各位朋友，我代表春交会名家讲坛组委会欢迎大家参加今天上午的论坛。大家知道，整个房地产行业现在进入下半场，什么意思呢？一是宏观调控将保持常态化的趋势，二是房地产行业的暴利正式进入递减化轨道，在这种形势下，越来越多的开发商、越来越多的投资商、越来越多的资本方开始把他们的资源投向非住宅地产，所以这几年商业地产热了，还有正在兴起的产业地产应该说都表现了这种趋势。从专业的角度来讲，或者从行业人士的判断来讲，我们认为产业地产不仅仅是今天刚刚开始热，而且在未来将成为大热门。
我们也注意到越来越多的地方政府开始把土地资源投向产业，因为这既有政策的约束，也有经济增长模式转型的需要，也有土地资源在审批过程中的困境，也有他自身利益的追求，所以我们看的很明显，大城市进入了一轮追求产业密度和产业质量的周期，也就是说中国的一线城市、二线城市开始追求每公平合理产生GDP的数量，深圳跟重庆比、深圳跟天津比、深圳跟苏州不是比GDP的增长速度，而是比经济质量，比每公平合理的GDP总量，这是大趋势。中小城市也很明显，无论土地面积多大，建成面积多大，行政区划是多大，最终每年要评估的是工业化和产业化的覆盖率。我们走到各地区看，现在很多地方政府在招商引资过程中其实并不太欢迎住宅地产，我和深圳很多大开发商交流过程中他们提出来，拿地的能力一定要加上运作园区、运作产业的能力，这样的话跟地方政府的谈判能力、溢价能力会更强。
越来越多人进入产业领域，就我目前来判断，真正懂得精髓的特别少，它不是完全的一级开发，也不是完全的二级开发，很多人找不到角色的定位，什么角色？政府、产业、运营商自身这几个角色怎么分配的？交易结构怎么搭建的？比如政府要的是土地收益和税收，既要短期的土地收益，又要长期的税收，这对运营商是很大的考验，产业本身简单一些，产业既要土地价格的低廉，又要服务资源的聚集，当然它本身的利益要求就是我的企业利润要能够得到增长，这会简单一些。可是营运商自身在这两种利益要求的格局中怎样定位呢？从哪个方面获得收益呢？或者这个收益和他的投资规模是匹配的呢？这一点到目前为止大多数企业是没有想清楚的，本次春交会组委会商量名家论坛时我特地推荐了一家企业，就是天安数码城集团，有的人对它很熟悉，有的人对它很陌生，但是我觉得他在运作产业地产上应该是中国的启蒙者，应该是中国的先锋代表，他的能力是综合的，比如说专业规划的能力，比如说产业集群的能力，比如说园区服务的提供能力，比如说整合资源的能力，比如说产业服务的洞察力和配置力，当然还有商业模式自身的设计能力，我觉得这些东西都是可以提供给行业人士来参考的。以前有一个说法说做住宅地产是本科生，做商业地产是硕士生，我想告诉大家的是做产业地产是博士，希望今天嘉宾的主题演讲能够给大家带来更多的新思维和新模式，请大家以热烈的掌声欢迎今天的演讲嘉宾左先生为大家讲产业地产的解析——以天安数码城的实践为基础。
首先谢谢高老师中肯的介绍，各位来宾，大家上午好！下面我将天安数码城模式以及天安数码城的发展历程跟大家做一个分享。天安数码城的定位是城市产业地产综合运营商，产业地产这个概念应该也是最近几年蓬勃兴起的，而且随着房地产行业最近几年的细分越来越明显，大家之前提到房地产，更多的是提到住宅、商业、旅游，而最近几年，无论是媒体的关注，还是从专家学者那里大家都会常常听到一个词——产业地产。中国“十二五”的一个重点就是调整产业结构，每个城市也是促进产业转型升级及推动城市化进程，因此如何推动产业发展，如何实现土地的集约化利用就是目前各个城市面临的很大的问题，而我们认为产业地产恰恰很好的解决了这个问题。
天安数码城的探索与实践
