各位朋友、各位来宾，今天下午第一场名家论坛要开始了。刚刚走到台上时，听到如此浓烈的音乐，还以为是我们这个大厅，其实是隔壁。这说明我们展场非常火爆。论坛进行到今天第三天了，精彩纷呈。各位嘉宾贡献了自己的智慧，从中感受到很多体悟，格外的事情。我接受组委会的指派，担当下午的主持。我是为今天主讲嘉宾跑龙套的，跑龙套是受基本训练的，有严格的冬令三九、夏令三伏。我主持过前面几场之后，电台说王老师颠覆了主持的字正腔圆，用胸腔发音，鼓励了我。今天客串主持，跑龙套，今天非常重要的嘉宾到现场，一定表现出工作的热忱和跑好龙套的态度。是不是能跑我好龙套，要下面各位给我鼓励。
今天这场地产名家论坛，组委会给到的主题是“蓝海法则，再战江湖”，网上很多人告诉我说主讲嘉宾有自己的思考，可能说到房地产行业道德的问题、房地产市场营销是不是像一条龙一样游动，会表达出对城市的关注，对营销这门学问的理解，同时会叙说到自己做人的准则。这位嘉宾博客有生日的感言：
感谢母亲、感谢家人、感谢同事、感谢身边所有的人。他说自己的职场努力目标是要做一个受人尊敬而且有用的人，就这种人生感悟已经让我从心中伸出崇敬。今天重要的嘉宾，在房地产行业无论是开发还是营销，有22年的经历，已经超过了120个盘以上庞大的工作量，在2000亿以上。1993年以后，从香港第一位来到大陆内地，来到首都的职业房地产营销人。当时他担任中国区的总经理，他的经历不止这些，曾经在中国房地产行业响亮的大企业当中当过智囊。如今是联华国际的董事CEO、北大清华EMBA的客座教授。这一连串的头衔表现衬托出他多高的智慧、丰富经验的沉淀。来不及一一陈述工作中的理解和影响。
他曾经说道，地产营销人都是“好色之徒”，好哪些“色”呢？七彩八色，要看透红白蓝银灰黑绿黄。红色代表政府的政策、白色要看白领的收入、蓝色要观察蓝领的生活、银色观察银领的消费、灰色是PM2.5，是空中的灰霾程度，是每个白天工作与生活总量的反应。黑色不用说了，绿色是城市的未来、生活的幸福，黄色有联想到黄金旅游度假季节，内外经济拉动对房地产行业的营销带来什么影响，这凝聚了多少房地产宝贵的财富。我的表述已经苍白了，今天请重要级的嘉宾，他就是我们大大久久期待的联华国际CEO童渊先生，大家掌声欢迎！
我跟你是相见不久的朋友，但是像是相交已久，我有几个小问题请教一下。业界有一句话“南有王志刚，北有童渊”。现在王志刚北上了，童渊南下了，这是有趣的现象。你说南王北童，金童玉女，叫我童总、童老师、小童、童渊等都可以，你最喜欢的是小童，最不爱听的是童童。为什么？
小童是容易靠近你的机会，会原谅我，给更多的机会给我。童童名称很好听、很亲切，但是一般夜总会三陪小姐叫我童童的，一听到童童名字的时候我就感觉到很不好意思，尤其是被媳妇听到。作为男人在夜总会敢拿名片出来交换的不多，我敢去做。经常碰到的几个喊我童童。
这样的解读特别在东莞的城市生出很多的领悟的。
我在东莞的时间只有三年半，在北京的时间大概16年，叫我童童更多的是在北京。
童先生到大陆二十年了，来到深圳这样正式的场合第一次，非常珍惜面对面交流的机会。第二个问题，你说你对楼市大势的宣判，生在2011年活在2012，赢在2013。地产营销人营销的态势也有一个描述，要抢势抢劫。白天做牛做马，晚上做鸡做鸭，横批猪狗不如。
生在2011，已经是过去了，在过去有一定的成长。但是今年肯定是反反复复的一年，如果在今年我们能活着，那已经相当不错。今年整个政治背景比较复杂，全世界所有的大国都在选举，一选举就有动荡，天气也是反复着。在2012年能活着就可以了。经过两年，一个生一个活，明年肯定会更好。明年好不好不重要，相信明年会更好，今年才会努力。
