2011年4月一批深圳资深剑客来到樟木头绿茵温莎堡，在这里枝桠繁茂的原生树木、幽香扑鼻的七彩花卉、湖边传来的悦耳鸟鸣、错落有致而又充满异国风情的建筑群，使人仿佛瞬间置身于一个美丽的欧洲小镇，给他们留下了深刻的印象，保利宝山生态城的利好，可媲美东部华侨城的资源配套，便利的交通，让他们很看好绿茵温莎堡的高品质山顶别墅，而市场如他们所料，绿茵温莎堡别墅 大卖！
如今一年多时间过去，绿茵温莎堡园林更成熟，社区更完善，保利宝山生态城也进入动工状态，深圳剑客重返绿茵，在他们眼里，全新的绿茵温莎堡又是怎样的呢？绿茵温莎堡目前所推85-350㎡山顶平层洋房，占据得天独厚的宝山资源，会否再度掀起一股深圳客投资热？让人拭目以待。
沙龙议题：
1、谈谈一年后重返绿茵温莎堡，感觉这里有没有发生什么变化？
2、进入2012以来年，樟木头镇发展主题为“生态旅游形象提升年”，保利宝山生态城也进入建设，樟木头形象的提升将为镇区楼市带来怎样的机遇与改变？
3、目前，在樟木头购买一手房的大约40%来自深圳，其中一般深圳客是自住置业。深圳北概念日渐深入人心。限购持续，深圳客涌入樟木头，会否带来这块楼市价值洼地的楼价飙升？
4、梅观高速传闻取消收费，对此传闻有何看法？梅观高速取消收费对莞深一体化的意义？
绿茵温莎堡是东莞乐富地产精心打造的高端别墅住区。位于深圳北名城樟木头，踞宝山生态城核心，总占地面积约32万平方米，总建筑面积约45万平方米，绿化率高达40%，项目整体规划有别墅、洋房、会所、商业，并以重金打造6万平米的私家山体公园。
绿茵·温莎堡所处位置交通非常便利，外临城市干道樟木头大道，近接龙林高速、梅观高速等城际要道，30分钟直达深圳CBD；与深圳北交通枢纽樟木头火车站5公里，距樟木头中心6公里，出行瞬间即达，生活便捷无比，深圳北豪宅生活一路展开。
温莎堡所在的宝山区域，不仅是政府规划的未来城市中心，更是26.6平方公里的宝山国际生态城的中心区域。随着知名央企与地方政府的倾力打造，一个规模为深圳东部华侨城的3倍，广州长隆乐园的4倍，投资逾100亿元，建成后将成为度假、观光、旅游、会务、休闲、居住为一体的世界旗舰级生态大城，将崛起于斯。绿茵•温莎堡，正是宝山国际生态城中唯一的高端墅区项目，优质的未来令世人钦羡。
绿茵温莎堡3，大别墅社区里的墅质洋房，具备无可复制自然景观资源优势，西南面紧挨宝山森林公园，周边占地2万多亩的宝山山脉和森林公园及一级生态资源的樟木头思罗坑水库。人均绿地面积，是国家标准的7倍。空气质量指数、负离子含量媲美国家自然保护景区，适宜健康人居。
项目的建筑风格为经典欧式，建筑形态主要以坡地建筑为主，每栋别墅都是根据原有地势而建，与原生地貌融合，随地势起伏错落分布，最大可能利用最好的自然景观资源。在建筑空间上，以大气的尺度，明确的生活动线规划，超高的赠送空间，确保居住的舒适和尊贵。
深圳十大剑客重聚温莎堡，在经过沙盘讲解的了解，样板房参观、攀登山道之后，十大剑客回到绿茵温莎堡会议室，准备开始头脑风暴，论剑绿茵温莎堡。
接下来的活动有两个环节，第一个是给大家介绍一下项目，第二看了项目之后各自讲一下感受和观点。
世界级生态城，这是以前我们对别墅的简单定位。绿茵温莎堡项目占地32万平米，建筑面积是45万平米，以独栋为主。整个项目的总平面图，含了三期洋房和后期洋房，总平面图上可以清晰看到，项目大概有1/2是被山体包围着。我们曾做过线上的形象推广，五大世界格局，世界争藏生态城。没有故事，不成人生，这是在世联房地产年底最低迷的时候，我们做了这款产品，自己在这里品位感觉人生起起伏伏，买别墅的这些人一定是人生经过大风大浪的人才能看到我们产品的真实价值所在。这是在市场不好的时候，大家都在打价格战的时候，我们提出千万级纯独栋，不跟别人打价格战，而专注做品质。