首先简单介绍一下天安数码城集团，天安数码城集团成立于1990年，到今年为止已经发展了二十二年，总部在深圳，是从深圳福田车公庙起家，是中国最早从事产业地产开发和运营的企业之一，天安数码城在全国13个城市开发运营14个以天安数码城为主题的产业园区，服务全国近四千家中小创新企业，这些企业也是天安数码城最大的客户资源，并且与一百多家行业优秀企业、知名商业机构和服务机构结为战略合作伙伴，这个模式比较像万达，因为只有与更多的企业、合作商家结成战略联盟、共同发展，才能够确保天安数码城这种模式的复制性和扩张。
现在大家看到的是天安数码城的发展历程，从1990年到现在，园区经历了四种形态，最早的是工业园，90年代初期，主要的建筑形态包括工业厂房、蓝领工人单身公寓，入驻企业定位也是“三来一补”加工贸易型企业，90年代后期是工贸园，包括工贸大厦、公寓和住宅，入驻企业定位是生产型企业和贸易型企业。本世纪初前十年我们做的是科技产业园，主要建筑形态包括科技产业大厦、商业街区、公寓和住宅，入驻企业主要定位是高新技术企业。2009年我们提出了新的产业形态名词“城市产业综合体”，这与目前很多地产商所做的城市综合体只有两个字的产业，就是“产业”，而这两个字恰恰是我们的核心，我们做的每一种产品，从形态上是城市综合体，但更重要的是它是以产业为主导，而且主要的客户服务对象是企业，建筑形态包括科技产业大厦、总部楼、商业街区、企业会所、酒店、企业展示中心、公寓、住宅。从工业园、工贸园到现在的城市产业综合体，在产业形态上更加复合，更加注重融合性。
（PPT）这是目前天安数码城在全国的发展布局，我们总结为“两洲两圈”，“两洲”是珠江三角洲和长江三角洲，“两圈”是环渤海经济圈和西南经济圈，其实“两洲两圈”也是目前中国经济最活跃的四个区域，因为产业地产跟住宅、商业不一样，我们做产业地产在城市的选择上比其他的地产类型更加严格，比如我们进入一个城市，会考量这个城市的经济总量怎么样、企业数量，甚至会关注它每年新毕业的大学生、外来人口以及政府的开放性等等。
（PPT）这是深圳天安数码城，在车公庙，是我们最早开发的园区，天安数码城的模式也是从这里诞生，目前这个园区是深圳唯一的国家级民营科技园，里面先后成长的上市企业有25家，包括大家熟悉的研祥等。
（PPT展示）这是广州番禺的节能科技园，是当初跟科技部合作的，以节能环保的项目落地，该园区目前是广东省唯一示范型生态科技园，2011年8月份胡锦涛总主席去视察园区，对这种园区的模式给予了充分的肯定，下面这一句是胡锦涛总书记的原话：“希望园区进一步搞好服务，推动更多的创新型企业特别是中小企业走上发展的快车道”。
（PPT展示）这是深圳龙岗天安数码城，定位是新兴城市型科技园区，目前天安数码城城市产业综合体从产品形态上分为三种，一种是城市型的产业园，第二种是生态型产业园，第三种是创意产业园。
（PPT展示）这是佛山天安数码城，已全部建完，目前引进的企业有五百家。
这是东莞天安数码城，位于东莞南城区。
这是重庆天安数码城，位于重庆大渡口区，重庆大渡口区当初是因为重钢而专门成立了一个区，目前大渡口区面临的问题是重钢搬迁之后整个大渡口区的产业面临空心化的问题，所以他们引进天安数码城就是想弥补重钢搬迁后留下的产业空心化。
这是天津天安数码城、常州天安数码城、江阴天安数码城，江阴天安数码城是目前数码城唯一一个在县级市开发的园区，因为江阴连续九年在全国的县域经济排名中总量排第一。
这是杭州的富阳天安数码城、北京通州天安数码城、青岛天安数码城。
大家可以发现，每个项目都是在全国的一、二线城市。
天安数码城模式
