尊敬的各位领导、各位来宾，我们下午的高峰论坛马上要开始了。请现场的工作人员尽快引领各位场外的来宾和朋友尽快移步到场内落座，请场内的嘉宾请把手机调为静音或者振动的状态。
尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！欢迎各位来到保利新复合地产高峰论坛的现场。各位来宾在进场的时候发现今天不管外场还是内场都是高端大气上档次的。最近在中国做论坛特别难，尤其是做人数众多的论坛，还在五星级酒店里。李敖说特别怕四件事情，一是找了很多专家学者来讲，但是大家不来听。二是大家听着无聊到洗手间小便。三是去小便了半天不回来。四是不鼓掌。我们今天要分享和交流的主题特别重要，重要到什么程度呢？现在中国人关注一个词“乳·房”，乳是奶粉，房是房子。房地产最近被新“国五条”折腾地看不清楚了。今天我们对生态城或者叫新复合地产做一个全方位的讨论。在论坛正式开始之前，首先请各位来宾一同来欣赏一段精彩的情景剧表演。
（情景剧表演）
谢谢各位演员精彩的表演。其实以前看过很多舞台剧的朋友知道，舞台剧的核心冲突，但是今天在现场看的情景剧没有冲突，这说明保利新复合地产在营造一种和谐。我以为保利生态城只关注到小朋友，但是我们看到了在人一生中诸多的阶段，童年、少年、中年、老年等一生中不同年龄不同的阶段都有涉及到。接下来我向各位介绍今天出席论坛的领导和嘉宾，首先是出席论坛的各位嘉宾朋友，他们分别是：
AECOM副总裁徐志剑先生，
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心，主任、研究员宋丁先生，
中国知名房地产研究专家，深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕先生，
AECOM资深助理董事、资深城市设计师胡闽先生，
保利房地产（集团）股份有限公司副总经理、广东保利房地产开发有限公司董事长余英先生，
保利生态城项目顾问王文涛先生。
除了各位贵宾和领导之外，今天现场还云集了媒体界的精英和大腕，让我们对媒体朋友的到来也表示感谢，欢迎大家。同时今天到来的还有最尊贵的保利生态城的各位客户朋友，也同样欢迎各位的到来。
接下来我们的高峰论坛也是我们的新品发布会正式开始，首先有请保利房地产（集团）股份有限公司副总经理、广东保利房地产开发有限公司董事长余英先生上台致辞。
尊敬的各位来宾，大家下午好！欢迎大家来到保利新复合地产高峰论坛暨保利生态城新品发布会的现场。很高兴今天能够邀请到各位在此共聚，我仅代表保利地产由衷地感谢各位的厚爱和支持，并对你们的到来表示最诚挚的欢迎。经过21年的深耕，2012年保利突破了千亿的销售额，实现了跨越式发展，保利地产在不断创造业界奇迹的同时，也在坚持不懈地进行探索和创新，为提供更高品质的居住享受而不断努力。2013年作为一直致力于推动城市进步的地产专家，保利地产先后在养老地产、新复合地产领域有所突破。而作为新复合地产首发的保利生态城是保利地产基于成功开发了多个旅游地产的成功经验和市场需求下的又一个重点。今天正式亮相的保利生态城是保利地产新复合地产的全新尝试，敬请期待这又一力作。新复合地产意味着未来旅游地产发展的方式，旅游、艺术、文化、养老等产业的结合，力求旅游景区与人居的充分融合。保利生态城建成后将成为新复合地产最好的范本。从深圳市政府中轴线到市民广场到莲花山，一直向北28公里就到达了我们的项目。如果以后取消收费，每天30分钟的车程就到市政府，非常近的生态复合项目。30公里以内可以每天开车上下班，而回到家里就住在森林里，让大城市的人实现了都市繁忙与生态休闲两种不同的生活方式的切换。做到离城不离程，把保利生态城真正打造成深圳北生态第一居所。首期推售的产品包括200—400平方的联排和双拼别墅，样板房和展示区都已经正式对外开放。我诚挚的邀请在座的各位嘉宾有时间来保利生态城看一看，体验一下保利生态城原生态的北美风情。最后再次感谢大家对本次活动的支持，也预祝这次论坛活动取得圆满的成功，谢谢大家！
