欧华尔顾问有限公司董事、创始人，INTEGER China 董事。
大家好，欢迎参加房博会名家讲坛！昨天我们在这儿已经分享了珠三角城市发展以及投资移民两个大的话题，今天这个话题由我们的罗健中先生来主讲，刚才大屏幕上已经很详细的介绍了罗先生。罗先生是香港太平绅士，罗先生不仅仅是理论派而且他实际操作的多个城市综合体项目，在这方面有非常丰富的经验。我们把下面的时间留给罗先生，请大家听听他的精彩演讲！有请罗先生！（掌声……）
大家好我叫罗健中，我是一个建筑师。我20多年的工作都是做商业零售的发展跟城市综合体的发展。原来是在欧洲、英国，后来就是在东南亚。20多年来我大概做了600多个零售、商业、城市综合体的项目。在这些方面我们有一些比较开心，也有一些比较痛苦的经验。我今天很高兴有机会去跟大家分享城市综合体的发展。五六十年它从欧美开始，一直到东南亚，到我们最近这几年在中国内地北京三里屯、成都和远洋地产的开发经验。城市综合体在欧洲跟美国大概有60多年的历史，很多都是从二战以后才开始。
当然把欧洲的城市都破坏了，无论在英国的伦敦，或者在美国的费城。在英国有很多德军的破坏，在荷兰都有很多这方面的破坏。当时就有两个想法，一个就是我们怎么来重建我们城市的中心？还有一个就是我们应该把城市中心功能分区，这个是做住宅区，这面就是工业区，这面就是商业楼区，这面就 是购物中心的想法。
这个可能是在50年代是一个主流的想法，它也影响到当时我们东南亚很多城市的发展想法，就是功能分区。同时也有另外一类的想法，这个是属于小数，他们说城市中心不应该分区，我们应该把不同的功能都集中在一个地方，让它中间产生一个互动，让人的生活可以更方便，我们可以把住宅、商业、文化、办公、教育都集中在一个地方来开发。这种想法大概在50年代、60年代有一些初步的尝试。其中可以说比较成功的尝试是在伦敦的金融区（市中心）有一个Barbican Center的大型开发。
大家可以看到，这个是在60年代开始的，是在伦敦市的金融中心里面的一个大型开发。它是在60年代主要的开发，大概70年代完成的。它是在二次大战受到破坏的一个老区，把它统统拆掉重建的。这里面有很多高层的住宅，还有写字楼跟学校。这边有一所伦敦市的大学在里面，里面有商学院、金融学之类的。在这里面还有文化中心、表演厅、音乐厅，里面还有一部分商业的中心（商场）。开发的背后，开发商是伦敦市的市政府，他们用自己的资金来源把这些建设起来。这个盖了10多年，大概在60年代初到70年代中期完成。可以说是在欧洲算是做的很成功的一个例子。
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你可以看到它这里面有音乐厅，还有一个小型的会议中心跟宴会厅，还有一些它的住宅。觉得这个景观也挺好的，他们把水引进来，可以说水的景观做的是比较成功的。在英国的Barbican Center，我们学到的是事实上可以把不同的功能都放在一起，只要你设计好，让不同的功能不互相干扰。同时我们还可以学到一点，就是管理的重要性。你要把不同的功能放在一起，你的管理一定要做的很好。Barbican Center就是从60年代开始，这个照片不是30年前的照片，这个是最近的照片。你可以看到它里面整个管理还是很好的，它不停的是在里面维修、管理、翻新；只要你管理好了，城市综合体是可以成功的，只要你有一个比较稳定的资金来源，城市综合体就有一个可持续的发展。所以第一代城市综合体给了我们两个很好的经验，就是这些。
