需求的时候就应该去买房。
刚需有自住刚需，有投资刚需，经济学里没有“刚需”这个词，这是老百姓的词汇，买房在任何时候都存在，只要你有需求你就购买。今年是不是最好的时间？还是明年、去年是最好的时间？我认为任何一个时候都是最好的时间，因为你买房不是用来投机的，当你的房产购买目的是投机的话，那就存在买还是不买，当你的房产购买目的是用来投资和自住的时候，任何时候都有入市的机会和产品。同样，地产的产品是资源性产品，你出手慢了就有人出手快，当你再去购买的时候，资源性的配置已经完善的时候，你的房价自然而然往上走，这个时候是买还是不买，根据每个人的判断，自己根据自己的能力理性的投资，理性的去购置物业，所以任何时候都有购买的理由。
此时此刻您的结论是？
该出手就出手。
下一位蒋福清先生。
我是中介行业的代表，中介行业直观讲就是跟一线客户接触面非常广，对一线刚需客户的心态和需求非常了解，张总刚才讲到很多数据，房地产的走势用研究的方式真的是无法测定，今年2、3月份房地产市场成交量大幅上升，说明有很多客户之前就已经在看，观望这个市场的价格到底有什么样的偏差，有什么样的降幅，当房价降幅达到10%-15%的时候，客户开始购买房源，刚性客户的量非常巨大。
第二个观点，深圳的刚需从去年积压到今年，量非常庞大，以前是每年有12万套的住房需求，但现在一手房加二手房应该是五、六万套房，另外有几万套是在惠州、东莞购房。从2011年房地产价格和量的走势变化来看，市场已经走向了稳健的状态，而且现在市场投资渠道越来越窄，从二手房的角度来看，客户购买的欲望还是非常强烈的。在量还没有放大的时候，这时候入市也很有优势，有很多房源供自己选择。
大家都期望房地产会有下跌的过程，从中国近期的经济形势来看，下跌可能会有，但幅度一定不会太大，客户在现阶段尽早的选择适合自己的房源，包括未来小孩的入学，或者在上班邻近、交通便利的地方选择，我建议客户尽早选择自己心爱的房子。
图腾镜？
刚才七位嘉宾和主持人都把观点表达出来了，我站在现在能够买房这一方来表达我的观点，实际上我们可以看到在中国谈买房不能不谈政策市，政策市的威力很大，而且调控的频率、力度也是变化多端的，也就导致了中国所有的开发量、销售量、房价都受政策影响，同时我感觉现在买房也受了政策影响，为什么这么说呢？深圳太多人错过了05年买房，06、07年出了很高价。第二错过的是08年下半年，08年下滑之后大家都认为09年还要继续下调，但结果怎么样？09年全国房价都上去了。实际上我认为最佳的时机应该是去年下半年，刚才张总也说了，去年是双线下滑，但很多人都没有买，很多人再次错过。到2012年上半年我们回过头来看整体成交状况，实际上这个部分70%以上都是刚性需求在入市，如果按照这种趋势往下走的话，下半年也可能成交量以及房价都会往上延伸，那么也就是说此时此刻价格还没有上升的时候是最佳的购房时机。
甲方和乙方的观点基本上表述出来了，我补充两句，昨天和几位嘉宾探讨的时候，我觉得投资性需求被遏制是长期的政策指向，也就是说在北京、上海、深圳，一个人投资很多套房子，七、八套房子，基本上此生就可以衣食无忧，这个时代永远的过去了，错过了就错过了，三五年前买八套房子、十套房子，是最好的投资方式，比买股票、黄金都好，但这个时代已经过去了，剩下的就是刚性需求的时代。第二个我想说的是房价的涨跌问题，乙方在说的时候可能没把地段说清楚，我觉得无论是北京、上海还是深莞惠，得分地段，绝对黄金的地段，如北京CBD、上海陆家嘴，房价会很坚挺，但是北京五环以外、深圳的非黄金地段，房价下跌的可能性是存在的。
接下来请甲方代表向乙方提问，从老生阿泰开始，您可以选择一位乙方的辩手直接提问。
梧峰总裁刚才的发言非常简约，想留时间在后面发言，刚才高博士也说到，目前的房价是不是回到温总理说的合理房价？这个问题您怎么看？第二个问题，关于房价收入比，姚明在美国买了一套别墅，60几万美金、300多平米，而且是独立的豪宅，有花园、有泳池，美国人的平均收入是我们的多少，而我们现在要想买一套房得需要多少钱？中国的房价是不是贵了？在这样的情况下入市是不是非常理性？
说到高博士的这两个问题，我想还是要讲段子，去年中国房地产是个什么特征？冯仑举了一个嫂子洗澡的段子，可能很多人都听到过。一个小叔子很冒失，推开卫生间时嫂子正在洗澡，嫂子说“你这样做，对得起你哥吗？”他一想，就往后退，嫂子又说“你这样退出去，对得起我吗？”意思是说我有那么差吗？这哥儿们进也不是，退也不是，就站在那里，嫂子又说了“你呆在那里，对得起你自己吗？”中国的房地产市场去年就是这么个状态，开发商降价，不知道降多少他才买，对于购房者来说，不知道房价还要降多深，所以大家很迷茫、很困惑，站在那里，在等待什么呢？高博士讲的“温总理说的合理的房价”。