谢谢于总的致辞，新复合地产给了我们很多想象的空间。接下来我们进行论坛，刚才于总的致辞让我想象到了一种想象的可能，谈到了生态，谈到了宜居。我们感觉到这个生态城为各个年龄段的朋友展示了诗意居住的情景。接下来我们进入到论坛环节，首先我要请各位掌声请出我们的论坛主嘉宾，有请于应先生再次登场，接下来我们请出对话嘉宾徐志剑先生、胡闽先生、宋丁先生、高海燕先生、王文涛先生。
任何事情都是从规划开始的，我们的论坛也不妨从规划开始。AECOM曾经做过很多著名的项目，包括香港的迪斯尼，包括海洋公园的扩建，包括迪拜的主题公园，生态城也是您和保利的强强合作，很多朋友感兴趣，因为到现在为止我们只是说说而已，还没有揭开神秘的面纱，您不妨跟现场的朋友介绍一下到底生态城是怎样规划的，将会展现出怎样的地产生态奇观？
大家下午好，首先今天很高兴有这个机会来这里跟大家介绍一下这个项目。在介绍之前我想先感谢一些于总给我们这个机会来做这么好的一个生态城。当初在接到这个案子的时候，我跟于总进行了充分的沟通，他就交代了60平方公里的自然环境给我。我当时的第一反应是不太相信，因为这个项目在樟木头，我说应该没有这样一块地。
我拿到的时候也吓了一跳，这是造城的运动了。
这不单纯是地产项目，跟环境，跟整个老百姓是非常重要的。我们大概在那个地方走了十多次，是一个非常好的环境，最后就非常激动地把方案做了出来。这个项目从一开始的时候就是要做中国最高端、顶尖的生活、休闲的一个项目。我们当时提出了很多不同的概念，以环境保育、文化保育为基础，它当中有一个中轴线，我们提出了“一片、双弧、多点”的概念。一片是什么呢？就是中间的宝山山脉，这个山脉林地非常丰富，这个环境让我们非常激动，是一个完全的原生态林区，动植物能够在这里继续健康成长。双弧是因为我们发现最适当的是西北面和东南面两个片区因地而建，出现了两个弧形的区域作为未来生态城的设施。多点是希望能够打造点状式的特色项目串联整个60平方公里的项目，把内部的交通做得非常顺畅。我们还提出了环保的交通设施，有小火车在里面，让人可以在里面不用坐汽车，可以坐火车畅通地到达多个地点享受当中的环境。另外一些概念是用最当代、最尖端的手段进行整合，我们都放在这个庞大的项目里面，变成一个综合性非常强的，但是在未来要让不同类型的业态在里面成长。
你的讲述是不断地跟环境构成良好的关系，一山两湖多个亮点，你越这么说，我越对这个项目期待。我们都知道规划是一种生产力，本身可以带来无限的正能量。作为首期的产品，保利公司邀请了道林公司，道林公司的总裁道林先生也制作了一个VCR，我们来看看道林先生说了些什么。
（播放VCR）
谢谢道林集团给我们带来的视频，可以看出保利生态城的每一个细节都有非常强大的国际团队支撑。接下来请教于总，您在致辞说新复合地产，现场很多朋友对房地产市场并不陌生，他们都很熟悉什么叫商业地产，什么叫做复合地产，但是我也是第一次听说新复合地产，您不妨从概念上或者从公司的理念上谈谈新复合地产是什么含义？
刚才这个片子的介绍，道林先生是我们的总设计师，另外我们的高尔夫球场设计师是全球著名的高尔夫球手大白鲨，他会提供他的服装和红酒。我谈谈什么叫做新复合地产？我觉得新复合地产最大的特点就是复杂性或者说多元的复合，我们听过旅游地产，听过各种各样的地产，但是我觉得新复合地产应该是一句话，集各家之大成，是多种功能的复合。等一下宋丁先生还有更详细的阐述。
我理解新复合地产至少要具备三个最基本的要素：
第一是要大，这个项目要大，不能在乡下拿一块小地说新复合地产，复合什么呢？除了几间房子什么都没有。必须要大，大了才能做文章。我们这个项目40平方公里，可能有些人对这个数字不太敏感，40平方公里有多大？澳门好像是22平方公里，我们这个项目是2个澳门这么大。还有一个概念，大家看深圳地图，在深圳北部有一个环形的一座山，这个山的一半，中间这一块到东莞长安，这一片山就是我们40平方公里的大山，往东走就到华侨城了。这么大一个规模，在这里面除了你买的一个房子以外，你可以在这座山从事各种各样的活动。我们小时候听爷爷讲山里面住的是神仙，拥有一座大山，各位都是深圳的成功人士，都是神仙，我想住在山里面确实能够享受一种完全不同的生活方式。