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从第一代的城市综合体70年代成功以后，这个里面就传到东南亚。欧美过了70年代就差不多不盖这种城市综合体了，在城市中心你怎么样把大片的土地买下来呢，所以过了70年代在美国和欧洲根本就没有办法做，因为他们没有办法买到土地。所以城市综合体反而在东南亚得到了发扬光大，所以我们看到在70年代在亚洲发展的第二代城市综合体。
其中有一个代表性的就是香港的Landmark，当时很多时中心的地被一些开发商重新开发。当时香港的开发商就把它一些老的写字楼拆掉重建，重建的写字楼上面就有一些商场和餐饮，这些设施跟下面的地铁站差不多是一个无缝的连接，所以你一下地铁就可以到这个购物中心。
你只要一上来就有很好的扶手电梯的连接，一上来就有餐厅、品牌店，再到上面就有写字楼。我所说的第二代城市综合体比第一代有很大的进展；一方面是它跟交通（地铁）无缝的连接，下面是地铁站，就提供了大量的人流。这个跟第一代的Barbican Center是有很大的改进。第二点就是它把很多奢侈品（国际品牌）引进来，所以今天进去可以看到LV店之类的。跟原来欧美的第一代消费水平是大大的提高了，第一代里面可能卖的只是超级市场之类的一些小的商店。第二代卖的是欧洲最贵的品牌，餐厅也是很高贵的餐厅。
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所以从第二代的中心我们可以学到什么呢？我们可以把很多奢侈品跟高贵的品牌变成大众化。以前你要到LV店买，你可能要跑到法国巴黎，五星级酒店，很多人都不敢去的，现在不一样了，现在坐地铁都可以到。无论你是有钱人的太太，或者是公司的小白领都可以来看看，来买一些奢侈品。
从70年代、80年代开始，每一个白领都买一个LV的小包，或者买一些品牌西服。这个在香港70年代是一个起飞，一直到80年代、90年代，所以奢侈品的品牌店就变成一个消费的主流，这个是起到了很大的作用。不过当时建这些房子，还是以写字楼开发为主，所以你看这个广场的开发都是写字楼的核心层，对整个商场事实上是一个很大的影响。
商业的空间很多是在核心层剩余下的空间来做，这些也是当时市民一个时尚生活的代表。所以很多人都以早上到Landmark这里吃午餐为荣，就觉得自己很有地位、很高贵。这些白领或者商人的太太也可以上午来这里逛街，吃下午茶，作为一个时尚生活的代表，作为身份的象征；所以Landmark对城市生活起到了很大的改变。当年它的管理也是很好的，一直到今天都是一个城市的高品质消费中心，写字楼的租金也是成为香港的一个标杆的开发。
到了90年代开始就可以看到比如香港太古广场Pacific Place，它和过去那个Landmark不一样的地方在哪里呢？当然它也跟地铁做了一个很好的连接，Landmark主要是以写字楼为开发中心。Pacific Place就更进一步了，它一开始就想到到商场是它今后收入的大一部分，也是主要部分。所以你看太古广场整个的开发基本上是先上商场，再用后面或者旁边的空间放一些写字楼。所以你看太古广场的商场整个流线，人行通道的宽度和扶手电梯的位置都是非常完美的。这时候商场就反客为主了，在太古广场商场事实上已经成为主流了。这个开发完了以后开发商把上面的酒店整栋的卖掉，这样他就可以拿会一部分的流转现金。所以从整个开发模式就是发展了一个以商场为主，商场是永远自己留下来的，这样可以保证商场可持续的品质的维持，两者都可以得到比较好的平衡。所以这个模式在太古广场就可以发展出来！