今年的段子变了，首先大哥觉得家庭还是要和谐，不能因为一点误会影响家庭的发展，所以大哥首先出台了很多支持家庭和谐的措施，比如说首套房贷的利率下降到8.5折，公积金贷款放宽，公积金可以贷款出来做装修，对于普通房标准的界定放宽，深圳大批量的放宽户籍制度，大哥想让家庭和谐。兄弟现在可以往前进了，进一步给嫂子拿衣服、拿拖鞋放在那里，这就是开发商要降价，降价以后让“嫂子”落地，嫂子穿上拖鞋就出来了，而且嫂子也没那么差，嫂子出来以后，跟小叔子说“辛苦了，我给你冲一杯茶”，她和开发商互动了，就有成交了。所以今年中国的房地产市场步入了“嫂子后洗澡阶段”，整个家庭活跃了，氛围上扬了，功劳是大哥的，开发商把拖鞋拿好、衣服准备好，因为他在降价，有很多优惠，嫂子移步出来，谢谢小叔子，买房了。价格往下降了，成交上来了，这就是市场的力量告诉大家的，在广大人民的心目中，刚需类产品在他们心目中已经达到市场认同的合理房价区域。温总理永远没有界定一个具体的标准，但是市场会告诉我们。
这是你最精彩的段子吗？
首先我回答高博士的就是市场已经给出了明显的信号。
我稍微给你泼一点冷水，总体上来讲，宏观经济的观察者认为中国经济正在减速，减速之后肯定会有负作用，有了负作用之后我们肯定要调整微调，这个时候大多数观察者认为不太可能在房地产上做政策的松动，如果中国经济增速下滑，需要进行对冲的话，可能还是通过投资，如铁路、水利工程等来对冲可能出现的负作用。
洪刚先生可以扼要的补充一下张梧峰先生的发言，然后向甲方提一个问题。
首先，你要比较美国和中国的房价的时候，先比较一下物价水平；其次，再比一下人口和土地，在这个里面我们再看中国的房价是否合理，是过高还是过低。
在目前所谓刚需的时候，我们的观点是现在是否应该出手？今天上午住建部有一些信息发出来了，有一大堆储备政策去稳定地产的良性发展，储备政策包括刚才梧峰所说的降息、降准，我们还有一些数据统计，北京、上海、广州、深圳等一线城市今年2月份、3月份的成交面积是翻倍的，不能说全中国一线、二线全部翻倍，这是不大可能的，但绝大部分城市成交面积是上升的，去货量从今年年除往上行的时间已经开始往下走了，这些数据都说明如果现在还不出手买房，不知道明天等到1.4万还是1.5万了。
洪刚先生最后结尾的问题是个很宏大的问题，对于中国的老百姓来说，自从有商品房开始，房价给人感觉永远是一天比一天高，但是我们看一看世界上成熟的市场经济国家不是这样的，房价永远像一张心电图一样有高有低，包括中国香港，香港说如果不是大陆人在香港置业，房价可能是下降的趋势。在世界上成熟国家，房价永远是起伏的。
老生阿泰刚才提了一个问题，其他三位嘉宾有没有问题？
实际上有两种逻辑，一种逻辑叫逻辑，一种逻辑叫中国逻辑。右边的开发商朋友的观点，在某种程度上我还是赞成的，但是这个赞成是在一定的时空环境内，就是说在中国逻辑特别能发挥作用的那样一个阶段。在过去相当长的时间，楼市投资者挣的红利是在哪里？我可以明确的讲，挣的钱的红利是价值观的红利，就是政府的价值观，当过去的增长模式表现出的是明显的依靠固定资产来拉动的发展阶段，在近五年以来，社会财富的总体增长是需要虚拟经济来拉动的阶段，楼市怎么可能不挣钱呢？投资楼市怎么可能吃亏呢？所以说他们的经验告诉我们一个过去的常识，可是经验在转型阶段够用吗？比如说我们应该怎样判断宏观调控？我认为不要用过去的常识来理解今天的调控，今天的调控不可能完全作用于房价本身，一个问题要解决中国的经济关系问题，经济关系说得很简单就是经济增长，在政府工作报告里面写了十二年的经济增长模式，从来没有真正的被兑现过，问题的症结就是社会财富效应，当社会的财富效应整体都趋向房地产的时候，其他的经济动力不可能形成，所以说中国政府在发展的过程中意识到了这个问题，认为要真正的推动中国经济模式的转型，不消灭房地产的财富效应根本不可能走上那一步，这是宏观调控的第一个着眼点。
第二个着眼点是调整社会关系，经济系数都是0.5了，还玩什么？这个社会不靠强力的维稳机制，不靠强力的行政管控机制，这个社会早就崩溃了，我们从经济学、社会学的角度理解这个问题是这样，我们作为学者能认识到这个问题，中央政府决策部门一定也能意识到这个问题，过去一路走来，一路形成社会基础，才能真正把房地产的问题解决，所以房地产的问题是为了解决社会关系、经济关系，要从这个角度去认识这一轮调控。
我再重复一下高先生的观点，就是说这一轮的房地产调控跟过去不一样，不是简单的就房地产行业的调控，这一轮调控事关中国经济结构的优化和调整，以及包括中国经济增长模式从速度到质量的转变，它是长期深刻的结构性变化，我们不能光从一个行业的角度来看，而且让我们联想起前一段时间中国东部沿海一些地区出现很多制造业的企业家跳楼或者走人、消失，部分原因就是因为拿了贷款没有做扩大再生产，而是炒房地产。
图腾镜、蒋先生有没有不同意见？
高博士是高屋建瓴，把话说得很大，实际上我们还是要回到问题的本质上来，今天这个话题，我感觉刚需是建立在自住的基础上，如果是自住的话，房价涨一点、跌一点跟他都没有关系，只是跟投资的刚需有很大关联，中国政府从来没有说过要支持房地产行业的建设，但是中国政府一直在依靠房地产这个支柱产业，中国的房地产业为什么一直调控，一直这么旺盛？旺盛的原因就是需求，就像香烟一样，很多烟上面都标明了“吸烟有害健康”，但大家照样抽，就跟房子一样，房子再贵，也一样有需求。我认为这个时期是非常平稳的时期，成交也非常平稳，现在的购买时机非常成熟。