绿茵温莎堡销售经理吴真西
这是大家今天到现场看过的，我们自己拿相机很简单拍的，没有经过任何处理的别墅实景。这个是园区出入道路，比较整洁，路边都是大树，郁郁葱葱的。别墅的面积是478平米—1067平米，价格是725万/套—2300万/套。
即将推出来的大家看的样板房的洋房，下面这张图是洋房主入口看过去的效果图。洋房是世界级生态城·首席墅区洋房。这是洋房的效果图，从山上看下来的。（PPT）从效果图上可以清晰看到，我们这个房子的地面质感是非常高贵的，品质也可以看出来花了很多心思去打造。整个产品南北通透，采光通风是一流的。下面是这个项目的一些洋房简单的价值梳理，比如投资价值，未来这个片区的生态资源价值，这是产品立体体现，样板房的一些装修设计效果图，大家在现场也看到了我们的样板房。这是东南亚风格。这是欧式风格。这是楼房的大堂平面图。这是我们这期主推洋房的户型，120多平米三房3+1的户型。这是后面那一台四房三卫的户型。这个户型是整个小区只有10套。这是样板房所在的户型150平米，三房三卫，整个卫生间、房间都比较大。
2房面积是85—86平米，3房面积121—126—132—150—151平米。四房面积是169—171—175—242平米。5房面积是350平米。下面这些是山顶会所的实景，还有一些配套和山上的小景点。还秋千、木山道。这是销售部里面的羽毛球馆、儿童天地、斯诺克房。有人说在下面铺一个地毯就可以当西餐厅。这是旁边的水库。
整个区位，大家从深圳来都比较清楚，从深圳到这里大概30分钟。这个区位一方面是深圳北的豪宅区的位置，另外是樟木头的新区。我们这个项目一方面是离深圳很近，几个北线下来，除了塘厦就是我们，但是塘厦的房价在东莞是比较靠前沿的，我们的价格优势比较明显。另一方面，在樟木头来说是南城新区，我是区位豪宅可以名副其实的这样说。不管是别墅还是洋房，我们的产品品质在整个市场上真的是数一数二，我刚才跟张总在路上聊，我们之前有一个小区在樟木头，现在它二手房的房价是9千到1万，复式过了1万，在樟木头是只此一家。整个北线的资源很丰富，6万平米的山体。包括我们公司的老板打造企业、打造产品的理念，产品线规划好，做的好，质量好，住到这个小区里还要物业服务好。物业服务好了，大家才都愿意住在这个小区里。如果外立面过了十年还像新的一样，你从旁边过感觉跟旁边新交楼的产品完全是一体的，整个立面保持的非常好，物业非常干净。整个物业服务好，有人愿意住，二手交易才有人接受，才有投资保值的功能。
我们一直在提世界级生态城，保利生态城。不知道大家在山上有没有留意，我们旁边的山道旁边有很多土坡，在今年5月要启动竣工。有东莞市前一把手到现场来，市一把手能够到现场来，我们感觉这个项目还是有很多实际的进展的。这是现场的场面，这是规划的一些东西。
我们在市场上的一些衣服总是担心会不会被染色，但是小猪班纳的衣服你不会有这种担心。我们的老板最早是做服装产业的，现在小猪班纳也准备上市。从小猪班纳到之前的绿茵豪庭，再到绿茵·温莎堡，我们的理念都是一脉相承的。
我就抛砖引玉这么多，谢谢各位。看大家有什么想法。
大家下午好，非常欢迎大家能在下午抽出时间来到这里，还这么辛苦的去爬山。今天下午接下来的议程是各自发表一下自己的看法，在座有大部分都是去年来过这个项目，也了解过保利生态城的规划，今天我们的议题也主要是围绕着这个点来谈。来过的谈一下重回绿茵·温莎堡的感受，没来过的谈一下下午看过这个项目之后的感受。在这里提供几个可以参考的点：
第一，进入2012以来年，樟木头镇发展主题为“生态旅游形象提升年”，保利宝山生态城也进入建设，樟木头形象的提升将为镇区楼市带来怎样的机遇与改变？