在城市综合体做活动是很重要的，当时在90年代初期一个很大的突破就是开发商不单单是开发盖房子，他是经营商场，很重要的一部分就是每一天都有各种不同的活动在里面，音乐会、艺术展览等等很多。他们在另一方面也有一个很大的突破，就是你进来是商业，你装修的话我可以给你一些装修的补贴。在90年代初期太古广场的时候，他们都会给一些装修的补贴，吸引这些商业进来。我的钱怎么赚回来呢？就是从你将来营业额的一部分提取一个百分比，所以开发商不单单只是盖房子，他是经营商场，他跟里面的商店有共同的利益；你生意好我就可以提取更多的利润，这样大家都是站在同一个位置，大家都是同一条船。所以政治经营模式就是在80年代末90年代初期发展起来的。
这是商场最新的照片，它每个10多年就会重新的装修。80年代是一个比较冷色调的金属感装修，现在是比较软的，比较温暖的，用木材装。我们要差不多没5到10年就必须有一个小的改造，没15到20年就需要有一个大的改造，让商场追上潮流是很重要的。
在新加坡也是经过同样的发展过程，这个是新加坡的Suntec Center；也是把地铁，各种不同的功能都放在里面。在这里它也有另外一个突破，就是它把会展跟购物中心、写字楼都连在一起。新加坡在70年代末就把商场、写字楼、会展都连起来，这个做好了以后他们就盖Suntec Center；这个也是把一部分商场和写字楼都连接，也是把高品质的消费品都连接起来，也是比较成功的做法。我想这个就建立了城市综合体的一个比较成熟的发展模式。
当时在80年代到90年代很多都是用中央的中庭（有玻璃的天窗）让光进来一部分。中庭旁边就是商店，周边有表演或者活动，就用这种模式来发展第二代的城市综合体。这个模式得到了一定的肯定，它跟城市基本上是分开的；如果我们看香港的太古广场，或者是新加坡的Suntec Center，这些基本上都是一个独立体，它是自成一家。它的开发目标基本上是纯粹商业行为去思考的，政府当然会给它一个很好的公共交通连接。他们基本上是95%从纯粹商业市场化来考虑的。
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新加坡的Suntec Center
我们现在就开始讨论最近这几年，无论是在欧美，或者是在我们中国；城市综合体又有一些新的需要和发展模式，在中国的城市在高速发展；在发展的过程中也产生了很多商业发展的机会。我们发展这个城市中心，怎么样让这个城市功能得到完全的体现，现在在欧美开发商就不能是纯粹商业的考虑了，因为市政府有城市发展的目标，有一些需要。
开发商要承担城市发展的一些责任，这个跟80年代的香港的完全市场化是不一样的。这个年代无论是在内地或者是在英国、澳大利亚都有类似。开发商现在已经不能完全就想考虑商业化，他要想怎么样让市民应和发展，让市民认为这个不单单是商场，也是我们的市民中心，可以成为我们市民有人分认同的中心，这样就成功了。成功了之后市民就可以常来了，他也会觉得这个是城市的中心，可以说是我家的一部分。能够达到这一点，城市发展的目标就可以体现出来。这个情况不单是在中国，在英国、美国、澳大利亚都是这样的，就是城市综合体一定要成为真正的城市中心。
当时朝阳区政府发展的时候不单要搞一个商场，它要做一个北京的城市名片，它要作为北京市场生活代表的地方。当时朝阳区政府就找我们去做规划，（图）这个是三里屯路；他们就找我们做整体的规划，就是怎么样做一个城市综合体能够代表北京。当初我们去想的时候，我们就觉得如果要想做，就不要搞一个传统的商场，不搞一个中央的空厅，两条主力店（像第二代的那样），大家都认同。我们想如果不做第二代的购物中心，我们就做了一个整体的，我们叫做开发城市的一个规划。我们里面有很多小通道，有广场、小街、小中庭，这些都是开发的，也是跟旁边的道路是连接的，所以人就可以从外面走进来。里面有大大小小很多不同的房子，南区是一个比较大众化的，就是年轻人的购物。这里有一个表演的文化中心，前面有一个广场，中间这一块地是不属于同一个开发商的，不过这个道路可以连接到北面的另外一块地。这里有很多高品质的酒店和奢侈品的购物。南面是比较大众化的，北面的品质是比较高的，就这样把它分开。