我想回答一下刚才的问题，一个是刚需问题，什么叫刚需？深圳的剩女非常多，难道所有男人都找不到女朋友了吗？所以说任何时候都有刚需，但是刚需真正变成市场的购买力，中间是需要价格的，没有价格，刚需只能搁在旁边，也就是说剩女们如果不降低标准，就永远找不到老公。
第二，刚才讲了，3月份的市场在回暖，这是购买力和购买欲的混淆，我想对于所有渴望有住房的人来说，都有强烈的购买欲望进入市场，任何时候他们都在等着打这一发子弹，其实我还想举一个例子，有人购买就一定意味着房价合理吗？我们的CPI一路在涨，如果有人在吃肉，就意味着肉价是合理的吗？这个问题已经回答出来了，就是房价是否合理，跟房地产市场调整、跟房地产现在是否有交易没有关系，就像不管有多少人吃肉，但CPI一定要回到基本面一样，这就是我的观点。
我们作为研究机构，很难判断这个市场下一步走到什么程度，我们只是谈今天的经济状况会怎么样，谈不出来下一步的经济状态或者是房地产会走到什么样的阶段，如果我们只从经济宏观政策来谈，那很多人都要去租房，租房要租多长时间？我想问一下高博士，您认为未来房地产会跌到什么程度？您刚才讲现在大家不应该去买房，那么您认为现在要去租房吗？
简短回答。
这个问题简短回答不了。我想房价落到什么样的社会基础和经济基础大家都知道，为什么今年要把经济增长的指标调到7.5%？是这么多年以来从保8下降到7.5%，我想一定是中国政府考虑到在调整房地产领域要在经济上做出牺牲。房价合理回归到什么程度呢？有这么几样标准，没有具体价格标准，只有社会和经济基础标准，一是房地产进入了一轮完整的全面的下降，二是社会保障性住房已经形成了15%-20%的基础，也就是说3600万套住房要基本完成，三是房地产的产权信息联网在全国能够真正实现，什么意思？也就是说能够让房产税有可执行的条件，我觉得具备了这几样东西，可能房价会调整到合理的阶段。
我觉得讲得更宏观一点，此前中国房地产的发展带来了三个极端的不正常，一是财富分配极大的不公平，二是经济结构畸形的显现，所有企业都做房地产，第三也是最麻烦的，即公众的财富观极大的扭曲，你走到天南地北，上到老翁，下到年轻人，所有人都在谈房子，一个健康国家的经济如此的绑在房子上是不正常的。
不要把房地产商跟这个现状硬性的捆绑在一起，如果大家都不去买地产，你认为应该买什么？买黄金？投资股票？做实体还是做什么？钱去哪里，是放在银行每年贬值7%、8%？抑或是买肉，今天十块，明天二十块？
我们可以看一下美国的经济、中国香港的经济，包括日本、德国，我们至少要加大因为持有房地产而获得暴利的成本，这样才能真正抑制投资。
获得暴利的来源不单纯只是房地产，大家不要把在地产商投资获得了资产的增值变成了暴利来源的一部分，这是不能划等号的。
今天有一个最大的好处是主办单位没有给我们设板凳，我觉得一个国家、一个社会的发展，应该是政治的昌明、经济的发展、人民的安居乐业，每个人不会为这样的事来纠结。
下面有请王富海先生。
以前房地产的发展有一个很重要的现象就是信息的不确定性，在这个当中国家释放出来的信号，很多时候政策出来了，但是政策会有什么样的效果他自己不清楚，在这个过程当中，地产业也给买家以非常强劲的托市信心，在这个里面实际上出现了很大的偏差，你们几位更侧重于从现在的状况和几年前我们一直跌一点、涨一点的状况来判断，但很显然这是同样状况下的反复，刚才高博士讲到，这一轮中央的决心其实是要对整个地产的机制做相应的调整，我相信你们作为地产从业人员，自己也在考虑这个事，你们内心里觉得应该给消费者传达什么样的信息，或者通过什么样的信息告诉他们更加理性的判断方式才更好？
我先抢答一下，刚才有些话题已经把房地产引到罪恶的根源了，感觉房地产的利润或者他协助某些人获得了暴利，这个话题有点儿偏了。其实房地产商活得很幸福吗？不一定。房地产商活的很潇洒吗？如履薄冰。这个现象并不是房地产商自己造成的，大家购买物业时所产生的冲动，我相信他不会因为房地产商说两句话就买房了，他是在理性的判断和对比之后才产生了购买行为，这种购买行为是解决他自身资本的安全性，今天我买黄金，涨了，黄金能当饭吃吗？今天我投资股票，十年以后股票是涨还是跌？但是我今天投资房产，不管它涨跌，我能看到、我能摸到，我能住进去，这是我的需求。
接下来回答一下王博士的问题，作为房地产开发商来讲，我们怎么去给消费者一个建议呢？我们永远说你要理性的根据自己的支付能力和个人的需求来购买相应的物业，你不要好高骛远，手里只有一百万，非要买一千万的房，你承担不起，还款能力不强，产生坏帐的可能性是存在的。为什么大家不去做实体经济，都投资房地产开发了？因为这个行业在获取利润方面更有把握，我们只能说其他经济体发展的不够健全，不能说房地产是罪恶的根源，大家都为了暴利去做房地产。反过来强调我的观点，买房是理性的。
洪刚的观点大概是这样，刚才我们始终在谈房价什么时候是合理的，我想房价到合理，除了调控政策合理之外，中国人购房的消费心理、消费习惯要合理，怎么样让消费心理、消费习惯合理呢？一是投资渠道要多样化，过去这些年除了房子，做其他投资显然不如买房子做投资好；二是我们的社会保障是不是合理？是不是老百姓真的有足够的安全感，租房子一样踏实，社会保障是否合理直接关系到公众体系、制度安排是否合理，制度安排意味着我们很多地方的改革是不是要继续往前走，步子迈得更早，洪刚刚才说为什么有的人不做实体经济，转做其他？我想可能是多多的资源向与房地产相关的领域倾斜，实体经济里头有一些垄断还不够开放，很多民营经济、私人资本无法进入，也存在这方面的制度安排，这一点我想双方都会同意，对于决策制定者来说还有很多需要做的地方。