第二是相对于城市中心要交通便利，不能说坐飞机跑到西藏喜马拉雅山去住，这跟你的生活关系不大，偶然一年度假一次还可以。我们的项目离深圳市政府大院只有20公里距离，你们经常看到房地产商的广告不相信我们，离深圳20公里，深圳有多大啊，离深圳边境20公里跟我说的离深圳市政府大院20公里是完全截然不同的概念。20公里意味着每天可以开车来回，不是度假的项目，完全是第一居所。刚才看的话剧，老公坐车从罗湖火车站上火车只需要18分钟就到了樟木头火车站。中国道家讲究归隐山林，儒家讲究入仕，我还没有想好我们这个项目叫什么，但起码复合了道家和儒家，又是远离城市的烦燥，同时住在大山里。住在这里的朋友，如果晚上喝酒喝高兴了，半小时到，可能比深圳的某一点到酒吧更近，因为我们全城高速，而且修好了双向8车道。另外有火车，因为父母可能不一定开车，家里的亲戚来也不一定开车，直接到樟木头，有业主穿梭巴士。
第三是要有稀缺资源和多种业态，在我们的项目里包罗万象。我现在听说的房地产商也好，政府也好，搞的各种项目我们这里都有。我们这里是一座大山，山上有水库。另外有芙蓉寺，还有当年日本人在这里开金矿留下的矿井，这都对我们的项目提供了很好的资源优势。作为新复合地产，主要就是这几个方面。同时我们的项目因为拥有这么大一座山，我们一直强调名家设计，投资200亿等等，可能大家第一印象这个项目高端。确实是高端，但是价钱不贵。
从现在开始说到重点了。
应该是深圳房价的1/4，1/3。
很有意思的对新复合地产的解读，体量要大，交通要便利，要有很多稀缺的资源，而且多业态，最重要的是价格便宜。接下来的话题要请教宋老师，您是这方面的专家，很多朋友感兴趣的是说得很热烈，到底具不具有投资价值？房地产限购，“国五条”，还限价，还限贷，商业地产一般老百姓买不起，这个项目好像不处于限购的范围，而且价格不错，能承受得起，它的未来发展空间，另外整个新复合地产的市场空间到底有多大？
在旅游地产的基础上发展出来的新复合地产，我真的听着挺新鲜的，所以我也是学习。首先我要肯定的是人居价值，这么好的地方肯定值得住。刚才牧笛问的是有没有投资价值，这是挺难的问题，因为现在投资是挺敏感的事。但也没有多敏感，联合国规定房地产是投资品。
新复合地产刚才于总谈到了三个方面，我觉得有四个导入是决定它有没有投资价值的判断：
1、它导入的是超大规模的生态环境。我没有见过60平方公里的，其中建筑空间只占到整个面积的5%左右。这么大的森林，过去是林场，都是让你居住所拥有的，我觉得这种项目真的很少见。所以首先是巨大的生态空间，这是别的项目很难比的。
2、它的产业面比较宽，多产业链的导入。你在这个地方建有休闲、度假、人居、养老、养生、体育，很多很多的内容在里面。在这个空间里面，你可能会觉得生活很完善，有很多范围，很享受。这也是我们觉得值不值得投资或居住的选择。
3、导入了双重的商圈，这么大的空间都是生态环境，是不是会服务很方便？其实大家也不需要担这个心，它有很庞大的社区商业圈，日常的消费、购物都是可以达到的。另外是散点式的布局，和当地综合的城市配套是无缝衔接的。就意味着公共社区配套和城市配套双重配套，在这里面居住是可以直接享受到的。不会因为这么庞大，把生活便捷服务隔绝开来。
4、导入了很静态的，大家以为到这里是不是要盖别墅，离城市很远，很安静，不是。而是导入了动态的，有主题公园，有儿童世界，还有宗教，庄园，这个生活界面是流淌的，很动感的，很人性化的。在这样的大生态里面结合，是文化和生态的结合。
这四个结合起来，与主城28公里的距离，你自己可以判断有没有投资价值，我个人觉得是有投资价值的。
好的，掌声送给宋先生。不光回答了我的问题，也对新字做了学者的注解，用四个导入，要不然高老师来导出一下看还有没有什么价值？您是规划城市的，看看这个综合体或者生态园跟城市生活有什么关联？