第二，目前，在樟木头购买一手房的大约40%来自深圳，其中一般深圳客是自住置业。深圳北概念日渐深入人心。限购持续，深圳客涌入樟木头，会否带来这块楼市价值洼地的楼价飙升？
第三，梅观高速传闻取消收费，对此传闻有何看法？梅观高速取消收费对莞深一体化的意义？
接下来大家就自由发言。
先告诉大家一个重大的消息，中国人民银行宣布从今天开始降息。
樟木头，很多人印象很深，我最早来深圳的时候听到樟木头是因为党政的问题，那时候就听说在深圳只要是查到是外地人，一概送到樟木头。樟木头与深圳的心理距离是很近的，因为老深圳人对樟木头印象都很深。而且樟木头号称是“小香港”，随着改革开放，随着深圳的发展壮大，樟木头的经济和商业繁荣程度也是在东莞走在前面的。但是多年来，樟木头给深圳人一个不好的印象，它的工业高度发达，所以工业区比较多，外来务工人员的素质相对参差不齐，可能影响了樟木头对外的形象。
樟木头要定位发展“生态旅游形象提升年”，东莞做这件事非常有意义。因为我们在深圳做房地产，向北边，不管是塘厦、樟木头，还是松山湖，对这边都有一个看法，而且能够形成一个共识的看法，也就是对这边生态环境的高度认可，因为很多高尚别墅类的住宅区所享有的生态资源，特别是对深圳来说是非常稀缺的。在深圳华侨城、香蜜湖北等很多好的高端项目，它的别墅资源是一般的老百姓所享用不起的，而且价格非常的高。深圳别墅区的价格在10万以上基本上是非常普遍，关外的一些区的别墅可能在5万到8万，但是低于5万的以后可能就会绝迹。
所以温莎堡在樟木头依托着宝山的生态城，又有保利进来，对我们这个项目是非常大的利好，同时也可能会带来一些负面的影响。非常大的利好是宝山生态城的对外形象，知名度会迅速打开，甚至整个珠三角都会引起关注。但是非常不好的是这是一片非常静谧的纯粹的居住区，一旦生态城开发出来了，可能会导致进来的车多人流的增加，可能不一定是好事。
再谈一下现在我们首推的洋房，刚刚我们也去现场感受了一下样板房的设计风格。我主要是通过窗户向外看，它到底是什么样的景观，会不会受到哪方面的干扰。从这个角度来看，我觉得这批洋房的市场竞争力会非常强，因为临山林的高端别墅区的洋房，最起码在深圳是非常少的。深圳的住宅区，现在基本上以高层为主，即使部分能够涉及有别墅区，但是它所拥有的别墅区的景观，包括规模，都是非常有限的。我们看到深圳好几个带别墅的住区，别墅区基本上都是居住，而且有高层，非常压抑。但在这边，洋房的高度还没有山高，跟别墅区保持着一定的距离，它的格局相对来说配置的非常好，集中在一块。而且最大的一个弊病可能是林路，我不知道这条路未来的车流量怎么样，但是我看了一下门窗系统，如果开着窗和关上窗，感觉差异并不是太大，因为目前还没有很多车流，所以体现的并不是特别明显。它的居住舒适性，目前来看非常好，未来怎么样，就不知道这条路是怎么样的功能，会不会给洋房第一排的居民产生不利的影响。但是总体来看这个洋房，可能七八千左右的价格，对深圳来说诱惑力还是非常大的。
我回应一下你说的问题，这条路通到上面是水库，往上是水库，就没有路了。对面是一个酒店，整个生态城的入口广场，跟华侨城的停车场的感觉差不多。车流量不大，基本上不会经常有车来车往。旅游城的客户到这边来之后，就进生态城，这是一个初步规划。
第二是提到门窗的问题，它是中空的，9+6+9。整个质感我们也测试过，把门关上，外面的声音基本上听不到，我们找过几个时间试过。所以我们特意把门窗做了中空玻璃。
基本上是断头路，马上就到终点了。
这条路是给我们进小区和靠路边的消防路。
