10年的调控坚持不懈 促使房地产行业的合理回归

　　城市化的理性：寻找保障房和商品房的平衡

　　城市化给房地产市场带来巨大需求，这决定了今后很长一段时间内，房地产业的一项重要功能是为城市化服务；而我国目前正在进行的房地产调控，目的也是为了更好地促进城市化的发展

　　从2002年的40.5%，到今天成功跨过50%大关，中国城市化率经过10年快速发展，进入了平稳增长期。与此同时，房地产行业在这轮城市化浪潮的推动下，实现了迅猛发展，成为国民经济不可或缺的重要组成部分。

　　不过，在房地产行业快速发展的同时，节节攀升的房价也成为全社会关注的热点问题。有专家表示，住房支出已成为城市普通工薪阶层最大的负担，也是进一步城市化的最大障碍。而从各国的经验看，在目前的情况下，只有通过严格的调控，才能有效控制房价，促进房地产市场的健康可持续发展。

　　紧密相连的房地产

　　与城市化

　　城市化又称城镇化或都市化，指的是农村人口转变为城市人口的过程，或人口向城市集中的过程。同时，它也是世界各国，尤其是发展中国家经济增长的一个主要推动力。根据美国学者诺瑟姆提出的“S”型城市化发展轨迹所揭示的加速期理论，并参考世界银行的统计数据可知，在城市化水平达到30%后，城市化进程将大大加快，直到比率为70%时才会出现减速。其中在到达50%以上后开始进入平稳增长期。

　　就我国的城市化进程来说，真正的大发展自改革开放时期开始。从1978年开始，中国城市化的速度达到世界同期的两倍；但从总体上讲，中国城市化程度仍然较为落后。目前发达国家平均城市化水平为80%，而我国在2011年年末的城市化率刚刚超过50%。同时，由于长期以来实行城乡分离的户籍管理制度，严重限制了城市人口的增长，造成我国的城市化水平明显滞后于工业化和经济发展水平。早在上世纪70年代，我国工业增加值占国内生产总值的比重已达50%以上，但城市化率却长期停留在30%以下。2002年，第二产业占国内生产总值的比重为51.8%，而城镇人口的比重仅仅达到40.5%，城市化水平滞后于工业化10个百分点以上。

　　这也意味着，与城市化密切关联的房地产行业，在中国城市化的推动下，仍然有几十年的黄金发展期。而据预测，未来10年，我国每年新增城镇人口将达到2000多万人，每年需要的商品房增量至少在6亿平方米以上。可以说，城市化给房地产业带来的发展空间是惊人的。在城市化进程中，大批人口从农村进入城市，城市人口大幅增加后的住宅需求，使得整个房地产业发展前景十分看好。

　　中央历来重视

　　不时浮现的楼市过热

　　与城市化进程相同，中国房地产行业的发展也始自1978年。当时理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在4个城市进行售房试点。此后的1987至1991年是中国房地产市场的正式起步阶段。