至于说白天做牛做马不用说，晚上做鸡做鸭。如果满足了白天做牛做马，晚上不做鸡做鸭不可以，当你做鸡做鸭完成不了任务就猪狗不如。
我记得我曾经在第一次见到童渊先生的时候，对东莞城市的描述让我非常心动。因为东莞在我们脑海里有各种各样的色彩，但是童渊先生对未来非常看好。对城市的解读，包括联华国际、联华主义的提出和倡导非常了不起的事情。我看下面的诸位已经对我投来不满的目光，我讲太多了，应该把下面宝贵时间留给主讲嘉宾，大家掌声欢迎！
两周之前组委会打电话给我，希望我跟同行人分享一下房地产方面，尤其是营销方面的一些知识，或者专业的技能，我特别紧张。当时一下子就答应了。因为在过去十几二十年里面，深圳也有很多不同场合邀请我来，因为我是在北京，不熟悉南方的市场，所以不敢来。在过去五年里面，我来到南方，对南方有认识。我就一口答应了。但是答应之后又感到非常紧张。深圳的业内人士都很专业，所做、所听、所看都是很实的。过去十天中，我不停的反复今天跟大家说什么。
这个题目是一周之前给组委会定下来的，“蓝海法则、再战江湖”，红海是传统的，蓝海是创新的，再战江湖，要么拜拜，要么在江湖上打翻一下。我尝试用一小时时间把这个主题分享，可能说得杂乱，如果用心听的话，或者举手跟我交流的话，可以说得更加透彻一点。
营销分以下几类：地位、包装、推广、销售。
从定位上来看，我们做任何一个产品中，所谓的蓝海法则，有几个化：资本化、多元化、个性化。为什么这么说？因为现在我们所做得每个产品都必须要跟我们的资本结合在一块。比如说家里有6个小孩，5个女的，1个男的，一定会好好栽培这个男的。中国房地产一开始就是卖女儿，剩下的宝是商场或酒店，但是未必赢，可能儿子是败家子。当我们做产品想好怎么资本化，万一没有卖怎么办？做的时候怎么跟金融产品整合在一块。现在所谈的不是项目公司，是集团和企业。我们在开会的时候都有一个董事会，老板问到我们意见的时候，提出的是如何跟金融产品结合在一块。
如果做不到这一点，基本上没有后续的资金可以支持我们的开发，基本上没有后续的资金去拓展、去拿土地，做完一个项目就拜拜了。
第二，多元化。因为单是卖住宅是不够的，是不行的。有一些报道，某些领导跟我聊天的时候说，假如按照现在一千亿一年的输入下去，万科土地储备大概三年到四年左右，现在拿土地的情况后面也会有一定的吃力，如果万科不去做商业地产，持有一些物业，往后一定会很快进入瓶颈。反过头来，万达做商业做很成功，是不是应该考虑住宅的开发，这是我们所说的混合型。在未来，多元化是必须要的。
台下的职业经理们，假如只懂得做住宅，赶快学什么叫商业地产、旅游地产。
第三，个性化。为什么在做项目中一定要个性化呢？因为在深圳这个地方，企业有七个楼盘，每个楼盘都是一样的，自己打自己，别说竞争对手怎么打你了。从宏观的定位来看，必须要考虑到资本化、多元化和个性化。
在十年前保时捷在我们心目中只是跑车，今年看保时捷有房车、越野车，这就是一个转型。在未来对自己的要求是如何转型、如何升级。这是我在地位上跟大家分享的一块东西。
我负责两块营销，一是把房子在制定的时间、合理的价位卖掉。第二，去一些城市跟政府谈判，希望在哪里有我们的看法和建设，这也是营销。无论是两头，我们都要考虑到刚才所讲的商化。