我认为不能把它作为东莞镇区的一个项目，从别墅豪宅的购买特性来讲，更加注重户型的舒适度、社区的品质感、整体的安防系统。所以从这一点来讲，为什么把别墅卖的那么成功？还是由于它认真考虑到了客户的心理层面的要求。从整个社区的管理，包括园林，包括安防保卫，我感觉档次也要高于东莞的很多楼盘项目。而且在山体公园的投入高达3亿元，所以这一点也是它本身的价值所在。我们在讨论这个项目的时候，可以跟宝山整个生态城的关系结合，像这种项目可能只有两三个，它的价值可能不是很多盘的竞争的感觉，它跟保利之间是良性的互动。我觉得以后居住的舒适度和保持的空间应该是非常大的。
这个区域看过去很多盘，首先从本区域看，满足改善性需求的盘。可是随着珠三角一体化，随着区域的逐步完善，我之前在沃尔玛看到你们在那里做推广，我去看过好几次，对这个产品有一些了解。当时很多人不了解这个区域到底在什么地方，交通指引不太明确，只是说是别墅产品，别墅产品确实有很多。所以现在把这个产品推向深圳市场，深圳市目前能卖的就是洋房，很多深圳人可能关注的是别墅，其实从区域大盘的角度来考虑这个产品定位，跟你只考虑本区域的产品定位，我觉得高度应该是不一样的。现在你们把这个产品的高度拉高了，叫世界级的生态城，墅级洋房区，应该是这样的定位。我觉得这种定位在深圳而言还是有很大吸引力的，而且交通便捷，特别是梅观免费，拉开了很大的心理距离。
洋房是不是深圳人很感兴趣的？我本人表示怀疑。前期说别墅的均价是1万6，这个价格在深圳还是有竞争力的，洋房是七八千。如果让人来投资的话，现在吵的概念是生态宜人，是环境比较优美，有很多健康指数是深圳不具备的。穿过深圳北的距离，来到这个区域度假，来观光旅游，来进行5+2生活的弥补，我认为还是比较好的尝试。但目前你们的产品供应量也不是特别大，供应量还是相对比较小。在这种状况下，对深圳市场来说还是相对比较尴尬的，这是我个人感觉。可能很多深圳买家看到这样的好地段、好的生态环境，包括可以接触的区域距离，我觉得他会更加喜欢别墅产品，所以后期你们要多做一些这样的产品，对深圳市场是一个很大的吸引。
我看了一下谈不上特别的舒适度，因为你们的公寓产品面积也比较复杂，我看了至少有七种模型，基本上是偏大的。按照深圳人对于洋房产品的认可，其实不要太大，大概是100上下就OK了。做400多的洋房有点偏大，买400多的洋房来度假，还不如买一个相对小一点的联排别墅。考虑到产品的后期开发，在消费上你们这200多套洋房可能没有太大的压力，但是考虑到后期产品的推广，目前在深圳多做这方面的市场推广，依托房掌柜庞大的媒体力量来在深圳传播这方面的价值信息，尤其是生态信息和产品指数，以及你们目前在观音山和宝山生态城这个比较好的纳山藏水的宝地，在深圳还是比较罕见的。所以在深圳城市别墅也使很多人感觉到空间不是特别大，生态环境有限。
所以我认为目前还是要抓紧强调我们的区位优势和生态卖点。谢谢。
大家对于深圳华侨城比较熟悉，去年听说宝山生态城的规划是华侨城的三倍，可以来介绍一下。
刚刚我在PPT里给大家简单说了一下，整个规划之后占地面积是26.8平方公里，总投资是近百亿。它建成之后是东部华侨城的3倍，是广州长隆欢乐世界的4倍。大家听到我们的产品户型有点复杂，其实有点疏忽了，我们的海报应该早点给大家看一看。靠路的那边是户型比较偏小，是85的两房和130的三房，两房在中间，三房是南北通透，大户型全部是在后面一排。
这种产品定位，有部分深圳的刚需客户会看上这里，还有本地的一些首次改善的，他觉得这种户型可以。后面的这种，不管是本地还是深圳，我们是针对二次改善型的。包括我们的海报也提到“告别深圳小两房”，可以选择这边的大三房、四房。他可能在深圳工作了10年或者更久一点，早期买了一套很小的两房或者三房，现在要再买大一点的户型，在深圳买不起。因为他上有老，下有小，住着又不舒服，然后怎么办呢？所以我们觉得这种户型针对深圳的改善型，自己分析做调查的话，觉得还是有一定的市场。他在深圳平时可以把父母放在这里，小孩跟着他在深圳上班，周末一家人住到这边来，当然这个前提是要以梅观的收费、周边交通的改善完善。