为什么会这样想呢？就是如果我们能够设计很多空间，让人可以进去逛街，你进去不一定要购物，你不买东西也没有关系，你可以到中央的广场坐下来喝咖啡。如果你是一个年轻的大学生跟你的女朋友花20块买一个冰淇淋坐在广场也没有问题，就是不同的人都可以用这个空间。以前的第二代城市综合体里面的空间是不允许人坐的，如果你不是穿西服打领带，你进去的话会觉得自己格格不入。在三里屯的设计我们是用相反的办法，就是让你觉得进去穿西服没问题，你不打领带也没问题。不同的人，不同的目标都可以使用城市综合体，这样我们就有机会可以创立一个真正属于城市的综合体了，真正属于人民的空间。
所以里面就好象是一个公众的花园，它没有门口；太古广场它们虽然有一个中庭的空间，但是它们晚上是会关门的，关门之后你就不能进去了。三里屯这个里面是没有门的，我们当时也做了很多探讨，没有门的话要是有人进来睡觉或者搞破坏怎么办？我们能不能够真正可以把这个地方管理的很好呢？当时我们就做了很多的讨论和争论，我们相信只要这个空间你设计的好，只要你尊重进来的市民，你给他一个好的空间（可以做不同活动）；进来的这些人是会尊重这个整体的城市空间的，当时我们就做了这样一个决定，所以我们就把它开放了。现在发现我们当时的想法得到了肯定，空间是开放的，里面的管理事实上是不会产生不能解决的问题，里面的空间大家都可以用。
如果要设计这样的空间，是要经过很多考量的，比如我们经过很多电脑的模拟；太阳口在哪里，或者风吹在哪里，在不同的时候整个空间的温度是多少。北京冬天很冷，夏天很热，所以我们就做了电脑模拟，这些区的温度我们都知道的。我们就在阳光比较好的地方设计人可以坐的地方，如果有需要做挡风的的我们就做挡风，如果需要人工的树，我们就会在这里做一些树木，让人进去可以比较凉快。（图）这个是当时的一些设计图，这个就是我们今天进去可以看到的。
我们在这里可以做一个溜冰场，夏天我们就有水，小孩子就可以玩儿水，这样感觉就比较凉快。进来的无论是年轻人、有客、洋人、当地居民都可以共用这些空间。我们刚才讲很多艺术家做了很多不同的艺术品，（图）这个是可以喷水的，可以喷出水雾，可以让你在夏天感觉比较凉快。我们的工作叫开放城市，一个有生命力的城市，有创意的城市一定不会是每一栋房子都千篇一律的。你无论去看巴黎、伦敦它们，好的，有生命里的城市都是千变万化的，应该是每一个月都有新的东西出来。一个好的城市中心不应该是一个设计师的构思，应该是更多的，不同的设计师的构思。每一年也需要有不同的设计师想不同的设计，这些城市才会有生命力。我们会请一些不同国家的年轻设计师进来重新帮我们想，所以有很多设计师都参与进来做设计。然后我们就找不同的商店，也可以找它自己的设计师把自己的设计构思放进去，比如说苹果就是这样的。这样的话你整个开发就很有生命力了，每一年都会有很多新的东西进来。
（图）我们也设计了很多小巷子，你在这里可以看到文化中心，也可以看到其他的房子，所以我们这个城市综合体是可以让人们穿越的。也有很多的空间你可以散步。（图）这些楼梯很宽，因为在表演的时候人民就可以坐在这上面看表演。有的时候你不需要在这个空间放很多椅子、凳子，因为没有人的时候就会很空了，而且会给人很杂乱的感觉。我们也跟市政府、区政府很紧密的合作，把人行道加宽。原来人行道就只有两排树，现在是三排树；然后用更宽的人行道把树和车道中间做一个缓冲带，这样就会感觉很舒服。我们可以看到这个城市综合体旁边我们自己种的树是和旁边的接到无缝连接在一起的。