我们看城市规划也好，城市发展也好，所有的一切都是导入城市生活，这是肯定的。这个东西跟两个关键词有关系，一个是时间，另外一个是空间。如何把时间和空间有价值的，有效率的整合，才能真正做入到城市。我们大家知道，过去城市走的一条道路，我们中国是一个计划经济和权力审美下的分裂审美道路，产业区、商业区、居住区分裂，产生的生活事实是什么呢？我们把时间成本牺牲在路上。复合带来什么好处？苏联模式的计划经济，我们的生活被分裂了。我觉得这几年的城市发展或者城镇建设，就是做整合，整合大于垂直。整合产生的结果是把时间花在生活，我们每一个人和空间能够交换更多的东西，保利生态城是不是这样的呢？如果从理论来讲是这样的。我们看到保利所做的这种，跟生活的关系是什么呢？叫目的地整合，把我们的生活目的整合在一块了，养老、养生、居住、旅游、休闲、文化、精神，也许还会有更多，这带来什么结果呢？把我们的生活更多地还原了。有私人生活，小孩的、老人的、男主人的、女主人的，过去是分裂式的，现在到周末全家人的生活都可以在这里完成。但是在城市不行，家庭成员的生活是分裂的。我觉得这是很好的，把我们的私人生活进行整合和还原，这是目的地整合带来的。第二个是社会生活，就是我们讲社会关系生活，社会关系也挺好，有商务、有社交、有运动、有休闲的。因为保利地产以超大规模的体量和超强的开发能力形成了多元、复杂的目的地整合还原了我们的生活。再用几句话描述一下，我觉得带一点城堡文化的概念，就是城堡文化庄园生活。城堡文化有几个标准：第一个是离城，迅速抵达，迅速离开。第二个是奢侈，就是对空间和资源，你的空间大尺度生活，对大尺度空间的占有，还有资源的丰富性，珍贵性和丰富性来体现奢侈性。第三个是独特性和稀缺性，跟你的场景有关系，跟你的资源有关系，跟你居住在一起的人群有关系，跟你享受的服务有关系。我觉得有这些因素，我们这个跟城堡文化有点类似。所以我觉得我们又是一种距离城市的生活，又能还原我们的生活模式，还能实现我们相对的时间和空间的交换和分配。我就这么理解。
感谢高先生，您没有导出，但是整合了，而且类比了，所以于总在下面暗暗地说我最多说新复合地产，你们两位专家很厉害，一个说四个导入，另外一个说城堡和庄园。我们这么大的生态园有很多的功能和价值，这个我要问问顾问，王总，在整个生态城所承载的多种业态当中，您作为顾问，您认为什么样的功能是最应该得到提倡和媒体关照的？
我非常感谢于总给我这个机会参与保利生态城的开发。其实居住我认为有几个重要的因素，第一个是对小孩来讲就是学习，就是讲学校。第二个对老人来讲是医院，就是有医。第三对居家生活来讲是购物。但是随着我们的年龄增长，我们的身体健康越来越重要。我们讲运动往往都讲篮球、足球比较剧烈的运动。但是随着我们年龄增长的时候，都提倡慢生活、慢运动。保利生态城重要的一个因素是打造慢运动，第一个是登山步道，这个步道有15公里长，可以走2个小时。住在这里的居民天天走一圈身体肯定越来越健康。另外还有球场这些地方。最重要的因素是加上慢运动，有医、有学、有购物、有运动，那我们的生活就比较完美了。同时在这里面整合了很多因素，另外是交友，在我们打造的俱乐部里面就是这个概念。保利生态城比较成功的东西就是医、学、购物，本身这个地方就比较丰富，交通也便利，这三方面的东西都很完善。另外保利在这方面的开发也很有经验，现在的重点是把慢运动的项目打造进来，我想住在这里的居民生活会更好。
谢谢王顾问，我同样问一下AECOM的，刚才很多人谈到价值或者谈到规划，我们认为规划最终的归宿是规划一种让人向往的生活。我想请问在AECOM强强联合的过程中到底是怎样的设计理念？跟我们这些准业主或者企业家朋友，跟我们的生活有什么关系？你们的着力点在哪里？
既然是设计理念必然是一个比较感性的过程。刚才几位精彩的发言已经对我们这个项目从规划的结构到新复合地产的发展方向都作出了非常精彩的论述。我在讲理念之前会讲讲我个人对这个项目的感性认识。我第一次去到是两年多以前，头30分钟我进了宝山，我觉得心里很慌，为什么呢？因为我手机收不到任何信号，我也不知道领导有没有找我。但是过了半个小时之后心情就慢慢平复下来了。我仔细看看周边非常漂亮的森林，非常漂亮的地形起伏，我就觉得自己好像到了一个世外桃源一样，心情慢慢平复下来。当时这种感受就引出了我们后来的设计理念，用两个词来讲，一个是森林，一个是梦想。森林是我们这个项目本身的禀赋，很难在其他的地方找到离城市很近的森林公园。到了这里以后可以创造出世外桃源的境界。这是第一个理念，森林。第二个理念是梦想，我们想做什么事情？我们希望能够圆每一个家庭成员的梦想。用一句话来讲就是我们在空间设计理念上，依山就势，自然天成。在项目策划上就是我刚才讲到的梦想，能够圆一家三代人的梦想。小朋友可以实现自己玩乐探索的梦想，中年人可以圆他寻找世外桃源的梦想，爷爷奶奶可以找到颐养天年的梦想。这就是我们希望打造的一个森林世界，一个梦想的城市，这就是我们的设计理念。