刚才爬了山，之前也爬过，感觉很不错，印象很深，虽然过了一年多时间。这个产品在半山的景观和半山的会所，还是体现出了差异性。我们的别墅只有7套，是总共规划要卖的别墅只有7套？还是后面还有别墅？
后面还有，联排型的产品，我们现在是三期，四期是200多套全部是那种类别式的产品，马上在年底推出来。一排是四套、六套这样子，带电梯，是类似叠加的。
刚才你谈到户型比较大，比较适合当地改善型的客户，因为它的面积比较大，房子比较舒适，关键是生态很好，我相信这边的人同样对生态有需求。
第二，户型大，可能适合深圳改善型客户，深圳改善型客户需求的可能不多。这种改善型可能是这样的情况，本身他需要房子比较大一点的，第二是他在改善的时候需要环境好一点的，对环境要求比较高的单独列出来。所以在打广告和宣传的时候不要太泛，要针对具体人的心理，比较好一些。针对小一点的户型，因为这边毕竟也有一些家庭比较好的，想自己买一个房子，首置可能不需要太大，在深圳他买不起别墅，买不起大一点的房子，他可能买80左右到100的度假型的公寓。
至于常住，真正深圳过来常住的人可能不会太多，父母养老和自己养老还比较多一些。还有时间因素，在非上班时间可能速度比较快一些，但是在上班过程中是高峰期，出关都出的很困难。所以基本上是5+2度假，或者是父母养老，或者是投资。当然我们的产品比较少，只有200多套，所以在宣传的时候尽可能的把我们复合型的告诉大家，但是不要太泛，越泛的话产品就越没有个性。
我是第二次来这个项目，跟第一次来感觉上有变化，特别是山顶公园，平常来度假都是非常不错的。在价格方面，对比两个区域，第一个是东莞市场，第二是深圳市场。最近看了一些房子，在看房过程中，东莞相比深圳来讲，深圳对东莞的印象可能跟惠州是差不多的，觉得这两个地方是本地居住的不多，本地二手房的成交比较低迷，但是我在看的过程中，发现购买力、消费群体都是比较大的，比较强，这就能够支撑东莞市场。
再对比一下这个项目的价格，在东莞稍微上一点档次的楼盘都在七八千，再好一点是一万多的价格。通过这个洋房是七八千的价格跟他们对比，我们是比较有优势的。第一，我们的性价比能够体现出来；第二是他们花这个价钱买房子是非常品质的房子。一是现在我们的居住形态配套生态方面的资源，二是可以预期的增值潜力。在东莞很多片区，未来可预期的增长性不强，在未来推广的时候对片区的影响力的价值提升不是非常大的。
再对比一下深圳市区的价格比较高，我们对比一下在交通、位置都差不多的深圳龙岗观澜片区，这些地位跟我们是差不多的，在深圳范围之内。但是我们过来在交通上的时间相差不是太大，在这样一种情况下，在距离差不多的情况下，我们花的是差不多不到2/3的时间来买一个居住、形态更好的房子，这就体现的项目的性价比很高。
我有三个“没想到”，第一个是没想到从深圳过来这么快，从罗湖过来差不多一个小时，司机开的还是比较稳的，还绕了一大圈，有一个小时，距离比较近。第二，风景这么美，爬到半山一看非常漂亮，在深圳能看到这样的地方还是很少的。第三个没想到是产品做的非常不错，品质也很高，从外立面也好，从里面看，都非常不错。