刚才提到好的第三代城市综合体是应该和周边的环境很好的连接起来，它不应该是一个孤岛。在三里屯的经验就是它不会让旁边的商店都洗掉，把人都吸引到这个中心，让周围的商店都没有生意。三里屯就是让大家有差异性，在整个区域做到一个多赢的局面。所以三里屯开了以后，里面的生意很好，现在你要进去租一个店的话，你要等很长的时间。不过在它旁边的餐厅的生意也是越来越好，这样就真正做到了城市综合体大家多赢的局面。在它周边的写字楼和住宅也卖的不错，我的意思就是要对城市有贡献。现在这里成为北京大学生搞对象的一个热点，我们在里面的租金也是一天天的增加，我们的收入也有了很好的增长。这个是成为北京年轻人和一些老外交流的地方，无论你是有客、老外、当地人，大家都把这个地方当做了自己家的一部分。不同收入、不同种族、不同阶层的人都可以享受到这个地方，这个是真正的城市综合了。
我也跟大家分享一些我们在中国其他地方盖的一些城市综合体；（图）这个是在杭州城西的地方，当地大概有七八十万的人口，不过没有一个城市中心。这个旁边是京杭大运河，在运河的旁边；我们在这里开发的就是一个城市综合体，有写字楼、商务酒店、商场，我们在中间有一个很大型的中央公园。所以我们做这个城市综合体对这个城市的贡献一方面是做商业，另外一方面是为杭州大概60多万的人口提供了一个中央的公园，也是在京杭大运河旁边提供了休闲、餐饮的空间。
所以在这里除了有商店、百货公司以外还有公园，还有小孩子教育文化的学习都可以在里面出现。（图）大家可以看到这个中央公园，运河就是在这个旁边。从运河边的休闲区一直到这个开放的空间，到整个中央公园都是直接连起来的。今年年底这个就会盖好了，它里面有两部分；有开放的有私人的。
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银泰杭州城西综合体
这个是太古房地产在三里屯这个成功以后，我们现在跟远洋地产在成都的大慈寺做一个更新的城市综合体，这个是比三里屯更进一步的。大慈寺是一个千年的古寺，以前取西经的唐三藏没有到白马寺以前就到了这个大慈寺。以前是中国文化、艺术、宗教的一个中心，以前整个区都是大慈寺的部分；在大慈寺旁边也有一些老的建筑（图），这个是广东会馆。广东人跑到这边都是在这个广东会馆，所以这是我们广东人很重要的一个文化中心，也有很长的历史。
里面还有其他很多的古建筑，旁边这个空间就要变成一个城市综合体；有商店、餐饮、公共空间、精品住宅、写字楼，就全部都会放在里面，加起来会有70平米左右，在这个大慈寺旁边是中低层的，在那里还会有高端的开发。我们就是先把总体规划做好，我们从第一代、第二代学到的东西在这里都统统用上了；比如跟交通的连接，消费性商场的考虑，怎么样把高级的商业跟大众化的都可以放进来。还有就是怎么样运用商场把写字楼和住宅的开发价值提升，或者是怎么样可以提供高品质的管理。现在就是先把写字楼早一点盖起来，写字楼可以卖一点帮助现金的回转，我们把以前成功的经验都放在里面了。
现在大慈寺是更进一步，我们把整个的开发跟城市的身份认同，和它的古建筑都连接上了。这里几百年来都是成都重要的商业、文化、宗教的中心。大慈寺的壁画在全亚洲都是很有名的，很多印度和日本等等过来的僧人都在这里学习和辩论，所以它是一个文化的中心。我们现在做的就是把整个城市的文化、历史重新建立起来。这样我们就有一个机会把这个可以变成成都人心中的新中心。我们的工作一方面是建立很多大大小小的街道，这些都是开放的，这个比三里屯的更开放。就是把历史文化、古建筑跟我们现在加进去的餐饮等等都连接起来。在前面的这个广场是比较安静的，它的品质比较高，可以让人进去思考等等。