回到今天的辩题，刚性需求现在该不该出手？我们再接着这个话题讨论一下，刚才刘明达先生一直在点头，有没有新的观点补充或反驳？
今天是一个讨论，而不是辩论，我想所谓的正方、反方，其实是有共识的，今天会议的主题讲的是深莞惠地产项目，这是一个非常有意思的话题，这么多年来，我们在西方发达国家走得比较多，也留意过他们的历史，过去单一的城市发展，现在已经进入城市一体化，从深莞惠来说，未来轻铁连接已经成为一个城市群，我们要把视角打开，是不是有更大的投资空间？不能仅限于辩论房价涨和跌，因为环境是在改变的。主持人提到支撑我们做投资的保障，没有房子我可能不知道靠什么去生活，其实正在发生的，也是一个巨大的变化，即整个金融体系的改革，敏感的人已经注意到了，事实上未来有可能进行的政治体制改革的先行一定是经济制度的改革，它的核心还是来自于金融体系改革，它看起来是建筑在上层建筑的东西，但非常重要，应该很快就会推出养老地缘税了，它会让我们增加可持续的长期投资路径，使得我们长期的收入有了增值空间，国家也会在税收方面给予很好的推动，它也会有效的改变目前不平衡资产负债表，我们的资产负债表实际上有非常大的风险，这也是政府为什么推动地产调控的原因，它不单单是地产的问题，它是社会经济结构不合理的问题。
高先生，顺着刚才说的角度去探讨，越是中国的经济结构调整的合理，越是我们的制度安排越合理，社会保障做得越好，老百姓的安全感越好，是不是刚性需求在未来就会弱，地产行业的利润率就会低？
我们一直讲经济增长模式推动财富上升的特有的方式是房地产上涨的重要原因以外，中国人的投资和置业心理是推动房价上涨的重要因素。我想说两个观念，一是房价的下降并不等于去掉了房地产企业的发展，二是房地产去抛离化，不等于房地产去利润化，也就是说实际上我们今天进行的是去暴利化，并不是说以后房地产就不挣钱了。
置业者的几大心理是影响未来房价变化的重要因素，一是固有的本位资产理念，中国人就觉得资产可靠、资产值钱，这就是为什么美国人可以租房住，中国人永远感觉租房没有安全感一样，当我们今天不能提供足够的安全感的时候，人们需要自己的资产来强化自己的安全感。二是高位共识，我们过去觉得一万房价贵，今天觉得一万房价低，兰江地产要卖四万的时候，大家觉得好象这个房价也是合理的，在这个过程中你会发现人们很容易去接受本位资产下的高位房价，这恰恰是未来房地产调控过程中最大的障碍，就是我们自身对于市场的认识，如果说中国真的能在社会的底层系统让每个人获得相对平等的机会和相对安全的环境，人们可能对资产的追求没有那么迫切，那个时候房价会有更多机会回到合理的阶段。
张梧峰同意这个观点吗？
我还是要补充一下高博士的观点，我觉得有一个共识性的判断，就是房地产市场短期暴利阶段终结，这个观点我是认同的，但从长期来看，它仍然是获利的贵重资产。
我和他不共识的观点是世界上有两类人，一类人是上车的人，上车后不管是头等舱、一等舱，甚至站着也可以，另外一类人是在站台上观望、送别的人，今天在场的各位都是上车的人，上车的人劝别人不要上车，这是有问题的。在这个时段碰到这么好的列车，不用你加班加点的去赶，国家帮你控制着价格，控制着别人进来，你还不上车，难道非要我点拨你吗？
您觉得逻辑上有问题吗？
逻辑上没有问题，就是因为你告诉他车位不够了，所以他就挤，如果你告诉他车位很宽松，他就会等了。
我在北京也看到广告说XX小区是最后一栋了，但没过几年又拆了一栋，这种稀缺性是广告制造出来的？
国家土地政策的多变也是一个原因，我们完全可以找到对应关系，但是如果你今天说我们要严控，明天要开始招拍挂等等，故意把土地资源跟供应关系搞的很密切。我一直有一个观点，我们国家在城市用作房地产的土地这个问题上很像以前我们批判的奸商，囤积居奇，故意形成紧张的气氛。
列车是不是越等越舒适？理论上讲，一个人永远可以等下一班更舒适的车，但有可能等到入了坟墓，他还没等到。昨天我的朋友光耀集团副总裁李总给我传来一个数据，美国住在一百万人口以上的城市占全国的43%，日本这一比例是46%，澳大利亚是60%，中国目前人口住在一百万以上城市的总人口才占18%，也就是说中国的城市化才刚刚走到三分之一的进程，所以你可以等，可能三分之二的进程后这个车子舒适了，但是那个时候头发白了，腿脚不方便了，进房间的时候需要轮椅了。什么是刚需？你现在饿了，一块蛋糕就是刚需，你现在急着上洗手间，厕所就是刚需，你现在最迫切需要的是什么就是你的刚需，如果你有刚需，又有这么好的条件，列车来了，当然你应该坐车这个列车，先上了车再说。
其实不是谁反对谁，而是我们站在两个角度来判断同样一件事情，当然我不会说上一班车是那种制式的，下一班车又会是另外一种制式，我们也不可能说永远是一个制式，这里有一个时间差的问题，接下来调整整个房地产的制式就是要建立起以需求来主导的市场，而不是像过去土地财政、房地产的利润以及炒房者，在定价机制过程中，消费者是弱势，只有在别人的扇呼之下。从国家政策的制定者，到房地产业从业者，再到广大消费者，大家一起来建立一个新的制式。