现在无论是理论界还是同行，将天安数码城园区的发展称作为“天安数码城模式”，目前天安数码城定位的主要客户是成长性中小企业，这个客户的定位是跟很多政府园区以大型企业或上市企业的目标是不同的。成长性企业的特别是规模比较小，是中小企业，行业分布上是高科技新兴产业，数量很大，但分布又很分散，这是目前成长性企业在各个城市面临的现状，并且很多企业是处于创业阶段或者快速发展阶段，有着较高的发展前景和成长性，但是在发展中也面临着很大程度的不确定性，因为一般政府的政策倾斜往往集中在大型企业，因为成长性中小企业在发展中面临三个矛盾，一是企业的高速成长与资源占有之间的矛盾，二是企业成长的速度与管理能力、成长性之间的矛盾，三是企业数量与社会化服务平台建设欠缺之间的矛盾，天安数码城就是针对这三个矛盾去解决，服务于成长性中小企业。
天安数码城模式其实是成长性企业集聚发展的服务平台，我们每到一个城市，将散落在各个地方的成长性中小企业集聚起来，通过服务平台的提供、通过上下游产业链的建立来促进企业在这里更好、更快的发展。因此，每一个天安数码城是三个社区，一是多元功能的社区，这是从产品的功能形态上，功能包括产业、商务、交流、生活，这是体现城市综合体的概念；二是企业社区，整个园区的规划建设，包括运营、服务，是以企业的需求为中心；三是企业家社区，因为每一个企业的发展最终是归结到企业家的发展，因此我们在每个园区建立企业家互动交流学习的平台。
我们认为天安数码城是市场化运作的城市产业经济服务聚集平台，这种市场化运作区别于很多地方政府主导或者政府做的产业园区，主要服务的对象是中小民营成长性创新企业，为这些企业提供集产业链融合、生产性服务、商务生活设施和创新文化为一体的全方位产业生态环境和创新氛围，并且通过聚集效应形成产业核心竞争力与创新能力，以此促进区域的产业优化升级和城市价值提升。
城市产业综合体的概念在全国是天安数码城第一个提出来的，因此我们对城市产业综合体概念也有自己的理解，我们认为城市产业综合体是以区域经济发展战略和产业规划布局为依托，也就是我们在每个地方所建设、开发的产业园区一定是与当地政府的规划，以及整个区域的发展规划相契合的。二是以高成长产业聚集为核心，体现了产业的高端性和前沿性；三是在功能上融合科研、办公、会展、会议、酒店、居住、休闲和交通等城市空间，我们的目标是为所有入驻的企业以企业的人提供一站式服务平台，企业在这里办公、生活，可以不出园区，所有他需要的生活设施及其他商务活动都可以在园区内得到实现。同时，提供全方位的产业生态环境服务平台，形成相互依存、互相注意的具有强烈都市意思相同的高效城市综合体。这是我们对城市产业综合体概念的理解。
具体来说，在城市产业综合体的发展上有四个要素：
一是清晰的产业定位。我们去建每一个园区，跟一般的住宅或商业地产不同的是我们在建园区的时候除了做建筑规划，更重要的还要做产业规划，就是我这个园区的主导产业是什么，通过哪些产业来支撑主导产业的发展，因此我们叫“因主题而建”，就是有一个清晰的主导产业，这个主导产业是契合区域经济发展主题，并且能够充分发挥项目的带动作用，从而实现产业要素的聚集，主导产业链的聚合，并最终形成产业集群的聚变。这是天安数码城提出的聚集、聚合、聚变“三聚”运营理念。
二是为成长而来。中小企业在这里能够得到更快的成长，如果能够得到更快的成长的话，更重要的是一个健全服务平台的提供，目前我们每个园区想打造的平台包括政策支持平台、产业链平台、商务平台、交流平台及生态环境平台。
三是因城市而生。其实每个园区的发展就是与当地的城市化和产业化进程相契合的，我们之所以将园区的产业形态分为城市型和生态型，其中一个很重要的差异就是城市型园区一般选址在城市的中心区或副中心区，我们希望这个园区成为城市CBD的一部分，而生态型园区的地域相对比较偏远，而且里面的很多设施需要我们自己去建立，我们希望在生态型园区里自己独立建一个CBD。