说到城市，我们知道在深圳这个地方，或者深圳周边这个地方有一个城很著名叫东部华侨城，我接下来的问题是共同性的问题，6位嘉宾谁都可以回答这个问题。未来要打造这么大面积的生态城，跟华侨城有什么区别？跟华侨城相比有什么特点，有什么值得更加关注的地方？
我是东部华侨城的顾问，我是全程参与的。两个城，一个东部华侨城，一个保利生态城，这两个到底有什么差别？如果用一句话来形容，很简单，东部华侨城是高端人群点缀其间的旅游度假区，而保利生态城是用大文化、大生态、大休闲、大养生所装扮出来的高端人居社区。这就是差别，它大的配套和地产之间的关联度是取决于保利和华侨城身份的不同。华侨城是中国最大的旅游产品供应商，而保利是中国最大的地产商之一。他们在产品打造上的角度是不一样的。如果我们选择未来高端的居住，在充分享受旅游、生活、休闲、养生，当然保利所提供的空间更大，未来的产业链更长，价值链更长。你要选择居住可能在东部华侨城里面留给你的空间很少。大概就是这么一个区别。
王总，宋老师是东部华侨城的顾问，您是这个项目的顾问，不能输给他。
【王文涛】：东部华侨城简单的说是旅游度假，保利生态城是休闲居住。从价钱角度来讲，保利生态城的价钱是东部华侨城的1/3或者是1/5，从这两个角度来讲，我们应该选择保利生态城更加的合适一些。
【主持人】：余总乐了，您的顾问很合格，高老师的观点。
【高海燕】：我觉得共同点都是资源型的地产，不管是旅游的业态为主，还是休闲的业态为主，都是资源型的，但是从居住性，居住空间的规划来讲，居住的容纳度来讲，居住的价值服务链来讲，保利生态城是属于更多人，因为居住空间更大，服务链会更加的完整。
我愿意将保利生态城跟西部华侨城对比，西部和东部华侨城的区别在于哪里，西部华侨城的生态型更多一些，保利生态城的可生活性强一些，东部华侨城的可生活性相对差一些，体现的是另外一种不同的特征，也会更贵一些，少数人拥有的。
【主持人】：AECOM公司的两位领导，两者是可比吗，从规划的角度谈谈。
那么好的原生态片区，真正的生态城做出来取决于两个东西，一个是先天条件，另外一个是后天的。先天条件，保利生态城绝对是很好的，宝山山脉真的是风水宝地，有山有水，先天条件是非常好的。对环境的尊重给我们很大的地方来做设计和规划，当中非常有责任心要适当开发，让后天方面有综合性的，包括很多不同的专家、顾问在里面推动这个项目，集中了很多人的意见、概念，三大板块里面有童梦王国、芙蓉禅境和名师领地，都是照顾不同教育背景、文化背景的人士能够世世代代在这里面住。
道林公司和AECOM的规划，里面有很多欧美的元素和欧美风，这个城是一中一西，还是中为体西为用，还是西为体中为用，AECOM公司是怎样的看法。
关于风格这个问题，我刚刚讲的时候是依山就势，自然天成，我们没有刻意追求某一种丰富。目前中国的消费群体已经看过很多异国风情的东西，我们只不过是在适当的地方做一些适当的事情，比如在高尔夫球场附近做一些欧美的别墅，在芙蓉禅境的时候采用古朴和典雅的做法，在童梦王国又不一样，更多的是追求新鲜、热闹的气氛，所以风格会根据不同的项目场景来定制，而不是把60平方公里统一成同一种风格。
于总，刚才几位嘉宾各个角度对新复合地产做了非常精当的注解，您简单做一点总结。
刚才我说了，我们这个项目离深圳很近，但是很多人实际上缺乏距离感，我再举一个例子。我们这个项目，深圳有一个地方是观澜高尔夫，我们离观澜高尔夫的红线只有5公里，高速公路的这一边就是我们的保利生态城。观澜的房子大家都想住，但是真是一个梦，因为观澜的房子现在都已经到了800平方一栋，价钱是8—10几万，买不起。我们这里的建筑面积是它的1/4，价钱是它的1/10。
此处热烈掌声，观澜价格的1/10。