老生阿泰有没有补充？
我说三点，我们没有任何妖魔化开发商的意思，开发商是中国城市化的主力，这一点是充分肯定的，我们今天讨论的问题是我们应该看到中国经济发展的模式正在渐渐的转变之中，房地产开发企业要认识到这个变化，这是第一点。
第二点，我觉得刚需的概念比较泛化，首次置业的人是刚需，改善也是刚需，投资也是刚需，丈母娘的指令也是刚需，所以说是泛刚需，而刚需是个无底洞，如果以此推论是无底洞，所以说我们对这个问题大家可以适度的在一个时间和空间的坐标点上来讨论。
第三句话，刚才芮成钢给了我们一本书，我们在看中国的房地产市场，包括在看楼市的时候，还是要有一点乐观主义的心态，要看未来的社会、未来的生活。世界上的戏剧只有两种，一种是买到了房子，一种是暂时没有买到房子，但是心里不要纠结，买与不买都在自己。
你今天没有买房产，你觉得是戏剧，如果明天货币贬值了，你就是悲剧。
洪刚先生说货币贬值是假定中国的利率市场化建设停滞不前，如果我们的利率市场化可以浮动，相信不会出现利率跑不过通胀的情况。
中国房价只涨不跌可能只是过往，它会变成合理的需求，在瑞士，80%瑞士人在租房，瑞士也有限购，叫“限外令”，只允许外国人在某一特定的区域和商业物业进行投资，其他区域不允许你投资，但是这两年瑞士的房价也在上涨，因为欧债危机，大家信不过国债，瑞士人觉得CPI在涨，房租在涨，我的钱不够用了，为什么不买一套房子呢？为了保证自己的资产，瑞士人已经开始转变观念，开始存钱买房，像中国人一样。
如果没记错的话，美国的房地产价格，扣除通货膨胀、经济周期等等，通过某种方式来算，过去的50年甚至100年，总体来说是拉平的，如果你是投资客，第一步别人就会告诉你房地产投资不是最好的选择。
因为它有很多的投资渠道，而在中国，首先我要满足对居住梦想的需求，我对住宅我有我的想法，我希望满足我的需求。你在美国买房，十年之内房价能涨5%、6%就不错了，但是租金的回报每年能达到10%，在瑞士，每年租金回报能达到7%。
接下来请现场的朋友向台上嘉宾提三个问题，同时我也想请台上这四位嘉宾在回答问题的时候也做好准备，我们最后有一个总结时间，我想请高海燕先生作为甲方的代表最后总结发言，您不仅要概括自己的观点，也要把三位辩友的观点都囊括其中。我想请张梧峰先生代表乙方四位辩友做总结。
今天非常高兴见到芮成钢先生和台上八位嘉宾，接下来和几位探讨一下中国房地产的行政干预与经济市场，用行政方式去干预房地产，大家都很清楚这种方法就是父亲打儿子，今天这个论坛给了我们很清楚的回答，房地产还是有二十年高速增长、快速发展。还有一点要补充的，跟大家一起分享温总理说过的一句话“房地产一定要回归合理的价位”，这个合理是什么意思？我认为就是能够适应价格，适合自己的收入水平，适合自己家庭居住的。
刚刚这位朋友是跟我们分享了观点，接下来请下一位朋友提问。
我想听到一致的结论，今年能不能买房？能买房的话，什么时候买最好？如果觉得今年能够买房的话，台上八位嘉宾和主持人一起投个票，觉得今年能够买房的请举手。（五票）
认为今年下半年10月份左右或8、9月份能够买房的请举手？（没有）
其实刚才已经回答你了，现在就可以买房。
你这个问题提的不是特别具体，买什么价位的子？什么样的房子？在什么地段买？在哪个城市买？中国的房地产，在一个城市之内，不同区域不同楼盘的走势差别很大，很难用特别简单化的结论来满足你的要求。
还有最后一个提问机会。
我提一个正方嘉宾的问题，预测五年左右我们的房地产会升多少或者会降多少？在此基础上，我们今天是买房合适还是卖房合适？对刚需来说，大家要解决今天的买房或者等一等的，我们一定要对这几年的房产有一个预期，五年内大家很容易检验在场嘉宾的观点，如果五年内大家预期房价是平稳的或者适度下降的，那么等是非常正常的，如果五年之内房价增长50%或者80%，这个时候大家听了专家的等候，过了这班车的话，大家对五位专家的认识恐怕就会有所降低，既然论坛的正方拿出观点，那么我们就以深圳的地产预期，五年左右，房价是升、是减、是平稳？现在是买房合适还是等待合适？
其实对于中国房地产的预测，我觉得你很难通过理性的方式、数据的方式去判断，图腾镜刚刚也特别提到了，中国房地产是政策市，与其我们预测未来的发展是什么样的走向，不如说我们对政府的政策决心有什么样的观点，从过去来看，政府一直想要作为，但是一直没有压得住，如果你对政府将来的决心还是抱着怀疑的态度，那么我也支持大家现在就买房子，但是这并不是我们国家未来应该的走向，政府如果看到了问题，并拿出相应的措施出来的话，那我相信刚需的福气来自于政府的决心，而不是我们现在做什么样的判断。
一是来自于政策的有效性、执行力，也包括宏观经济的结构、发展模式转变的决心。您还有补充吗？
我是自问自答，实际上在座的很多嘉宾和朋友都非常希望台上八位嘉宾能够有相对明确的答案，我回答这个问题，我认为在今年上半年可以说是买房的最佳时机，今年下半年也是不错的时机，如果你是刚需，现在是最佳时机，我们国家走的是商品经济，不是计划经济，短期的宏观调控是非常正常的，但是不可能把宏观调控作为指导商品经济发展的策略。我们看一下已经走过的十年，不管什么时候买都是合适的，更何况我们国家也没有走到发达国家平稳的状态，所以我们还有适度增长期。