包装，今天的包装是怎样的包装？我认为是实打实的包装。我们有虚的东西，实的东西更重要。今天带这个客户去到售楼处，看了户型、样板间够不够呢？不够。应该带他去工地看看，看一看什么叫文明施工，更有信心，知道你现在要做的整个产品，不仅仅是在包装上，而是实实在在的。所以，我们的包装不仅仅只是在看到的，看不到的东西里面都需要包装。
在整体的接待中心、售楼处、样板间、看房通道等东西，在包装时有两个字是一直在用的，叫性感。这种性感不是很露骨的性感，但是这种性感是会有想入非非想占有的。比如说我们看到女生去到晚会的时候，穿着晚礼服，很性感。走奥斯卡穿黄礼服。在泳池旁边一群美女穿三点式的时候，会感觉到性感。为什么要追求性感？因为今天竞争太大了，我们的买家太理性了。买套房子积累了一生的钱，或者夫妻俩把所有的储蓄买房子，商量了很长时间，看过很多的房子，怎样打动他。
在前段时间我说到，我们如果做包装，首先要学会一夜情怎么发生的，怎么样的情况下发生的，因为一夜情是那刹那的冲动。做包装跟营销结合在一块。现在有什么营销？红色营销，跟政府捆绑在一块。本来卖5000的，直接写一封信给市政府，针对公务员一律打八折，说不定有税收优惠。卖给了一批人，他们的素质到一点，反正后面的政府都要找你打折，不如一次性打完。
当然，也要看项目对不对口。政府公务员有很多不同的。我曾经做过法院的、公安的、学校的，某一个项目还去做监狱长。在广东省某个城市，监狱所有人加起来有2000多位，具备购房升级，想买的有500多位，一单一百套卖完了，还得到他们非常的感谢。当然，有人问，童总，守监狱的人做邻居好不好？我测试过这个问题，还是很安全的。
圈层营销，卖房圈起来，比如说海外回来，商会里面、行业、专业市场的。
情感营销，把原来老的客户，让他们慢慢成为我们的业务员。当然，也可以介绍一点介绍费、物业管理费给他。
冲动营销，来到这儿想办法杀了，这些想清楚了看怎样的包装，包装就是一张纸，说是内部认购。要看什么时候用什么样的营销对口。
推广，以前推广是在报纸上打广告或者户外牌上打广告，包装很好。这是一对一万，现在做的推广是一对一。什么叫一对一？我的客户进来，第一时间不是问电话号码，有没有QQ、邮箱什么、有没有微博，能不能给你微信。今天要用大量的电子媒体，因为允许我们一对一，可以让我们对客户沟通。通过沟通就算不买房子的话，也可以成为我们的推销员。在这段时间里，不难看到我们有很多的直播，很多信息通过微博、QQ等不同的方式传播。我相信在后面的时间中，要更加多的去运用电子媒体。当然，比较传统的东西别忘了，就是邮寄。
曾经有一个项目给了一百封信给我子弟圈层的人，80%人说愿意看项目，有30个买房子，每套房子价值3000万，100封寄出去换回来是10个亿，这是活生生的例子。
在营销上现在有两种做法：一种是人海战术，所有的人上去都卖房子，在长三角已经推出来了，整个效果好不好？最起码声音传播出去了。全民营销、人海战术时又出现了两个弊端，一个是专业水平参差不齐，一个是价格不统一。原来是300万打九折270万，不专业的270万还要打九折，再打九折，成交不了。突击队比人海战术更管用。为什么晚上做鸡做鸭。因为我晚上卖房，一对一对某个客户。一个客户买房子300万，不排除带着朋友来买房子，不排除介绍给单位。现在在我们集团有一句话流行起来，所有的高管在晚上、在假日都去卖房。当然不是说卖房的行为是做鸡做鸭，活生生的形容，我们要陪他们、游说他们。甚至假期邀请家里人泡温泉、摘一点荔枝，这是我们想做的。
说到营销，更多的是建立跟客户的关系，后面的目标和目的非常简单，就是让我们的客户成为我们的朋友，让我们VIP客户成为我们的家人或者亲人，有时候他们在他们圈子里所说的一句话比我们说十句还要好，问题在于你怎么去做。