在座的，我相信买得起我的房子，能够实现这个梦。将来这片就叫一个名字，不知道叫什么，整个深圳北部高尔夫的社区，现在的价值还没有出来，因为我的旅游，这200亿还没有砸下去，这个砸下去了，所有的钱分到每家每户，将来的房子一定升值。我作为开发商给你们讲一个秘密，开发商做别墅一般都要做400、800、1000的面积，一套房子的总价相当高。而我们一期产品的面积大的就是300平方，小的96平方。你们也很想住深圳华侨城里的房子，我估计很多人买不起，但是我们这个面积，是深圳华侨城房价的1/10。我们的项目值钱点在哪里？我们是一个城，城是有很多复合的，我就把这个城简单比喻一下，把一个城的心抠掉扔了，放进来一个70年的森林公园，一个大的森林公园放进来，周边散散点点就是各位将来要买的房子。我们的房子占总的开发量的5%，所以真叫奢侈。拿了一块地只开发5%，全世界没有这样的开发商，我们做到了，剩下的全是公园。刚才大家说东部华侨城，咱们一般原则上不说别人的坏话，确实不一样，它的离海近一点，我们这边离东莞长安、松山湖近一点。如果把我这个地方比作港口的话，我四周都是腹地，到哪里都很方便，是珠三角的交通枢纽。这是一个优势。另外还有一个，我们40平方公里项目西出口在哪里呢？在深圳的公明。北出口在哪里呢？隔一条高速公路过去就是松山湖，跟松山湖也是隔一条高速公路。南面隔一条高速公路就是观览高尔夫。东南面就是半山酒店。这个价值都是我跟大家说的投资价值，等到我们项目真的建好了，配套都完善了，绝对不是今天这个价钱。我们非常看好这个项目，我们敢投这么多钱，如果没有投资价值，作为一个商人是不可能的。谢谢大家！
掌声献给于总，于总不仅仅是开发商，更是造梦人，全世界没有这么大手笔的，在森林里星星点点地建房子。我认为是造城的野心，这是褒义词。接下来进入媒体的提问时间，哪位有问题举手示意。
据说除了保利生态城项目之外，保利在龙门南昆山还有温泉项目，这是保利决心进军新复合地产的体现吗？能简单透露一下保利在珠三角片区新复合地产的战略方向吗？
龙门南昆山这个地方以前不值钱，因为之前从广州去南昆山，这是旅游线路的末端，而且离开这里很不方便，但是广河高速开通之后到那里只要50分钟，高速公路出口400米就到我这个项目的大门了。有时候开发商骗你们说高速公路过去多少公里，我去过一个项目，高速公路出口开了90公里才到项目的门口，我们公司的人都去了，那是一条省道，只有两车道，我们的项目纯高速，而且在广河高速上几乎看不到一辆大货车。这个项目一个是交通非常好，我们特别强调交通，去旅游不能超过1小时，我们这个项目半小时已经不能叫旅游了。这个项目我们下一期可能手笔更大，除了现在的地以外，我们一直向里面延伸，到上面有一个大的水库。另外我还有一个更大的野心，马上跟惠州市政府洽谈真正投资一个小镇，那百分之百是复合地产了。
我想请问余总，现在越来越多的大盘呈现在我们面前，但是置业者的概念还是普通的住宅。这么大的盘，在我们这个项目面市的时候，我们将怎样给置业者介绍它的价值所在呢？
这个问题非常的好，刚才回答了价值。我们也去看过楼盘，看到一个别墅盘，可能卖10万/平方米，围墙外的稻田一个房屋20万元就购买得到，你是购买那个，稻田的人说我去找王文涛，可以混进去，但是你不是业主。我们的生态城，即使是90平方米，你是业主，这座山你是主人，旁边是别人开发的，对不起到我山里来，我是要收门票的。我里面很多的旅游设施，例如山顶上的月悦榕庄和酒店是要收费的。
新复合地产不是6年搞完的，60年也做不完，里面有不断的投资和更新，将来兴什么，接受什么，我就投资做什么，这是不断增值和投入的，这一价值是其他地方没有的。既然有这么大的地，这么多的森林，随便拿出一块，在你家屋后，就可以搞生态农业，你可以租一块自己种，也可以委托他人种，住在这里七天，就天天吃有机蔬菜，回深圳了，可以在车尾厢用保鲜箱给朋友带一些，现在空气、水、大米都有毒，鸡也不能吃了，我们这里还有农场的功能，因此是非常具有投资的价值。
保利生态城的房屋可以建200平方米的别墅，也可以建400平方米的别墅，如果一家三代，天天在房屋里面，最多在院子里面，现在给你200平方米，没有收400平方米的钱，不要觉得小，这里的配套非常得多，很多的活动不一定在家里，可以在酒庄，家里不要做酒柜，我的朋友每个月酒柜的电费都要达到7000元，酒放在我这里，不用降低温度和保湿，这些都是我们的配套。