能问一下你是从事什么职业的吗？
房地产开发。
显然是乙方观点的支持者。
接下来进入今天最后总结发言阶段，首先请甲方代表高先生发言。
首先我觉得应该还是非常遗憾，因为今天我们展开了很多逻辑和话题，还没有足够的时间把它收窄，这样一定会给这个论坛不同的听众留下很多误区，但是没有时间了，我只能借用最后总结的阶段把这个逻辑再理一遍。
从甲方来说，我们充分认可房产因为是一个重要的民生资源，所以说它存在庞大的需求，我们同样也认可房地产行业在需求的推动下仍然具有快速发展、稳定发展的机会，不管房地产市场走在去暴利化的路上，还是在深度调整之中，我们仍然认为房地产行业在今后相当长的时间仍然不会丢失它作为财富平台工具的机会。
总体上我们是这么判断，但是我们不能忽略正在发生的财富效应深度转型的阶段，如果我们用过去的经济增长模式、过去的社会基础、过去的财富效应条件下的房地产认知知识和认知理论、认知习惯来判断，可能我们会错判一些对市场的认识。今天当整个经济模式发生变化的时候，当整个社会财富效应在发生变化的时候，我们一定要知道房地产行业在深刻发生变化，在座的各位关切到了这个变化吗？这是我们需要提示的。
第三，我们应该看到，在政策主导房地产市场走向的今天，它一定会有些什么变化，尽管有很多人认为中国是一个市场经济，可是我们仍然还要追问一句“中国的房地产市场有过市场经济吗？”土地市场是由谁在调控的呢？如果土地市场不能完全市场化的时候，供应又是市场化了吗？绝对不可能，所以在这种情况下，任何阶段性的市场变化我们一定要注意到市场的变化，一定要注意到政府跟宏观经济目标的变化，在这个变化中可能会给我们一双慧眼。
回到今天的话题，我们没有否认房产仍然是保值工具，仍然是本位资产，但是我们仍然要强调一句，今天是介入房地产市场的最佳时机吗？我们只是想说在房地产市场刚刚发生变化，在房价还没有达到合理目标的时候，在这一轮中还有一次调整的机会，我们不是在劝大家不要上车，我们是告诉大家现在正在修车，等车修好了你再上来。
我先讲数据，免得大家以为我只会讲段子。我们先看深圳，深圳的几个数据我有印象，深圳人均GDP在国际上排行第九，具体的位置我不太清楚，但绝对是领先的。深圳的人口密度在全球排名第五，一平方公里承载的人口大概是1.8万人左右，深圳2011年首次出现了外来人口的减少，平均2010-2015年每年新增户籍人口40万，深圳人即将进入享受人口素质红利阶段，不是人口数量红利阶段。随着产业转移的调整，深圳这个城市将更富有发展的质量。我们再考虑深圳和香港国际金融的关系，再考虑中国城市化进程的宏大背景只到三分之一的阶段，所以对于深圳未来的城市价值以及人口对城市素质红利的贡献，我们的判断是这个城市将会支撑它处于不动产价值持续上涨的阶段。
刚才高博士反复强调不要用中国的体系来看国外，我最近刚刚获得两个数据，一是纽约曼哈顿公寓的价格，就在这个月已经超过了08年前的最高值，这是没有被房地产绑架的。我们再看香港，香港是全球金融中心，没有被房地产绑架，香港的物业价格已经远远超过1997年的历史最高值。这就告诉我们不动产的价值不是中国房地产绑架国民经济所特有的奇怪现象。这是一个关于数据的问题，所以我们对深圳的城市价值不用怀疑，东莞、惠州是深圳的卫星城，只要深圳和东莞、惠州的交通体系打通，就是这两个城市物业价值从量变到质变非常重要的一点。
讲完数据我再讲个段子回应高博士讲的宏观调控到底要达到什么目的，高博士讲这一轮宏观调控是要消灭房地产的投机，他只讲对了一半，为什么呢？有一个段子说有一个美女抱着一个小孩急匆匆跑到医院看病，孩子发烧了，医生手摸了一下美女的胸部，说“奶水不够，营养不良导致的”，美女打了一下医生说“有没有搞错，我是孩子小姨”。上半场调控的阶段就是市场在发烧，宏观调控在乱摸，“小姨”很不配合，但是到了这个阶段，我们必须要看到现在进入宏观调控的下半场，是孩子的妈妈带着小姨到医院，医生没有再摸小姨，检查了妈妈的情况，诊断出孩子的病情，下半场是精确调控的阶段，国家强调一定要控制房地产市场的投机、投资过剩，同时告诉你要大力扶持首次置业、刚需置业的政策。所以这个阶段，孩子的烧降下来了，妈妈心情不错，小姨很配合，开始出手买房了，下半场宏观调控的目的是完全符合中央的预期，投机投资被封杀在笼子里，刚需市场大力鼓励。
有一个数据不知道大家有没有看到，世联地产在一季度发布的中国目前整个国家的市场上购买物业的人，投资客的比例占13%，基本退场，08年、09年最低谷时这一数据是7%，现在离最寒冷的市场只有7%的距离，这个市场是完全符合宏观导向，现在已经是过完青春阶段进入熟女的阶段，政府允许投资，但不会允许高端投机投资产品，同时解决民生，房地产市场通过民生物业的销售能够解决就业、能够拉动经济，政府乐见其成，在这种情况下，宏观调控的目的和政府是完全呼应的，中国的房地产市场从来就不是纯粹的市场经济市场，但是我们恰恰是完全符合中国行政调控目的的，难道它不是非常明确的走向吗？