另外，我有一个思考，这个项目怎么去利用好两个优势。第一是开发商的背景，把小猪班纳的背景利用好。对深圳来说是没有品牌开发知名度的，怎么去很快的被认知。第二，我总是想比较空泛的东西，我觉得缺乏想象力的空间，到底是什么样的东西可以展现出来，让消费者感觉到。这里面提到了北部华侨城，说的量比较小，怎么把它利用好，我觉得可以再思考思考。至于购买，我感觉深圳客买的话，可能改善性需求的可能性不会太大，这种诉求的区域比较多，包括龙岗、坪山都打这个概念，竞争对手特别的多，更多的还是5+2或者是投资为主的，因为我们这里是特别具有想象力的一个空间，我觉得是投资的概念会更好一些。
我去年来过这个项目，这次再来之后，卖1万8的别墅，做这么好的园区，特别是很少见的，无论是品位还是品质都是很高的。你们的园林形态还要再加强一些，相对于早期的别墅产品，可能很多是来源于深圳客，刚才我们看洋房产品，对深圳客的诱惑力也不是很大。如果是别墅的定价在1万8左右，洋房的价格应该是高了，所以对深圳客的吸引力不是太大。
作为樟木头镇，它的经济发达还是比较稳定的，所以后期洋房，我建议充分发觉一下本地的客源。你注重深圳客那边的推广，也把一部分精力重点放在本地的客户身上。因为像深圳1万块左右的，靠近龙岗有很多项目，他们宁愿买那边会更好一些，毕竟这边还有一个距离感。
来第二次了，总体感觉很好，今天我们是完整的走完了整个园林，也给我们一个比较完整的运动的过程，从头走到尾。现在我们运动量都比较少，要去运动的时候，很多时候是花钱去健身会所，也有可能会开车寻找这样的地方，我们花钱去流汗。我们在这个地方难得出一次汗，其实是很不容易。我说这个话的目的是能够有这么好的园林，给业主提供这样好的运动体验，包括很好的业余生活，我们在这里都能够享受到。
这个项目的潜力，我们能够明显的看到，一个是旁边有保利生态城，它所带来的利好是显而易见的。听说是有东部华侨城的3倍的规模，我们能够很明显的看到，温莎堡将来肯定是坐享其成，升值就不用去质疑了，那是肯定的。但是现在我们的客户来自于哪里？如果在本地，消费力是不足。除了保利带给我们的客户需求，重点是香港和深圳，起码现在有这样利好的消息，可能会释放一些深圳的客户需求到这边来。现在深圳限购还没有取消，我们在本地在购买别墅、购买高端洋房第二套、第三套的资格都没有了，可能要走到东莞、惠州这样的城市，深圳北是给客户一个比较好的选择。
从昨天说降息开始，业内很多人都在讨论这一轮降息对楼市会有什么样的影响。很多人说实际上是心理上、情绪上的影响，它对次级消费可能会有一定的作用，但是可能对投资性需求的刺激并不是特别大。昨天有一个人在说可以大胆消费，但是谨慎投资。所以我们这个项目现在也不宜过渡的乐观，现在有保利生态城的利好下，虽然前景还是看好的，但是我们还是受到一定的限制。
正是因为从降息说起，它有可能重复2008年有一个通货膨胀的可能，应该也会有一些投资性需求用来购买高端产品或者别墅，用来保值和升值，这一块还是可以做一定的推广，能够在这一块做一些文章。
其实我首先要求证一个概念，我们在提深圳北，实际上我们是福田北。刚才我发了一个微博说我们是福田北，一兵也有回复，他说这个定位非常清楚。东到福田，西到沙井、福永，一说福田北，大家就会知道是经过梅观高速就到了樟木头，这样的定位是更精准的表述，对深圳人买楼的话，他对这个片区需要有一种亲近感和舒适的感觉。因为买楼的人对这个区域越熟悉，他的兴趣就越大。
我谈三点：一个是环境真的很棒，中国人说靠山吃山，靠水吃水。我刚才在样板房客厅里看到窗外山的感觉，真的是很不错，而且我们的山也不高。我们的定位是养生的大社区，现在很多富人，尤其是深圳的一些富人对传统的建筑，在满足基本的需求功能之外，大家会更注重养生，越有钱的人越觉得要保命。我们可以强化山区生活带给业主一种什么样的体验，包括空气的清新度，前一段时间说北京PM2.5，空气环境越来越差，汽车尾气越来越差。所以这个项目是适合有钱人在这里进行生活的一种社区。