深圳买一个房屋有20平方米是储藏室，20平方米在深圳大概是80万到100万，里面装了值20万的衣服，算是名牌，穿了5年，不如不要储藏室，而且可以每季更换衣服。你家的酒窖，餐厅都由我们来配套的。你购买了甘蔗最甜的一节，其他的节都由我掏钱的，这就是新复合地产，体现最大的价值。
我这个问题是有关于设计方面的，整个项目的设计规划，国际化的特点十分明显，像童梦王国、芙蓉禅境和山地高尔夫。但是我们很明显地发现并没有落上哪个国家的印记，这个规划里面想带给我们这些业主怎样的生活体验呢？
这不仅仅只是体验，可以说是我们这个项目的特点。这个问题里面提到没有一个明确的风格，其实很简单，我们刚才提到的风格这个问题之前已经提到过，我们希望在这里做的整体空间设计风格希望能够达到依山就势，自然天成的风格。这是物理空间的手法。里面有很多不同的配套，每一个区都会有不同的设计主题。未来我们希望为这些业主创造出什么样的体验呢？如果用体验的话，我用几个最来形容这个体验。第一个是在珠三角最大的森林氧吧的体验，第二个是做最有文化内涵的度假养生体验，第三个是做华南地区最有吸引力的儿童主题乐园的体验，最后一个体验是我们希望做出最高端的山地运动和高尔夫的体验。这是我们为未来业主所带来的吸引力或者是体验的项目。
我想请问一下宋丁先生，您对新型的地产形势有所研究，您怎么看新复合地产对一个地区所带来的影响？
保利在这样一个特殊的大生态空间里面造生态城，如果我们在市区的范围内哪怕近郊的范围内完全没有这么大的空间。就相当于在静里面导入动感的，在以往的大空间里面很少有这样的东西，都做得比较静。我们在保留高端的情况下，把都市生活鲜活的东西导入过来，颠覆和改变了原有的居住空间，而且是多元的，旅游、文化、休闲、养生、度假，是很综合的。而且离主城的距离是完全可控的范围内做出这样综合性的产品，我们在整个珠三角里面也是非常罕见的。而且是整合的形态，新复合地产是作为多元要素的整合，互相互动的，在整个综合效益方面是能够体现出来的。从这个意义上来讲的确开创了新地产发展的新领域和新模式，我对它是非常有期待的。
余总，您好，应该说保利生态城的规模很让人震撼，但是我有一个疑问，因为我们知道樟木头有小香港之称，原来很多香港人在这里投资居住，但后来由于资产的转移就没落了，而且没落得很厉害。现在保利到这边做这么大的项目，我理解主要是想吸引深圳人去购房，您怎么保证深圳人再去的时候不会重蹈香港人的覆辙呢？
这个问题非常好，这个在两年前我们已经解决了，我们在拿地的时候也知道樟木头是小香港，当年深圳房地产没有搞热的时候，樟木头已经很热了。这是当年中国房地产市场不太成熟的时候。现在来说，对于有些人不太看好的镇，别人不太敢投资，都是小开发商在那里投资，我们为什么要进去？就是看准了它的投资洼地，因为它的交通太方便了，离深圳太近了，离观澜太近了，深圳人去松山湖先路过我这里，我的房子不比松山湖差，我的距离比它近，我的品牌跟它一样。保利地产的品牌，这么大的投资，我相信这些因素使我们有底气在这里造一个大城。无非我的湖比松山湖小了一些，但是我有若干个，60平方公里，在南方没有这么大的项目，长白山不知道有没有这个项目。我们有这个底气，这么长远的规划，再加上政府的保障。我也曾经跟万科的一位副总聊天，他说当年没有看好樟木头，我说我看好了，而且把深圳北面半座山拿到手里了。这个项目可以搞20年，我拿了别人就拿不到了，这叫做抢占资源。所以西面到公明，北面到松山湖东出口，南面紧挨着观澜高尔夫球场，这么大一个地方，我相信这种投资价值是绝对有的，绝对不是一个小盘。前期的投入跟6年初见成效以后的价值是完全不一样的。我们有这个底气，我们砸入了钱，看好了它各方面的优势。正是由于它不值钱，我们拿地才便宜，否则不是这么便宜的地今天也不会这么便宜卖给大家。
余总从价值洼地到价值高地这样投资者的眼光给我们进行了阐述，高老师。