我们的结论是：一、深莞惠巨大的城市价值会产生一个可持续发展的城市价值群；二、中国的房地产宏观调控市场步入下阶段，这个阶段是一个大家非常理性、和谐，各方都乐见其成的阶段，在这种情况下，如果你还在犹豫，还在等待，还希望让美好的梦想变成自己下一步的冲动，那么对不起，你不要告诉我你听了今天的论坛。这就是我们的观点，谢谢！
双方总结的都非常精彩，但是刚才在总结的过程中我看到王富海先生坚持要求再补充一点，为了公平起见，我也只能让洪刚先生，双方各一分钟补充一下观点。
其实刚需是可以等待的，过去房地产市场经常会忽悠刚需来给我们托底的招，我们今天还在用，当国家正在调整的时候，刚需要把自己的力量集中力量，暂时不买，等待调整，希望这个车能够修的更好，这是第一点。
第二点，关于深莞惠，如果我们把这个话题放到刚需这个角度，深莞惠是非常好的经济区域，但从我个人来判断，如果我们讨论的是今天刚需要不要买房，实际上这个话题和深莞惠区域没有关系，因为刚需不可能把自住房放到东莞或者放到惠州去，你毕竟还在深圳就业，你在深圳交保险，你的孩子要在深圳就学，这不是当前阶段的问题，是下一阶段的问题。
再总结一下，刚需要发出自己的声音，用我们的需求来投票，是支持政府，还是让过去不把我们当回事儿的房地产的发展模式继续往前推。
当车修好了，成本增加的时候，你认为票价不会涨吗？该出手时就出手。
最后的两个补充也非常精彩，我要感谢台上甲方、乙方八位精彩的辩手，今天的这场讨论非常精彩，在双方彼此充分交流、充分尊重的情况下作了非常有建设性的辩论，而且我相信各位和我一样学到了很多新的角度化和I数据，包括段子。我要邀请各位朋友和我一起用热烈的掌声感谢台上八位嘉宾。
为了充分证明今天的这场辩论没有任何妖魔化地产商的意思，或者按照洪刚先生说的把地产商推向邪恶边缘的意图，接下来决定为地产项目颁奖，感谢地产业的从业人员对深圳经济乃至中国经济拉动做出的贡献。
颁出的第一个奖是2012年深莞惠最佳宜居楼盘。
（VCR内容）
他们是深莞惠地产界的营销精英，“风云人物”不足以道尽他们的深远影响，号称营销大师，亦非生平傲事。
他们是享誉地产圈的杰出职业经理人，创意改变家居生活，在喧嚣的城市，偏给你绿水蓝天。
他们是奋斗在地产销售最前沿的“鸭梨山大”，用智慧与市场博弈，更用贴心的产品，制造买卖双赢。
他们是最坚强的营销斗士，用idea“Hold”住消费者，敢于直面“严冬”里凛冽的寒风，也无惧市场上的弥漫硝烟，用专业精神铸就出伟大的品牌。
然而，面对地产局势的迷茫，如何拨开迷雾、逆势而上，赢在2012年？这是他们共同的话题。
2012，《深圳地产》聚集深莞惠一体化同城生活圈，寻找最瞩目的地产经理人，最耀眼的明星别墅，最值得关注的宜居楼盘，盘点2011，展望2012，“2011深莞惠最具影响力品牌、年度优秀地产综合服务商、年度最佳宜居楼盘、年度精品别墅、年度最佳商业综合体、年度风云人物、年度新锐人物、地产营销策划大师、2012深莞惠最值得期待新盘”等十项大奖今晚究竟花落谁家，即将揭晓，敬请期待！
有请前深圳市设计规划研究院院长王富海博士为我们颁出第一个大奖“2011深莞惠最佳宜居楼盘”
很荣幸宣布深莞惠最佳宜居楼盘的五个奖：龙光城、振业集团峦山谷、五矿哈施塔特、鸿荣源公园大地、卓越东部蔚蓝海岸。
请获奖楼盘的代表上台领奖。
（“2011深莞惠最佳宜居楼盘”颁奖仪式）
主持人：再次恭喜各位获奖的项目代表。接下来要颁发的奖项是2011深莞惠精品别墅。
（VCR内容）
2011深莞惠年度精品别墅，精雕细琢，不止于建筑上的完美追求，全心打造，更为了居住者的超凡享受。它们是建筑里的珍品，也是艺术上的精灵；实用与美感兼具，格调与价值双赢。到这里，您将拥有一座属于自己的城。
有请颁奖嘉宾明达资产管理有限公司董事长刘明达先生颁奖。
2011深莞惠精品别墅：鸿荣源熙园山院（2011深莞惠最佳绿色生态别墅）、振业集团振业城、东莞丰泰观山碧水。
请获奖项目的代表上台领奖，请刘明达先生为他们颁奖。
（“2011深莞惠精品别墅”颁奖仪式）
接下来颁出今天的第三个奖项。
（VCR内容）
2011深莞惠年度最佳商业综合体，你想得到的，它们有；你没想到的，它们也有。多功能、高效率是它们的特点，与人方便、替人节约是它们的理念。商业综合体，综合的不仅仅是建筑和服务，更是一种现代生活的态度和价值。除了生活的相得益彰，还有对完美的无限追寻，在这里，总有你想要的。
有请联诚发集团总裁谢晋为我们宣读获奖名单。
很荣幸宣布“2011深莞惠最佳商业综合体”：龙光世纪大厦、深业东城国际、花样年福年广场、惠州佳兆业中心、宝能all city。
有请各位获奖项目的代表上台领奖，也请谢晋先生为他们颁奖。
（“2011深莞惠年度最佳商业综合体”颁奖仪式）
接下来要揭晓的是今天的第四个奖项。
（VCR内容）
2011深莞惠最佳旅游地产，取山之稳重，有水之灵动，亦或山水二者兼得；既拥有天时之妙，同占地利之便，更聚人和之美。深莞惠三城地产之中，它们无愧于生态最佳；既是居住的宝地，也是旅游的仙境。不仅提供一份舒适和归属，更诠释一种绿色和健康的生活态度。
有请深圳市耀基置业有限公司董事长李文基为我们宣读获奖机构。
