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北将南飞,越秀能否破局北京?

来源:房掌柜采编中心   深圳房掌柜  2023-02-10 14:33:08阅读量:18130
[摘要]背水一战的胜负手

2021年三道红线之后,民营房企融资渠道收紧,步入寒冬,现金流状态较好的国央房企进入快速发展期,房地产头部房企大换血开始。

在地产人纷纷感叹地产赛道越来越卷,继而尝试换道其他领域的时候,从民企旭辉转战南方国企越秀的董毅,在2023年北京的首场土拍中,呈现出开疆拓土之势。

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越秀的北京“狂飙” 

01

2023年2月8日,在北京开年首场土地拍卖中,广州国企越秀地产斥资59.11亿连夺两地,可谓豪横。

当天上午,石景山苹果园交通枢纽地块开拍,越秀地产在加码过程中“一路狂飙”,力压中海,最终以25.99亿元+1.5万平米现房销售条件夺魁。

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据现场朋友反馈,出价到后期,中海每一次加码都要电话请示上级,而越秀在加码时毫不犹豫,明显势在必得。

接下来,在下午压轴出让的朱辛庄地块中,越秀在一众房企大佬中幸运中彩,以33.12亿元+4.5万平米现房销售条件,再夺一地。

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一直以来,石景山有个标签“房企只有两种,中海和其他”,能在这宗土拍中让中海落入下风,让不少地产人印象深刻,并感叹:越秀有些激进。

要知道,在此之前,越秀地产留给北京的印象是越秀天恒怀山府,一个位于远郊区怀柔,并不怎么瞩目的项目。

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2021年,越秀地产北京首秀,联合天恒以45.7亿元竞得怀柔区刘各长地块,打造了越秀天恒怀山府项目。

在同期进入北京市场的粤派房企中,越秀无论是营销声量,还是市场关注皆较为薄弱。

加之项目所处位置不是怀柔的核心区,周边的基础配套欠缺,出行、购物都不太方便,更别谈产业发展了,虽然南侧就是清华工研院雁栖湖创新中心,但目前很难形成产业集群。

最为关键的是,在怀山府的产品定位上,越秀试图刚需、改善两手抓,结果这两类客户群体都没有把握住。

数据显示,项目成交均价为36610.6元/平方米,明显低于该地块销售指导均价4万元/平方米,但也没能挽救其颓势。一年时间,该项目已取证房源1000余套,而签约套数仅19套,去化率不足0.2%。

过往凉凉的销售局面和如今豪横的拿地风格,之所以形成鲜明反差,离不开一位关键人物的到来。

南方国企的北拓野心   

02

2023年新年刚过,总是以“优质民企”标签出现的旭辉,选择在这个时间继续收缩,将华北与西北区域合并。

曾在旭辉北京市场的困难时期上任的知名职业经理人、北方大将董毅,也伴随着再次出现的困局转身离去。

而董毅的下一站,正是广州国资越秀地产。

近年来,卓越、建发、珠江、越秀地产等一众粤派房企争相进驻北京城,其中,越秀地产一直存在度不高。

作为新晋北京的广东房企,越秀地产董事长兼执行董事林昭远曾在2021年业绩会上表示:“钱不是问题” ,扩张之意明显。

数据显示,2022年上半年,越秀地产拥有总土地储备约为2860万平方米,其中大湾区占比52.9%,华东地区占比14.5%,华中地区占比19%,北方地区占比9.4%,西部地区约占4.2%,可以看到其全国化布局欠佳。

此时,董毅入职越秀,担任越秀北方区域副总兼北京公司总经理,主管土地投拓,无疑让越秀地产在北京土地市场的开拓有了新的故事可讲。

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回忆董毅在旭辉的战绩,虽临危受命,但依旧打下了不错的战绩。

2016年,以商住办地居多的北京旭辉,遭遇京津冀商住限购等政策冲击,销售业绩开始下滑。随后董毅加入旭辉,并在2018年接任旭辉北京区域事业部总经理,在抓业绩的同时,打磨旭辉的产品和服务。

2019年,董毅宣布旭辉北京的销售业绩实现了260亿。而后旭辉整合原北京事业部、天津事业部成立华北区域,董毅出任华北区域集团总裁。

2020年,天津市场的销售业绩突破86亿,位居天津地产的第四名。

董毅的投资风格 " 快准狠 ",直到2022年上半年,旭辉还在北京拿地,成为2022年首轮土拍中唯一的拿地民企。

2022年,民营房企的生存面临着前所未有的挑战,区域公司整合、并购常态化,导致越来越多的地产人不得不更换赛道,离开行业或换道国企。

有人辞官归故里,有人星夜赶考场。

这次土拍,董毅带着他在土地市场中一惯毫不手软的作风,让越秀在一众房企中刷足了存在感,让整个地产圈看到了越秀地产拓展北方疆土的野心。

越秀的账本   

03

2021年,三道红线发布后,不少民房企都逐步面临资金链断裂的困境,资金链情况较好的国央房企版图快速扩张。

尽管在2022年底,官方连发三箭,终于打开了民房企的融资大门,旭辉、碧桂园、龙湖等优质民企都在受益之列。

但民房企和国央房企在融资方面的待遇依旧有着天壤之别,这种差别也同样投射在两者的拿地和开发中。

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除融资外,越秀地产作为广州市国资委旗下的开发商,规模扩张战略背后往往都是地方国资委的强力支持,不仅给予资金支持,更是给予机制上的保障。在宏大的规模扩张背后,是地方政府培育具有竞争力国企的新战略。

不少地产人算了本账,这两宗地虽然位置优质,并不愁卖,但利润都十分微薄,盈利基本靠现房,现金流不富裕的房企,根本撑不住。

越秀地产拿地行为,被地产人解释更像是一种融资行为。

拿地后,通过开发贷、抵押贷、按揭贷等各种表内融资渠道,获得等同地块货值的现金流,并且公司总部信用因拿地和可售货值提升后,还可得到授信额度的提高。

因此,这轮土拍中,越秀的举措看似激进,与中海的分寸对决间,其中利益或许只有越秀心知肚明。

未来,董毅和国资越秀将在北京做出怎样的布局,两宗新地块与滞销的怀山府又将交出怎样的成绩单,掌柜君将持续关注。

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责任编辑:陈洁

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