四是以科技为核。这也是天安数码城的特色，我们2001年跟清华大学合作成立了清华天安信息公司，为园区的信息化提供服务，因此我们在建设每一个园区的同时希望它不仅仅是一个物理空间，更重要的是它会是一个数字化园区，企业的很多需求，商务交流以及IT服务都可以在园区得到很好的满足。
目前很多地方政府或者园区去建设云计算，其实云计算的一个很重要的理念就是有很好的软件环境服务，能够实现便捷，因此天安数码城很多地方不是在做云计算，我们是希望借助云计算理念提供云平台服务。
这是我们内部的组织架构，如果做一个园区的话，我们内部分两种，一种是园区的开发公司，另外一种更重要的是有专业的配套公司，比如天安数码城集团下属有自己的创新基金，为进驻的中小企业提供创投服务，也有我们自己的物业公司、信息公司等等，正是这些专业配套公司的服务才能够保证这个园区高效、顺利的运行。
下面我以福田天安数码城案例来分析
福田天安数码城位于深圳中心西区，在深圳高尔夫的西边，占地30万平方米，建筑面积90万平方米，目前入驻的企业有1600家，其中国家、省、市认定的高新技术企业150家，上市企业25家，总部型企业比例达到70%。
园区的主导产业链分为四类，一是通信设备，目前园区聚集的手机上下游生产商加起来有近四百家；二是计算机软硬件服务；三是文化创意；四是生产性服务业。其实生产性服务业是保证一个园区企业高效成长的重要行业，在美国硅谷，生产性服务业的比例占50%，这个比例比单纯科技型企业的数量还要多，正是有银行、风投、小额贷款、物流这些生产性服务的提供，才能够保证科技型企业有很好的成长环境。
这是园区的规划布局，分为四部分，一是产业区，是每一个城市产业综合体的主体；二是生活区；三是商业区；四是供员工或企业活动的公共广场。其实现在每一个城市产业综合体在建筑形态上大概都是按照这个比例去建设的。
园区的服务体系也是我们经过二十多年在福田园区逐步建设的，一是投融资服务平台。投融资服务平台包括风险投资、小额贷款、银行和担保等，在目前福田园区30万平方米的土地上有18家银行，银行的聚集度在全国来说也是比较高的。二是数字化服务平台。包括清华天安、中国移动、中国电信和中国联通，保证园区有通畅的信息网络服务。三是公共服务平台。这一块更多是与深圳市或福田区政府合作建立的，包括国家级创业服务中心、国家级科技企业孵化器、知识产权工作站、社区工作站、派出所。四是专业配套平台。包括天安物业、天安汇、客户俱乐部、企业家会所、数码会议室、天安经纪。四是商业配套平台。包括银行、餐饮、超市、便利店、幼儿园、医院。一个园区的建设是由很多不同的部分组成，其中有满足企业基本需求的，比如餐饮这样的商业配套设施，也有帮助企业快速发展的公共服务平台、投融资平台。
园区与城市发展史窥探
其实福田园区的发展也是深圳城市发展很好的见证，也见证了深圳市从东部向西城市化进程的发展历程。
2011年园区的产值达到450亿元，税收超过40亿元，从这个数字可以看到目前园区无论是经济效益还是企业的成长性都很好的体现了土地的集约化和高效利用，这也是很多地方政府欢迎天安数码城去投资的原因。这些都是在天安数码城园区成长起来的企业家，如研祥的陈志列、宇龙的郭德英等等，这些企业家就是天安数码城很好的名片，很多企业在这里由小到大发展起来，甚至上市。
经过二十多年的发展，尤其是做产业地产，我们也是有很多的启发，或者有很多经验，在这里也跟大家分享一下。我们感觉到做产业地产相比住宅或商业地产更加困难，也需要付出更多的努力。
园区运营启示：
1、园区运营围绕两个中心：以企业为中心、以企业的人为中心。
2、在园区的产业定位上不宜过细。这是目前很多园区发展所出现的问题，一个园区仅仅做一个产业，或者是电子信息，或者是新材料、新能源，这样发展的话容易忽略产业链的延展和融合性。