2011深莞惠最佳旅游地产：华侨城集团、金融街控股股份有限公司、碧桂园控股有限公司、雅居乐地产控股有限公司、深圳观澜湖房地产开发有限公司、深圳市合正房地产集团有限公司、惠州富茂房地产开发有限公司。
有请获奖单位代表上台领奖。
（“2011深莞惠最佳旅游地产”颁奖仪式）
接下来揭晓今天的第五个奖项。
（VCR内容）
2012深莞惠最值得期待新盘。从暗流汹涌的2011年走来，往形势未明的2012年迈去，即便是在这样扑朔迷离的漫天大雾中，它们仍旧散发出熠熠星光，让人充满期许和想象。这是最好的时代，还是最坏的时代？曾有过的追问，在2012最值得期待的新盘里，或许会给出它们精彩的答案。新盘有精品，巧艺夺天工。
有请泸州老窖集团广州区总经理李宾先生为我们宣读获奖名单并颁奖。
2012深莞惠最值得期待的新盘是：兰江山第（2012深莞惠最佳品质创新奖）、阳光里雅居（2012深莞惠最具影响力刚需楼盘）、佳兆业城市广场、莱蒙水榭春天5、绿景1866。恭喜以上的获奖者，请各位获奖者上台领奖。
（“2012深莞惠最值得期待新盘”颁奖仪式）
接下来颁发第六个奖项。
（VCR内容）
2011深莞惠地产优秀职业经理人。受人之托，他们将企业当成自己的生命去精心呵护；忠人之事，他们一心一意促进企业发展。他们是业界明星，不拘一格，独有大家风范；他们是地产先锋，创意无限，引领时尚潮流。锋芒初露，便展楼市鸿鹄之志；牛刀小试，已成地产栋梁之才。
有请深圳广播电影电视集团公共频道副总监欧阳华南为我们颁奖。
2011深莞惠优秀职业经理人：黄明晖（深圳皇庭地产集团有限公司）、洪刚（深圳观澜湖房地产开发有限公司）、吕艳（益田大运城邦）、王湘庆（港丰地产）、张海涛（承翰）、王川（光耀）、林舒（彭成）、薛浩（绿景）、李文（丰泰）、杨大谷（城盛）、许驭波（万泽）、廖凯（龙光）、索忠诚（莱蒙）、张文葵（大贸）、梁仲滔（大贸）、朱德中（嘉旺城）、邓伟峰（华盛）、李伟（卓弘）、杨吕俊（武龙源）、何小勇（联泰）、贝海辉（锦绣江南）、李中阳（合正）、徐海钧（卓越）、刘海涛（富茂）。
（“2011深莞惠地产优秀职业经理人”颁奖仪式）
接下来颁出的是2011深莞惠地产营销杰出贡献奖。
（VCR内容）
2011深莞惠地产营销杰出贡献奖。市场推广、品牌提升，他们有神来之笔；出谋划策、运筹帷幄，他们有决胜之道。他们堪称地产企业的智囊团，也是领导决策的思想库。创造地产经典、续写营销传奇；在企业的前进道路上，有他们写下的杰出贡献！
主持人：有请深圳广播电影电视集团移动频道总监刘新先生颁奖。
2011深莞惠地产营销杰出贡献奖：李丁、张梧峰、汪劲松、熊思宇、蒋力、谢岱峰。
（“2011深莞惠地产营销杰出贡献奖”颁奖仪式）
现在颁出第八个奖项。
（VCR内容）
2011深莞惠地产年度风云人物。在楼市起伏中，他们运筹帷幄，指点资本市场；在地产变幻中，他们决胜千里，激扬业界同行。他们是乘风破浪的弄潮儿，也是披荆斩棘的开拓者。困难不过是他们脚下的铺垫基石，信念却是他们头上的导航明灯，他们注定不是池中之物，风起云涌便可化身为龙。
主持人：有请深圳广播电影电视集团财经生活频道总监韩建勇先生颁奖。
2011深莞惠地产风云人物：郭耀名、曹成鹏。
（“2011深莞惠地产风云人物”颁奖仪式）
接下来颁出今天的第九个奖项。
（VCR内容）
2011深莞惠优秀地产综合服务商。他们，将自己折成纽带、搭成桥梁，连接两端的客户；客户的需求是他们的起点，客户的满意是他们的归宿。有人通过他们找到家的路，有人通过他们踏上新的征途。他们身处地产营销的核心，却一直热情地“为他们作嫁衣裳”。他们，掀起地产服务风，用专业赢得信赖。
主持人：有请深圳广播电影电视集团国内广告部主任夏晓燕宣读名单并颁奖。
获得“2011深莞惠优秀地产综合服务商”的公司是：中原地产代理有限公司、世联地产顾问股份有限公司、中联房地产信息有限公司、世华房地产投资顾问有限公司。
（“2011深莞惠优秀地产综合服务商”颁奖仪式）
现在要揭晓的是今天的最后一个奖项。
（VCR内容）
2011深莞惠地产最具影响力品牌。无论是一帆风顺的黄金十年，亦或在跌宕起伏的地产调控进行时，他们总能昂首阔步，高歌猛进，让品牌的力量与企业共同前行。它们矗立于中国地产界潮头，冲锋于深莞惠商海浪尖，以过人的智慧和气魄，在深莞惠三地树起最为瞩目的形象标杆。关于他们，你，能感受到品牌的力量。
主持人：有请深圳广播电影电视集团副总经理呼和先生宣读获奖名单并颁奖。
2011深莞惠地产最具影响力品牌：万科企业股份有限公司、金地（集团）股份有限公司、招商地产控股有限公司、花样年集团、鸿荣源集团有限公司、佳兆业集团控股有限公司、星河控股集团有限公司、深圳市物业发展（集团）股份有限公司、深圳皇庭地产集团有限公司、卓越置业集团有限公司、深圳市京基房地产股份有限公司、深圳市鹏广达集团有限公司。
（“2011深莞惠地产最具影响力品牌”颁奖仪式）
今天所有的辩论和颁奖环节到这里就全部结束了，再次恭喜所有获奖机构和个人，也感谢参与讨论的各位辩手，期待下一次的见面。谢谢！
回放
回放
回放
粤公网安备 44010602005421号