前段时间我们集团在东莞举办了两场演唱会，告诉你们都不会认识的歌手，叫汤潮，成名曲是《狼爱上羊》，为什么请他来演唱嘉宾呢？办一场演唱会是几百万，起码几万人来听，一场1500人的位置，在东莞最好的歌剧院里面。今天晚上本来是去香港的，因为lady gaga的演唱会去看。家里人邀请不去，我刚刚策划完一个演唱会，唱着是我们业主，是歌手，还是赵本山的土地，师弟是小沈阳，我也把小沈阳邀请过来。两个晚上基本上是答谢会、推介会和演唱会，更重要的是推介会。共是3000个位置，1000组的客户，锁定了200到300组两个月之内可以成交，另外200到300组6个月之内可以成交，剩下是政府、合作伙伴等。
当业主们听演唱会的时候我是在卖房。我们做营销的总是飘来飘去没用，必须要落地成交。300组的客户卖的房子不是很贵，从200万到3000万，按照300万一套，300组客户10个亿，两天一场的演唱会。演唱者最不一样的是进到这个氛围里，不停第三方的角度跟客户说企业如何好、团队如何好，如何喜欢我们的物业，用第三者的方式去做营销。我相信我们这次所开了一个头，东莞很多开发商开演唱会的时候都会考虑到这一点，因为如此，这场演唱会可以用同等的价格请到张学友、谭咏麟，我们没有，因为不是我们的业务员。现在的营销是突围的、一对一的。更重要的是在做产品定位中，我们总说怎么把产品做好怎么创新，我个人有以下的观点：
把产品做好，什么叫产品？产品是服务，怎么把服务做好才是最重要的。但是光是做服务还是不够的，因为我们要的是内容。台下如果都是做策划的话，如果再去做产品定位的时候，除了刚才讲的宏观的要资本化、多元化、个性化，微观落地上要做内容。稍候我会放一段片给大家看，我们在三亚的项目，项目位置非常好，是一个旅游度假的房地产项目，在做内容的时候，我们找了法国时尚频道、丽晶酒店、海底世界、游艇会。把所有的东西整合起来，可以看到当我们游客或者买家来到我们这里的时候，享用的内容是什么。举一个简单的例子，如果今天没有展销会，这里仅仅只是一个空空的大的会议中心，因为有了内容所以发生了。
过去我一直跟我的团队研究，怎么样从最后的那点反过来。今天对待VIP的时候，很多项目中邀请VIP客户作为我们资深的讨论项目的裁判。让他们去参与、去告诉我们希望有什么东西在里面。因为有时候作为甲方、作为开发商还是比较片面的。这点跟客户之间整个的关系实际上要好好的发挥。
在营销上市场蛮乱的，昨天看到一条微博：业务员素质参差不齐，户型、面积、一梯多少户也不知道回答。我认为这也是正常的。现在看到以下的现象，代理行收两个点，三级市场再收三个点，房子要促销，只要把客户带过来，一次性给你六个点。不仅仅是一个开发商这么做，更多的开发商已经形成了这种氛围。这种做法只会把自己弄死。因为规定动作要做的，不把包装、推广、营销做好，而是买你的客户过来。在这段时间，业务员突然间收入增加了，把客户介绍给那边，跟那边分钱，一套200万，5个点是10万，什么不用做就是5万。当然，在满大街抢客户的情况也很严重，这实际上不是很道德的。
代理公司来说还是挣钱的，代理公司从最多的100%的人减到60%，40%去到哪了呢？60%又怎样生存呢？用心想想的话，在营销行业中，还是很多不道德的事情，但是不道德的事情做多了，后面肯定把自己害了，因为您这个项目如果这段时间都是用这个方法把客户拉过来的话，没有自己的生命、没有自己的品牌、没有自己的公司企业文化的凝聚力。