3、物业的流通才有园区的活力。每一个园区都要保证物业可以在市场正常的交易，因为只有正常的交易才能保证这个园区的活力，以及不断的向上发展。
4、园区发展与政府导向和区域发展紧密结合。
5、营造创新、高效的园区文化。园区文化包括我们作为开发商和运营商，以及园区的每个企业进行良好互动，成为园区的整体。
6、商业配套的打造与企业引进同样重要。商业配套的打造往往是目前很多政府园区所忽略的一点，之前我们经常会看到报道说深圳的高新区很少看到一家便利店、餐饮店。
7、相比其他地产，需要更广泛的资源整合和综合运营能力。就像刚才高老师所说的，产业地产相比其他地产的的确确是博士生，因为它还要关注一个区域的产业经济发展、企业的发展、企业的需求等等。
我就为大家介绍到这里。
谢谢左先生。不知道大家听了以后有什么体会，时间不长，但是信息量非常大，如果在座的各位是专业人士，我想一定是收益良多的。在座的各位有没有什么问题？
您能否再给我们讲一下天安数码城在盈利模式方面是怎样的方式？是以销售收入为主还是以长期的盈利收入为主？
其实天安数码城的盈利模式是两种，这一点和很多房地产商差不多，一个是物业的销售，一个是物业的租赁。
这也是很多人在做产业地产时一个很困惑的地方，因为常规的产业园肯定以厂房租赁、办公租赁收入为主，但刚刚您提到天安数码城有很多配套，特别是软性的服务配套，这些都是需要前期一次性成本投入的，所以在资金链的安排方面，其他地区的天安数码城也是早期通过物业的销售回本，后面再赚取长期租赁收入？
你说的对，产业地产跟住宅有所不同，就是前期投资比较大，而且因为主要客户是企业，尤其是中小企业，很多中小企业对于价格的承受能力是比较低的，政府引进产业地产也是希望通过产业地产运营商这个层面把政府的优惠政策或扶持政策传递到企业，所以我们在每一个新的项目，刚开始物业的租售价格都是相对比较低的，前期除了产品的开发之外，比如说服务平台的搭建以及给中小企业的政策扶持方面都会投入比较多。我们现在每个园区的开发规模是占地50万平方米左右，因为只有这样的规模才能保证盈利性，天安数码城的盈利一般是开发两到三年之后，整个园区的配套逐步成熟，企业数量不断增加，那时候物业租售价格的提高才能够带来盈利。
我再补充一下，把所有的问题解剖掉就是一个逻辑，所有的城市开发行为，不管你是做住宅，还是做商业，抑或是做产业，核心就是选好种子，不同的种子，培育不同的土壤，怎样回收呢？住宅是马上就要回收，商业是怎么回收呢？做商业的人是两个方式回收，一个方式的回收是附近一定配置了城市高端住宅，所以短期回报可能是住宅的回收，本身商业中心或商业功能是支持和溢价在住宅地产上的，所以说短期收益是通过住宅回收。长期收益是通过商户的资金、销售的佣金最后获得回报，产业地产是一个道理，产业地产的种子无非跟商业地产不同而已，但回收模式大致相同，比如说首先是通过营造很好的服务环境和园区环境、城市环境，配套的物业销售掉，一次性回收，但这个一定是有限的，政府一定不会要求你在产业功能的土地上建太多住宅，所以说它的回报只是一部分，然后大量的通过物业促进来获得回报。
如果想进入这一行，还有更多更多的收益，我不知道天安数码城有没有探索，我观察、研究、考察的一些园区还有资本性收入。
现在我们在做创新基金。
它就是把引进的企业会设置一定的门槛，或者在某一些企业设置特别的待遇，然后获得资本回报，近水楼台先得月。
我们现在在做的创新基金就是以现金或者是以物业的形式参股入园的企业，相比风投或PE，我们对园区企业更为了解。
天安是民营的，还有个土地障碍，现在有少数特别有追求的、特别专业的地方政府开始做新的创新，把土地资本化，就是他不怎么追求土地收益了，把相当一部分土地变成资本进入到企业的股权当中去，有部分园区在做这样的探索。所以说模式无止境、交易结构无止境，都是可以进行探索的。