（图）这里还有一个文化展览中心，我们现在就把广东会馆重新演绎，成为一个新的交流中心。我们把所有的景观都搞起来，地是政府的，是我们开发商出钱。在地上都可以跟地铁直接连起来，（图）这边是一个比较高贵的商店区，现在虽然还没开，不过大部分都已经出租了，一些奢侈品牌都已经签约了。
不同的街有不同的感觉，有一些是安静的，有一些是很热闹的，有一些是有很多高贵商店的。（图）大家都可以看到这个区域，很多店都已经出租了。这个是开放的，广东会馆就在这个前面。（图）这个是二层，人可以逛街，有不同的商店；我们有很好的绿化，让人在里面有很温馨的感觉。（图）这个是一个比较热闹的广场，就是刚才提到的中间那个。
这个广场就会有比较大众化的商店，可以有表演、展览之类的，年轻人也可以在这里看看人，看看天天，旁边就有电影院，也可以在这里看看电影。所以无论是古建筑，文化的重新建立，市民的认同，开放空间的设计跟它的配置，跟旁边无缝的结合，我们在成都的大慈寺都统统考虑在里面。从环保方面，这个类型的设计也可以节省比较多的能源，因为一个购物中心50%的空间都是公共的。我们很希望大家看到的时候，都会觉得这个是成都的一个新的中心，成都的人也会觉得这是属于他们的中心，不单单是属于我们开发商的中心。这个是可以体现成都老的历史文化，新的休闲文化或者是将来的高科技的文化。
这个刚刚在上个月拿到了在国际的MIPIM，就是每一年都在法国的康城跟香港的开发商的大会。我们这个项目虽然还没有盖好，就拿到了他们城市更新的银奖，这个也是给我们打了一个很好的强心针，也是给我们增加了一定的信心。这个出租率已经很好了，很多品牌店都已经签约了，我们就希望在明年全面开放的时候，大家可以进去指导批评一下。
（图）这个是跟大慈寺的旁边，这里可以有一些竹子，大家可以坐在这里比较悠闲的喝咖啡或者喝茶。
从我做20多年前在英国开始做城市综合体，一直到现在600多个分布。从不同的年代的做法，都得到了很多经验。我想现在很重要的一点就是将来的城市综合体一定要把协会、经济、环境三方面都考虑到，才能够做到真正好的综合体。现在市民的需求已经改变了，消费者的需求也改变了，政府的需求也改变了，所以这方面的要求提高。不过这个也给我们一个很好的机会，如果觉得好可以跟别的城市综合体，或者别的商业开发能够更容易的可以跟他们分开，我们有自己一个市场定位，将来的成功机会就会更大。
尤其在今天城市综合体在短期内有饱和的情况，我们有自己的定位，有自己的特性，得到市民跟消费者的认同，这样就可以强化我们自己开发的竞争力了。今天很高兴能够有这个机会和大家谈，我也希望大家可以给我一些指导意见！谢谢大家！（掌声……）
谢谢罗总！刚才我们也听到了演讲，城市综合体在国际上已经有六七年历史，但是在我们周围才出现了几年。刚才罗总跟我们分享了他在第三代城市综合体实践的案例，在这里我代表各位表示感谢。
现在城市发展建设发展的快，我们城市的综合体也形成了一种热潮，我希望我们的开发商能够很好的吸纳国外的一些经验，把它融合到我们中国的一些建筑和模式当中。我相信未来好的城市综合体会越来越多，我也希望这些综合体能够改变中国城市人口的生活，能够提高大家的生活品质。
大家在刚刚听过罗先生的讲话之后，有一些什么疑问和想法欢迎大家提出来，我请罗先生作个解答。
罗先生您好，你刚才提到了城市综合体的短期饱和，能不能详细的介绍一下，您怎么看短期饱和的情况？深圳现在已经进入到大规模城市更新的阶段，可能也都是以城市综合体的形式来出现，它会跟其他的综合体有哪些不一样的地方？