第二个现象，现在项目一群业务员，开发商做价格战，营销中有三种不同的形态：如果你是卖烟是销售，卖菜也是做销售，可是是蹲着那边卖，因为卖价钱，八毛和五毛一斤的菜肯定卖五毛的。销售人员蹲在那边卖价格。你去到卖电器的地方，他会告诉你苹果和三星有什么不一样，到最后可能买了苹果，因为站在那边做产品的销售。做保险、汽车、房地产，坐在那边说个梦想，喝喝咖啡让你有冲动，看到这些东西性感了买了，是坐在那边卖梦想。今天档次比较低的话，是因为开发商都在打价格战、都在卖价格。我会提醒行业或者是大家，这不是我们要做的，应该做的是加法，应该把内功做好，怎么把我们的东西提升上去。因为买家的眼睛是雪亮的，是骗不了他们的，有比较的。市场不好的情况下也是有比较的。市场回来的时候人、理念、所有东西是散掉的。这不完全是不道德，为了后面注重道德的情况。
看到一条信息说，某个项目的业务员压力很大，在卖房的过程中，跟客户开房了，男的把新闻放到网上，传的沸沸扬扬。假如这件事情不是发生在房地产业的话，未必会放上去，因为房地产是关注的行业、关注的新闻。第二，我真想见见女的业务员，买房就开放，起码送一套房子才开放。第三，没有更傻的买房者，为了跟你去开房去买一套房子。但是，通过这个例子可以感觉到做房地产整个的营销还是被人家带着有色眼镜看我们。这个有色眼睛不仅仅是外面怎么看我们，公司的内部也是这么看我们。其他的部门、工商部、财务部、法务部也好，为了把房子卖出去，一定是把价格降到最低，因为你有提成。实际上在我们行当，很多时候都是给人家的有色眼镜，往前推动的过程中有很多绊脚石。
我肯定走过这些路，在走这些路的过程中，一定要相信自己。曾经发过一条微博：这段时间我们去介绍房子、推介房子，告诉周边的人买房子是最好的时机，因为现在真的是最谷底的，今天让所有的好朋友买房子的时候最对得起良心的时候，不要放弃。第二，甭管人家怎么看我们，最重要的是您卖给他的这套房子，过了若干年之后，他会跟你说声：谢谢！
同样卖了很多房子，有几个房子感觉得意。例如在北京70多万房子一口气全部开，现在房价最便宜的2.8万，翻了四倍到五倍。回到北京看到老的客户，非常感谢。还有一处8000块钱的房子最高卖到6万，不管有没有泡沫，怎么卖价值还在四万到五万。今天卖房等同于卖保险。我念精算的，出来应该卖保险。没做保险的原因是感觉是骗人的，现在好的，万一有什么意外怎么办，把亲戚朋友拿过来买保险，还是房子好。
前天有一个辩论，该买房子还是不该买房子。我认为怎样都该买房子，不去分析整个的市场、不去分析整个的政治，就跟你们分析道德。现在在网上、微博上看到骂人的都是小孩打老爸、爸爸每人养，现在老人不踏实，可以的话再买一套房子，老的时候万一经济条件不好的时候，可以把房子出租给人家。老人对房子的需求越来越大，因为我们的小孩不孝顺。今天小孩90后不用说了，说一说2000后，肯定以后不跟我住，而且他要的东西都是古灵精怪的。今天女生不是很多，中国现在女生有外遇的增长率非常高，基本上三个里面有两个都有外遇，这个外遇意味着，她一定要有私人的空间，是男的买的还是女的买的。女强人或者嫁不出去的女生，除了自己房子好，还要想尽办法买一套房子。今天男的都姓王，叫王八。总认为自己有小三是天公地道的，没有的话没面子。所以都有。