一、天安数码城作为产业综合体，也涵盖了不同的业态，那么土地用途是不是根据不同的业态来确定的？
二、天安数码城作为产业综合体，在地价上有没有相对的优势？
三、天安数码城作为综合体肯定要拿很多地块，那么怎么能确保他所规划的综合体地块都能拿到？因为很多地块是分开出让的，天安数码城怎样确保想要规划的地块都能拿到？
作为综合体，的确是有不同的产品形态，比如说我们有产业区，有商业，也有住宅，在地块的性质上的确是不同的，我们一般拿地是60%的产业用地，或者是商业，或者是工业，另35%是住宅用地。
在地价上，的确是相对其他住宅会有一些优惠，政府给你优惠，但是他的期望更大，所以你在后面开发运营的压力也会更大。
第三个问题涉及到具体拿地的细节，根据国家的政策，现在所有拿地都是通过招拍挂，我们在拿的时候不敢保证全部拿到，有时候也会出现拿了这一块，另外一块被其他企业拍走。
您好，左主任，本人听您的讲座感觉挺受益的，说起来话长，凌晨四点哄自己的小宝宝，哄到天亮了，小宝宝睡了，其实这跟今天的讲座也有一定的关系，我觉得我们做一个产业也好，做一个生意也好，可能对项目的介入有非常关键的研判，这个时间进到这个区域做这个事合不合适，就像小宝宝困了，你哼一哼，晃一晃，他就睡了，就好比我们做商业地产，在合适的时间采取合适的方式、合适的动作可能就成功了。作为听众，你们作为成熟的集团进入全国十多个城市，一定有我们可以借鉴的东西，问题归结起来是我们怎样研判一个新的区域是我们进入的好机会？以及在做这种业态时有哪些比较成熟的商业动作？谢谢！
我们从接触一个城市，到最终项目落地，最短也要一年多，如果长的话可能要三四年，因为产业园区的落地有很大的困难，首先是我们在进入每个城市之前有自己的评判标准，就是我们会评判哪些城市或者是哪些区域适合天安数码城的发展模式，我们有一个大概的划分，比如说这个城市的经济总量，目前我们一般考虑GDP在三千亿以上的城市，或者是它的工业生产总值，甚至其中的高新技术产值有多少，再比如这个城市的人口，其中外来人口有多少，甚至于一个城市的大专院校、每年的毕业生，这些都会考量。
另外一个是国家宏观层面的，因为国家每年都会有一些政策措施，或者是批准成立一个新区，所以我们也需要时常关注国家的宏观区域政策。在这些基础上有一个大概的研判，比如说哪些区域是近三年适合进入的，但这也只是从区域的角度，具体到每一个城市，因为天安数码城这种模式的优势，我们每年接待参观的政府有150多批次，相比很多地产商有一个好处是我们可以从中去选择，比如哪些城市是我们意向的城市，做产业园区，政府的支持很重要，尤其是目前产业地产很多政策还不明朗，所以政府的介入会很多，甚至从前期的规划、拿地，到后期的招商引资等等政府都会介入，所以我们也会判断政府的行事风格，通过这些综合下来选择进入一个城市。即便是选择进入这个城市，但是最终拿到地、开工的周期也会很长，这是做产业地产相比其他地产类型比较复杂的地方。
通过刚才大家的提问以及平时跟很多人的交流、跟各地政府的探讨，我想提一个问题，你们今天听了以后觉得天安数码城的模式真的可学吗？天安数码城一是已经有门槛了，不是一个创意、一个主意、一个模式你就可以学的。二、天安数码城的模式是一个系统，你学到其中一条也做不到，比如说首先从园区开发来说，其实它已经走到了工业化+城市化、园区化+街区化，你到内地去看，深圳已经开始反思过去关外的发展道路了，关外过去就是纯工业化的发展、产业园区式的发展，但是今天我们已经受到教训了，这个教训是什么呢？即产业升级受到园区和城市形态的限制，所以说深圳今天提出的城市战略是用现代城市建设的方式来推动现代产业体系的建立和现代生活的建立，就是说关外原来产业化单一的发展、城市化不匹配的时候，今天我们已经受到这个教训了。