第二，听了项目介绍和洋房产品，从两房到顶房，到400平米，基本上是涵盖了所有的面积，我觉得这个定位有点漂移，这个产品定位到底是怎么样的。但不管怎么说，从开发商的角度，实际上是想一网打尽，不管是什么样的人，只要你有需求，我都必有一种产品符合到你。原来开发商的想法是不错，但是来到这里，可能在配套方面还要加强。尤其是商业，如果是这样一个社区，你看深圳前段卖的比较好的星河盛世、万科红，它实际上是想把商业炒热，我觉得商业这块要加大招商的力度，还包括商业配套能够尽可能的完善。
第三，既然这个项目有200多套洋房，产品也不多，可以算是资源型的产品，因为环境很好。从营销的角度来说，你推广的角度不可能太高，定位也很清晰，你的营销也要非常精准。所以买这个项目的深圳人一定是有血缘或者工作缘，他以前是东莞人，在事业上小有成就，东莞樟木头在深圳创业的这群人，这些人对这个产品会有兴趣，将来也可以养老。所以开发商可以定向的做一些推广，不要撒胡椒粉。可以找一些东莞商会或者樟木头的商会，通过定向性的跟他们进行推介，成本又很低，我觉得这是能够快速促销的一种手段。谢谢。
这里的生态环境不错，意味着公司老板对人也是不错的，从小猪班纳就可以看出，小孩子都比较喜欢买这种衣服。一个老板决定一个企业和一个项目的发展方向，是不是负责任的，直接取决于这个企业的产品。从今天整个项目来看，不做也没有关系的，但是既然做了就说明一点，老板对这个产品是负责任的，他想做的更好。企业对人、对事能这样子的话，这样的企业做的产品，你肯定也会相信，这是一个让人负责的产品。
第二点，我们在一个这么大的旅游城边上做洋房，按照房子去卖的话是比较亏的。怎么去理解这个问题呢？如果按照我们的价格是七八千，可能并不算便宜，因为我们做的产品可能是五六千块钱都买得到，而且价格也不算太大，你肯定跟那个产品相比有一个很大的优势，它还不是一个单纯的住宅旅游区。最关键的是酒店式的产品，甚至可以做成酒店式公寓，更值得去推广，对深圳人来说更有价值。因为深圳人来买你的房子，如果你的生态好，深圳有些地方生态也不错，生态好的地方也不少，但是没有一个地方做成旅游区，所以这个产品的价值就在这里。
从整个洋房产品来说，更大的意义是投资，我们发的材料上也讲了投资，对深圳人很有投资意义。投资酒店式公寓，商业性的东西，在中国机会还是多得是。
非常感谢各位对绿茵·温莎堡提出了非常中肯的建议，特别是张公子提到85到135的洋房很晕菜，我们在定位洋房的时候确实也非常难，从总平面来看，做洋房非常合适，因为只有两排，南北通透。我们本来是想定位全部是大户型的，但是又面临到一点问题，毕竟有一条路，所以靠路那边是两种户型，两边是130的三房，中间是85的两房。除了这两栋之外，剩下的是135的三房，170的四房，还有240的四房，都是顺着山势一直排下去。总体来看，256套房子，有4.2万平米，总体定的是偏大，不想一把抓，这是第一点，我澄清一下。
第二，如果靠马路的位置做成酒店式公寓，包装一下效果会很好，但是我们也考虑过这个问题。这个地方的限高是12层，最高在山脚下才做到12层。按一般人去规划理解，我肯定有12层就做到12层，做到12层的话，看过去的别墅都是风景，越往上可以卖得越贵。但是我们不想让房子超过登山实景，我们为了让园林跟登山有机的融合在一起，哪怕是在这么矮层高的基础上，我们还是吸收容积率架空，打造产品的理念。而且一般发展商、开发商住到自己的小区里真的是比较少，因为后勤物业管理有很多问题，去找老板很麻烦，但是我们老板在这里面也有买，他本身敢住到这种小区里就是一种负责任的态度。我们做这个产品不是要求利润最大化，而是把产品做好。