在有的情况下，怎么回报感情，对她的感情真的，又不愿意离开自己的老婆，又给她一套房子，这不道德延续下去你说需求大不大。有人说童总，你说的歪论，这不是。这是身边活生生发生的事情。我的房子买了好几处，准备好给我的小孩。他要去美国念书，在美国买一套，当时在北京，在北京买两套。现在回到香港，两套不够，有能力再买。为了母亲、父亲安心，买套房子跟他住。当然，我买的所有房子都是增值的，所有的房子在过去都是出租给人家，若干年之后，房子100%属于我，我不用再供。中国人本来很简单，简单到一定要有一套房子才能结婚。后来复杂了，复杂情况下还要买房。如果大家问我童总，房地产还有没有做，有的做，因为有刚需需求。
70年代初的时候，很多人偷偷去香港，因为香港自由、香港好。80年代没那么多了，90年代去旅游还可以。现在买买东西，都不在那边住了。为什么？因为有深圳，深圳挺好的。再过十年，干吗要去深圳，堵着，东莞挺好、珠海挺好的。这就是我们这群职业人的未来。
因为一线城市发展肯定膨胀，肯定有旁边城市发展。22年中，走过整个的职业生涯，在香港做很好的时候去到北京，看到外面有泰坦尼克号的标识，潘石屹在前面，后面的任志强。在北京第一个项目是操盘手，到现在认识他们快二十个年头了。当时，北京只为有钱人，谁是有钱人，从海外到北京做投资的，当时整个的政局不是很稳定，但是海外人用美金换成人民币买房子，做成公寓卖给他们。还有一群人，因为工作每个月缴租金，想缴五年的话，公司帮你缴，不如租金赚了，自己买房子。这两群人都挣了钱。政府说我们再不分配政策给你们，自己买房，我们第一轮的政策做起来了。大城市发展了国际化、都市化。深圳、广州、上海、北京等就起来了。当然，过去房价曾经两度有泡沫。所以第一次朱总理杀下去了，第二次温总理也杀下去了。但是，长远看的话是怎么样的走势？一线城市肯定有一线城市的房价，二线、三线慢慢往上在追。十五年前曾经有人说深圳的房价不可能追过香港的。错，早都已经追过了。用天水围三千多等于三万多，现在的普通住宅相比的话，差不多。我丈母娘去年年底把自己在深圳某处的房子卖了之后，他买回来的时候是40万，卖的时候是240万，加点钱在香港又买了一套房子，这就很接近。说到这里只想跟大家打打气，告诉大家往后房地产整体的长远发展会是怎样的发展。
今天除了感觉到泰哥年龄比我大一点，在场我的年龄比较大，走了很多弯路。除了分享地产的专业之外，还可以分享职业经理人走过的路，我走过的路蛮坎坷的。
以上所讲的创新、原则或者法则比较零碎，但是如果用心去听听里面，定位要注意、包装要注意、推广要注意、营销要注意，对自己这条路的看法，实际上想把东西抛出来，更希望跟台下职业经理人或者准职业经理人来交流或者互动。
在营销上一直坚持九个字“狠、快、准”，要么不做，要做比较狠，从字面上你们看得明白，对我来说首先要对自己够狠，速度到快。很多大的开发商成功的原因是就是快，够速度。万达给我最深的印象就是快，看得准。当然看得准独的，有团队的。“怕、贪、梦”，研究客户怕什么就面对他，给小小的东西给他，引起贪念。在整个过程中给他梦想，告诉他梦想可以实现的。推广的时候，“时、势、招”什么时间，什么势头，使的什么招。我做房地产都会要求他们这九个字怎么运用的。
我以非常笨重的身躯奔跑上台，刚才在台下倾听的时候，已经进入一种痴迷的状态，已经忘了我是一个跑龙套的人了。有三个埋怨：埋怨时间过的快。不埋怨讲得多精彩，埋怨讲得太精彩。童渊先生今天把独门秘诀、九阴真经、葵花宝典都亮出来了。刚才让大家记第一个三个字，第二个三个字，如果我是你可能做不到，我的心胸过于狭小，永远进入不到蓝海。第三个埋怨，埋怨台下太静了，没有交头接耳的意见。
接下来向童渊先生提问，童渊时间很宝贵，大家有什么想法需要交流、需要沟通、需要切磋，包括上台比试都可以。