谢谢你！我想在中国大部分的城市，会在短期有一个很快的增长，它的增长会比人均收入的增长来的快。我想在将来5年—8年事实上有一些饱和的情况，不过在长期的角度来讲，需要在将来一定会越来越多。所以我们看10年、20年、30年，我想中国还有很多开发新的城市综合体的空间。最重要的一点就是我们怎么样在开发的时候能够有更精确的市场定位。
这个综合体的开发要更适合这个城市的中期和长期的需要，开发要保留一定的弹性，让这个使用功能在10年以后能够有改变。如果这三点能够做到，我们就可以有一个可持续的发展。对于深圳的情况，可能现在很多的改造不单单只是房地产的改造，也是这个城市经济接头的改造。以前可能很多这些地是工业用地，有一些是物流、交通用地；可能现在工业搬到别的地方了，深圳的经济火车头可能改成第三产业，可以是创意城市产业。我不是说我们建筑师、设计师而已，我是说广义的创意产业，比如说你想一些新的创意出来；比如高品质的电脑的一些软件的产品，这些都是需要动脑筋的，不单单只是在工厂里面做装配。
如果下一代的经济火车头是这些创意城市的产业，我们作这个城市综合体就会思考怎么帮助这些创意产业的人在这里发扬光大；创意产业人的工作跟以前的白领、工厂工人的工作生活是不一样的；我们市场是要在公司里面想一下，然后到下面的咖啡店跟朋友聊聊天，然后再找一个不同行业的朋友三位一体吃一顿饭，这是创意性的。这个不能单独以电脑专业的人去想，也要和一些其他功能的人一起想。我们在想怎么可以让深圳下一代的火车头可以很好的发展，有一些人是不喜欢传统的生活圈；比如一些海归的，他习惯了在国外的生活，他就会觉得生活的地方下面就应该有酒吧，住宅旁边的朋友就应该跟我差不多；所以我们就思考怎么来吸引这些人来租房子，如果我们能够做到就能够帮助深圳达到更好的发展。
我刚才也听到罗老师在讲第三代城市综合体，你讲的三里屯大家都很熟悉。我刚才也总结了一下，你说研究用户的需求，研究市场变化，并且不断的适应这些变化。现在深圳的这些地产商在做项目的时候，也不断的在给这些综合体赋予新的定位和设想。我想请问罗老师，你觉得深圳这样快速发展的时代，第三代城市综合体能够走到多远？我发现人和这些综合体的关系是越来越远，我要停一辆车要到一个地方的话就会让我觉得会走很远。
刚才你提到的下车或者下地铁，跟这个综合体的连接一定是无缝的连接；如果说很不方便，很远，这个对综合体来讲是一个很的的挑战。如果可达性这个问题得不到解决，一开始就有一个很大的挑战了。所以这一点一定要想，比如在香港的太古广场，太古公司花了差不多两亿来做一条人工的隧道，那里有一个人性输送带。做这些都是为了把太古广场第三期跟地铁站可以有一个连接，这个连接差不多跳过500米。无缝连接的投资是绝对需要的，比如在大慈寺一样，在地下一层的地方做一条商业街把它连接起来。
对综合体长远的发展来说，这些投资是绝对需要的。如果超过1000米以上就很困难了，如果1000米的话你还可以通过人工输送带连在一起。如果超过1公里了，停车位和道路交通就要协调好。如果你这两个解决不好就要想另外的办法了。你刚才也提到第四代的考虑，我想有两点；第一点就是全球化跟通信越来越发达，我们的消费者跟市民有两个越来越大的需求；因为是全球化，需求就要有本身身份的认同。对城市的身份、历史的身份、文化身份的认同或者对我个人的认同这些很重要。在英国和美国已经出现了很多其他的产品，是更有文化、历史认同的。第二点因为通信的发达，全球化越来越泛滥。
很多人买东西都在网上买，你看中国的阿里巴巴、淘宝，他们的增长很厉害，将来会不停的增长。所以将来的商店有两点很重要，一个是一定要有它的特性、个性。这个综合体一定要有一个在网上得不到的东西，就是现场的体验，所以整个现场感会变得很重要，你进来这个体验是在网上得不到的。还有就是你商店要放在哪里呢？不是像第二代城市综合体这样把人限制在一个空间人在一条线上走，要么就是一个圈，或者三角形，是把人限制的。将来的消费者会对这个越来越反感，因为他感觉这个体验是不好的。