我们到内地去看，大片大片的土地被圈出来发展工业园区，正在走深圳关外的老路，可是招商引资根本不可能到位，因为天安的这一套已经变成新一代园区的基本模式了，就是你的园区化和街区化、工业化和城市化要同步发展，否则即便你把企业集聚到了，招工也招不到，何况高端产业人群也有对城市的要求，刚才左主任在介绍时有一个观念——以企业需求为核心、以企业的人的需求为核心，请注意第二句话“以企业的人的需求为核心”。最近我碰到一个在中国投资的台湾大佬，我问他“你最近在考虑什么呢？”你知道他说什么吗？他在内地大举投资的时候，他说“我在考虑90后”的问题。你觉得奇怪吗？因为他的工人全是90后，所以他必须要有一套适应“90后”的管理机制、企业服务、园区建设。
第一个问题是工业化和城市化并进、园区化和街区化结合的问题。第二个问题是企业是怎么集聚起来的？是靠服务集聚起来的，没有强大的服务能力，园区再大、再漂亮都没用，就像你再有钱，美女也不一定嫁给你，有钱、有别墅，你喜欢的美女不一定到你这里来。其实天安数码城给我们的启发是以强大的、多功能的、综合的服务真正的形成产业集聚，而不是别的因素，如果你认为是别的因素，就完全学错了。第三点是门槛，有的人说“我跟地方政府关系好”，现在我经常能碰到老板跟我说“我跟地方政府很熟，我圈一个八千亩的地做工业园区，你看怎么干？”我说是你自己产业入驻吗？他说“不是，我是做工业园区”。我说你做不了。天安数码城很重要的价值是中小企业对天安数码城的响应能力，有时候我开玩笑说天安数码城在某种程度上就像开商场一样开工业园区，过去在园区集中的那些中小企业就像阿玛尼、兰蔻等商户，他们会随着天安数码城一起到外地，他们在对天安数码城的信赖上基本上构成了习惯性的认知，某种程度上甚至是路径依赖，这个能力不是一般的企业有的，而天安数码城有。
刚才天安数码城在最后总结的时候说了一个关键的话，总结的七条，最后一句话是需要有很强的资源整合能力，所以说工夫是在室外的，这是我们学天安一定要学到的，我们过去的城市开发模式，无论是地产还是做园区，这条路走不得了，但深圳人一定在这样走，幸好有天安这样的企业，深圳人是什么思维呢？直接结算思维，你们注意看你们自己的老板，你自己是老板也好，你回去看你的老板也好，回去看政府也好，我们这么多人被一种思维捆绑，就是叫短期直接结算，这个生意已经做不到生意了，很多老板经常说“怎么挣钱这么难，政府这么难打交道，怎么机会越来越少了？”我说你的机会是被你自己错过了，因为你自身没有升级，你的思维意识太僵化了，就像很多人说我是剩女、我找不到女朋友谈恋爱，我说你们被短期结算的价值捆绑，制造了今天的生活。做生意也是这样，我们被直接结算的思维捆绑，导致我们今天缺乏商业的想象力，这是一个什么时代？这是一个只不过一两年那些先锋的思想就变成了空洞说笑的时代，你变了吗？你整合了吗？你是在垂直还是在整合？还是在垂直+整合？你的命运都在这里，我希望天安数码城的模式对我们有更多商业上的启发，不知道这样说大家接不接受。
今天听了很多收获，天安数码城的开发是资本聚集而且资金周转很长的投入，天安数码城现在的股本结构怎么样？有没有寻找合作开发的模式？还是说你们都是独家开发的？
目前我们还没有考虑合作开发，因为住宅开发已经比较成熟了，但产业地产开发如果合作的话，可能双方的认知、理念，甚至对短期的利益的追求都不一样，所以我们目前还是自己开发。我们是一家中港合资企业，股东双方都是上市公司，我们能够扩张、能够投入这么多也是跟股东强大的资金支持是分不开的。
让我们再次以热烈的掌声谢谢左主任，今天上午的论坛到此结束，谢谢各位！
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