它反映出两个部分，一个是房地产的价值兑现问题，房地产的兑现能力其实不在房子上，房子的兑现能力是在你所在的城市或者区域上，还有你所在的项目为你带来的资源，我觉得这两个是房地产的两个重要兑现能力。过去的兑现能力很差，一个是跟区域价值有一定关系，但是我觉得更多的是跟房地产开发的能力有关系。所谓的复合地产，所谓的大盘开发，关键还是看这个运营商对资源的整合力和利用能力。如果拿今天的保利来看和过去的开发商所形成的项目来看，对资源的整合能力，我们可以看出这个量级完全不同。我这里想用两个词简单讲一下，一个叫容器，一个叫城市平台。你到了这个房子是装东西的容器还是给你的私人生活带来很多平台，这是当量的不同。今天的区域整合商就是一个平台。第三个是生活方式发展的问题，因为开发商的这个想法要有规模化的匹配，这个人本身自己对生活的理解有关系。一种供应的能力，一种需求的规模正好达到这个阶段，可以让这个地方跟过去不一样。
高老师的观点就是高，谢谢！我们掌声感谢台上的6位嘉宾跟我们分享了有关新复合地产的前沿观点，再次感谢6位。请6位嘉宾移步到台下就坐。
同时我们的论坛部分暂告一段落，接下来马上进入新品发布会的环节，这环节非常的短，在座的朋友非常的感兴趣，你们说得这么多，我们也听得不耐烦，到底保利生态城是怎样的，为我们呈现了怎样的影像方面的视觉效果和影象奇观，通过两个短片展示这一区域和首批发售的项目。
好的，两个短片调足了大家的胃口，我们也期待某个阳光明媚的下午一同享受这个生态城的美景。同时将这样的生态生活方式传播给更多的朋友知道。再次感谢各位朋友莅临此次高峰论坛，本次论坛结束。
【余英】保利房地产（集团）股份有限公司副总经理、广东保利房地产开发有限公司董事长
【徐志剑】AECOM副总裁
【胡闽】AECOM资深助理董事、资深城市设计师
【宋丁】中国综合开发研究院旅游与地产研究中心，主任、研究员
【高海燕】中国知名房地产研究专家，深圳市社会科学院城市营运研究中心主任
【王文涛】保利生态城项目顾问
保利生态城地处莞深核心交界处，占地60平方公里，面积相当于6个深圳华侨城，将打造成全球生态居住范本。整个项目囊括宝山森林公园数万亩林地，覆盖莞深区域最完整的原始森林，有近千种植物和100多种野生动物；内部有多条天然水系，与山脉完美结合，最终形成丰富的自然体系，空气中的负氧离子可达3万方/个。生态指标非常高，宜居性强。
项目不仅生态资源突出，规划设计也具有国际水平。项目与世界知名的AECOM公司合作，遵循可持续发展的理念，与自然和谐共生，整体来看，项目按照“一片、双弧、多点”的发展架构来规划，目的就是要把这里打造成前所未有的世界性生态宜居的旅游目的地。
保利生态城首期住宅产品位于南城新区，总规划用地25万方，建面30万方，总绿地面积高达7.5万方，容积率仅有1.2。半合围式式布局，户户畅享东南风；北美赖特草原风格，独一无二方显尊贵。
小区内部采用别墅与园林环境相结合的模式，别墅外立面的材料使用与周边自然环境和谐统一，相得益彰，像是山里面长出来的房子一样。小区内部配套丰富：3000平帝王级双泳池，7万方生态园林， 10万方金融商业集中配套区，两个国际级双语幼儿园。
首期项目临近城市主干道——樟木头大道，从樟木头大道一直向南约3分钟可以到达龙林高速田心出口，轻松驳接珠三角环线高速（莞深高速），广深高速、机荷高速、虎岗高速、丹平快速等珠三角高速交通要道，1小时内轻松到达广、深、莞、港等珠三角主要城市。
未来的交通网络将更加完善， 2012年2月1日开始博深高速已经通车，2012年年底从莞高速部分路段已经通车，预计今年会全线贯通，到时将有更多的高速线路可以便捷到达广州、深圳。 2015年深圳外环将全面贯通，直接从龙林高速转上深圳外环线可以迅速直达深圳。
轨道交通更是让项目与国际无缝对接。沿着樟木头大道往北5分钟可以到达广深和谐号动脉的樟木头车站，乘坐和谐号可以18分钟到达深圳罗湖火车站，38分钟到达广州火车东站；另外规划中的由麻涌车站开往黄江南站的东莞轻轨R1线以及由清溪车站开往黄江的东莞轻轨R4线交汇于与生态城的黄江南站，并且与深圳地铁4号线延长线对接，同时，R1 穿过东莞市中心区，在麻涌站与广州地铁蟹山站相连接。届时，生态城将真正实现与广、深、莞的无缝对接。
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