因为将来的消费者还没有来就已经在他的手机上比较过价格了，他也知道你这些东西在哪里。你看现在的东京，一个店可能是在一个高楼里面的15层，你看在香港的铜锣湾，你最近这几年可以发现一个小的写字楼、塔楼，在10楼的租金跟其他商场的地面租金完全一样，都是可以租到60块、70块港币。现在的消费者都在他的手机上找到你的店，不管你把店放在哪里生意都一样好。比如说在东京、香港铜锣湾、伦敦都可以看到一些由头了。
罗先生，香港的西九龙从策划到设计这么多年了；深圳其实是受香港这种联动的影响是很大的，包括有一些前端的消费。因为深圳买一些很重要的东西什么的都习惯跑到香港去买，这个有限定了深圳的商业定位。我想问一下西九龙这个定位你怎么去评论？它将来的市场前途应该是怎么样？
谢谢您的问题，这个真是挑战性很大的问题。西九龙的开发存在很多很难解决的问题，第一就是它是一个孤岛；它跟九龙其他城市的连接关系很是薄弱的，尤其西九龙将来所谓的西九文化中心跟其他的区是完全分开的。这个问题要解决的话，需要经过一些大量的改良才能够解决（交通的复杂性、人流等等）它在经济的开发模式也是挑战很大，因为它是靠地铁和靠几个比较大的开发商来做。
所以它一个单一性的，它没有多样性；它的用途，无论是住宅也好，商场也好，或者是酒店业好，也是单一的，都是高消费水平。所以一般的市民很难进来消费，很难有享受这里文化、商业、产品的机会。首先要打它是一个孤岛的状态，现在西九龙的文化区很努力的希望打破这个界限。像这个星期和上个星期就搞了很多的文化活动，就搞了很多吹气的雕塑，让小孩子、市民都可以进来玩儿，希望打破这个隔膜。西九龙做了一个很好的东西，就是它里面做了一个大的公园，这个是现有的整体规划最棒的一个地方；它里面有一大半的地方，事实上是每一个市民都可以用的公园，这个可以帮助它打破孤岛、孤立的一个情况。
所以现在西九文化区的决策者，我和他们都有长期沟通，他们都很希望打破这个孤立的状态，也得到一定程度的成功。不过这个挑战是很大的，我是很希望他们可以冲破这些难关，能够把西九龙真正打造成为一个城市的文化、工作、居住、创意的地方。这个还需要很多方面的努力跟共识的建立，不过真的不容易。
我也是做商业地产策划，刚刚听了罗老师的分享感到受益匪浅。您对我们这些没有多少经验的从业者有什么指导？谢谢！
太客气了，不敢说指导，只是一个分享；现在在全国都是一个起步的阶段，我想最重要的一点就是怎么样可以帮助这个客户去建立一个长远的可持续发展的平台；问题不是他们有还是没有好的主意，最重要的是有了想法以后他们怎么样建立一个这样的发展平台。因为商业发展跟其他房地产的发展最大的不同就是它们不像房地产发展，它们更像一个企业的策划跟经营。
所以我们的工作75%不像房地产的想法，比较像一个企业管理的顾问。因为不是要盖一栋房子，是要建立一家公司，一个商场就是一家公司了。因为你要思考怎么交租，你现在很难找到单一的顾问把交租完成，还是要靠开发商自己去找一个团队，宣传也要靠团队，整个就是开一个公司。我想重要的一点就是怎么样和开发商并肩，将来5年到10年一起建立企业经营的计划，一步一步的帮助这个客户把整个公司，或者是商务的公司建立起来。最后成功与否还是开发商。
谢谢，其实刚才这个问题已经脱离了罗老师的专业范畴。刚才罗老师说这个行业是处在一个起步的阶段。我想这个就能给我们所有的从业者一个很大的的信心。谢谢罗老师的分享！（掌声……）
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