我做一点补充，今年深圳客户出手深圳北，选择绿茵·温莎堡，出手时机的问题，可以从几个方面讲一下。第一是交通，第二是片区的发展潜力，第三是片区的竞争，第四是关于宏观政策。
第一是交通，深圳北出手的时机，刚刚微博上发了几点，我简单汇总一下。梅观高速要变成梅观快速，最核心的一点是收费路变免费路，这个距离会不会成为当初从福田往南山区的滨海大道。这样一条快速路一直往北的话，路面拓宽，路面的等级提高，而且变成免费的，对于深圳北的房地产的拉动和推动效应是非常巨大的。正好这个阶段是属于梅观高速改造只完成了一半，还有一半没有完成，完成了一半是去年大运会之前完成的，还有一半没有完成，而且还没有正式变为免费的快速路，所以在这之前出手的话，相对而言比所有的都明朗化，所有的想象都变成现实，这个时机更好。
房掌柜总经理张毅
第二是片区，当时我们打了一个比方，大家不好理解保利生态城到底是什么概念，我们说这是“北部华侨城”，深圳人在理解上，对于片区豪宅高端形象的理解比较容易接受。我刚来的时候也想了一下，保利生态城做住宅开发的土地是去年下半年走完流程的，具体几月我忘了。其实这两块地对于温莎堡而言，相当于是一个左青龙、右白虎。保利的地块刚好是绿茵·温莎堡的左边一块、右边一块，守着大门，就像青龙、白虎守着绿茵·温莎堡，绿茵·温莎堡又靠山而坐，所以从风水角度来讲，就相当于保利生态城今后的开发为绿茵·温莎堡的增值潜力就保驾护航。这个阶段，正好保利生态城还没有正式进入开发，还在前期的阶段，这时候出手更好一些。
第三是片区的竞争，很多人担心一个问题是价格突出，大家知道碧桂园去年带装修5千多块钱，这是绝对很有价格杀伤力的。所以去年一开盘卖了1000多万。同时打一个问号，碧桂园在塘厦有四个盘，今年将开三个盘，那么这给深圳北的价格体系带来什么影响？我也想过这个问题，我也请教过碧桂园的一些朋友。塘厦的几个项目跟去年的碧桂园有一个本质的区别，塘厦的几个项目的土地成本是要高过碧桂园的。加上本身碧桂园在塘厦的几个项目，有生态资源，在价格体系上尽量往中高端的住宅区，不会走廉价。万科今天下午做了产品发布会，深圳北楼市的大步也正是启动了，碧桂园的项目、万科的项目，加上银湖山庄、水岸豪庭等等，真正说深圳北的楼市热闹应该是从6月份开始。我们知道价格不可能被碧桂园拉低，所以从片区而言，选择绿茵·温莎堡的机会在这里。
最后是我对乐富地产的认识，从去年我跟在座一样才开始接触，乐富地产相当于是东莞的星河湾。当然我说的有可能拔高了，我觉得有几点是类似的。第一，星河湾跟乐富做地产之前，都是从别的行业转过来的，而且做的项目也不多，但是出来的项目开发水准绝对可以让你往一线开发商的开发水准去靠齐，而且对品质细节和对整个项目的投入，园林也好，建筑立面也好，其他的景观等方面。东莞也有其他的开发商在品质上做的非常好，但你做第一个项目、第二个项目刚开始起步，起点就拉这么高的，确实不多。其他的开发商更多是积累过很多年，做过很多项目，才到现在的开发水准。所以乐富相当于是东莞的星河湾，大家从品质上可以做一些探讨。
最后补充一个建议，我看你们在温莎堡的物料上，包括户外贴牌渠道，还要注意樟木头这个关键词，在深圳人心目中，对樟木头的房价是低的印象，大家会认为樟木头的房子是属于非常低廉价的产品。第二，要主打保利生态城，深圳北生态城的概念能够更加拉近与深圳人的距离，大家觉得塘厦很近，塘厦有下一个出口就是樟木头出口，就是这个项目的出口，其实距离上是很近的。其实项目可以划归到塘厦的片区，它属于樟木头靠近塘厦的一个片区的土地。所以我们在推广的时候可以尽量淡化樟木头这个地域属性，强调深圳北生态城的地位，弱化深圳人对樟木头房价的一些不好的认知。
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