非常感谢童总今天跟我们所分享的东西，我也了解到，现在联华集团也在向产品多元化的方向发展。联华集团有一个大型的综合体项目会在惠阳亮相，希望童总介绍一下基本情况，对项目未来的市场前景做一个个人的预估。
在场大概一百多人，人不是很多，现在做营销是一对一的，稍候我会把电话号码留给你们，上我微博的时候，也知道邮箱是什么，很诚意邀请各位去惠州、去东莞看看。所有的费用由我们的企业来承担。
说到惠州这个项目是108万平米的城市复合综合体，很荣幸可以跟天安集团合作。因为那块地原来是天安。天安作为香港的上市公司，而且作为东南亚或者是中国储备最多的外商来说，有机会在惠州淡水跟他们合作很荣幸。主要我们跟他一人一半，操盘和建设由我们这边来负责，应该会在下个月就会面世。
现在惠州整个市场也不怎么样，项目又这么大，第一期开盘会用到红色营销、圈层营销，比如说是天安数码城的客户、关系户，希望在那边有另外一个家的时候，因为我们所给他的配套是教育的配套。那边基本上概念是把小孩放到那边的时候，基本上不用管。深圳有一批年轻人生小孩，小孩要念书，但是没人带，父母愿意来到深圳，但是居住各方面的环境不够好。希望108万平米可以吸收一部分的深圳业主。
先介绍到这里，电话号码给你们，微信我或者其他方式联系我，诚意邀请各位过去。
今天上午名家论坛上恰恰是你说到天安这样的机构做这样的项目。红海有很多血腥的竞争，进入蓝海以后有很多合作的机缘。感谢组委会也许无意的安排，但是让我们看到今后宏伟图景，为组委会所付出的努力鼓掌！
童先生您好，我是来自新浪乐居的。谢谢你刚才的分享，都是关于营销这一块的，刚才讲座提到70年代在香港，80、90年代在深圳，未来是东莞、珠海。未来五到十年你会更看好哪个城市？原因是什么？
第二，你刚才提到有一个项目在惠州，很多的经验分享也营销。有一个天马行空的问题，惠州这个城市交给你营销，你会怎么营销这个城市？
第一个问题，关于我会看好哪个城市。从珠三角来看，深圳旁边的城市都看好，广州旁边的城市也看好。现在看到增城的交易量还是不错的，我们集团在增城也有项目。集团大本营在东莞，有机会指正一下产品。深圳旁边是惠州，也不排除珠海。这些城市首先看GDP，惠州2700亿，东莞4700亿，未来五年惠州还是往上走的。我在东莞，惠州等同于东莞七八年前，可以看到有这样的空间往上走。
以前在北京的时候，很难说要营销北京，但是在东莞三年中，我们提出的口号是营销东莞，基本上在推广过程中，很少要把自己的项目推出来，因为我们的项目基本上都是在当地数一数二，无论从规模、规格、标准上面都是很优秀的。下一步在惠州在做推广包装的时候，更多的叫做红色营销，跟政府捆绑在一起，跟几个大的惠州都有项目的开发商捆绑在一块。首先，惠州人民对惠州有信心，要改善居住环境，要拉动其他人过来，要欢迎其他地方的人过来。
第二，比较靠近在深圳这一部分。曾经有人说过，童总担不担心，有一天东莞的人到惠州住，因为两边跑。东莞人要升级，去深圳的话，感觉到深圳这么压抑，可能会选择惠州，也有这样的情况。这是我们公司在战略上部署的。
提到刚才问的，我们如何营销惠州，整合、捆绑、红色，谢谢！
我非常佩服童渊先生宏观的视角和独到的分析。生在东莞说东莞，从营销东莞跳出来，已经说到话题，营销珠三角。马上要策划一个活动，对话珠三角，童渊先生一定是主讲，掌声期待！
童总，刚才提到以前的营销是报纸上打广告，一对多的营销，现在更多是一对一的营销，利用微博等这些字媒体。微博这种营销方式是不是可以取代传统的电媒和报媒，如何看待新媒体？谢谢！
不会取缔传统的。以前纸媒是花，电子媒体是绿叶，往后会倒过来。当小朋友都已经玩微博的时候，不看报纸了。投放电子媒体上会增加。另外，传达的方式非常快，可以让业主有更真实的一面，对我们的销售可能是更有效的。不过如果项目做得不好的话，未必能达到这个条件。每天在样板间里面，一看到什么东西发出来，几百万人看到信息，做好准备别找他。
特别感谢童渊先生对微博功能的重视，像我们在微博上混来混去的人，感觉到他的作用。在房地产营销中体现。刚才说到红花和绿叶的转变，跟红海和蓝海的关系一样。世界上没有蓝海的，而是红海拼杀一条路，产生新的蓝海，蓝海又可能转变为红海，以此不断的推进。
我想问一下东莞松山湖的地块，开发后续的发展情况以及房地产后续发展情况怎么看？谢谢！
东莞有三十二个正区，现在比较集中一点是南城和东城，比较出名的是虎门，虎门完全不能代替，因为很特殊。接下来是松山湖，总面积是77平方公里，开头做得不错，现在由于更多房地产商进去的时候打造成很好的别墅区，形成很多产业进去成本偏高。政府也意识到这点，往后松山湖是一个非常好的高科技园区，也会有居住区和配套。应该说，如果作为东莞本地人来说，更希望住在配套最全又是中心的南城和东城。现在在一个发展比较不错的城市中，不是多个中心，而是几个中心。以前所有的配套不是完善的，现在南城和东城会完善起来。至于说到后面高科技的，有一些别墅的，是不是在松山湖那边，是可以的。别墅好不好？好，联排好不好？好。工业好不好？以后再说。就正如深圳现在买不买房？买吧。现在打成这样，不讲道德了，还不赶紧买？
松山湖以后会不会成为一个新的城我们也是期待的。
童先生、在座的各行、同行，我是做房地产开发的，现在在偏僻、欠发达地区做开发，在没有开发之前房子很好卖，几乎做基础不用做营销，所有子一打基础全部卖掉，现在的情况不一样。我们的地方很小，所有的信息、报纸只要一发出来，这条街到那条街一天时间全部知道了，小的地方、欠发达地区如何做好营销、如何做销售。
我做营销中，北京当时没有样板间的，不知道什么叫按揭的。是处女的地方，处女的地方怎么做？首先要有一定的高度。要想好这群买家口袋中有多少钱？第二，愿意拿多少钱出来。之后开始定户型、单价、总价。当然，必须做的产品比他现在这个好，好多少呢？自己评价一下。不能说原来是汽车弄一个飞机，没汽车弄一个汽车就可以了，汽车有四个轮子能坐你弄一个跑车过去。现在很多地方弄法拉利去还真没有别克商务车畅销。
第二，必须要有样板间。
第三，必须服务感觉到星级感觉。
第四，让他感觉到没什么挣钱，是透明的。
你要告诉他的是你没挣他的钱是挣土地的钱。因为建所有的钱看得清楚，土地钱拿出来是便宜，在这个挣的仅仅是面粉的。产品上到大的城市、需求量比较大的才有机会。当然，现在可以选择把面粉卖给旁边的人做。他感觉到懂不懂做产品。因为做产品实际上是让你的面粉更有效的卖出去。本身买这个面粉可能要很长的时间才有价值。做成面包的时候，通过做面包的过程，把你的面粉挣回来。
说到这里，突然想起居里夫人的一句话，人的知识像一个圆，你的边界是一个圆周，懂得越多圆周越大，才发现外面所不知道的越多。我和一般的朋友走来走去，发现房地产营销就几招，听了童渊先生之后，营销江湖，何其浩瀚！什么办法，蓝海法则，跟着童渊先生一起去蓝海冲浪！
今天的论坛到此结束！
我的电话是13901074828。
为童渊先生这种胸怀鼓掌，今天论坛到此结束，谢谢大家的光临！
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